济楼市大招 住宅严卡后如何买房

绿 04-20 16:22

@【乐居网友】评论：对开发商限制三月内不准涨价，又让首付提高到60％，不就是变相的作秀，顺便保护开发商

不是保护开发商，首付提高后，买房的少了，开发商卖房压力会比较大，可能多做促销。

绿 04-20 16:22

@【乐居网友】评论：目前来看，开发商回款周期延长，会不会助推房价上涨？

魏星：成本并不是决定房价的唯一因素，还需要综合考虑项目面市时的客户接受层度和市场情况，现在单纯的通过开发商回款周期延长判断房价上涨并不是理由很充分。

绿 04-20 16:22

@【乐居网友】评论：请问半年内这个限购会取消吗

魏星：政府调控的目的是为了维持房价的稳定，限购政策的制定和实施应该会有一定的延续性。

绿 04-20 16:22

@【知秋】评论：我是平阴的，在平阴县城有两套房，去济南买套首付执行30\%还是60\%？

许传明：参照此前的调控政策，平阴户口在限购区域购房的算外地，因此应该按照60%首付，且只能买一套住宅

绿 04-20 16:22

@【赵聪明】评论：请问，投资商铺的春天到了吗？

魏星：商办类物业没有纳入本次政策的调控范围，明天可能会成市场热点，有益于办公楼，商铺，公寓等产品的去库存。

陶晓智：商铺的春天还看不到

绿 04-20 16:22

@【游客】评论：住宅被限了，公寓市场会不会火起来

由于总价少首付比住宅低，公寓市场肯定会受到影响。

绿 04-20 16:22

@【郝利政】评论：感谢许总，再问一个，投资客将何去何从，杀入商业项目还是持币观望？

许传明：目前看住宅投资的门槛被套高了，转手周期和难度也提高了。这一切都是在中央“房子是用来住，不是用来炒的”大原则之下的政策。

理论上讲，投资客户转商业地产是个选择，但是商业地产与住宅有很大的不同。通俗的说住宅是食品，只要不坏，只是口味的差距，本身都没有大问题。商业地产就是药了，不专业会出问题。

因此，商业地产的投资更看重专业把握能力，如果不是对这个领域有一定经验可能会误入歧途。

总之一句话，此前住宅投资几乎不用考虑选择问题，但是商业投资选择很重要。

绿 04-20 16:22

@【赵聪明】评论：请问，投资商铺的春天到了吗？对外地户口的刚需而言，想要在济南买套房该如何选择？

陶晓智：外地户口没有选择，满足条件就赶紧抢。再不出手，可能继续加码的限购会让你失去购买的资格

绿 04-20 16:22

@【乐居网友】评论：这个能持续多久啊

看市场表现。

绿 04-20 16:22

@【陈霞】评论：请问，房产证上周四刚下来，但是今天通知网签审核通过，还能继续办理网签吗？

小编：网签已经审核通过，应该问题不大了

绿 04-20 16:22

@【木土】评论：请分析一下新政对长清三块居住用地拍卖的影响

魏星：长清三块地应该会比去年的地王地块热度降低，溢价率应该会受到控制。但是仍然有不少的开发商存在库存不足的情况，所以即便限购政策出台也不会阻挡开发商参与拿地的热情。受影响的应该会是溢价层度。

绿 04-20 16:22

@【济南城的小农夫】评论：买的二手房，交完定金了，首付马上交，可是那个房子五月份才下证，属于限购范围么？

魏星：二手房交纳定金的应该还算交易未完成，极大地可能性会受到这次政策的影响。

绿 04-20 16:22

@【绿灯侠²⁰¹⁷】评论：已经付首付 未放款的怎么算

已签合同的应该不在列，是以网签日期来界定的

绿 04-20 16:22

魏星：

长清和章丘一并纳入限购，政策再无死角，不会再次因为限购政策差异导致区域性热点产生。

资深地产人陶晓智：

长清住宅会受到一定的影响。将长清和章丘纳入限购范围，也是提前设置防火墙，防止炒作这两个区域。而且，下一步出让的土地这两个区域应该会有不少，限购了，也可以为土地降温

绿 04-20 16:22

@【郝利政】评论：请问，如果用10分表示调控力度最强，那么这个政策的出台嘉宾给几分？

许传明：这次调控的力度我打7分。主要的分数是打给了外地户口首套房6成首付。

陶晓智：我打5.5分，整体还算比较温和

绿 04-20 16:22

资深地产人陶晓智：

绿 04-20 16:22

@【王+健】评论：对房价的影响怎么看？对东部2万左右的楼盘影响怎么评价？

合富辉煌山东区域副总经理许传明：在这一轮的调控影响下，预计下半年济南的房价会非常理性，不过开发商更多的会通过加大促销力度和优惠力度来实现销售，而不是通过降价。所以下半年是否会降价还有待观察。

绿 04-20 16:22

@【千、千寻】评论：我有一套房贷款还清，又卖了，现在名下无房，再买个房子，这样算二套吗？

魏星：这次的政策是认房又认贷，无论是你名下有一套房，还是有过贷款记录，都算是有房，再买房只能算二套。

绿 04-20 16:22

易居营销山东区域事业二部总经理魏星：

预售条件与地价的溢价率捆绑在济南属于首次，一定层度上延长了开发商的资金周期，尤其是溢价率超过150竣工验收后办理预售手续，与现房销售无异，对开发商资金回收的周期更是大大延长。但是这个政策对市场供应而言是个弊端，在很大层度上造成了今年供出的土地会更晚的出现在市场中，目前济南市场的供给短缺现象将会加剧和延长。

绿 04-20 16:22

易居营销山东区域事业二部总经理魏星：

认房又认贷的限购政策，以及本地二套6成首付外地人首套6成首付的政策，对改善性需求，刚需和投资需求都是一个比较大的抑制。整个市场将会面临需求全面萎缩的情况。对购房者而言除了本地户口的首套房需要更加谨慎之外，客户改善居住需求的产生周期将会被大大的拉长。外地人入济置业的门槛大大提高，对外来资金购房投资和外地人融入济南都会产生连锁的反应。

公积金贷款执行基准利率的1.1倍，商业贷款的利率政策暂时未知，预计很快也会出台跟随的利率政策，总的说来是紧缩的政策方向。提高了客户买房的资金成本也提高了住房投资的风险。投资型客户将会大批的退出市场。

绿 04-20 16:22

对于这个政策，业内人士及网友普遍反应非常严厉。尤其是外地人买首套房需6成首付，本地人有贷款记录买二套房也要6成首付。这将对济南的购房需求形成很大的限制。

这个政策到底有什么样的影响？济南乐居连线多个资深业内人士，一起来看他们的评论！

合富辉煌山东公司副总经理许传明：

6成不是第一次出现，以前调控的时候出现过，一般是针对三套房。这次二套房就6成，算是比较严了。

这次政策最主要的两个着力点都是在需求端，一个是开发商的需求端，一个是购房者的需求端。一个控不理性拿地需求，一个是控投资需求。

现在济南楼市的购房需求主要有两类，一类是新济南人，一类是改善需求。改善性需求大多贷过款，新济南人大多没济南户籍，按照新政策两类人基本都需要首付六成。这就把两类需求卡在了购房门槛之外，两部分需求被卡后，逼得开发商卖房也理性下来。

土地市场也是，溢价率过高对于现金流的回流有很大影响。一般的开发商，不靠预售来支撑整个开发结构，是不可能的，因为占用资金太大了。此前的土地款缴纳时间也是类似的。现在高地价一块一方面要全部缴纳土地款，另一方面还要现房销售，资金压力会非常大，很多企业都会难以承受。这个措施能从土地端让开发商做到理性。

绿 04-20 16:22

各县区人民政府，市政府各部门：

　　针对当前我市房地产市场形势，为进一步贯彻落实中央、省房地产市场调控的有关政策，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市政府研究，确定对当前房地产市场有关政策进行调整。现就有关事宜通知如下：
　　一、优化居住用地供应。本着“增加总量、控制热点、均衡供地”原则，实施精准供地，平抑土地市场。
　　二、引导企业理性竞价。结合土地出让溢价率提高项目预售条件，居住用地出让溢价率达到100%以上（含）的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到150%以上（含）的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让最高限价，当竞买人报价超过最高限价时，按竞基础设施或公益设施建设进行出让。
　　三、本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%。其中商业按揭贷款最长年限缩短至25年，公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。
　　暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策。
　　非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年。
　　四、限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。
　　五、依法严厉查处捂盘惜售、炒作房价、制造和散布虚假消息、发布虚假房源及价格信息、欺骗消费者交易等违法违规行为。对涉案开发企业和中介机构，一经查实，依法从严从重处理，开发企业停止预售及网签，2年内不得参与本市土地交易，中介机构吊销营业执照，并列入失信企业“黑名单”。
　　将长清区、章丘区纳入限购范围，本次及此前我市已出台的调控政策一并执行。
　　本通知自2017年4月20日起施行。

　　济南市人民政府办公室

2017年4月19日

绿 04-20 16:22

4月19日晚间，济南新一轮的调控政策终于出炉！先来看原文！