专家观点：买房时机到了

上海乐居 05-20 09:44

    今天的直播到此结束，感谢大家的观看，获取更多楼市资讯，请持续关注上海新浪乐居直播间！

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    上海外郊环的新房，升值潜力如何？可以考虑入手吗？

    黄欣伟：在今天房价背景下，买房是几个区域的比较，房价水平、交通、配套等等比较，先要定自己能承受的范围，在进行选择。这两年大家对升值潜力理解不一样了，今天空间才代表升值潜力，例如周边高价地，对房价、周边配套都会有影响，大家对升值潜力的理解普遍是逆思考。

    赵攀：上海的房价上涨是不可逆的趋势，而且楼市库存一直下降，新房可售量越来越少，所以至于升至潜力肯定是有的，但是经历过去年这一波高速上涨，今年政策收紧，上涨速度会放缓。

    宋海：外郊环的新房单价还较低，随着外郊环土地拍卖价格的升高，比对这些新拍地块未来标杆项目的价格，目前外郊环的在售项目仍具备升值潜力，可以入手。

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    如果有共享汽车资源，是否可以考虑在昆山、太仓这样一些上海周边地区异地置业？

    赵攀：昆山、太仓置业主要是因为总价外逼或政策外逼，在这类区域置业的客户在交通上还是以自驾为主，共享汽车对异地置业的推动作用目前来看可以忽略不计，上海已经出现共享汽车，但是因为数量过少，再加上停车的特殊性，普及率并不是很广，而且实用体验一般。

    宋海：有帮助，但共享汽车资源不是在昆山和太仓置业的主要考虑因素。

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    老师们怎么看现在类似共享单车、共享汽车这样的共享资源？你们用过吗？

    赵攀：使用过，共享单车的出现解决了家到地铁站最后一公里的问题。以前很多买房子的客户很关注地铁房这个概念，但是地铁的量本身就有限，价格也会更高，共享单车的出现，可以让这类买房群体的选择范围更大。但是共享单车也有他的瓶颈，这不是客户选择较远楼盘的核心因素，买房子还是基于实际对于房子的诉求。

    黄欣伟：共享汽车、共享单车这种资源和房价比起来，是杯水车薪。共享资源要影响到房价，我觉得是很遥远的事，就像网上买房，技术上可以做到，实战中根本做不到。这和共享办公楼、共享茶水间还不一样，每个月商务成本可以降低。但是选择共享单车作为一种生活方式，是很难的，共享单车、共享汽车只是辅料。

    宋海：共享单车最近很流行，为大家带来了很多便利；共享汽车很多是电动汽车，因为停车、充电等约束相对来说使用范围会小很多。身边很多人用过共享单车，几乎无人用过共享汽车。

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   今天是一年一度的妇女节，在日常生活中，男性和女性的置业观会有哪些不同？

   赵攀：男性更偏理性，女性更偏感性。也就是说男性更看重房子的投资价值，而女性更看重房子的使用价值。此外，通过克而瑞大数据对于男女购房差异性进行过分析，对于房子，男性会显得理性，会考虑区域的未来发展，房子的升值价值，户型的利用率；而女性更注重看得到的东西，比如交通的便利性和舒适度，周边配套和社区规划是否完善等等。

   黄欣伟：男性女性在置业方面感性和理性是变化的，在细节方面做得比较到位，这是针对女性购房者的，整体格局又能做得讨男性喜欢，一般来说，现在买房是夫妇双方的事，所以在营销过程中应当考虑男性女性喜好的偏差。

   宋海：大的方面不会有什么差别，男性可能对未来物业是否能快速升值多些关注，女性则对生活的舒适度更在意。细节上男性和女性的关注焦点略有不同，女性可能对室内家装的风格、景观的细节、周边生活的便利程度等更多些关注；而男性对于小区入口、大堂的装修、是否有体育健身设施等多些关注。

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现在适合买新房还是买二手房？

赵攀：新房的价格更合适。新房现在由于监管收紧，在定价上会更理性，而二手房是市场定价。

宋海：根据自己的经济能力以及对于地段、学区等具体要求，新房和二手房都是选择。

黄欣伟：从性价比来说，二手房值得买，但是要自己去淘，如果想买新房，我一直认为，去年出高价地的周边新房值得买，不管怎么说，会有一个局部价值差。现在的购房者觉得房价高，但是又不想花功夫去淘，只会挑一个社区，购房者自己的心态也存在一些偏差。

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    近期推盘加快，这是出于什么原因？现在适合出手买房吗？3月份，上海的房价会怎么走？

    黄欣伟：近期推盘加快，一个是对预售证管控比之前放松了，二是现在是传统小阳春，开发商要求销售的欲望比较强烈，三是对消费者来说，去年十一开始到现在3月份已经有4个月的冰冻期，积压了一些购房欲望。

    其实我认为今年是最好的购房时机，只有市场僵持越多，给购房者选择、议价谈判的空间也会越多，往年市场休整期比较短，如果在高速上涨的市场，你刚一纠结，房子可能就被买走了，有的时候市场调整期比较短，可能只有1个月，毕竟对于购房者来说，买房是个很大的事，等他们纠结完之后，市场可能又会快速上升，去年从十一国庆到现在，大概5个月还算蛮好的时间，但是今年要买房最好尽快，市场有回暖的迹象。

    宋海：春节过后的一季度是开发商进入新的年度销售的重要时间节点，推盘加快属于正常现象。总的来说上海近期以及年内的楼市供应量还是不足，三月份的房价会比较平稳，建议大家对于自己看中的楼盘及时出手。

    赵攀：3月一直是房地产推盘的密集月，也是开发商冲刺一季度最关键的一个月，推盘量加大也属正常。什么时候适合买房这个问题从我进入这个行业以来一直被提及，很多的购房者跟我们交流第一个问题就是，老师，现在适合买房子吗？在上海，我一直坚持什么时候买都是对的，在现在的上海土地供应稀少，政策收紧，市面在售项目并不多，大多数购房者都是处于想买买不到的状态。

    根据2017年1月和2月的成交数据可以发现，由于政策的收紧和过年假期的原因，新开盘的项目不多，成交量有所回落，但是价格依旧十分坚挺。三月份会有多个项目集中开盘，会出现部分低总价低单价的产品来稀释整体价格，所以三月份的房价可能有所回落，但属于市场正常波动。

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   共享经济下，上海是否会逐步发展成没有郊区？

   黄欣伟：上海没有郊区，是城市扩容需要，和共享经济无关。或者说，上海只是泛市区，而不是没有郊区。

   宋海：上海传统意义上的郊区确实很少了，共享经济会加速这种趋势。

   赵攀：按照上海公布的城市整体规划2016-2040来看，未来的上海城市发展会更加的科学有序，上海将由主城区＋新城＋核心镇＋中心镇的模式全面发展，按照这样的规划将涵盖上海的全部市域面积，所以未来上海对应的区域都会有自己的区域配套和基础设施。

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   之前已经出现了短期换房的交换旅行、民宿，类似模式会进一步拓展吗？房地产是否也会进入共享时代？

   宋海：共享经济为很多行业带来了变化，房地产也不例外。在房地产行业有两方面的影响：在购房者方面，自己的房子既可以自己使用，也可以参与共享经济让其他人使用，使用方式和投资回报方式更有多样性；作为开发商，在一些产品的设计上，可以关注购房者使用用途的多样性，为这种多样性提供不同的产品空间。

   黄欣伟：房地产要进入共享时代，是建立在原有配置过多的修正之上，而非是生活品质的节流之上。住宅共享不可能长期被认同，这是中国人生活方式，财富认同方式的双重需要。

   赵攀：房地产的共享对于房子的属性是有一定要求，我觉得仅限于部分主题类地产，比如旅游地产。而且目前大家对于房子的诉求更多是居住需求，尤其是一线城市，普通家庭的房屋所有量本身就很少，更谈不上共享。除非有额外的存量资产，才有可能进入到共享模式，所以房地产的共享还有很长的路要走。不仅仅是房子的问题，更重要的是大家观念的转变。不过现在除了住宅之外，办公的共享目前是一个很热的话题，比如近两年很热的联合办公，这也是盘活存量资产的一种很好的模式。不过国内尚处于发展起步期，还在不断的探索。

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   共享经济发展下，那些交通不太便利的楼盘会迎来转机吗？

   黄欣伟：对购房而言，付费班车远比共享单车务实。今天共享单车的使用，可以是潮流可以是便利，但只能取代''不买单车，不乘公共交通"，毕竟购房是生活符号也是资产符号。

   宋海：有帮助但作用有限。楼盘销售更重要的是寻找目标市场，发掘出目标客户群体，从而有效地推广自己的楼盘。

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   共享单车、汽车让交通更便利，有些人会考虑买更远的楼盘，老师们对此怎么看？

   黄欣伟：更远楼盘的选择主要原因一定是购买力，共享设施至少目前无法影响到私人住宅消费，毕竟交通费之于房价，远远小于共享会议室对商办中的费用占比。

   宋海：共享交通工具会带来生活上的便利，对远一点的楼盘有帮助，但对于楼盘的需求，人们更多出于自己的实际需要和购买的能力。

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    各位乐居网友们，大家早上好！今天是一年一度的妇女节，男性和女性在置业心态上到底有哪些不同？3月楼市究竟会怎么走？上海越来越丰富的共享资源究竟会对房地产产生哪些影响？本期，我们特意邀请了合富辉煌上海公司策略总监黄欣伟、上海盘古房地产有限公司总经理宋海和克而瑞上海房价事业部执行总监、高级分析师赵攀，为大家答疑解惑。