大宅之道 南京高端住宅进化论

南京乐居 04-26 15:15

主持人：简单总结，未来高端产品会有怎么样的竞争性。

汪晓霞：在现金流压力不是那么大的情况下，还是要善待资源，善待市场，给与我们更多人文关照的一些产品。这些年南京市场太好了，房子不愁卖，同个开发商在南京做的产品会比其他城市的要差一些，还是希望可以善待市场善待资源，做更多更好的产品。

冯玉惠：豪宅怎么样才能有竞争力？开发商在选择拿地应该有一个判断。豪宅分布有区域分布，需要挑选合适地段来打造产品。

第二，个性化非常重要。目前市场同质化严重，如果你有个性化，把你的产品做到与众不同，可能也是你脱颖而出的方面。

另外，附加值也非常重要。除了项目品质地段品牌之外，还有一些科技进驻、温度社区、物业服务等附加值。

文涛：很可惜的是，南京原本应该出现一些好一些的产品，但是这几年南京市场太好了，开发商没有竞争压力，再加上限价压力大，不其实少产品都是存在降级的。不过接下来南京会有很多2万+地块入市，后面才是见真功夫的时候。我觉得值得开发商下功夫的有三方面：

1.品牌力。品牌口碑对高端产品来说非常重要。如果开发商把品牌口碑做坏了，就会非常不利于未来高端产品的销售，需要扭转过来，不然会很惨。

2.创新力。要做出高溢价，就得做产品升级。当然并不是投入更多成本，就一定能把产品做好。因为好的产品并不是简单的堆砌，而是需要开发商真正了解购房需求，从细节、品质方面做好产品。

3.服务力。人们对于物业服务要求越来越高，处理问题的态度，这点对高端市场影响非常大。现在房子难买，都是购房者“求着开发商买”。但未来如果你两万的地要卖四万，就要求开发商态度转变、角色需要转换，因为以后会是开发商“求着别人买”。 

如果说想要时间换空间，那有多少个房企拖得起？只有维护好自己的品牌，从买房人的角度来做好细节，转变你的卖房态度，才是开发商必须要思考的课题，否则一定会很惨。

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主持人：今年的房地产调控政策对高端住宅产品有没有什么影响?

文涛：类似于河西板块，豪宅板块对政策变化，影响是并不敏感，反应会比较慢。豪宅客户拥有相对资产，对理财投资经验等方面信息都很全面，比如首付八成对他们来说就没有造成影响，相反对于刚需来说，影响会更大，包括房贷、利率等等。不过政府政策对刚需还是有好处的，等于发福利，例如公证摇号，以前没人脉很难买到某些热盘，再类似于限价，让部分人也可能买到河西南。

吴翔华：主要来自于政策方面，调控政策对开发、交易有很大影响，比如限价，很多豪宅因为限价原因，不能做的很高端。市场方面影响的话，主要还是不同板块有些区别，不是豪宅板块硬是做豪宅，还是需要时间考验，如果有像老山这种独特资源的，会好一些，如果没有这种资源的，发展会缓慢一些。

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主持人：除了居住，豪宅还有什么其他的衍生价值吗？

吴翔华：有很多，比如传承。比如像英国的古堡那样，在美国有个节目，带大家去参观豪宅，这种豪宅都是收藏性的。

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南京的豪宅有哪些类别？(从物业类型或者风格上来说)，中式产品当下面临怎样的机遇与挑战？

汪晓霞：之前看过一个中国人家，是中式风格，可以唤起一些文化共鸣，里面有一种文化传承感，可以找到一些精神家园，这些年中式大院开始变多了，很多是开发商是为了彰显自己的文化品位，现在产品做的比较泛滥，里面可能会有些文化溢价，比如填上异国风的标签，可以给小区带来增值。 中式大宅的回归，给业主感觉就是居住在这样一个回归的环境中，而且现在又在说美好生活，大家也已经到了这样一个回归中式的这么一个阶段。  

吴翔华：中式分几种，旧的中式，中式园林，新中式，以及一些混搭的风格，不管怎样，算是一种文化回归。 汪晓霞：现在我们很多人读三字经，穿汉服等，其实是唤起了一定的思觉，开发商顺势做了这样一种产品的回归。    

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主持人：现在南京豪宅和北上广深等一线城市相比有什么区别。

吴翔华：这个差距太远了。南京和杭州等其他一些省会城市没法比，南京始终很难做出他们一些高端产品，也有可能是比较低调，这跟城市定位还有一些历史原因还有一定关系。

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支持人：南京豪宅现状和未来豪宅发展趋势是怎样的？  

文涛：我们想要的是什么样的房子，至少三房，开发商口碑不错，有好物业，最好有学区，像这种房子可能是大家都想要的，所以导致这种产品特别贵，从二手房市场上很明显，比如宏图上水云锦，华新城，另外还有海玥名都，虽然还没交付，但是已经有人想要购买二手房了，这种像130、140平左右，精装带地暖，小区人车分流，开发商和物业好，未来这种可能是成为人们追求的更多的一个产品。   

南京现在地价越来越高，现在做的都是市场更类同化产品，其实应该是升级型的产品，如低密度的产品。 

南京未来中高端的产品发展，是三到四房，各方面硬件条件不错，带学区的这样一个产品，或者是改善板块，如河西、江宁九龙湖，燕子矶，江浦等。还是希望这些地段产品做的更好一些。

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文涛：在我印象中，最深刻的项目比如说钟山国际高尔夫。这个项目位于紫金山，南京对紫金山有着一种特殊的情感，有特殊的历史意义在里面，另外又有着得天独厚的景观，环境非常棒，例如之前在网络盛传的“项链”照片。这样的环境资源就是无可复制、不可再生的，得到许多名人追捧。 

第二个我比较看好江心洲。它的位置比较特殊，但可惜目前并没有真正意义上的豪宅产品。整个岛的规划设计很完善，又是两面临江，往西可以看老山、看日落，往东看夹江风光、繁华的河西新城。但目前真正的豪宅比较稀缺，包括配套也暂时没有提升。不过业内比较期待仁恒G84，未来可能会有300套左右别墅产品，未来我觉得可能会和紫金山有同等地位。

第三个就是繁华地段的大平层，真正意义上做成的，可能就是仁恒江湾城，尤其是四期。其实它在配置、产品配置各个方面不是最顶级的。但它各方面综合优势强，不仅有夹江资源，在细节方面，物业方面很用心，可以说是身份的象征，豪宅的代言词，得到了市场认可。

目前南京地价高、限价压力大，现在的局面对于南京豪宅的发展并不是好事，可能要过一个三五年，再来看是否会有真正意义的豪宅诞生。

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吴翔华：说到豪宅其实我在外地看的比较多，其他部分城市价格方面没有限价的压力，所以开发精品项目的空间比较大，没有快销的压力。提起豪宅的话，其实价格、产品等等方面并看不出什么问题，体验感才是关键。你住在所谓的豪宅里，能不能让你在这个城市得到尊贵感，能不能给你身份的象征，这样能带来相当满足的体验感，才是一大关键标准。相反的，类似南京城中就有某楼盘，虽然地段好户型大，但四五年都未售出，即使价格也很贵，可能大家也不会觉得它是豪宅。

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文涛：“南京的豪宅真的很少，原因不是因为贵，而是因为便宜。”因为南京真正意义上的豪宅比较少，目前南京单价最贵的还是学区房，所以还是要看总价。目前南京豪宅单价还是比较低的，在河西的话在1000-2000万之间，200平以上，这样的区间。豪宅应该就是少数人的追求，但目前这样的产品在南京市场还是比较稀缺的。

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冯玉惠：豪宅要分内外在和内在看。外在方面，价格是一个因素，类似价格、地段、物业等，内在方面则更看中房子的特质，人文、历史性传承方便的。

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文涛：“南京的豪宅真的很少，原因不是因为贵，而是因为便宜。”因为南京真正意义上的豪宅比较少，目前南京单价最贵的还是学区房，所以还是要看总价。目前南京豪宅单价还是比较低的，在河西的话在1000-2000万之间，200平以上，这样的区间。豪宅应该就是少数人的追求，但目前这样的产品在南京市场还是比较稀缺的。

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汪晓霞：其实我并不喜欢单纯说“豪宅”这个名词，因为这样的提法显得冷冰冰。一个“好房子”，一定是是有温度的，有人文关照的。

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主持人抛出第一个议题：现阶段如何定义高端住宅？各位嘉宾眼中的豪宅是什么样的？