视频直播：万科夺下两热门靓地

泽鑫 04-16 23:05

今天的直播到此结束，欢迎大家收看回访噢~

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肖文晓：现在的房地产市场的趋势都是政府调控的结果。

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韩世同：目前来看房地产市场整体的平衡，万科暂时也不会出现资金的问题，自持率太高，开发商还是有风险的。把社会资金作为后备资金还是比较保险的。可以考虑用股权的运营方式，也可能是跟投的项目，吸引有实力的投资人，减轻资金压力。

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韩世同：自持率高的土地另外一种思维就是建一些高端的别墅，定位在高端租定，可以放长租。

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肖文晓：黄埔更为保险，南沙如白纸，结局还尚未明显。黄埔区的产值仅次于天河区，有产业的支撑，有人就有需求，有需求房地产也就有市场。

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上午的宅地出让已告一段落，下午2点将进行黄埔专场土拍，共4宗商服地块。其中3宗位于科学城，1宗位于长岭居。看看专家预测这些地块的土拍将有怎样的结果? 

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许学锋：拍卖结果对双方而言政府和万科应该是皆大欢喜的局面。大家都可以往着国外的性价比高的租房方向发展，让生活环境变得更加便利。

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肖文晓：通过50%可卖地是否能收回成本是重点，用后面的东西去管前面的东西，规则易变，世事难料。

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韩世同：可以用资本的手法去处理不能卖的土地。

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许学锋：回收成本会很缓慢，过程甚至经历10-20年左右。万科这么积极拿自持的面积，多多少少有政治因素。

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肖文晓：政府竞自持，真的对房地产市场好吗？其实更好的做法是增加的租房市场的供应量，而不是增加商品房的供应量，甚至无形的减少了供应量。政府应该考虑这个问题。以租房为主的话，后期的改革也需要跟上，短时间不太可能。万科的开发思路可能与主流的开发商的思路错开，有居安思危的想法。

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许学锋：从拍地规则可看出，政府应该从现在开始转型。因为政府所做的一切是直接影响市场的预期的，“阴谋论”可能性不大。

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韩世同：不能零售不代表不能整售。租房子的性价比高的话，其实也可以抛弃固定房产的束缚（以国外为例）。可以看作是政府的一次新的尝试。高价住宅地自持不是个好结果。以李嘉诚为例，企业应该把赚到的钱投入自持物业，贸易和开发，都没有把钱装到自己兜里去，适当的自持物业对企业有好处。

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#土拍结果快讯#

广州首宗竞自持土拍 万科自持超50%拿下两宗宅地↓↓↓

29832元/平+自持50%夺得白云鱼苗场地块+19862元/平+自持55%夺得长岭居地块

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传闻是万科肖文晓点评：万科要轻资产，其实是重资产。当然它作为龙头房企，可能会居安思危，要赶快上。这可能和企业战略有关，最后花落谁家，真正决定它们拍地承受能力，应该是他们企业的战略思路。百分百自持OK，但是资金要不要压，但大部分房企不能接受这个结果。

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肖文晓：在国外租房市场发展得好，因为他们不用担心社保交了在深圳不能用这些，他们的福利待遇可以跟着租房走。如果真的想要老百姓愿意租房子，那相应的体制也要开展，如待遇。那么，市民对房子追求就没有那么大。

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韩世同：只卖不租也是一个问题，被房子束缚也不是那么好。

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许学锋：长岭居自持50%，我相信只有上司公司才会这样做。假如企业清盘，转到第二房东，还是只能租不能卖。因为广州刚拍出自持地块，政府还要看一下如何管理。

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肖文晓：我不排除进到百分百自持，刚刚老师也说到租金回报率太高啦，这么低租金回报率，如果拿来长租，真的赶不上这个房价。如果出租两个点，做长租很不划算。而且接下来广州6月份前要披露全年供地计划，要显著增加土地供应的话，还是有其他选择性的。

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许学锋：租售并举是国家提倡的，我们今后房地产要转向租售并举，我觉得出租是一项有效机制的措施。目前出租主要还是政府和公司在做。现在各地在拍地逐渐采取竞自持，其实北京之前已经拍过自持地块。我预计，这次两宗块地不会有新高价，百分百自持不可能，除非房地产公司有特殊要求。

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许学锋：我算了一下，如果是4万/平的成本，要的50年才能回本，所以不能百分百自持。竞自持面积可能是百分之30-20之间。

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邓浩志：今天宅地拍卖一开始就过了竞价环节，直接进入竞配建。自持多少才合理？其实持有多少都不合理。从目前情况看很可能都要进入竞自持环节。一是自持是非自愿的规定，改变不了羊毛出在羊身上的本质，也改变不了降低土地成本的目标；二是自持的结果反而是降低了市场可售总量，市场供不应求的困境不会得到改善。

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肖文晓：我觉得进入摇号机不太大。

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韩世同：3.30限购政策是上次3.29土拍催生的。开发商是市场价格持有，如果自有资金充足，这种拍地方式比较欢迎的。如果没有达到百分百自持，此时开发商就要学会出租房子，目前万科、世联行等都进入租房行业。其实这次容积率不高，我算了一下，只有1.3-1.5，在土地稀缺情况下，我能理解这个定义何在。所以这些好不好，我很难判定，这些都是市场的结果。

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许学峰：广州旧飞机场改造后就启动了，往黄石西路转移，那里有城中村，我认为那里以后也会升级改造，不利会变成有利。关于长岭居，近几年往东发展占主流，已经到了新塘一带，长岭居是成熟到新城的过渡带，也可以往开发区发展，前景非常好，其二，白云黄埔整体库存量都很好。

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主持人：您预测该地块的成交价是否会再次冲高，超越华盛物流地块？若不会，原因是什么？竞买人报出100%自持面积的可能性大吗？

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#土拍直播# 节奏非常快，才开拍一分钟，两宗地块直接进入竞自持环节！白云鱼苗场地块目前报1350平最高配建+29813.83元/平楼面价，长岭居宅地报900平最高配建+19861.5元/平楼面价

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两宗宅地将直接进入竞配建环节。值得注意的是，白云宅地最高配建面积1350平方米，而长岭居地块最高配建面积为900平方米。这意味着，前者仅需加价3次，后者只需加价2次，便进入竞自持环节。

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开拍前，白云与长岭居两宗宅地通通报至封顶价！前者楼面价为29337元/平，后者楼面价达到19575元/平。

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今天，广州45亿元起将正式出让6宗靓地，抢地大战一触即发。

其中，备受关注的广州首批2宗“竞地价、限价、竞配建、竞自持和摇号”地块——白云与长岭居宅地在10点开拍；另，下午2点将进行黄埔专场土拍，届时出让4宗商服用地。

广州新浪房产 04-16 23:05

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