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调控市场中的变革与发展

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  • 上海乐居 03-29 02:15


        杨总:大家非常幸福,能够得到你这么多的真知卓见,谢谢。

  • 上海乐居 03-29 02:15

       朱总:17年是一个不确定性很高的一年,我们需要沉下心来看看行业,二看看自己所在的公司,看看自己的理想和愿望,然后做好自己的规划,然后在这里跟大家拜年。

  • 上海乐居 03-29 02:15

    杨总:谢谢姐姐,今天给大家分享了这么多的职场的心得、感悟和经验,今天谢谢朱姐姐,真的是很坦诚的把这么多年积累的专业经验和对于市场的机遇把握和挑战带给大家,最后给大家拜个年。

  • 上海乐居 03-29 02:15


        朱总:我觉得我们作为一个从业人员非常有幸见证这个行业20多年的发展,作为一个参与者我觉得也是很幸运的,踏上了这个飞驰的列车,对于我们每个人来说也是很幸运的,我也是很喜欢这个行业,能在一个好的公司成长和工作,这是第一个。第二个,我们是做市场的,变是永远不变的核心内容,如何应变,变是我们做市场的人应该具备的能力。然后在变的大的环境下如何调整自己的定位,又是一个能力,我们怎么去定位,发现自己,发展企业,发展行业,然后选好自己的定位,然后为自己设一下下半段的行业发展。
       

  • 上海乐居 03-29 02:15

     杨总:今天姐姐你的回顾和总结分享给我们很多思考,也给大家点明了很多方向,可能一开始大家特别期望我们来聊的人文与艺术,或者是事业与生活的平衡,然后我们把这个放到下期,姐姐你是这个地产里面非常理性的,而且也是非常专业的一位成功的女领导

  • 上海乐居 03-29 02:15

      杨总:新一轮有很大的调整,格局的变化,同时又会带来新的机会。
       
        朱总:对,能力的转变,包括你岗位的转变,你思维的转变,你原来吃惯了,市场好的时候你只管卖房,你过惯好日子了,你突然发现原来的市场不一样了,然后很多会转向二手市场。
             

  • 上海乐居 03-29 02:15

    朱总:所以你会发现这个行业优胜劣汰肯定很明显,第二个公司的发展大部分企业都要面临转型,然后更加集中,更多优势的资源向一些成熟的公司慢慢往垄断走,第三在很多个人和公司里面面临着你核心能力的变化,你不是传统原来的开发能力,你可能会面临转型,你搞服务去的,你原来做标准化的产品,你也可以做一些细分的产品等等,就是说会越来越多的能力需要我们企业培养细分,把一些更加细分的小众市场。


  • 上海乐居 03-29 02:15


        朱总:因为对于大公司来说,他的开发机制形成,下一步他也要针对客户的细分需求,不断做新的产品,提供一些新的细分服务,这样的话才能应对这个变化。对于一些小公司,他拿的地很少,那你就做深耕,你做精雕细琢,不断的大忙。第三,像我们现在行业还有一个特征,现在拿地很少,很多开发商都习惯于拿了盖,盖了卖,现在甚至要求全持有多少年怎么办,你会运营管理吗,马上带来这样一个问题,包括一个商业、一个写字楼,都是你原来团队没有的,这个时候你也要转型,要培养能力,或者从市场购买找到合作者。

  • 上海乐居 03-29 02:15

    杨总:未来在房地产公司针对于其中一大部分企业做好深耕市场和做自己最能够把控的这样一个转型契机。

  • 上海乐居 03-29 02:15

      朱总:会,因为你盲目扩大以后,高负债、运营能力达不到应对市场的波动,有可能会出现大而虚的公司会倒下,这个就是市场结构的变化。第二个,对于从业人员来说,我们做了这么多年房地产来说,你也会发现我们公司的战略发生变化,比如说我们要有核心能力,到底这个核心能力是什么,做资源配置情况下,还会出现行业进一步细分,你有钱,我帮你建设,还有服务细分,比如说我有写字楼有人帮我运作,然后还有养老配套。一个公司做大了,全客户群覆盖,或者不同生命周期产品都覆盖的时候,你会发现我的产品需求更加细分,这个时候不是所有公司的团队都能应对,大家还在传统的开发、销售,你会发现有很多公司,我们公司既然做不了开发,我就做并购,会细分出非常多公司。

  • 上海乐居 03-29 02:15

      朱总:对,你会发现有喜的一面,有忧的一面,因为规模做大有两类驱动,我的管理能力高,我的运营能力强,我开发快,他们形成了内升性发展的,已经形成了自己非常良性的运营模式,或者是运营效率极高,他就能应对高成本带来的压力。还有一些企业他通过不断的外延扩张,他自己的生产能力和管理能力达不到的时候。
       
        杨总:是不是会收缩?
       

  • 上海乐居 03-29 02:15

     杨总:今天2016年我们能不能算是对中国房地产黄金时代结束,白银时代到来?
       
        朱总:这是一个必然,在市场充分自由竞争以后会带来一个必然的结果,在这个过程中是优胜劣汰,做不好的企业就完了。
       
        杨总:这个也是很多开发商都关注的焦点,尤其是2017年更加不确定。

  • 上海乐居 03-29 02:15

     杨总:你说会不会房地产洗牌?
       
        朱总:肯定,我觉得资本最好的一个就是配置资源,重组资源。对于很多房地产的从业人士来说,你的价值必须给市场认同,你能给投资人带来更高的价值。
       
        杨总:会不会最后形成一个优胜劣汰。
       
        朱总:我觉得肯定会形成优胜劣汰,这点毫无疑问,原来随便做馒头的人,你已经馒头不行了,因为我的地价比你的面粉贵,你必须学会生产蛋糕,你不会生产蛋糕的人就完了。
       

  • 上海乐居 03-29 02:15

    朱总:一旦在我们社会进入到以资本金融推动,很多企业的轨迹会发生改变,所以房地产的金融属性在这一轮出现了,我认为为什么会进入到非常好的现象,就会出现万科的现象,包括大公司之间并购的现象,这个带来的就是地王现象。你会发现在优质的资源非常稀缺的情况下怎么办呢,门槛很高,我通过股权收购,我不能直接去举牌,我只能通过股权收购,然后资源交换,成为股东,我把土地交给你开发,你开发之后收益分红。


  • 上海乐居 03-29 02:15


        朱总:这也是我们在等待的,这个说明钱通过不同的形式流入实业,这是钱逐利的特征,中国进入了以钱为主推动力的资本时代,这个资本时代当然这里面有风险,有所谓的钱暴力的倾向,中国希望挣快钱,确确实实对实体经济带来了损伤,因为很多需要你十年磨一剑,这是一个传统行业的特征,当然这两年也带来了快速增长的行业,互联网+带来的快速增长,也使很多人追逐资本的快速列板,所以我说这是资本时代,不是传统的时代。

  • 上海乐居 03-29 02:15


        朱总:不是,投资房地产是符合政策的,保险快速崛起,因为他能规避很多银行等政策的限制,他可以快速的从民间吸纳大量的钱,比如说他可以进行股权投资,所以你会发现这么多游资进入到实业,所以带来的保险资金快速的进入实业,包括房地产这么多公司,他们快速开发快速消化的能力强。
       
        杨总:他们说这个月底万科的股权之争会有比较清晰的结论。

  • 上海乐居 03-29 02:15

    杨总:今天中信泰富是不是也面临未来的动作?
       
        朱总:保险资金是从大众吸来的,万能险也好都是从民间快速吸来的资金,他为什么开始买。
       
        杨总:以前好象不允许保险的费用投资进入到房地产有限制,现在放开了。
       

  • 上海乐居 03-29 02:15

     朱总:个人和企业的变化还是由于资本市场引起的,中国已经不是传统的多少年通过制造业带动,包括以房地产为龙头的产业带动,近几年都是由货币带动的,这几年货币多了,去年P2P带来的股票这样一个金融现象,然后泡沫破裂以后今天又开始炒地炒楼,传导到房地产领域,其实还有股权投资领域,一个小公司一收购以后到股票市场就变现多少钱,这就是货币现象。

  • 上海乐居 03-29 02:15

     
        朱总:我们出海,带着国内过剩的生产能力、资金走出去,因为我们开发能力大,国内的一线城市饱和拿不到地,然后二三线城市不大,还不如出去国外大城市,主要是个人需求引领。万科表示我们在海外的开发主要是满足我的客户群,几十万的客户量去美国、英国留学置业了,他还是针对中国的那些需求的外移。
       
        杨总:除了中国往外的,中国的企业大的动作还是比较多。

  • 上海乐居 03-29 02:15


        朱总:我觉得核心是这么多年中国这几年我们曾经在人民币走出去,不管是国家还是个人,其实这五年已经开始了人民币走出去的过程,实际上无论从个人,把钱投出去的越来越多,海外资产配置,海外留学等等。
       
        杨总:对,国内有四五十企业出国开发了。

  • 上海乐居 03-29 02:15

    杨总:中国的房地产还有很长的路要走。
       
        朱总:我认为还有机会。
       
        杨总:我突然发现2016年给人的感觉变化特别大,很多企业,很多个人都有很多动作,大家是不是感觉到这一季度的调控,而可能嗅觉比较灵敏的企业和个人都做了动作,和传统那些年的房地产动作都有一些不一样。

  • 上海乐居 03-29 02:15

    杨总:这也是中国的机遇。
       
        朱总:第三阶段,其实从10年以后中国的房地产除了满足自己需求,它的金融属性还很强,即使到今天这个阶段和国外还有差距,随着城市化进程出现了不均衡,国外很多城市都差不多,没有所谓的农村,几乎中国的大城市,还是一些大城市,你会发现一些二线城市在走中国一线城市的道路,三四线城市很难有国外的城镇配套非常完善。

  • 上海乐居 03-29 02:15

    朱总: 因为中国是后发期,你在今天再看我十年前去美国、香港看,包括在英国,那个时候把中国的房子卖给外国人,我说卖给外国的华人,那个时候在04年、05年,当然还有移民出去的买我们的房子也赚了很多。我说你看美国这几十年,英国这几十年,香港这几十年房地产都涨了很多。那个时候中国首付两三成,只有极少提出来零首付。那个时候外国的贷款很发达,几乎接近于零,10%就足以,很多在英国付5%,然后收房的时候你再付其他的贷款,人家早就进入到这个时期,而中国进入到预售期,然后让他滚动开发,所以这个造成了在开发端的杠杆,从客户预售他就可以收到钱,所以他在中国搞杠杆。


  • 上海乐居 03-29 02:15

     
        朱总:对,因为我弟弟在美国。他当时在2000年买了第一套房,那场危机破灭的时候,他的房子有40年房龄,他的房子大概几万美金,已经涨了几十倍,而且是贷款买的。我大概2000年以后去比较美国和中国的市场,你会发现美国几乎进入到存量市场,几乎没有新建,都是存量交易。二手房市场占到主要,美国是90%,新房占整个的交易里面是10%左右,我那个时候去美国加州,大部分买房全部是二手房,除非你要把老房子翻建,我有一个朋友在美国做IT,后来还是房地产挣钱,他当时自己自建,但是只能开发十套二十套,那个时候很少,美国大概就是几家,那个时候万科做世界的最大房地产公司,我认为不符合潮流,不难,整个世界的房地产市场进入到存量市场。 


  • 上海乐居 03-29 02:15

    朱总: 所以调控在最近十年我认为更多是调控房价,调控需求,但是没有真正意义上改变从供给侧方面改革。你发现为什么天价不断,就是供应量不求。
       
        杨总:但是供应量这个土地是有限资源。
        

      

  • 上海乐居 03-29 02:15

    朱总: 这一轮的调控主要是需求端调控信贷,中国的住房这几年有几个需求是很难被抑制,比如说一些新的城市化带来人口的刚需,包括主流人口的分裂,这是整个社会的生命周期到这里了。有一些大家庭变成了小家庭,比如说80后、90后需要成家立业了,都需要自己的住房。第二个是自己改善的房子,有人考虑到学区房、渡假房等等,这个时候进入到改善需求。第三个是投资需求,人们有了闲钱以后放到别的地方还不如买房去收租金,然后我把这个房子租了,所以投资需求。这三个需求很难通过调控抑制住。

  • 上海乐居 03-29 02:15

     朱总:他懂得杠杆,大部分把它当做居住的投资,当做稳健的不动产的投资,我出租回报率,肯定是高过银行的存款利息,房价相对于租金来说还是非常合理健康的。我记得当时做了一个调查,进入这个楼的空置率多少,怎么买来是不是自己住,其实你发现这个楼三五年以后全都亮了灯,为什么?都是出租出去。很多一线城市你看到房价在涨,先流入的人口也是在持续上涨,所以产生房地产一种是被人购买,一种是被租用,这个时候出租的租金和房价还是处在一个良性的状态。但是随着15年以后就出现,尤其是08年底的时候,我跟一些银行朋友聊,我说你们现在是买房最好的时候,那个时候金融危机,大家非常恐惧,金融风险等等,股票大跌,从07年的高点6000多点,跌到09年的两三千点。那个时候还在鼓励你,房贷限购政策还没有,还鼓励你买房,激活市场,刺激消费

  • 上海乐居 03-29 02:15

    杨总:那个时候胆子大了的,现在都赢了。

  • 上海乐居 03-29 02:15

    朱总:  可以说前十年是商品房房子市场化的过程,尤其在一线城市很典型,大部分人住房的需求满足了,老城市人口住工房,新城市人群住商品房,这个基本需求满足了。2008年以后货币超发,带来了投资需求的增加,房地产产品成为了人们的首选,在这个过程中其实又进入两个小的波动,进入这个阶段。记得当时温州炒房团,温州人作为中国人的犹太人,他们投资的敏感性很高,先到上海炒房,然后又南下,然后又到北京炒房,那段时间你能感受到国内有先知先觉的人买房是几十套几十套买,甚至一层一层的买,甚至一栋楼一栋楼的买,杠杆不被大部分的人熟悉,南方人觉得我挣一点钱我宁可不买,北方人是百分之百全款去买,我不会贷款去买,大部分人还是把它作为一个安全投资品,只有少量的炒房客、投资客。
       

  • 上海乐居 03-29 02:15

    朱总: 我觉得主要是08年出现金融危机,09年的4万亿投入以后中国就进入到另外一个市场,就是钱多了,这个时候多了以后就发现人们的收入也快速提升,当然这个里面带动了人们有大量的闲钱,就变成储蓄提高,就是中国银行的储蓄额几十万亿,那个时候我们面临一个问题,这么多钱放到银行,银行就有很大的压力,这些钱走向哪里。我觉得主要是09年以后10年,这货币我们被动的输入性通胀,美国的通胀,进入到我们M2持续递增的这么一个轨道上,货币不断的超发,他们说现在有一百多万亿了,跟09年几十万亿,差不多是10倍以上的超发量。这个时候就变成住房也好,人们的需求不是为主了。

  • 上海乐居 03-29 02:15

     朱总:我觉得2000年到2008年这一段特点明显,这个时候我们争论过到底是买房还是买股票。非常多的人把钱买股票,我记得有年轻人说我买的基金翻了一倍,我赶快买车。大部分的金融投资产品在股市,房地产我接触的客户里面很多人把房地产作为改善需求、居住需求的一个目的去买房。因为毕竟当时我们跟一些行长谈,房地产是不动产你变现很难,股票随时可以套现。07年、08年我跟金融人士聊,他们大部分推金融产品,那个时候金融产品是理财产品,、理财产品也就是几个,那个时候渠道很窄,也就是容易变现的基金和股票。

  • 上海乐居 03-29 02:15

    朱总:城市的基础设施要跟上,还有房地产开发商投入小区建设,消费者的消费需求也带动了,包括服务业,中国经济双位数的经济增长跟房地产密不可分。我认为现在大家对房地产这个行业,我觉得这个东西可以一分之二,房地产对城市的推动和带动,它对城镇化的贡献,二是对城市的改变,我觉得到07年、08年把房地产作为金融产品不太明显,大部分买房几乎都是以自住为主。
       
        杨总:到了第三个十年的时候,房地产成为一个金融产品,投资产品。

  • 上海乐居 03-29 02:15

     杨总:这个也是国家对房地产重视的主要原因。
       
        朱总:也是一个。
       
        杨总:建筑业,建材业,金融业。

  • 上海乐居 03-29 02:15

     朱总:还是在2000年的后半段。第四个特点是政策,把房地产作为支柱产业,这个时候所有的银行鼓励你多做房贷,因为没有限购的概念,国家鼓励你买房,你自己解决住房的问题,整个房地产又是98年国家的管变成完全市场化,这是第四个方面的变化,实际上造成了房地产在整个行业在2000年以后进入到一个快速发展阶段。
        但是房地产的确有几个特点属性在这个发展过程当中体现出来了,带动周边产业,比如说很多人开始成家,要买家电,房地产对周边产品的带动性特别明显。

  • 上海乐居 03-29 02:15

       杨总:也有一些地方公司的全国化发展。
       
        朱总:然后也有一些新进入者,一些建筑公司,一些设计公司等等转型做地产,参与人更加多了。
       
        杨总:还有制造业也进入到房地产。
       

  • 上海乐居 03-29 02:15

    朱总:第三个特点是参与房地产开发的企业越来越多了,不光是深圳的这些企业,各个城市的一些房地产公司都出现了由原来的合作企业改制、上市等现象。比如说一些大企业在一些城市的分公司的崛起,像当时深圳公司在这些城市的分公司的崛起。

  • 上海乐居 03-29 02:15

    朱总:我觉得第二个十年有几个特征,第一个是全民买房,因为买房深入人心。2000年以后取消福利房,而且那个时候不包分配了,这是在2000年以后一个非常典型的特点。第二点,很多公司已经开始。前十年在深圳、上海、北京这些大城市,而且大城市是在核心区开发,上海是浦东90年代末起步的,一线城市核心区的崛起是90年代起步的。我记得北京的CBD就跟现在的二三线城市的CBD一样,上海是浦东的崛起,北京是东部的CBD崛起,新城市的崛起这是第二个变化,这样一个核心城市的城市化,整个功能的完善。

  • 上海乐居 03-29 02:15

    杨总:然后在第二个十年的时候经历了市场调控。

  • 上海乐居 03-29 02:15

      朱总:那个时候我们内部交流深圳的今天是上海的明天,是北京的后天,这三个城市的市场化的程度是有这么一个逐步性的滞后。所以我们有的时候研究深圳的市场变化,包括前景,深圳学香港,所以他们很便利,我记得万科的设计人员几乎可以随时去香港学习。深圳不管是产品、服务各个环节都是全国同行学习的一个标杆,深圳这个领域是走的非常靠前的。

  • 上海乐居 03-29 02:15

      杨总:所以之后中国很多企业进入到各地,尤其是上海和北京,而且深圳那批专业的操盘手,专业的广告公司也开始往北上广深走了,深圳那个时候是特别成熟的,做平面,做策划的。才引进到上海。
       
        朱总:对,深圳那个时候有非常多的与房地产这个产业相关的一些服务商,包括设计单位,包括广告公司,包括物业公司。
       
        杨总:对,那个时候金地物业,万科物业很牛。
       

  • 上海乐居 03-29 02:15

    朱总:应该说整个房地产是从深圳起步的,因为深圳是改革开放的前沿,所以房地产开发商前十名都是深圳起步的,所以在深圳这个市场还是真正培育起来非常多的标杆企业,因为他是完全按照市场化走的。城市速度是一切,因为深圳发展的速度是来解决这个城市的发展问题。

  • 上海乐居 03-29 02:15

    杨总:2001年我刚刚来上海,之前在深圳,那个时候深圳的开发商也非常活跃。像万科、金地。深圳本土也有很多开发商,我来到上海之后发现上海的房地产市场化真正开始也是02年左右开始的。
       

  • 上海乐居 03-29 02:15

        杨总:看来你是我们现在房地产的鼻祖。
       
        朱总:不是鼻祖,是比较早的进入这个行业。
       
        杨总:第二轮是么时候?
       
        朱总:应该是2001年的时候。

  • 上海乐居 03-29 02:15

    朱总:对,那个时候我们叫十年磨一剑,其实在专业化里面研究户型,研究一个服务,研究一个广告。怎么去做销售,每个环节基本上在不断的开发。

  • 上海乐居 03-29 02:15

     杨总:90年代的第一个房地产十年是非市场化的。

  • 上海乐居 03-29 02:15

    朱总:那个阶段我认为其实非常多的从业人员进入这个行业,其实对未来发展成什么样子应该是想象不到的,因为那时候的标准是国家标准,国家有一个建筑标注,户型什么的,我记得当时我们把国外的户型拿来,然后受到非常高的追捧,包括一些买房的人是外企的中层以上,都是他们来买,他们喜欢国外这样生活的房子,终于买着了,当时是中层以上的人员来买,基本上是一次性付全款。我们做了大量的研究,把国外的产品拿到中国来,所以这是那个阶段我们的精力放在怎么做设计,然后怎么做物业,怎么搞销售的总包,还能把这个概念让更多的老百姓能够接受。很多人觉得我干嘛要买房子,那个时候因为没有国有体制保障的人才买房。

  • 上海乐居 03-29 02:15

     朱总:对,不敢想象以后我们的北京、上海能够变得像国外的城市那样子,从事房地产,一个一个中心的崛起,一片一片的写字楼,发生了天翻地覆的变化。从福利房98年取消,真正的商品房崛起是2000年以后,那个时候比较好的公司一年的销售额几十亿,那个时候也不是完全市场化,那个时候外销房都是按美元结算的,三千美元一平,那个时候是天价。然后内部的商品房,开发商在一些城市的边缘地区开发一些,10万、20万一套,而且那个时候连贷款都没有。应该说开始做住房改革在97年、98年的时候,我记忆犹新。

  • 上海乐居 03-29 02:15

     杨总:就是百废待兴,创造了房地产发展好的契机

  • 上海乐居 03-29 02:15

     朱总:可以说94年的时候做房地产几乎没有几个人正儿八经,房地产还没有市场化。房地产是98年开始的,一些房地产的大企业,在深圳、上海、北京。那我记得在北京最大的一家房地产公司都是国有的,按照国有标准来建,后来包括各种地方型的国有企业,我相信上海也是,主要是帮着国家建一些房子,然后只有很少的企业来做商品房,有一些在做外销商。万科做的也都是在城市边缘地带建的,92年进入到全国几个主要的城市,其实那个时候房地产真的不发达。我进入这个行业是本着对这个行业的喜欢,后来还是本着自己的喜好,非要进入这个行业,跟自己喜欢的专业更接近。包括我有机会也经常看到国外的一些建筑杂志,所以对整个当时在中国,不管是北京、上海、深圳这些城市百废待兴,城市面貌大家想想20年前是什么样子,基本上是现在三四线城市。加上后来我们去香港,出去的机会越来越多,觉得上海城市离国际都市太远了。

  • 上海乐居 03-29 02:15

    朱总:其实你提的这个话题今年是最多的,因为从今年万科,然后到中信的整合,然后到我们现在还在探索未来明年公司怎么转型,所以也就是今年16年是这么一个特殊的年份,可能有时候自然而然的想回顾一下,为什么会走到今天这样的一步,所以这个话题我今年虽然不能说很系统,但是的确思考最多的一年。有这样一个机会跟大家分享一下。

  • 上海乐居 03-29 02:15

     杨总:亲爱的直播网友,大家下午好!欢迎走进直播间,虽然最近我们天天都见面,但是我们特别希望我们所呈现的内容如你所关注,大家都说地产是男人的事业,男人的天下,但是我们也看到了有女性在地产界成为一到亮丽的风景线,今天我们有幸请到了中信泰富营销及策划中心总经理的朱华越总经理。朱姐姐过去20多年如一日的奔跑和奋斗,也曾经就业于大的房地产公司,我相信今天朱姐姐也会带给大家非常关心的话题。
        朱姐姐,今天我们都不年轻了,但是我们依然奋斗在一线,尤其是你的经历跨了那么多时间周期,跨了那么多企业,你这20多年的房地产大概经历了什么样的风雨变换,当然今年市场也很残酷,我们认识一下过去,是不是这是一种必然。

  • 上海乐居 03-29 02:15

    大家好,欢迎来到《大神来了》

      《大神来了》是乐居策划的一档高水准、高专业、高规格的房地产企业大佬及业内专家参与的谈话类节目。

    节目全程直播采用乐居live。乐居live是乐居开发的视频直播新模式,是首个房地产行业的直播平台。


    本期对话嘉宾:

    乐居控股有限公司副总裁、新房集团上海公司总经理    杨雯婷

    中信泰富营销及策划中心总经理                               朱华越



    访谈主题:调控市场中的变革与发展

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本期对话嘉宾:

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