盟主汇3楼市辩论赛：刚需及早买，投资需谨慎！

郑州新浪乐居 04-27 07:38

李涛：另外有一点也很现实，现在房价上涨太厉害了，市场在透支一年或者两年的供给，现在通过三个月实现了两年的销售量，但是从一万二涨到一万三、一万四就需要很长一段时间，这个时候作为投资客也要认真思考。
王宁：刚需及早买，投资需谨慎。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

前一段时间有朋友来问我，我给他了一个建议，他在港区买了一个房子，可能快交房了，我说交房房产证办下来之后，能满足契税两年之后更好，如果满足不了，交房以后可以出手了。为什么？因为花了两年的时间涨了一倍，接下来再涨一倍的时间会多长，我估计五年之内都不可能，为什么一定要拿这么长的时间再去获取一倍的收益呢？这个时间可以去换其他更好的投资，我是这么认为的，不一定对。现在郑州大部分的项目和楼盘其实在近三个月之内，至少有30%-50%的升值空间，如果你能及时锁定了，为什么非要等到一年或两年之间才能获取这么高的收益呢，所以在尽可能的条件下，还是要尽快出手，你比别人出得早，就意味着你可能更早地锁定胜局。如果你没别人出手得早，尤其是一些投资户必须多的区域，你可能就面临着短期市场或者某个区域之内出现供大于的局面。比如目前东区的一个项目，现在已经升到一万五六了，三个月之前它一直是区域当中二手房的最低，因为这个小区当时是给很多单位做的团购，为什么举这个例子呢？是因为很多是团购，这些人是投资的，不是自住的，只要能有一部分收益就可以出手。这个比较典型的例子可能会代表一些问题，它的价格就没有别的项目高，因为它出手量太大了。所以接下来两三年之内会发现，郑州目前某些投资比较多的区域，或许有可能会出现这个问题。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

王宁：其实预测是最难的，先不说政策出台的情况，我觉得看到年底还可以。但问题是不知道会出什么政策，你哪里想到夜里会出九条，大半夜出个6000多亩。另一方面，如果遇到政府加息或者怎么着，这些可能都是有联动的，从基本面上来讲，当我们在谈一个东西的时候，有的时候我们谈期房，有的时候我们谈二手房，期房市场相当于一个比较了解到的，大家能很明确地看到今天会展中心开盘了，有多少人，当天晚上数据就出来了，这是很显现的。还有一个方面是大家平时不怎么关注的，就是二手房的成交量和二手房数据变化，因为二手房毕竟是无法进行更多操纵的，如果可以早上涨两百，中午涨三百，晚上涨五百，小数的区域开发商形成共识以后可以这样操纵，但二手房完全是一家一户单卖的，现在我听到的市场声音是买房已经高位了，可以再考虑考虑，但卖房大家认为现在是比较好的市场，既然这么高位了，或许可能比现在更高一些，或许没有现在高，可能大家在二手房方面形成一个基本共识，现在是卖得比较好。当然刨除不动产登记不顺利这个情况，我觉得这个价格基本上到顶了，尤其是对于手里有多套投资的客户来讲，恐怕他们开始逐渐出手了。前天下午一个朋友给了我大概20套房子，要低于市场价1000块钱，他说急着回钱，包括别墅、商铺、写字楼和住宅，大概有几千平方。如果说我们对市场不敏感的话，这些投资客可能对市场经过这么长时间的历练之后，出手的时机可能更多的是从二手房来判断。所以我个人认为，二手房也能表现出一定的市场情况，这一拨过后以后可能相对固定或者小幅上扬。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

现在没有唱衰楼市，大家还是觉得郑州的房价不会降。您觉得以后郑州楼市还会像现在这样疯狂吗？还会持续到什么时候呢？

郑州新浪乐居 04-27 07:38

李涛：我觉得目前郑州楼市还是在刚需和改善型，我还是说一个案例，前几天接到我老家朋友的电话，很多人想在郑州买房，我老家是周口的，为什么不去周口买房，都来郑州买房呢？因为郑州是河南省唯一的一个中心，河南省一个多亿的人口支撑，这种人口红利目前来讲还是源源不断的涌现，支撑房地产的力量还是往上发展。2017年可能这一拨刚需也消化得差不多了，从政府层面来讲不希望这么疯狂，也是希望楼市健康理性地向上发展，也不希望下跌，从这几方面来讲，可能会让2017年楼市趋于理性，量可能会减少，价格可能会平或者小幅上扬，再往后也预测不了那么久，我认为这一拨基本上快到顶峰，但现在还没有到顶峰，价格还会慢慢往上扬，因为最近出来很多地王，这次“郑九条”非常明确地指出，对房产预售的严格管理，但这一拨房子在2017年可能会进入市场，进入市场以后价格还会往上走，目前疯狂趋于理性也需要一个过程。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

王宁：对，所以和需求有很大关系。五年前谁想到CBD还会堵车，现在不管是通泰路、黄河路、众意西路等等，进来的时候都是长长的队伍，原来谁想过？我们现在去算单程，不管是港区也好，还是象湖也好，都是一路顺畅，基本上没有堵车状况的，等到三年交房入住之后会是什么样子呢。或者说我们现在说说高新区，现在只能通过瑞达路、化工路、科学大道进来，今后规划的还有东风路等等，现在看这么多项目，除了祝福红城个别项目交房的一部分之外，绝大部分是没有交房入住的，这个时候别说周一、周五了，正常时间的上下班高峰期你看看交通状况是什么样的。我前一段晚上去高新区吃了一顿饭，才发现入住率这么低的情况下，高新区路两边的停车位是很紧张的，可以想想等到交房入住之后会是什么样。我们算的时候一定要算入住以后的状况，而不是现在开车20分钟就到了，你到后来发现50分钟还到不了。还有远一些的区域，如果没有快速交通系统，市区建了几个高架还好一些，其实我建议大家买房子哪怕稍微远一点，但是有快速交通，平安大道据说是有高架的，郑开大道如果按照目前的交通流量状况，不出三年之后就会更堵，现在还是走物流通道，今后走的时候会发现这几条道路远远满足不了那么大区域的流量。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

李涛：大家现在可能都这样想，我觉得唱衰的声音是没有的。我有一个朋友是省实验东区分校的老师，他要在绿博那里买房，当时我就说那边没有房，我建议你等东区实验小学附近的二手房，因为那边开发商刚刚拿到地，从开发到交付至少要三年时间，这个时候你还要再租三年的房子，不如在周边找一个生活便利的地方，买一个二手房。三年之后可能那个区域会成熟一点点，这个时候你从学校到那里开车40分钟，这是很累的，所以刚需还是要选择和工作、生活、交通非常便利的地方，只有这样才能提高生活品质。那个区域发展再好，那个开发商品牌再好，但是我觉得不适合你就不要在那里投资。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

李涛：今天是辩论赛，发现我跟王老师的观点十分相似。

王宁：英雄所见略同。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

王宁：另外，现在郑州算是强二线城市，各种口号非常多，口号太多了也弄不起来。航空港区刚喊完，又说我们还有常西湖，还有郑上新区，当时的郑东新区可是全省一盘棋，全市一条心在打造。比如让李总去拿地，他可以去港区，可以去绿博，选择特别多，原来政府都让去CBD，甚至要是在市区拿不到地，来这里给你优惠。现在四面八方的区域太多了，人生才有几个五年，所以在区域上我觉得还是哪儿舒服买哪里，看你是哪的层次的，达到一定层次你只能买北龙湖，我压根从来没想过北龙湖的事，因为跟刚需没关系，它就是涨到八万、十万都无所谓。但是对于四环之内的市场，这是给正常的刚需和改善型的，也就是说跟房地产市场当中绝大多数的人有关系，这个我觉得应该好好把控。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

王宁：这个问题我从两个方面来看，一个是刚需，一个是投资，刚需的话肯定要买生活配套便利的，比如你在CBD上班，你说中原西路多好，这肯定是不行，还是要找方便的。比如离孩子入学近，离夫妻双方上班近，看老人方便，恐怕还是要在四环之内买。刚才李总讲买不起市区的房子，然后到市区外面买，刚才提到居易的房子，我有一个朋友就在那里很前卫地买了房子，当时住了不到一个月就回来了，上班确实不方便，所以刚需的话还是以生活便利为重。投资的话肯定是看投资潜力，即便我们所在的CBD区域，经过十多年的发展才成现在这个样子，绿城百合和老街这个区域，也是经过十多年的发展，中间至少经过了五年以上开车去买菜的过程。要是刚需客户的话，打个比方象湖区域也好、绿博版块也好，现在也是一房难求，我们认可这些区域，这也肯定是指有房不急着住房的人，等到周边区域完善之后再去住的这些人准备的，而不是对刚需群体准备的，所以投资要看潜力区域，对刚需来讲就找生活方便的地方。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

李涛：目前东边有象湖版块，再往北惠济区有万达，其实大家都是在买未来，现在居住肯定不适合，地铁没有通，甚至连公交站都没有，超市也没有，但是老百姓愿意去买，短短两个月时间，从八九千涨到一万三左右，这都是市场疯狂的一个表现。现在大家不理性地看待市场随意传播的数据，甚至有一些哗众取宠的标题，让整个市场恐慌。我觉得大家应该更理性地看待，当然不能仅从表现看，从表现看大家都像热锅上的蚂蚁一样，都拿着钱四处找房子，看到身边都是这样的话更恐慌。但要是反过来看，从房管局的数据和乐居这种很负责任的媒体，从这方面能找到投资的方向，或者可以看到市场的真实情况，这个时候你再去投资，适合自己的才是最好的。包括前期南龙湖版块感觉到好远，包括易居在那里有几个项目，原来都是一片荒地，现在像一个城镇一样，周边有大学，也有各种生活配套，发展非常快，那个时候没有说谁专门在那里投资，更多的是在郑州买不起房子的时候，在市区买房的首付款在那里可以买套房子，还可以买辆车，很多人通过这种引导在那里买房，现在房子升值了，这是最关键的。还有现在的航空港区，6月份以前真的是冷冷清清，我们行业里在一起交流的时候都是如此，售楼部冷冷清清，通过6月1号和整个下半年楼市疯狂之后，原来卖五六千的项目现在直接过万了，这就是不理性，太疯狂了。具体哪个地方适合投资，还是要看区域的发展、生活配套等方方面面综合的考虑。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

李涛：我觉得还是刚才王老师说的，大家看这个区域的发展，比如郑汴一体化、中原经济区方方面面的概念很多，目前从生活配套来讲，大家比较看好龙湖，龙湖出地王啊，为什么？就是因为龙湖交通便利，生活配套好，居住环境也好，郑大一附院东区分院已经营业了，包括周边有很多好的学校，目前大家首选的还是龙湖版块。如果大家对龙湖没概念，大家可以想想西湖，经常上西湖边的一个小院子十个亿、八个亿，一方面居住环境会非常舒服，另一方面是无心插柳柳成荫。再一个是因为小孩要上学，买学区房，现在大家对子女教育更加关注。我现在经常帮朋友买房子就是小孩要上学，要在名校附近买一套房子，这也是一个投资的关键所在。最后就是区域的发展，目前象湖、经开区和二七新城等等，稍微离城区远一点，配套不成熟、不完善，特别是象湖，现在仅仅是挖了一个湖，修了一条路，目前没有一个学校和医院，但大家更多要看到区域未来的发展，将来象湖版块就像当年的东区一样，这个时候也是作为投资的一个方向。我们在那里有一个项目，当年是我们开车过去一点不堵车，20分钟就到了，现在开车要40分钟。但目前那个地方老百姓已经把它作为一个投资的首选了，大家更多的看到区域发展的未来。或者看到朋友当年花三千块钱在东区或者龙湖南区版块买了房子，当然也不仅仅是为了投资，也是居住需求，现在一下升值了十倍，这个时候更多看到的是房子卖了一套房子几百万，当年就是十几万买的，现在可能也想买一套，虽然说那里什么都不成熟，这也是老百姓买房子的一个重要选择因素。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

需理性投资，投到哪一块去是很重要的。我相信有很多网友想知道，到底是投资到哪个区域是比较好的投资呢？

郑州新浪乐居 04-27 07:38

王宁：现在这个价格郑州大部分的区域项目来讲会不会跌呢，我觉得没有什么大的政策，它跌的可能性也不大，所以投资的话肯定还是有空间的，到底是5%还是10%，这个就要看你的投资水平了。你拿到一个不怎么样的项目，其实跟没赚钱没什么区别，这些的投资就是不值的。或者说人家用两年时间达到了30%，你投到平原新区用十年的时间达到50%，我觉得都是不值的。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

王宁：最近这两天除了刚才李总讲到的，业内也比较同意这句话，自住只管买，投资须谨慎，我再补充一点，你是自住的时候不用考虑是涨价还是降价，真的没意思。然后投资一定要考虑投资回报，或者说这个项目的投资回报是10%，投星联湾是50%，那你这个投资就是失败了，你可能最终也赚着钱了，无非是能抹平CPI，甚至是不算钱的，无非是保值而已，但是你如果投星联湾了，这才证明你投资对了，投资无非就是收益率的高低。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

王宁：今天正好借助新浪乐居平台，自媒体发达了之后，你会发现各种各样的文章，到底有没有经过考证，数据从哪儿来的，可能在这段时间我们看到所有的微信文章当中，真正懂行的人觉得里面都有毛病的。但是这些毛病或者这些不准确的数字，被那些不懂的人奉为真理了，说60%的投资客都进来了，这是最可怕的。比如前段时间一说自贸区、领事馆，当然对郑州来讲是一个好事，但到底对郑州楼市能够产生多大的作用。那天有一个听众打热线过来问说自贸区怎么怎么，我说你告诉我自贸区是干什么的，自贸区到底能给我们的生活带来多大便利，本来经开区就有中大门和保税区这些东西，难道它能把中间的那些盘一日升天吗？领事馆落地以后，真的能像北京的使馆区一样那么好吗？我觉得不一定，它对郑州和楼市的提升肯定有作用，但是现在都到一万多了，你去投资了以后，还会有多大的增长空间。包括对郑州的定位，区域级的省会城市，武汉、长沙可能都有不同的名号，有几个人能说出来这些不同的名号之间到底区别是什么。作为一个交通区域城市带来的是什么呢，比如现在去经开区，白天是横行直撞，它是一个货运区域和物流区域，难免会有大车经过，为什么现在四环之内都禁大车，而那边随时都可以看到大车，为什么？是因为那里有那么大的货运量。类似这样的细节，对你的生活到底是正面还是负面影响呢？所以我们在琢磨这些政策或者信息的时候，其实很多老百姓道听途说，自己都没弄明白的时候，就按照自己的意图在传播。我们倒不是说刚才哪个事一定对一定错，就是你弄明白了以后再行动，弄不明白的时候千万不敢把这个东西放大了，大家一定要仔细去琢磨这个事情。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

李涛：后来我看到有人在我朋友圈下面留了一句话，他说你的文章写得非常好，最后这个意思也是劝人理性买房，但是有一点，股市有风险，投资须谨慎，这个每天都在说，但每天还有大量人进入股市，我们愿意接受这个风险，目的是所谓的新常态，老百姓为什么现在这么疯狂，因为他们现在感觉到也有信心。所以我觉得真是回到2008年温家宝总理说的，信心比珠宝、货币更重要，这是目前市场疯狂最根本的原因。而且现在很多人都在给我讲M2，讲得头头是道，现在大家都成投资专家了，这个时候肯定会推高楼市。但这个时候投资客该不该出手，我觉得还是理性一点，比如我看好这个区域发展，这个开发商的品牌不错，它的物业管理方面都不错，这样的话可以投一套。大家都在讲郑州的房价还是一个洼地，这时候你的心态好，房子升值了，锦上添花更高兴，房子没升值也没问题，我的钱就放在这里，将来改善我的需求，对这种投资客我是非常支持的。像刚才王老师说的，通过卖个楼花，一次赚个五千或者一万，这种扰乱市场的行为政府要赶快出台调控政策，这样有利于房地产市场的健康发展。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

李涛：特别多。而且售楼部现在有这样一群人，比如我有一个朋友，本身是做金融投资的，前期投酒便利，一年五倍的收益，投了200万，转身变成1000万，包括投资UU跑腿这种。然后他生了两个小孩，原来是三房，感觉到有点小，手里面也有钱，就去九如府去买了。当时6月1号出地王，6月2号销售员打电话说，你签不签合同，不签的话马上房就卖了，他当时买的是三万三不到，现在高兴坏了。目前市场上这种人比较多，就是有需求，买到房子以后现在升值了，后面还有很多跟风的，就是现在有钱，没地方花或者没地方放，现在四处看房子。前一段我在朋友圈发了一段话，回顾从我做房地产一直到现在，我写了一句话是劝人买房，行善积德，前期大家都说地产有泡沫论、崩盘论，但是房价一直在上涨。我当时就说劝人买房，等于行善积德，后来帮助很多人买房，买完以后都非常感谢。目前整个市场很疯狂的时候，我在朋友圈又写了一句话，现在应该是劝人理性买房，这也是行善积德，我的目前的价格已经到了一定的高位了，某个项目一个月涨一万，某个项目一个月涨三千，现在这是市场的常态，这个时候你再进入，肯定会有风险，我觉得买到合适的房子肯定是好的，但是话说回来，你现在想投资多少多少钱，一个月回报多少，或者一年之后回报多少，这种我觉得还是要谨慎一点。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

李涛：我认为目前不能说是清静，而是没有大盘推出来，所以老百姓感觉到市场冷静了一点。但我觉得从销售部的反映来看，现在看房的人还是很多。目前市场上改善型需求更多一点，投资也好、投机也好，大家现在找不到地方。前一段很久没有跟我联系的一个朋友，他在南阳做玉石生意，就打电话找我聊了半边，他说现在我有多少多少钱，现在想买房，我说你想买什么样的房子，对方直接就说，你说哪儿有房子，够首付就行，你觉得可以投我就投。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

王宁：可能就是这么多人组成整个市场购房的状况，如果按照开发商的客群分析的话，就是这个状态，你说到底有多少投资呢？有些人可能觉得这个项目我买对了，就自己住了，我们编辑告诉我说，今天接了十几通电话，接的电话特别明确，基本上上来就是问我想投资一套房，能不能给我介绍一下，从来没有说哪个品牌可以、物业可以，买来自住寻求舒服的房子。后来我给了一个答案是，如果你投资，就去买首先有预售证的，价格确定的，能立马签合同的，这是最保险的。因为如果没有预售证的，等到预售证下来它又涨了3000块钱怎么办，并且如果没有预售证，它长时间办不下来，签不了合同，如果限购、限贷的话怎么办。所以对于购房者来讲，不管是投资客还是自住需求，看这个就行了，但像这样的房子市场还是少，特别少，没挖坑的都卖完了。所以这段时间我认为，市场相对冷静了一些，是因为现在不像前一段时间会展中心一排多少人，另外一个是现在没有很多的量出来，尤其“郑九条”出来之后，打击无证预售，市场上相对声音清静了一点点。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

王宁：我觉得从两个方面来看这个事情，一个是现在可能更多的房地产在逐步降低它作为居住功能的比例，已经到金融层面了，这个时候这是一种投资方式，不仅是没房子住而要买套房子去住，或者为了改善生活环境。另一方面关于投资比例，怎么能算投资，或者我们给投机投资划一个时间年限，无非市场当中有这么几类人，一类是所谓的炒房团，团是什么概念？十个人以上是团，还是他有50套房子算团，大家可能有这样一个印象，炒房团来了，一次买了多少套。第二类是一部分散户，我们讲的散户是手里有几条房，多年不断地在倒腾房子，可能也积累了一些经验，看到这个市场的价值去入市，他不缺房子住，就是为了买个房子增值。这里面又分成两种，一种是短期的，在签合同之前就转手，买个楼花去会展中心排个队赚5000块钱，这可能是投机范畴。投资比如说看好港区未来的发展，看好滨河新区未来的发展，就放个十年八年的，长期投资的客户有一部分。还有一部分是我们这种普通工薪阶层，接下来对未来的预期是有两个孩子，要买两个大房子，你说是投资还是投机呢，可能现在也住着，但他看到房价要涨了，今后可能买不起了，就买一套大的先放在那里。还有一些是纯粹刚需被逼的，本来三五年之内没准备买房子的，反正大家还坚定郑州的房价落的可能性不大，还不如早买呢。还有一部分是真刚需，确实正准备买房子，看了半年没下手，一看这形势就赶紧下手吧。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

李涛：我觉得要说投资客的话，应该是全民投资，可以说是100%。但是从销售部现场反映的数据来讲，应该是非常少的一部分，因为大家现在都看到楼市现在很疯狂，包括四小龙也好，郑州从6月1号地王出来之后，整个市场飞速上涨，大家都想借助这一波去投，但是在你决定去投的那一刻，价格都上去了。大家现在更多的是拿着钱四处去找房子，四处去找投资的地方，很多人问我说，李总，哪的房子便宜，哪个地方可以投啊，现在我整天接这样的电话。所以现在老百姓都有这种投资的愿望，或者投资的能力需求，但是真正到售楼部买房那一波远远没有50%，更多的是刚需，这还是主流，另外一部分是改善型需求，比如龙湖的地王出来以后，大家一算面粉的价格比面包还要贵，就像刚才王老师说的，我现在可能要买房，或者现在想换大房子，这种需求被全部释放，这些人并不是真正地去投资，还是改善、刚需多一点。所以从售楼部或者现场反映的数据，也就是20%左右，这是最真实的市场。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

新浪乐居前一段推了一篇文章是关于解读郑州投资客的，当时文章中列了一些数据，郑州目前投资客占的比例达到50%-60%，网友跟我们互动说，我觉得售楼部很多人都是投资客，投资客的比例比这个比例还要多，那么两位大神有什么看法呢？

郑州新浪乐居 04-27 07:38

王宁：我觉得这个还是从心理上的一个东西，而实际上从我这个外行角度来看，我不觉得它能对市场产生多大的变化。因为我们也看到一些数据，本来2016年应该供多少地，实际完成的量没有那么多，这几个月时间要想把6000亩地拿出来，其实是很困难的。所以可能更多的是对购房者一个安慰或者预期而已，对目前的市场暂时产生不了太大的作用。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

李涛：我觉得目前郑州楼市还是非常疯狂的，包括开发商拿地也是非常疯狂的，特别是前几天有个“郑九条”，包括老百姓、专家和业内人士都在解读，其中有一条大家非常关心，就是不限购，也不限贷，就是限地王，所以这个政策出来以后，作为开发商也在思考，下一步拿地怎么拿，包括发展方向怎么走，现在整个市场都在关注，这一点也充分说明目前开发商拿地的热情还是只升不减，因为大家相信市场，相信市场这种后续的发展潜力。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

大家好，欢迎收看新浪乐居《盟主汇》之特别栏目《金九银十大辩论》，我是主播步步。我们这一期主要是讨论疯狂的楼市下，投资客是何去何从，我们知道在中秋节来临前夕，阳光城疯狂举牌，拿到了经开区106亩的综合用地，随后“郑九条”就出来了，不管是限地价还是限房价，它都起到了一定的作用。那么它会真正对郑州一片飘红的楼市起到什么样的作用，而且真正的金九银十还会到来吗？郑州的投资客以及购房者到底还何去何从？我们本周邀请到了星联置地集团副总经理李涛和FM931郑州经济广播《王宁说房》主播、资深媒体人王宁老师，一起跟大家讨论一下投资客的何去何从，先给大家打个招呼吧。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

各位网友上午好，欢迎来到乐居live直播间！
今天9点50分郑州新浪乐居《盟主汇》特别策划"金九银十楼市大辩论"，第一期邀请到河南星联置地集团副总经理李涛、资深媒体人、《王宁说房》栏目主播王宁。共同解析"疯狂楼市下的投资客，何去何从？"如若您有关于买房、投资、政策方面的问题，可以随时在直播间进行留言，两位大神将会在线为其解答分享其观点！
据克而瑞1-7月郑州消费者购房报告，郑州外籍购房者比例甚至高达了82%，截止8月底，这一比例再次上涨至85%，达到有数据可查的6年来最高。其中郑州户籍的购房者仅占18%，省内其他区域的购房者占69%，外省占13%。但值得注意的是，一半以上的省内其他区域购房者，属于郑州常住人口。外来投资客中，占比最大的仍是省内其他区域的投资客。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

本以为以自己在上海的收入，在郑州买房是一件很轻松的事情，殊不知回头一看，郑州的房价市场早已变了天：千人抢房；日光盘、时光盘、开盘即清盘屡见不鲜；四环以内基本没有均价低于1万的房子，普通的90平方米2房基本也基本达到总价140万左右。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

郑州与合肥的房价对比！

郑州新浪乐居 04-27 07:38

不管合理值的高低，作为一个不断被房地产市场夸大的名词，“投资客”的一举一动已经在牵扯着郑州购房者的敏锐神经。有人说，投资客和刚需客们一同加入抢房大军，让刚需客买房历程更加艰辛。但事实上，如蝗虫过境般的炒房团，同样正在让郑州的开发商们陷入煎熬。
“郑州人口基数很大，一旦推盘量不能满足，便会从单纯的交易纠纷变成社会民怨。”一位有苦难言的开发商曾表示。在开盘即清的当下市场，曾有开发商减少计划推盘量，遭到购房者白条幅堵门，深夜9点重返售楼处请求加推房源。
“我们知道一个楼盘投资客多了会不好，但开发商无权去限制购房者买房”，李叔炎表示。持有同样的观点还有孙凯。于是，面对投资客比例的攀升，相较杭州、南京的捂盘惜售，郑州却出现了接连数周、十余个楼盘、数千套的宏大推盘量。

但推多少、如何推、如何定价、如何沉淀客户，已经让许多地产老炮十分头疼。他们清楚：投资客对于购房者来说是坏事，但从城市和市场层面来看，投资客犹如沙丁鱼中的鲶鱼，对于城市发展、城市经济、城市活力是件好事。但投资客一旦大批量出手，势必挤压刚需客户，引起不满；投资客的私下加价、转手更名，更是对销售秩序的扰乱；对于强调品质的改善、高端住宅，投资客的浸入，亦是增加了居住环境的不稳定因素。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

来自某地产媒体的调查报告中显示，2014年底，郑州买房客户目的投资者比例约11%。而2016年的投资客比例，乐居编辑综合克而瑞大数据、业内大咖采访，以及近期各大开盘项目的走访统计，保守得出数据：一手房市场中的投资客比例约在20%-30%。
以郑州商业年度成交50-60万方、办公成交100万方计算，按50%的投资比累计约70万方，占全年商品房总销售面积1000万方的7%左右；住宅方面，粗略估算180平米以上和60平米以下房源均为投资产品，1-8月份成交占比分别为3%和9%，累计得12%。剩余中间面积段占比88%，按2成按投资计算，累计为17.6%。故以理想状态计算，郑州商品房投资占比20%（7+12%）为正常值；以住宅产品计算，30%以内都属合理值（12%+17.6%）。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

曾有报道称，如果一个城市的楼市，聚集了大量投资客，地方政府就应该出台限贷政策，以金融手段挤压。作为商品的房产，本身具备投资属性，不可能没有投资客，但投资客超过20%，说明楼市不是正常的去化，而是新华社报道的“库存搬家”。报道指出，南京、合肥正是充斥着高达20%以上的投资客，引发限贷大招。
同时，投资需求的抬头也让二线房价一路绝尘。当一个城市中的投资客超过25％时，房价就容易松动。一旦市场不好，这些投资客就会抛盘，并引发连锁反应。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

今年4月份统计局的数据显示，新建住宅价格增幅前十位仅上海、北京两个上榜，其余的全被涨势迅猛的二线城市所占领，合肥、厦门、南京涨幅最为突出。而到了7月份，在新建商品住宅环比涨幅排名中，合肥、南京、无锡、杭州的涨幅均大幅领先于上海。最新公布的8月数据，郑州涨幅激进，超过上海0.4个百分点，成为全国榜首。无锡、合肥、福州、南京紧随上海之后。

郑州新浪乐居 04-27 07:38

据克而瑞1-7月郑州消费者购房报告，郑州外籍购房者比例甚至高达了82%，截止8月底，这一比例再次上涨至85%，达到有数据可查的6年来最高。其中郑州户籍的购房者仅占18%，省内其他区域的购房者占69%，外省占13%。但值得注意的是，一半以上的省内其他区域购房者，属于郑州常住人口。外来投资客中，占比最大的仍是省内其他区域的投资客。