四限之下，商铺投资机遇来了？
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04-26 09:20
主持人：今天也非常感谢汤总、张总做客我们本期主题讨论。我们今天的直播到这里就告一段落了，再次感谢二位对网友问题的耐心解答，也感谢参与讨论的朋友们。谢谢大家！
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04-26 09:20
网友：两位专家有好的商铺推介吗？
我爱我家新房直销三部主管 张子奇：鼓楼下关，或者江宁，南部新城，下关滨江，固定的住宅人流量消费力才是优质商铺的第一要素。
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04-26 09:20
网友：投资商铺与投资住宅的利弊分别是啥呢？收益对比又是怎样的呢？
我爱我家新房直销三部主管 张子奇：商铺是一种长久持久的投资项目，所谓好铺子是需要养的。而住宅呢，是属于一种短期投资，投资人想要投资住宅需要了解好周边的地理位置。附近楼盘的价格，投资这个楼盘升值方面有没有相对的升值空间，这些都要考虑到。
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04-26 09:20
网友：四五线城市，小区楼下的底商。城市人口越来越少，房价也不涨了，还能投资商铺吗？
我爱我家新房直销三部主管 张子奇：商铺投资和住宅不太一样，四五线的城市住宅人口也是要消费的。
戴德梁行南京及杭州公司总经理 汤耀光：现在四五线的小区点灯率非常低，这趋势会持续，建议小心为上。
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04-26 09:20
网友：在南京买商铺，千万不要犯的低级错误有哪些？两位专家给咱们投资客提一些建议吧。
我爱我家新房直销三部主管 张子奇：买铺子不能只看总价低，单价低，不能只看价格，要了解好地段，人流之后才能出手。
戴德梁行南京及杭州公司总经理 汤耀光：千万别看到返租高就买。
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04-26 09:20
网友：铺位"金角银边"的原则适合所有的商铺吗？只要是金角的位置，是否面积大小都无关紧要？
戴德梁行南京及杭州公司总经理 汤耀光：金边银角因为是拥有更佳的商业展示面，从而增加可召示性，增加了吸客的机会。
我爱我家新房直销三部主管 张子奇：选铺子不仅要看“金角银边”这种规则，还需要去考虑到，小区行人出入口的位置，铺子所在位置的人流量的多少等等很多方面。在金角的铺子展示面一定要好，铺子不能太小，而且要考虑到是否通透。
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04-26 09:20
网友：购买商铺出于纯投资的目的，通常持有时间长短应该如何决定呢？
我爱我家新房直销三部主管 张子奇：时间的长短要看商铺的潜力如何。
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04-26 09:20
网友：张总，目前南京哪些区域的商铺能达到"以租养贷"的目的呢？可以给我们举例说明下吗？
我爱我家新房直销三部主管 张子奇：目前南京河西，鼓楼，江宁，玄武，栖霞仙林，江浦区域铺子基本上都能达到“以租养贷”的目的了。
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04-26 09:20
网友：周边配套不足的新盘底商回报率高吗？
我爱我家新房直销三部主管 张子奇：要看周边的规划是否利好。
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04-26 09:20
网友：综合体内的商铺和社区底商，如何比较这两者的优劣势？
我爱我家新房直销三部主管 张子奇：综合体内的商铺一般不会对业态有很多的限制，服务的人群是来综合体里面逛商场的客群，铺子的价值取决于商场的人流量，社区的底商有的会对于业态方面有一些限制，客群来自于自身小区的业主以及周边小区的业主，周边住宅的人口是固定的。
戴德梁行南京及杭州公司总经理 汤耀光：综合体内的商铺更讲究项目整体招商和运营能力，就是选开发商，社区底商更讲究社区人口导入周期，数量和人口构成。
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04-26 09:20
网友：仙林汽配城商铺可以买吗？马上开盘了，可以返租，也可以不返租。
戴德梁行南京及杭州公司总经理 汤耀光：我不建议。
我爱我家新房直销三部主管 张子奇：业态会单一。
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04-26 09:20
网友：张总，相对于公寓、办公产品来看，南京的商铺投资回报率如何？
我爱我家新房直销三部主管 张子奇：商铺不仅是商业体商铺也有社区商业商铺，社区底商需要的是周边常住人口，消费力度。河西金润国际广场这个公寓已经是交付的楼盘，4.8米挑高，现在55m²挂牌出来的租金在4500-5000元/月，一年下来的租金在5.5万-6万之间，同区域在五矿崇文金城楼下60m²的住宅底商已经在租的租金达到了13500元/月，一年下来的是租金16万，当时购买的价格在5万/m²，总价算下来是300万，回报率达到了5.6%，商铺的第一要素是消费力，周边的消费力。
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04-26 09:20
网友：“四限”情况下南京的商铺是否值得投资，为什么？
戴德梁行南京及杭州公司总经理 汤耀光：我觉得不要盲目因为四限而投资商铺，因为商铺投资更讲究。
网友：商铺投资有哪些风险和优势？
戴德梁行南京及杭州公司总经理 汤耀光：商铺的投资风险会比住宅略大。商铺价值需建立在整体商业氛围中，所以未来更需具有眼光。
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04-26 09:20
网友：眼下是投资商铺的好时机吗？
戴德梁行南京及杭州公司总经理 汤耀光：其实什么时候选到好项目都是好时机。只不过现在因为四限，多了人关心商铺了。住宅的大涨也会让商铺的性价比感觉上来了。
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04-26 09:20
网友：请汤哥给我们简要介绍南京目前的商铺市场，上市量、成交量以及成交价格如何？
戴德梁行南京及杭州公司总经理 汤耀光：其实南京的商铺供应量还是很大的，去年供应就超过100万方，成交是近5年最好，但也不到80万方，库存有380万方。其实去年算很不错了，已经是15年的1.6倍成交了。
限购、限贷、限价、限售之下，在南京买一套房有多难？太多人因为购买资格限制、首付比例提高等问题被迫放弃购买住宅。
而这些手握大把现金的人，正为如何投资而焦灼。其中一部分投资客已将目光转向不受限的商办市场。近期南京不少公寓项目成交火爆，变得一房难求。而商办市场中的另一块蛋糕——商铺，似乎受关注度并不是太高，但据了解，南京目前有楼盘商铺也是一铺难求，想买还得找关系。
能不能买商铺一直存在颇多争议，如何买商铺也是需要专业眼光的。四限之下手有闲钱的，商铺究竟能不能投资？能买的话，应该如何买？
数据·5月南京商铺均价同比上涨11094元/㎡
今年开年，南京商铺的成交价格始终在23000元/㎡左右，中间曾小幅震荡，截止4月底仍然在此水平徘徊。这个均价在5月份被改写。据金刚石数据显示，今年5月南京商铺均价跃升至29780.25元/平，与4月成交均价22238.80/㎡相比上涨了7500元/㎡，与去年同期相比更是每平米上涨了11094元。
5月南京各区域商铺成交概况（数据来自金刚石）
探访·底商均价通常为住宅的1.5倍
在位于下关的中冶·盛世滨江，小编了解到这里的临街底商面积在30㎡——280㎡之间，均价为4万元/㎡——6万元/㎡，是其住宅均价的1.5倍左右。销售人员介绍，最近因为限购政策的影响，底商成交量增加，最近几周平均一周卖出4、5套。
事实上，南京城区目前的底商均价普遍是同项目内住宅均价的1.5倍。由于底商常常在小区大面积入住之前就被中介租来作为门面，因此有投 资人早早就拿下底商以期获得租金收益。
调查·六成南京人仍相信“好铺旺三代”
近日我们在主页上进行了一次有关南京人商铺投 资观念的问卷调查，在“您是否还认可‘好铺旺三代’这一说法”一题中，有66.67%的参与调查者选择了“是的”。另外55.56%的参与调查者表态：如果资金充足，他们会选择投 资商铺，而不是“想尽办法买住宅”。
南京近期上市商铺概况