最新楼市数据解读及发展前瞻

大蕾 05-20 08:05

2、对于上海楼市未来走向看法？

    回建强：从宏观层面，上海对于外界投 资和外界资源的吸引力不断上升，我们整个国家在建设高铁网，城市群不断上升，中心城市的地位在不断上升，人口居住能力在上升。有人说现在一线城市不是在限制人口吗？上海北京虽然在控制人口但没有控制资源，上海的楼房的购买力取决于常驻人口。住房的需求依然很大。上海房价下降不太可能。

    从中观层面讲，房地产的集中程度不断上升，行业集中度不断上升，大企业不断做大。我认为一线城市依然是他们布局的重点，因为有利于他们提升企业在业界的地位和占有率。

微观层面，虽然现在调控非常紧，但是这是阶段性的，政策有紧有松。阶段性的政策，并没有消灭需求，只是压抑需求。有人说现在在向二三线城市外溢。但是人在哪里，需求就在哪里。从价格体系来说，上海的房价不会下降，反而涨得慢的时候是购房好时机，上海的库存在减少。未来，房地产市场对市场的预期是非常高的。

即便是上海，同一地区不同的版块价格还是有不同，大家购房要研究，要看技术性指标，完成科学性购房。

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网友提问：

1、当前楼市的定位？

    回建强：房子用来住的不是用来炒得。

    首先是拥护中央政策，不能过度炒作房价，但是我们不能机械的理解房子是用来住不能炒。要肯定当前房地产的市场化，对于房地产而言，如果有购房资格那就要充分的购买，第二套房可以用于投资。在合理的规范下，合理投资。

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六、开发企业到位资金增幅直线下滑

1-2月份，房地产开发企业到位资金22880亿元，同比增长7.0%，增速比去年全年回落8.2个百分点。其中，国内贷款4985亿元，增长11.5%；利用外资48亿元，增长227.4%；自筹资金6897亿元，下降17.2%；其他资金10950亿元，增长27.7%。在其他资金中，定金及预收款6108亿元，增长27.1%；个人按揭贷款3391亿元，增长20.4%。

                                       图6  全国房地产开发企业到位资金增速

      回建强：1-2月房地产开发企业到位资金增速直线下滑，其中定金及预收款、个人按揭贷款增幅相对较高，下滑主要影响来源于企业自筹资金的减少。为了降低房地产行业杠杆水平，已经陆续出台多项政策收紧房企融资渠道。值得注意的是，目前金融信贷政策的指向是限制房企融资，那么也就是限制房企的产品供应能力和节奏，从供求关系上看，这无益于稳定房价。相关政策制定者应仔细斟酌相关措施是否合理合适。

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五、土地购置面积由负转正，成交价款增速回落

1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2374万平方米，同比增长6.2%，去年全年为下降3.4%；土地成交价款794亿元，增长12.7%，增速回落7.1个百分点。

      图5  全国土地累计购置面积及土地成交价款增速

       回建强：土地涉及到商品房的供应，土地一直负增长，商品房需求增加。政府政策限制开发商拿地，限制融资，导致开发商拿地的能力得到限制。由此土地的有效成交量下降。有效解决方法是加大土地供应，这是解决商品房价格过高

和被炒作的有效途径，我们要用市场的办法解决市场的问题。1-2月，土地购置面积增速三年以来首次正增长，主要受

益于重点城市供应增加，开发企业拿地积极。同时“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地”也是本次政府工作

报告的开出平抑地价及房价的药方。即便是一线城市，土地稀缺，也并不意味着没有土地供应的空间，土地供应计划

能够百分百落实到实际供应，城市存量土地和空间的更新和再造，都是增加住房供应的重要渠道。也都是比单纯的限

购限贷限价政策有更加长远的意义。

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四、库存去化压力依然较大

2月末，商品房待售面积70555万平方米，比去年末增加1015万平方米。其中，住宅待售面积增加468万平方米，办公楼待售面积增加155万平方米，商业营业用房待售面积增加260万平方米。

                       图4  全国商品房各类物业累计待售面积
       回建强：去年热点城市销售火爆，但仍有大量三四线城市库存高企，如何去库存，依然是今年政府调控的重任。针对这些城市还可能出台更宽松的购房政策，为鼓励农民购房，农民进城就业、保险等措施也将加快落实。

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三、销售面积同比小幅回升，销售金额增幅技术性回落

1-2月份，商品房销售面积14054万平方米，同比增长25.1%，增速比去年全年提高2.6个百分点。其中，住宅销售面积增长23.7%，办公楼销售面积增长39.1%，商业营业用房销售面积增长31.8%。商品房销售额10806亿元，增长26.0%，增速回落8.8个百分点。其中，住宅销售额增长22.7%，办公楼销售额增长49.3%，商业营业用房销售额增长41.6%。

图3  全国商品房累计销售面积及销售额增速

回建强：分区域看，1-2月，西部地区涨幅最高，销售面积及金额分别上涨36.2%、49.5%，其次为中部地区，涨幅分别为33.0%、44.1%，东部地区两项指标涨幅均不及16%。热点城市集中在东部，导致中西部上升，东部回落。

这种回落是技术性的，而非市场性。事实上，大量在新房市场无法满足的购房需求，已经涌向了二手房，更加市场化的二手房市场交易价格居高不下，这也是当前房地产市场的重要特征。受限于现于限价政策，要么低价，要么憋住。虽然整体商品房销售面积在上升，金额在回落，是技术性的。高价房在减少，刚性需求在上升，表现出来的交易价格在下降。

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二、新开工面积增幅明显上扬

1-2月份，房屋新开工面积17238万平方米，增长10.4%，增速较去年全年提高2.3个百分点。其中，住宅新开工面积12410万平方米，增长14.8%。

                  图2  全国房地产累计新开工面积及增速

       回建强：住宅新开工面积高于整个房屋开工面积。土地问题增速有所回落。最新数据显示，房地产开工是有积极的变化，并没有说房地产的气氛收到紧缩调控的影响。上涨原因是在去库存的政策下，三四线城市去库存效果不错，去年企业积极拿地，为了维持企业运营而积极开工，从时间节点上导致2月份开工增多。

    1-2月，新开工面积同比增幅明显上扬。去年下半年开发商抢地大战轮番上演，从时间点上看，今年一季度是这些项目密集开工的阶段。开工数据的明显回升，在一定程度上也表明，开发商对市场未来发展还是相对乐观，资金融通能力也能跟上。我们的房地产市场非常活跃，无论是政府还是普通民众都对房价有意见，从市场供求角度来说，一个地方，一个城市只有保证了充足的土地供应，才能谈得上保持房价稳定。当然，也不排除企业选择快速开工，快速销售的策略，赌一把政策，当前政策紧缩，而1年之后，项目上市时，政策正好有所放松。随着新开工和竣工面积增长，未来供给量加大，也有稳定市场、平抑房价的意义。

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 一、房地产开发投资增速抬头

2017年1-2月份，全国房地产开发投 资9854亿元，同比名义增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点。开发投 资有上升。其中，住宅投 资6571亿元，增长9.0%，增速提高2.6个百分点。

                   图1  全国房地产开发累计投资及增速

       回建强：从投 资角度看，房地产开发投 资趋暖，好于预期。1-2月份房地产开发投 资累计增速抬头，好于预期，不仅比去年全年提高了2个百分点，比去年同期更是提升了5.9个百分点。在刚刚结束的两会，总体对房地产行业的定调依然以“稳”为主，没有去打压。

今年的GDP规划是6.5％，那么如何去保障呢，房地产投 资是举足轻重的，它贡献率在23%。政府要维护房地产开发投资，如果房地产开发投 资下降，会对宏观经济增长不利。所以，房地产开发投 资一定要平稳。

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日前 ，国家统计局发布数据，我们看到房地产投 资新开工指标提速，销售面积平稳增长。具体数据解读以及上海楼市未来走向，3月16日，乐居《盟主汇》邀约中房研协测评研究中心副总监 回建强畅聊“最新楼市数据解读及发展前瞻”。