3.15直播:买房遇陷阱怎么办

上海乐居 05-20 09:02

今天的直播到此结束，感谢大家的观看，获取更多楼市资讯，请持续关注上海乐居直播间！

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@【张建新】评论：11月的新政要首付7成，对于已经付了定金却无力支付七成首付的人来说，定金还能要过来么？

杜跃平：要看合同约定，是否有写遇到政策变化，定金可以退，即可以解除合同。另外，与上家再调解一下。如数额较大，向专业律师请教。

@【游客】评论：我2003年买的房子，到现在还没拿到房产证。曾经有其他业主起诉到法院，街道办也介入过，但后来都不了了之了。现在我应该怎么办？

王丁钉：这个得看具体情况，是什么原因导致无法取得房屋产权证？如果五证不全即销售的，是开发商违规行为，建议成立业委会，从法律诉讼及行政投诉两方面着手，并聘请相关专业律师，进行维权。

孙蔚：起诉是常规的做法，需要明确小区是不是违规开发，五证不全，如果五证齐全，需要了解开发商为何没有办理大产权，只有开发商办了大产权才能分割给业主办产权。

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@【fin蓝】评论：我买的一手房，但是听别的买了房子的人说他们有关系，他们开盘当天给了九五折优惠，而我没有，首付已付，请问我应该如何维权？

孙蔚：这个只能各显神通。

王丁钉：应该按已签署合同执行。

杜跃平：首付己付，合同已经签下并生效，有法律约束力。但是，可以试一下，与开发商协商能否在后续付款上和今后物业管理费上，予以优惠。谈不上维权，是尽力协调。人情社会的事情，以后尽力尝试多种方式，个体趋利避害，本律师可以理解。

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@【游客】评论：我买二手房的时候没注意物业、电费交接，入住才发现之前的业主欠了几年的物业费没交，现在我联系不上之前业主，我需要承担所有的费用吗？

王丁钉：

     如合同中约定房屋交付前相关物业、供暖、水电燃气等费用卖方应结清的，这些费用应该由卖方承担。如果卖方拒不履行合同，应根据合同约定及相关违约责任，向卖方追讨。房屋买卖交易建议还是找一些知名度高的，品牌好的大公司。

杜跃平：

     1，为了方便生活，可以选择交费，

     2，也可与物业公司说清楚，如果超过二年以上的物业费，物业公司自己不主张权利，是与新业主无关；

     3，通过调查，可以找到老业主的。

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@【游客】评论：我2003年买的房子，到现在还没拿到房产证。曾经有其他业主起诉到法院，街道办也介入过，但后来都不了了之了。现在我应该怎么办？

王丁钉：这个得看具体情况，是什么原因导致无法取得房屋产权证？如果五证不全即销售的，是开发商违规行为，建议成立业委会，从法律诉讼及行政投诉两方面着手，并聘请相关专业律师，进行维权。

孙蔚：起诉是常规的做法，需要明确小区是不是违规开发，五证不全，如果五证齐全，需要了解开发商为何没有办理大产权，只有开发商办了大产权才能分割给业主办产权。

@【游客】评论：我买房的时候把全款一次性付给了上家。但是过户的时候才知道前一天这套房子被法院查封了，没法儿过户了。现在联系不上房东，我的朋友说，如果想维权诉讼周期很长还可能追不回全款，请问有什么解决办法吗？

王丁钉：房屋被查封无法过户，且将全款支付业主，之前有过类似案例。建议先弄清楚该房屋有无其他轮候查封，说白了就是有几个查封。如果只有一个查封，建议做轮候查封。因为现房屋价格可能比之前购买价格要高很多，以后即使房屋拍卖，偿还第一受偿人后，可能会有剩余房款，可以弥补部分损失。可以对现有查封提出异议，要求合同继续履行。但要依据所购房屋合同履行的具体情况而定，例如是否网签？房屋是否交付？买受人是否已入住？等等

孙蔚：这个情况复杂，难度较大。

其实，现在大家的维权意识越来越强了，乐居联合《中国消费者报》独家发布《2017中国楼市消费大数据报告》显示，在遇到购房纠纷时，超6成网友都选择与开发商和商家交涉来解决问题，也有一些人选择向公众曝光、通过律师等专业人士维权。

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@【王建娥】评论：年轻人置业，刚需，买新房还是二手房？

陈晟：

     买新房、二手房都是可以的，但是在一些二手房交易超过新房交易的城市，二手房选择面会多一些，年轻人刚需置业，不需要一步到位，可以逐步改善，国际上一些人可能5年就要换房子，从轨交方便的房子换大房子，还要考虑孩子，这是要一步步做的。

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老师，我准备置换。如果现在自己的房产还未成交，但我已经看中下家，我该如何与下家协商才能有保障？

杜跃平：这是改善性购房，先尽量对自己房产的合同早履行完毕；对看中房屋的买卖合同尽快落定，同时对付款、贷款的时间，尽量加大余地、时间宽裕，当然在该房子上家的接受范围内，在估计时间上比登记中心规定操作时间至少加2个星期以上，防止各项准备延期和不可预计事情的发生，以免违约发生。

王丁钉：这种情况一定要慎重，房屋买卖交易流程手续复杂，流程时间较长，且不确定因素较多，建议先确定自己现有房产交易流程及时间后，再签署准备购买的房屋。改善型购房一般都需要先将自己现有房屋出售或签订买卖合同后，再去购买置业升级的房子。建议两套房屋都去找一家房屋中介去操作，由相关专业人员来进行此方面流程及交易时间的把控，尽量找专业的公司，不要因一时贪图便宜，因小失大。

孙蔚：建议关注合同细节，专业的人做专业的事，品牌开发商品牌中介更靠谱，最起码出现问题找得到人。

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之前开发商说地下室自愿购买，但是现在开发商把地下室捆绑销售，强买强卖，而且不买不给办贷款，请问我应该怎么办？

孙蔚：地下室捆绑销售是明令禁止的，购房者可以向相关行政管理部门投诉。如果因为这个原因不能买房，购房人可以提出退房，若开发商不同意退订金，购买人可以起诉，因为是开发商原因导致合同无法履行。

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二手房，多层顶层的阁楼，产权上受保护吗？我自己打通做房间是否合法？

孙蔚：产权面积通常不包括阁楼，可以查看产权证上的具体约定，会有清晰的表述。国家建筑面积计算规范是这样规定的：层高在1.2米以下的,不计算建筑面积,层高在1.2~2.1的部分,计算一半,2.1米以上的计算全部面积,坡屋面的顶层那样的地方按相应高度的投影面积算。

王丁钉：二手房顶层阁楼如不属于私搭乱建，且在规划范围之内的，是涵盖所购房屋面积范围内的，只是产权证上未体现该部分面积，具体情况应到当地不动产交易中心咨询。房间打通不改变房屋内主体结构的，一般不违法。

杜跃平：1，产权上不受保护，不能上产权证，但可以使用。2，打通做房间，不能打通承重墙，要向物业公司查图纸。

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签购房合同时有哪些地方要注意？

杜跃平：1.房屋的坐落位置、面积等基本情况是否与房产证中的内容一致。2.核对房屋所有权人的身份证。3.房屋如存在抵押的，要约定卖方解除抵押的期限。4.约定的付款时间要和产权过户、物业交割的时间相结合。5.了解房屋内的户口情况，明确卖方户口迁出的时间。6.明确税费的承担。

签购房合同时有哪些地方要注意？

施安：1、房屋产权是否明晰

（包含证号、权利人、地址、面积、抵押、限制等信息）

2、交易房屋是否存在租赁关系

3、最晚交易日期及付款时间是否宽裕

4、权利及义务是否清晰明确

5、交房日期的明确

6、房屋内附属设施的清单

7、水电煤等公共设施的处理

8、房东户口迁出的约定

乐居联合《中国消费者报》独家发布《2017中国楼市消费大数据报告》显示，在购房时，网友们最担心的是购房信息不透明，因此，能够保障购房者合法权益的购房合同显得尤为重要，购房者们签订合同时应当小心谨慎。

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老师，我有一套两房想置换三房，现在置换合适吗？什么时候出手比较好？

陈晟：

     现在是改善的大趋势，但是前提要当心，如果2房卖了不能买到3房会踏空，购房目标要明确，资金要充分准备，不要过度期望2房售出回款，现在有和房东谈判的机会，要做好充分沟通，可以考虑银行来填补资金缺口，一些辅助措施要做好。

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@【Wall.E行】评论：二手房，多层顶层的阁楼，产权上受保护吗？

孙蔚：产权面积通常不包括阁楼，可以查看产权证上的具体约定，会有清晰的表述。国家建筑面积计算规范是这样规定的：层高在1.2米以下的,不计算建筑面积,层高在1.2~2.1的部分,计算一半,2.1米以上的计算全部面积,坡屋面的顶层那样的地方按相应高度的投影面积算。

王丁钉：二手房顶层阁楼如不属于私搭乱建，且在规划范围之内的，是涵盖所购房屋面积范围内的，只是产权证上未体现该部分面积，具体情况应到当地不动产交易中心咨询。

杜跃平：产权上不受保护，不能上产权证，但可以使用。

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房子想过户给子女，如果去公证处把子女份额改成1%，过户费是不是可以便宜点？

杜跃平：

      是的，也可以去不动产登记中心，通过买卖方式过户。

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@【游客】评论：买房合同已经签了,现在房东要涨价，我该怎么办？

杜跃平：在购房合同签订的情况下，买方如遇到卖方一方想涨价或者反悔不愿出售，买方可以向法院提起诉讼，要求卖方继续履行购房合同并协助买方办理房屋过户手续，以维护自身合法权益。

施安：1、提出继续按原合同价格履行合同

2、双方协商是否继续履行

3、若协商一致，按原条件，继续履行

4、若协商一致，变更原交易条件，继续履行

5、若协商一致，双方可以有条件解约

6、协商不成，先行书面（双挂号、快递）、微信、短信催告，催告到期对方还继续不履行，建议收集相关证据，聘请律师进行诉讼。

孙蔚：这需要仔细研究一下合同的相关条款，如果在购房合同中对房东涨价有约定就按照约定办。这也提醒了买房者在签订合同时一定要完善、周密。如果合同中没有这个约定，那么通常情况下就应该要求业主完成房屋交付，比如房产证办理之类的。从合同法角度来讲，房东是没有权利临时加价的。

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@【游客】评论：买新房，开发商如果逾期交房，违约金有标准吗？

施安：

     新房要逾期交房，看购房合同对这块有没有写清标准，一般合同都会写违约金为已付房款万分之三到万分之五每天，超过约定最晚期限可以解除合同和追诉20%违约金，但是每个开发商有自己固定的文本，所以还是要看合同上具体的约定。

杜跃平：

     有标准，合同上有约定。如约定不明确，法律上有规定。有约定，从约定；无约定，从法定。

孙蔚：

     如果开发商违约延期交房，在购房合同里通常都是有规定的。正常购房合同里都是有关于延期交房的规定的。大同小异的标准的是，按照延期每日总房款千分之几的标准来赔偿。这个应该严格按照合同来执行。

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@【游客】评论：签了购房合同，房东反悔不想卖了，我不能接受，现在应该怎么维权？

陈晟：买房是商务行为，一切都在法律保障之下，取决于相关合同约定，希望在交易秩序上能有动作，包括购房、租房，应该在合同的法定框架内进行，如果有违反，应当根据合同进行法制上的处理。

杜跃平：买方如遇到卖方一方想涨价或者反悔不愿出售的情况，买方即使向法院起诉，也无法确保房屋过户。1，签约目的，是为了履行合同。2，依据购房合同具体条款，选择：先发一个坚持履行合同函；再视情况，或请仲裁委员会仲裁，或者直接起诉至法院，要求对方履行合同。3，请一个专业房地产律师做具体法律服务。

王丁钉：签订买卖合同后，如果因一方反悔导致合同不能履行，守约方应及时向对方发送书面告知其继续履约，留好相应证据，为以后诉讼准备。证据不仅限于书面告知函，微信、短信、录音都可以。

其实，类似房东毁约的侵权情况并不在少数，乐居联合《中国消费者报》独家发布《2017中国楼市消费大数据报告》显示，近6成网友在购房过程中都遭遇过侵权问题。

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有人说房价还会再涨，老师，这是真的吗？

陈晟：

     房价涨跌有内在规律，如果需求旺盛、建筑品质提高、外部环境好，就有上涨趋势，当然，这最终取决于短期供需关系，我认为，房价仍有稳定上涨趋势，如果能与收入和GDP增长匹配，就是合理的趋势，指望房价降有难度。

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老师，3月适合买房吗？还是要再等一等呢？

陈晟：

     热点限购和调控的城市，国家正在抑制房价快速上涨，我认为今年10月之前，房价都是比较稳定的趋势，可以充分选房，尤其是刚需，可以有充足时间决策，不用这么着急。

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老师，动迁房可以考虑入手吗？有哪些地方要注意？

杜跃平：

     动迁房满三年才能过户。买动迁房的风险很大，在交易前一定要清楚房屋产权人是谁、是否已进行抵押、是否有法院查封等等。买方如遇到卖方一方想涨价或者反悔不愿出售的情况，买方即使向法院起诉，也无法确保房屋过户。

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    #多点真诚 少点套路#各位乐居的网友，大家早上好！买房被坑过吗？签合同要注意哪些细节？哪些地方容易被忽悠？今天上午10点，上海乐居邀请5位房产大神坐堂诊脉，大家对购房有任何疑问都可以在直播间的“我要提问”栏目进行提问，有问必答！

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    【多点真诚少点套路 买房防坑宝典】购房合同怎么签才能避免入坑？产权过户有哪些门道？不幸被坑又该如何维权？乐居315图文直播特辑即将于3月15日上午10点正式开启，大家对购房的任何疑问，现在都可以到直播间的“我要提问”栏目进行提问，届时五大专家将为大家一一解答！315，乐居与你不见不散！