鸡年探盘 | 郑州北区探盘
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04-26 10:30
销售论市：置业顾问表示旭瑞和昌优地目前正在土地证改证期间，原先拿地为商业用地，现在要变更为住宅用地，所以目前规划和户型等都不能确定。“毕竟现在项目证件也不齐全，所以也不会进行任何的推广，售楼处的资料也都被收回整改，后期项目证件齐全也就会陆续开盘，我们的客户一般都是通过电话微信联系，基本上很少会有人来售楼处，毕竟售楼处也不是很大”他表示。
探盘感受：不得不说，临时售楼部太小太难找了，由于不和项目在一块，所以比较难找。临时售楼处内部也很小，没有来访客户，里面很冷清，只有规划的楼栋沙盘，没有户型图和区位图，因为土地证变更的原因，置业顾问也很难将项目的情况准确的介绍，因为后期所有的规划情况要随着政府变更，一时不能归于肯定的答复，后期开盘时间也是感觉战线会拉的比较长，证件办理齐全还是需要些时间的。去项目的工地附近转了转，总体的感受有一下几点：
1、位置不错但眼下也算不上是置业热土，位置比他更靠北的连霍高速周边，和昌悦澜、康桥朗城、瀚宇天悦等新盘热火朝天，映衬着这里冷冷清清。
2、半新不旧的小区多，这里按说也是郑州比较老的居住区，但片区形象维持的还不错，如几个大的小区泰和苑、国瑞静香园、阳光嘉园等看着并不破败。
3、缺乏大型集中商业，这里人口密度绝对不低，但商业配套基本上都是沿街底商。
4、缺乏公共配套，这个区域找不到一个大点的公园、广场，不禁让我好奇这里的大妈晚上去哪跳广场舞。
总的来说这是个地段不错，居住氛围浓厚，但各种配套却明显落后的区域，一个为了住人而住人的区域。怪不得名门翠园面市会先造一个80亩大公园，这里的居民这些年过得太憋屈了。
这个项目走的是小而精，提升居住品质的路线，翠园走的是大而全，改善区域面貌的路线，两者都不错，但个人认为，翠园的现实意义更大一些，因为翠园的商业，公园配套等解决了这个区域急缺的东西。
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04-26 10:30
探盘时间：2月15日下午2点
项目名称：旭瑞和昌优地
项目位置：金水区索凌路与三全路交汇处向南200米
现场直击：下午2点小编来到旭瑞和昌优地售楼部时，没有客户到访，售楼部为临时接待中心，案场冷冷清清，只有三个置业顾问在前台值班，在小编停留的二十分钟内，也没有客户到访。
置业顾问介绍项目预计将推出9栋高层，层高约27层，两梯四户，面积区间约为90-160平米，现在处于前期咨询阶段，预计在2017年下半年才可能会开盘。
此外，置业顾问介绍优地号称和昌4.0作品，是旭瑞和昌重点打造的项目，社区参考康桥朗城的项目，采用智能社区，全WiFi覆盖，人脸识别，3米挑高入户大堂，户型设计为全生命周期，为业主的居住舒适度综合考虑。
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04-26 10:30
探盘感受：一进售楼处，感觉最受冲击的就是沙盘图，超级大，据置业顾问讲想要拍全沙盘图只能通过航拍，在沙盘图上，能够很清楚的感受整个项目的规划，项目的体量确实不小，售楼处的人也是非常的多，不禁勾起了小编的疑问，前段时间闹得沸沸扬扬的维权现如今却蜂拥而至这么多的访客，究竟融创瓏府的魅力在哪？
1. 置业顾问总是挂在嘴边的融创集团，大品牌开发商，更容易房置业者放心；
2. 东风渠和贾鲁河交汇，两河交汇，很多置业者购房时还是很注重风水的，尤其是两条水系，不仅环境好，而且风水也好；
3. 整个一号院的规划呈现太师椅的布局，中间洋房，周边为高层，整个小区考虑到了居住舒适度和采光；
4. 户型方正，基本上没有什么空间浪费，半赠送的阳台和全赠送飘窗，还是很实用，窗户的设计也不用于一般的楼盘，通透及采光性比较好，虽然一号院为毛坯房，但也赠送中央空调及地暖；
5. 融创瓏府位于惠济区的地段优势，周边万达等商业配套+社区内自建幼儿园、小学、中学，相对成熟的配套，也成了置业者购买的因素之一。
但是在探盘过程中，虽说和置业顾问交谈的时间不短，但是总体感觉不是那么实在，问房子怎么样，回答大都是融创都是做豪宅的，品质没得挑；问到物业是让人吃惊的，3.6元/平米/月的价格，着实吓了一跳，置业顾问的回答却是我们能够满足业主所有的服务。这个话是不是未免说的有些大？小编是无从考证的。
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04-26 10:30
销售论市：置业顾问表示2016年9月3日一期当时开盘，均价在13000元/平以上，与现在相比均价上涨约500元/㎡。“此次在售的房源是9月3日开盘那批因为限购限贷政策，客户退出来的的房源，当时退出来的房源大概有100多套，刚退出来就有客户买，现在剩下的也没几套了”他表示。
此外，该置业顾问表示，“融创的房子一向不愁卖，现在这些房子你也可以看到，很多客户都是排着队来买，因为政府限制我们每天只能签约15套房子，客户只能先交钱定住房源，按照排期过来签合同。售楼处每天到访的客户都很多，经常到八九点还在接待客户，尽管受到限购限贷政策的影响，但是到访客户的年后情况与年前相差并不是很多。”
购房者说：现场三组购房者都是奔着88平米的小三房来的，用作投资用。“88平的小户型好转手有比较好租，融创瓏府一期的房子比较靠近旁边的河南牧业大学，离惠济万达也不远，后期出租的话租金应该不会少。”对于限购限贷政策，购房者们表示“政策的变化确实很让人心慌，首付一下子提高那么多也确实是很吃不消，但是，担心将来房价更高，现在咬咬牙买下来，将来的收益还是很客观的。”
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04-26 10:30
现场直击：下午4点小编来到融创瓏府售楼部时，约有二十几组购房者正在咨询项目信息，在小编停留的一个小时内，大约有六七组组购房者到访。
置业顾问介绍融创瓏府目前在售的为一期1#、2#、4#、6#、7#楼的住宅，一期的尾盘在售，主推88平米的三房、120平米的三房、127平米和140平米的四房，均价13500-14500元/平，具体一房一价。
房贷情况：房贷合作农行，基准利率为主，另有九五折优惠。
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04-26 10:30
探盘时间：2月15日下午4点
项目名称：融创瓏府
项目位置：文化路英才街西800米贾鲁河与东风渠交汇处
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04-26 10:30
探盘感受：丰乐奥体公馆项目不大，只有6栋高层，相比30多层的楼层，项目24、25、26层不高，降低了小区的容积率。奥体公馆项目是丰乐大酒店老板第一次涉足房地产住宅开发，房子品质以及后期物业管理服务尚不能评判好坏，整体小区狭长设计，体量小，一路之隔位于北区大型成熟社区普罗旺世北侧，定位首次改善型住宅，整体小区很多规划尚不确定。
优势卖点：
四环内，双地铁线路，3号线、4号线省体育中心站临近小区，地铁房优势比较明显；
S型错开建立，最大楼间距近100米，室内采光相对较好；
容积率2.99，相比市区动辄3.5以上甚至5的小区，居住舒适度较好；
主打88、103、107、109平米紧凑型三房，满足首次改善置业需求。
项目劣势：
开发商郑州丰乐园置业隶属河南丰乐园实业集团，在郑州产业不少，但第一次开发房地产住宅项目，没有前期成熟产品参考以及开发经验，自住购买有风险；
小区内部有公租房，1号楼一个单元接近160户左右为公租房，人员出入势必有些杂乱。
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04-26 10:30
销售论市：置业顾问称目前北区地块基本销售差不多了，北区的居住舒适度和房价相对在郑州都是偏高的，目前北区而言，连霍高速以北都普遍13000元/平的价格了，甚至项目周边有报价17000元/平左右。“郑州房价跌倒不会，只可能是涨的幅度变小了。丰乐奥体公馆作为第一次涉足房地产开发的项目，价格相对周边竞品应该会亲民，当然最终定价还是要看老板。”他说道。
此外，该置业顾问表示，丰乐奥体公馆位于北区大型成熟普罗旺世北侧，西临省体育场，目前因为是临时售楼处，前来咨询的人不多，项目新售楼处是小区幼儿园基本已建成需要等装修完毕，预计4、5月会搬到项目售楼处，九月入市，项目周边紧邻名门翠园仅一墙之隔，价位相对竞品会有优势。
丰乐奥体公馆沙盘布局图
购房者说：现场一组购房者前来咨询，意向改善型住房，了解了下项目整体规划，以及120多平米三房，对项目意向情况一般。 “想买北区低密的洋房产品，但是该项目并没有洋房，来这里办事情，顺便看到了售房就过来了解下。”现场咨询者如是说。
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04-26 10:30
探盘时间：2月15日下午四点半
项目名称：丰乐奥体公馆
项目位置：三全路与金杯路交叉口向东200米路北
售楼处位置：临时售楼处位于南阳路与宋寨南街向东50米丰乐大酒店大厅
现场直击：下午四点半小编来到丰乐奥体公馆临时售楼部时，现场无购房者咨询，在小编停留的四十分钟内，共有1组购房者到访咨询。
置业顾问介绍丰乐奥体公馆是丰乐大酒店老板自己的地开发的项目，也是第一次开发房地产项目，小区占地48亩，共有六栋高层，S型南北错落建设，整体小区设计围合式樱花跑道，容积率2.99，楼层设置为24、25、26层，户型涵盖88平米两房、103-109平米小三房，127平米三房，大概9月份入市，目前属于前期咨询中。
房贷情况：项目尚未开盘，贷款信息暂未确定。
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04-26 10:30
探盘感受：谦祥兴隆城周边基本无竞品，作为三环内刚需盘，户型设计以88平米小三房为主，是刚需族在市区内不错的选择。项目是兴隆铺村改造项目，地块较大，包含回迁房及多地块商品房，规划包含2所幼儿园，1所小学和1所中学。相对北环外其他竞品，谦祥兴隆城的前期报价比周边低，价格有较强的竞争力。不谈生态，宜居，品牌，只谈高性价比，三环内，低价格，有地铁，十足的刚需盘。
优势卖点：
1、 三环内，刚需置业主打的楼盘，第一期开盘价格上相比周边有一定的优势，预计13000-14000左右。
2、 地铁3号线南阳路兴隆铺站距离项目约1公里，虽然走路有一定距离但仍可期。
3、 88平米小三房户型有两种选择，整体户型样板间改造后空间感及舒适度不错。
4、 地暖设置，交房入户的时候直接铺好，相比暖气片舒适度还是不错的。
项目劣势：
1、 项目西侧紧邻沙口路沿线而建，沙口路高架噪音不可避免，另外，项目西侧沙口路西有北编组货运铁路，虽然每天运行次数不多，但也会有所影响，东侧300米左右有京广铁路客运通行。
2、 项目目前的外部环境可以说很差，沿线沙口路基本是破旧的小门面小店以及汽车修护门店。兴隆铺路也不算大型都主干道，对面有建材市场，目前周边整体环境脏乱差。
3、 项目南侧规划供热用地，东侧规划仓储用地，外部环境一般。
4、 首批房源中2号楼两个单元的66平米朝南小两房前期被内购，基本无房源。
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04-26 10:30
销售论市：一个新项目开盘，大家比较关系是必然是价格，置业顾问称，“开盘价肯定是根据周边楼盘价格来定，但是兴隆城是第一期开盘，价格应该会有绝对优势，譬如北环外的绿地项目均价已经在15000了，我们是三环内大概在也应该在13000-14000。“
提及如何看待2017年的房价，置业顾问表示，“涨价是整体趋势，郑州土地是有限的，尤其是环线内的土地，郑州每年的流动人口及需求是源源不断的，所以房价上涨是整体趋势。“
”政策的出台肯定是想打击投资，规避开发商违规销售，2017年如果说政策放松，应该也是在购房者的维度上，譬如购房资格、首付比例上可能会放松，但对于开发商维度放松的可能性不大，即使政策放松房价也不会像2016年那样飙升。” 当问及政策对市场的影响时置业顾问说道。
此外，该置业顾问表示，“谦祥兴隆城三环内，对于环内稀缺的地块，72-88平米两房三房是项目主打户型，刚需置业者较为多数，以周边客户为主。”
购房者说：现场一组购房者意向88平米三房，据小编了解是给子女买的。“郑州房价涨的太厉害了，趁自己手里还有些积蓄，先给子女看看房子，如果合适先买一套，就是将来他们不住也可以作为投资，反正不会赔。“该购房者说。
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04-26 10:30
探盘时间：2月15日下午三点
售楼处地址：沙口路与兴隆铺路交叉口东南角
现场直击：下午三点左右小编来到谦祥兴隆城售楼部时，现场只有一组购房者正在咨询项目信息，在小编停留的近一个小时内，前后有3组购房客户到访，现场并有大量置业顾问招聘工作在进行。
置业顾问介绍谦祥兴隆城(去年政策前已经开始大肆宣传，意向客户也非常多，但去年政策一出，因项目证件不全便基本停止所有的宣传动作。目前项目已经拿到土地证，其他证件正在办理，案场置业顾问在紧急招聘，项目预计在3、4月份进行对外宣传工作。据了解，谦祥兴隆城共分多期开发，第一期房源预计推出4栋楼，预计5月入市，包含66、72平米两房、88平米小三房，123平米三房。
房贷情况：项目尚未开盘，贷款信息暂未确定。
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04-26 10:30
瀚海思念城售楼中心
现场直击：
下午四点来到售楼处时，售楼处并未有购房者，在小编停留的时间，并未有购房者到达现场进行咨询。
据置业顾问介绍，项目首批预计推出户型80-90平米小三房、120平米四房，130-170平户型，规划打造70万方综合体。具体户型和规划仍处于待定。项目动工，预计尚未动工，具体开盘时间待定。
探盘感受：
项目位于三环内刚需盘，交通便利，项位于国家知识产权创意试点园区，是金水区未来规划的创意集群。周边配套还算可以，但陈寨正在拆迁，粉尘噪声在所难免，附近教育资源稍差，项目尚未开始动工，项目位置处广告张贴的并未是瀚海思念城而是瀚海海尚，至于后期如何开发还是个未知数。
项目暂未开始动工，项目地外张贴瀚海海尚的广告，与美景美境只有一路之隔
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04-26 10:30
美景美境售楼中心
现场直击：
下午2点半来到售楼处时，售楼处并未有购房者，在小编停留的时间，仅有一组夫妇到访。
据置业顾问介绍，项目首批预计推出户型涵盖90平三房、127平-129平三房、143平四房、150平、160平、170平顶层复式大宅。2梯4户。价格待定，优惠待定。项目现在已经开始动工，预计2019年硬装交房。具体开盘时间待定。
探盘感受：
项目位于三环内刚需盘，交通便利，项位于国家知识产权创意试点园区，是金水区未来规划的创意集群。周边配套还算可以，拆迁安置房小区跟未来销售楼盘进行隔离，互不干扰。但陈寨正在拆迁，粉尘噪声在所难免，附近教育资源稍差，项目开盘时间未定，今年能不能开盘尚未可知。
现在安置房已基本封顶，商品房现在已开始动工。后期安置房和商品房后期会隔开！
项目紧邻东风渠
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