13城集体用地入局租赁市场

南京乐居 04-25 23:03

在厦门其实已经在实施的是村集体出地，区属国企出钱并代建，建成后大家共同运营，并按照一定比例进行利润切分，但实际执行过程中，比例的确定存在很大争议，同时通过租赁进行投资回报，周期较长，需要较有实力的区属国企承担

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新峰地产大数据分析师启凡：根据国土部文件，对于租赁建房的建设，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

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主持人：未来可能的集体用地建租赁房的模式是什么？开发商和村镇联合开发么？大家怎么看？

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杭州克而瑞沈宁远：集团建设用地入市主要需要解决：一是如何合理补偿；二是入市后的土地收入如何在国家、集体、个人之间合理分配；三是入市后农村集体经济组织的利益必然急剧增加，这部分资金的管理、保值增值以及村民如何受益都必须重视。而杭州目前的留用地政策可以说基本解决了上述三个问题，从已经出让的土地来看，对产权房的成本也没有造成升高。

这个政策主要影响的会是目前的酒店式公寓产品，尤其是高价出售的酒店式公寓，周边如果有租赁型集团建设用地入市后，对租金会产生较大的影响。

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广州邓浩志：集体建设用地建设租赁住房，最大的影响是，可供租赁的量会有所增加，对于稳定租金会有帮助，对于过渡性买家、新进入的人而言，有助于减轻他们的负担。

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【厦门】我不认为集体建设用地入市会造成国有建设用地征收难度加大，因为相对来说从村集体手中征地是 远远比从村民个人手中征地要容易，同时因为厦门土地商住楼面价普遍逼近3万元/㎡，可以支撑比 较高的拆迁成本，现实中，厦门的拆迁补偿标准也是比较高的，所以此政策对厦门产权房成本抬升 作用有限。关键还是看此次系统化的房地产条款措施能否形成房地产的长效调控机制，如果形成系 统化的居住解决方案，租售同权等政策能与部分落实，房产的投资属性进一步淡化，则个人对于住 房购买的理念可能有所改变，一定程度上对平抑房价有积极作用，但还需要看后期一系列政策的执 行和落地情况。

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下一个问题：集体建设用地入市是否会造成国有建设用地征收难度加大，进而造成产权房成本抬升？如何看待此政策对房价的影响？

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集体建设用地建租赁房还处于试点过程，用地和规划都需要审批，所以前期的供应量不会一步到位，而 是以后逐步增加。总体来说，租赁房源增加了供应，客观上有助于缓和甚至抑制租金的上涨。集体用地 租赁住房，是机构住房的部分，有了这种稳定的租赁房源，房地产租赁市场就可逐渐发展起来。这对整 个房地产市场的完善都是有利的。因为任何一个成熟经济体，租赁市场都是房地产市场的重要组成部分 。不同城市产生的影响是不同的。像北京，试点早已开始。从2011年起，北京市先后在5个集体建设用地 地块开展了租赁住房项目试点，可供应租赁住房1.28万套。更重要的是，今后5年，北京市建设租赁住 房50万套，并主要通过集体建设用地安排。每年10万套，这个供应量就很大了。它不仅是影响到长租公 寓，而且会影响租赁市场，影响到整个房地产市场。

北京市利用集体建设用地建的租赁房，是以公租房为主。但两部委试点通知下发后，也会出现一批市场 化的租赁产品。不过，它与长租公寓，应该是会形成互补的产品，从地段、服务、价格等方面形成错位 竞争。毫无疑问，由于存在一定的价格优势，它会分流一部分原有的二手房租赁客户，直至达到市场新的供求平衡。

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主持人：关于集体建设用地，大家最关注的应该就是对于长租公寓发展的影响了，无论是对于房价还是租金，都会产生一定的冲击，这方面大家有什么好的见解呢？

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广州邓志浩：集体建设用地入市，其实是为了增加用于建设租赁住房的用地，如果没有集体用地进入市场，肯定会挤占普通住房的用地，反而导致普通商品房的供应量减少，供求矛盾更突出，房价可能因而更贵，集体用地入市，可以减少对普通商品房用地的挤占，但不代表征收难度会加大。试点的13个城市除肇庆外，其余城市都有房价过高的问题，问题的核心就是土地供应不足，具体讲就是城市建设用地指标紧张所致。集体用地参与到租赁住房建设，将成为楼市新的增量，租赁房对商品房的抽血就会减少。这对建设租赁用房与稳定房价都有积极意义。其实广州、佛山已经有很多地块要竞自持，甚至有100%自持的地块，但是地价依然很高，而村集体用地比较便宜，如果是运营租赁业务，村集体用地更加便宜，租金回报率更高，因此我觉得会有部分开发商愿意与村集体合作，开发这类自持物业。对于开发商传统的拿地建设自持项目，个人觉得不会有影响，因为那是另一个市场，跟集体建设用地市场不重叠。

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主持人：那下面继续下一个话题哈，集体建设用地建租赁房预计会对本地长租公寓、以及租赁市场造成何种影响呢？进而，对房地产长效机制意味着什么？

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新峰地产大数据分析师启凡：坚定看好沈阳的房地产市场，有序健康发展。根据国务院批复的《沈阳市城市总体规划（2011—2020年）》，到2020年，沈阳中心城区城市人口将达到725万人，相比2015年末的529.9万人，净增加近200万人口——城市建设用地规模720平方公里，人均城市建设用地99.3平方米。沈阳中心城区定义为“三环内用地及浑南新城”。以“金廊、银带”为骨架，构筑大十字发展格局。

我们观察到：沈阳8.15土拍基本都为2—3环用地（隆河谷项目地块紧贴三环），均未超出三环外，符合沈阳中国长期人口导入和城建规划。结合本次土拍低容积率、高溢价率的特点，沈阳未来的高端楼盘将以点状结构零散分布于市区内，不再是长白岛那种带状结构。

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主持人：看您刚才的介绍，今年沈阳商品住宅成交还不错，销量处于上升状态，您觉得今年后续还会一直保持吗@新峰地产大数据分析师启凡 

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新峰地产大数据分析师启凡：沈阳万科泊寓长租公寓，丰富青年社群生活，健身房、台球室免费，平时还会举行狼人杀、电影放映，还有就是泊寓会客厅，这些都是在其他地方租房所体会不到的。

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在商品住宅供需方面，北京受楼市调控影响，这段时间二手房总体处于量价齐跌的状态，一手商品住宅成交也长期低迷，成交价格却保持平稳。近期有所好转，上周北京新房网签量回升，上周北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签462套，环比第33周增加85套，上涨22.5%。其中自住型商品房网签4套；别墅网签99套，环比增加30套，上涨43.5%；其它商品住宅网签359套，环比增加53套，上涨17.3%。虽然上周北京一手商品住宅网签量重新涨回400套以上，但整体交易水平仍处于低位，市场清冷依旧。

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杭州克而瑞沈宁远：杭州目前也是作为租赁试点城市，最近刚出台了征求意见稿，提出未来三年新增租赁用房面积达新增住宅的30%。对做租赁的企业也有补贴。我认为目前实际上直接做租赁算账还是比较难算平的 可能也要看后期政府政策的支持吧 现在做租赁的企业可以说是拿到了以后进入这个市场的一张门票

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青客 自如这些，说白了其实都是二房东。

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北京的普乐门公寓，当年是北京首个众筹长租公寓，据说外籍租客超过三成。目前已经开了3家店。

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在租赁市场方面，上海早就推出了两种模式，一种是政府主导的公租房，针对本地人和外地人，除了必须拥有上海居住证2年的要求外，其他没要求。另一种模式是廉租房，针对本地人贫困的。后面慢慢企业也加入了租赁市场，出现了青客这种的长租模式，集中租下整栋房，然后装修后转租。近期，上海开始推只租不售地块，但是有个问题是这些地块位置都很高，以后有成为租赁豪宅化的趋势担忧

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厦门本地商品住宅市场在今年的3月份达到成交的巅峰，单月商品住宅成交量超过40万㎡，但在“限购限贷限售限价限拍”的“五限”政策打压下，自4月份开始成交量一路下滑，近三个月月均成交量在10万㎡以下，不足3月份的四分之一，五限造成客户观望情绪浓厚，同时因为政府对于预售价格的严格控制，各项目预售价格被压制，而在厦门拿地极为困难，按照政府限价，开发出的商品住宅卖掉之后却买不回这块地，楼面价和售价倒挂，使得各大开发商推盘意愿极低，捂盘惜售严重，市场供应严重不足，7月份市场可售存量仅121万㎡，市场出清周期仅为5个月左右。 总之现在厦门最大的问题就是无房可卖。

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杭州克而瑞沈宁远：杭州从G20之后一直市场热度很高，商品住宅供不应求，今年一月住宅供求比为0.74，而目前的供求比仅有0.58。买方需求高涨，6、7月单月成交破万套，8月也即将破万。在政策限制、全款才能参与摇号这样苛刻的条件限制下，不少楼盘一开盘就销售一空。下半年政策不干预的话，楼市供不应求态势还会继续。

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今年前7个月，广州一手商品住宅成交607万平方米，在严格限购的背景下，比去年同期的739万平方米下降了18%。根据中原地产半年楼市报告，上半年一手商品住宅延续了2016年“供不应求”的情况，加上新政后新批预售节奏明显放缓，仅供应367.03万㎡，同比下跌16%，2017年上半年缺口面积为208.52万㎡。因此，在新增供应普降下，一手住宅市场继续消化库存，特别是外围区域，库存普遍有2成左右的下降，达历史“新低”。

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主持人：沈阳的长租公寓发展的确实比北京好。

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新峰地产大数据分析师启凡：目标为18至35岁青年，具备年轻且追求梦想的品牌特征，泊寓·沈阳（明天广场店）的出租率已达到 100％。方兴未艾，沈阳万科是市场先行者。

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厦门张建新：。其实跟南北方关系不大  主要是看城市的外来人口数量和比例

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沈阳克而瑞沈宁远：我想应该南方长租公寓方面会比北方有更大的优势吧 不知道实际上是不是如此。

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主持人：确实，再加上政策支持，未来长租公寓这块儿肯定是一个大蛋糕。

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新峰地产大数据分析师启凡：作为一种新兴、时尚生活方式，随着万科等品牌房企深耕市场，青年公寓在各区落地，相信会有愈来愈多的青年白领愿意尝试、入住。

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主持人：那本地市场呢，对这些长租公寓，租客的反应如何，与普通住宅有优势没？您觉得要想更多吸引这些白领，长租公寓还有哪些改善空间？

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沈阳青年长租公寓方兴未艾，青年社群聚集意义明显。现实中，目前白领考虑综合成本、生活、工作便利性还是以散租为主。

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北京的链家自如，确实比一般租金要贵不少。

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沈阳其他公寓、短长结合，分散式管理居多。

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厦门本地商品住宅市场在今年的3月份达到成交的巅峰，单月商品住宅成交量超过40万㎡，但在“限购限贷限售限价限拍”的“五限”政策打压下，自4月份开始成交量一路下滑，近三个月月均成交量在10万㎡以下，不足3月份的四分之一，五限造成客户观望情绪浓厚，同时因为政府对于预售价格的严格控制，各项目预售价格被压制，而在厦门拿地极为困难，按照政府限价，开发出的商品住宅卖掉之后却买不回这块地，楼面价和售价倒挂，使得各大开发商推盘意愿极低，捂盘惜售严重，市场供应严重不足，7月份市场可售存量仅121万㎡，市场出清周期仅为5个月左右。 总之现在厦门最大的问题就是无房可卖。

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沈阳万科驿，面积33-45平，客群18-35周岁，沈阳第一家，集中管家式管理，172间房。已经签约3家，已经开业1I家，在筹备2家。租金：1500-2000，不收现金，月、季、半年一付。押一付一。

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目前广州的长租公寓品牌还是颇多的，例如万科打造的泊寓、世联旗下的红璞公寓、本月中旬刚开放体验单位的龙湖冠寓，以及互联网创业公司打造的窝趣、魔方、YOU+等等，成为年轻人居住的新选择。以泊寓为例，在广州布局了14个项目，据其公布，市桥、棠下等9个项目出租率超过95%。据了解，长租公寓租金并不比同地段的住宅便宜，例如，泊寓五羊邨项目50平米的单间，月租4500-4900元，棠下项目17-64平米的复式单间，月租是1658-2649元。

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主持人：现在我们开始下一个议题，请大家简要介绍一下本地商品住宅当前的供需情况如何？

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主持人：看来各地的长租公寓发展的都还挺不错的，就拿北京来说，目前北京的长租公寓有自如友家、蛋壳公寓、魔方公寓等数十种，租住群体以都是单身白领居多，自如还对应届毕业生开展过免押金的“海燕计划”，价位要比普通的租赁房源贵30%左右，越来越受到白领和大学毕业生们的欢迎。

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厦门的长租公寓市场从2014年开始萌芽发展，到目前为止已经有万科泊寓、UONE社区、魔方公寓、红璞公寓、龙湖冠寓、地丰创客公寓、融寓、青友、速家、盘古、大黄蜂、小样社区等十几家公寓品牌，近几年发展极为迅速，这些品牌包含大开发商创立的公寓品牌，也包含厦门本地国企运营的公寓品牌，另外还有一部分原有二房东转化而来的公寓品牌，目前运营的公寓间数超过两万间，各公寓单项目体量主要在200-400间，也有像UONE天地近900间和龙湖冠寓近600间规模的项目；公寓产品主要为平层单间公寓15-25㎡，价格1300-1800之间，有部分平层二房以上公寓30-48㎡，价格2300-4000之间，少量LOFT公寓。应该来说厦门的长租公寓市场发展是极为迅速的，发展前景也是极为看好的，这主要基于厦门常住人口中超过50%的流动人口所催生的百亿级租赁市场的支撑，目前厦门约有132万套出租房，流动人口近300万，这对厦门的长租公寓市场形成强大支撑，也吸引了众多资本的导入。

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杭州克而瑞沈宁远：杭州作为加快发展住房租赁市场的首批租赁试点城市，目前不仅有魔方、米果这样专做长租公寓的公司，万科、龙湖等品牌房企也开始布局长租公寓。

龙湖旗下的长租公寓品牌“冠寓”已经有两个项目共计504套房源运营，分别是西溪蓝保店和靠近老余杭的融通店，其中蓝保店中58m2左右的户型一个月租金在2600元上下，目前九成房源就已经全部租赁出去。

还有万科在萧山精峰世纪大厦的“泊寓”品牌也马上面世，一室一卫20~30平米的租金大约在2600元/月。万科还计划储地自持部分将有完全做长租公寓的可能。

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主持人：感谢沈阳的嘉宾启凡老师和郑州 张利娟老师的精彩介绍，正如两位老师第一个问题所提到的，我们目前切入第一个问题，请大家简述一下各地长租公寓的基本情况，比如代表项目、价格、供需情况等。

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郑州 河南财经政法大学刘社

1 请简述本地长租公寓的基本情况（代表项目、价格、供需情况等，有则谈）

郑州本地发展起来的长租公寓如魔飞、悦如、米家、怒醒、和和寓等，多以经营分散式公寓为主。

魔飞公寓，成立于2015年，根植郑州。目前已拥有100多人的运营技术管理团队，累计管理3000间房源，服务超过6000名租客。今年1月，获得了建业集团和香港东英金融集团共同出资的千万级别战略投资。

还有一类，租一两栋楼或者几层楼做集中式公寓为主，如红璞公寓、万科泊寓郑州大学店。以世联红璞公寓郑州大石桥店为例，整层，共77间房。

2 本地商品住宅当前的供需情况如何？

7月商品住宅新增供应84.52万㎡，7月商品住宅成交63.05万㎡，7月供求比为1.34.

7月商品住宅存量为207.84万㎡，较上月有所上升；去化周期增至2.9个月，环比+5%，整体市场去化压力较小。

3 集体建设用地建租赁房预计会对本地长租公寓、以及租赁市场造成何种影响？进而，对房地产长效机制意味着什么？

新政落地实施后，市场上会出现大量的可以长期租赁的住房，供应量大大增加，而且大量国企“大房东”管控下，租金价格会相对较低，且比较稳定，原来市场上的频繁涨租情况不会出现，对当地的长租公寓、租赁市场都会有一定的客源分流、租金拉低的效应。

近来一直提倡租购同权，要想真正实现租购同权，有效促使房地产长期健康发展，租售并举是一招，集体建设用地建租赁住房是第二大招，这两招都实现了，才能真正实现租购同权。

4 集体建设用地入市是否会造成国有建设用地征收难度加大，进而造成产权房成本抬升？您如何看待此政策对房价的影响？

新政涉及到的建设用地大多在城区边缘，在郑州三环甚至四环外围，对国有建设用地影响并不大。但租赁住房增多，房租进一步拉低，租购同权后，很多购房者会转向长期租房，需求少了，自然会平抑房价，阻止房价大幅上涨。

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佛山本地商品住宅当前的供需情况如何？

根据中原地产统计数据，截止2017年7月末，佛山全市商品住宅库存552万㎡，按近半年的平均销售速度需要消化约5个月。目前禅桂中心区供货仍较为紧张，随着下半年美的壹号公馆、时代名著、招商曦岸、万科又一城等一批纯新盘入市，供应量大大提升，预计下半年住宅供应将在700-750万㎡，全年佛山住宅供应量将在1200万㎡左右，供需渐趋平衡。

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1、合肥目前有2家左右在做长租公寓，但都处于起步阶段，而且也不是品牌开发商操作，都是本土一些个人在做。因为合肥目前还处于传统的租房环境，大家对于长租公寓这种新鲜事物还持保留态度，需求偏小。

2、合肥商品房目前处于一个供小于求的状态，尤其是一些高性价比项目，需求远大于供应，所以号头费问题也一直是部分存在的。而高价项目目前也处于一个平推的状态，并不像此前传闻的合肥房价暴跌或者如何，市场仍很平稳。

3、一定会产生影响。因为合肥这个市场还处于最初期的阶段，一旦建设用地建租凭房，势必会有专业的企业或者房企来做，这样会让目前可能杂乱无章的市场规范化、专业化。

4、在合肥目前集体建设用地多集中在城市外围，城市内很少有这样的土地，所以从合肥来说应该是从源头就避免了对于国有建设用地的影响。关于对房价的影响，从目前看还不太可能。合肥虽然出台了政策，但是具体细则还未出台，很多东西还是处于一个猜测的阶段，但就合肥而言住宅市场还处于一个偏刚性需求的阶段，租房还是较少。

5、从合肥看应该不会。就像前面说的，合肥还是处于一个住宅起步没多久的市场，每年18万+的人口流入对于住房的需求依然很大，而且合肥目前还有大量的土地未开发，开发商对于居住用地的需求依然很大。

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杭州克而瑞沈宁远：

1 请简述本地长租公寓的基本情况

杭州作为加快发展住房租赁市场的首批租赁试点城市，目前不仅有魔方、米果这样专做长租公寓的公司，万科、龙湖等品牌房企也开始布局长租公寓。

龙湖旗下的长租公寓品牌“冠寓”已经有两个项目共计504套房源运营，分别是西溪蓝保店和靠近老余杭的融通店，其中蓝保店中58m2左右的户型一个月租金在2600元上下，目前九成房源就已经全部租赁出去。

还有万科在萧山精峰世纪大厦的“泊寓”品牌也马上面世，一室一卫20~30平米的租金大约在2600元/月。万科还计划储地自持部分将有完全做长租公寓的可能。

2 本地商品住宅当前的供需情况如何？

杭州从G20之后一直市场热度很高，商品住宅供不应求，今年一月住宅供求比为0.74，而目前的供求比仅有0.58。买方需求高涨，6、7月单月成交破万套，8月也即将破万。在政策限制、全款才能参与摇号这样苛刻的条件限制下，不少楼盘一开盘就销售一空。下半年政策不干预的话，楼市供不应求态势还会继续。

3 集体建设用地建租赁房预计会对本地长租公寓市场造成何种影响？

这里可以先说下，杭州的10%留用地制度（农村土地征收后，留存10%土地作为村民的长久收益保障，仍是村集体所有），在经过多年的政策完善后，杭州现在村级留用地制度可以说是集体建设用地租赁的一个较为先进的参考模板。目前政策允许村级留用地49%部分正常挂牌入市销售（每套房有独立产证），51%部分由村里自持（一本大产证），这样的模式可以说是很好的契合长租公寓的开发商的需求，项目49%的销售部分可以平衡开发的现金流，51%部分做长租公寓运营。如果租赁制度进一步完善，可以说是能够极大的促进杭州长租公寓市场的发展。

4 集体建设用地入市是否会造成国有建设用地征收难度加大，进而造成产权房成本抬升？您如何看待此政策对房价的影响？

集团建设用地入市主要需要解决：一是如何合理补偿；二是入市后的土地收入如何在国家、集体、个人之间合理分配；三是入市后农村集体经济组织的利益必然急剧增加，这部分资金的管理、保值增值以及村民如何受益都必须重视。而杭州目前的留用地政策可以说基本解决了上述三个问题，从已经出让的土地来看，对产权房的成本也没有造成升高。

这个政策主要影响的会是目前的酒店式公寓产品，尤其是高价出售的酒店式公寓，周边如果有租赁型集团建设用地入市后，对租金会产生较大的影响。

5 另一方面，集体建设用地入局，是否会对开发商拿地自持积极性造成影响？

   我认为开发商自持需要优先考虑的其实是自持部分如何和出售部分在同一个社区内相互协调的问题，现在像北京、深圳不是已经出现了购房业主抗议同小区的保障房业主的话题了么。所以自持出租部分如果和购买业主同享花园之类的，势必也会有相应矛盾，比起集体建议用地的租金竞争，反而是平衡自持和出售这点才是要首要考虑的。

南京乐居 04-25 23:03

佛山本地长租公寓的基本情况：

佛山政府今年开始布局长租公寓，建立国有专业化住房租赁平台建鑫乐家，佛山首批房源位于佛山富力广场，平层公寓月租799元，LOFT公寓1299元，目前83套精装公寓房源由于供不应求已通过摇珠形式分配完成，年内计划加推富力岭南隽庭400套房源。

另外，万科泊寓、世联红璞、YOU+社区等民企打造的各类型长租公寓也多处开花，它们多主打年轻客群，装修偏个性化，注重公共配套空间，户型在25~40㎡，租金在1200-2000元/月间。其中万科泊寓目前已开业8间店，禅城店位于ICC商业中心，其他店均位于南海广佛沿线一带；世联红璞目前有两间店，分别位于天安数码城、金融高新区穗盐西路；YOU+社区7月底刚开业，与政府合作引入的公寓位于朝安地铁旁，主打青年创业社区。

南京乐居 04-25 23:03

沈阳新峰地产大数据分析师 启凡

 2017年截至上周：

 1、沈阳新建商品住宅累计销量1039万平，同比去年增加29%；新增供应572万平，同比减少14%。批准预售量/成交备案=55%，供求态势良好，存量库存得到大量去化；

 2、沈阳新建商品住宅销量，90平以下户型成交同比增加25%，占比45%；90平以上户型成交同比增加33%，占比55%，占比提升2个百分点；细分来看，300平以上户型同比增幅最高，达62%;

 3、沈阳经营性土地公告120万平、成交84万平，同比分别减少38%、54%。继3-7月沈阳土拍市场持续0供应、0成交，8月15日举行的沈阳下半年首场6宗土拍会上：央企华润独揽5宗低密地块，其中有三宗地“摸顶限价”，进入“竞配建”环节。未来将规划中、高端产品。如果说过往，销量排名是性价比的最大公约数。那么今后，沈阳市场已经进入可由一个企业的品牌张力、产品塑造来重新定义土地价值的新时代，附加值如何最大化已经成为衡量房企实力的最核心要素。

南京乐居 04-25 23:03

1 请简述本地长租公寓的基本情况（代表项目、价格、供需情况等，有则谈）

南京的长租公寓主要有魔方公寓、贝客公寓、相寓等，一些开发商如银城、万科也在积极布局长租公寓，整体上看，南京的专业租赁公司所持有的公寓占比不高，约占市场供应总量的5％左右，价格比非长租的公寓要高出10-20％左右，一些地段好、品质高的长租公寓往往一房难求。

2 本地商品住宅当前的供需情况如何？

南京市场是2016年全国二线城市上涨幅度较快的“四小龙”之一，去年一二手房成交量加在一起突破27万套，均价水平2.6万左右，恐怕这也是南京被选为这次集体土地租赁住房建设试点城市的主要原因，不过就住房租赁市场的供需情况看，尚处于健康范围。一方面，南京租金价格平均35元每平米，租赁支出占收入比重约38％，整体租金水平比较平稳，涨幅不大；另一方面，虽然大学生在校生规模全国第三，但南京在二线城市中房价水平不算低，生活成本高导致每年留下来的大学生并不多，年新增常住人口仅2-3万人，所以租赁市场并未出现供不应求的现象。

3 集体建设用地建租赁房预计会对本地长租公寓市场造成何种影响？

集体建设用地建租赁住房对南京的长租公寓影响不大，因为大多数长租公寓建设在地段优越，人口稠密，出行便利的市区，面向有一定工作经历的白领和部分高收入人员，而城郊结合部的大量集体建设用地所建设的租赁住房主要面向城市的外来务工人员和一部分新就业大学生，因此影响不会特别明显。

4 集体建设用地入市是否会造成国有建设用地征收难度加大，进而造成产权房成本抬升？您如何看待此政策对房价的影响？

国有建设用地的征地范围是集体农用地、宅基地、未利用地和集体建设用地，集体建设用地所占比例较小，大量征收的是农用地，所以不会存在成本大幅提高的问题，但城郊结合部的已经处在正常经营状态的集体建设用地征地难度确实较大，补偿标准也已经提高，不过这个问题早已有之，集体建设用地用于建设厂房、商业用房等情况非常多，不会因为建设了租赁住房就进一步加大了矛盾。

这个政策主要将影响的是城郊结合部的租赁市场，平抑当地的租金水平。如城郊的酒店式公寓、度假公寓等以长期投资收益为目标的投资型物业，其长期的投资回报能力会受到影响。

5 另一方面，集体建设用地入局，是否会对开发商拿地自持积极性造成影响？

集体建设用地入局，对开发商拿地自持积极性会有一定的影响，尤其当开发商所拿土地是在城郊结合部，周边集体土地有建成租赁住房的可能性的板块，会出现投资收益下滑的情况，不过集体建设用地建设租赁住房，也同样需要严格的审批流程和规划监管，不可能一窝蜂一拥而上，所以还需要各个地方出台细则加以统筹考虑。

南京乐居 04-25 23:03

本次直播的拟定问题包括：

1 请简述本地长租公寓的基本情况（代表项目、价格、供需情况等，有则谈）

2 本地商品住宅当前的供需情况如何？

3 集体建设用地建租赁房预计会对本地长租公寓市场造成何种影响？

4 集体建设用地入市是否会造成国有建设用地征收难度加大，进而造成产权房成本抬升？您如何看待此政策对房价的影响？

5 另一方面，集体建设用地入局，是否会对开发商拿地自持积极性造成影响？

南京乐居 04-25 23:03

城市住房用地供应，将不再由国有土地垄断。北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。集体用地入局租赁住房建设,能否成为楼市新的增量？对稳定房价将起到怎样的作用？13城地产大V共同解读。