蔡为民：房地产稅之再议

大蕾 04-20 18:33

田蕙慈：这个节目虽然只有半个小时，但是我们已经进行了近45分钟，房地产税只要一开始谈就停不下来，未来怎么合情合理公平公正来征税，这个考验我们政府的智慧。今天就到此结束，也要请大家关注一下我们《蔡为民楼势说》的公众号，只要上微信上搜索一下就可以看到，谢谢大家今天的收看，谢谢。

大蕾 04-20 18:33

凌嘉琪：我赞成蔡老师的说法，不然就把房地产税改成房地产调节税，三个：第一开征的目的是什么，第二开征的税几，第三开征的时间，这三个东西你在这样一个情况下必须要确定下来，所以我建议这个税不要叫房地产税，叫房地产调节税，调节贫富，弱势人群，劫富济贫。
    我在这里说一下，就是新房也要注意，以后买卖房子的时候要看一看，看它的土地什么时候获得的，万字头的楼盘，他屯地屯了十年，万元城（音），拿到你手里的时候它是新房子，但是是老土地，至少十年，他晒地皮就晒了十年，按照这个来开征房地产税你是不划算的。

大蕾 04-20 18:33

蔡为民：我唱一个反调，我觉得这个问题完全不需要关注，为什么呢？因为老公房也好，共有产权房也好，现在的拥有者可以讲在相当程度上是社会弱势族群，所以没有错他们可能没有交到所谓的土地出让金，当然他们也可以说，虽然我只交了一万块，一万块里面也有土地出让金，他也可以这么去考虑。
    但是无论如何，在法理共有产权房或者老公房，确实优先征收在法理上没有问题，因为它显然没有很清楚的说明在他买房的过程当中有土地出让金的部分在里面，看起来是没有交的。关键是什么呢？这个做法虽然可能合情合理合法，但不符合社会期待，不符合社会公平正义，因为他们原本就是相对弱势的族群，是国家需要照护的，不然干嘛需要共有产权房。

大蕾 04-20 18:33

凌嘉琪：你要时刻准备，房地产税如果开征起来你第一个，你没有交过土地出让金，比如说我很早，我这个土地很新，土地出来的时候是13年、14年，我要到2085年开始交，我可能子女也不要交，是这个意思，在这个过程中要关注这一点。

大蕾 04-20 18:33

 田蕙慈：它虽然总价低，但是单价非常高。
   

大蕾 04-20 18:33

    蔡老师刚才说18年，我觉得还太晚，下个月就可以开征，因为你没有交过土地出让金。由此我有一个警惕，现在二手房的交易，在价值和价格的平衡过程中，我70年的土地出让金越晚交，那我的房价就越高。现在是17年，我这个土地批下来是15年，开发商马上造好马上给我，我要交土地出让金，要到2085年才开始交土地出让金。如果说我这个房子已经30年过去了，也就是说我到2057年要交土地出让金，买卖的时候所有居民都没有考虑这个问题，这个比重要加起来，你这个房子有没有交土地出让金，没有，没有的话我就要看，这个因素有。没有房地产税的时候大家眼一蒙，这个房子没有交过土地出让金，马上开始交，非常大的税种，上海的老公房很多的，警惕购买老公房，它的价值和它的价格是不对称的，唯一的好处是总价低。

大蕾 04-20 18:33

凌嘉琪：蔡老师预估是18年-20年，我贡献一个思路，按照这个法理的话，下个月就可以征，如果说前面的障碍克服以后，就是说国有土地，或者说70年的障碍，把这些问题如果说扔在一边，也就是说到70年到期续期的时候再开征，如果说按照这个节奏做的话下个月开征，凡是没有交纳70年土地出让金的房产马上开始进入名单，比如说上海两类房子征税，第一类老公房，老公房我们原来叫社会公房，当初这个房子是一万块钱或者一万五千块钱买起来，就是政府给了我，请问中间有没有问我拿土地出让金，没有，它怎么叫商品房呢，这是第一，没有。第二，共有产权房，现在出来的共有产权房，也就是说政府是三成二成，居民拿八成七成，这样一种共有产权房，也没有拿过你的70年土地出让金，在这个过程当中马上开征，政府推出马上就可以获取土地出让金，立刻交，4月份，马上就开始，为什么？合法合理，马上就开始了。

大蕾 04-20 18:33

蔡为民：我个人感受，因为这个问题谈了那么多年，是不是有一个相对好的解决方案，我自己也在思考，或许有一个方案是好的，住宅多数是70年，不一定是70年，我的房屋买的时候50年了，它是住宅，不管50年也好，70年也好，只要你是住宅，在你持有期间如果你的住宅过大，你要交房地产奢侈税或者是调节税，你占有更多的资源你要付更多的费用。到了你的房子到期之后，你再来开始针对这个房子的价值、土地的价值，再去续交房地产税，平摊下来慢慢去交。否则的话按照既有的法理去做的时候，你很难，因为关键是国家所有。一旦到期之后，我们一般常常会提到的，我只有使用70年的权利，所以你在我使用70年的过程当中，我已经一次性在买这个房子过程当中已经交掉了，到期之后你不能这么说了，到期之后你要继续使用，你要交相应的房地产税，但是因为时间很长，交的不会那么高，这是一个相对比较好的办法。

大蕾 04-20 18:33

凌嘉琪：我补一句，我研究了很多，美国的这个房地产税他甚至于用到什么地方，比如说他的这所学校，它是地区的，不是国家级的，它是地区所办的，里面的校车、里面学生的午餐，全部可以用房地产税来提供，也就是说取之于民、用之于民，你外面来的，或者没有交纳房地产税的，理论上不应该享受这样一个待遇。

大蕾 04-20 18:33

 蔡为民：尤其是美国，美国课征房地产税的标准其实比较简单，他是看这个地区，每个地区都不一样，看这个地区他需要多少的经费，主要是属于公共服务类，他花了多少的经费。假如说他今年按照预算规划需要花一百亿，他面对的是十万户，然后这十万户加起来假设是一千万平米，两者之间去做对应，你住多大的面积，你要交多少税，总共算起来大概是房价的1-1.5%，基本上在这个范围之内，这是国外的一些做法。

大蕾 04-20 18:33

田蕙慈：蔡老师你怎么看？

大蕾 04-20 18:33

    我先把宏观的说一下，它的税率说了一下，看出一点，政府不会去选择房地产调节税，一定是选择房地产税，因为他永远要开征，财政因为要支持的，开征了调节税是五年、十年，最多是二十年。

    回到你刚才的话题，如果说这个里面是按照面积来计算房地产税这个计税标准，永远不对，人均面积原来是五口人，一个老太太，两夫妻还有两个孩子，很多年以后老太太过世了，小孩子长大了，然后变成夫妻两个，然后有一个离婚或者过世了，人口的变化不断在变换的，你以永远不变的套路去套它。产生一个问题，如果说人们为了应对这样一个税收不断的搬家，从大房换小房，不断的有问题，这个不对了，这个生活质量是不对的。

大蕾 04-20 18:33

凌嘉琪：课征的标准业内讨论不下十年，如果按照人均标准多少的话，它的税率就不对，因为房地产研究所的副所长刘副所长，他提出了跟房地产税不一样的税种，就是说你的目的是什么，征税的法理是什么，如果说你为了使地方政府获得长期稳定的财政收入的话，不管有多少房子必须要交纳税，只不过多一点少一点，按照面积来征税，哪怕一平方也要征，国外就是这样的，没有因为你贫困不交税，全部要交税，这是一种税率所决定的。国外是按面积来计算。

大蕾 04-20 18:33

 田蕙慈：课征的标准是怎么课征呢？

大蕾 04-20 18:33

 凌嘉琪：我刚才说蔡老师的眼光非常深，就是这个意思。我看了国土资源部的回答，我没有办法读一遍，他就是说，在想各种各样的办法，就是说一定不让大家受累，但是不是说到时候这样的，我们把70年扩展到700年，原来土地出让70年，改一改到700年，没有，也就是说70年是一个槛，这个槛是以房地产税的方法来取代它。

举个例子来说，我买一张会员卡，游泳，一年的年卡五千块钱，一年到了以后，老板跟我说了，游泳还是管游泳，你还来游，但是这样的，我们不一次性收五千块了，你来一次付一千，每次两百块钱。前面的叫土地出让金，后面每次付两百块钱，这个叫房地产税，来一次一年收一次，这个就一样，就是一样的接续方法。所以这个话，其实刚才蔡老师说了，这样一个表态，为房地产税未来的开征做了铺垫，这是我自己的看法，否则的话不必要，否则的话所有的70年改为700年，一句话就可以了。

大蕾 04-20 18:33

    关键是什么呢？土地越卖越少了，我不能再依赖土地了，所以所谓的土地财政的依赖要变成房地产财政的依赖，他要转换收入的对象，从卖地到土地持有的期间要交一定的税费。当然这里面还存在一定的问题，这个问题是说你到底怎么收，如果按照国外的讲法其实是非常简单的，房地产税，不管是叫房地产税还是房产税，你有房就要交税，但是显然目前我们所看到的资料当中，中央所提到的房地产税，似乎里面有很多前置条件的设置，比如说人均60平米。至少目前来讲是不是第一套不征收，第一套180平米不征收，超过部分再征收，这个在我看来根本不叫房地产税，我认为这个根本叫做房地产奢侈税，就是说你住了200平米的房子，你超过了正常的老百姓居住的平均面积那么多，超过部分你是奢侈、你是享受，既然你享受你就要付出更多的税费，这样一个税费已经征收了好几年了。

大蕾 04-20 18:33

蔡为民：房地产税必然在2018年到2020年之间，房地产税谈了十几年了，也就是说这个三四年恐怕是非要落地不可，为什么？因为土地是越卖越少，房屋是越盖越多，政府过去是通过土地出让金来获得他的主要的财政收入来源，我们看到了一个数据，我们关于房屋交易以及土地出让占到我们整个财政收入，就是地方政府来讲，大概都是在六成、七成，就是中央政府来讲在三成超过一点点，这是相当重要的一个财政收入来源。

大蕾 04-20 18:33

 田蕙慈：也就是说未来不要交房税，但是房地产税要交。

大蕾 04-20 18:33

  凌嘉琪：说的非常对，蔡老师非常有观察力。

大蕾 04-20 18:33

 蔡为民：事实上凌老师讲了很多，关键是一句话，征房地产税目前仍然存在所谓法理上的障碍，但是我个人认为法理上的障碍还是相对容易克服，就是怎么梳理，这个我觉得问题不是太大。

大蕾 04-20 18:33

田蕙慈：蔡老师您怎么看呢？

大蕾 04-20 18:33

凌嘉琪：是，举个例子，比如说我有房子租给了一个租客，漕河泾的，我很实实在在，他三个月交一次租金，我每三个月向街道税务局交纳税，税是房东的，租金是租客，他付租金我纳税，也就是说这个土地上一样，土地所有者应该纳税，那是很合理的解释。

大蕾 04-20 18:33

田蕙慈：这个也是因为很难去做很好的调整和融合，所以要因地制宜。

大蕾 04-20 18:33

 第二个障碍，即使这样一个障碍破除了，比如说全世界不仅仅是私有土地交纳房地产税，国有土地有交纳房地产税，少数的，大概不超过十个国家或者地区。但是有一个，他们尽管这个土地是国有的，但是他们把这个地给你建造住宅的时候没有提取你的租金，没有为你拿一年、五年或者70年的土地出让金，在这个过程中他为你获得一点地方政府财政收入的税种，那还是合理的。这在中国来说，因为商品房收取了70年的土地出让金，那么又变成了一个障碍。所以土地的性质国有是一个障碍，第二个，你一次性的收取了70年的土地出让金是第二个障碍，怎么把这两个障碍合法合理的做出一个诠释，那就是房地产税开征最好的时机。

大蕾 04-20 18:33

第一个障碍，因为从国外的这个情况来看，开征房地产税是全世界普遍的一种税收，但是有一点，它的土地是全民的，土地是民众的，他去获得土地的时候，不去交租金、交什么的，土地拨给你了，你在上面造房子，在这个过程中政府没有什么收入的。政府要维持这个区域，他的城市运作，他必须要有财政来源，财政来源怎么办呢？按年收取房地产税，因为我的贡献，政府造了学校、修了医院，有福利，所以要交房地产税，交了房地产税之后不断的取之于民、用之于民。中国的房地产税概念也是一样的。

大蕾 04-20 18:33

凌嘉琪：我觉得这次人大，这个话题讲的非常集中，而且全国的网友、全国人民对这点非常重视、非常关心，和自己息息相关，和全民相关的。在这个过程中，我觉得房地产税的开征有两个障碍，这两个障碍我相信一定要把它克服掉。

大蕾 04-20 18:33

 田蕙慈：你怎么看房地产税开征的问题呢？

大蕾 04-20 18:33

 
    凌嘉琪：房产税和房地产税对于这两个字，尽管加了一个地，它显得更加合理，为什么呢？按照这样一个物业，房子增值的节奏来征税，但是建筑物本身在折旧，不是升值的，就像皮鞋一落地你还没有出门就掉半价，房子也是一样的，不会这个房子越住越好，除了人为的因素之外，它自然的在折旧。按照这样一个情况来说，它的房屋的升值主要来源于土地的价值升值了，土地的价格涨上去了，为什么呢？它周边的配套，原来是农地，现在变成城市等等，医院也有，什么也有，也就是说土地的升值使这个房子升值了，所以必须跟地相关，所以叫房地产税，是这么一个情况。
    一字之下，所以不可同日而语。

大蕾 04-20 18:33

 田蕙慈：也就是近期房地产市场，包括上海、北京的市场上微微振动的一个很关键的因素。刚才蔡老师提到房地产税，在节目开播之前，凌老师就非常强调是房地产税，不是房产税，老师跟我们聊一聊，或许有些网友并不是很清楚这个当中的差异。

大蕾 04-20 18:33

  蔡为民：应该这样讲，之前的政策走势从2016年的9月30日之后，主要是针对上海推出了相关的政策，我们看上海的房地产市场，从所谓的比价效应到溢出效应，再到11月28号那天，又推出了更加严厉的限购限贷措施，关于前面的比价也好，溢出也好，那还是购房者、消费者自由的选择，我认为一线太贵了，所以我到环一线、强二线购房，二线也太贵了，请你到三线、四线去买。目前政策的走向显然是往这个方向运作。

    我们可以看到在一二月通过这一系列的，不管是17个城市，或者总共加起来34个城市，或多或少采取了一些限购限贷的措施，尤其是一二线城市是升级版，再加以强化管制措施，我们可以看到一二月的时候效果还是不错，一二线城市基本上得到了控制。国家统计局的数字，至少在二月份，一线和二线的热点城市它的房价是在稳定滑落的状况，尤其是一线连续五个月同比回落，倒是三四线有微幅上涨。

    现在我们看到两会召开之后，我认为是两个问题得到解决了，一个是70年产权房屋续期的问题，一个是房地产税至少在这次的会议当中没有进入审议阶段，所以就在这几个利多因素的刺激之下，我们看到了环一线、强二线，现在似乎又开始进入到一个市场疯狂上涨，不要说疯狂，说疯狂在这里显然不适当，有一个明显向上的态势。这个大概是我对于现在市场的一些观察，原因的一些理解。

大蕾 04-20 18:33

田蕙慈：这样一个节奏可以想象，在去年的溢出效应的状况下有这样一个情况，在这样一个紧缩的状况下，他们仍然可以有这样一个表现吗？

大蕾 04-20 18:33

 凌嘉琪：这样的走势我大概在十个月前预测过，现在的走势和十个月前一模一样，成交量萎缩，价格波动，我们所说的很小的微幅的波动，基本上不让它猛涨，不暴涨也不暴跌。要把一线城市或者强二线城市把房价定在墙上，然后使这个资金流、购买力向二三线城市过渡，这个梯度下来以后，能够把二三线城市的房地产去化。

大蕾 04-20 18:33

 田蕙慈：各位网友，大家好，欢迎收看乐居首播《蔡为民楼势说》的节目，我是田蕙慈，非常高兴今天能够在节目当中主持这个栏目，首播这个节目是由易居专业为打造房地产的公平公正平台所搭建的一个栏目，而《蔡为民楼势说》有多个环节，为大家来评析海内外近期的楼市走势，自从上期播出以后很多网友提了很多意见和想法，所以我们今天再议房地产税，而再议房地产税节目当中，究竟对后市有什么样的影响，我们一起在节目当中讨论看看。这次为大家邀请到嘉宾蔡为民蔡老师。蔡老师来自于对岸，是两岸非常知名的房地产专家，借由他本身个人的经历可以告诉我们他在国内国外的一些看法。

接下来还有凌嘉琪老师，他是第一财经的评论员，欢迎凌老师，今天我们一起来讨论。首先大家都非常关心新政之后到底楼市何去何从，在今天已经是第17座城市，接下来的房地产市场我们应该怎么样解读呢？

大蕾 04-20 18:33

《蔡为民楼势说》第二期来袭，著名房地产专家蔡为民、卫民.海外置业及生活馆总经理田蕙慈、第一财经分析师凌嘉琪与您一起再议房地产税。3月21日下午2点半，敬请期待！