【年中论坛】楼市下半场会如何？

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】主持人：非常感谢大家，今天限购抢地夜光业内大佬为您拨开迷雾看楼市活动到此结束。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】外来开发商可能是因为业绩的数据要求，或者是城市开疆辟土，也有战略需求，也有激进的理由。本地开发商因为是真金白银拿出来的，他有谨慎规避风险的保守态度和基本原则，我觉得都是理所当然的。但是无论是激进也好，保守也好，就像在座的各位大佬说的，房地产市场有时候有太多不确定的因素，不是我们能说了算的，因为它的时间周期相对比较长，同时又政策、政治的因素。今天这个地拿来并不是很好的预测六个月、八个月以后的市场情况，也可能它出现了新的拐点，等到政府救市的时候并不是救某一个项目或者是某一个老总，也不是今天说救就救的，而是政府一道再一道这样来的。本地开发商提出的这个观点，希望宁波房地产市场能够健康良好稳健的走下去，相信这也是达到业内所需，百姓所需，同样也是政府所需。

希望通过今天这种形式，外来大颚和本地开发商能有机会多交流、沟通、合作。

    谢谢大家！

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】他怕政府制度系统，你说也清盘，他家也清盘，这个制度系统就启动了。同样的情况，比如说这个地拍的时候多少家竞拍的时候，现在越来越多声音出现，比如说本地开发商更多的联手，今天的高地价意味着明天的高风险，止损的方面，本地开发商当然外来的也一样，谨慎再谨慎，今天为了自己的套现和回笼可能会造成大家的房闹，会造成明天成交的滑铁卢。这就是两方不同的声音。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】本地开发商相对来说，用谢总的话就是悠着点，实际上我们本地开发商内心并不是不知道宁波不好，我们也知道我们的利好点，只是说我们相对来说希望能够维护好这个市场，因为我们曾经经历过辛辛苦苦几十年一朝回到解放前。我们也知道今天这个市场卖得很好，说一个实际的区别，比如说雅戈尔，谢总，我们也知道这个楼盘开盘今天清光，记得谢总几年前就说你千万不要写清盘，为什么？

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】宁波乐居总经理何海源：非常感谢大家百忙中来，最后我补充一点，因为我觉得今天下午这个论坛，宁波房地产市场各个开发商代表的缩影，有新来的开发商，也有合作的或者是收购的新进入的典型代表，同时也有本地开发商继续在本地房地产坚持的资深业内，从今天大家发表的内容来说，包括我日常跟开发商沟通观点来看，我发现有两个不同的声音和态度：外来开发商都非常的看好宁波，因为确实也是实话，无论是宁波地价还是房价，相比宁波经济水平和地位来看还有提升的空间，外来开发商一看宁波有地拿马上就冲上去了，基本上外来开发商一提到宁波市场，一提到这个价位，就是鸡血满满，两眼发光。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】主持人：业内比业外更加理智，相信有了这一份理智未来才会走得越来越好。最后请何总给大家说两句。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】我对下半场认知是这样，当然我不是说今天就是最高位，可能还会再疯狂，为什么？无知的人都是这样的，买涨不买跌，他觉得反正可以买房我就是要买，到最后房闹的也是他们，所以我们要理智，开发商、购房者都要理智。下半年我认为房地产会走向严峻的态势。

    我就说这些。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】很多记者都会问我今年金九银十会怎么样？我说黯淡无光。这几年大家关注中央金融工作会议，对房地产这块更加要注意，现在M0、M1、M2增速在不断的往下下调，这是什么概念？就是说市面上的钱在缩了，在抽水了，有钱能买地、买房，如果说中央政策把钱收走了，你来钱买房呀！所以接下来又是现金为王的时代，你有盘赶紧卖掉，等到低谷的时候再买。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】如果政府不出政策的话，实际上政府现在已经在出政策了，政策最厉害是金融政策，金融政策对房地产影响特别大，想买房，按揭办不下来，卖不了，你说房子造那么多卖给谁去？这是一个问题，下半年肯定给你好看。我自己给他们估计，我对整个房地产市场的走势，一般来讲，每一次在这个时候，在金九银十的时候给你好好戏，你查一下历史，金九银十都是黯淡无光的。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】等的不是你们现在讲的楼盘，我都不喜欢，我喜欢的是什么，徐戎新村拆掉、高塘新村拆掉都要盖起来了，这些都是顶级地盘，我算算命是在我们低谷的时候入市，这个时候我就来买。现在我自己的房子太多，再说一直在吓唬我们，尚方宝剑在。最近又在说长效机制，房地产税，如果房地产税下来的话，我目前每年都有十万的物业费要交，现在高位的时候我卖掉它，虽然不是最高，但我觉得三万卖掉也不后悔。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】宁波百隆房产总经理谢耀生：买房的话，银行按揭放不出来，这是什么概念？银行银根在收紧，对房地产不看好了。我把二手房卖了，卖了一年半，我也是在试探二手房的价格，我的房子在外滩装修好一点光三万一，挂了一年多没有人买，就前两天有一个小年轻一定要买，因为他女朋友看了以后不肯走，说这个房子装修好，要结婚一定要买这一套，最后以三万每平方米成交。我的房子在现在这个情况下是很难卖掉的。我等的是什么呢？

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】第二，如果政府进一步加大推地力度，土拍市场一出一出戏会愈演愈烈。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】宁波日报报业集团都市报系房产中心主任叶巍俊：如果政府没有出台进一步的房地产调控政，越来越多的人会加入到购房大军行列，房价还会节节攀升。这是第一。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】大家对上半场回顾和下伴场的玩法大家都发表了自己的意见。接下来我请教业内资深的两位给我们论坛做一个总结。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】主持人：城西也是价值的洼地，在城西确实缺乏标杆性建筑，也希望作为中国房地产企业百强的大发能带来这样一个标杆性楼盘。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】再介绍一下我们产品，我们是高低配，高层+洋房，户型是90到150左右，高层部分面对的客群更广一点，有首次置业和改善型客户。洋房有四房能做四面朝南，还有邻里错，这个产品在整个宁波也是比较有创新的，这次做产品方面我们公司也花了很多力气做研究，还是很有竞争力的产品。品质这块是我们集团顶系的产品，希望九月份示范区开放的时候能得到客户的关注谢谢。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】宁波来讲，大发在2016年提出情景地产的概念，从品质打造上也提出品质100+的概念，我们希望把宁波牛奶厂项目打造成中高端的产品，价格角度，宁波每个区域都有自己的限价，我们希望也能成为一个标杆，希望作为想要买城西房的客户稍微等一等，可以看一下从上海来的，讲究品质的大发地产做的项目。目前我们找的合作团队也是业界高端的合作伙伴，包括设计公司，景观公司都具有做高端产品的经验和能力。从产品打造上，我们集团2016年提出品质100+的概念，会在宁波项目上得到很好的体现。9月1日示范区会开，希望开了以后得到宁波市场和客户的关注个欢迎。我们也是非常有信心的。根据节点，在十月份中下旬的时候会开盘，对价格对产品本身的预期我们比较看好城西未来的发展。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】大发宁波公司营销总监顾吉红：大发是非常讲究品质的地产公司，我们虽然在房地产圈里量不是最多，但是大发做项目上，包括我们所在的区域所有项目都是区域内的标杆，也是卖得最好的，拿上海项目来说，项目在上海青浦，青浦价格当时是在两万左右，但我们项目从开盘到目前为止已经到四万+，到五万了，把青浦品质加都拉得非常高，销量也是区域之王。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】主持人：记得七月份媒体见面会顾总也是搞得别开生面，也期待大发新产品的亮相，你对大发产品有什么预期，结合宁波目前的情况，在定价上有什么考虑。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】主持人问价格警戒线的问题，我觉得价格没有绝对的警戒线，只有相对的警戒线，专家一直说中国房地产价格有泡沫，但从来没有发现泡沫的破裂。随着今年土地价格的提高，大家对未来住宅价格预期也会有相应的提高，警戒线我没有研究也不太好发表观点。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】另外拿地方面，因为我们是集团化的公司，北京建工隶属于北京国资委，我们是以产业协同的方式进入，有房地产开发，还有施工、土地修复、规划、物业等等，所以未来我们在宁波城市持续发展会有两个途径：第一，集团产业板块协同的方式发现一些新的机会。另外是在土地招拍挂市场上发现一些土地。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】2016年宁波土地市场成交整个宁波历史上第二位，仅次于2010年，2016年土地供应量过大导致2017年住宅供应量会集中释放，2017年政策收紧、限购，信贷也有收紧，对未来市场我持比较谨慎的态度。但宁波市有自己的特点，他整个周期调整，通过我们之前跟踪判断，它和一线城市有一个滞后大概是在半年左右的时间，像北京、上海从去年三、四季度就出了政策调控，宁波是今年二季度有调控。为什么现在市场还是这么火呢，购房者还是有一些冲动的，整个市场还是存在一些惯性，房地产是政策市，政策一旦收紧对市场是不利的，但消费者对这些不懂可能有一些盲目性。这是我对未来的一个判断。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】北京建工地产宁波房地产营销负责人刘征：各位宁波地产行业的专家大家好，刚才听了之前几位专家的观点非常受启发。说一下个人对宁波市场的判断。我们做了这么多年，也经历这么多轮房地产调控，08、09、2010年是一个周期，2011到2013是一个新周期，2014到2017年，2017年对宁波来讲是非常关键的，对未来的预判我结合过往的经验和现在的数据对未来做一个研判。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】主持人：进入到论坛的下半场，关于拿地热情，关于宁波楼市价格是否处于警戒线，我想问一下刘征总。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】我们请了世界一流的设计院，按照最新的商设计、建筑设计地把整体都改造了一下，我们目标是打造宁波最好、最新颖的综合体，这个项目是做个场景营造，不仅是购物中心，是休闲场合，是一个城市公共的配套，按照这种思路去打造项目，所以公司对这块的投入是非常大的，目标、运营也是作为标杆性项目，我们叫第六代商业，融入艺术、休闲、社交等功能为一体，我们这个项目80%以上都是自己持有，销售只有10到20%，希望大家多关注一下我们这个项，预计九月份开放。大部分做住宅的公司对商业这块不太想做，本地很多小公司主要是没有运营能力，第二步想持续的投资，所以导致跟多广场业态比较差。我们公司还是坚定的做这一块，包括远大项目也有三十多方的商业，包括在谈的北仑项目。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】宝龙地产控股宁波公司副总经理李军：我们刚来宁波也做了充分调研，宁波商业广场特别多，同质化也比较严重，宁波商业广场发展比较落后，鄞州万达业态、规划、品牌、运营已经相对落后了，但这样的产品在在万达体系营业额是排名前三。我们宝龙要把最优秀的产品带到宁波，这不是一句空话，如果我们做得跟万达、印象城比较类似的话，其实在市场上是没有机会的。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】主持人：东部新城银泰城、吾悦广场、东都国际等等，2017年下半年商业广场的推出让人感觉到特别多，网友觉得这一类商业广场越来越像邻里中心而不像是城市综合体，李总是怎么看的，您觉得宁波楼市下半场商业广场、邻里中心还可以怎么个玩法。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】同时公司看好宁另一个方向就是宁波限购环境没有其实城市那么严格，特别是对商业地产的限制，这块公司也觉得还是有一些机会。前段时间我们也收购了一个项目就是远大的项目，在印象城边上（音译），按道理说风险很高，三十万方纯商业项目，这个类住宅产品政府什么时候叫停，目前在高新区很多类住宅项目，而且这种项目销售期一般是三到五年，宁波商业去化速度比较慢。我们公司也是看好这一段时间点这个窗口期，预估未来三到五年政策影响可能不是那么大，所以我们还会持续在宁波进行商业地产的投资。另外是住宅，住宅在往周边包括北仑、象山考虑。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】目前这块地，公司计划在今年底还要加大在宁波的投入，估计再拿四块弟左右。我们总部在上海，上海对商业地产的打压相当严重，所以我们公司现在重点是把放在宁波这种城市，宁波对我们整个集团来说是单个城市项目最多的。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】宝龙地产控股宁波公司副总经理李军：听了几位宁波同行的介绍，新进开发商听了以后，虽然宁波离杭州、上海非常近，按道理是二线城市，但这个城市有非常多自身特别，所以我们拿地还是比较稳健，包括我们在宁波六个项目，四个住宅，两个商业项目，大部分拿地方式都是合作开发，这样相对风险低一点，从价格上包括本土雅戈尔的合作，对市场把握和风险都会更低。我们大部分商业是自持为主，包括我们在宁波两个商业项目，我们公司优势就是商业地产领域的经验，拿地上有自己的想法，在北仑我们也在谈项目，以综合体的形式拿地，纯住宅我们觉得风险比较高。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】主持人：宁波目前的这个市场，宝龙地产控股宁波公司副总经理李军，您会更加侧重哪一个方向呢？

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】纯房地产有两个关键词，地价在上涨，但是同一地段二手房没有被拉起来，薛家卖两万，万科望卢只有两万一。目前宁波市场这几个数据让我心存畏惧，所以我说数据有一点变化，我们希望更有勇气的同行帮我们打开这一片天地，我们再跟进。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】居住类产品除了高水平的硬件、软件，我们的物业也是香港的物业公司，我们赋予它的生活配套，加上商业配套，我想我们的产品应该会有它独特的价值，不敢说一定非常成功，但我想是宁波市场上所没有的。路劲产业集团，也是我个人的转型，从纯开发商操盘手，转为综合性地产的从事人员，希望我也在走一条新的路，宁波房地产我希望在目前酷热的夏天里可以找到遮阳的空间。叶老师讲了很多现状迷茫和困惑，其实我对市场价格，我一直用自己的方式在测试，我有一套老房子在老城区，交付就四年左右，作为一个资产，我觉得现在用抛售的方式来测试市场对二手房的接受度，同类地段，在薛卖到两万，我交付四年，品质也不错，居住率很高，大型医院、交通直达二手房只能两万二都很难。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】因为这个项目当时为什么被我们收购，他们前身也走了很多，经历了跟多痛苦。所以我们接盘收购以后对产品结构做了很大调整，路劲集团也花了很多心思，跟随着市场。但仅仅是调整产品本身没有进行产品属性的改变我觉得未必能像我们预想得那么美好，所以我跟香港路劲谈我的认知，那时候我还是九龙仓总经理，前三个月我入职前一直在思考，我进去如何跟香港路劲共同把这个病入膏肓的项目重新走上健康的人生之路。后面我充分挖掘香港路劲的资源，结合宁波本地项目周边的资源，我们找到了全年龄段、健康住宅，我说这个话是有基础的，香港路劲在国际上有非常优质的国际医疗机构，路劲新天地旁边有好第三医院，还有白沙卫生院，江北儿童医院，非常优质的医疗机构，目前已经跟江北第三医院达成了合作协议，也会在我们下个月的发布会上展示我们在大健康方面的成果。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】接下去我们会用一种收购式的手段，第二我们用产业、小镇的概念，在宁波深耕落地，可能跟大家所认为的小镇在郊区山明水秀重新建一个空间不一样。我们会给它一个新的功能、新的模块，目前进展很好，我们跟市政府主要领导也对接上了，希望在未来不久将来路劲以另外一种方式重新的推出我们全新的产品。现在可以跟大家分享，目前在宁波做的第一个项目叫路劲新天地是商业项目，分两部分，第一是商业自持，我们有自己的商业品牌、商业资源。公寓部分，是全年龄段健康的、城市稀缺高级精装公寓，我们项目在收购的时候区位非常好，在宁波三江核心区，白沙是宁波主城区。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】去年路劲进入宁波，他是以收购的方式，路劲最早是收购孙宏斌的资产迅驰，孙宏斌第一次创业失败了，这在早期房地产也是一件标志性事件，孙宏斌刚刚收购了13个万达城，几十个酒店他没有收交给富力收了。作为港资来讲我们一直必须稳健，路劲集团也是宁波帮企业，从一个宁波帮企业进入另一个宁波帮企业我很谨慎，今天香港总部那边说现在能不能拿地，我说真不能拿，因为我感觉有一点热了。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】路劲集团宁波市公司总经理邬晓峰：我1992年就加入了第一个房地产公司，经历华润、万科、九龙仓和现在的路劲。到目前为止我记忆最深刻在九龙仓，九龙仓是一个宁波帮企业，我进入九龙仓的只有局势已经形成了，通过我的努力，从某种程度上来说，把我当时手里最后的一些楼盘房源很好的交给了业主，很好的给了我们相关的政府领导，也有了比较好的交代，当时我们交付客户投诉量乃至售后服务到现在还在维持，作为港企来说我们哪怕是亏钱，哪怕离开也要漂漂亮亮。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】主持人：大家可以多多把焦点和目光转移到挖掘客户深层次需求上。很多老师们可能都说到了，宁波2010年的时候，当时有很多宁波外来开发商入驻到宁波市场，特别是江北板块，也经历过一小段的低迷时期，最后也走出了一条创新发展之路。我想请教一下今天到场的路劲集团宁波市公司总经理邬晓峰先生，您今天出席我们论坛是作为新进开发商代表，其实我们也知道您在宁波业内也从事了很多年，你对目前宁波地价和房价是如何看的，路劲新天地也是在限购之外，你对路劲限购外的产品有什么想法呢？

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】全经联宁波地产创新俱乐部会长缪百年：温度一定会下来的，七月份过了就是八月份、九月份，不可能永远吊着。下半场不一定是下半年，下半场就是以后我们自己打造产品、品质、创新拿地，这是下半场的技巧，大家都应该去学。如果一味的拼地下半场会很累。我们做地产都经历过，一波一波的，很多大佬，而且很多有放  开发经验的公司都被某一个楼盘或者是某几个楼盘弄得元气大伤，我们要理性的心态来看下半场房地产市场，要保持警惕，保持学习，保持创新的意识。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】主持人：缪会长，刚才我们说到也许现在这个时候是卖房的好时机，而且我们也知道这一波房价的上涨可能跟目前的土地市场火热有非常大的关系，假如说未来土地市场更加趋于理性的话，房价会不会更加理性，就像叶老师说的，未来我们要要考虑谁来接盘？

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】通过这么一个场合，全经联宁波地产俱乐部，也在从事产业地产，包括IP内容的研究，也可以为大家服务，也可以为政府服务，因为最近我们也在为发改委搞一些无，地产商应该换一种思路带看。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】这样高价的地，两块楼面价，你通过产品品质包括智能化、服务的增加，会满足不同层面、高端客户的需求。宁波房子很多，你自己说是豪宅但老百姓不一定接受，作为开发商要提升这方面的能力。另外也不一定非要高价的土拍，很多开发商已经参与了创新型的做法，特色小镇也好、产业地产也好，像华夏兴普做产业地产做得最好，他现在股票市场都很高的，像年销售也很厉害的，荣安也在做，碧桂园科技地产也在做，他们在上海这一带也在搞碧桂园特色科技小镇的建设，包括宋总把绿城卖了以后自己也在转型搞蓝城休闲类的特色小镇建设，这样可以便宜的拿到土地，搞运营、服务，做产业地产、教育地产、养老地产，这样路会更长远一点，如果一直拼价格的话到百姓接受度是有限的。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】我1993年搞房地产，波动都经历过了，最早我在雅戈尔老海景，那只有真的是最高峰二手房都是差不多五万左右了，现在二手房两万五左右、三万左右，越是高端的楼盘，东钱湖别墅二手房总价一千万以上很难成交。宁波房价到三万+以上，如果总价在五、六百万每套的话，成交会造成一个瓶颈。除非你真的是有很好的打造豪宅的能力，像龙湖，并不是所有开发商都有打造豪宅的能力，宁波老百姓还是比较理性的，最后还是要以实品交房为依据的。开发商下半场还是要适当理性，研究产品。最近像中海在东钱湖九唐最后一期做得比较好，单价四万多，这样就可以赚钱。对产品的研究我觉得会越来越多摆到议事日程，品质的打造。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】一年土地的量，下半年会比上半年差不多，不会少。4月23日限购政策出台的时候，政府也有解读，其中有一条不仅仅是划一个圈，还有增加土地的推量，价格进行备案，现在大家都感觉到了为什么抢，你想价格高但政府不会让你高，最后你的土地价格多少房子就给你限制这个价，包括紫玉台二期就给你两万五、六。这就是造成日光盘的根本原因。另外开发商要理性，到一定程度了，你三万、三万五、四万消费者都会无条件接受呢？

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】全经联宁波地产创新俱乐部会长缪百年：就像天气，最近连续的一个礼拜37、38度，下一周礼拜二可能会冷，但然后又热起来了。土拍市场也不可能永远38度二十天、三十天、四十天，这是举一个例子。政府也会开展土拍市场火爆，也会采取土地的增加供应量，包括高桥我跟他们政府也聊过，高桥有不少土地，东钱湖现在是控制的，因为现在政府委托了王国平（原来杭州市委书记）做一些策划，战略上的策划，东钱湖区域招商项目所有都停着，姜山这一带还有一些土地，城西也有土地，镇海还是有土地，江北姚江板块还是有土地，周边的土地政府还是希望能够推出来，这样镇政府、区政府也会有一块土地的收入。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】主持人：在座的各位，对下半场土拍市场和楼市状态有什么预判，卖房会不会抓住下半年这个节点，如果是土拍的话大家看好哪一个区域，对宁波目前市场表现是不是觉得过热。邀请缪总我们先讲一下，就您身边了解到房地产圈内现象。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】雅戈尔不会退出房地产市场，苏州我们拿了很大一块地，目前在苏州排名做了第二、第三，在宁波原来是第一，目前我们销售量维持在第五、第六。相信在下半年，明年、后年，我们依然会继续下去，如果好的地块我们也会力争。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】目前我们储备用地最大一块是纺织厂地块，总体量35万方，之前是宁波市垃圾场政府还没有处理好，但马上就要动工了，正九给的意见是做绿化，我们今年年底就会开工。目前储备的土地就是一号花园，在九月份我们会开盘。去年年底的时候心里价位是一万一，目前我们心理价位是水涨船高，已经达到万左右了，就是中兴地块，因为当时有十几的钉子户在，反而现在给我们带来一定价格的溢价，到时候精装修出售可能要到两万左右，面积段我们做得很小，70、90、110、120，最大是140，主要是满足刚需和首改客户。每一次推地都有我们身影出现，虽然我们没有坚持到最后，但是后续相信我们依然会追逐这次土拍热潮跟随下去，两三年后我们储备土地也要用完了，地块还是要拿的。包括目前我们也在积极向奉化、高桥也在谈。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】雅戈尔顾进：雅戈尔从今年上半年这一波利好我们没有享受到，  上涨之前雅戈尔尾盘都去化光了，大家纷纷涨价的时候我们东海府也没有了，姜山现在还有一幢房子，高层卖一万四，洋房卖一万六，合能、景瑞已经开到一万三。从成本来看姜山销价未来可能会破两万，从成本来看可能要卖到两万以上。目前我们主要经营的地块也是刚好被限购住，目前在受明州和紫玉湖（音译），我们刚好是在限购圈里面。像明州我们价格目前是冲得还是蛮高的，大概已经到了三万五上下（小高层的产品），户型、品质、品牌硬件都在的。今年上半年在年初的时候我们拿下了新长岛地块，目前土拍市场姜山都拍到一万三了，新长岛当时土地价格是一万出头，性价比还是比较高。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】主持人：下半场到底会如何呢，现在进入论坛下半年，宁波楼市在上升的过程中其实并没有被真正的限住，没有真正起到限购的作用，接下来宁波楼市下半年还会会被这个政策所限制住呢，我们买房热情和拿地热情接下来会如何呢？接下来请教一下多次被提起到雅戈尔房企投资部的顾主任，雅戈尔在下半年拿地策略上，或者是新项目开发过程中有什么样的考虑。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】宁波日报报业集团都市报系房产中心主任叶巍俊：如果我现在作为房东的话，这个房子地段价值有，但是品质价值没有我会卖掉，有些房子比如说老市区里面，天一广场，你有地段价值但是没有居住品质肯定会卖掉换到东部新城，去置换更有升值潜力的。如果我是刚需的会毫不犹豫的买房子，因为以后地段会越来越远。我们国家GDP呀，GDP增长6.5%或者6%，货币肯定是贬值6%。美国二十年前鸡蛋价格跟现在一直没有变，牛排多少钱没有变。我们十年翻了几番。如果我买的话，肯定会买，因为地价已经高了，房价肯定会上去的，像爬山一样的，到了山顶，可能会经历谷底，但还是会一个山头一个山头的上去，到中国强大的像美国一样，那就到顶了。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】主持人：叶老师，从你个人的角度，你是会选择卖房还是买房？

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】第三，就是我们教训要铭记。当初严厉调控以后，为什么雅戈尔、谢总都怕，因为被狠狠咬过一口，银亿都退出了现在又上来了，去年上半年拿任何一块地都赚钱，姜山这个地块四千多。雅戈尔是想房地产板块上市的，后来李如成亏了，这个教训我觉得还是值得吸取。另外宁波是内销型城市，到一定程度就没有人接盘了，特别是两万以上，我认为一定要小心，两万以上如果你没有品牌支撑，如果没有豪宅的基础，很多人不回来买，有价无市。举一个例子，今天恒大不在，恒大在这个区域历，印象南白坯卖一万五、一万六，恒大精装修一万八没有人要，恒大房子造得品质一般，对改善型客户来说很挑剔，房子要好，品牌要好，服务要好。江北原来拿的地包括世茂、绿地，当初拿的地到现在还是亏的，他们都白干，不好的话还要死。这一点作为当地经历过的，还是怕的。 谢谢。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】这是第二个谁来接盘，如果宁波没有进一步引进外来高端人才，那支撑点就会比较弱，就是有价无市，圈内有的房子卖到50、60%以后卖不动这种情况也是有的。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】有三个忧虑：第一，在这种背景下，中国楼市是政策市，最怕调控政策就是二手房五年，从两年变五年，那楼市肯定会一落千丈，政策给你掐死了，说20%的税（差价）。史上最严厉的调控也是这样被搞死了，去年才放开。就是在这种疯狂的情况下，会进一步促进政府出台调控政策。第二，楼面价现在要一万五多了，那家要到三万五到五万，这是圈内，圈外也要两万多，他这来支撑这个房价，二手房价格也没有上去。这种情况下，政府会第一步限价，但地价已经一万多了，你让他卖一万八那不是亏。香港八十平方米算豪宅，我们八十平方米是刚需，七十、六十随着价格的提高这种户型在圈内会更加多，房价高了，户型肯定会越来越小。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】第二是地铁，地铁三号线、四号线明年或者是后年开工，这样的话地铁经过的，我说是乌鸡变凤凰，比如说城西原来有的地方配套不高档，档次比较低，但人气比较火爆，鄞州也不管，海曙也不管，研究成了新海曙的中心。洪塘地铁二号线一通马上会红，包括姜山板块，二月份我们搞了一个论坛，现在地价也达到一万一千六了。还有高桥，集士港，本身基础非常好，奉化也是吃两头，地铁经过的地方都会很好。土地拍卖市场，我认为肯定是会限价地王，政府这块还是好的，如果土地不推多价格还会不断的上升，只有推量多了价格一定程度上才会饱和，姚丰板块19060，如果政府没有限购早就两万左右了。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】下一步我也谈谈。中国房地产真的是政策势。集士港广德湖大剧院，碧桂园那是产品说明会，都没有位子，很多人在外面，我看也不是托儿！后面门都关掉了，你想想疯狂呀！认不是非理性的，我觉得酒吧里淑女也会疯狂的。我认为政策没有调控，楼市价格肯定会节节攀升，土拍市场大戏还会继续。圈内圈外一片红火，特别是圈外，各个区域是四面开花，东部的镇海、庄市、骆驼，东部新城明湖板块甚至五乡这个地方也会热起来，邱隘不用说，东钱湖、姜山都不用说，甚至奉化也会热，高桥、集士港、洪塘、慈城都会红起来。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】2000年开始到2017年，那是以城市为主的城市化，城市里人需要有房住，那乡下人还是要有房子住呀。所以新一轮城市化还是要有十五年，是农村的城市化，这有两个含义，农村城市一体化，农村设施、医疗、教育交通像城市一样，公共服务一体化，当然并不是像城市一样钢筋水泥搞一个城市，而是像欧美一样城市、农村没有明显的区别的，就是在绿树中的。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】第二，从大的背景来说，行业还是要看整体的国家政策，所谓大河里面有水小河才满，货币的发行量，温家宝时代是搞了四万亿刺激政策，李总理比温总理发行得还要多，他是八万万个亿，但是没有说，但这些钱可能要有出处的，长江水还是要流下来的，大部分流到房地产，这是一个非常大的原因。为什么说央企有那么多钱，就是手头上有太多的钱，包括万达、融创其实是手里的钱太多了。另外就是货币贬值。原来十块钱可以买十个杯子，那一块钱一个；现在还是十杯子，但是有二十块钱了，那就只能两块钱一个杯子。国家宏观经济环境和货币政策，我们投资渠道有限，就决定了往房地产冲，包括房产企业、银行、个人都是这样。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】宁波日报报业集团都市报系房产中心主任叶巍俊：谢谢主持人，也感谢新浪乐居组织这一次业内大咖和一线房地产老总的沙龙，主题是拨看迷雾看楼市。我觉得楼市为什么那么火，土地市场也好，营销也好，房子就是买不到，土地抢不到，有钱也抢不到，就是这种状况。宁波没有严格意义上的限购，宁波作为60个大中城市为什么一点没有动作呢，政治原因大于现实原因。宁波调控其实是把房价调控了，价格限住了，零售价格限住了，其实反而出台了一个促进房地产进一步红火的好政策，房地产价格调住了，包括圈内的盘价格限住了，所以购买的人更加多了，包括圈外，因为圈外没有限购，也促进圈外楼盘的红火。这个调控有两个结果，一是零售价限住了，二是促进了圈外的红火。这是一个原因。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】主持人：叶老师，您谈谈您的看法。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】全国这一轮房地产调控是从2014年到2016年中间，2014年去库存，到2016年各地出各种调控政策，其实宁波这一轮从曲线取现可以看到，2017年5月份宁波城市均价正好超过了历史最高点，从全国其他城市来看它的起飞点比较晚，到底能飞多高各个城市不一样，它不像北京、上海、深圳飞得那么高，曲线相对平稳，但肯定是往上走的过程。同时，现在全国的职场而是在往下走，比较平稳是二三线城市，宁波肯定是二线城市的典型代表，稳定的往上走。土地高价导致住宅豪宅化，你不是豪宅但是价格也到了豪宅的标杆，这是龙湖对房价的判断。圈内要打造一些精品，哪怕卖高价也会被客户认可。圈外可以做一些小户型，针对价格接受度可能比较低点的客户，景观资源比较好我们会打造龙湖比较擅长的别墅。这是圈内和圈外的战略高度，对宁波市场的一个判断。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】主持人天琅开盘，我们是把售楼处先开了，开盘时间是在八、九月份，我们这段时间也要看看到底圈内高端改善客户是什么情况，到时候如果有机会的话还可以跟大家再一次分享。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】圈外，其实政府也把比较好的板块比如明湖板块、东钱湖划到了圈外。我们公司也在开发研究，在圈内要打造什么房子，圈外打造什么房子，圈内是打造精品房子，无论是限购或者是非限购都是可以保值增值值得居住的房子；圈外的话，今年我们未面世还有三个房子，一个是慈城，一个是姜山，包括北仑九峰山，我们觉得这些板块未来潜力也是无限的，我们打造过程中会结合当地的习俗、风俗、景观资源特点，结合龙湖典型的产品系。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】宁波类似有一点走到当时那个坎，土地开始疯狂，但很多购房者处于渐辨期，他认为地价、房价没有太大相关性。最近我们也在接触一些高端客户，高端客户认为土地已经这样了，价格一定会上去。人的心理已经发生了变化。我们现在在宁波市场，及时我们还是比较看好的。它城市轮动的效应，楼市肯定会有上上下下的起伏，但大势肯定是往上走，居民、购房者银泰也在发生变化。都市的火爆，宁波分圈内和圈外，圈内和圈外是购房成本和资格的问题，圈内购房成本比较高。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】杭州龙湖地产宁波区域营销总监符寒冰：我来宁波时间也不太长，2016年年初来的，在来的过程我觉得宁波市场跟杭州市场还是有一些相似性，当时我们对2017年是有预判，宁波跟杭州轮动周期一般是滞后两年左右。杭州人也是比较理性的城市，宁波人也是比较理性，一开始他会经历两个阶段，第一阶段是土地拼命往上拍，所有老百姓都看不懂，其实连我们自己都看不懂，一开始就觉得土地归土地拍，房价还是不会涨的，三、四年前我们在杭州就说，要买房就去深圳，杭州房价肯定不会涨，这是市民普遍的反映。真正的变化是G20前后房价开始起飞，包括到现在，炒房的房号要到三十万。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】主持人：谢谢。宁波除了土地市场火热以外，各大楼盘也卖得非常火爆，上周龙湖天朗发布会也让人印象深刻，在接下来，我也想请您就目前宁波楼市的现，日光、夜光销量火爆的状态，从这个方面来看一看龙湖接下来的营销节点会怎么走。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】大发宁波公司营销总监顾吉红：未来牛奶场城西会变成一个比较热的板块，因为之前没有被炒过，从土地市场来看那边还有大量土地要推，包括高桥、梁祝、集士港，今年下半年未来推的土地量还有相当大的机会。去年拿地的几个开发商三、四季度开始要销售，包括我们九、十月份也要卖了，万科上个礼拜已经开盘了，把高桥板块价格已经拉到2万+以上了，从市场反馈情况来看还是比较良好的，成交率也是在70、80%以上。联丰板块土地拍了，加上六万方保障房来看，基本上也是冲两万的平均价，集士港、高桥未来土地如果都推出来，包括绿地、银亿开盘以后，相信城西未来肯定会成为一个比较大的热点。另外，东钱湖周边地区也相当有机会，对我们来说也非常希望在市区有所发展。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】主持人：我们也整理了宁波上半年土地七宗最，像江北文教地块，也有姚丰地块，还有姜山板块、高新区板块，宁波上半年土地市场让人感觉遍地开花，特别是限购政策之后，不知道接下来各位可能会更加看中哪几个板块。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】五短短半年时间，溢价冲了30、40%以上，说明土地市场热，老百姓对房子购买度也相当热。限购前的对比，无论是圈内还是圈外，几个新盘开下来70%以上成交率。无论是自住、改善还是投资老百姓都是相当看好宁波市场。对大发来说，我们也是想在宁波深耕下去，包括对其他区域的研究我们也做得比较深入，市区、余姚、奉化周边区域也有可能成为大发过来拓展区域。从未来来看，短期内土地市场不会有太多的变化，像上半年一样比较热，因为整个新来的开发商很多没有地，老开发商也就一两个项目，对土地市场还是非常有需求的，所以短期内土地市场不会有太多变化。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】大发宁波公司营销总监顾吉红：前面几位本地大佬说了对本地市场的看法，对大发来说宁波现在的土地市场也是像今天的天气一样跑出来一身汗，特别热、特别热。从2016年拿到地以后，当时牛奶厂9100块拿到的时候很多人说拿得比较贵，未来怎么卖。今年上半年老板开玩笑说这个项目可以不用做了，直接卖了，地价还是相当高的。今年我们参与了四、五块地的竞拍，土地做测算的时候大概是150%以上，我们也看到很多外来开发商都想冲进来，至少可以看到大家对宁波后市、大势相当看好。从我们拿地之前做的土地研究来看，2016年溢价是一万四、五，目前这一周开会公司也跟我说，整个宁波现在成交溢是在一万八、九，冲两万去了。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】主持人：大发的代表今天也到了现场，这几次拍地市场中也能看到大发的身影，我想问一下大发的思路是怎样的。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】关于接下来我们继续拓展的方向，除了核心城区以外，还会关注宁波周边县级市核心区优质地块。这是我们对板块的看法。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】合能宁波公司总经理范旭坤：关于板块的认知，合能集团在去年11月份31日拿东部新城这块地之前也做了城市研究，认为宁波城市向东、向南，把东钱湖作为中心花园的规划还是非常清晰的，我们是在东部新城二期明湖板块刚刚启动的时候就站好位了，东部新城这块我们集团认为当时的选择还是非常正确的。向南，宁波有两个核心，一个是东部新城，一个是南部新城，南部新城其实跟陈婆渡、姜山区位关系非常近，交通设施也会在近两年有大幅度的提升，去年、前年我们做城市研究的时候也一直在持续关注，落子也跟我们的站位相匹配的。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】主持人：合能在宁波有两个项目，第一块入驻的是东部新城，接下来又把聚焦点放在姜山，我想知道，一个是被炒得沸沸扬扬的制高点东部新城，然后又来到鄞南的地块，合能对宁波未来哪几个板块比较看好？

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】关于宁波未来市场面的情况，我们还是持乐观态度，比较看好的观点，从城市的量级、居民的经济水平，包括一直在做研究的市场供销数据方面，上半年宁波市场发展其实还是相对于其他一二线城市略有滞后一到两个季度，其他一、二线城市比如说杭州在去年下半年的时候就已经限购了，房价的水准也已经达到非常高的高度。像宁波这么一个城市量级，从居民的可支配收入来讲跟杭州也差不多，产业也有非常扎实的基础。所以我们还是非常看好宁波的市场，也认为下半年宁波市场还会持续的向好。我们东部新城项目也会于第四季度入市，今年姜山项目也会开工，我们还是持看好的态度。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】合能宁波公司总经理范旭坤：合能是2016年底进入宁波的，我先介绍一下我们集团，我们来自于成都，2016年10月31日进入宁波的，拿了东部新城的项目，公司成立了25年，原来的战略主要还是在中西部省会城市，比如说成都、长沙、西安等等，一直以来还是非常关注长三角和渤海湾东部沿海发达城市房地产市场的发展。虽然去年刚刚进来，其实已经关注宁波挺长时间了，一直在做宁波的城市研究，半年里面也获得了两块低密度的优质土地，一块是东部新城地块，一块是六月份刚刚获得的姜山地块，接下来按照集团对宁波地区战略的要求，还会持续深耕，这两块地只是基础，会持续对宁波市场加大。这两个项目是定位比较高端的，整合了全国知名的设计团队和营造团队，都是优中选优，也有严苛的匠人标准来进行产品的营造，不负两块优质的土地。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】主持人：感谢谢总。刚才我们回顾了上半年大致情况，也希望今天新开发商代表也能就上半年宁波楼市情况谈一谈。6月29日合能在姜山拿了一块地，就宁波土地热的现象新进开发商有什么声音带给我们呢？

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】但是新进来的房地产大颚们，他就是按照宁波经济等级来划分的，按照经济等级宁波起码是二线城市，土地、房价这么低怎么样买也没有问题，所以他就硬着头皮把土地市场拉得很高。现在是一个高涨期，但还没有到顶峰，还会继续往上走，因为土地市场推高了整个房价市场，每一次的周期都有明显的状态，等成交量萎缩，接盘人少了，接下来就会进入箫条期。

    我先发表这些意见。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】上海出台的限购政策也是逐步逐步，第一次限购，然后出台更严厉，他会出台三次，因为它不想把房地产市场给弄死，所以我们在这里的人都非常幸运，从政策层面来看还是关爱整个市场，让房地产市场健康发展。我们在座的也有这个责任，要把这个市场维护好，特别是宁波的楼市，涨我们最开心，但是不要暴涨。赚钱是要紧的，但不要暴利，暴利对整个市场不好，对我们今后吃饭也会造成一定影响。合理的利润是应该的，但是购地的时候要悠着点。在宁波时间久的开发商比如说万科、中海拿地就比较悠着点了，不会很拼。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】出台限制政策跟出台刺激政策，我们去理解一下政府做法是两种方式，出台刺激政策他会一揽子在一个晚上全部出尽，为什么？他怕房价断崖式下跌，如果说房价断崖式下跌会产生系统性风险，这一点是政府绝对不允许的。如果说跌掉30%的话，就有人会断供，一断供银行倒闭，怎么办？所以不能给你房价跌得太快，一旦房地产有问题了，政府会出很多政策来刺激房地产市场，不让你下来。但是等你房价涨上去的时候，有人先出来讲话，房价太高会对经济有一定的影响，产生泡沫，如果说泡沫破的话整个经济会走向崩溃。这是先吓吓自己，然后再出台一些政策，这个政策出台的时候是逐步的。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】如果说按照目前夜光、抢地的状态继续下去的话，我估计进入到箫条期也很快，整个楼市绝对是一个政策市，政策导向，去年年底跟现在完全是两回事，去年是去库存，去尽了所有支持房地产市场的各项政策。而今年呢，目前为止，限制政策还在不断得出，今年出了一个比较智慧的政策，出了以后对市场没有什么影响，其实我觉得是有影响，只是没有严格的执行，所以圈内销售没有受到非常大的影响。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】宁波从户均套数来看是1.1，到1.2是饱和城市，饱和城市的话，房价肯定是难以升上去，除非像目前已经疯狂了，股市市场两千点没有人进，到五、六千点的时候进来的人特别多，有一句话，股票市场门口卖茶叶蛋的人赚钱，当股票市场没有人的时候茶叶蛋没有人买他去买股票，然后股票涨；当股票市场都是人的时候，他股票都抛掉去卖茶叶蛋，结果买茶叶蛋的人也特别多。所以卖茶叶蛋的人两头做，两头赚钱。目前实际上在宁波在买房的人可以这样说，真正的刚需已经不多了，基本上都是一些想投资的人，可以说每天会接到很多朋友问买房的电话，我说你买来干什么，他说放着呀，钱有的，按揭嘛。这一波已经影响到宁波这种比较平稳的城市，宁波这个城市非常理性，跟其他城市相比我们的房价、土地价格还是比较理性的，不是出头鸟，基本上还是在稳健的状态下发展。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】宁波市场不缺房子，拆迁有这么多你去看好了，这些拆迁户可以说80、90%都有第二套房子的，他可以不买房的，由于政府的支持有10%的鼓励，你拆迁赔偿款如果买房了以后还给你10%的鼓励，所以他就去买了，但也有一个问题，他拆掉只有60、80平方米，最大也就是90平方米，超出90平方米要处级以上的干部，当时宁波造的房子100平方米以上是市级干部，所以这些小区超过一百平方米房子没有。拆掉九十平方米要买房现在九十平方米房子市场上很难找到，都要造180以上的房子，甚至是大平层，他这种人钱赔来以后，让他加多少钱去买一套房子还是有一定压力。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】现在我们已经进入到高涨期了，到底高涨期会持续多少时间我个人认为是这样的，这一波高涨期肯定要超过上一波高涨期，各个国家、各个城市发展必然规矩，也就是说目前土地价格还会继续往上走，因为还没有到上一波最高峰，但是这个接盘，兄弟们，有风险。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】因为在这个市场中，除了昨天的银亿比较积极以外，其他的基本来讲对宁波土地市场，这么高的水平，因为我们都吃到过2011年的苦头，2009年开始宁波土地市场非常火爆一直延续到2011年上半年，后来一下子断崖式下跌，本来这块地方可以卖两万一平方米后来开出去只有七千万，就是三分之一。所以要更正一下。最近土地是比较火爆的，这也不奇怪，因为任何一个市场都有一个周期性，肯定是从箫条到平稳到上升然后到高涨期，高涨期以后接下来又是箫条期，没办法的。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】宁波百隆房产总经理谢耀生：基本上跟缪会长想法一致。刚开始何总讲了宁波市“之最”，我要更正一下，你说之最是近段时间的之最，还不是宁波最高峰，我记得土地拍卖最高峰，我说可能还不是最高，但是我印象很深，就是书城边上几个老板拼的这个地方当时拍到两万四千多，而且是商业用地，就是书城边上那块三角地现在变成停车场，当时拍了以后他就给我打电话说兄弟呀，我死定了。宁波土地市场目前是比较火爆，主要是在座的各位大咖捧场宁波土地市场，我代表宁波市政府非常感谢你们！

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】主持人：谢谢缪会长。接下来邀请谢总的观点。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】全经联宁波地产创新俱乐部会长缪百年：我先抛砖引玉，在座都是国内品牌房企老总，大家都有很多业内观点，作为宁波最大的地产组织，全经联地产俱乐部一直在地产第一线，也团结了地产一帮老总，我觉得宁波上半年楼市土地市场抢地、夜光，我觉得主要有几个原因造成：

    第一，供需关系是最主要的。如果东西多了，房子真的很多，这个现象就会改变。任何东西，菜场买菜也是这样，东西少价格优会上去。中国有一个明显，越是有人在抢大家越是提前消费，五年、三年后要消费的人群可能会提前三、五年消费，这样的供需关系就更加严峻了。另外宁波还有一个特点，最近棚户区改造拆迁安置量比较大，很多人拿到货币的票以后一定要在多少时间内花掉，这也加剧了市场供需关系。第一就是供需关系决定了宁波火爆的市场。

    第二，宁波是长三角主要的枢纽城市，也是副省级计划单列市，人均GDP也达到八千左元，类似这种城市宁波房价地价应该说不高，当然不能说低，所以很多连锁开发商他们调研了、南京、合肥市场以后，跟宁波房价和土地价格相比，还是觉得宁波还是相对不高。

    第三，还是看好宁波总体的市场。市场不被看好就算价格不高也不会有这么多开发商进来，所以还是看好宁波总体房地产或者是经济发展的势头。

    第四，很多上市公司在宁波已经有项目了，他也希望持续，这个经理人、老总希望项目继续做去，在宁波继续发展，这也必不可免，他希望在宁波多拿几块地，管理成本也能减少一点。所以拿地是这样的现象，在宁波时间越长越保守，在宁波越是第一次或者是刚进来不久的越冲动一点，这就说明慢慢久了以后也看到宁波不利因素，刚才说的都是有利因素，宁波二手房市场量很大，价格也没有上来，库存也不少，另外宁波多套房的人也不少，周边的农民一拆迁都有多套房子，这也算不太利好的消息。所以我分析，在宁波时间久了，比如说万科、中海反而越稳一点，越是新进来的反而会越冲动一点。这是个人得观察和理解。

    我先抛砖引玉，对个人的理解和观点跟大家交流一下。

    谢谢。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】主持人：尊敬的各位领导，各位大咖，大家下午好。欢迎来到由宁波乐居举办的限购抢地夜光业内大佬为您拨开迷雾看楼市主题大型年中论坛，今年年中论坛也非常荣幸能邀请到各位业内首屈一指的大咖参加这个活动，也非常感谢各位在百忙中赶到现场来。今天这个活动我们也看到有很多新晋的开发商，希望有更多新的声音加入到宁波业内来，对宁波楼市有一番新的看法。在论坛开始之前先有请宁波乐居总经理何海源女士给大家致欢迎辞。

主持人：谢谢何总。相信在座各位都有很多话跟我们说，跟新浪乐居说，也希望大家畅所欲言。首先隆重介绍了一下各位嘉宾

     回顾上半年楼市有一个有意思的现象，宁波一边出台了史上最具创意的限购政策，另一边楼市好象在无视调控，以非常奇怪的前所未有的姿态在疯狂的冲击着红线。面对这样的现象，很多人不止是购房者，不止是媒体，也包括在座的各位业内都发出各种疑虑也有很多焦虑，这也是今天开这个论坛的目的和初衷，希望大家能够对目前的这种现象畅所欲言，说一下自己的见解。

    首先我想邀请缪会长，缪会长应该接触多很多开发商，应该都有聊过类似的话题，能不能给我们介绍一下，您觉得宁波上半年日光盘、抢地热以及限购等等现象是如何回顾的呢。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】宁波乐居总经理何海源：首先真的是非常感谢各位大佬们能够在百忙中前来参加论坛，上个礼拜我发起的时候，发出邀请的时候就提到，这次办这个论坛的初衷是非常纯粹，就是为了刚刚过去的六个月做一个回顾，同时也邀请比较有代表性的开发商能够借这个机会大家一起聚一下，其中我说明一下，有两家另外的开发商的，一个是金地的张总和袁总临时有事不能来，说明现在房地产很忙，不是忙着开会就是忙着抢地。

    2017年前六个月在一片掌声中过去了，在过去的六个月宁波跟其他城市一样，今年的房地产像一头疯狂的牛，有地必抢，有房必空。在今年拍地也创了很多历史之最，我们准备的资料里也有显示，无论是拍卖时间、竞拍的加速还有单价、溢价都很多都创了历史之最。从乐居电商项目来看，开盘项目基本上都是日光盘，用三个字来形容宁波房地产市场就是“抢不到”，地也抢不到，房也抢不到。上半年已经过去，下半年宁波楼市是继续高歌猛进还是有所回落呢，这也是我们所在的开发商、业内以及老百姓目前最关注的一个话题，所以，我们今天乐居作为媒体方，邀请各位大佬来举办这个论坛，希望给业内包括购房者起到一定的借鉴作用。

    首先抛砖引玉，把我从乐居平台上，除了土地市场以外两个现象跟大家分享一下。

    首先，上半年从乐居平台上数据显示两大特征，第一，网上看定向搜索楼盘的数量明显翻番，市场原装新闻阅读量被抓取的概率也明显增加。这是从C端看。第二，从各个新开楼盘来看，上半年有将近三十多个项目合作，新开楼盘认筹比例相比于2016年有很明显的成倍增长，从以往新开盘200%认筹率，今年最起码都达到了400%，也就是说比如说三百套房子按照去年能认筹五百或者是450个，开发商心里就很满意了。但是今年我们300套房源可以达到1200个筹。同时，购房者认筹思索周期明显缩短，甚至是不加思索。我认识的客户中有认筹八个、十个的。从媒体端来看，今年上半年宁波购房者或者说宁波购房欲望已经达到了顶峰的状态。这是我想跟大家分享的一些数据。接下来交给各位大佬。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】主持人：尊敬的各位领导，各位大咖，大家下午好。欢迎来到由宁波乐居举办的限购抢地夜光业内大佬为您拨开迷雾看楼市主题大型年中论坛，今年年中论坛也非常荣幸能邀请到各位业内首屈一指的大咖参加这个活动，也非常感谢各位在百忙中赶到现场来。今天这个活动我们也看到有很多新晋的开发商，希望有更多新的声音加入到宁波业内来，对宁波楼市有一番新的看法。在论坛开始之前先有请宁波乐居总经理何海源女士给大家致欢迎辞。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】下半年楼市会怎么走，未来的楼市又是会这么令人看好下去还是会有所转弯呢？稍后我们将会从他们口中听到，他们深处楼市有10多年甚至几十年的经验，从这次论坛中，想必你会有所收获。

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】有许多的大佬也已经陆续就位，我们期待这次论坛中他们的发言

乐居宁波 04-20 11:27

【乐居宁波】

乐居主办的《限购·抢地·夜光，抢房大戏下半场会如何？》年中论坛就要在南苑环球举行了。这次有十多个业内大佬莅临，指点江山。

参加此次论坛的嘉宾有：

    金地集团宁波公司总经理 张阳

    雅戈尔置业副总经理 金正飞

    路劲集团宁波市公司总经理 邬晓峰

    杭州龙湖地产宁波区域营销总监 符寒冰

    合能宁波公司总经理 范旭坤

    宁波北辰京华置业副总经理 蔡铁刚

    宝龙地产控股宁波公司副总经理 李军

    新城控股宁波公司副总经理 张哲

    大发宁波公司营销总监 顾吉红

    北京建工地产宁波房地产营销负责人 刘征

    恒威集团营销总经理 张汀

    全经联宁波地产创新俱乐部会长 缪百年

    宁波百隆房产总经理 谢耀生

    宁波日报报业集团都市报系房产中心主任 叶巍俊

    宁波乐居总经理 何海源