房交会沙龙：破解宁波楼市的爆发之谜

乐居：这次我们线上房交会也很高兴请来两位宁波市著名的大咖，为大家分析一下目前宁波市场目前的状况，今天请的两位，一位是华星研策部的负责人--蓝总，一位是著名的宁波房产评论人--房产老司机，请两位房产界的资深人事和专家评论一下当前的市场到底为什么会有现在这样一个好像非常繁华或者是热度很高的一个现象。

华星研策：首先，国内疫情比想象中的快，就是控制得要快，可能在三月份的时候基本上就结束了，还没有到四、五月份。

实际上楼市的回暖基本上就提前了。第二，也没有想到国外居然如此之严重，这是大大超过了我的想象。所以说，现在变成什么情况呢，包括我们和一些开发商同行交流的时候，大家都普遍比较担心七八月份以后的情况，所以说现在我们都希望能在上半年多去化，多推盘。

房产老司机：对于疫情对楼市的影响，坦白讲我内心认为它几乎是没有影响的。

第一个原因是购房需求跟疫情之间是没有必然联系的，就像出去吃饭，因为有疫情那我就在家里烧了，我今天中午在家里吃，必然就不会在外面吃。但买房子不是这样的，买房子不是说因为有疫情这个房子就不买了，它只是可能会延后。第二个很重要的原因就是，这么多年我们做下来都知道，每当有危机的时候，其实楼市的政策就会放松。第三个原因，就是房价涨涨涨，涨到一定高度的时候，其实它与普通的人，就是工薪阶层的收入关系不大，我认为就是这样的，就是说，实体经济会有影响，包括有一部分人收入会降低，但它不会从整体上影响到宁波的楼市，因为宁波的供应并不是要满足这个市场上70、80%人群的购买能力，真正的可能只有40%左右的人，这种人群是这个市场的玩家。还有一个，就是实体经济不好的话，其实大家有没有注意到，一方面是宽松，就是说贷款很好贷，另一方面你拿到这个钱以后去投资实业，其实你心里是怕的。

华星研策：之前有个段子，银行说如果你拿去炒房我就安心了。做实业我就担心了。

房产老司机：所以说经济不好它与楼市不好不是直接相关的，至少在一个阶段有可能是负相关的，但你从非常长远来看，比如说十年或者怎么样，经济不好你说楼市特别好，我倒不太相信，不太乐观。

华星研策：在一个星期前我们公司在宁波主城12个主要案场做了一次摸底，这次摸底的样本整体来说还算比较客观，我们发现一个什么现象？就是说，第一，所有客户其实买房的决策或者买房的念头60%多都是在一年前就有了，这说明什么呢，就是说，实际上现在我们看起来楼市还比较火，其实都是2019年的势能，2019年已经决定买房了，只是说他本身是要春节时候买的现在春节不能买就全都挤在现在来买了。还有一个现象，我们发现客户呈现两端化的态势，购买中小面积或者总价相对可控的基本上都是工作相对比较稳定的，比如说公务员、事业单位，类似于这种比较稳定的工作。还有一种就是高端的客群，其实高端客群这块，我今年在年初的时候还特意找了相应的客群进行侧面或者是正面的访谈或者是了解，其实怎么说呢，高端客户你说对他的生意有没有影响呢？一定是有影响的，但越有影响他越要考虑这个钱放在哪里会安全，他不可能手头上有几千万的钱就存在银行里，他肯定要找一个路子把它花掉。那买什么好呢？当下确实讨论来讨论去，除了房产这一块确实没有什么太多的可能性。

乐居：我们现在再讲一个更细化的今年市场的一个现象，老司机，您觉得，据您观察，我们二手房大概是什么时候起来的？

房产老司机：二手房三月份的话成交量已经比一手房要好了，三月份成交4600多套，这个量的话我觉得比我预想的要好。

因为三月份前段时间，至少3月15日之前大家对出门还是很谨慎的，我原来判断，3月15日我们可以看到整个上半年宁波楼市大致的情况，这个时候到底有没有热起来，到3月15日的时候并没有，真正差不多可能是3月20日以后。所以3月份的成交反映了两个情况，第一个情况，三月份本身的成交量还是不错的，第二疫情期间挤压的，前面有客户本身是备案，可能交易已经完成但是手续还没有办。话说回来，因为三月前半月和后半月它的比重是不一样的，因此，也不排除三月份真正成交一部分是在四月份过户。所以三月份实际上我自己猜它的真正成交应该比官方统计的4600套还要多。

乐居：请教一下，你们观察案场人越来越多大概是什么时候开始出现的？

华星研策：应该也是三月底慢慢回暖的，这个月就是说每周的情况都有不同的回暖的力度，我们在代理一些个别的楼盘，去年可能价格是有一点偏高的，流速很慢，但是今年这样的项目流速就明显快起来了，而且持续保持非常稳定。

乐居：就是在价格没有变，甚至有点。

华星研策：其实是在涨。为什么呢？去年因为价格偏高卖掉的都是小面积低总价的，而现在卖掉的都是大面积高总价的，大家都知道大面积的产品基本上都在楼王的位置，它的单价也是最高的，但是现在它卖的速度比去年同期要好很多。

乐居：也就是说，目前宁波市场有一大批有相当购买力的人入场了？

华星研策：对，可以这么讲。我至少在一手房的案场里，比较深切的能体会到这一点。包括前段时间卖光的凤起潮鸣，包括最近在鄞奉路的绿城项目，这个项目蓄客情况是非常好。

乐居：我们基本上有个共识，现在的确有很多人在买房子，无论是新宁波人的刚需还是一些高端客户，还是一些换房的改善人群，都有强烈的购买欲望。我们再进一步延伸下去，目前宁波市场上有哪些区域或者哪一些种类的房子是会受这部分人欢迎的。

华星研策：如果说热点的话，我觉得跟供应量有关，比如说某个区域它的供应量有好几个盘在卖，这个地方相对来说热度会高。

像镇海万科的一个大盘--海上都会。它的认筹确实还是比较好的，像前段时间刚刚开的中梁的湖栖云庐，这个项目两百万以内的低总价，这种低总价确实在一手房里面很难找到，他基本上一天就开盘卖万了。像宝龙一城，这个价格明显遍地，这个项目也一口气卖完。也就是说，现在的限价政策至少去年审批下来的限价，到现在来看都偏低了，除了老海曙的项目，可能之前本身审批就相对比较高，一旦一二手房倒挂现象成为一种普遍现象的时候，就像杭州这样的时候，它会激发起更多的购房欲望，就像无成本的彩票一样，只要但凡有点钱，你感觉那个地方够得到的，凡是有这种标准的，大家都会去凑这种运气，摇到了，买到了就是赚到，因为有很多项目他买到明显就是赚到，尤其是在一二手倒挂特别明显的地方，这种几率就越高。

房产老司机：如果从二手房的成交来看的话，一个是总价段的影响，另外一个就是刚才蓝总提到的，一手房摇号，一手房摇号是因为套利，明显是套利动作。只有在一手房摇号没有机会的情况下，我又需要买，他才会考虑高总价的二手房。

我们判断二手房市场，高总价这块成交未来比较多还是在2022年以后，这部分房源会稍微多一些。本身的话，一二手倒挂对二手房是不利的，按理说大家会觉得二手房，同产品、同地段的话应该要比一手房应该要有一点价格优势。但是我们觉得长远来看这种倒挂会取决于供应量，如果说新房供应量放大或者是跟市场实际需求更加接近的话，一二手倒挂的情况可能慢慢会降低一点。目前来说，买二手房除了自住以外，从投资角度来说显然不如新房市场，就是它的获利空间的明确。

乐居：我们再展望一下，最后展望一下后市，现在确实大家都认可目前市场非常好，之前肯定预测过疫情之后一段时间的房价，接下来我们的预测是怎么样的，你觉得接下来楼市到底会是怎么样的？

华星研策：从目前的情况来看，短期内一二个月之内整体楼市还是持续现在这个热度，不排除更热的可能性，现在我们发现很多需求在过去势能的基础上可能会有很大的爆发。

但是从整体宏观面上看，宁波楼市动力长远还是存在的，现在无非是考虑到，比如说全球经济的影响会不会出现一定的波动，但是我们发现宁波的库存永远是处在比较低的状态，短期内一二手倒挂的现象也不可能有改变，这就保证了你的基本面。还有一个很重要的利好，大家有没有发现，最近一个月里面，无论是国家层面住建委还是交通厅，发下来的所有文件尤其是关于大基建的文件，宁波都在利好文件的基础上，最早的习总来宁波、来浙江释放的这些希望和信息，包括后来住建委发布城乡一体化融合，促进城乡融合，其实就是城市化。

乐居：打消户口的限制。

华星研策：对。包括昨天我们看到长三角交通一体化发布里面，宁波是完全被列为一个中心城市。所以未来大基建、规划，应该说浙江也好，宁波也好，它都是占尽利好的一个概念。这几个方面的叠加，刨除其他偶然性的因素，它后面的动力还是非常强。

乐居：老司机是否有类似的观点，您对后市有什么样的判断。

房产老司机：我觉得限房价竞地价，这个政策如果不是短期政策的话，如果是长期执行政策的话，其实对这个市场有根本性的影响。

我们以前谈楼市的时候觉得楼市是很奇怪的组合，一方面土地是垄断经营就是计划供应的，另一方面购买市场是完全市场化的，商品房购买包括价格也是市场化的。现在我们发现两头都捏住了，第一就是土地的供应是计划的，第二房子的售价也是计划的，我们可以理解为这个市场基本上会在市场计划的框架里面。这有没有好处呢？我认为是有好处的，并不是说计划就是不好的，因为土地是无法放开的，土地无法放开的话，如果商品房市场价格放开的话它要么就是一下子拉得厉害，然后后面又会很难过。所以，一方面是计划供应，一方面是限定价格的情况下，如果长期这样持续，那么可以说这个市场上是没有真正的玩家，你没有定价权嘛，对开发商来说没有定价权，所有定价权都在主管部门手上，因此它说要市场平稳发展那就一定是平稳发展，那是没有问题，你可以把它理解为买国债，一定程度上就政府背书的公共投资产品。

乐居：一个很稳定的基金在那里。

华星研策：相当于你入股城市。

乐居：对，入股城市红利，会随着城市层级、价值的发展，而慢慢获得相应的红利。

华星研策：假设把全国看作是一个股市，各个地方各个城市就是小资的股票，中心城市像宁波这样现在可以列为绩优股。

这个绩优股在国家的政策下，大家都会认为在国家政策下会比较稳定的向上发展，买股票的人就会更放心，也就是说资本也会更放心，它的资金也会更安全，可以这么考虑。

乐居：长期来看，刚才我们用的比喻就是这是一只值得看好的绩优国债。

只要我们相信我们国家在不断往上发展，我们就应该信心这一只国债会不断的变好，因为我们有政府的治理能力，有各种各样的优势产品出现，有各种好的政策，以及宁波城市规划越来越先进，越来越国际化，在这个情况下，在这个背景下，相信大家买房子都会有一个基础的保障在那里。

这次线上房交会也是出于类似的目的，想让大家一起关注我们宁波市场，一起关注一些健康的楼盘，以及一些比较良好的板块。最终我们希望大家都能通过房交会买到大家钟意的房子，也祝大家在这一轮房产热潮中都能分享到相应的红利。