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海南限购出台 楼市大咖为您解读

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  • 三亚乐居 03-29 01:11

      4月14日凌晨,经海南省政府同意,海南省住建厅、省国土资源厅联合下发《关于限制购买多套商品住宅的通知》,支持合理住房需求,遏制投机性购房,以促进海南省房地产市场平稳健康发展。

      《通知》明确,从4月14日起:

      1、在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓,下同)的非本省户籍居民出售新建商品住宅。

      2、居民家庭在三亚市购买第2套商品住宅,申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%。

      3、居民家庭在其他市县购买第2套商品住宅,没有购房贷款记录或相应购房贷款已结清的,申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于40%;相应购房贷款未结清的,申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%。

      4、同时,在全省范围内暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款。

      另外,《通知》还明确,禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅再行转让。居民家庭新购买的第2套及上新建商品住宅,须取得不动产权证满2年后方可转让;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅,须取得不动产权证满3年后方可转让。

      《通知》要求各市县可结合当地实际,在本通知基础上出台更加严格的调控政策。

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    专家解读:新政剑指“炒房行为”

      新政一经发布,立刻在海南地产圈引起热议。其中有很多细节是值得深入解读的。为此,我们邀请到了海南长信控股有限公司常务副总裁 朱章太,为我们做政策的详细解读。

      1、在“非本省户籍”指的是个人还是家庭的问题上,朱章太指出,就海口市场而言,新政里提到的“非海南省户籍”购房者主要是针对个人,而非家庭。但是除海口外的其他市县还有待结合当地实际情况,或将出台更严格的政策。

      2、关于新政是否涵盖了二手市场,朱章太给出了明确的答案,新政策里并没有限制省外户籍购买二手房,“二手房市场没有在新政的限制范围内”

      3、针对限贷政策,他认为“主要还是面向海南户籍的购房者”,另外,海南户籍购房者也只是限贷,而不限购。对于非海南户籍的购房者,由于已经限购二套房,也就没有涉及到非海南户籍客户的二套房贷款细则。

      4、在谈到三亚政策与其他市县的区别问题上,朱章太提到,“三亚购房者在贷款方面有区别,但是在购买的方面并没有区别”同时,这次发布的新政与之前的政策并存在不矛盾。他指出,这次限购的一些产品类型包含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓,但是产权式酒店、loft公寓等具有商业性质的类型,还要结合当地的实际政策进行解读。

      5、除了限房限贷,新政的限制转让政策同样值得关注。朱章太认为,转让政策主要还是贯彻了“房子是用来住的,不是用来炒”的策略。这一项可以说是剑指炒房团,抑制市场资本操作,但是对于改善型需求的客户还是带来一定的影响。

      6、另外,在购房交易过程中的购房者是否还能拿到房子的问题上。朱章太表示,这个还是要根据当地政府的具体政策实施来决定。“只要是还没有备案的房子,就不能算是真正的'买到'”。

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    展望后市:房价将趋于平稳

      对于限购政策,其他业内大咖是如何看待的?新政后的楼市又有着怎样的展望?让我们一起来看地产专家们如何看待新政细则并展望后市。

     1、如何看待这次的海南限购新政?

      海南长信控股有限公司常务副总裁 朱章太:

      在我看来,这次新政的出现并不意外。海南楼市在今年的势头有些过猛,还是需要打压一下的。限制期房的转让,主要还是贯彻了中央的“房子是用来住的,不是用来炒”的决策。这一项可以说是剑指炒房团,抑制市场资本操作。但是不排除对改善型客户带来的影响。

      双大集团执行董事 林琦:

      我认为这次可以简单概括为三句话“交易不活跃,价格不下跌,市场不繁荣”。

      首先,新政中最重要是“第2套房取产权证满2年后转让”,期房购买的时间周期较长,资金风险也就相应的增加,对于投资者来说这是不能承受的。会导致观望的客户群更难下决心,出现交易不活跃的现象。

      另外,三亚市区目前的均价在每平米23000左右,这个价格参考三亚的自热环境和市场热度来看,并不算太高。但是政府的限购行为,短期内会对市场造成一些障碍,并不会改变长期的价格走势。当然也不排除有部分实力薄弱的开发商,用“以价换量”的方式来应对市场的发展。

      由于交易不活跃以及价格不下跌的现象出现,市场也就自然不够繁荣。新政的发布,相信会牵制到市场的成交量,以及本地居民的买房成本,导致购房者暂时观望的心态加重。

      旅游地产指数研究院执行副院长 陈有余:

      新政一出,业内就“炸开锅”了,限购限贷说白了也是去库存策略,争取把海南省去化周期缩短到17个月。目前,海南商品住房库存约为2338万平方米,去化期约17个月,较去年底下降6个月,但部分市县去化期仍超过36个月。

      目前海南省的购房者群体更多的都是外地客户,特别是三亚的外地购房者,更是达到90%以上,所以说新政几乎辐射到海南的大部分购房群体。同时也不排除误伤岛外群体在三亚的改善需求。另外,海南的二手房占比一直以来都相对比较低些,这次政策在一定程度上相信会很大程度上激活二手房市场,二手房市场或许会迎来“春天”。

      总的来说,三亚市场是“认房不认贷”,不管你有没有贷过款,只要有了第一套房,就会被限制购房,而其他市县则是“认房又认贷”。

      2、新政的发布会对海南楼市后续有什么影响?

      海南长信控股有限公司常务副总裁 朱章太:

      政策的出台相信能够保证房地产健康的发展。目前海南一季度房地产的成交量已经大大的超过了去年全年的成交量,上涨的幅度比较大,政策的发布相信能够有效的使海南房地产健康的发展,遏制一窝蜂的资产操控行为。在成交量上肯定会有一定的影响,价格也会有相应的回调。

     双大集团执行董事 林琦:

      对度假型购房者来说,只要有置业意愿的,该买还是要买。但是在购买之前应该要考虑好区域,新政出来后,有些配套不齐全,交通不便利的区域,在短期内预计会以降低价格的方式来“吸客”。

      旅游地产指数研究院执行副院长 陈有余:

      新政的发布,加上淡季的到来。可以说海南楼市将迎来迅速的降温,房价也会有平稳下来,三亚或海口房价的回潮几率较小。只要是自住的购房者,像三亚的气候刚需、雾霾刚需等首套购房的群体,都可以考虑置业,今年可以说是个好时机。

      如果是投资性购房者,打算来海南炒房的群体,那还是打消这个念头吧。


      今日凌晨,海南省住房和城乡建设厅厅发布海南最新限购令,其内容之严厉堪称海南最强限购令!

  经省政府同意,省住建厅、省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行今天联合下发《关于限制购买多套商品住宅的通知》,支持合理住房需求,遏制投机性购房,以促进我省房地产市场平稳健康发展。

  《通知》明确,从4月14日起,在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓,下同)的非本省户籍居民出售新建商品住宅。居民家庭在三亚市购买第2套商品住宅,申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%。居民家庭在其他市县(包括海口市)购买第2套商品住宅,没有购房贷款记录或相应购房贷款已结清的,申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于40%;相应购房贷款未结清的,申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%。同时,在全省范围内暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款。

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