南京

大咖齐聚·论道豪宅新走向

南京乐居

乐居依法对直播内容进行监督,禁止传播违法违规、封建迷信、暴力血腥、低俗色情、招嫖诈骗、违禁品等不良信息,坚决维护青少年群体精神文明健康。如有发现您也可点击右下角举报按钮进行举报。

评论

精彩回顾
分享给朋友:
1295 0 0
  • 南京乐居 03-29 13:58

        李子墨:谢谢史总,我们请胡教授谈一谈你对南京房价的涨跌判断,以及对人们的买房建议。

        胡小武:去年那个调控到现在快一年了,我有两个基本的判断供大家参考,第一个就是可能随着今年明年南京土地市场供应量的加大,可能在土地供求关系上可能会越来越宽松,不会那么紧张,所以这就导致未来价格提升的空间不会那么大,从供需层面来讲是这样的。

        第二个是政府调控的决心,至少是到什么时候解套,从目前来看,我个人认为南京市场短期之内可能还是比较难让政府能够完全放开价格,所以从这个政府限价的角度,或者是限购、限贷、限售,这种“四限”的条件,市场土地供应的比例和数量可能还是保持相对稳定。降肯定是不可能的,升可能会收到某种市场条件和政策条件的缓冲,应该会在比较稳定的状况,我觉得这两年买房都是比较合理的,这两年不会有特别大的变化,这两年还是要把握住时机的,当然也可能买不了,因为有购房资格限制,像我们就没有办法买了,想买也买不了,所以这个也是给有购房条件的人创造了很大的空间。

        陈宝存:那么我说说北京的房价,2015年的地王在北京丰台,他们有人给它改字了,就是疯抬。2015年丰台的楼面价是5万,经过预测至少是7万,我说你胡说八道,5万的楼面价至少是卖到15万,这是北京市场,就是至少楼面价乘以三才是北京市场的真实房价。南京我们的定位是楼面价乘以二,这个格局实际上是2015年大家才越来越明白。

        北京说今年的土地供应会加大,这个我是坚决不信,别吹牛,因为我们知道作为拆迁开发的高管,我不相信在北京能拆迁得动。这样的话实际上北京整个土地供应已经把集体建设用地供应给公租房,就是把原来集体建设用地变成公共租赁房,因为它商品房用地确实是不给卖了。

        那么整个的市场,去年的2015年这一年,它的楼面价大型是三万七,乘以三的话大家可以算出来,所以这两年我们的注意力都是放在环京地区,基本上现在环京地区环京的七环区,这两年的房价基本上都涨了三倍以上,甚至是有的地区一夜之间因为限购所以一夜之间从六千五涨到了一万八,这个是政府环京地区的房价,主要就是因为北京的房价太高。北京市场的房价,商品房这个部分,我们保障房,我们南京也是在搞保障房的配备,这种保障房的配备才是基础,现在楼面价能按住就可以吹,楼面价按不住的话政府也别吹了。北上广深这四个城市楼面价每年涨了400%,这才是正常的市场规律,但是这种楼面价的情况现在在全国已经相当普遍了,现在已经到了县城了,都是在抢地的一个局面。

        实际上我也不愿意房价涨太快,包括这个房价预测,刚才李子墨也说,实际上跟我炒房的粉丝都是问我说陈老师你太保守了。环京地区,廊坊区域要维持2016年的10月份的房价恰恰是房价的最高点,环京地区廊坊地区的所有区域房价最高点就是去年的10月份,所以所谓的限价完全是保价了。这一点作为中央政府一直说2017年的房价不能大涨也不能大跌,那我就认为他认可2016年的房价是合理的。所以我们再看一下,整个市场又有一次救市的时候,那我觉得环京市场两年翻番也是很保守的估计。北京就不说了,北京的市场没有办法说,也没有办法讲到底是怎么回事,但是这个翻番的幅度也是很快的。

        陈海保:我讲一个例子,今年1到5月份,北京的商品房新增供应量下降了62%,成交下降41%,这意味着什么?意味着北京的量是负的,所以现在在北京买不到房子。大概价格应该是在四万左右,就是普通住宅,那种高层大平层应该是九万多,就是这么一个情况。环京的话我们看网上燕郊这边有一点下降,包括北三线,经过这一波限购,前两天我看的好像是两万四五,现在是有一点下的趋势,北京的二手房目前也有下降的趋势,但是新房是单边市场,开发商还是会提价的。

        陈宝存:现在就是二手房在动,开发商绝不可能降价,所以说我永远不看二手房。

        陈曙明:我不太敢讲杭州,因为我们在做一档节目,很多事情都不能讲。我这样吧,我举几个例子,前几天一篇文章说是杭州的一个房号涨了六十万,什么意思呢?就是现在比较火爆的楼盘可能是三千人抢两百套房子,主要的原因是因为限价,限价就是因为政府把这个价格规定了,你只能卖这个价格,这个价格可能比周边的二手房价格要低20%到30%,所以现在是被限制在一个价格以内。

        杭州的房价一直没有怎么太多的涨幅,为什么呢?因为从2009年开始有两个高潮,2009年和2016年,2016年很正常就是G20,2009年是因为杭州发展到一个好的状态了,所以政府开始干预了,所以2010年到2014年整个市场有一点颓废,2015你开始慢慢转好,2016年又达到一个高潮,政府现在目前对于杭州来说是限购、限卖、限价,然后杭州又变成了一个基本上一手房就没有什么发挥余地的地方。加上土地新政,所以现在是限房销售,所以今年拿的地基本上要两年以后采用入市,所以杭州现在也是房荒的。现在一个房号涨了六十万这个事情,其实还是希望大家还是认可这个价值在这里,所以我觉得杭州还是可以买的,现在如果能买到当然是好的。

        陈宝存:我再补充一句,就是我们所谓的限价。我们廊坊地区有一个项目,去年的项目备案价格是九千,房价是卖到一万八千五,九千正常,九千五加价部分全部限付,我们南京有没有这种情况?就是完全就是加价或者是加车位,一个车位十二万卖七十三万,这是一个加价的手段,最后就是备案价九千的时候卖一万八,九千五的这一部分是完全限付。像我们环京地区的旅游房的开发商比较少,因为我们那边的管理基本上不属于北京管,石家庄更过分,石家庄93.4%的项目都没有报备手续都卖完了,所以一个流氓开发商,下面的保定和廊坊更流氓,几乎就没有人管,管不了,虽然说现在管的挺严的但是还有很多各种的突破。你说你社保三年,行,马上就可以给你办社保三年的,这是整个环京地区的现象,所以这个价格怎么按呢?按不住。

        主持人:今天的论坛非常的精彩,由于时间的关系今天就到此结束了,感谢各位大咖今天的参与,最后我希望我们新浪乐居能够多创造这种业内交流学习的机会。


  • 南京乐居 03-29 13:58

        李子墨:因为每次陈宝存老师到南京到长三角都会抛出重磅炸弹,当时在舆论上都会引发很大的争议。我记得多少年前陈老师就讲南京房价未来的走势,当时的预设非常的前瞻,当时我们在现场也不敢相信,但是说实在的,真没有想到后面南京的房价涨的这么厉害。包括今天陈老师做出了一个预判,他讲的是三年后南京的房价必然到六万、八万,这个要看最高房价还是均价,我觉得三年后均价达到六到八万的概率不一定很大,但是像河西的区域达到六到八万,这个应该是可以预见的。

        陈宝存:我一般都是说的价格区间,而且是商品房价格区间,不要拿保障房滥竽充数,这个价格区间是六到八万,高的超过十万。

        李子墨:好的,我们看看三年之后陈宝存老师的语言会不会成真。同时刚才陈宝存老师对镇江的房价做了预测,大概三年之后镇江房价是翻倍,这个应该差不多,现在是九千,三年之后是多少?

        陈宝存:一万八。

        李子墨:三年之后一万八我觉得不是没有可能。

        陈宝存:你还是不要跟我说均价,我只是说价格区间,均价都是骗人的数据,这个价格三年以后增长一杯是完全可以实现的。

        李子墨:我就认为这个价格的预判并不够大胆,因为上上周,镇江做了土地拍卖,全国的龙头房企,在我们所在的镇江南徐新城拿了土地,楼面地价是九千多,他们对房价的预期肯定是两万以上,因为他刚才拿了土地一年之后开盘也是正常,所以他这个楼盘均价卖两万已经可以实现你这个预言了,所以这个预言应该不是具有特别大的爆炸性。

        主持人:我觉得这次陈老师的预言有一点保守了。

        陈宝存:实际上不是,我每次都是谨慎到极点的,我对楼市所有的预测都是相当保守的,但是再保守预测当时预测的时候大家都不相信。

        李子墨:这个是5月31日的土地拍卖,恒大是8490拿的地,中海是9450拿的地,这几块地大大拉升了镇江的城市价值以及房价的预期。其实我们当时做了一些研判,就是大家对于镇江的地价和房价的预期都很高,包括人民日报很多的媒体都到了现场见证了标志性的5月31日镇江土地拍卖,三年以后南徐新城的均价到两万我觉得应该会更快,因为现在镇江南徐新城的二手房价已经到了一万二左右,所以三年时间到两万并不是没有可能。

        当然我今天因为刚才讲了比较具体的预测,我还有一个理论,就是镇江的房价在南京的三分之一左右,最低点是到四分之一左右是比较合适的,我看了一下镇江的均价在九前左右,南京现在除了六合、溧水,南京市区的价格是两万六左右,几乎是三分之一。假设南京未来的房价涨到五六万,镇江的均价在两万左右也是能接受,所以这个我们可以做一个参照。

        我就想说一下,去年以来我一直有这样一个观点,我觉得我们镇江有五大被低估,一个是镇江的城市价值被低估,因为我们去年六月份、八月份,我们发现镇江是整个京沪高铁沿线城市价值房价最被低估的一个城市,要知道我们做高铁到北京到上海到南京,镇江是必经之地,而且他是一个大站,他不仅有镇江站,他还有丹阳站,南京南站坐高铁到镇江只要19分钟。随着宁镇扬一体化的推进,随着宁镇城际轨道交通的酝酿和开建,未来南京能坐地铁到我们这个区域,也就是镇江南站南徐新城,这个一旦确定开工,我相信对于镇江这座城市的城市价值会大幅提升,越来越多人会认识到,从南京坐地铁到镇江?坐高铁也就是19分钟,有很多的可能性,无论是工作还是买房安家,包括投资等等。

        同时有很多人不知道,镇江是中国历史文化名城,而且他在江南,他和南京和苏锡常是一样在江南的城市,他有非常美的山水环境和文化的历史,包括他有金山、焦山、北固山,他就在长江边,同时还有甘露寺,在三国时代就很有名,刘备、孙权在这里有故事,在宋朝王安石写的著名的春风又绿江南岸就是在我们镇江到南京的路上写的这首诗。包括最著名的书法家他写的最有现代感的一个词是城市山林,就是我们南京现在山水成林,就是很有现代感的一个书法。所以我提一个观点,我觉得镇江也不是镇江人的镇江,也不是宁镇扬的镇江,江苏人的镇江,至少镇江是长三角的镇江,我认为镇江是全中国人的镇江。其实我们江南岸有北京人来买,有上海人来买,有全国各地的人来买,它的房子就证明了镇江这个城市的包容性和对全国人民的吸引力。

        第二个我觉得镇江的房价被严重低估,楼面价拍到九钱多,高层住宅突破两万应该是比较快,但是存在一个被限价的因素。

        第三个我觉得镇江的豪宅被低估,以前我们谈的都是一线城市的豪宅,我们应该是有史以来第一次在一个三线城市谈豪宅,但是你不知道你不谈不代表他不存在,就像我们今天不来就不知道镇江这样的城市也有江南岸这样的豪宅,我们来了我们就知道了,而且我们知道现在一线城市豪宅的单价至少是十万以上才能叫豪宅,其实我们今天有相应的数据,我就不具体讲了,二线城市至少要四五万以上才能叫豪宅。那么在镇江这样一个城市,它的单价可能在两万以上就是豪宅,总价在五百万以上的豪宅会慢慢的出来,今天我们所在的江南岸,可能现在五百万的房子镇江人可能有一定抗性,在南京人来看五百万不贵,在北京、上海人来看五百万是很便宜的了,这样一些服务力很强的豪宅肯定会在三线城市掀起。在一些二三线城市有一些中小型的本土房企,有理想、有抱负、有情怀,要在自己的故乡开发好的豪宅产品,这种匠心甚至不是那种万科、保利这样的大型的高档房企所能比拟的。中小房企某一些不求一时赚钱,但是他求更长远,像艺术品一样被珍藏的一个作品,所以我觉得镇江的豪宅被低估,未来镇江的好房子一样会成为一线城市人们追求的奢侈品,成为人们的收藏品。

        第四个我觉得公园物业的价值被低估,不仅仅是镇江,也包括北上广深。上个月我们到美国去考察了纽约的一些豪宅,纽约全世界最有名的纽约中央公园旁边最有名的几套豪宅,我觉得主要是两点,一个是在城市分化的市中心,第二个是在纽约中央公园旁边,那些豪宅卖大几十万的原因就是因为它繁华,所以当时我判断中国未来豪宅一定也是这个趋势,一是享受城市繁华,二是离公园很近,比如说我就觉得南京的河西,我们南京河西未来的价值一定会进一步的拉达,因为他有七大公园,奥体中心、绿博园等等,在那边等于说我们一个方面住的小区就是花园,一个方面外面就是公园,我们还可以去运动、去健身,带小孩去玩,那我觉得我们所在的江南岸他就是一个公园物业,因为我们刚才已经去实地看我个了,一路之隔就是国家4A级风景区南山,我觉得就是这样一种健康、养生运动的生活方式在富人中的兴起和普及,还是我们老人小孩日常的生活,我觉得都是非常好,一种健康的生活方式符合未来人的生活需求,因为全世界都是这样的,所以公园物业在未来的价值一定会进一步的爆发。

        第五个就是中式别墅的价值被低估,就像我刚才说的胡小武教授讲的,我觉得他讲的非常好,随着中国经济实力的大幅度增加,中国文化自信大幅度增强,座椅就必然导致人们对中式人居的青睐会越来越普及。可能十年前我们是不会花那么多钱买中式别墅的,都愿意买绿城的法式别墅,因为我们去杭州波膜拜过绿城造的玫瑰园、桃花园等等,我们觉得很奢华。但是十年之后我们发现连绿城都把很多的豪宅做成了中式别墅,从苏州到南京的桃花源等等,一夜之间发现我们南京周边全都是中式别墅,我们南京最贵的中式别墅至少三千万到六千万一套。所以我们一下子发现突然说你住哪儿?你住欧式别墅也就这样,但是如果你住在中式别墅里面,突然就会觉得这个人很有文化很有品位,所以为什么一下子中式别墅南京今年这么火,就是觉得和文化环境一下子就不一样了,说明中国富人的人群发生了变化,刚才胡老师讲的更深刻,他说的是文绅,文化绅士和儒商。我觉得中式别墅现在一定会有年轻人买,我相信三十几岁的人四十几岁的人会很多,因为年轻受过很好的教育,有文化、有品位,追求的不仅仅是外观外立面有多好,更多的是生活的舒适、心灵的归一,所以我觉得中式别墅的价值也被低估。

        所以我刚才讲了几个方面,我综合起来看,一是在中国大力推动长三角成为世界级城市群的背景,在江苏省大力推动扬子江城市群的背景下,镇江房价一定会快速提升,从531土地拍卖我们就可以知道有大量的房地产企业会来推动镇江的价格。另外我觉得包括镇江和南京的公园物业的价值会慢慢的被更多人发现、认可和接受。以后我们买一个房子有公园或者是旁边有一个奥体中心,这样的话你的生活方式就是不一样。另外我觉得中式别墅的居住价值和文化价值将会被越来越多的人认可,我还觉得像江南岸这样有情怀和匠心精神的房企打造的好的房子,是镇江的幸运,也是宁镇扬的幸运,甚至是长三角的幸运,因为这样的房子不多,可能以后再想在镇江开发这样的产品也不可能了,不可能有这样的土地和低价,你就算有理想和情怀你也做不出来,所以这样的房子是卖一套少一套,值得收藏。

        我一直倡导一点,就是稀缺性,当这个房子一千套的时候房子不会大涨,当这个房子卖了九百套,还剩下一百套的时候,它的价格一定会大涨,我现在就知道江南岸现在只剩下几十套,所以我推荐很多朋友来买这个房子,也希望大家能够更多的认识到这个房子的价值。谢谢大家。

        主持人:好的,因为时间关系,下面我们进入最后一个环节,想请各位嘉宾来进一下自己心目中豪宅的模样。还是我先说吧,我认为豪宅最大限度的就是取悦人,只有人能够适应豪宅包括物业和它的景观,包括它的产品能够取悦到居住的人,我觉得这个可能是在我心目中是一个好的豪宅。下面我把话筒交给胡老师。

        胡小武:我觉得豪宅其他都有很多的指标,但是我个人认为可能有更多的公共绿化可能更多更好。

        李子墨:我想说的是房子是文明的容器,好房子是心灵的栖息地,我觉得我心目中的豪宅应该是给人既舒适同时又有尊崇感,而且心灵觉得会很放松,在这里有文化和自我的认同,这种有时候不能用言语来形容,有些人用风水来形容,我觉得大家只要自己实地体验,自己和家人很喜欢,在这里很舒服,身体和事业都很好,这种房子就是适合自己的好房子,好房子可能有的时候是通过价格来判断,但是我觉得更多的还是要自己亲身来感受和体验,就我十几年做媒体,我知道南京包括镇江,包括长三角,其实真正住过豪宅的还是少数人,我相信未来用更多人有机会住豪宅,住好的房子,那个时候人们对豪宅的概念才会更加清晰,目前只是探索期,包括现在我们很多人都会关注豪宅,因为大家对豪宅比较好奇。我就讲这么多。

        史晓明:心灵满足的房子是豪宅。

        陈宝存:大隐隐于市。

        陈海保:我觉得我心中的豪宅是这样的,能放松自己的。

        陈曙明:以前说的陋室铭肯定本身就是陋室,但是现在我觉得的豪宅就完全不一样了。

        李子墨:我想请每个人谈一下自己印象深刻的三个豪宅,我印象深刻的一个是杭州的一个豪宅,我对那个别墅情有独钟,因为我觉得那个别墅是在山林里面,它的花草树木特别润泽,而且它的地形特别的让人感觉到就是真正的隐于山野的豪宅。同时南京的豪宅其实我真是说不上来,我说不上来南京的哪一个豪宅让我特别的心动,但是我们今天所在的镇江江南岸是让我特别心动的豪宅,其实我公司的同事已经买了这边的房子,我也是挺羡慕他的,就是这边的房子让我很舒服,特别舒服,从你一进来到样板房,我特别喜欢他们的装修,那个样板房能直接买,我相信很多人也会有同样的感受。能不能请胡老师和沙老师谈一下自己心目中的豪宅?

        胡小武:这个各个区域都不一样,我印象最深刻的也不一定准确,我就讲讲南京吧,因为南京的各个区域都有一些比较好的项目,也比较贵也比较大也比较好。第一个是泰和院子还不错,区位也好、价格也好、风格也好都不错,这个是城中的。第二个就是钟山高尔夫也不错,它是近郊的。还有一个是桃花源。

        主持人:我就说说桃花源,因为这是我参观过的最贵的豪宅,因为它第一确实是匠心品质,他是快要失传的工艺工匠,他每一个地方都感觉是用心去雕刻的,还有就是它中间的细节做的都非常的完美,我是说苏州的桃花源。而且其他的豪宅,其实南京的豪宅我在想,因为我没有去看过杭州的,所以我没有发言权,因为我听很多人讲杭州的豪宅是超越南京的,所以我想把话筒交给史总。

        史晓明:我现在想谈三个豪宅,第一个是江南岸,因为他是我的梦,他是我的小孩,我不能讲他不好。当然每一个项目都和人一样都有他的缺点和缺憾,但是如果说今生有聚会,我们有这样的碰到好的土地,我们也可以做一个升级版的江南岸。这是第一个项目。

        第二个项目我比较欣赏的是绿城的桃李春风,他虽然是一个养老产品,但是应该说是打破了我们一些传统的概念,非常的舒适,非常的安心。

        第三个是的一个度假酒店里面的一个豪宅,他在山林里面,当时我去了以后,我非常震撼的是什么呢?我说此生拥有此房满足矣,叫不上名字,他主要是给人的感觉,就是和大自然在一起。

        李子墨:请把话筒交给陈曙明老师,因为大家都认为杭州的房地产开发水平甚至比上海好。

        陈曙明:我自己个人看过几个比较好的,然后我可能比较喜欢兰园,因为他是在市中心的,在市中心要做豪宅其实是很难的,因为市中心其实比较吵闹,然后周边的话环境也不是特别适合做豪宅,但是兰园是做了一些自己的打造,就是在设置上面他们用的是一些拼接和一些手法,他用的是如果是我们用的可能是石材或者是木头的拼接,他可能全部都是木头,就是一块木头就把整个木头的皮剥下来去打磨,中间是没有缝隙的。然后是我们在上面做的通风系统的时候,他做的通风系统可能和我们平常讲的不一样,因为他的层高会给你很舒适的感觉,就是这些人的舒适细节上做了很多,就是我们没有办法自己去考虑到的一些事情,比如说他把层高做高了以后,你呼吸到的空气是不一样的,他做的一些转折的木头也是没有拼接的,他下面的一些就是它的水域的打造,就是有那种意境,就是很多东西包括它一直在做茶艺的内容到项目里面去,就是有很多文化的东西,我觉得我比较喜欢兰园是因为他在那么吵闹的一个环境里面,进去以后人可以在瞬间就是和这些吵闹的环境马上分离,进入一个自己跟自己对话的空间,自己走到自己心灵里面去的感觉,马上瞬间就安静下来。因为在城市里面你的心都是很烦燥的,你需要跟自己对话,但是没有地方给你这样一个环境,但是兰园就是在城市中心里面打造的,他没有用园林,也没有用其他的山和水,他就是用他自己的方式去做这个事情,所以我比较喜欢兰园,因为作为我来讲我也不可能住到那种特别远的地方去,但是像兰园这样打造的在杭州应该是独一无二的,因为它的气质怎么说呢?就是像兰花一样的感觉,你们去看过以后可能就会感受到。

        史晓明:它的房价是多少?

         陈曙明:去年还是比较低的,好像才五万,但是现在已经二十万了,因为是完全的市中心,黄金市中心地段,还能进入到这样一个感觉里面去,就是不一样的,就是气质如兰,要的就是这种感觉。

        李子墨:好的,刚才陈老师说才五万,我们沙文蓉老师都已经震惊了,因为南京五万的楼盘真的不多了。但是我看过一些上海十四万、十五万的一些产品,我真心不觉得它好。那么请陈海保老师介绍三个你印象深刻的豪宅。

        陈海保:我也讲三个,第一个是北京的,他是在圆明园旁边的一个项目,这个项目也是很厉害,当时我最深印象的是圆明园式的,他基本上复原了圆明园的西洋楼,这个是他挖掘的文化,而不是别的地方移植过来的。

        第二个是我在八九年前去的昆山,他是一个什么项目,他是在一个山上的别墅,他别墅就是在山里,当时我非常的震撼。

        第三个我本来想说苏州桃花源,但是我突然想说今天的这个项目,今天这个项目确实是非常好的,我觉得有两点,第一个是这个价格上我可以接受得了,对我们这个阶层来说。另外一个是它的新中式和苏州桃花源的中式是不一样的,它的中式是偏更大一点,或者是他不像那么现代感,我个人理解就是它会让我们离自己更近。还有一个就是江南岸既有江南的婉约又有北方的大气,就像胡老师讲的,它的公共区域和私人区域拿捏的非常好,那一条水系做的很好,其他的都会很紧,所以我觉得这个项目是我心目中的好豪宅。

        李子墨:请陈老师谈一谈。不知道北京的豪宅到底怎么样?陈老师你心目中的豪宅是什么样的?

        陈宝存:可能城市和城市不同,上海的豪宅,90平米的也叫豪宅,如果香港的所谓的豪宅的话估计就是六七十平米的豪宅了,北京的豪宅也只能是大平层豪宅为主,在北京和上海的豪宅已经不是别墅了,没有这么大的地块盖别墅了。

        我在唐山,我们的项目中冶置业开发了一个项目,我们的所谓的豪宅是多层带电梯的洋房,我们一般户型是345平米。然后我们做了四个地王799平米的大平层豪宅,这个也和唐山的情况有一些特别的地方,因为唐山人不会住别墅,他有钱就想让大家看到,我要横着走,我有钱你要看着我有钱,他是属于这种文化,所以他说我可以做799平米的大平层,但是我们决不做别墅,因为没有这个市场。

        北京的话我住的是248平米的海润国际公寓,我觉得这样的才是豪宅,一般都是号称空中别墅。我们这几年主要做的就是平层住宅,像所谓的一号院子这些产品和我们的江南岸品位就差的很远了,但是没有办法,它的位置好。在北京奥北有两栋的房子,他必须还要在协和医院旁边再买一套空中的所谓的别墅,现在就是这样的,所以他讲产品的话在北京只能是流行市中心的大平层豪宅,这样的才是真正的豪宅,别墅这种基本上已经退出北京市场了。

        李子墨:谢谢陈老师,因为在南京大平层和别墅才是豪宅的标杆。前两天中午我和世茂老总吃饭,他说我们五个人两百多平米都不够住,我说你别刺激我们了,他还准备换一个更大的。还有一个是和我们一起吃饭的三个人140平米他还嫌小,还有别墅,今年南京周边地区的别墅区划速度很快。

        今天的活动差不多可以结束了,但是我总觉得如果有一个问题不问感觉总是没有尽兴,就是对于房价的涨跌的预测,因为所有的房产论坛大家都会关心房价走势,能不能请几位嘉宾谈谈自己所在城市的房价走势,也给我们买房人一个建议,比如说杭州,比如北京,比如南京,但是我第一个想起我们江南岸的业主,对于镇江房价的一个涨跌的判断,请我的同事谈一谈对镇江房价走势的判断。

        

        发言者:各位老师,在去年的这个时间我对镇江还不认识,我是去年下半年调到镇江这个城市,也是因为我们公司的业务扩到这边,第二个也是看了一些项目。

        据我从去年下半年九月份过来,我也是看了非常多的项目,其实我自己就是江南岸的业主,这个项目也是我到镇江以来,这个项目是我们从去年到现在和镇江合作的二十多个项目里面转化是最高的,几乎我们去年每来三个频次就有一个在这边买房,到今年剩余的别墅都是总量比较高的联排,可能是要五百万起步了,所以我们接下来只适合小众的一些人。

        对镇江的房价的话,今年我们做了一个PPT,我们PPT里面是介绍了镇江土拍的房价形势,我们说镇江的房价格局,目前镇江其实这次土拍的成交价其实低于了我们上次在镇江做了一个论坛预测,当时我们预计南徐的低价应该是到一万二,有说法是政府找了这些地产公司谈话,但是就是这样的话,它的价格仍然是9450,其实也是创了镇江地价的记录了。这个地未来的上升价格他们业内都会预测,楼面地价9450,未来销售价格保守估计是一万五左右。

        另外到目前为止,镇江有一些新房,镇江目前一些新房被政府正在严格的限价,全年房价累计上涨不超过12%,但是二手房里面,二手房现在镇江优质的项目和南京一样,呈现明显的倒挂,目前镇江万科上一批开盘,最后一批高层单价是8800左右,但是目前我前两天和镇江的一个房企交流,目前镇江基本上是在一万二左右,而且放出来,两到三天就卖光了,然后目前招商北固湾这个项目开盘也就是8000多,但是目前二手房已经卖到了一万二,七月份左右镇江可能还有一轮土拍。大概就是这样。

        

        李子墨:谢谢你你,大家有任何镇江的问题都可以问他。我们请史总谈一下,你对镇江的价格走势判断一下是涨还是跌?

        

        史晓明:我对高层楼盘应该说了解的不是太多地也不是太关注,所以我只能讲江南岸。因为江南岸这个价值点,无论从地段、交通、环境、小区里的配套加上这个项目本身的特质,我觉得它的价值在我心目当中是起码是三万起买,刚才他也把镇江的土拍情况介绍了一下,我觉得9450是什么概念呢?就是正常毛坯的成本房子造出来的成本价应该是在一万五的样子,那么开发商到底要卖多少钱?至少不会低于一万五吧?

        

        


  • 南京乐居 03-29 13:58

  • 南京乐居 03-29 13:58


     

    主持人:谢谢胡教授的精彩发言。下一个议题我们一起聊一聊中式产品在新豪宅驱使下面临的机遇与挑战,这个我想史总是最有发言权的,下面有请史总来聊一聊。


        


        史晓明:我今天没有准备,这个是主持人即兴让我发言。其实我更多的是做这样一个项目的理想,我觉得其实我们整个江南岸项目有一句广告词叫寻找记忆中的故乡,就像刚才胡教授讲的乡愁。因为在我的欢迎致辞里面讲到了童年,童年快乐,无忧无虑,但是人到十几年以后,事业做的可能不往高处走的时候人的身心就会很疲惫,我觉得这个就是刚才讲的所谓的豪宅,我也想表达自己的一个观点。


        很多人买豪宅,他是为面子买的,但是我觉得江南岸的房子是为心做的,就是让你落心、安心,这个很重要。那么怎么样才能落心安心呢?那就是在你整个建筑规划,包括园林和文化植入方面,我们一定要想我这个年龄的人在想什么,比我年龄大的在想什么,比我年龄小的作想什么,我觉得心安才是心岸,我觉得房子的发展最后就是为心灵做的。其他的我想说这个项目的故事有很多,拍一个电视连续剧也完全可以足够。今天我就不过多占用大家的时间,所以我就表达一下我的观点,为心灵做房子。


        


        主持人:我想国人在居住理念和设计规格上开始回归东方,也是最近几年豪宅的市场特点,这是时代的发展也是每一个富豪的追求,中国富豪的心理需求。谈了这么多豪宅,我们也将目光转向镇江这个市场,我们知道镇江古时称之为润州,民国时期是我们江苏省省会,是长江三角洲北部动心,长江和京杭大运河也是在此交汇,镇江也是全国文明的江南鱼米之乡,有金山寺、西津渡等众多的名胜古迹,也有江苏大学、江苏科技大学等著名的高等学府,在宁镇一体化之下,镇江能够为苏南城市房价的洼地已经吸引了众多大牌房企的进入,未来这个城市的发展潜力和房价走势怎么样,我想请陈宝存老师来跟我们聊一聊,谢谢。


        


        陈宝存:好的,刚才主题演讲这个环节,话语语速太快了。实际上对于江苏,应该说不是我的家乡,但是很恩爱,因为我很多的话都是在这里说的。


        对南京这个城市的定位,可能我比国家发改委还早,就把南京确认为是特大型城市了。大概是2014年我说的,南京作为江苏省的省会,因为江苏省的经济情况是比浙江省高出50%,而且浙江的产业结构现在应该说是从浙江本地到浙江投资者全国经商的产业结构都是几乎没有合理的产业结构了。我是五月份去了一次杭州,也讲了一次课,遍观杭州的所有产业,更多的是不接地气的所谓的高科技、动漫的这些东西,但是实际上现在目前中国还是需要高端的装备制造业,这一点上浙江确实是不如江苏省,现在整个的经济情况的表现也是这样的。


        南京远离上海,大概距离是250公里以外,有点像北京到石家庄的距离,保定和唐山距离基本上都是150公里的距离,这个就只能被北京虹吸,但是南京被上海虹吸的难度比较大。江苏苏州就完全属于上海的卫星城的一个定位,这是对于南京整个的定位。因为最近我经常讲课,一直在如果从房价来看的话,京沪深宁厦,这个是中国房价前五强,广州是第六位,苏州、杭州、合肥、天津都是向后排,前五强我认为是京沪深宁夏。那么这个里面主要的就是南京的土地,南京的面积太少了,900多平方公里,杭州是3000多平方公里,所以杭州的房子从2008年到现在一直在往下被南京超越。


        南京的地域面积很狭小,周边地区也狭小,这样就决定南京无论是产业还是人口必须打造外溢的阶段,实际上我们说城市产业还有人口的外溢,我讲的都是最轻的。关于北京来讲,我们更多的不看好产业外溢,而是北京人必须居住在七环,未来五年北京人以住在七环为荣,但是它基本上很多都是河北人了。所以现在包括上海、深圳、南京和厦门的人口外溢是必然的实现的,就是因为他们的面积太小,厦门本地只有158平方公里。南京也是一样,他必须向外扩展,环宁线也是一样,环宁现象必然会产生,像南京新街口这种老的区域根本就不会拆迁了,这样的话就肯定会外溢。


        对南京的房价来说,基本上是三四万,甚至更高一点,三年之后必然到六到八万甚至更高,这个完全是百分之百,就是说在这种情况下,恐怕很多南京本土的人,南京工作的人群就必然要外溢了。我们现在一说就是宁镇扬一体化,大上个月我到滁州,滁州那个时候也是讲一体化,但是中心城市就是南京,说南京就是龙头,这个没有任何问题,南京人口的外溢也会很快实现,这个也没有问题。但是作为南京的整个本区的房价涨到六万的八万是基础房价的时候,那么请问像镇江,距离南京只有十九分钟高铁的距离,现在的普通住宅就是八九千,那么三年之内翻番这个是很容易做到,这个现在可能现在说的话可能觉得是不是超前了,但是我在南京说的所有的话全部都应验了,包括句容南京碧桂园说的五年翻番也是一样。所以说从整个我们现在打的都是宁镇扬一体化也好,宁滁一体化也好,说的都是南京作为它的中心城市,那么南京的房价一定会影响周边的各个与南京近距离城市的房价。那么我更加看好的就是靠着南京的,越近越好,这才是所谓的外溢。就是产业外溢带来的,如果很多产业远离一线城市的话,那样的话产业,尤其是制造业就应该向三四线城市走,这种格局是肯定会改变的。实际上我看重的只是它的人口,必须是南京工作人群的外溢,南京工作人群住在南京之外,这样的情况是必然会发生的,所以在国内所有的这种重点城市现在都存在着人口外溢的情况。现在很多的开发商也是,包括恒大、碧桂园等这样的企业,一般他们都是在围绕重点城市在做它的外溢,但是他不是产业外溢,他产业外溢是挂羊头卖狗肉,他要的就是围绕这个一线城市的距离大建住宅,就是给像南京、北京这样的工作的人群,在这个大都市工作的人群必然要向外居住,这才是这种外溢的真相。


        南京我们的老百姓的收入水平就决定了以后未来镇江也好,它周边的城市房价,这个房价不是本地人不是镇江人决定的,而是南京人决定的,这就是未来的发展,所以说房价涨是完全合理的。我就说这么多,谢谢。


        


        主持人:谢谢陈老师,陈老师给我们展示了未来镇江房价的可能。下面我们有请李子墨老师。


  • 南京乐居 03-29 13:58

  • 南京乐居 03-29 13:58

  • 南京乐居 03-29 13:58

     李子墨:我先讲一下来参观的感受,这大概是我第四次还是第五次来江南岸,来参观这样一个我认为是镇江第一个豪宅产品或者是中式别墅产品,同时我认为江南岸这样的豪宅产品也不止是镇江的豪宅,我觉得可以代表我们宁镇扬的豪宅水平,甚至可以代表整个长三角的豪宅水平。某些方面我们认为超越了很多全国顶级的别墅或者是豪宅开发商的景观。

        因为我第一次来这个项目是去年8月份我和镇江的万科合作,镇江的万科负责人跟我们说既然你们来到了我们镇江万科,说你们有时间可以看看旁边的江南岸,我说这个项目有什么好看的呢?他说你看看就知道了,他说比绿城好。后来我说镇江有比绿城好的产品?我不相信,但是后来参观了以后可以用震惊来形容,不是我们今天所在的这样一个徽州的宅子,包括我们今天所坐的这个椅子都是非常有文化的,有底蕴的,跟镇江这一座历史文化名城相匹配的很有调性的地方。当我们走进园区,我们发现我们以前碰到的豪宅都是做售楼处做沙盘,有一个很漂亮的姑娘给你介绍,用科技的手段给你展示,声光电的手段给你展示,我这个豪宅有多豪,多少钱一平米等等不一样。我们到江南岸,所有的别墅都是样板房实际呈现,你能看到的你能触摸到,别墅需要的什么方面,景观、院子和地下车库你都可以看到,我觉得这个和我以前接触到的豪宅产品不一样。

        后来我一了解,我说这个景观要花多少钱来做啊?后来我才知道,今天我们参观的现有的河流景观是原有的生态的,就是自然的河流,然后开发商把它改造成了小区的景观,这个确实让人很惊讶,因为是活水,很多小区的水最后发现不流动,不是活水以后出现很多问题,到一个小区里面有活水,这样的豪宅我没有见过,因为我在全国看了太多的豪宅,我自己也喜欢看房子,但是这个豪宅让我很震惊,关键是那么多的树是我们的老板亲自去各地去挑选的。每一棵树都是很高大的乔木,包括它的竹子,我不知道要多少年才能有这样一片竹林。包括中国的传统文化,我觉得在这个小区里面不仅仅是豪,我觉得还给人一种心灵的归属,就是说它的文化让人感觉很心旷神怡,包括今天我们所在的地方,通风、采光和雕刻,包括我们感受到的文化和气场,我觉得它不仅仅是豪,更多的是一种心灵的舒适,我觉得豪宅未来就是从原来的科技、物质或者是硬的东西转向软的东西,转向舒适、转向以人为本,转向文化、转向心灵的归一。所以我觉得江南岸这样一个豪宅确实是给我耳目一新的感觉。

        今天也是主办方请我们和北京和杭州的朋友过来,我相信大家肯定在心理都做了对比,跟我们在北京四十万的豪宅做对比,跟我们在杭州的豪宅夺对比,包括跟我们南京六千万一套的南京院子和两千万一套的绿城桃花源在做对比,我相信每个人的感觉都不一样,实际上我们身边已经有不少朋友,有一些是镇江本地人,但是更多的是来自我们南京和上海的朋友,在看了一次之后就来我们江南岸买了这样的豪宅,有的是真心喜欢,有的就是收藏,有的就是将来他做第二居所,因为到我们南京就一个小时。包括大家知道从南京要修建城市轨道到我们所在的镇江的南徐新城,我们江南岸所在的旁边,未来可能坐轻轨和地铁就可以从南京到江南岸,这就让很多人的改善、第二居所都有了新的选择的考量,而且这个豪宅它离城市市中心很近,他就在市中心,离我们的镇江市政府很近,离镇江的奥体中心很近,同时他又贴近我们的自然,贴近我们各位嘉宾去实地参观旁边的国家级的4A级风景去南山走了一下,就相当于我们南京的紫金山,我们南京最顶级的豪宅中山国际高尔夫就在紫金山上面,那些富豪就是去打高尔夫,去最美的路走走,去紫金山爬山,其实我感觉到了很多共通的地方,所以这个豪宅今天我们过来感受到了不一样的豪宅。

        这个豪宅给我的感觉就是接地气、有文化、有品位,他不适合土豪来买,我觉得土豪无法欣赏和理解这样的豪宅,我觉得更多的是有一定经济实力,同时也有文化和品位,对美好的生活有所追求的人士会喜欢这样的豪宅,所以今天我在这里也希望更多的朋友将来能够亲临我们的江南岸现场,感受一下不一样的豪宅,关键是价格亲民,在我们南京五百万只能买一个河西一百平米的高层住宅两房的时候,五百万在北京和上海一套普通的公寓都买不起的时候,在我们这里可以买一套有天有地有院子有园林的这样一个现房的别墅,确实给人完全不同的生活方式,我也希望这样好的产品能够让更多的朋友知道,因为我们作为房产媒体人,就希望帮助大家发现更好的产品,更多的选择,让大家获得更加美好的生活。

        我就讲这么多,谢谢。

        

        陈曙明:我是从杭州过来的,我跟我的记者老师从第一眼看到这个门头的时候其实就有一点觉得这个楼盘有一点不同,今天又和史总聊了一些细节,我觉得每一块砖,他是怎么样打磨,然后是墙上的现在看到的建筑商的一些标的雕工,然后包括整个水域,就是我觉得这些细节,还有这些窗给我的感觉,它还是非常的精美,这个我觉得产品还是有一点我们江南精致的感觉在这里的。

        我们以前出去的时候看到别的城市是有一点鄙视的,因为从杭州出来的人可能对江南的建筑会有一些挑剔,会对细节有一些挑剔,比如说它的砖石是不是对缝,它的窗户对出去的景色是不是你心里想要的那个景色,所以我们会有很多细节上的考量,而且会去摸那个石材,就是很多东西就是被绿城养坏了的感觉,所以我觉得这个作品其实我认为是跟绿城是可以媲美的,是向绿城致敬的这么一个产品。我刚才和史总沟通,他也是很喜欢绿城的。

        下面我讲讲杭州豪宅的转变,一开始我们杭州的豪宅都是从新古典开始对称的,然后到了法式的建筑,像玫瑰园,后来龙湖来了以后,他做的是地中海格式的建筑,现在所有的高端建筑、豪宅其实越来越往中式跑,现在在杭州市区最高端的一个楼盘就是绿城的一个项目,他就是全中式的一个项目。目前来讲我们中国的一些建筑慢慢的就显示出它的一些底蕴和价值,所以我们不愿意再做法式、美式、地中海式、西班牙式的,我们越来越觉得中式建筑才是最美的,可以去慢慢的欣赏和琢磨,可以在里面待一天,待很多时候都不会觉得枯燥,因为很多建筑到最后因为石材的干化,法式建筑其实有一些精髓的东西没有过来,因为法式建筑很多是用势头做的,而不是用石材贴上去做的,只有中式建筑才能把我们建筑的灵气跟真正发挥出来。还有我们的水系,这个是让我更加震惊的,因为他是活的,这个是让我更震惊的地方。

        第二个,就是我们以前的豪宅是堆砌,就是我用的石材是什么价格的,我用的水龙头是什么价格的,我用的产品是什么价格的,可能豪宅是比的这个东西。但是现在我们很多的概念更多讲的是意境,我看到很多不一样的东西,就是我自己大隐隐于市的感觉,就是在城市里面一转弯就非常的安静,就很私秘,我进了这里以后我就和这个世界隔离了,我就只有我自己,这个建筑我觉得是非常私秘而且有意境的。而在这里的话,我感觉走进去的时候心越来越静,这里给我的感觉就是这样的,也是非常的好。

        我再讲讲购买人群的一些变化,从杭州来讲,因为很多被限掉的富豪,他肯定很多时候是买不了上海的房子和北京的房子,深圳也是一样的,那么他们就会沿着轨道交通去买房,我可以举一个例子,在杭州的话,千岛湖是一个很著名的旅游城市,有很好的环境,很多人文的东西,但是很多投资客也是富豪,他不愿意去买那边的房子,因为他没有轨道交通,没有轨道交通就没有投资的价值,他也觉得居住的话就不太方便。我觉得像镇江这样一个城市,他有轨道交通,还具备这样一个目前的发展,从南京也好、上海也好、杭州也好,可能很多溢出的客户会对这里有所青睐,所以购买人群慢慢的也会有一点变化。因为被限了很多还想买房子的人,他们就会考虑是不是沿着轨道交通去买,沿着国家规划去买,是这么去考虑问题的。我觉得杭州的豪宅已经往这三个方向去转变了,第一个是风格,就是豪宅的风格已经变的慢慢越来越中式,而且最好的房子越来越中式。第二个是豪宅的概念不同了,以前我们追求的是什么材料,而现在是我们是什么意境,我可以给你打造那种独处的世外桃源的感觉。像我们绿城的江南里,就是的,你从西湖大道向下看去,居然看到了几个小园林,那里的感觉就是你会感觉你的世界完全的不一样,你就是你自己的感觉。然后还有第三个就是购买人群的变化,我就讲这三点。

        

        主持人:谢谢两位老师。对南京、杭州豪宅的分析,对我们江南岸的细节精彩的点评。下面我将话筒交给胡小武教授,胡小武教授作为城市的研究者,我想他对豪宅肯定也有很多独特的见解,我们有请胡小武教授。

        

        胡小武:大家下午好。今天我来这里应该说有两个非常印象深刻的第一印象。

        第一个是中午我在这边转了一下之后,突然发现在长三角这个区域,就是在宁镇扬这样的一个区域当中,还能有这样一个把公共园林空间这么高比例嵌入一个别墅社区当中,所以我用了一个词叫做把城市公园配套植入在一个小区当中,这个应该看得出来,我们以豪的这样一个文化定义当中,一直以来存在的一些争议。第一个就是前面大家也说到了,真正传统意义上的豪宅,可能更多的是强调私域,就是可以把院子做的很大,把建筑材料做的很昂贵,更多的强调的是私人领域的高端大气上档次。但是实际上我们从现代意义上来谈一个豪宅可能还要进行延伸,也就是除了私人领域当中的精致和精细之外,还要拓展到社区公共领域也能够提供一个高品质的公共社区环境,在这样的一个社区当中,我觉得很感动,因为我是做城市研究和文化研究的,这次来到筑和江南岸,这个印象我是非常深刻的,就是公共空间的比例肯定是大于50%以上的,容积率很低,密度也比较低,所以它肯定是大于50%以上的。所以我想如果把一个别墅做成一个在私域和公域都能够有这么好的设计,有这么好的关心、关切,从目前来看在很多别墅当中是没有的,所以我说现在的豪宅可能是要有一些现代意义上的理解,而不是纯粹的停滞于原来的建筑学意义上的和所谓的空间尺度上的,更多的应该是把公域和私域都能够关心好、关照好、打造好,应该用精致和匠心的理念来推动楼房内部或者说楼与楼之间的距离还有更多的公共空间,所以我看到小桥流水,特别是看到那么多水域面积都是原生态的从南山引入的水域,这个是豪宅从文化意义上的一种净化,从这一点来说这个是值得我们去深度理解和体验的。

        第二个很重要的印象就是在于这个里面其实把筑和的“和”的文化发挥到了及至,这个里面有这么多高密度高容量的“和”的景观和雕塑,能够和这个项目本身完全的对应起来,所以这个应该是从建筑文化、园林文化当中深度的表达了一种理念。我们可以看到,它所有的有水的地方都是“和”,所以有桥的地方雕塑的也都是荷花,荷花的谐音就是“和”,所以我们要把它说成和谐、和平、和睦,把这种非常吉祥的“和”字,用荷花这种具像的雕塑进行深度的诠释,这在这个小区当中应该说是达到了及至的状态,应该说这也是我在视觉上感觉到了很深厚的意义。这是第二个印象。

        第三个我想讲关于宁镇扬一体化给镇江区域带来的未来的城市发展的潜质。前几年江苏省就发布了未来同城化的发展规划,到今年应该说新的主要领导来江苏之后,加快了关于宁镇扬一体化的建设步伐,这个其实在规划或者是政策层面已经启动了新一轮的区域一体化、区域同城化的步伐。它会产生三个很重要的后果,第一个后果是这两个地区之前,特大城市南京和历史文化名城镇江,它未来的交通联系会更加发达,我们都知道我们的宁镇城轨四年之后就可以通车了,还有就是南沿江高铁已经进入实施阶段,也就是说未来我们南京和镇江市区之间会有两个快速通道,就是轻轨加高铁,这个就是在这个区域当中非常重要的基础设施。未来发展的愿景在理论上,因为四年周期当中我们就可以见证了。

        那么这个就会产生另外一个结果,就是说以这样一种交通的力度和速度,一定会带来未来镇江经济的活跃度,这两年镇江正在大面积的推动它的高新园区的发展,这也是去年新来的一个常委会组织部长专门兼任了他们高新区的工委书记,未来镇江在南京特大城市周边,在宁镇扬一体化的机遇当中,会对它的产业的加速推广会有一个非常有力的平台和组织保障,这两年我们也见证了政府的力度。

        这种后果会产生什么第三个经济上的后果呢?就是未来可能在镇江这样的区域,不管是城市价值也好,还是新富的群体也好,还是居民的收入增长速度,它可能会加速。所以我从整个沿江的八个城市来看,下一轮增长速度可能比较快的应该可能是镇江,因为前十五年以来,苏州、无锡、南通包括泰州、扬州、南京发展的速度比较快,镇江前期是慢了一点,我们大家做这个研究都发现了这个数据。但是下一轮由于宁镇扬一体化的加速,也由于镇江是本身对于经济和产业推动能力的提升,应该会对镇江下一轮的城市经济发展的速度,居民收入增长的速度可能会以一个比较快的方式呈现出来。对这样一种宁镇扬一体化的后果,最终就会推动这个区域越来越会成为各种要素争夺的地方,所以我们也看到最近的土拍和房企都来了,也可以看到很多大牌的开发企业也来了,同时我们也更看到很多好的企业,很多实体经济的企业也来了。从这样一种趋势来看,越好的经济活力,越多的新富起来的群体,最终就会衬托和推动这个城市地产价值、物业价值的提升,这也相当与一个供需关系的一个基本的逻辑,所以这一点在未来的四年之后应该说可以看的非常清晰。以我们讲的高铁和城轨的开工建设一般是以四年为周期的,再过几年就真正是春风又绿江南岸的景象出来了。

        第三点就是今天来到这里我还有一个新的感受,就是说这个地方是否以这种新中式别墅的文化形态、园林形态,我最近也在写一些学术性的文章,也就是真正的能够承载我们乡愁的社区是什么样的社区,最近参观了一些其他的楼盘,但是来到这里印象是非常深刻的,同时对这种所谓的承载乡愁的社区容器性的功能也进行了一些思考。所以我想我们谈到乡愁主要是谁有乡愁,谁有乡愁才来安放谁的乡愁,我们在最近的研究当中主要可能是三类群体是最有乡愁感的。

        第一类群体就是那些从农村通过考大学也好,通过到大城市创业也好,就是那样的一个群体,就是原来是农民,后来逐渐发达了,在城市当中工作、居住、结婚、生子,这样的一个群体的乡愁很浓厚,因为城里的居民跟他谈乡愁,基本上是很难理解的,找不到那种文化共鸣,所以我想第一类群体就是原来从农村出来的居民。

        第二类居民就是比较典型的儒商,就是对有文化追求的商人,或者是原本就是一些文化界的或者是高学历的人转行创业成为企业家的,因为儒商在中国传统的文化当中有一个非常经典的一符号,他自认为是一种文化的守护,因为他有钱了,我们说有钱了才会有更多的想法,更有钱或者有资产的时候,他投资的时候就会用企业家精神来诠释他更多的文化情怀,所以儒商对乡愁也有比较浓烈的情怀,所以我说住高端别墅的大多数都是儒商。

        还有一类群体是什么呢?就是我们现在越来越多的文绅,就是文化和艺术这个领域的人,他们各种市场化的渠道成为一个先进的财富群体,这个文绅这个阶层,以前我们国内很少提,但是现在我们学术界基本上有具像的指称,就是随着中国的经济增长,很多画画的人都会很有钱,这一类群体和文化走的最近,因为他是从事这个行业和职业的,在这个群体当中他对乡愁的表达是最强烈的,因为他们能说会道会写。而儒商群体对乡愁的行动又是最有力的,他会用行动来诠释什么是乡愁。所以我想这三类人群对乡愁都有比较独特的视角和文化的指向。

        在这里,我想可能我们在未来的营销或者是定位当中,可能更多的是以这三类群体作为我们江南岸这样特别有新中式文化风格的地方,成为一个主流的三大群体的乡愁的文化容器,这个我觉得是完全可以承受得了、承载得住的。所以我想在这样的一个江南岸当中,我能够找到一些新的样子,通过我们的研究,应该是一个新的样子,一个恰当的样子。

        第四点,我们回顾一下为什么我们走上新中式,从欧美风走到新中式,因为南京还是有民国风的,就是走到新中式,为什么会有这样一个建筑的更迭。我上次在另外一个活动当中专门做了一个专题讲座,我在这里花几分钟跟大家回顾一下,因为事实上确实是一种经济成长的规律和文化自信的轨迹几乎是同步的。我们都知道在国门刚开的时候,那个时候领导批判说我们崇洋媚外,特别是讲上海是崇洋媚外,这个刚刚改革开放初期确实都是欧美风,所以我们在房地产当中我们经常批判他们就是洋民,在北京、南京、上海全部都是稀奇古怪的洋民,实际上那个年代是反映在我们的大地上的整个潮流持续了十多年,基本上持续到了新世纪。但是后期应该说我们2011年我们中国成为第二大经济体的时候,我们举国欢呼,中国成为全球第二大经济体,最近在推测我们2030年基本上中美两国经济增长的速度,我们2032年要超过美国,在学术界的官方也好还是在传媒领域传递出来的这样一种经济的成长,我们确实是很自信的,起码我们这几年我们也很自信,就觉得我们中国的很多指标都远远超过了世界的水平,不仅是经济体量,很多其他指标都超过了世界发达国家的水平。所以在这样的一个经济到科技再到文化自信的脉络当中,我们对中国所有的传统文化更加具有坚定的信仰了。

        当然这个其中有一个变量,我们研究的时候发现这个其中有一个变量,那么变量在哪里?主要是我们在以现代的方式,或者说现代的建筑方式、科技手段来使得我们的所谓的传统文化有了更符合现代需求的这样一种实现性和可能性。我们有很多不同的手法都能推动我们实现把传统的文化跟我们当下生活可以完全柔和的技术变量。我们的技术变量推动了我们在以新中式建筑形态成为可以让我们既享受到传统文化的外观,又能够体验到我们现代文明,因为我们生活的舒适度,所以使得新中式成为了一种建筑学、文化学意义上的越来越主流的那种,所以我们刚才讲豪宅为什么越来越倾向于所谓的新中式和所谓的传统文化的一种进化形态,主要就是因为我们已经具备了文化自信,同时又具备了技术上的可持续,最终使得我们这样的存在越来越符合我们的文化诉求和内心满足的乡愁。当然我们中产阶级往上富裕阶层的主流群体,带乡愁感最浓厚的三大群体当中又能够实现这么好的形态,当然就会成为一种所谓的心理诉求、空间需求,还有文化诉求都能够完全融合在一起的一种新中式别墅,或者说新中式的社区。这一点其实在今天我们这个项目当中我其实能够感觉到有更多的可能性,其实其他的开发企业,比如说绿城,绿城在自己改变自己,包括其他的开发企业,你可以看到目前在市面上的豪宅几乎是以新中式为主的,而且未来我相信会有更多,因为我感觉已经到了这个阶段,这是不可抗拒的一个阶段,这不是简单的以个人意志能改变的趋势。

        所以我认为城市的发展价值当中,在需求的群体当中,以及到文化脉络上的一种更替,到我们现在新的时期、新的时代,我们中国人可以非常自信而大胆的去满足我们这种文化需求,来提供更多这样的实现的可能性。谢谢。

        

        

  • 南京乐居 03-29 13:58

     陈海保:谢谢主持人,今天我坐在这里我有一点穿越感,因为我小时候我们家是农村的,祠堂就是这样的,这个有一个天井,其实我觉得这种感觉不像是我们在一个售楼处在做一个论坛,因为来到这里我觉得人的心静了很多,这是我的感觉特别好。

        今天我们谈豪宅我想谈几点,我想谈四点,第一点是谁在开发豪宅,其实我们看因为目前其实豪宅开发最好的是一线城市,像在镇江这个城市如果想做豪宅一定要主动作为,它没有必要做豪宅,所以我觉得这是两种不同做豪宅的心态。比如说在一线城市做豪宅其实一些大的开发商都在做,比如说保利都在做,大家都在做豪宅,其实我们可以看谁才能真正做出豪宅,豪宅是什么?豪宅必然是开发非常难。

        第二个就是你要买谁的豪宅,我们以前保利有做过豪宅,其实他本身没有投入其实我们大家可以看到,就是在中国顶级的豪宅或者是高端住宅,其实更多的是创始人老板自己把自己的生活融入到这个里面去。我认识北京的另外一个开发商,就是钓鱼台宾馆的,那个里面的周老板,他曾经是做餐饮的,他做的项目非常的了解,甚至一块石头都是他亲自去选的,就是这个项目融入到毕生在心血在里面。还有比如说万科的别墅,王石不可能会去,我相信很多都是职业经理人在操盘,他其实并没有把它做成一个产品或者是一个艺术品来打造。所以我觉得如果买豪宅,我觉得应该是找那种中小型的,他就是专注,他会有匠心,来追求这个情怀。今天我们史总说这些树都是他亲自选的,包括里面的摆放,任何一个地方都是和他的生活结合在一起。这才是通过匠心来做的。

        第三点是谁在买豪宅,其实很清楚我们每个人有钱是有过程的,最早这个人是创富阶段,然后到首富到享富,他是有阶段的,在这个阶段里我们每个都要靠犒赏自己。比如说我们到了四十岁的年龄,我买一个别墅我想犒赏我自己,这种人群对这种所谓的别墅,我可以说他是刚需,实际上现在生活的需求是这样的,对你这个配置里面,不仅是投资,在居住属性的配置里面其实也需要,这就是他的刚需。

        第四个是怎么选豪宅。我相信第一个是老板有情怀,他能砸钱把这个园区的环境的改造,我相信很多人砸钱改造花的时间很长,但是我觉得最核心的还是要选地段,选地段最简单的方法就是用高德地图,它的周边有什么,因为你老板再有钱,你改变不了周边的环境,你不可能把这个小区拆掉,也不可能把这个这个山移掉。我就想大概谈这些,因为我觉得其实做豪宅本身有一些人是模仿,到底是模仿它的外表还是模仿它的灵魂,我觉得这个的差别很大,所以现在出现了很多的豪宅,他自己都不知道他自己的灵魂是什么。我就讲这么多。

        

        主持人:谁造的豪宅,买哪里的豪宅,感谢陈海保老师从不一样的角度解读豪宅这个标准,关于长三角的豪宅,我想杭州、南京是有代表的城市,也有不少的豪宅作品,像来自杭州的陈曙明老师和来自南京的李子墨老师肯定有很多话想说,下面我们把话筒交给他们来讲一讲豪宅的特点。

        

        李子墨:我先讲一下,我先讲讲我来参观的感受,这大概是我第四次还是第五次来江南岸,来参观这样一个我认为是镇江第一个豪宅产品或者是中式别墅产品,同时我认为江南岸这样的豪宅产品也不止是镇江的豪宅,我觉得可以代表我们宁镇扬的豪宅水平,甚至可以代表整个长三角的豪宅水平。某些方面我们认为超越了很多全国顶级的别墅或者是豪宅开发商的景观。

        因为我第一次来这个项目是去年8月份我和镇江的万科合作,镇江的万科负责人跟我们说既然你们来到了我们镇江万科,说你们有时间可以看看旁边的江南岸,我说这个项目有什么好看的呢?他说你看看就知道了,他说比绿城好。后来我说镇江有比绿城好的产品?我不相信,但是后来参观了以后可以用震惊来形容,不是我们今天所在的这样一个徽州的宅子,包括我们今天所坐的这个椅子都是非常有文化的,有底蕴的,跟镇江这一座历史文化名城相匹配的很有调性的地方。当我们走进园区,我们发现我们以前碰到的豪宅都是做售楼处做沙盘,有一个很漂亮的姑娘给你介绍,用科技的手段给你展示,声光电的手段给你展示,我这个豪宅有多豪,多少钱一平米等等不一样。我们到江南岸,所有的别墅都是样板房实际呈现,你能看到的你能触摸到,别墅需要的什么方面,景观、院子和地下车库你都可以看到,我觉得这个和我以前接触到的豪宅产品不一样。

        后来我一了解,我说这个景观要花多少钱来做啊?后来我才知道,今天我们参观的现有的河流景观是原有的生态的,就是自然的河流,然后开发商把它改造成了小区的景观,这个确实让人很惊讶,因为是活水,很多小区的水最后发现不流动,不是活水以后出现很多问题,到一个小区里面有活水,这样的豪宅我没有见过,因为我在全国看了太多的豪宅,我自己也喜欢看房子,但是这个豪宅让我很震惊,关键是那么多的树是我们的老板亲自去各地去挑选的。每一棵树都是很高大的乔木,包括它的竹子,我不知道要多少年才能有这样一片竹林。包括中国的传统文化,我觉得在这个小区里面不仅仅是豪,我觉得还给人一种心灵的归属,就是说它的文化让人感觉很心旷神怡,包括今天我们所在的地方,通风、采光和雕刻,包括我们感受到的文化和气场,我觉得它不仅仅是豪,更多的是一种心灵的舒适,我觉得豪宅未来就是从原来的科技、物质或者是硬的东西转向软的东西,转向舒适、转向以人为本,转向文化、转向心灵的归一。所以我觉得江南岸这样一个豪宅确实是给我耳目一新的感觉。

        今天也是主办方请我们和北京和杭州的朋友过来,我相信大家肯定在心理都做了对比,跟我们在北京四十万的豪宅做对比,跟我们在杭州的豪宅夺对比,包括跟我们南京六千万一套的南京院子和两千万一套的绿城桃花源在做对比,我相信每个人的感觉都不一样,实际上我们身边已经有不少朋友,有一些是镇江本地人,但是更多的是来自我们南京和上海的朋友,在看了一次之后就来我们江南岸买了这样的豪宅,有的是真心喜欢,有的就是收藏,有的就是将来他做第二居所,因为到我们南京就一个小时。包括大家知道从南京要修建城市轨道到我们所在的镇江的南徐新城,我们江南岸所在的旁边,未来可能坐轻轨和地铁就可以从南京到江南岸,这就让很多人的改善、第二居所都有了新的选择的考量,而且这个豪宅它离城市市中心很近,他就在市中心,离我们的镇江市政府很近,离镇江的奥体中心很近,同时他又贴近我们的自然,贴近我们各位嘉宾去实地参观旁边的国家级的4A级风景去南山走了一下,就相当于我们南京的紫金山,我们南京最顶级的豪宅中山国际高尔夫就在紫金山上面,那些富豪就是去打高尔夫,去最美的路走走,去紫金山爬山,其实我感觉到了很多共通的地方,所以这个豪宅今天我们过来感受到了不一样的豪宅。

        这个豪宅给我的感觉就是接地气、有文化、有品位,他不适合土豪来买,我觉得土豪无法欣赏和理解这样的豪宅,我觉得更多的是有一定经济实力,同时也有文化和品位,对美好的生活有所追求的人士会喜欢这样的豪宅,所以今天我在这里也希望更多的朋友将来能够亲临我们的江南岸现场,感受一下不一样的豪宅,关键是价格亲民,在我们南京五百万只能买一个河西一百平米的高层住宅两房的时候,五百万在北京和上海一套普通的公寓都买不起的时候,在我们这里可以买一套有天有地有院子有园林的这样一个现房的别墅,确实给人完全不同的生活方式,我也希望这样好的产品能够让更多的朋友知道,因为我们作为房产媒体人,就希望帮助大家发现更好的产品,更多的选择,让大家获得更加美好的生活。

        我就讲这么多,谢谢。

        

        陈曙明:我是从杭州过来的,我跟我的记者老师从第一眼看到这个门头的时候其实就有一点觉得这个楼盘有一点不同,今天又和史总聊了一些细节,我觉得每一块砖,他是怎么样打磨,然后是墙上的现在看到的建筑商的一些标的雕工,然后包括整个水域,就是我觉得这些细节,还有这些窗给我的感觉,它还是非常的精美,这个我觉得产品还是有一点我们江南精致的感觉在这里的。

        我们以前出去的时候看到别的城市是有一点鄙视的,因为从杭州出来的人可能对江南的建筑会有一些挑剔,会对细节有一些挑剔,比如说它的砖石是不是对缝,它的窗户对出去的景色是不是你心里想要的那个景色,所以我们会有很多细节上的考量,而且会去摸那个石材,就是很多东西就是被绿城养坏了的感觉,所以我觉得这个作品其实我认为是跟绿城是可以媲美的,是向绿城致敬的这么一个产品。我刚才和史总沟通,他也是很喜欢绿城的。

        下面我讲讲杭州豪宅的转变,一开始我们杭州的豪宅都是从新古典开始对称的,然后到了法式的建筑,像玫瑰园,后来龙湖来了以后,他做的是地中海格式的建筑,现在所有的高端建筑、豪宅其实越来越往中式跑,现在在杭州市区最高端的一个楼盘就是绿城的一个项目,他就是全中式的一个项目。目前来讲我们中国的一些建筑慢慢的就显示出它的一些底蕴和价值,所以我们不愿意再做法式、美式、地中海式、西班牙式的,我们越来越觉得中式建筑才是最美的,可以去慢慢的欣赏和琢磨,可以在里面待一天,待很多时候都不会觉得枯燥,因为很多建筑到最后因为石材的干化,法式建筑其实有一些精髓的东西没有过来,因为法式建筑很多是用势头做的,而不是用石材贴上去做的,只有中式建筑才能把我们建筑的灵气跟真正发挥出来。还有我们的水系,这个是让我更加震惊的,因为他是活的,这个是让我更震惊的地方。

        第二个,就是我们以前的豪宅是堆砌,就是我用的石材是什么价格的,我用的水龙头是什么价格的,我用的产品是什么价格的,可能豪宅是比的这个东西。但是现在我们很多的概念更多讲的是意境,我看到很多不一样的东西,就是我自己大隐隐于市的感觉,就是在城市里面一转弯就非常的安静,就很私秘,我进了这里以后我就和这个世界隔离了,我就只有我自己,这个建筑我觉得是非常私秘而且有意境的。而在这里的话,我感觉走进去的时候心越来越静,这里给我的感觉就是这样的,也是非常的好。

        我再讲讲购买人群的一些变化,从杭州来讲,因为很多被限掉的富豪,他肯定很多时候是买不了上海的房子和北京的房子,深圳也是一样的,那么他们就会沿着轨道交通去买房,我可以举一个例子,在杭州的话,千岛湖是一个很著名的旅游城市,有很好的环境,很多人文的东西,但是很多投资客也是富豪,他不愿意去买那边的房子,因为他没有轨道交通,没有轨道交通就没有投资的价值,他也觉得居住的话就不太方便。我觉得像镇江这样一个城市,他有轨道交通,还具备这样一个目前的发展,从南京也好、上海也好、杭州也好,可能很多溢出的客户会对这里有所青睐,所以购买人群慢慢的也会有一点变化。因为被限了很多还想买房子的人,他们就会考虑是不是沿着轨道交通去买,沿着国家规划去买,是这么去考虑问题的。我觉得杭州的豪宅已经往这三个方向去转变了,第一个是风格,就是豪宅的风格已经变的慢慢越来越中式,而且最好的房子越来越中式。第二个是豪宅的概念不同了,以前我们追求的是什么材料,而现在是我们是什么意境,我可以给你打造那种独处的世外桃源的感觉。像我们绿城的江南里,就是的,你从西湖大道向下看去,居然看到了几个小园林,那里的感觉就是你会感觉你的世界完全的不一样,你就是你自己的感觉。然后还有第三个就是购买人群的变化,我就讲这三点。

        

        主持人:谢谢两位老师。对南京、杭州豪宅的分析,对我们江南岸的细节精彩的点评。下面我将话筒交给胡小武教授,胡小武教授作为城市的研究者,我想他对豪宅肯定也有很多独特的见解,我们有请胡小武教授。

        

        


  • 南京乐居 03-29 13:58

        主持人:谢谢史总,史总富有诗意和情怀的致辞,向我们展示了长三角这么一个值得收藏的国宅项目,接下来我们想有请陈宝存老师给我们做一个豪宅及发展趋势的演讲,有请陈宝存老师。

        

        陈宝存:非要让我做一个主题演讲,因为时间关系我就只做了四页PPT。作为我来说到南京来的机会还是比较多的,每次都要讲市场,尤其是现在这种房地产宏观调控的政策,这样可能有很多的朋友,有业内的还有投资者现在可能对于房地产的大的形式看不透,那么我们在分析豪宅之前我们先把2017年的整个楼市趋势通过数据分析来给大家展示一下。

        数据分析2017年的楼市,这个数据主要我们考虑的是,两种数据,一个是2016年整个全年的房地产开发数据,还有就是2014年截止到目前为止的所有的数据,因为这个数据主要是能看到我们未来的下半年房地产形势到底是什么样的。去年2016年全年的房地产开发投资的数据是10万亿,同比增长6.9%,这个增长幅度不算高,但是也不低了,因为现在我们整个房地产的开发的投资一直在高位下不来。10万亿的投资这是房地产企业在房地产开发商的投资,10万亿。那么房地产开发企业,房屋新开工去年增长了8.1%,在这种情况下基本上涨到30%的销售额,在这种情况下,我们房地产开发的新开工面积增长的并不快。2016年虽然说我们的销售特别好,但是我们的新开工面积只有8.1%的增长,因为新开工还要影响到房地产相关上下游所有的行业的发展,这样的话新开工就必须要加快。那么房地产开发企业土地购买却下降了,所以现在有很多数据为什么都说县城都卖完了?但是2016年的全年,我们的房地产新开工的面积决定2016年的经济情况。那么2016年的全年土地购置的面积决定了2017年楼市的情况,所以说这个数据是非常的厉害。

        看销售额,去年全年销售面积是11.7亿平米,同比2015年增长22.5%。其中商品住宅去年卖了13.7亿平米,主要卖的是商品住宅,当然对于商业这方面的去库存我们做的明显是不够。商品住宅同比增长了22.4%,商品房销售额去年是11.7万亿,同比增长38%,一个是22.5%,一个是销售额增长了34.8%,这个上涨的幅度就很高了,其中商品住宅是卖了9.9万亿。2016年末,商品住宅只剩下4亿平米,这是几个月的销量?四个月都不到,所以说我们这个方面就可以看出来中国的三线城市都没有库存,所以说谁说去库存,谁就完全的胡说。

        这是2016年的最关键的数据就在这里,2016年我们房地产开发企业到位资金是14万亿,但是其中国内贷款给开发贷的只有2.1万亿,然后我们的整个个人按揭贷款只有2.4万亿,加在一起正好是房地产资金到位的14万亿的零头。有人说美元要升值、人民币要掏空什么的,这完全是胡说八道,所以这个地方有一些海外的热钱,实际上海外的热钱到中国来更多的是通过高利贷和各种基金来赚钱,但是直接利用的外资只有140亿元,基本上可以忽略不计。那么其他的资金是7.3亿,增长31%,也就是我们的消费者,我们买房给开发企业定的是这个如果要到位的话,银行贷款会影响我们房地产资金到位,这个也是完全的看不清楚。

        去年我们有14万亿的资金到位,房企到位14万亿,但是去年土地收入去年财政部的全年土地财政收入是3.7万亿,这个不算高,但是要继续往下看,但是土地财政收入不够土地财政年度开支,所以在讲土地财政的时候一定要理解土地财政到底是怎么回事,所有的征地拆迁还有基础设施所有的建设成本都来自于土地财政。那么2017年一季度全国商品房销售面积同比增速占10.5%,其中重点的城市主要是一、二线城市只有6.3%的增长,为什么没有房子,怎么买?没有房子卖给谁?根本就买不了。那么非重点城市主要是三线城市,这个销量却增长很快,20%,所以从这些数据当中我们就可以看出来,现在三线的去库存,在调控的过程中已经实心了。

        2017年我们现在一到五月份,实际上数据主要是一到四月份,开发投资增长了9.3%,房地产开发新的开工面积是4.8亿平米,增长11%,这个还不错,然后是住宅的新开工是增长17%,房地产开发企业的整个土地购置面积增长了8.1%,这两个增长,就是去年的销售到现在我们的整个惯性的影响,所以说我们这两个数据现在还比较好,但是来讲不是特别好的形势。一到四月份我们房地产开发企业的到位资金是4.7万亿,到今年前四个月我们房地产又到了4.7万亿,也就是说我们房地产现在有19万亿的资金一年半。这个数据我们就不过多的分析了,我们主要的就是看我们房地产企业现在到底有没有钱。五月份,地方政府的收入里面,土地出让收入是卖了1.5万亿,现在到位资金4万多亿,这个里面买地是1.5万亿。

        这个数据实际上告诉大,对于下一轮整个形势的分析,对于金融方面的分析,我认为下一年应该释放比较宽松的金融政策,金融政策不救市的话,下半年的经济就特别危险了,实际上这一段时间金融方面我特别重视。到年中的时候是金融企业资金特别紧张的时间,所以出现了有30多个银行,这种小破烂银行根本就不是开发企业的重点的银行,这些银行无贷款不向外放贷,这也改变不了任何的我们整个金融的市场。实际上现在有一个现象,就是只有大银行才能支配,小银行根本支配不了。在目前这种限购限贷政策的情况下,我们现在还是可以拿到两成首付、三成首付的,我们一样可以拿,就是因为这些小银行做的。

        豪宅是未来城市发展的趋势,我们认为未来的豪宅还是我们城市发展的中心,因为现在就是钱太多了。我最近在北京和北京周边,在七环以内,靠近海淀区买了一套中式的联排别墅。房地产市场已经发展了将近20年了,改善性需求已经崛起,改善性需求,我们以前研究的都是刚需的需求,这个本来就不困难。2013年我就给我的销售团队说,我说我们需要20万套大户型的豪宅,到现在才实行,因为我们整个的政策现在才造就了我们现在的豪宅,尤其是市区的豪宅别墅完全没有供应。

        那么四月末,广义货币的余额是159.63万亿,民间财富大大增加,中国人太有钱了。那么城市化进程加快,城市旧改的货币化安置人群收入水大大提升,我老家的房子拆迁,给了我五套房,我这样五套我要了干什么?我是不是可以变成一套豪宅?而且这种人群的收入不是他们的收入,所以我们现在说房价收入比都是拿商品房的房价,所以我们有大量的现在城市这种货币安置人群,他的收入可能在这个城市里面买三到五套房子,那么我是不是可以买一个豪宅?那么新的城市人口,除了大学生还有农民工之外,还有大量的农村产业富豪转移到城市买房,这种大量的产业富豪在我们江苏应该说是最普遍的,以前最普遍的是在浙江,现在已经转到江苏了。

        高新与社金融产业和新生代的富豪,越来越青睐于购买城市豪宅别墅来自住,就是钱多了。那么城市改造成本与速度越加困难,现在越来越艰难了,改造成本越来越大,改造的幅度拆迁也特别难,我也拆迁了两个项目,那么房企对于城市土地的争夺白热化,地王争霸还将继续蔓延。2017年就是东部的一、二、三线城市,还有中部的省会城市将会开始地王争霸。地王争霸势必带来开发成本的巨幅抬升,城市商品房用地势必豪宅化,尤其是重点城市,必然豪宅化,只要是城市中心的,这个也是没有办法的。那么富裕人群越来越倾向于中国传统文化,欧美式豪宅不再是城市富裕人群的目标。中国的整个的形象越来越高达,这个没有问题,基础设施也是越来越强,所以说中国文化的认同感也会日益的增加。下一步是城市土地供应在18亿亩耕地红线的限制下越来越艰难,我还没有说所谓的跨越城市开发边界,以后的城市中心只能靠拆迁整理存量用地来实现用地,城市不再搞低密度的豪宅项目,因为毕竟国家还在说刚需,还没有到改善性需求的阶段。那么旅游文化休闲养老的地产带动的别墅豪宅,只能是远离城市中心了,实际上我们豪宅别墅并没有少,但是都是这种擦边球,他的主要问题就是他不在城市中心,我们不想要第二居所的豪宅,我们一定要第一居所的豪宅,所以说第一居所的豪宅,在未来它的供应量没有了,所以基本上是绝版的,那样的话他必然对城市中心的豪宅人就越来越强。

        那么城市别墅基本属于绝版的项目最受追捧,最抗跌,这就是结论。谢谢大家。

        

        主持人:谢谢陈老师带来这么精彩的观点。下面我们进入沙龙环节,上个月5月31日,我们知道有将近30家的品牌房企来到了镇江参与了土拍,最后中海、恒大、中南、雅居乐等大牌房企都带镇江拿下了土地,而且创下了楼面的新高,所以关于宁镇的话题,关于豪宅我想也必定能够引起很多网友和购房者的关注,下面我们进入第一个议题,是关于溢价高起,普遍被豪宅化的背景下,长三角的豪宅产品设计营销的趋势,这个问题我想先抛给新浪乐居的总经理陈海保老师,我想陈老师您对全国豪宅市场应该有一个很深的了解,想听听您的一些观点。

        

        

  • 南京乐居 03-29 13:58

    江筑和江南岸总经理史晓明2017年豪宅论坛致辞

    尊敬的各位嘉宾:

    大家上午好!初夏时节,在这美丽的南山脚下,翰墨飘香,群贤雅聚,我们有幸迎来了来自北京、上海、杭州、南京等地的地产专家在此举行2017年长三角中式豪宅高峰论坛,他们将与建筑坐谈,与文化对话,论道国宅复兴之路,把脉地产发展方向,并为筑和江南岸项目现场检视批阅。这是幸事,也是大事。在此,我谨代表筑和地产对各位嘉宾的莅临表示热烈的欢迎!  

    筑和江南岸项目缘起于2012年,2013年6月开工建设,2014年年底完成一期核心样板区及樵谷山房的建设,正式对外开放。这个项目的原址并不在这里,是因为拆迁的问题而置换到现在这里,因此,我特别相信与土地的缘份。项目因缘而起,所以从一开始就注定了这个项目不走寻常路的特质,感谢上苍赐予了这座山、这条河、这片地、这口井,使得有机会让我们放飞梦想,把梦境变为现实。童年是快乐的,童年是难忘的,童年的印记扎根心底,一生梦随!不忘初心,回归心中的桃花源,是人生最好的归途。因为有了对心乡、心岸的向往,有了“春风又绿江南岸,明月何时照我还”的愁绪,所以,“江南岸”的诞生便是顺理成章的事了。在项目的规划、设计、建造过程中,我们始终把“故乡”为魂脉,贯穿于项目全过程。从一座石桥、一方青石、一根梁柱、一棵古树、一盏瓷灯,去寻找对故乡残存的记忆,去体验她的柔软,她的温度。我们注重建筑、自然、园林、人文的和谐统一,同时在规划理念、人居理念、空间布局、建筑立面、景观营造、房型设计、新材料研制与应用、水系打造、树种选择、施工工艺等诸多方面进行了大胆尝试和创新,取得了良好的效果。创造优美生活环境,传播传统人居文化,是我们的责任和义务,我们一直在路上,我们一直在践行。做中式项目本来就是一件吃力不讨巧的苦差,费时、费工、费钱、费神,操作难度大,投资风险也大,弄不好结果就会变成不伦不类、不中不洋的“四不像”产品。但是因为有这份情怀,我们并没有改变初衷,我们把项目的高度定位在“海拔8000米”,这既是一次自我挑战,也是一段人生修行。

    在这我不再赘述过程中所付出的艰辛,更无需阔论项目的高、大、上,因为项目总会有受一些条件限制的先天不足,值得思考和提升的空间还很大。无论前方的道路有多么曲折,但我们对中式建筑发展探索的脚步不会停下。我们希望每一位地产人都有一份情怀,一种担当,一颗善心;善待土地、善待百姓、善待城市;使城市不再“千城一面”,中国的房子不再称为“洋房”。我们没有理由不把老祖宗留下来的宝贵财富传承好、发展好,让老百姓居者有其居,居者乐其居;让城市有广度、有厚度、有温度。感谢“新浪乐居”“南京楼市”“宁镇扬楼市”的大力支持!预祝本次论坛取得圆满成功!谢谢大家!



  • 南京乐居 03-29 13:58

    主持人:大家好,我是新浪乐居的沙文蓉,在这个荷花盛开的季节,今天很荣幸邀请到了各位来自全国的知名房地产行业大咖,来到我们今天这么美丽的江南镇江来参加我们这次论坛。今天我们的主题是南山论剑,走进长三角顶级中式别墅宁镇一体化价值研讨,请大家聊一聊中国的豪宅发展史,下一段豪宅时代的开发水平应该具备什么样的发展品质。

        下面请允许我介绍一下参与本次活动的嘉宾,他们是:独立经济学家、中国城市产业发展联盟主席陈宝存,陈老师对我们长三角城市群非常有研究。接下来这一位是我们此次活动主办方的领导,新浪乐居新闻中心总经理陈海保老师,欢迎。旁边那一位也是一个知名的杭州媒体人士,浙江民生广播FM996《房产快乐家》总监陈曙明老师,欢迎您。这位是南京大学城市科学研究院副院长胡小武教授,欢迎您。这一位是南京楼市平台的主编,全国知名地产媒体人 李子墨老师。最后介绍是我们此次活动的东道主,筑和江南岸总经理史晓明史总。

        在论坛开始我们先有请江南岸史晓明总经理致辞,为我们介绍一下这个项目的亮点,我听说史总在开发江南岸这个项目上也有很多的故事要和大家分享,我们掌声欢迎一下。

        


  • 南京乐居 03-29 13:58

  • 南京乐居 03-29 13:58

  • 南京乐居 03-29 13:58


2017中国豪宅论坛

——走进长三角**中式别墅江南岸

引言:2017年,地价高企在长三角乃至全国的,各大主要城市成为新常态,从房价上看,未来新盘将普遍被豪宅化。在这种趋势下,单一房价指数,将不再是豪宅们的护城河。

下一个豪宅时代,能代表长三角豪宅**开发水平的项目,应当具备怎样的品质,才能脱颖而出。另外,今年以来,国内中式和新中式豪宅新品层出不穷,国人在居住理念和设计风格上的回归东方,也是今年豪宅市场的一大特点。

为此,6月13日,新浪乐居联合乐盟自媒体联盟大咖,在长三角最美的中式别墅项目筑和江南岸,举办“2017中国豪宅论坛”。

此次长三角豪宅圈层和大咖齐聚的研讨沙龙,还将整合长三角多家主流地产新媒体深度参与,借助本次事件打响乐居自媒体联盟大咖的全国影响力。

主办:新浪乐居、乐盟

活动时间:6月13日上午9:30-15:30

活动地点:筑和江南岸营销中心樵谷山房

报道团队:乐居live直播、首播APP直播,南京镇江多家主流媒体参与报道

嘉宾:

陈宝存 独立经济学家、中国城市产业发展联盟主席

陈海保 新浪乐居新闻中心总经理 

陈曙明 浙江民生广播FM996《房产快乐家》总监 

李子墨 南京楼市微信平台主编 

同时出席的还有镇江**中式豪宅筑和江南岸总经理史晓明,现场还有神秘嘉宾,敬请期待!

主持:

沙文蓉 新浪乐居南京区域主编




举报