昆山还能买吗?专家观点惊人一致

上海乐居 04-18 19:46

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上海乐居 04-18 19:46

@【fin蓝】评论：老师，市区的动迁户，今后会有向远郊安置的可能吗，比如崇明，奉贤，金山等地？

卢文曦：

    现在动迁地块多在远郊区域，中心区供地越来越少，所以有可能向更远区域倾斜。但是现在也可以选择货币安置自己购买房子，具体情况还要跟据自己实际情况来抉择。

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@【Honey】评论：昆山可以买房吗？自住投资哪里最好？

薛建雄：

    昆山产业处于退二进三的转型升级达程中，未来居住环境和生活配套改善提升空间很大。不过经达15.16年大涨后，目前有所回调，但仍在高位，可以关注，逢低入市。但是上海效区新城的潜力会更大，他们未来主要承接市区白领，预算购的话还是看上海郊区新城或离市区更近的镇。

卢文曦：

    可以换个地方，昆山投资客太多，市场波动这些就是不确定因素，就是投资的话也要选南京苏州这种地方。

叶茂：

    昆山是上海与苏州的夹心地，早些时期当地人和那里产业园区的购买者居多，还包括一部分上海低阶投资客！必须的说，我个人不看好昆山的未来发展，它不在核心发展区，得不到魔都的庇护和直接滋养。昆山的房价也是随涨型的，上海涨，它跟涨，上海跌，它连量都没有。上海远郊未来比昆山更值得投资！

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@【fin蓝】评论：对于近期金山区2块地出让溢价率为0，老师有何见解？周边房价是否会因此下行？

叶茂：

    上海金山一直是内生型区域，也就是金山本地人和部分产业客户购买，所以前几年房价也没有上涨动因。自前年开始，开发商为了大量囤地，也在金山开启“抢地模式”，致使拿了几块高价土地后由于成本高于周边房价，而地域型客户已经产生抗性而不得已进行产品升级和外围客户的定位寻找。加上金山新城的规划在交通和配套方面的升级使得外向性增强。

    金山自去年开始，有了部分的上海市区客户，冲着一万多的单价来买房，虽然这一年里金山一路飙升但不得不承认金山的房价还是低，这对于房子一直在涨，但工资永远追不上的刚需客户而言，金山是为数不多的选择。去年上海在江苏花桥和启东的购买量就同比增长了17%和14％。金山还是上海，价格还能够接受。当然，金山房价是随涨型的，一旦上海房价滞涨，还是会在保持“价差”的情况下最后刹住车。

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@【fin蓝】评论：老师，解读一下上海金山区的房价为何现在还是在涨，谢谢

薛建雄：

    金山离市区较远，反应晚一拍。不过高价项目也在回调，主要是之前低价、没怎么涨的项目在上调。

卢文曦：

    金山新城这两年建设力度比较大，而且碧桂园等大型房企已经入驻，从产品品质来看有明显提升，所以在这些产品的拉抬下均价有上行。

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即将迎来的两会，对于房地产市场的调控会松动吗？全国调控还会继续吗？房产税是否会有变化？

叶茂：

    两会可以理解为房地产调控的下半场，是对上半场的检验和再调整。大概率的是，全国房价会稳下来，达到阶段性成果，因此两会后调控不会马上松动，而是调整当中发生的问题，不合理的要改，达到预期要的保持，大方向不会有明显的改变。房产税的变化基于立法的合理性，民声问题和多方协调问题，不是短期可以确定的，还需要点时间。

卢文曦：

   不要对政策松动抱有幻想，今年楼市制度建设会着重发展，调控的工作会比较细致可操作性。楼市调控会持续。近日住建部于国新办召开新闻发布会，对房产税的回答大家应该也关注到了。个人判断，1、2年之内推出的可能性不大，而且只要手里不是有多套房屋，也不用担心税赋负担太重。

薛建雄：

    两会上一二线加强调控、三线及以下去库存仍会是主基调，而且还会加强。

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老师们觉得今年楼市会是一个怎么样的走向？红三月还会出现吗？

叶茂：

    2月份由于春节假期的存在，是房地产市场的传统淡季，再加上调控影响，交易量低是意料之中。3月份供求量较2月反弹是大概率事件，不过要再出现像往年的“金三”几乎不可能，现在项目想拿预售证的难度已经很大，供应受限，交易量自然不会太高。

卢文曦：

    经过几个月的调整和蛰伏，市场心态应该比政策刚出来时要平稳些。上半年也是房企出货的好时间，所以3月成交量反弹是肯定的。但是要“红”难度相当大。从12年-14年调整年度来看，3月成交在80多万方，即便当前市场容量在扩大，所以如果超过100万方应该是当前市场背景下比较乐观的结果了。其实去年政策出来基本就定调今年是楼市“小年”，全市交易量会可能缩到1000万平方米以内。而价格盘整回调的可能性比较高，但是大幅下挫的可能性没有。

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近期上海市加强类住宅的管理。在此背景下，类住宅产品还卖的出去吗？

叶茂：

    上海类住宅绝对卖得出去，其实加强管理的情况下也是限制了商办做住宅的供应。历来供应减少，需求还是存在的。考虑到目前上海住宅房价过高，商办也是很多新上海人和年轻人的一种选择！至于目前存在的隐患和风险，这也是政府考虑到的，之后完善立法，多方论证的模式会在商办中产生。

卢文曦：

    其实个人从来不建议普通投资者购买，现在在整顿的背景下观望情绪会更浓厚，所以降温可能性非常高。

薛建雄：

    类住宅中存在较多问题，特别是一些低价出让的商办和工业用地住宅，这些低价地本需要承担一定的招商引资与纳税指标。被改成类住宅买卖，就失去了招商纳税功能。那就要求开发商改回去，或补交土地款成市场化用地。而且很多类住宅规划的时候并不符合居住功能，开发商后期改成类住宅存在很多安全隐患也需要解决。由于情况比较复杂，政府仍在调研和研究处置办法，但一些有隐患项目被暂停，这影响了一些购房者利益，于是风声很大。但类住宅的供应量占据住宅比重很小，对房价影响有限。类住宅除了居住功能有缺陷会在这些调整中有所变化外，还存在交易税费重的问题，未来价格很难有大改变。

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上海楼市调控措施还会持续多久？二季度楼市会“马上好”吗？今年会出现松动迹象吗？

叶茂：

    稳定房地产市场，稳定房价将会是今年施政的主旋律，所以上海楼市的调控将会成为长效机制，短期内不会松动。

卢文曦：

    一般调控政策会保持延续性 ，从70个房价数据来看，初步有效果了，会继续执行下去。总体上，今年政策不会有松动的可能。

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虽然大家买房的积极性都不高，但是不少开发商却都表示有涨价的想法，想请问老师，开发商的愿望能实现吗，现阶段上海房价真的会抬头吗？

叶茂：

    上海房价抬头可能性不大，大概率会出现横盘，即使价格出现波动也是因为市场的结构性调整，因为结合存量来看，上海市场供求矛盾依旧很突出。至于开发商有涨价想法，这是企业或项目单方面心理预期。一方面是开发商对市场的预期相对乐观，另一方面是对自己产品价值的信心。但目前在售项目要么是之前已经拿到预售证的房源，价格已经定死，上涨可能性不大。要么是准备拿预售证，这一块由于政府强管控，拿到高价格的可能性更低。

卢文曦：

    涨价是提升士气的方法，一种销售手段，强化市场信心。但是对于涨个人还是保持谨慎态度，现在2手房松动空间已经打开，涨价过高，直接把客户推向2手房。另外，今年调控基调会延续从紧从严，所以不具备大幅涨价基础。短期来看，持平或者象征性上涨可能性更高。

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老师认为现在上海除却市区外，哪几个区域买房比较好？ 

叶茂：

    上海到2040的整体规划，内环内已经不是适宜居住之地，更多的是城市文化标签和现代商业的缩影。上海的规划没有死角，但重点会在市区（内环外到外环内）开发高端住宅，会在各新城试点独立城镇，市区中大宁，前滩，东外滩等地发展更有高度，嘉定，松江，青浦新城的居住氛围会更上一级！

    另外，买房如果考虑投资，要考虑后发性的土地效应，如果选的区域已经没有新地开发了，往往价值就转到二手房。如果后续土地供应足，考虑到目前上海房企僧多粥少，自然房价受地价影响会有拉升作用。

卢文曦：

    如果是投资，那就要挑选边远区域，市中心相当成熟了，想象空间有天花板。但边远区域就不一样了，可以赋予概念，而概念往往是价格上行的诱发因素。可以看看朱家角、青浦新城、金山新城等等。

薛建雄：

    大虹桥已经非常热，而且还有很大潜力。未来浦东机场开发将是大虹桥升级版，是中长期机遇。远期可以关注绽山湖，那里的生态环境最好，将会是上海的后花园，类似纽约长岛。

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除却北上广深等一线城市买房外，老师们觉得哪几个二线城市比较靠谱？

叶茂：

    华东区域已经是多家房企经过战略修正后的主战场，和他们交流过，这是一块兼顾利润，品牌及风险的区域。尤其苏杭南京的供求两旺，产品力强，开发规划合理，值得一看。

卢文曦：

    杭州、苏州，上海后花园，个人觉得杭州更宜居些。现在除主城区外，滨江等等都是不错的区域。环渤海区域的话天津等都是不错的区域，新房交易量不亚于上海，说明基数大，市场容量大。

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@【游客】评论：近期陪着朋友去看房，发现不管是市区还是郊区，买房的人都不多，即使有人在看房，也不急着想买，想请问一下老师们，为什么出现这个局面？

叶茂：

    政策收紧和舆论引导效果初显，投资性需求退场，尤其是高杠杆投资客，也就是说购房群体的基数变小。现阶段看房子的客户是真正有购房需求的客户，多为自住需求。而且2月本来就是房地产市场的小月，客户对市场的心理预期也发生变化，恐慌性购房情绪衰退，开始理性比选。

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@【游客】评论：近期陪着朋友去看房，发现不管是市区还是郊区，买房的人都不多，即使有人在看房，也不急着想买，想请问一下老师们，为什么出现这个局面？

卢文曦：

    买涨不买跌的心态。前期已经涨那么高了还没入市，现在房价已经趋稳，甚至还有下跌的趋势，当前的预期出现扭转，没有必要那么急着入市。而且1、2月份本身就是淡季，局势不是很明朗，等局势明朗再说，所以近期观望气氛还是比较浓厚的。

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@【游客】评论：刚在网上查了一下，春节到现在才发了两张住宅预售证，近期开发商推盘力度较为有限，这是怎么回事？

薛建雄：

    受到政府价格管制，这些项目批不出预期的价格，导致新房推盘量减少。

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@【游客】评论：刚在网上查了一下，春节到现在才发了两张住宅预售证，近期开发商推盘力度较为有限，这是怎么回事？

卢文曦：

    两方面因素，一方面，新房预证申领比较严格，尤其是申报价格上和房企预期有落差，所以房企不愿意轻易入市，尤其是15年拿些地王项目，价格过低的话会影响企业利润。另一方面当前人气不足，需要充分时间蓄客。当前楼市调控高压下，入市意愿不强，所以要确保有足够数量的客源。现在一次申领基本都在3万方以上，要是蓄客不充分，去化不好，对后续销售有阻碍。

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@【游客】评论：刚在网上查了一下，春节到现在才发了两张住宅预售证，近期开发商推盘力度较为有限，这是怎么回事？

叶茂：

    一是由于假期影响，开发商推盘意愿本来就比较弱。二是由于监管收紧，尤其是预售证的管控，拿证难已经是市场常态。

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@【游客】评论：近期楼市预言帝任志强又出来说，去年一轮房价调控不算什么，下一轮更厉害!他说的是真的吗？

叶茂：

    老任对于房地产还是相对乐观，抛开他的观点不谈，房价调控历来都是个循序变换的过程，这和整体的经济面有很大的关系，今年全国经济气候并不好，房价即不能大涨，也不能过快下降。全国政策分而化之是趋势，落到各个城市再出细则，稳定住房价，强化各地经济体是重中之重。

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@【游客】评论：近期楼市预言帝任志强又出来说，去年一轮房价调控不算什么，下一轮更厉害!他说的是真的吗？

薛建雄：

    市场确实已大幅降温，不过买气仍在，一些比最高位让价10-20%的项目和二手房仍能快速成交。不过随市场逐步降温，之后需要让价的空间会越来越大。当然，前两年那些低价项目推新仍会上调价格。但受到政府价格管制，这些项目批不出预期的价格，导致新房推盘量减少。

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@【游客】评论：近期楼市预言帝任志强又出来说，去年一轮房价调控不算什么，下一轮更厉害!他说的是真的吗？

卢文曦：

    逻辑上有一定道理，从成本推升的角度讲，2016年出了那么多高价地，面粉价格贵了，面包不会便宜。但是，个人觉得当前收入并没有跟上房价上涨速度，短期有支付瓶颈。以前想要改善居住环境，直接买第二套房就可以了，现在必须卖掉一套再能买进，因为房价较高没有这个支付力。

    另外，以上为例，经过15年、16年房价上行，当前改善力量占全体购买力7成以上，改善的支付能力也在变弱，中心区域改不动了，都往外环变改善了。所以个人觉得短期房价上行动力已经不足了。并且，管理层也意识到楼市中隐藏风险，这一轮调控力度也是有史以来最强的，所以要相信政府的领导力。

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    各位乐居网友们，大家早上好！近期楼市成交冷淡，面对将至到来的惊蛰季节，楼市会出现回春现象，供需会出现两旺，上海出现红三月吗？为此，我们特请上海克而瑞执行总经理兼首席分析师叶茂、优淘城总裁薛建雄、上海中原地产市场分析师卢文曦现场解惑，解答网友疑问。