直播：杨红旭称合肥今年跟进限购

奥利奥小姐 04-19 03:17

因为时间关系，现场的沙龙环节宣布结束。本次的活动也正式结束。

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有记者提问：对于环合肥的特色小镇、趋势怎么看？

李会长：开会前还和杨院长讨论了，我之前也去浙江看了几个特色小镇。在企业转型的时候都会提到特色小镇，合肥现在也有几个。我们也能看到开发企业确实在转型，在为未来探路。如果没有什么特色的地方，就是圈地、卖房。合肥的房企要是做特色小镇可以多去学习，做到名副其实。

方轶群：从两方面说，第一是有没有客户需求。我们也去考察了环巢湖的，我们集团也在布局。第二是特色小镇不能以圈地为目的，而是真正符合当地人文文化，当地需求，做成一个宜居的产品。特色小镇也不是一般的开发商能做好，需要大量的调研，时间去做好前期准备。

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现场的几位嘉宾访谈到现在结束。现在进入现场提问环节。

有媒体提问：这一波的限购限贷政策，会持续多久？购房者要怎么选择？合肥限购升级的可能性多大？

李会长：持续多久我也不清楚，但这是一个短期的措施，肯定不会很长，因为这不符合市场发展规律。至于会不会升级限购政策，我想要看市场表现。如果保持目前发展的平稳状态，我觉得不会；但如果变化很激烈，加码是肯定的。

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郭红兵：目前很多人对于调控很担心，李会长能否谈下对于调控的看法，以及调控后的市场。

李慧秋：这次的调控不止是对房地产，是对国家经济的支持。最近两年房价增长的过快，从国家经济平稳增长、社会稳定，实施了一些调控，这是调控的背景。对于调控，大家最敏感的就是房价。长期发展看，合肥的房地产市场是非常好的，但这次调控对合肥的影响也是巨大的。可以看下一季度统计局发布的一些数据，合肥房地产的投资下降了4%，同时其他的数据都处于下降状态，同比偏冷。一季度合肥居住的房价同比增长了55.6%，相当可怕。现在已经备案的数据里面，有1380万㎡的库存，住宅是400万㎡左右，这还不包括潜在的。市场存在去库存、调控并举的情况。

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郭红兵：李长俊总对于合肥房价怎么看？

易居企业集团安徽区域总经理李长俊总：房价现在是个敏感的话题，我说说我的经历。每次调控的时候都是买房的机会，高位盘整的时间会比较长，差不多2年时间。合肥房价下跌的可能性为0。但热点区域的二手房估计顶不住（政务、滨湖），会有一定的回调，新房一定高位盘整。

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郭红兵：似乎杨红旭老师每次都滨湖都颇有微辞，你对滨湖怎么看的

联投杜总：滨湖我是觉得从数据上看起来不是很好，但滨湖目前还是一步一步走过来了，教育资源、文化资源等等。尤其是去年，得到了全省人民的肯定。现在合肥的GDP是6000多个亿，滨湖未来肯定很好，我相信没什么问题。

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郭红兵：这几年旭辉取得了不凡的业绩。旭辉给我的印象很深，在合肥一直做的是中高端项目。这次调控，市场发生了很大变化。想请教下方总，在目前政策趋紧的情况下，高价土地的去向如何？

旭辉集团合肥事业部总经理方轶群：在地价高的前提下，我们要分析下。合肥的盘子震荡已经来临，如果供地量加大，下跌10%-15%是很有可能的。我们考虑的是亮点，做好产品、做好服务、做好定位。企业在分化，城市在分化，板块也在分化，合肥那么多的高价地他的情况是不一样的，不同产品面对不同的售价。在目前形式下，我建议如果是大项目，我们以现金流为主，通过后面的市场来匹配。合肥中长期一定是看好的，我在合肥也有7年时间。如果是小项目，可以分析下企业，是要现金流还是要利润。拿地是房地产最关键的一环，再加上优质的服务，这才是一个优秀的企业。

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郭红兵：本土房企在新形势下如何面对挑战和机遇？

程宏：这轮调控周期很长，中小房企的地域性是一个重要问题，这轮调控的淘汰已经进入了尾声，并购的机会已经差不多结束了。

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现在进入沙龙环节，我们邀请相关嘉宾上场，他们是：安徽省房地产商会会长、恒泰集团董事长程宏，旭辉集团合肥事业部总经理方轶群，联投集团华东区域总经理杜嘉伟，易居企业集团安徽区域总经理李长俊，合肥市房地产协会会长李慧秋。同时也邀请此次沙龙的主持人——安徽清源房地产院长郭红兵。

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现在进行商会媒体专业委员会成立暨揭牌仪式，邀请了包括合肥新浪乐居在内的多家媒体、单位代表上台，作为媒体专业委员会的强大阵容，有30多家媒体。

同时邀请安徽房地产商会会长、恒泰集团董事长程宏先生向媒体委员会第一任主任——易居营销集团安徽区域总经理李长俊，进行授牌。

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现在进行安徽省房地产商会与克而瑞集团签约战略协议。安徽省房地产商会会长、恒泰集团董事长程宏与易居营销安徽区域总经理李长俊现场签约。

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王新科：对于一个城市的战略等，短暂的盘整不可怕。合肥未来的站位、趋势不用担心：盘整动荡不可怕，更重要的是不忘初心。

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王新科：限购之后合肥成交量出现显著下滑，整个城市出现扩散式发展。目前合肥的库存水平还是处于一个相对低的水平，主城区的去化情况也相对低。

目前合肥很多区域的地价和房价相比，部分板块的压力非常大。

综合上述来说，合肥房地产市场现状还处于一个合理现象，同时城市基本面较好，风险相对可控。

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王新科：合肥常住人口2010年到2016年共增长217万人，人口主要吸附区域集中在安徽省地级市及长三角外溢人口。合肥经济实力余安徽省其他地级市差额较大，虹吸效应拉动下未来其人口吸附能力将进一步加强。合肥其优越的地理区位及高铁格局拉动下，将超高对接长三角经济圈产业转移，迎来产业加速增长期。

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王新科：如今高铁的密度对于一个城市也相当重要，和高铁格局相挂钩。

我们可以看到碧桂园2015年到2017年之间在全国拿地的布局，和高铁的格局几乎一致。所以这也印证了我们前面的观点——城市发展。

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王新科：2013到2016年，三四线城市成交量相当高。1－3月份三四线高增长是由政府指导银行在这些区域加杠杆带来的。

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王新科：

一线城市房价高速增长，对周边城市溢出效应明显。

但房价高企区域，也是房价收入比矛盾突出区域。

资源配置的不均衡导致了人口分布的极度不均衡。

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王新科:房地产高增长时代下，大型房企通过并购加速获取资源，中小型房企则加速转型，房地产开发企业分化进一步加剧.

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王新科作《新一轮市场趋势下合肥的定位和发展》报告。

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杨红旭答记者问：

乐居记者：早在去年夏天，您就预警合肥楼市，之后您也多次看空合肥的投资机会。包括之后您也对合肥滨湖新区发表过投资不看好的看法，但遭到多方的质疑，尤其是在微博上面。

这次是您自去年合肥限购后应该是第4次来到合肥，如今您对于合肥的滨湖新区仍是之前的看法吗？对于合肥你还会继续保持红色预警吗？合肥这一波的行情您认为会持续多久？

杨红旭：

合肥这波涨幅太猛了，我们估算了大概有五成到六成的人来合肥投资炒房，会形成短期泡沫。在过去几个月合肥市场趋稳，但依然存在热点。

合肥3月70城房价出现上浮，是一个小现象，和春节期间销售有关系；到4月份应该会有回落。

滨湖区离市区有点远，前期出让的土地比较多，未来上市的房源多。

作为一个新的开发区域，一般需要15年左右发展，现在仍然有很多老百姓不认可滨湖。同时滨湖和市区中间有一大块地间隔，不是和市区无缝对接。

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杨红旭：

合肥这波房价涨幅过高，透支较多。全国省会房价均值比较重，合肥均价14521元/㎡，估值较高。但从合肥整体房价投资来看，对合肥中长期看好，基本面扎实；房企们对于合肥不要过于乐观，但也不要过于悲观.

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杨红旭：

人口红利是房地产业发展的坚实基础：2010年常住人口超过800万的大城市有14个，超过1000万的有7个！

合肥人口增速排名第五；合肥GDP增速排名第三。

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杨红旭：

房地产短周期预测

2012三部曲：探底、筑底、反弹

2013一条线：振荡上行、有惊无险

2014退烧年：高位振荡，逐步降温

2015见底年：探明底部，调头向上

2016回暖年：政策风暖，市场向上

2017 转向年：秋风来袭，初冬叩门

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杨红旭：

短周期见顶下行

热点城市政策打压，但三四线去库存

货币政策中性趋紧，但不会快速收紧

热点城市透支体力，有内在调整需求

房地产短周期：历年调控与房价变化

合肥可能出台一些政策：很有可能会“新房拿地两年之内禁止销售”。

今年下半年出现1、2线城市明显降温，3线城市会持续到第四季度，2018年的楼市整体态势便是降温！合肥正处于楼市繁荣期的末端。

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杨红旭：

中周期区域分化

一线、强二线、大都市周边本轮房价大涨，仍呈短周期运行特征。弱二线与三四线仍向上动能，中周期特征显现。房地产板块轮动现象。

全国去库存进入第二季，全国商品房分物业现房存销比走势，住宅去库存效果明显，从2017年开始全国的商办去库存将成为主旋律。

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杨红旭：

中国经济极具支撑力，不会出现日本版的房地产大泡沫！

城镇化率在70%之前都不回出现房地产大泡沫，而中国的城镇化率在去年才只是56%。

据预测：中国的城镇化率将于2032年左右见顶。2025年以前中国房地产市场不会出现大萎缩。

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杨红旭：

中国经济告别高增长

改革开放前，实际GDP年均增速6.5%；

改革开放后 实际GDP年均增速10%；

预测未来实际GDP年均增速6%-7%。

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杨红旭：

2017年全国土地购置面积将同比增长5.0%。

2017年房地产开发企业新开工面积将同比增长3.0%

2017年全国商品房销售面积将下降5.0%

2017年全国商品房销售均价整体呈现整体稳定的状态，真正的泡沫也只是出现过两次区域性泡沫。

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杨红旭：

中国楼市的新特征：

1.长周期减速；

2.中周期分化；

3.短周期见顶。

说到短周期见底。

房企1、2线城市拿地溢价率太大，拿地成本过大，而三线城市拿地风险过大。这是一种中周期与短周期相互的状态反映。

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杨红旭：

中国楼市部分城市产能过剩，其实也就是去库存的过程。

中国楼市中期是变化最快的过程，中国楼市长周期减速，部分指标一直下滑，GDP增速收改，从10%降到6.9%，产生市场分化。从万达的轻资产转型到绿地相关城市的库存压力过大。

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杨红旭：

中国经济的新特征：

三期叠加：

1.增长速度换挡期

2.结构调整阵痛期

3.前期刺激政策消化期

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易居中国房地产研究院副院长：杨红旭上台致辞分享。

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开幕致辞：安徽省房地产商会会长进行致辞。

希望大家进入房地产商会大家庭，为安徽房地产事业做出贡献。

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与会嘉宾：

易居中国房地产研究院副院长：杨红旭

克而瑞华东区域总经理：王新科

合肥市房地产协会副会长兼秘书长李慧秋

安徽省清源房地产研究院院长郭红兵

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与会领导：

地产沙龙互动嘉宾，商会会长，恒泰集团董事长程宏

副会长、旭辉集团合肥事业部总经理方轶群

副会长、联投地产华东区域总经理杜嘉伟

副会长、易居中国安徽区域公司总经理李长俊

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现场报告会正式开始：

开幕致辞：安徽省房地产商会秘书长张东进行致辞。

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签到现场：

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今天与会的嘉宾阵容不可谓不强大！

安徽省房地产商会媒体专业委员会成员名单：

安徽省房地产商会会员名录：

易居企业集团安徽区域各大机构介绍：

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乐居直播中：2017年安徽省春季房地产形式报告会即将隆重举行！

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直播背景：

2017年两会已落下帷幕，房地产依然是会上的焦点问题。回顾2016年从上半年的市场光热到下半年的“史上最严调控”，目前全国超40城先后出台相关的调控政策，“认房又认贷”已经成为更多城市调控的新趋势，回归合肥，大范围限购能否阻止疯狂上涨的房价？未来合肥楼市又将如何发展？

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2017安徽省春季房地产形势报告会即将隆重召开！