金砖论坛•易居中国(下)

乐居一线君 04-24 10:32

谭轶龙：感谢各位的发言。

乐居一线君 04-24 10:32

王总：从我们做服务来说，我们也许不懂这个行业，但是我们看的懂数据，我们会从整个的能得到这样的数据的范围去分析，哪个行业的数据更有价值，哪个行业更有趋势，去做一些量化分析，包括它的一些关注度，或者说它在某个特定时间段关注度的细分。可能在目前来看，它是即将爆发的行业，这样的话可以帮助整个企业做这样一个决策，企业内部的服务，这块是人工智能和大数据最能发挥它的力量。
    拿办公室的基础的环境来说，我们可以通过人工智能手段发掘一些平时用户的使用习惯，用户开空调喜欢开几度。做完这些智能的分析，可以有更舒适的工作的氛围。

乐居一线君 04-24 10:32

谭总：王总谈谈您的想法。

乐居一线君 04-24 10:32

杨总：我觉得可以考虑几个方面，发基金，发基金是要等多久，可以发产业基金，可以发政府引导基金，可以发PPP基金，各种各样的针对特色小镇的需求发基金。
    资产证券化也可以做，可以推进资产证券化，引进更多的社会资本进行参与。
    还可以并购，并购一些好的产业，到特色小镇里面去，也是非常好的一个想法。
    这是一个金矿，我们在座的各位已经给大家指了这条路。谢谢。

乐居一线君 04-24 10:32

谭总：杨总这块是做资本的，怎么快速实现龙头企业上下游的产业集聚，还有产业的打造。

乐居一线君 04-24 10:32

江总：我们有些项目也是需要一些资金的，我联合所有的资金方我们一起来看在园区内，或者是在全球范围内，我们选一些项目来投资，甚至帮他们园区内和全球范围内的资源去做整合，就形成了服务。一个特色小镇的打造，这几个关键词不可少，顺势，创新，找龙头，大家要合力。

乐居一线君 04-24 10:32

 江总：第三个就是要龙头，任何一个小镇的打造一定需要一个龙头的企业，当初看哪个地方政府的意识了，我们在投资的时候，我们投的早期，可能两三年就成长了，忽然间就开始交了很多税，政府就很高兴，如果你打造了一个特色小镇，有一家龙头企业，又带来了上下游，三年时间内给政府带来很多税收，政府一定很愿意。所以一个特色小镇的形成差不多在三年到五年就可以看到这个成果了。
    今天这场圆桌主办方真的安排的心思很巧妙，有做投资的，有做规划的，有做资本的，有做服务的。我们这几方都是很好的孵化者和服务商。

乐居一线君 04-24 10:32

江总：第二是创新，任何的小镇，包括众创空间，一定是要有一些创新的企业，这些企业何为真正的创新，从资本的角度来说，我们每年要搞很多次活动，在活动当中看值不值得投，还得看准。
    各个小镇，有旅游的小镇，有某一个细分文化的小镇，这个小镇的主题越来越聚焦，只有主题化，才会产生一个上下游。

乐居一线君 04-24 10:32

江总：刚才很认真的听二位在讲，一个是讲怕规划，一个是讲不怕规划。在我看来第一是顺势，经济发展趋势，当前是从事最新的创新的热点，我们在2009年的时候，有一个园区，当时是我们自己谈的几个项目，政府就说这块地方就给你们了，搞个园区，那个时候是电商兴起，早期投资投电子商务非常的踊跃，到2011年不提电子商务了，这两年投内容产业，顺势第一是要顺经济发展的大势，顺创新的大势，其实政府最高领导是看的懂这个势的，不管是在做特色小镇，做众创空间，只要是结合当地的特点，结合了产业发展最新的趋势，我相信政府一定是支持的，当然政府支持是非常重要的，因为它会给我们在进入的时候，给我们企业带来重要的营收环境，如果是什么都卡着不让办，这些如果说是你逆势而为，很多都卡着也办不了，第一个是顺势。

乐居一线君 04-24 10:32

谭总：庞总从城市规划介入，再介入到产业，再介入到基金，支持特色小镇的发展，从这个角度来想，产业导入之后，我这个产业怎么孵化，江总比较有经验，是从孵化的角度来说，特色小镇给你带来什么样的机会？

乐居一线君 04-24 10:32

庞总：我们区域开发这块，我们国家除了郑州、徐州，米自型的高铁线路以外，现在淮安交通非常闭塞的一个地方，它那个地方是一个米字型的交通枢纽，它们也有机会可以挖掘。我们利用政府的资源来打造特色小镇，特色小镇最核心的动力来源于政府，企业家围绕着政府来实施，特色小镇根扎到我们土地里面去把文化和产业，它的特色做出来，我们要做的是什么，就是把文化真正的挖掘放大，结合我们城市功能的完善，特色小镇最主要的规划和建设，就是城市的功能性完善，这方面政府是首当其冲的，我们怎么配合他们做点工作的事，开发商、运营商利益最大化。基金是一个很好的扶持的条件，同时在政府和我们规划和运营方面，起到的关键性的作用，就是怎么利用政府这个杠杆，这个基金，因为政府，今年12月份我们遇到的困难，前面有一大批特色小镇的报告，现在重新汇报一次，你先替政府解决困难，然后相辅相成。

乐居一线君 04-24 10:32

谭总：谢谢王总。我觉得这个庞总比较有实操经验，您觉得在特色小镇和政府打交道过程中，怎么深入挖掘当地的内涵？

乐居一线君 04-24 10:32

王总 这个市场太大了，确实很厉害，第二点搞特色小镇别自己去搞，一定要政府给钱，特色小镇实际上就是叫特色产业小镇，现在很多挖掘产业链的时候，这前面政府很多钱，钱多的不得了，搞金融机构都知道都在帮政府融资，就是政府资产，还有政府融资的额度都抢，抢的很赚钱。一个地级市都有100亿，最近放开了，只要报的上去，批的下来，政府很多钱，不要自己轻易去做，我们自己做要做产业链，赚到钱，滚起来。现在这个是我们考虑的，第一个是市场很大，第二是要自上而下，手里要有资源。还是有方法，有成功案例，是可以做的，在产业链整合方面，有很多的机会，刚才讲的公寓，都可以，我们最近还在想和智慧城市的关系，都很多的。银行端、政府端，端口接入起来，是有模型的，是有希望的，是可以做成的。

乐居一线君 04-24 10:32

王总：我大概一个核心思想，本土化，我们规划没有从老百姓需求出发开始规划，都是被规划的人搞坏了，还有房地产商搞坏了。在东莞，李嘉诚搞了一个别墅区500亩地，卖掉了，什么都没有。我喜欢曹州，曹州有根，把根保留的比较好，我喜欢那里，我喜欢有根的，没根的不行。大家有兴趣可以跟我交流，我们主要是找钱的。可能有些自创的企业要有钱的部门太少，可以跟特色小镇结合起来。
    我想有机会可以联系我，或者找谭轶龙有什么需求沟通下。

乐居一线君 04-24 10:32

谭总：谢谢各位嘉宾。主办方今天也很用心，我们圆桌论坛请到了不同背景的人士，有研究、有规划、有金融服务背景的、有招商背景的。我们先从宏观角度来看，特色小镇有什么样的意义。王老师您给我们分享一下。

乐居一线君 04-24 10:32

杨总：现在越来越城镇化了，特色小镇也是非常的舒适，特色小镇也是一个非常先进的事业，特色小镇的建设它是高投入，投入的时间也比较长，所以必须要政府的政策，引导基金，还有社会资本，还有各个金融机构在特色小镇这个平台上，大家目标一致才可能发挥更好的效果。

乐居一线君 04-24 10:32

庞总： 从特色小镇来讲，我们要站对队，迎合国家的要求，怎么建设这个特色小镇，是我们下一步需要的，国家既然提出来，在这个层面绝对是我们全力以赴要推进的。

乐居一线君 04-24 10:32

 庞总：有些地方政府说，为什么申请特色小镇，你不申请，你就要落后了，申请以后，你申请省级还是国家级的，是有国家支持的，关于土地指标，土地指标在近几年是很头疼的问题，但是在特色小镇方面，在实施方面，有很多政策，通过这个特色小镇的打造，做很多事情。对我们来讲我们不是为了擦边，我们为了把我们的实际情况根据我们的法律法规，与我们的开发策略有机融合，这样开发商才敢投，这样才能保证特色小镇能够落地。

乐居一线君 04-24 10:32

庞总：无论是特色小镇的打造，最终目的是能够招商，他们后期能介入特色小镇的建设，我们现在做过的一些项目，我们在镇江也做过一些项目，建立了一个冰雪大世界，体量相当大，它起了一个冰雪小镇，在江南地区弄一个冰雪小镇，比较有特色。我们从哪方面入手，要结合我们自身的条件和自身的特点，挖掘出你当地能够做什么。

乐居一线君 04-24 10:32

 庞总：这个课题从资本，从运作，包括PPP模式，很多运作模式，城市的打造、城市更新，哪些该拆，哪些该建，为什么各个地区，各个城市，现在山东也在做，最近要主推新的特色小镇，对我们来说没有区域的固定的限制，它不是一个硬性指标，包括我们也可以理解，特色小镇一定要聚集，固定一个范围，但是现在你的范围划定了，对我们来讲怎么做一个城市的中心，城市的融合，规划是一个工具，要把我们刚才王总的观念扭转一下，不要怕规划，规划是在你的想法基础上更好的落地，形成一个途径。

乐居一线君 04-24 10:32

 庞总：包括巧克力小镇，还有一些小镇，它只是一个名词上的东西，对于我们来讲，更关注的是它怎么能够把我们所要体现的东西通过一种方式展现出来，对于我们特色小镇也是带来城市发展，我们规划做的是什么，我们做的是关于生态环境如何改造，文化如何挖掘，产业如何推动，从这三方面，将城市和人和文化有机的融合，这也是我们未来规划特色小镇研究的方向，怎么去推动产生的一个新的课题。

乐居一线君 04-24 10:32

庞总：特色小镇绝对不是规划出来的，针对未来的城市更关注的是城市与人相融合，更加要注重以产业为核心，产城融合，这是我们国家一直推动的方向，针对特色小镇，只是在特定时期，浙江搞出来有一个很好的基础向全国推广，针对特色小镇，它是一个产、旅、人、文融合的发展方向。针对特色小镇，它主要针对它自身的特色，它自身的特色更多来源于它城市固有的历史底蕴和文化的传承，基于这个基础之上，依据这个产业挖掘出来这个特色。

乐居一线君 04-24 10:32

谭总：我们从不同的角度结合自己的专业理解特色小镇，但是我感觉做规划可能理解的更深一点。刚才江总讲的这么多年空间跟提法不断的变，孵化器、产业园，这次特色小镇的提法应该是不同的，不同的原因是什么，我们国家土地规划一直是集中规划，集中规划，我是很怕规划的人，做规划的人表面好像做规划，实际上都在给金主私货，是这样吗？你们也是吗？肯定要赚钱，所以我是很怕规划的。
    这次做特色小镇，我想我们站在一个高度，从生态的角度思考这个问题，我想讲起来有点复杂，我们农村现在很糟糕，粮食种不出来了，我想对于特色小镇的理解，庞总最有经验。

乐居一线君 04-24 10:32

王总:另外谈人工智能，我们小镇的合作，小镇内部有很多企业，我们企业会有各式各样的服务要求，最简单说的安保，我们有很多保安去巡逻，去站岗，机器人也可以做这样的事情，他会更加尽责。小镇的一些服务，都可以通过机器来做，比如说叫外卖，叫快递，我希望做什么样的清洁服务，都可以有机器人和技术来完成。

乐居一线君 04-24 10:32

王总结合我们现在像一些智能小镇的产业里面，作为企业来说，经常想希望得到一些服务，比如说政策咨询的服务，做企业的都知道，就是一些工商也好，都会有很多政策咨询的问题，政策咨询的问题，去各个局办一些事情，大家有没有想过，我们把一个真正的能够让每个办事的企业的人，入驻到我们园区里面去，这是365天无休息，态度非常好的处理每一个问题，知无不言，言无不尽，这是非常好的场景，因此我们觉得像机器人，放到园区里面去，先解决政策咨询的问题，可以让我们的企业足不出户，在小区内部完成这样的工作，这是非常有吸引力的操作。

乐居一线君 04-24 10:32

王总：以前有一些园区，创新园区，工业园区的地方，可能离生活比较远，所以中国有很多的城市，它基本上也会造成高峰时间的拥挤，所以这个现象也是大家希望会有一些特色小镇让生活和工作都能融入在一起，把文化和旅游都能融入进去。

乐居一线君 04-24 10:32

江总: 以前有一些园区，创新园区，工业园区的地方，可能离生活比较远，所以中国有很多的城市，它基本上也会造成高峰时间的拥挤，所以这个现象也是大家希望会有一些特色小镇让生活和工作都能融入在一起，把文化和旅游都能融入进去。

乐居一线君 04-24 10:32

江总：我也是算抛砖引玉，以我们这些年的经验来看，我们发现每个地方的政府都来找我们说，希望我们把我们投的一些比较不错的企业放过去，它的目的是你要给我创造一点税收。所以我想特色小镇政府更希望它能够真正意义上形成神形兼备，有产业、生活，包括文旅，其实更需要是有更多产业的注入，很多地方会配一些产业基金，用资本的力量去翘动这个产业，去发酵这个产业，所以我想特色小镇在我的理解来看，是需要多元素的融入，最终发展的是产业。

乐居一线君 04-24 10:32

谭总：2016年政府出台了政策，从特色小镇来说，特色小镇的概念提出，对现在城市规划、业态集聚，生态建设包括资本运作有什么影响。我们听听专家的意见。

乐居一线君 04-24 10:32

杨总：我们公司成立于1993年，已经发了20多个基金产品，我们在深圳浅海，我们对特色小镇非常关注，也希望和各位专家一起来探讨。谢谢大家。

乐居一线君 04-24 10:32

庞总：我们公司主营业务是产业规划做前提的研究，我们结合了我们策划的特点，我们往后端进行运营和招商这两个工作，最近几年我们在特色产业和特色小镇，乃至区域开发成为我们接下来我们未来服务的重点。特别是在我们2016、2017年我们把特色小镇和一个城市中心作为我们公司的主营业务的主导方向，特别是在特色小镇方面，我们在2015年、2016年先后在浙江、江苏、山东等地从前期策划到后面运营进行了十多个特色小镇的项目，在城市中心方面，我们对于做厂房、做城区、做片区的改造也有招商运营的经验，我希望通过今天的活动能够认识更多的人。

乐居一线君 04-24 10:32

王总：我们主要研究两个，一个是大数据，一个是金融产品。这次我来上海，我们跟新兴财富，新城市有战略合作协议，我们会跟他们一起用大数据设计各种金融产品。有可能我们做金融最大的特点就是不像做实业是自下而上，我们是自上而下的，所以特色小镇这个话题，刚才说的几个业态，特色小镇够大了，是自上而下的，但是金融产品的核心就是信用估值，需要金融服务的，需要钱的我们可以提供服务。

乐居一线君 04-24 10:32

王总：人工智能这块挺火，我们关注的领域就是帮助机器人为人进行人机对话的，深刻的意思的一项技术。我们的愿景希望通过人工智能连接更多的东西，不光是人，包括内容，包括物。也是想结合我们的特色小镇结合我们的案例做一些分享。

乐居一线君 04-24 10:32

江总:飞马空间在做的事是可以和存量资产的运营专家们有一些合作，也就是说，我们一直是致力于在研究如何将产业创新和城市更新在中间起到一个连接体，原来我们发现开发商一直在愁装些什么内容，我们跟开发商谈有些内容放进去，好像有些谈的总是觉得目的上大家总是达不到一块去，所以我们这五年一直在研究如何做一些链接。

乐居一线君 04-24 10:32

江总：现在我们讲的话题是特色小镇，来了之前我想了一下，我们这么多年来我们一直在提各种名词，现在是特色小镇，去年、前年提的是住房空间，再往前是产业园区，最早我想应该是产权融合，这个都是一个意思，城市是聚合了产业、生活，包括生活生产与之相配套的一切的服务，包括咱们今天还有很多的资本，金融式、杠杆式的工具来发酵。飞马空间干的是空间和产业两者融合的事，飞马空间在全国9个城市近30万方的空间在做运营。

乐居一线君 04-24 10:32

谭轶龙：我们有请专家自我介绍一下自己以及做的领域。

乐居一线君 04-24 10:32

乐居一线君 04-24 10:32

主持人：感谢宁总的精彩发言。下面有请基点资产管理公司投资总监谭轶龙、飞马空间总经理江晓隽、基点绿色经济研究院院长王勇刚、上海圣博华康城市规划咨询有限公司副总经理庞德、上海钱大人智能技术有限公司总经理王正明、中国国际资本董事长杨永东。

乐居一线君 04-24 10:32

宁总：最后一块是数据分析，整个对于运营优化、营收预测，投建策略。
    基本上来说，好的空间系统解决方案应该包含了这么多东西，大家可能会比较关心的是在运营管理这个层面，包括说门禁、WIFI的覆盖，因为它因为实体的存在，大家很关注，更多还是强调这个事情的属性。
    以上这些内容是我用比较快的时间简单的介绍一下我们的做法。谢谢大家。

乐居一线君 04-24 10:32

宁总：这是另外的三个纬度，包括服务能力、入驻团队、空间设置。
    用户触达，连接到自媒体，官方和第三方的平台，像自己的微信、官网，第二这块运营管理这部分，包括对运营资产的管理、业务流，安全与能耗。
    第三块是服务支撑，在于你的服务商、社群，自助服务体系。
    第四块是会员管理，行业属性、需求图谱，发展轨迹，这些都会给你数据的支撑。
    第五块也是蛮重要的一块，就是财务管理，基础服务、交易监管、经营报表。

乐居一线君 04-24 10:32

宁总：如果说可以做到一个围绕客户出发的系统，整个是围绕你的会员生命周期设置的，另外一块像第三方物业服务，都应该通过系统做相应的接入。通过一个很好的系统底层的支撑把这些东西连接起来，会更加的容易产生相应的利润。
    这部分是我们跟克而瑞做的前提的交流，后续会在这些问题上做一些深挖，今天对一个消费者，我选择一个共享办公的模式，我通过空间概览、办公设施、空间生态来做一些细分。只有充分了解你的用户，你的办公产品本身更好满足客户需求，才可以产生价值。

乐居一线君 04-24 10:32

宁总：所以我认为通过多端连接的多边价值构建用户品牌信任与精细运营标准化，这是智能化在整个的办公策划这块，在整个空间运营这块起到最核心的价值。你有机会有一天将运营商文化向外输出，对于一个好的办公空间的理念，内容和服务是一个核心的部分，工具是一个非常基础的部分，这些东西的结合可以做一个精细化的标准。

乐居一线君 04-24 10:32

 宁总：智能化的目的在于共享办公，也不仅仅是在共享办公，它的核心的目的是通过连接来创造新的窗口机遇。这里面我们可以看整个的信息化的发展，无论是当初我们自己跟自己的PC端电脑连接，后面在机构内、组织内做办公的软件的连接，包括用微信，一些关系比较远的人，真正的目的都是创造一种连接，对一个共享办公，空间共享的业态来说，智能化大的方向上，创造更多的连接属性。因为今天我们看到很多的办公业态的东西出现，大家还是有一些盲目性在里面。

乐居一线君 04-24 10:32

 宁总：应该连接物理介质，我们的综合设施等等物理的介质，第二是连接人群，你要连接人群，管好你的人，这个人包括很多的层次，第三是对资源的管理，具体来说，资产设施，对这些物理设施的管理，对于用户、运营、服务，最终是跟人做一些事情，而不是跟房子做一些事情。

乐居一线君 04-24 10:32

宁总：现在来看，在所有的办公空间，它本身结构上的特性，发展的趋势越来越开放，整个在功能性设计上面，包括拓展性上面的特色，朝的是开放、灵活、可扩的方向发展，从运营商是流量、效率、成本，客户关心的是价格、业务、服务。
    今天不单单只是考虑我的成本性的问题，还有用户会考虑业务、服务这些综合考量，今天你如果在我的业务和服务商提供更多的帮助，既使价格高一些，我也可以接受，因为这是我综合评估的结果。

乐居一线君 04-24 10:32

宁总：前提大家做联合办公的时候，想到的还是围绕着办公便利性，也会放很多社群的理念，社群的概念，但做的好的有特色的没有那么多，它的关键点在于从市场表象找到供给关系，在这个采购当中，他们最关注什么，我们认为这个行业在向前发展，对于运营商来说，提出最大的挑战你是否了解你的用户群他们最关注什么内容，而不再仅仅以你所能够提供的物理办公场所作为思考的起点。

乐居一线君 04-24 10:32

宁总：对于整个办公空间自动化的概念，依附于新的办公形态，我们更愿意去看整个创新式的办公它的发展，我们更多愿意看这个行业，就像上午丁总的介绍，2014年全国在联合办公只有200个平台，那个时候整个联合办公这个行业里面他们整个营收情况还是比较好的，到了2015、2016年变成3000多个品牌，原因是什么，所有的商业模式，都带有明显的反稀缺性，当稀缺性表现出来有大量的跟随者出现，最后就是大家的生意都不好做，在2014年的时候，联合办公卖的一种方式是在于它的办公便利性，以及办公团队综合成本的降低，2015、2016年大量的产业地产商，还有其他形态的孵化器，造成了一个结果就是今天空间的提供要远远大于空间。

乐居一线君 04-24 10:32

宁总：悟空宝盒为共享办公提供智能化服务。我分享的主题是办公空间智能化产业趋势，这个话题比较大。
    传统意义上来说，智能空间只能在建筑平台上提供办公自动化，通信自动化、设备自动化的整合。对智能空间话题比较大。我更多聚焦在联合办公，智能办公里面。

乐居一线君 04-24 10:32

乐居一线君 04-24 10:32

主持人：谢谢王总。王总反复强调要流量找王总。互联网时代是科技的时代，互联网的跨越式发展，伴随科技的日益更新，智能化的概念渗透到各行各业，以及到我们生活中的方式。接下来我们有请悟空宝盒CEO宁晓东分享办公空间智能化产业趋势。

乐居一线君 04-24 10:32

王总：介绍一下我的团队，这是我对B端负责的，当中是我们的CTO，他是淘宝出来的，他对产品研发用户有研究，最后一个是COO，他品牌酒店都干过。
    最终还是要感谢我的衣食父母，因为你给我提供流量的机会。要流量吗？扫二维码，流量有问题，找我。

乐居一线君 04-24 10:32

王总：用户在租售领域上，免费0佣、智能家居、一对一服务、真房源等等，客户可能有各种各样的需求，用户说他要看书，他要温度，他要早市，我们都在不断刷新。
    我在2017年上海的服务房源不低于10万间，注册用户上我不交低于100万，当然营销平台上我们定制化的参与化服务，数据配置和更新，品牌顾问式的个性化定制化的服务，如何深层次的解决问题。

乐居一线君 04-24 10:32

王总：左边是B2C逻辑，B2C是大生产时代，注重的是渠道和销售，首先考虑我自己的分配机制，根据分配机制决定了它的组织架构，根据组织架构在想我的思维方式要调整一下，调整来调整去，我的产品服务好像不好，首先确定是产品和服务决定思维方式，在分享机制背后，定制化时代可以让效率不断的提升，如果效率只提高两倍或者三倍，只有效率提高十倍以上才可以。互联网+时代一定有更多的机会，传统的方式将不会被改变，但更多的市场是可以让这个行业效率越来越高。

乐居一线君 04-24 10:32

王总：品牌部帮我定了一个主题，叫公寓竞争的高流量战略。在座所有人都是我的衣食父母，让我提供点流量服务就好。
    我想两个页面把我之前做的事分享一下，我团队花了三年时间，在九个城市，服务了268个开发商，做了1.8万套的房屋的销售，通过我要买房的平台和淘宝房产战略合作，以及在华东线下企业和学校组织的递推，广告生态系统的链接，通过我们给经纪人卖房，通过消费者免费看房专车，我们配了51小二顾问，在服务过程中，觉得给经纪人带看量多了，交易量上来了，分配机制大家开心了，最终用户是满意的。

乐居一线君 04-24 10:32

乐居一线君 04-24 10:32

主持人：感谢各位专家的解读，我们的解读既是专业的，又是犀利的。谢谢我们的所有专家。
    今天我听下来也受益匪浅，这是一个创新的房地产市场的时机，我们有请我们的优租购的CEO王亦骅。

乐居一线君 04-24 10:32

叶菁：我一直跟郁总有微信的来往，都没有见过面，我觉得算是总结，2017年，我希望公寓这个行业，大家能够沉下心来踏踏实实的不断提升自己产品的品质，不断做好自己的客户服务。因为只有这样，我们才可以让自己的不管是梦想玩也好，一步一步去实现。

乐居一线君 04-24 10:32

姜大卫：我们原来一直做酒店，我们认为我们要服务好客户，我们做常租以后，还是很感慨，公寓的服务是有很大的挑战，我会沿着服务这条线，把客户服务的更好。

黄章林：我希望未来我们每个住在公寓里的每个人，底线的要求别漏水，别发大水，把大的各种服务，不管是情怀还是好玩的，做得真的好玩一些

乐居一线君 04-24 10:32

郁珽：我说最后一句，刚才有水滴、有湾流，最核心的YOU+做的事情跟水有关，上善若水，这是最主要的一件事，YOU+现在所谓的一起玩，是把公寓在整个收入结构当中的占比要大大降低，我们所有小伙伴50%的时间处理跟工程有关的问题，我要保证我们提供的公寓每一处都非常干净，落到实处。    

乐居一线君 04-24 10:32

黄总：某人说不挣钱的企业才说是卖情怀，我觉得某人说的不对，2017年我们要努力挣钱，做各种类型的都有，我问一个事，我去过两次还是三次YOU+，我去广州YOU+那个店，不允许拍照，现在还是不允许拍照吗？

郁总：YOU+从现在开始想什么时候来什么时候来，来是玩的，随便拍，随便玩。

黄总：场上的几位代表着公寓运营商，包括今天发言的这些，希望派三个代表，有什么肺腑之言，派个代表。

乐居一线君 04-24 10:32

姜大卫：我觉得不论什么水都会汇聚成海，水滴是2014年我们切入常租公寓的项目，我们面向的是工业行业供应商，水滴我们做过公寓，我们做过供应。
    说一下我对这个主题2017水滴卖什么，我把租客的服务为三点，一个是房子，第二是文化的服务，第三个情怀，三个不同层次的需要，对我来说，2017年，甚至未来三五年可能我们公寓真正要把第一层和第二层次做好的这个可能，是足够了。

乐居一线君 04-24 10:32

黄章林：我特别喜欢水滴这个名字，觉得它比湾流更靠谱，湾流太大了，我们请水滴来讲讲，2017年卖什么？

乐居一线君 04-24 10:32

林总：第三是爱心，要给用户提供非常好的体验。为客户解决一些痛点，租期不稳定，而且会有一些社交活动，会定期的举办一些主题派对，包括一些联赛活动。要把本地化的运营服务要做好。这些做好以后，打破你资本的路径。

乐居一线君 04-24 10:32

  第二用心，整个公寓行业，做很简单，门槛不高，做到一定的标准，它的难度也超过房地产开发，貌似有前后的连贯，但是标准完全不一样，我以前在房地产行业做了十多年的开发运营，但是它的标准要求远远高于它的地产开发，它的节奏快，周期短。
    我们存量的改造，有时候它拆了重建也比较难。包括你产品的改造能力，形成客户感知的产品，我们湾流非常注重国际化产品的风格，我们成本是非常集约的。

乐居一线君 04-24 10:32

黄总：他们50%是重资产，50%是轻资产。你们为什么取名叫湾流，你们是卖什么的？

林总：现在的湾流，世界最大的一个湾流是暖流。卖什么，卖信心、用心、爱心，整个湾流从一年多以来，信心很重要，行业的前景非常广阔，日本就是30几万平方公里的国家，也就1亿人口，在工业行业的前五名，管理的规模，第一名是86万票，在中国，目前在整个核心城市，能够做到两万套的目前还没有出现。前景是广阔的，第一信心很重要。

乐居一线君 04-24 10:32

叶总：我们公司是分散起家，2016年开始，目前在上还有三个项目，第一个运营是在徐家汇的酒店式公寓，我们自己做了一个区分，对于分散的房源我们做5个月的长租，80%是6个月以上的，包括日租也有，我们基本上是70%是一个月以上的长租，30%是跟酒店一样日租的，就是按天来卖。所以你说分散还是集中，我们集散式。
    加盟我们暂时没有考虑，我们才刚开始，我们希望把自己的品牌做得更扎实，更有影响力，目前我们全部是自营的，后面我们会做一些托管，收一些管理费，跟开发商做一些利润的房抵的分成。加盟我们还没考虑，因为这是酒店的强项。

乐居一线君 04-24 10:32

黄总：为什么加盟你？是不是其他的对于小的需要加盟的企业来说没放开？你先不用回答，思考一下。
    叶总以前见过，对她的颜值特别的钦佩，你们卖什么，你们是做加盟吗？你们做短租还是长租，你们有产品线吗？

叶总：我们公司是成立三年，这三年我们坚持中高端的酒店式公寓，跟如家有一定的区别，我们更偏向于酒店，公司开始切入以分散式切入，我们选择了上海内环之内分散做物业，把物业改造之后做成酒店的服务。这是分散的一块。

乐居一线君 04-24 10:32

刘总：我们的开发商和我们的加盟商，我们卖的是品牌价值。卖的是运营管理这方面的核心能力。我们通过我们品牌的提供，让整个物业的形象和周边的配套变的更加完善，变的更加好，我们消费者经常进出，他旁边的店变成更大的品牌店。
    第二个卖的是运营管理，这个公寓和酒店一样，在未来核心竞争力是运营的效果和运营能力。

乐居一线君 04-24 10:32

刘总：我们从一家店到现在开业有一年半，我们主要的模式希望通过我们的管理能够帮助我们赞助商把自己的生意做得更好。这是我们核心的。对于窝趣2017年卖什么，一个是对于我们消费者，我们卖的是生活方式，卖的是除了住，包括住和住以外生活的周边的所有的东西，包括怎么样让他住的舒服、玩的舒服，让他获得更多的朋友。这是窝趣在做的事。我们的开发商和我们赞助商，我们一年半时间，我们现在签约了几十家店，开业了有十几家店，90%都是加盟商，加盟商通过和窝趣合作，有收购意向，这是完全没有想到的事情，这是非常好的一个事。

乐居一线君 04-24 10:32

郁总：谢谢大家对YOU+的关注，YOU+未来不卖任何东西，我觉得YOU+未来可能是想把自己放在真正的最低的位置，给大家创造一个未来一起玩，YOU+未来的战略非常清晰，四个字去公寓化。正面的词就是一起玩儿。谢谢大家。

黄章林：一个做公寓的企业，说自己去公寓化。今天郁珽说的很清楚，他们什么都不卖，我听他们就像一个NGO组织。
    我最感兴趣的是窝趣，因为对他们最不了解。我先请刘总介绍一下窝趣是怎么个卖法？

乐居一线君 04-24 10:32

乐居一线君 04-24 10:32

主持人：下面又到了我们圆桌论坛的环节。有请空间研习联合发起人黄章林主持，湾流国际青年社区执行总裁林友威、源涞国际联合创始人叶菁、窝趣CEO刘辉、水滴公寓联合创始人姜大卫、V+space国际青创社区CEO刘华奇、YOU+国际青年社区CEO郁珽。

乐居一线君 04-24 10:32

李总：2017年公寓卖什么，为什么一定要去卖它，有没有一种可能，通过这种平台，这种端口，我们制造整个租赁市场的空气、阳光和水，让这一张无形的网把客户的需求一网打尽，所以这就是为国际化大都市的上海做的添砖加瓦的一部分，这也是我们公司在整个集团在服务设计，客户体验设计上面做的小的贡献，这个平台是我们很多举措其中一个，当然还有很多开发的用户体验，租房体验，或者是维修，售后各个方面都有，在座的各个朋友有机会可以和我们一起畅所欲言。希望大家为我们美好的上海，美好中国的租赁市场都能一起努力，一起贡献。谢谢大家。

乐居一线君 04-24 10:32

 刘总：在供应商这块，我们在每个城市，尤其在上海我们选择了1000多个质量很高的供应商和我们合作，优帕克做的更多是房子这块和服务的提供，学校我们做不了，学校还有很多医院，医疗器械、健身、娱乐项目，我们通过庞大的供应商选择链，我们为选择品质生活，不是每个供应商都能进来，你最好，我们选好中最好的供应商，给我们提供服务，到现在为止我很开心跟大家分享，已经有20家企业愿意加入到我们的使用里面去。

乐居一线君 04-24 10:32

刘总：所以外国人，中国的高管不来这个城市，他基本上做到心中有数了，一个外国人家庭想来中国，想来上海，你会担心吗？不会，他们怎么做，基本上坐在马桶上，用半个小时就把整个中国的情况，上海的情况，北京的情况了如指掌，在整个平台过程中，可以通过很多筛选功能选到你服务的供应商。
    这是我们截取的界面，这是20个城市的覆盖，除了上海以外，其他城市的文化、经济、住房，更多是生活方式，住房是其中的一部分，更重要是教育、社交、健康、娱乐和平时的生活的供应商的选择。

乐居一线君 04-24 10:32

刘总：苹果公司工程师和我们的工程师全程参与了它的研究，后面的试用，和现在的使用，用下来效果非常好，我们也和世界500强跨国公司的分享这个平台，反响非常好，我们做公寓的玩家想办法把公寓做好，房间做的很好，都是我们的产品，这样做是一种方式，有没有很好的方式来网罗我们的客人，那就是创造一种生活方式，大家放开来想，因为互联网帮助下，我们并不需要做太多的兜售，我们优帕克也收到很多客户的访问、订单都是从外国过来的，他们知道从这个端口就了解整个中国或者上海这块的政治、经济、文化、孩子的教育，还有国内服务到什么水准。

乐居一线君 04-24 10:32

李总：我们在跟市场在传递一个什么东西，是一个新的消费方式，一种新的生活理念，因为现在我们理解到越来越多的，不管是外国人还是中国人大家对智能设备的依赖性，大家都不怎么想讲话了，有没有一个方式，一个平台无声之中有一个品质生活，这个东西我们已经实现了，这个平台从设计开发等等，我们没有说自己闭门去想，更多是我们请了将近20家世界500强，高管，真实的客户，以及管理他们住房需求的管理者，把数据调出来，我们最后选了苹果公司。

乐居一线君 04-24 10:32

李总：接下来跟大家展示一下，我们公司在集团公司，或者响应客户诉求方面的贡献，或者成功的小案例。公司世界500强跨国企业的客户还是比较多，我们跟苹果公司联手，我们通过客户公司的IT工程师和我们的研发部打造了客户生活平台软件。
    我们是想办法，我们的客户真正担心的，不是房子的质量，找不找得到房子，很多时候从国外到国内来担心的是衣食住行，孩子的教育，家属的融入感，还有更多的工作证，签证各方面的东西，2017年公寓卖什么，第一是卖服务，第二是卖生活。我们有一个小小的视频，大家看一下。

乐居一线君 04-24 10:32

李总：    跟大家分享一下我们优帕克集团租赁市场上用户体验和提高他们生活品质这块做的一些案例。
    我们按照公司内部客户的调研，目前住在咱们集团房子里面的，更多的是世界500强跨国企业，或者是跨国企业的高管，我们通过不断的采访，不断问他们，你们到底希望服务供应商做什么，希望什么样的服务，是怎么样才能对我们有依赖性，而且很多的回答，总结起来就四点，专业的服务，第二个比较便捷的沟通方式，第三透明的信息获取，第四个品质生活。

乐居一线君 04-24 10:32

 李总：我们相信去驱动高端，或者驱动租赁市场必须通过专业化的运作团队，市场化的互联网平台，以及金融化的资产管理，密切联合才能真正为高端的租客提供品质的服务和用户的体验。
    作为一家有15年高端公寓的运营经验的运营商，我们很高兴和我们的朋友和来宾分享一下，就是在近期，优帕克集团跟一线的奢侈品阿玛尼品牌在成都，他们的阿玛尼公寓携手成功，我相信我们的产品会升值。

乐居一线君 04-24 10:32

李总：但是前提是美好的，但是现实也比较骨感一点，今天有很多大咖都跟我们分享了一下，不仅仅是在一线、二线城市，大家的房屋资产被浪费，价值会被低估，另一方面在租赁生活，租赁市场上，由于租赁市场信息的不对称，还有从业人员的信息不全，政策也不是非常健全，造成市场离国际化大都市，伦敦、纽约、东京等等，我们的服务水平还是比较低的。

乐居一线君 04-24 10:32

 李总：所以当下就是一个租房崛起的一个时代，我们借用一下链家房屋研究所的报道，他们预估到2020年，差不多有两亿中国人会选择租房生活，1.6万亿的市场增额，到2025年，到时候有2.5亿中国人选择租房的生活，到时候有3万亿的市场的增额，但是2030年我们先不去管，太遥远了，整个房屋租赁市场是非常前景好，机会比较巨大的一个市场。

乐居一线君 04-24 10:32

李总：我们获得的最新的数据，上海常住的外籍人口只有21万，21万相对我们常住人口2400万来讲，1%个点都不足，通常外国人口的占比去划分的国际化程度有4档，最低外国人口占5%，上面是8%，15%，20%甚至之上，上海要达到5%这个比例，上海常住的外国人应该有120万之多，刚才的数据表明只有21万的常住人口，所以上海应该敞开大门欢迎将近100万左右的外国人入境。

乐居一线君 04-24 10:32

李总：大家都说上海是国际化大都市，从全球来看，国际化大都市通常都是移民的城市，外国人在城市的比重是衡量这个大都市国际化很重要的标杆和量化考核的标准。我们看一下纽约，纽约的外国人常住人口占纽约整个城市的常住人口的37%，伦敦达到了32%，我们再看上海，上海的常住人口2400万，咱们上海的常住的外国人大概有多少？100万，我希望是100万。

乐居一线君 04-24 10:32

李总：这个图片反映的是国际大都市，世界上部分国际大都市，他们的人口以及租金GMV总额，我们看一下纽约和上海，上海的常住人口2400万，但是每年的年租金总额住房这块才有1204亿，整个上海的年租金总额跟纽约相比还不足它的25%。所以从这点来看，上海的房租市场还是有非常大的潜力和机会。

乐居一线君 04-24 10:32

乐居一线君 04-24 10:32

主持人：感谢刘总给我们提供了坚实的数据基础，存量资产已经成为新的风口，怎么把握存量时代的蓝海机遇。下面我们有请优帕克副总裁李静先生为我们分享。

乐居一线君 04-24 10:32

刘总：我给大家简单分析到这里，因为在元旦前后，我们基本上成形了两个用于存量的投资基金，然后我们也每年或者每月都寻找大量的物业，我们也愿意和在座各位进行分享。一起合作，为上海的存量物业的发展添砖加瓦。谢谢大家。

乐居一线君 04-24 10:32

刘总:最后谈谈风险，存量这个行业，跟增量这个行业，最大的是风险，增量是非常简单，比较成熟，存量大家都在探讨，是未来20年需要探讨的东西，比如说企业购买物业，居住物业的话，除了增值税是要考虑非常多，另外32号令规定了过去大家便宜拿到的很多国有的租赁物业很快也被纳入到监管体系之外，完全按照市场竞价的体系来做，不可以设外在条件。但是好的物业最后还是落在国企和央企手上。办公改公寓的这条路去销售，基本上这条路在上海、北京，基本上这条路已经走不通了。也就是说这个市场最暴利的一块已经没有了。

乐居一线君 04-24 10:32

刘总：拿好项目之后，最关键的是怎么改，一种是升级，还有一个把它变形了，打擦边球。大量的今天我们很多业内同事在做这个领域，就是改造，把原有的物业的使用功能换成新的使用功能，去年我们有一条很好的产品线，搜一些楼改造成公寓卖，过完年不可以了，上海规定拿到工程许可证的项目，才可以改，没拿到工程许可证的项目没戏了。

乐居一线君 04-24 10:32

 刘总：这个是监测了上海交易的相对活跃的项目，每周每天每季每月去更新它，去跟踪它，拿这个产品和一些资本聊过，他们觉得非常有意思，我们做房地产数据出身，我们会发现如果能够拿到好的产品，首先建立在你有大量的样本上，这个样本，相信各位接触了很多项目，但是很多项目是不靠谱的项目，我们每天都在监测这些项目的进展，也不断有新的资产的项目在纳入。

乐居一线君 04-24 10:32

刘总： 我们现在的做法非常简单，我们作为联合GP寻找好了以后，再做资产的项目，我们有一定的退出能力，有一定的再改造升值策划定位的能力，我们发现存量资产的运营它没有房地产开发那么复杂，并且它的利润，它的增值一些房地产开发商还看不上。但是对于一些企业它的利润还是非常大的。
    接下来我们讲一下我们在战术上怎么办？在这个市场，我过去的一两年，我会发现，只有买到东西才有机会，没有买到没有拿到资产，再好的模式，再多的钱都没有用，我们第一件事就是思考怎么样买到。

乐居一线君 04-24 10:32

 刘总：在物业选择上，在这个节点上考虑的，有些租赁行为，确定了时间，接下来是选择东西，主要在上海存在这几种类型，一种就是说时间久的，还有定位错的。在过去一段时间，我们思考了过去的房地产的发展，坦率从易居中国来说，过去帮助了非常多的房地产企业在住宅领域的产品线，很多项目的落地，在这个节点上，过去开发的做法是投资是钱，代表资本方，开发代表开发商，我们会发现在未来存量领域更加简单。

乐居一线君 04-24 10:32

 刘总：确定了地点之后，就是时间，对时间的思考，我们现在在考虑，对于时间上的界定，也决定了我们很多在寻找物业的想法，昨天大家都知道现在非常流行的穿越周期，这是长周期按照60年的长周期里面有20年的房地产周期，右面是短周期叫资本的支出周期，这两个周期非常有意思，如果按照长周期来看，2017年到2019年，我非常担心未来，在短周期里面，我们会发现十年里面有22个季度是上升的，18个季度是下降的，现在还是在上升。这是在周期上，在时间节点上，对存量资产，或者是增值上我们思考的问题，今天简单的跟大家做一个分享。

乐居一线君 04-24 10:32

刘总： 很重要的是选择在哪里进，目前我们选择是在上海，做这个市场无论是公寓、联合办公，包括其他类型的物业，无论什么改革，什么升级，最重要的是未来的借款人他必然导致了你必须选择钱多人多的城市，只有北京、上海、深圳可以承载这样的规模，我们把城市定位在这些地方。同时上海在这个领域有四个方向，上海有四个区域，一个是工业转型区，工业转型区在上海，目前上海的工业用地占城市用地占到27.3%，未来调到10%-15%。另外就是商业商务区，以及历史风貌的保护区。比如说外滩园，很多老的街坊。

乐居一线君 04-24 10:32

刘总：第三个原因我们发现是非常有意思。去年上海的房地产的大宗交易，包括酒店，包括写字楼整体的买卖，已经连续五年超越了北京，去年整体在上海的交易额，我们总体统计是950个亿，交易的规模是240万方，这个市场实际上我们发现，这个市场已经非常的活跃了。   
    在这个市场里面越来越多的胆子大的钱，抗风险能力比较强的钱不断的涌入，大家发现过去的物业都集中在城市最核心的优质资产，但是现在去年开始，大家已经在做一些不良资产，因为好的资产很难找到了，这个市场的格局也会发生变化，主要的原因是非常多的房地产成立了，这个参与主体发生了变化。

乐居一线君 04-24 10:32

刘总：在中国的房地产市场里，一手房依然是主力，但是在上海、北京、深圳是未来存量市场可以做的，这是市场格局发生了变化，这是我们进入市场的一个原因。
    第二个原因过去2016年，1到3季度，统计一下大家会发现，抑制一手房发展有44项，促进正面的对一手房好的政策有34项，整体是在压制一手房，对于存量市场这个政策基本上全是纵向。所以从政策导向上说，存量市场是占优的，这是我们参与这个市场的第二个原因。

乐居一线君 04-24 10:32

刘总： 讲一下我们为什么干这个事，因为上海提出来一个要做全球的活跃城市，内涵发展，城市升级，包括资产盘活，是达到这个目标的一个必要路径，第一个原因是这样，我们发现，大家可以看一下右边这张图，我们发现这个事情在变化，右边从2014年开始到2015年的时候，在下降，2015年没有动，到了2015年的时候，我们发现这个数据继续下行，实际上未来开发的量整体在萎缩。

乐居一线君 04-24 10:32

乐居一线君 04-24 10:32

持人：非常感谢我们的各位大佬为我们带来非常权威的演讲。城市更新离不开金融运作，金融和创新离不开大数据的运作，下面有请克而瑞高级副总裁刘文超为大家做精彩的报告。

乐居一线君 04-24 10:32

马总：第一做好存量资产，第二为城市更新支持一些产业基金。

钱总：希望存量资产这个领域发展的越来越好。

郝总：希望与这个行业的合作，为大家做真正的服务。

吴总：我想祝愿这个行业，我们祝愿关于这个领域的人学会深入的了解，在这个基础上了解他们的需求，这是一个更健康的发展需求。

凌总：谢谢在座的各位。

乐居一线君 04-24 10:32

凌总：今天此时此时是这个很也最好的时刻，因为在今天我们在过去一年多时间里，我们看到这个行业越来越规范，包括我们一些领导他们也非常重视，这是从宏观层面这是我们行业最好的优势，对金融支持的朋友，他们不断的探索和创新的方式，资金的发展是行业最大的先行者，希望这个行业未来发展越来越好。

石总：我们银行有100亿产业链的资金储备，我们会坚定的在这个领域和大家合作。

乐居一线君 04-24 10:32

吴总：我们自己在金融创新道路上比较敢为人先，我们在实际工作中，跟一些老机构投资人合作过程中，确实会谈到很多难点，比如说结构上，比如说利率上，比如说合作的形式上，或者说对接一些金融机构，银行、信托这样，但是我们思考这个事情，我们觉得最大的难点不是说这些问题，我们可能先看资产，我们只能从整个的存量市场，从资产端到过程中流动性的管理，和金融支持包括后面的退出，包括互联网金融的服务性，难点还是风险控制。

乐居一线君 04-24 10:32

凌总：我们一直在过去十几年，德晟资本一直在推动存量资产这块业务的发展，在我们存量资产目前你们碰到怎样的一些问题，在这个过程中，做的业务的情况，运营的问题在哪里？

乐居一线君 04-24 10:32

郝总：银行的资金成本比较低，银行资金成本低，但是银行对风控要求是最高的。银行本身有社会责任的，银行为什么要做这个事情，现在我来自于杭州，很多大城市的房价很高，很多人买不起房，对于刚毕业的大学生来说肯定要租赁，我们也要跟一些品牌合作。

乐居一线君 04-24 10:32

凌总：在租房市场有一个租房分期，我们看到同行通过租房分期的手段解决租房市场的资金需求。我们看到这个领域没有出现很大的公司，以我们业内的观察，它的回报率还是比较低的，有请郝总给我们讲讲，在这个领域您有什么看法？

乐居一线君 04-24 10:32

钱汇聚：未来它的还款来源直接一点，租客每个月的租金还款来源，我个人在资产配置上要看这个还款是不是一个刚性的需求，现在好多互联网催生了一种假需求，外面有好多做消费分期的资产，英美资产，它的人群有不稳定性。租房都是一个刚性需求，它的一个租赁的意愿，这块如果一个，我们作为借款人，他连租房的房租都付不起，可见他的资金能力有多差。比如我们买房，装修，我们机构直接把钱给到你个人，你最后真的拿钱干嘛了，我们都不知道，我们在资金运用方面，在房地产这块还是要谨慎。

乐居一线君 04-24 10:32

凌总：前面马总讲了对行业风控的担忧，华设财富是为我们投资人提供优质资产的公司，想请教一下你们怎么看待资产的优质。目前怎么看待公寓行业的资产，它的收益。

乐居一线君 04-24 10:32

钱总：未来它的还款来源直接一点，租客每个月的租金还款来源，我个人在资产配置上要看这个还款是不是一个刚性的需求，现在好多互联网催生了一种假需求，外面有好多做消费分期的资产，英美资产，它的人群有不稳定性。租房都是一个刚性需求，它的一个租赁的意愿，这块如果一个，我们作为借款人，他连租房的房租都付不起，可见他的资金能力有多差。比如我们买房，装修，我们机构直接把钱给到你个人，你最后真的拿钱干嘛了，我们都不知道，我们在资金运用方面，在房地产这块还是要谨慎。

乐居一线君 04-24 10:32

凌棕：前面马总讲了对行业风控的担忧，华设财富是为我们投资人提供优质资产的公司，想请教一下你们怎么看待资产的优质。目前怎么看待公寓行业的资产，它的收益。

乐居一线君 04-24 10:32

马总：你在大的认知上认为这个资产的这几年的基本点在哪，第二风控手段上换频道，风控手段原来很简单，抵押、质押，包括监控你的销售数据这样的手段，这个过程中也是要换频道，我们现在用一些互联网，用一些大数据监控你的现金流的走向，可能这个相对来说相对复杂，第三个运营的手段，切入到产业，原来做传统金融机构，只要有质押，公司能控制住，现在法律上这条数据说明它是真是的还是假的，谁能说的出来，我在运营手段里利用现金流的数据，用租房的整个市场环境的认知，一个有效的手段去提升自己的风控能力，这样我们做的事情就可以放心了。

乐居一线君 04-24 10:32

凌总：马总，您现在对风控有什么担忧？

马总：作为一家传统的金融机构来说，有一些关键词经济，改革，有很多房地产行业、企业也是面临存量的问题，我觉得在整个业务推进过程中，有三点，有一个换频道的过程，有一个认知的说法，你认为好，可以去投资的资产好在哪。现在到这个阶段我们看资产好在哪里，现金流好，在现在市场波动，包括供需波动，政治波动，这样的情况下，很多企业的现金流比较难把握的。

乐居一线君 04-24 10:32

石总：这个行业，房地产是一个很大的行业，我们做的事情是占行业很小的事情，房地产从前面一个阶段，之前对房地产成功的转化，我们现在想做的是工业的上下游产业链做规划，装修那块浪费人非常多，整个流程很难标准化，我们现在努力尝试，把装修变成一个买卖家电一样的东西，对这个企业进行融资，我们叫四个标准化，标准化的分级，第二个就是标准化的风格，第三标准化的配置，第四标准化的时间。
    围绕这个产业链，建材、装修，小而美的科技公司我们都很有兴趣。

乐居一线君 04-24 10:32

凌总：P2P其实是一个专业术语，这个行业以前没有规范，遇到很多不规范企业，在里面没有人监管，导致这个行业系统性风险。
    在我们今天的峰会之前，很多的协会成立之前，这个协会是一个无序的行业，到现在我觉得越来越有信心，越来越规范，很多运营商对自己的要求也越来越高，对自己品牌的重视。行业越来越规范，这个行业也会越来越健康。
    然后各位嘉宾结合自己的业务。石总，怎么看待这个行业的整合和它的分化。

乐居一线君 04-24 10:32

凌总：接下来有请德晟资本的吴总。

吴总：在我们的角度去看整个房地产存量市场，我们更多是看资产，我资产的前提下，我们会考虑怎么从纵深的角度把房地产存量市场开动起来，我们现在主要的模式就是利用我们整个资产管理去跟一些开发商，跟一些好的运营方合作，包括我们自己也控股一家公司。首先从基金的角度去控制资产，第二步我们可能会参与进去，第三在基金退出层面，在资产持有期间，我们平台就是P2P公司，我们互联网平台不是卖一些杂七杂八的产品，在纵深去服务房地产市场。我是希望我们纵深的角度和各位合作。

乐居一线君 04-24 10:32

凌总：请郝总讲讲杭州银行目前做的什么业务，结合我们城市更新的领域会做一些怎样创新的举措。

郝总：首先我介绍一下，杭盈宝我们不做P2P，是杭州银行互联网创新中心的一个窗口，这两年互联网金融发展的比较迅猛，监管风险也越来越大，大家对于互联网金融，对P2P都比较感冒。我们主要是为杭州银行做一个互联网的增值服务，做一个桥梁，就是基于银行与互联网公司的桥梁，我们会为一些机构提供一些金融服务，另一方面通过杭盈宝这个平台为杭州银行的B端、C端客户做一些服务。

乐居一线君 04-24 10:32

凌总：请郝总讲讲杭州银行目前做的什么业务，结合我们城市更新的领域会做一些怎样创新的举措。

郝总：首先我介绍一下，杭盈宝我们不做P2P，是杭州银行互联网创新中心的一个窗口，这两年互联网金融发展的比较迅猛，监管风险也越来越大，大家对于互联网金融，对P2P都比较感冒。我们主要是为杭州银行做一个互联网的增值服务，做一个桥梁，就是基于银行与互联网公司的桥梁，我们会为一些机构提供一些金融服务，另一方面通过杭盈宝这个平台为杭州银行的B端、C端客户做一些服务。

乐居一线君 04-24 10:32

钱总：我们是有两家上市公司背景，一开始代销一些基金公司的产品，随着一些需求，我们挑选资产的时候会挑选一些管理团队的资产供应商，也是非常有幸去年跟凌总通过一年的时间切入到房地产，特别是租约这个市场，我对这个行业的判断，在大的新的信托环境下，像上海、北京、深圳，这些地方我们未来市场的增量慢慢的会超过传统的我们说物业，买卖房产物业的市场。我们在机构中也做了一些创新，毕竟有一些信托、银行，直接把钱给到供应方，从一年多的时间走下来，我们资金回款的情况，整个项目的运作情况还比较顺利，一开始我们也做的比较谨慎，现在一单做两千万甚至三千万，我个人看未来是一个比较向好的。

乐居一线君 04-24 10:32

凌总：接下来有请华设财富的钱总，他们更多是在房地产的财富管理，房地产基金，我想请钱总介绍他们目前所做的一些事情。

乐居一线君 04-24 10:32

马总：从2015年底一年多，我们讲到产业类型或者转型的一些小的突破，我所分管的部门主要是在房地产投融资领域进行一些创新或者是业务。以前我们更多是在信托、基金、增量、开发类的项目进行一个融资投资，包括夹层各个方式的投资。
    涉及到业务类型来说，城市更新的产业基金，更进而跟优秀的市场上呈现出来的运营商进行去库存的合作，几种方向都是我们去探索的，在不同的场合我们也说到难点。

乐居一线君 04-24 10:32

马总：非常感谢主办方给我们提供了这样的一次机会，跟行业里面非常优秀的各位同仁企业领导来交流。
    我叫马云胜，我来自陆家嘴信托，我们陆家嘴信托非常好理解，就是一家金融机构，对存量和增量，传统业务里面发现很多从市场机遇来说，发现有一些需要跟经济是一样的，所谓的创新。我们在2015年底成立了信托融资的这样一家资管机构，它所肩负的职能就是在传统行业或者是银行、信托，没有信心，可能对于产业的理解还没有那么深的情况下，不太敢突破太大的业务这种领域我们做一些尝试和创新。

乐居一线君 04-24 10:32

凌总：请马总讲讲城市更新和存量资产管理金融创新，我想听听马总对这块新的市场怎么看。

乐居一线君 04-24 10:32

石总：一房集团我们主要围绕住房抵押贷款做这块业务，通过两年时间，我们达到了300亿的规模，我们收购了几个公寓类资产，我们围绕公寓上游和下游进行了布局，上游我们布局了一些建材，中游我们围绕公寓，包括系统运营商，包括金融公司，我们做了一些并购。下游：我们现在在积极的布局，这块我们通过股权投资、资产管理、产业链金融、互联网金融我们在积极的布局，我们希望通过一些金融与产业的机会，更好的服务于城市更新。

乐居一线君 04-24 10:32

凌总：有请石总给大家讲讲他所在的企业和他本人在房地产金融领域所做的事情，对我们的存量资产，城市更新有什么见解。

乐居一线君 04-24 10:32

乐居一线君 04-24 10:32

主持人：下面我们进入圆桌论坛环节，下面有请凌骏先生为我们主持，有请一房集团副总裁石胜强、陆家嘴信托陆投资产总经理助理马云胜、杭州银行杭盈宝总经理郝保民、华设财富总经理钱汇聚、摩根士丹利华鑫证券结构融资总监李耀光、德晟资本的总经理吴超。

乐居一线君 04-24 10:32

凌总： 这是过去我们不完全合作的企业的名单，我们希望在接下来行业的过程中，我们更多服务这个行业，坦率的讲，作为金融服务商我们希望不断降低这个成本，让这个行业更快的发展，更高的投资回报率，相应的我们规模也会做大。
    因为企业发展在公寓这个行业，当你缺钱的时候，跟我们合作伙伴接触，之前有准备的话，不会非常迫切的。我的演讲就到此。谢谢大家！

乐居一线君 04-24 10:32

凌总：我们要建立合作的基础，等合作基础建立好，随着企业信用的累积，我们可以不断降低成本，对等级为C类的企业我们给它100万的资金支持，在一周之内提供，我们资金来自于消费金融机构。B类的我们会给它500万的资金。A类的我们现在在做了，单笔1000万以上，我们会提供信托发行的产品，接下来也会面向公众的市场发行。对应的话三类不同的标准，有它的条件也有它的差别，等级越高的企业融资的额度越多。

乐居一线君 04-24 10:32

凌总：我们认为更好服务这个行业，更好促进这个行业的发展才是我们公司长久发展的一个基础。所以基于我们过去一年多的行业的心得，我们在过程中不断推进我们的金融机构，助力我们的发展，分享一些我们认为比较好的方法，我们会根据不同的企业进行内部的白名单制的管理策略，就跟我们办一个信用卡，我们可能在学生时代，我们办的是一张普通的卡，我们工作了升为白金卡，当我们有储蓄的时候，我们可以变成更高等级的银行卡，类似的。我们希望通过一个对行业标准，比如说我们公寓理事会的成员，或者我们某某协会的我们会员单位，我们可以给它更好的融资效率的提升，成本的降低。对于金融来讲，我们是一个风险估价，这个成本不是我定的，是这个市场风险来定的，怎么降低风险，就是一种跟金融机构合作，比较明确的认识，

乐居一线君 04-24 10:32

凌总：如果从我们金融方面没有很好的风控的程序和制度，或者行业规则，那相应的资金成本就难以降低，因为对于金融机构来讲就是一个风险估价，怎么让低成本的资金进入这个行业，这个行业要有风控的标准，要有一些规范，这样我们才能引入更低成本的资金，这个行业没有一个标准，那它是一个行当，它是一个行当，我们很难得到我们主管部门的支持，外部资源机构银行的支持，我们为什么要做这件事情，我们要把这个行业从一个行当变成一个行业，用一定的规范，不管是我们行业的管理上的规范，从常租公寓的界定，到消防税收方面的制定，是一个利好。金融行业也是，这个标准大家可以制定可以推动，机构资金可以更好助力这个行业的发展。

乐居一线君 04-24 10:32

 凌总：这个就是我们接下来包括我们尝试做的白名单制的风控的解决方案，为什么提这么一个方案呢？因为我们看到这个行业是一个创新领域，很多传统金融机构风控是一个最大的难点，我们认为确实这个行业到目前为止风控是最大的难点，关于它的风控定价，它的整个企业的风控的闭环、措施，以及它的财务方面尽调的流程和成本都非常之高。我们发现一个行业，我们现在所在的城市中心的领域，大家可以看到这个行业也快速的发展，金融是里面非常重要的环节，这个行业要发展，必须通过资金的瓶颈。我们看这个行业是否健康的良性的发展还是看它金融这块的把控。

乐居一线君 04-24 10:32

凌总：我们去年做这个行业的时候，我们更多关注这个行业，在不同的发展阶段融资的需求，我们考察它的投资方法的融资的模型，我们结合它的融资模型，我们和大的投资公司，地产基金公司筹备一个城市更新的产业基金，可以通过品牌输出加上我们资本项目制的合作机制来做他们业务的扩张。在后续的设计装修和相应的家电家具采购阶段会提供服务。我们结合了不同的企业的发展阶段，它的企业规模提供了相应的产品。

乐居一线君 04-24 10:32

 凌总：这个行业我们可以看到，有各种各样的痛点和难点，相对于传统机构，它没有抵押和担保，大部分资金很难进入。第二，股权融资有很大的弊端，企业在扩张过程中，一直依赖于股权融资，后续股权融资遇到一定的障碍，它的发展有很大的风险。股权融资我们看到很多人的创业公司在以创业的情怀打造自己的公寓，慢慢的也有问题。第三个消费金融，在过去的三五年里面，一些公司没有风控的意识，80%的公司已经不存在了。我们看到传统的小贷，对于他们来讲这个业务是比较新的创新业务，他们的风控成本和运营成本也非常高。

乐居一线君 04-24 10:32

凌总：我希望通过我的分享讲讲我们在金融对这个行业的经验和心得。
    我是希望分享我们魔方金服联合各个机构做的一些经验。
    在过去的一年多时间里，我们不断尝试各个金融机构包括银行、信托以及创新的金融公司，给他们提供金融支持，这个行业有一个发展上的瓶颈，它比开发商更加的缺少资金，我们结合了很多银行、信托公司一起，也发了很多产品给到这些行业，数亿的资金支持。

乐居一线君 04-24 10:32

乐居一线君 04-24 10:32

主持人：如何运用我们的金融杠杆助力行业的发展，下面我们有请到了魔方金服的CEO凌骏。

乐居一线君 04-24 10:32

 冯总：  城市更新大部分情况下会遇到拆旧的，建新的，要尊重保护私权，不得以损害别人的利益为代价。也不能将私权绝对化，要有法治结构。
    要改善土地的供应机制，因为城市土地总体比较紧张，城市土地资源利用是不是充分有效很关键。我们还要避免发生投资炒作。谢谢大家

乐居一线君 04-24 10:32

冯总：我们的企业家他个人的爱好是不是代表了公众的偏好，一个城市好不好是老百姓所说的，一个产品延续几十年、几百年，经得起后人的评价才是人们需要的。我们一定要有一个舍我而求公，整个城市更新有公众的参与，有民主决策的机制，要避免满足于表象更新，要在更新的功能，我们城市更新最主要的目的是为了人们的生活得更加舒适、更加美好。

乐居一线君 04-24 10:32

冯总：在城市更新当中，要把市场机制发挥好，但是我们看到市场的局限性，市场发展最基础的改变能力，实战性，我们在城市更新当中，我们也在创造城市的价值。我们城市更新当中使人们生活的更加美好，我们要有清晰的定位，以正确的发展来推动房地产存量的盘活。

乐居一线君 04-24 10:32

冯总:互联网给大家带来了深刻的变革，现在大家离不开手机，离不开互联网，不仅仅是年轻人，我认识很多老同志，开会、坐车、吃饭都在不断的玩手机，当然我是例外，我不用智能手机。我现在用诺基亚8年我没有换过，互联网改变了人的交流方式。
    我们也清醒的认识到，人的思想有局限性，很难改变。在城市更新当中，城市更新不仅仅是一个公司对现在存量资产达到更大的经济价值，我们要思考四个方面的问题，第一个要避免短期行为，要实现可持续发展，面积那么大，居住的人少了，提供的教育、商业都是配套的，需求完全不一样，这是我们很多年轻人发生网购。在我们城市更新当中，必须考虑到我们将来新的需求，比如说我们就业方式的变化。

乐居一线君 04-24 10:32

冯总：这两年中央对房地产的发展和建设有全新的认识。我们在房地产发展当中也面临两个十分突出的问题，我们城市居住形态的变化，上海外来人口比较多，年轻人创业的比较多，怎么改善我们城市租房的形态。年轻人创业，年轻人创业面临几个困难，创业的投入和成本，在年轻人创业成本当中，创业场所很关键，这对我们房产发展，如何对年轻人提供他能够承受的创业空间，让他能够比较安心的把自己的创业想法转化为现实，这是我们现在发展当中的重要问题。

乐居一线君 04-24 10:32

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主持人：各位下午好，感谢各位上午的积极参与，我相信大家在上午已经收获很多的干货，下午我们将继续我们的精彩环节。
    计划创新，连接传承是我们本次的论坛，互联网+房地产+金融深刻的改变着房地产金融的体系，如何寻找新的机遇，如何在红海中找到蓝海机遇呢？
    下面我们有请中国房地产业协会会长、秘书长冯俊发言。