大宅之道 南京高端住宅进化论

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    买不起....

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    近几年流行中国风

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    就一个字,贵

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  • 主持人 南京乐居 03-28 15:37

    主持人:简单总结,未来高端产品会有怎么样的竞争性。

    汪晓霞:在现金流压力不是那么大的情况下,还是要善待资源,善待市场,给与我们更多人文关照的一些产品。这些年南京市场太好了,房子不愁卖,同个开发商在南京做的产品会比其他城市的要差一些,还是希望可以善待市场善待资源,做更多更好的产品。

    冯玉惠:豪宅怎么样才能有竞争力?开发商在选择拿地应该有一个判断。豪宅分布有区域分布,需要挑选合适地段来打造产品。

    第二,个性化非常重要。目前市场同质化严重,如果你有个性化,把你的产品做到与众不同,可能也是你脱颖而出的方面。

    另外,附加值也非常重要。除了项目品质地段品牌之外,还有一些科技进驻、温度社区、物业服务等附加值。

    文涛:很可惜的是,南京原本应该出现一些好一些的产品,但是这几年南京市场太好了,开发商没有竞争压力,再加上限价压力大,不其实少产品都是存在降级的。不过接下来南京会有很多2万+地块入市,后面才是见真功夫的时候。我觉得值得开发商下功夫的有三方面:

    1.品牌力。品牌口碑对高端产品来说非常重要。如果开发商把品牌口碑做坏了,就会非常不利于未来高端产品的销售,需要扭转过来,不然会很惨。

    2.创新力。要做出高溢价,就得做产品升级。当然并不是投入更多成本,就一定能把产品做好。因为好的产品并不是简单的堆砌,而是需要开发商真正了解购房需求,从细节、品质方面做好产品。

    3.服务力。人们对于物业服务要求越来越高,处理问题的态度,这点对高端市场影响非常大。现在房子难买,都是购房者“求着开发商买”。但未来如果你两万的地要卖四万,就要求开发商态度转变、角色需要转换,因为以后会是开发商“求着别人买”。 

    如果说想要时间换空间,那有多少个房企拖得起?只有维护好自己的品牌,从买房人的角度来做好细节,转变你的卖房态度,才是开发商必须要思考的课题,否则一定会很惨。

  • 主持人 南京乐居 03-28 15:32

    主持人:今年的房地产调控政策对高端住宅产品有没有什么影响?

    文涛:类似于河西板块,豪宅板块对政策变化,影响是并不敏感,反应会比较慢。豪宅客户拥有相对资产,对理财投资经验等方面信息都很全面,比如首付八成对他们来说就没有造成影响,相反对于刚需来说,影响会更大,包括房贷、利率等等。不过政府政策对刚需还是有好处的,等于发福利,例如公证摇号,以前没人脉很难买到某些热盘,再类似于限价,让部分人也可能买到河西南。

    吴翔华:主要来自于政策方面,调控政策对开发、交易有很大影响,比如限价,很多豪宅因为限价原因,不能做的很高端。市场方面影响的话,主要还是不同板块有些区别,不是豪宅板块硬是做豪宅,还是需要时间考验,如果有像老山这种独特资源的,会好一些,如果没有这种资源的,发展会缓慢一些。

  • 主持人 南京乐居 03-28 15:28

    主持人:除了居住,豪宅还有什么其他的衍生价值吗?

    吴翔华:有很多,比如传承。比如像英国的古堡那样,在美国有个节目,带大家去参观豪宅,这种豪宅都是收藏性的。

  • 主持人 南京乐居 03-28 15:27

    南京的豪宅有哪些类别?(从物业类型或者风格上来说),中式产品当下面临怎样的机遇与挑战?

    汪晓霞:之前看过一个中国人家,是中式风格,可以唤起一些文化共鸣,里面有一种文化传承感,可以找到一些精神家园,这些年中式大院开始变多了,很多是开发商是为了彰显自己的文化品位,现在产品做的比较泛滥,里面可能会有些文化溢价,比如填上异国风的标签,可以给小区带来增值。 中式大宅的回归,给业主感觉就是居住在这样一个回归的环境中,而且现在又在说美好生活,大家也已经到了这样一个回归中式的这么一个阶段。  

    吴翔华:中式分几种,旧的中式,中式园林,新中式,以及一些混搭的风格,不管怎样,算是一种文化回归。 汪晓霞:现在我们很多人读三字经,穿汉服等,其实是唤起了一定的思觉,开发商顺势做了这样一种产品的回归。    

  • 主持人 南京乐居 03-28 15:24

    主持人:现在南京豪宅和北上广深等一线城市相比有什么区别。

    吴翔华:这个差距太远了。南京和杭州等其他一些省会城市没法比,南京始终很难做出他们一些高端产品,也有可能是比较低调,这跟城市定位还有一些历史原因还有一定关系。

  • 主持人 南京乐居 03-28 15:07

    支持人:南京豪宅现状和未来豪宅发展趋势是怎样的?  

    文涛:我们想要的是什么样的房子,至少三房,开发商口碑不错,有好物业,最好有学区,像这种房子可能是大家都想要的,所以导致这种产品特别贵,从二手房市场上很明显,比如宏图上水云锦,华新城,另外还有海玥名都,虽然还没交付,但是已经有人想要购买二手房了,这种像130、140平左右,精装带地暖,小区人车分流,开发商和物业好,未来这种可能是成为人们追求的更多的一个产品。   

    南京现在地价越来越高,现在做的都是市场更类同化产品,其实应该是升级型的产品,如低密度的产品。 

    南京未来中高端的产品发展,是三到四房,各方面硬件条件不错,带学区的这样一个产品,或者是改善板块,如河西、江宁九龙湖,燕子矶,江浦等。还是希望这些地段产品做的更好一些。

  • 主持人 南京乐居 03-28 15:00

    文涛:在我印象中,最深刻的项目比如说钟山国际高尔夫。这个项目位于紫金山,南京对紫金山有着一种特殊的情感,有特殊的历史意义在里面,另外又有着得天独厚的景观,环境非常棒,例如之前在网络盛传的“项链”照片。这样的环境资源就是无可复制、不可再生的,得到许多名人追捧。 

    第二个我比较看好江心洲。它的位置比较特殊,但可惜目前并没有真正意义上的豪宅产品。整个岛的规划设计很完善,又是两面临江,往西可以看老山、看日落,往东看夹江风光、繁华的河西新城。但目前真正的豪宅比较稀缺,包括配套也暂时没有提升。不过业内比较期待仁恒G84,未来可能会有300套左右别墅产品,未来我觉得可能会和紫金山有同等地位。

    第三个就是繁华地段的大平层,真正意义上做成的,可能就是仁恒江湾城,尤其是四期。其实它在配置、产品配置各个方面不是最顶级的。但它各方面综合优势强,不仅有夹江资源,在细节方面,物业方面很用心,可以说是身份的象征,豪宅的代言词,得到了市场认可。

    目前南京地价高、限价压力大,现在的局面对于南京豪宅的发展并不是好事,可能要过一个三五年,再来看是否会有真正意义的豪宅诞生。

  • 主持人 南京乐居 03-28 14:45

    吴翔华:说到豪宅其实我在外地看的比较多,其他部分城市价格方面没有限价的压力,所以开发精品项目的空间比较大,没有快销的压力。提起豪宅的话,其实价格、产品等等方面并看不出什么问题,体验感才是关键。你住在所谓的豪宅里,能不能让你在这个城市得到尊贵感,能不能给你身份的象征,这样能带来相当满足的体验感,才是一大关键标准。相反的,类似南京城中就有某楼盘,虽然地段好户型大,但四五年都未售出,即使价格也很贵,可能大家也不会觉得它是豪宅。

  • 主持人 南京乐居 03-28 14:37

    文涛:“南京的豪宅真的很少,原因不是因为贵,而是因为便宜。”因为南京真正意义上的豪宅比较少,目前南京单价最贵的还是学区房,所以还是要看总价。目前南京豪宅单价还是比较低的,在河西的话在1000-2000万之间,200平以上,这样的区间。豪宅应该就是少数人的追求,但目前这样的产品在南京市场还是比较稀缺的。

  • 主持人 南京乐居 03-28 14:37

    冯玉惠:豪宅要分内外在和内在看。外在方面,价格是一个因素,类似价格、地段、物业等,内在方面则更看中房子的特质,人文、历史性传承方便的。

  • 主持人 南京乐居 03-28 14:33

    文涛:“南京的豪宅真的很少,原因不是因为贵,而是因为便宜。”因为南京真正意义上的豪宅比较少,目前南京单价最贵的还是学区房,所以还是要看总价。目前南京豪宅单价还是比较低的,在河西的话在1000-2000万之间,200平以上,这样的区间。豪宅应该就是少数人的追求,但目前这样的产品在南京市场还是比较稀缺的。

  • 主持人 南京乐居 03-28 14:31

    汪晓霞:其实我并不喜欢单纯说“豪宅”这个名词,因为这样的提法显得冷冰冰。一个“好房子”,一定是是有温度的,有人文关照的。

  • 主持人 南京乐居 03-28 14:29

    主持人抛出第一个议题:现阶段如何定义高端住宅?各位嘉宾眼中的豪宅是什么样的?

近年来,国内豪宅新品层出不穷,国人在居住理念和设计风格上的回归东方,也是豪宅市场的一大特点。


每座城市的豪宅都各具特点,身为六朝古都的金陵,南京从不缺文气,在这样一座古都新市,如何打造具有全新活力与恒久富贵之气的产品呢?豪宅的未来发展的方向又在哪里?


为此,乐居联合乐盟自媒体大V,就南京高端住宅现状及未来中国高端住宅发展趋势展开研讨。


嘉宾:


南京市房地产协会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华


新华日报高级记者汪晓霞


河西楼市主编文涛


乐居南京区域公司内容副总、主编冯玉惠