从河北新区看全国房产布局

大蕾 04-26 17:42

田蕙慈：感觉我们宋老师应了那句话，针对于珠三角的开发区有一句话，你现在对我爱理不理，未来我让你高攀不起。非常感谢两位老师的精彩剖析，希望今天可以给我们网友们更多的参考，也欢迎各位更多的关注蔡为民楼势说微信公众号，未来的活动以及我们节目的直播都会在上面体现，下一期节目再见，谢谢大家！

大蕾 04-26 17:42

宋海：我基本上同意。但我觉得，这个机会还是要发觉。如果等到比较成熟了再去投资的话，那相对来讲保值升值的空间就比较有限。但我还是那句话，如果让我给出一个建议。我觉得珠三角还是一个比较适合现在去参与的。因为这个区域经济发展很成熟，整个所有的不管是哪个城市的老百姓，他们的生活是比较富裕比较富裕，以后当然希望自己未来得生活更加提高一些。这个时候会去看你的整个天然环境是不是符合他的要求，教育方面是不是符合他的要求。我觉得珠三角有它的天然的优势，相比河北，河北我们毕竟还不知道，空气污染的情况，到底怎么解决。当然我相信作为国家的层面，已经有了解决的办法。但我们现在还没有看到，也没有看到一个真正改善的转折点，到底是哪一年。
    中国现在相对来说由西向东，由北向南，实际上东边和南面自然环境至少受污染的程度是最低的。

大蕾 04-26 17:42

田蕙慈：蔡老师刚刚补充了三个区块的投资的意见，那么宋老师呢？

大蕾 04-26 17:42

蔡为民：我补充一下，我自己这么认为在这三大经济引擎，同时在扩围的情况下，我们的消费者也好，投资者也好，千万要冷静理性，因为现在中央最高领导层已经说的很清楚了，房子是用来住的，不是用来炒的，这段时间，冒头就打。限这个限那个，已经有十五限。号称已经达到了十五限。在这种情况下，我还是认为投资需谨慎。如果在没有准确地规划图出来之前，第一不要用以前的想法，先抢进再说，这个非常冒险。首先等规划明确，掌握它的进度。如果过于仓促的进场，这三个地方，就是三大钱坑。把你的资金沉淀在那里的一个资金池了。那如果说，比较冷静、理性的分析判断之后，再进场，那么我认为后续它的增值保值的能力，是完全没有问题的。

大蕾 04-26 17:42

 田蕙慈：两位老师对于我们三个区块都给予了无限的希望和想象的空间，也非常肯定，国家毕竟是让资源能够平均地分配。

大蕾 04-26 17:42

在华东上海这个部分，1+6，1就很辛苦，一个老，牵着六个小弟，这六个小弟，虽然有产业分工，但是不是能够一定的扶持起来？这还要看政策给予多大的帮助，但我相信以上海的实力，在我眼中上海始终就是所谓的全国的经济首都。在这样一个定位之下，我相信上海完全有这个能力把长三角后续不管是浙江的对接区也好还是整个长三角的经济的带动，我认为完全没有问题。
   

大蕾 04-26 17:42

蔡为民：毋庸置疑粤港澳大湾区确实占据很多先天和后天的优势。刚刚宋总提到了香港就是一个世界金融中心之一。广州原本它的制造业也非常发达，深圳，它的科技创新的能力很强，目前在全国数一数二。澳门博彩行业发达，当然面积太小，其实可以忽略不计，其实我们虽然是叫粤港澳大湾区，广东香港澳门好象是三个合并，但其实澳门只是基于，我认为是政治上的理由，把它硬并进去的，它太小，只有30几平方公里，也就是行业非常单纯，就是博彩业，无论任何我们可以看到在华南，粤港澳大湾区里面，原本就包括了很多已经相当成熟的城市。不管香港、广州、深圳、勉强再加上澳门，是真正意义上的强强联手。未来的大湾区广州就是政治中心，深圳就是科技中心，香港仍然是金融中心，而且都是世界级的。在这样的考虑下，最大的问题就是刚刚提到的行政障碍，行政障碍一旦得到有效的突破。粤港澳大湾区确实非常有可能，或者是我认为几乎没有太多的悬念。它能够成为全世界最具代表性的四大湾区之一。这是我认为毫无悬念的。

大蕾 04-26 17:42

田蕙慈：先天营养就蛮不错的，后天再有倾全力来扶持这个地方。蔡老师您觉得呢？

大蕾 04-26 17:42

宋海：因为粤港澳湾区有一个香港，它几十年前就是金融中心，国际化的都市。现在的深圳也相当成熟。广州从制造业从很多方面也是非常成熟的。比较四个湾区，各个产业结合的最好的可能是粤港澳湾区，因为它即有非常成熟的国际金融，同时也有深圳现在在创新创业，高新技术方面可以讲在全世界走的比较快的一个城市。
    同时还有广州还有广州周边的其他几个城市，都可以承接创新创业出来的东西去落地，把它行业化。从这个意义来讲，它可能是四个湾区里面，比较得天独厚有这样的条件，覆盖了很多，当然地理条件更不用说了。还有香港曾经是世界最大的港口，现在的南沙港口建设也在紧锣密鼓地进行。物流方面将来一带一路的渗透方面，对于东南亚对于全世界后面的渗透也占据了很大的地理位置。

大蕾 04-26 17:42

 最后蔡老师刚刚提到了四大湾区。世界上已经有三大湾区，粤港澳的大湾区要成为第四大湾区，我们看看它的面积，如果说能够成形的话。
    目前粤港澳大湾区是世界最大的，东京湾是最小的，粤港澳有5.6万平方公里。常住人口当然我们还是最大的，6659万的人口。其次最小的在旧金山湾区。在GDP上，目前最大的无疑的还是东京，东京的GDP的发展还是相对成熟的，14.2亿。最少的仍然是旧金山。在土地产值上面，每平方公里我们目前因为粤港澳刚刚起步开始，它的产值还不是太大，而仍然产值最大的仍然是东京湾区，人口的密度当中，东京湾还是人很多的，可以看得到上面的显示。在人均的GDP上面，目前粤港澳区还在追逐发展当中，我们发现即便纽约跟旧金山不是太大，纽约一直没排到名，但它的人均的GDP是最强，在纽约湾区。东京湾、东京湾、旧金山湾，接下来的粤港澳区它的规划的目标有这样的发展，两位老师是不是细化一下粤港澳湾区未来您的看法，是不是真的朝着这个方向来进行呢？

大蕾 04-26 17:42

田蕙慈：是的，以上两位专家，我们大概可以从他们的评判当中去细析两位的性格，宋老师也是业界人士，他对整个国内的政策的走向和倾向非常重视，他认为在南沙，在粤港澳大湾区这边的投资，他会是一个逢低场进而且是政策未来会扶持的很好的区块。蔡老师相对稳健保守，可以看得出蔡老师的实力很强，选择在房价非常高的上海，乃至于辐射到长三角的区块，进行投资上面的推进，他觉得这样比较稳当。
    当然了投资很多的时候，我们还是要投在“蛋黄”区块，三个开发区都有它的蛋黄区，然后再辐射发展出来的状况。消费者要特点的话，要好好的深入的观察其中的发展跟未来政策细化的走向。

大蕾 04-26 17:42

另外两个新区，浙江对接上海的这个示范区，简单来说1+6，上海是1，对接6个城市，能够把上海因为以产业分工的形式，把相关的资源有效的分配到其他这些城市当中。当然，对于上海的大城市病的缓解，会提供很大很好的机会。现在从上海可以坐地铁，在三年内可以坐到无锡。我认为通过示范区的推动，五年内从上海我们可以坐地铁一路坐到南京。完全有可能，每个地块，每个区块，每个城市的界限，会因为示范区的成立而把它模糊化，打破。
    第三个华南的粤港澳大湾区，我认为它最大的障碍，应该讲还是华东的。在这种情况下，如果房产投资人，面对现在的情况，面对通货膨胀的压力，把钱捏在手里面是返贫的最佳捷径，显然不是好方法。我认为应该是在示范对接区尤其是嘉善嘉兴有比较多的机会，因为嘉兴离上海最近。短期内都还在观察，整个示范区到底怎样运作？我相信还需要细化。
    华南的部分，我个人完全相信，国家有这个能力，把行政区划，一国两制的制度上的一些瓶颈、障碍，能够非常有效的克服。当它形成一个整体区块的时候，成如刚刚宋总提到的我也顺便站台一下，南沙就形成了一个中心点，再往外扩散的过程中，南沙作为一个自贸区，它能够发挥的关键作用、关键力量就非常大。
    当然从一个长期的投资角度来看，是一个可以切入的区块。

大蕾 04-26 17:42

 蔡为民：三个经济的区块，在我看来，会有各自的优势和特色。河北新区政府是它的后盾，透过行政力量的强力支持，包括把北大清华都可以到这里来设置分校，包括很多国企央企他们的总部，不管他们愿意不愿意都可以搬迁到河北新区。
    因为它是政府文化中心，它对于经济或者是商业的提升作用不是用产业链的形态，不是用分工的形态，在这样的情况下，北京它对于资源是有很强大的吸附能力。那么吸附能力强其他周围的就很短。
    为什么短期200平方公里，中期是500平方公里，远期是2000平方公里，感觉起来范围蛮大，但相较于长三角和珠三角的目前的发展的范围来讲都是很小的范围，比如说粤港澳大湾区有5.6万平方公里，那是多少个河北新区？透过行政力量的介入，确实可以让河北新区有一个快的发展的可能性。但我们也同时必须要看到在这个新区里面没有户籍，只有工作证，没有传统意义的房产市场，是公租房。甚至于我看到的资料里面显示的是，当你在这个企业退休之后，你的公租房还是要还给政府的。那么意味着在这边工作的人而言，他有可能在周边形成卫星城市。也就是说我们今天对于一个有意投资人来讲，到底是要投到这三个区块里面，河北新区的这三个区块，简单可以说2+3，北京、天津、雄县、安容等这三个区块内还是在它的周边寻找更好的机会。我认为因为它是从无到有的东西，需要更多的观察，现在在已经完成的规划都会面临很大的改变,会随着引入资源的状态，重新做一些修正和调整.也就是说你现在进入，你被套牢的机会是很大的，甚至于两年三年内进入，我认为风险都还比较高。

大蕾 04-26 17:42

田蕙慈：优惠的政策会带来价值的提高。

大蕾 04-26 17:42

宋海：刚刚蔡老师说一国两制怎么体现，其中南沙自贸区有好几十平方公里，准备让香港人来做小香港。如果是在南沙这里，自贸区这里，我觉得又是核心，又临近现在真正的香港，又紧邻未来南沙里面的小香港，很多方面未来能够看到价值的提升。

大蕾 04-26 17:42

 田蕙慈：宋老师给我们丢出一个彩蛋——南沙的性价比高。

大蕾 04-26 17:42

    宋海：我觉得当然要看你的投资的目的是什么？是为自己的工作生活居住？还是为了未来的发展？如果是为了自己未来的工作生活居住相关的话，我觉得选择比较成熟的区域，是不错的一个选择。
    当然如果觉得自己将来还要跟着国家的战略有一波大的发展，那可能河北新区值得去看一看，我建议大家也不要着急去立马下手，首先要看看国家的政策，也是需要慢慢的逐步的细化。河北新区到底未来它的定位，是不是像我们所讲的这样一个很明确的定位。大概是多长时间，能够达到这样一个初见成效的效果，可能需要做自己更深入的了解。
    长三角这个区域，嘉兴对接区，或者是珠三角这个区域，相对比较成熟，确实有需要，我觉得这两个地方都可以。
    珠三角在前段时间，除了深圳之外，前段时间市场上涨的幅度，没有长三角这么大。从某种意义来讲，它更是值得去看一看。
    我们公司最近在南沙自贸区，珠三角的大湾的最核心区域，南沙自贸区这个区域，我们拿了一块地，要做国际化教育。我大概过去一两年去了很多次。我觉得这个区域还是值得大家去看一看。因为它的周边相邻的一些城市，除了深圳的房价比较高，广州去年涨了一些，其他的城市还是房价性价比不错的，也包括南沙这个地方的性价比也不错。

大蕾 04-26 17:42

这是刚刚两位老师大约谈到以及探索到的，开发的时间究竟会是多长。非常清楚地看到其实华南和华中两个区块，因为它的地理以及发展的因素，本身就已经有相当的成熟度了，并且直接对接到圈外的这些辐射的范围，相对容易一些。
    如刚刚所讲的河北新区需要更多一点时间来进行开发。两位老师我们来看，如果从房产的投资上面，怎么样看这三个新区各自的特色以及优劣势如果进行房产投资如何做判断？最近微信朋友圈也刷屏，直接飞买了机票去河北，去进行大量的开发，房价一跳就涨的不得了。两位老师怎么看待这三个区块的房产的投资价值？

大蕾 04-26 17:42

在粤港澳的部分。粤港澳大湾区的部分，除了港澳之外就是广州这九个市，形成一个大湾区的经济范围。因为位居在华南区，未来它直接对接到东南亚，现在所对接非常推崇的“一带一路”国家的政策，非常容易对接得到。也因此对于它的未来的经济发展的前景，也相当看好。北部湾区的经济区，以及对到海峡西岸的开发区，以及往中部中原一带过去的城市开发区。这是对于粤港澳大湾区的经济布局战略的位置状况。

大蕾 04-26 17:42

接下来的长三角也不断的扩张，以往认为长三角只有江浙沪一带，长江流过去的经济重要的地带。事实上现在长三角已经扩展到了安徽，一路扩散过来，整个长三角的范围已经到达这么大一个区块。

大蕾 04-26 17:42

 接下来我们看一下，浙江对接上海的部分，由上海直接辐射出来，连接到嘉兴，未来这是一个小时的生活圈，两个小时的步行车车程，这是三个小时的车程能够辐射到的范围，这是未来交通建设上所会进行到非常重要的开发和拓展。对接的都是相当重点的区块，不管是从嘉兴起点到苏州，杭州无锡绍兴宁波，南通芜湖南京等等这就是浙江对接上的经济开发区未来所要进行的一个很大的重点。

大蕾 04-26 17:42

田蕙慈：谢谢蔡老师，接下来，我们谈了这么多的三个新区的现状。一起看看他们的地理布局的状态。
    在河北新区这边，是继珠三角的经济开发区，深圳经济开发区之后，以及上海浦东开发区之后的一个新区，可以看到京津冀。就在保定一带。短期的起步的面积只有100平方公里，中期要在200平方公里，远期要在2000平方公里。这个布局相当的壮阔，网友们可以先看一下。接下来京津冀整个黄金三角区块，怎么成为一体，基本上有这么三个主要重点的城市区块作为一个中心点做一个串联，再往外延伸和发展。这就是我们所谓的京津冀，由北京辐射出来到了天津，再到保定石家庄等等，这些都是它的辐射跟发展的范围。

大蕾 04-26 17:42

华东的示范区，华南的粤港澳大湾区，我相信在三五年，我非常认同刚刚宋总的判断。三五年我们可以看到一个成绩，可以交出一个成绩单。
    当然粤港澳最大的问题，可能就是因为港澳的关系，是一国两制的关系，如何突破行政上的一些干扰界限，然后让大湾区能够整体成为一体化的状态，那么就要考验我们国家的智慧，以及怎么样大魄力地使得行政的隔阂能够有效地破解。
    华东这一块，浙江上海对接区，我认为是最容易的，三年可以看到成绩的。其实我们现在已经看到很多的成绩。他的推进速度，我认为是远远超越了其他两个新区的速度。

大蕾 04-26 17:42

蔡为民：我觉得宋总的判断，比较乐观了。我个人的判断，像河北新区，这样一个各种目前来看，还非常贫乏的区块，它要建设到一定规模，我认为大概需要十年。因为我们可以看到，上海发展大虹桥交通枢纽，当然这也是非常重要的一个长三角乃至于全国的重要的建设。我们可以看到它也发展了十来年了。
    大概这一两年，它的雏形还很清楚地看到。而河北新区，它现在来看，我们也看到很多的图片，它基本上就是一个农村状态。在这个农村状态的情况下，虽然是国家战略，虽然国家会投入很多的资金，运作它。但我认为光是硬体的建设远远不够，它还需要更多的软建的进入。软建包括人，也包括产业链。
    作为一个产业的发展，河北新区，它自己提出来希望能够建设硅谷。作为这样一个硅谷的目标设定，那么它所需要的产业链，在我看来，我觉得就这个产业来讲，需要很长的时间。它的链条才会很完整地建设起来。而不是简单的交通。我们也可以看到，前段时间，河北新区这个事件发布之后，跟河北这个新区相关的一些股票，大涨，120组股票大涨，但现在呢？我们又看到它们大跌了，说明这纯粹是炒作，大家并不是长期地看好它。如果大家对于这个新区是长期看好它，就不应该出现大起大落，就应该跟我们房价一样，在平稳快速的上涨的状态。但显然河北新区并不是。

大蕾 04-26 17:42

田蕙慈：三到五年华中华南的新区会有更多的跳跃。蔡老师您怎么判断呢？

大蕾 04-26 17:42

宋海：河北新区的基础比较薄弱，所以它需要做的前期的投入比较耗时间，因为很多的基础建设，就是把路修的更好一点，再修大一点的机场，我估计这个要花很长的时间。我个人看，大概是五年左右能够看见一些跟现代相比能够看到明显的变化。但要明显成熟，我估计五年也不止，甚至八到十年。另外两个区它的基础是很成熟的，基础设施可以说现有的基础上，一点都不需要投入。人才也好，配套的所有的方方面面，都没有问题。从这个意义来讲，另外两个新区我们会看到这两个区会有明显的成熟的现象表现出来，可能会更快发出来他们的一些效果,大概三到五年的时间。

大蕾 04-26 17:42

田蕙慈：按照他们运行成熟的状况需要多长时间？这三个区可以有更多的跨越的发展。

大蕾 04-26 17:42

蔡为民：确实是非常有趣的现象。按照国家发改委主任针对于河北新区的说法，设立河北新区到底是要达成什么样的目标？有三个最重要的目标。这三个最重要的目标，其实统合起来就是解决大城市病。
    大城市病那有一些什么病呢？
    交通拥堵、人口过于密集，房价太高，再来一个就是资源负载能力不断的受到挑战。
    所谓的资源负载能力不断受到挑战的意思就是在这个城市，以上海为例，原本整个设计师基于2000万人口所设计的医院、学校各种生活、商业配套。但是上海已经达到2500万人口了。北京也有2000万了。那在这样的情况下，当然就使得原本设计规划的资源，它的负载能力超越了它能够提供的服务。这个时候，它就必须要做一些疏散。
    河北新区之所以这么高调，它目前来看相对于其他的长三角和珠三角即有的发展规模，它是最贫乏的，目前来讲我们不能讲它是一个零起点，但也差不多了，等于是一个新兴要等待开发的区块。在这样的情况下，需要透过国家机器，透过宣传的口径，让更多人知道，有这么一个河北新区。今天一讲粤港澳大湾区，就知道它将要打造为世界第四大湾区。事实上它的面积最大、规模最大，当这样的计划比照河北新区推出来的话，那不得了。大家所有的资金都统统流向了粤港澳。为什么所谓的浙江对接上海最低调，因为它是最成熟的，发展最有实力的，不止是潜力，河北新区是潜力，所谓的潜力就是还没看到，叫潜力。上海已经很清楚地呈现了实力了。如果浙江对接上海试验区，也比照河北新区做一个大范围的宣传，那更加不得了。我们可以看到很有趣的现象。河北新区最高调，粤港澳大湾区中调，也不能说太高调，也没有太低调。而浙江上海对接区，它是最低调的。

大蕾 04-26 17:42

田蕙慈：宋海老师针对这么三个区块，在我国国家战略是什么样的位置做了一个说明。蔡老师怎么看呢？为什么在同一时间来公布这三个新区的扩大规划。

大蕾 04-26 17:42

宋海：河北新区高调有它的原因它的基础，第一点它过去相对来说比较薄弱一点。第二点它的知名度并没有另外两个新区那么高。另外两个湾区，它有相对来说比较好的基础。比如说上海、香港、澳门、广州、深圳，不需要去宣传，谁都知道在哪里。

    从国家的战略来讲，三个新区同时宣布有它的考虑。因为中国的经济，发展到目前的阶段确实面临各方面的提升，还有转型去应付更多的挑战。不同的新区，有自己的不同的定位。它也担负着国家宏观经济未来的发展的“领头羊”的作用。
作用。

大蕾 04-26 17:42

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大蕾 04-26 17:42

 整个京津冀一体化的状况是在河北新区这边，长三角的开发区是在这块，粤港澳的大湾区在国内的分布图的结构是如此，我们在当中可以看到，京津冀的开发区包括了容县、雄县三个县等周边的区域，占地21.8万平方公里，以及2016的GDP是7.4万亿，它的号称是做到中国的硅谷。上海一直是国内经济的龙头，目前的发展它未来要辐射21.17万平方公里，在整个GDP中当然是最高的，12.3万亿，硅谷加上华尔街的规模。华南的粤港澳大湾区除了港澳以外，广州佛山肇庆等一带，整个珠三角达到5.6万平方公里，它的GDP产值是在7.3万亿。号称是作为中国的华尔街。
    两位老师是不是可以跟大家聊聊，为什么几乎是在同一个时间段呢？发布了这么一个三个开发区，而当中我们可以看一下我们的宣传力度。河北新区其实是最高调的。上海经济开发区相对成熟却是最低调的，请宋海老师聊聊这个状况。

大蕾 04-26 17:42

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    田蕙慈：各位网友大家好，欢迎收看本期乐居播出的蔡为民楼势说，今天谈论的议题也是接连着上次，我们的节目其实已经差不多结束了，但还有很多的网友们一直跟我们讨论和咨询河北新区一些相关的问题.今天我们跟两位老师讨论一下河北新区的整体规划和走势，事实上我们所知道的。在当下几个经济开发区，并不单单只是一个河北新区一个区域，包括在华南地方的粤港澳大湾区，以及浙江对接上海的长三角的经济区，事实上这三雄是并立的，几乎同一个时间拿出来。今天我们要探讨一下这三个区块，各自有怎样的区域差别以及它的优势。今天邀请到的嘉宾有我们的台柱蔡为民蔡老师。还有上海盘谷房地产有限公司总经理宋海宋老师。

今天针对开场所聊到的河北新区的议题，一起来看看以下的视频。

大蕾 04-26 17:42

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《蔡为民楼势说》第四期来袭，著名房地产专家蔡为民、卫民.海外置业及生活馆总经理田蕙慈、上海盘谷房地产有限公司总经理宋海与您一起从河北、嘉兴、粤港澳三大新区看楼市前景。4月19日下午2点半，敬请期待！