脱欧下的英国房产

上海乐居 04-20 18:24

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今天的话题帮我们拉开了对英国海外地产投资的一个窗口，我希望大家能够更多的关注到海外地产，也关注到英国伦敦的投资机会，包括我们的郑总，包括我们的仲量联行也愿意为大家提供这样一些服务，所以我们也预祝我们所有的投资者、购房者，然后所有的网友早日实现全球资产配置的投资梦。非常感谢大家，希望以后有更多的机会，更多的频率来陆陆续续为大家呈现一些投资分析，非常感谢刘总，非常感谢郑总。

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杨总：谢谢郑总，非常我们的刘总。2017年中国的房地产投资市场不确定因素非常多，所以我一直把2017年形容成一个重构的行业环境，对于每一个投资者、购房者，也是成功的一年，我认为这一年也是看海外地产的一年。

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英国的脱欧对整个欧洲的经济之间的纽带是很大的，一旦脱离了之后，你的整体的经济会怎么走？因为我们不是做英国的经济公司，这个我看不明白，也不知道有多少的纽带关系。但是如果整体的波动太大了，就是处于经济派别，房产是不是还有很好的增长？这个我现在拿不出主意。

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最大的博弈就是你能贷银行的这样，如果能做到平衡的话，管它怎么样。唯一的因素在于如果整个欧洲太动荡，那是很不好的，英国的房价是不是还有成长性？这个是要考虑的，经济不好了，房地产会受到很大的影响，它的房价还是不是坚挺？因为曾经英国有15年它的房价很平稳的，显然你的资产没有增值。未来整个的欧洲的格局会不会造就很大的不好？“黑天鹅”太多。

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只有10%，而且现在相对来讲比较低，你指望英镑跌到跟欧元一样的状态吗？那我觉得这个可能性不会太大。

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如果你去买一个楼花的角度，你不用担心汇率的问题，因为你所受到汇率的影响太小了。

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郑总：最近又往上走。我们再去看一件事情，我们是拿着杠杆去做投资的，我现在够付10%，明年再付10%。假设两年之内我完成30%，哪怕我不是在最低，我也再一个比较低的状态我先付了10%，接下来我跟着英镑的上上下下，稀释了我的钱。我赚回来是英国的租金，跟人民币是没有关联的。

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在这种环节中，银行应该都比我们懂。他们的论调是不要认为你是跌了10%，还会有持续性的下跌，这段下跌的时间会持续多久？他们不看好，这是银行家的心理。到了今年的时候，我们已经看到了英镑应该是有更低的出现过，8.3还是多少？

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郑总：我是这样想的，去年刚刚伦敦英国脱欧的时候，我是觉得让我们的投资人再去观望一段。因为我觉得整体的全球的央行对英镑的收入的时候，大家会发现全球央行做的货币的配置是美金第一，减了英镑和欧元，也增配了日币。

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杨总：你的意思是那么多投资机构，其实大家对全球分析肯定比我们做得透，他们既然选择了，肯定在某一种不确定政治环境下，在搏一个很有可能的未来。作为普通老百姓他也没办法跟大量的机构资金去抗衡。

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刘总：对，有这么多的资本还是进入伦敦这个市场，如果他不看好的话能进入吗？从基本的层次来讲，伦敦照常城市发展，有两条大的地铁线，一条伊丽莎白女王的地铁线在2018年建成。这些开发商还是大量在英国拿地做开发，你说会有什么变化吗？我认为只会是越来越好，越来越乐观。

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我认为这种因素是短期的。刚刚也提到了从去年来讲，去年一年有330亿美元的资本进入英国。

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肯定是很好的机会。对于你可能是英国人或者欧洲人来讲的话，现在是属于局面不是很清楚，不稳定的情况，经济也是没有办法的，处于一个不稳定的阶段。可能原本应该要作出的决定，可能都滞后了，这个造成市场上面有一定的不稳定的因素。

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首先我们刚刚简单地提到过从外汇来讲，在8个月之前，脱欧之前是1比10的汇率，而今天1比8.5，减少了将近20%的成本，是不是一个很好的机会？

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刘总：对，每个人每个人的看法。我觉得对于我们处于房地产的这块领域来看的话，至少目前来讲的话是为很多的投资者创造了很多的机会。

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杨总：你站在你专业人士的角度给大家做个分享。

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郑总：到底是机会还是坑？

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我觉得最主要的因素是脱欧，需要聊的东西太多了，我们还是把重点聊一下。之前大家觉得它是一个贵族的，皇家的，老的资本主义国家。但是感觉和大家的距离比较远的，就这次脱欧行动突然一下它进入了全球人的视线和焦点。脱欧到底对英国来讲是一种什么样的影响？这个有点泛，但是我觉得有必要普及一下。

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杨总：因为我还没有去过英国，所以平时对英国关注度也不是特别高，我觉得不同的人给我画的英国的画像是不一样的。但是它今天是海外投资的焦点，我觉得大家有义务去做传播，让大家更了解英国。

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刘总：我想补充一下郑总说的，刚刚她是从区域做一个比较，你从物业来做一个比较。2013年推出的物业，当时推出的时候也算贵的，你在今天再看这个物业有没有增长？一定有增加。你现在买现房，投入肯定是高的。而你现在买入你2020年要交房的物业，其实你的成本是更低的，你可以买到的是更好的物业。如果你这么去看的话，是不是有更多的机会？

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其实我们一讲就讲到最高端的这些买家了，你要么买有历史性的东西，李嘉诚就做这些事的。还有一些我买稀缺性的，量不要太大的物业，在英国有很多的英国老牌开发商不是建这种高楼大厦。在传统区它还是要迎合整个伦敦的城市的风貌，不可以建很高的。如果买这些其实是非常好的。

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郑总：所以说在这种状态下一定是贵的。但是原住民觉得我干吗买最贵的东西？我只要适合就好了。

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新物业一定比老物业出来，会更加的在市场上增加空间高。做房产本身的人跟普通的买家，其实是不一样的。

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这种房子来说，永远是租金回报率略低。你刚才讲的是恒隆边上，租金回报率绝对好的。

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作为海外投资人你要去海外市场找这个房子的时候，还面临你去的时间点找得到、找不能这个房产，很多人没有这个能力做这个的。这个能力不止是中介，还有天时地利缘分。

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作为本地人来讲，我觉得二手市场我是找得到更加性价比更高的。

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郑总：千万不要把伦敦的房子想成中国的建筑物，伦敦都是5层楼的一栋，可能一层楼 三户人家，加起来也就十几万。绝对不是你说的一房150万，两房就是两百万到三百万之间的，地段绝对是一流的。我相信这种差别是存在的。

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杨总：对，她说老的皇家音乐学院，其他任何区不可能再给你造皇家音乐学院，还有大的博物馆，这种标志性的，代表伦敦的标志性的历史建筑，具有非常高的文化价值和艺术价值的，她说新房子购不到的。

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郑总：我今天要住，我当然要买一个现房。这个不用讲，中国也是一样的。我是本地的，我干吗要买这个贵？因为这个贵对我来讲是没有意义的，我买在什么区。就像我刚刚讲的，我是原来上海人，我就要买静安区、徐汇区，其他区我不要住的，我觉得这个区的教育配置最好。

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第三个她认为因为你到英国买房，确实投资属性很强。你的投资的标的的选择，她说你是单独几套的稀缺性强？还是一片都有的稀缺性强？物业未来卖掉的回报率也是不一样的。

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第二个她认为租赁的回报率和持续性。

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杨总：上次遇到朱总她自己也买了是新房，她也建议大家去买新房。但是我同学的观念又不一样，因为她英国很多年了，她建议到英国市中心买二手房。

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如果你自住，你需要住这个房子，你肯定买现房，因为麻烦要居住。如果你不是要居住的，都会建议你买期房，付款的费用又低，成本贷款额又高，同时你可以做一个配置，为什么不呢？

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刘总：英国的体系是这样子，二手房是个人卖家，所以不是公司卖出去的。

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杨总：在美国我看完房，我竞价是我得了，最后完全所有的贷款30天。你刚才说英国的二手房比较短，从我要买了，贷款下来大概多长时间？

刘总：差不多一个月。

杨总：在这一个月里面，全部30%要到还是可以分期？

刘总：没有分期的。

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杨总：你刚才说二手房特别快，是什么意思？

刘总：因为你看这个二手房的时候，有很多家都在看。因为二手房都是自己居住的，往往本地人会很多。

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刘总：所以你要提前做很多准备，你在看这个房之前，你就要先跟银行把贷款办了。拿到70%，你再去选房。

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刘总：我们公司买二手房也好，一手房也好，或者说你是投资客也好，自住也好，我们都是一条龙服务。不管从前期的选房，包括你要办贷款，持有期间你要租赁，我们都可以服务到买家。同样对于开发商也是一条龙的服务。

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杨总：你们公司对伦敦来讲是服务的机构，你拿到批量的房源，释放给投资者。刚才说新房付30%就可以了，70%可以贷款。二手房呢？

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但是更多的是有个美国的房子，未来全家有个居住的环境。

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所有的状态下，应声了你刚才说的一句话为什么很多人去伦敦的房子？美国的房产为大量的读书留学生，其实美国房产真正你拿5年期作为一个投资期来讲，其实他的成本还是很高的，如果你不贷款，如果你贷了款，你的租金肯定没有办法作为完整的一个覆盖的。

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如果你是高净值的客户，一定是买最贵的物业。你说房产市场一定是有上下起伏的，你本来再资产配置就是做配置的，我们讲的靠我们整体资金碰到风险是抗平衡的，从资金的价值来讲它是差口气。

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你在买新房过程中，任何的价位段都有收益。海外投资人有时候我们会跟客户说两种话，假设你是机会主义者，你钱不是太多的，你不用追贵的东西。

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郑总：当初我们投静安的时候，有没有想过宝山的回馈比静安好很多呢？你没看到嘉定这两年是疯涨的。

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我们国内部分的公司拿了部分的房源过来，他看到这部分的房源是在中国市场受欢迎的，这个量和量是不一样的。我觉得每个投资人在你的资金范畴内，都可以找到适合自己的房产。我是上海人，我们以前只投静安区、徐汇区，黄浦区都看不上。

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郑总：伦敦是美国的曼哈顿，谁跑到曼哈顿去买house。顶层的豪宅是有的。但是伦敦市场起步比较高，我们还讲，这个我要帮仲量联行说一说。就是说她在英国拿到了60%的代理权，所以它的项目非常多的。

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杨总：你比如说在美国买新房的话，第一你买完了新房，花园是要自己造的，绿植是要自己造的。你目前服务的项目来讲，首先你是推荐新房，因为它的资金杠杆非常好，付款周期非常灵活，入门门槛比较低？

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杨总，你刚刚讲的一句话非常好，我要看租金回报，我要看成本。新房的角度，我就看数值，看投资回报率。如果租金回报率好，我所在的这个地区也是非常不错的，当然选择新房比选择一个二手房更有优势。

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第二个我是觉得中国人的心态还是希望买新房，二手房的角度来讲太复杂了，你要看非常多的项目，从投资的高度来讲我们更多看租金回报。

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郑总：你现在到美国去买二手房，所面临的，除非你现在的钱都已经在海外了，我可以说我的钱放在银行，我有现金了。我去投二手房，那我就更加有充沛的资金准备。

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英国的二手房整个一个销售过程可能就是两周，除非你的现金已经到海外，除非你贷款已经拿到。不然你在二手房这个市场根本没有竞争力。

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刘总：我觉得在英国这个市场，我们仲量联行的这些数据也好，我们的一些经验告诉我们的海外投资者，还是买新房更划算。你有同样的现金你可以多投几套。为什么呢？

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他们给我的也是这个价。除非有一些新房，可能配套、学区没有那么好，所以总价稍微低一点。我也有疑问了，像美国投资房产，虽然中国人特别喜欢扎堆买新房，但是更多的人还是买了二手房。在英国的市场里面你觉得建议大家去买新房？还是买二手房？

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杨总：最近我主要了解的是伦敦的，我看他们都是一房的标的，两房的标的。

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但从房产的角度去讲，它比这两个城市的门槛都要低。为什么？相比而言50万英镑的房产有很多，我们入门的一些房产30万英镑的都有。他不是说要你30万英镑现金去买。

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大概是3年的时间。但是你有两千万的人民币放在这里不能动，相对于美国、澳大利亚也好，50万澳币就可以入门，确实这个门槛是高的，从移民的角度去讲。

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相比较美国和澳大利亚，以及其他的欧洲的国家，它的移民是要两千万，你放在银行是不能动的，只能投它的国债。

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刘总：我纠正一下，你有这样的想法，完全是因为信息的不对称。首先的话为什么你会有这样的想法？你代表了很多很多人，中国很多很多人都会这样想

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在同等条件下，为什么美国会先热？澳洲这两年也热，我们发现最主要的原因，美国投资房产50万、移民50万就可以起步。城市非常好，市场容量很丰富。今天的澳洲也是这样，一般也是50。

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杨总：我们一直在问，除了汇率的因素，突然这两年跌到8的因素之外，我觉得和其他的国家同等的看待的一个问题了。

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刘总：这个问题就在于站在什么位置去看。因为我们在上海，我们了解上海的基础面。但是我们了解伦敦，因为它的信息透明。在国际上面都非常受关注的，既然我们把我们的眼光放在全球，在今天的市场上面我们在可以承受的范围，为什么不选择最好的城市呢？

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杨总：像今天的上海也是世界的上海，但是它的投资门槛高得简直很多人可望不可及。仅次于上海有杭州、武汉、重庆，它门槛没有那么高，但是有很高的潜力。那么大英国，除了伦敦就没有第二梯队的机会吗？

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再来它的透明度，不管它的外地也好，还有政策也好都是非常的透明。伦敦的话早在45年前，可能更早就已经是全球最受欢迎的城市，所以其他的城市是没法户比较的。

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首先我们看它的经济面，它本身是全球的金融城，经济面是非常好的。再来它的希思罗机场是飞往全球航班最多的一个机场。

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刘总：伦敦不仅仅是英国的伦敦，它是世界的伦敦。

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杨总：上次郑总也告诉我了，英国的投资机会就等于伦敦投资机会。最起码澳洲也有悉尼和墨尔本之争。中国就更大了去了，北京、上海、深圳都是好的机会。为什么大家谈到英国只有伦敦？

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刘总：我们说他的基础教育，大学以前的教育都是寄宿的，你都是要住在学校。这一块的学生家长反而不需要，进入大学才需要买房子。

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杨总：其实教育的比例比较小，美国最起码到60%以上是因为教育的。

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刘总：我觉得这当中20%是为了小孩，10%是为了移民和自住的。

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杨总：在你服务了这么多的客户当中，纯粹做投资的占绝大部分，因为小孩教育的比例有多少？

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郑总：在美国，如果你要贷款，租金肯定覆盖不了你的贷款。

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刘总：英国没有房产税，有个地租。

杨总：按年还是按月算？

刘总：一室户、两室户价格不一样，最高价格8百英镑一年。

杨总：我最近做的功课了解到，一室户基本上80万英镑。你刚才说是？

刘总：可能是5百，非常的低。物业管理费可能平均在6英镑一平方英尺一年。

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你再加社区差不多3到4了。美国的房产很多区域也只有6%的租金回报，你扣除这些成本，如果有贷款能打平就是最好了。英国我们反过来看，这几项费用加起来多少？

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杨总：我在美国买了房，第一个你要交保险，第二是花园养护费，社区管理费都单独的。每年1.25往上加，根据你的房屋年限，地段不一样，物业税不一样。还有中介的服务费，还有出租管理费。这5项组成，物业管理费1.25了。

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杨总：你的持有成本包含哪些范围？

刘总：持有成本包含一个物业管理费，还有地租，没有税的。

郑总：物业管理费全世界都有。

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刘总：英国伦敦租金成本是6%，持有成本相对比其他的国家比较低。

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杨总：其实作为我是一个老百姓，我就看每年增长多少，第二点持有内容，第三点我大概的租金回报。

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郑总：环球的房产都有一个共性，如果好的地段的房子租金回报一定不是很高。你要看的是资本增长，火油保值、增值，不可复制的项目的稀缺。

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杨总：我们就指市中心，上海内患得大概欧多少？

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杨总：我们分核心的。

郑总：最核心的，外围三个。

杨总：最核心的一定是二手房

郑总：也不是，伦敦市中心还是有新房的。

刘总：整个伦敦有非常大的国家，旧城改造

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刘总：英国其实大家看重的一方面是它的资本增长，一方面是稳定的租金回报。具体租金回报多少还是要看你选择的项目。

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杨总：它就是非常好的投资品。我们来看一下你在伦敦投资一个房产，三成首付，3年或者两年付清。低利率也非常好，它的租金回报到底有多高？它的持有成本有多高？我们和美国比较一下。

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刘总：对，伦敦现在是人口增长相对比较迅速的城市，你每年有这么多的人口增长，房产短缺。所以租金市场非常好，首先你的杠杆又高。

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郑总：就跟上海一样

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供应量非常少。

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我不一定会去住，我小孩可能还小，也许某一天会去，但是暂时不是我考虑。他为什么会有这样的考虑？也是看中英国伦敦本身的城市基本面，再来伦敦的房产一直处于比较短缺的状态。

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刘总：对，投资移民是比较传统的需求，可能占比在30%。然后更多的话，现在英国市场，伦敦市场的话还是以投资，就是资产配置为主。

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杨总：资产配置？

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刘总：根据我们仲量联行研究数据表明，其实投资英国的教育、移民以及可能作为一个。

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但是对于家庭来讲，他就是海外资产的配置，他在平衡他的资产结构。现在英国在这一方面，比如说到美国去了，十有九八是为了孩子的教育。从英国来讲，影响他去英国投资的有哪几个因素？

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第三个全球资产和产业的一个，我认为机构进入一定是大的产业或者是大的投资的分散。

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第二个现在尤其是美国特朗普一下来，信心受到干扰之后，移民可能是一个驱动。

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杨总：在我的理解里面，对于个人和家庭投资的时候，他的诉求点比如说像英国的中学教育，这种非常系统性的这种教育环境，把孩子送出去，可能也是他的一个因素。

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它的需求所在才会创造这样一个机会，让他介入。个人投资也是的，你投资成本低，然后门槛低，并且说你在未来管理方面的方便，而且未来的升值方面才会创造更多的机会。

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机构为什么要选择投资这个城市？那是因为这个城市它的需求所在。

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刘总：很多方面其实相结合。

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杨总：机构投资和个人的诉求和着眼点是不同的。你帮我们分析一下对于这种大量的机构资金进入和很多做海外资产的家庭和个人，他们各自的着眼点，对利好的因素的吸引大概分哪几点？

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杨总：这么低？！美国都到5左右了。但是是每个人都能贷到款吗？

刘总：只要你有固定的收入，只要你提供你有一定的资产，都可以贷。

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杨总：利率大概多少？

刘总：最低的1.8%。

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刘总：12个月以后再付10%，交房的时候可以办理贷款。打个比方你贷款是70%，你剩下10%，你补上去就好了。

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郑总：不一样，澳洲是先付10%，英国是分期。

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杨总：这点和澳洲有点像，你先付10%，第二年付10%。

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再加上英国本身的一些条件，比如说对于个人购房的一些条件，你看我们推的一些业务，大部分他的购房成本都非常低，首付10%，可能12个月以后再付10%，贷款可以贷70%。这样的话英国的房产销售率非常高。

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即便是脱欧，即便是他们有些不确定因素，但对于海外投资者反而是造就了一个非常好的机会。

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这就充分表现了市场的认知度，还有对这个市场的肯定性。

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刘总：机构行为。

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杨总：这都是机构行为，你刚才统计的330亿是机构行为还是个人行为？

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目前外汇的优势，比人民币现在是8.5，去年同一时间可能是10。2016年是1比16，等于减少了一半的成本。但是去年一整年有330亿美元的资本进入到了英国，选择进入到房地产的是占主要。

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为什么伦敦这个市场这么受欢迎？它首先是人口增长的城市，再来金融城，再加上城市的改建，给到很多的投资者很多的机会。

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刘总：对。他前期拿地，做项目的策划，我们已经涉入了。所以我们很自然做它的独家代理。

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杨总：那边的开发商会找到你们？

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刘总：客户群是不一样的，尤其是美国和英国的客户群是不一样的。每个国家的客户群还是有一定的区别，英国的话在首列，也有各方面的原因。仲量联行本身是起源于英国的伦敦，我们占市场的份额是60%。很多的新盘它推出的话，仲量联行都有业务。

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郑总：我们过往的比例是美国有限，在英国和澳洲之间，不可能我们哪里都做得很精。

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杨总：郑总你们是板块是美国优先？

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郑总：在整个英国的市场里面，他们有很大的占有率，所以说在全球的业务当中肯定是英国优先，英国有更多的资源。

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刘总：在我们的业务条线里面，第一是英国，第二是美国，第三是澳大利亚，第四是日本，再来有一些欧洲的其他国家。

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杨总：你假如遇到我这样的同一个客户，你可能6个国家向他介绍，就是这些投资顺序在你们的业务半途里面是怎么样的？

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刘总：我们在英国的比重占所有业务的61%。大部分的买家还是偏向于喜欢英国，喜欢伦敦这个城市。

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杨总：这里面的权重怎么样？

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刘总：对，作为仲量联行国际部负责人的话，我们做美国，也做澳大利亚，也做日本，也做其他各个国家。

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今天给大家一个机会，把刘总请来，能够把英国呈现得更加丰富一些。让大家更多地了解英国的投资环境、教育环境。上海和英国的关系，我们和那个门槛到底距离有多少？刘总，我听郑总讲你们一直在五大行里面做海外地产服务，做了很长时间。

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杨总：郑总，因为基于你对海外投资很熟悉的情况下，已经看到国际金融的都市，或者说这样一个优越感和它的资产是值得全球关注的。

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综合这4个点，我们发现伦敦现在越来越热了。

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第四我们觉得在伦敦购买物业持有的成本，比起其他国家它不算高的。

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第三个现在英镑还在逐渐的过程当中，就是下跌的过程当中，有人觉得可能是一个阶段，也有人觉得是还有下挫的阶段。往回看确实便宜了25%，用货币看得到了。

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第二个产品获取的价格也在逐年攀升。我觉得作为西区这些传统地区，它更加拥有英伦风范。

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上海中国人觉得是北上广中国的投资方式，但是很多人是布局伦敦的。现在全球化的眼光开始之后，我觉得中国人也开始布局伦敦了，所以在伦敦市场中最近这两年成交或者受关注是逐渐地上升。

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去年又经历了英国脱欧之后，英镑的“跳水”之后，逐渐地下跌。很多人都觉得伦敦的房产没有这么贵，我相信如果拿伦敦跟上海来比，可能平均价格来讲上海也很接近伦敦了。当然伦敦本身在全球的市场上的地位，我觉得跟上海相比它还更加的传统，或者被亲睐的可能性更多。

上海乐居 04-20 18:24

2016年我们谈了很多美国、澳洲，美国是全球投资中的重中之重。但是我发现有一个非常奇特的数据，最近我身边的朋友们谈伦敦投资的更多了，美国区域的市场会有投资。但是英国基本上比较大的一部分是大家把它作为一个海外投资的产品或者是房产投资的一个重要因素去看待。

上海乐居 04-20 18:24

郑总：杨总一下子把调子拉得这么高。

上海乐居 04-20 18:24

我们希望给所有关注海外地产的，呈现一个海外地产的基本的这样一个信息的分享。当然也是特别希望你能够就今天大家还不是特别熟悉的英国的市场做一些分享。要不请郑总在2017年全球的海外投资给大家高屋建瓴？

上海乐居 04-20 18:24

上海乐居 04-20 18:24

国际上海外的投资机会是很多人很重要的事情，我们感觉到了海外投资的热度。所以在3月的第一天我们开启了这样的话题，我们重点是谈一下英国海外投资的机会。就这个话题我们请到了世界海外投资的专家，新浪海外地产总经理郑翎昀女士。当然我们请到了英国，尤其是海外投资的专家，是仲量联行海外住宅部总监刘艺淇女士。

上海乐居 04-20 18:24

杨总：亲爱的首播网友，还有乐居的网游大家好。在幸福的春天，我们来了一场世界的约会，国际性的约会。春节我相信很多人最大的渡假行为都是到国外去了，有的为了旅游，有的为了寻求投资的机会。

上海乐居 04-20 18:24

#乐盟v龙品鉴沙龙之海外地产#海外置业已逐渐成为国人新的投资热点，热潮下海外掘金如何操作，如何选择最优化的资产配置?3月1日下午2点，新浪海外地产总经理为大家带来“脱欧下的英国房产”的精彩分享，活动即将开始，大家敬请期待！