合肥主城板块新势力价值研讨会

奥利奥小姐 04-23 15:39

此次直播到此结束，感谢今天到来的各位领导和各位嘉宾，我们仍然在继续的努力~

奥利奥小姐 04-23 15:39

合肥晚报任自灵、乐居合肥公司徐丹总、易居克而瑞王新科王总，共同启动—《一城之词·定义合肥——合肥主城板块新势力价值研讨》，在整个十月，我们将会走进主城潜力板块，共同观察城区发展现状，判定城区的发展的前景，我们要诚挚的邀请在座的各位嘉宾一起为我们的城市发声，为板发声，为合肥，合乐而为！

奥利奥小姐 04-23 15:39

合肥晚报、乐居作为媒体力量愿为城市发声，克而瑞作为权威信息数据服务机构，用专业判定区域格局，对于三方对于我们各责任和义务为城市发展发力，在我们前期的直播中，我们晚报的黄江老师说，城市的副中心在面临解构，解构之后的重组是多中心的呈现，才是大城市发展的趋势。

有一种相逢，叫慕名而来，有一种江湖，叫相见为晚，有一种牵手，叫合乐而为。

奥利奥小姐 04-23 15:39

  908安徽交通广播主持人大城在《合肥主城板块新势力研讨论坛》中发言：  

  908安徽交通广播主持人大城：作为压轴感觉压力好大。很感谢乐居给这个机会，刚才听了凌老师的观点，我的观点也差不多，国家这么多广货币M2，没有这么长的时间哪能稀释掉。

  第二方面关于限购，当然在着三年冰封期，我们这里有很多专业的人员，现在可能是考验我们技术含量的时候了，之前置业顾问不需要说很多话，不需要太多的技术含量。可能对我们以后的过程当中，营销人员的技术含量需要更多，对于我们媒体人来说，我们需要把服务做好，需要有更高的执行力，让甲方取得更高的成绩。

  还有刚才邱总说的，未来可能有15%左右的波动，我在每天的节目当中，包括我们乐居在网站上不断的释放，我们很难卖在高点和买在低点，出手是很必要的，这是我一直在释放的信息，不能被这个市场纷扰的信息所侵扰。

  板块这一块，从我入行到现在7年时间，最早有新华、万科、宋都等等板块，到现在板块划分得非常详细，有48个板块，现在合肥板块划分多以湖、山居多，这是一个形势上的变化。接下来在限购的时间当中，每一个产品需要有自己故事和自己产品的重要特性，就是板块它也需要学会说自己的故事才能吸引到买房者。如果每个板块不会说自己的套路、不会说自己的故事，可能在以后的竞争过程当中，在限购的过程当中，在刚需购买房，在投资者心态左右摇摆的过程当中，想要取得一块自己的蛋糕，可能就会非常难了。

  刚才我们张总也说了一个问题，市场库存量的问题，我们在2010年左右的时候，我们市场当中小户型走的非常快，大户型走的非常慢。人家一般找关系都不买小房子，现在市场上有一个微妙的变化，老百姓的需求有一个变化，我们的户型也在改变，以前可能种一些简单的草就叫绿化，可能现在我们要种很多名贵的树种。

  在未来的很多年，可能2-3年之内要在限购的乌云之下生活，无论是从我的角度说，还是从甲方的角度来说，都需要有一定的真本事，一定得用心，如果不用心的话，对于我们来说可能就比较艰难，暂时先说这么多，非常感谢。

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  安徽苏宁运营总监郑辉在《合肥主城板块新势力研讨论坛》中发言：

  听了克而瑞对我们合肥板块的研究和分析，应该说克而瑞是中国最大的房地产信息综合服务商，从整个分析研究的报告来看，我今天受益匪浅，学习到了很多关于商业和地产方面的、分析方面的一些模型。今天讲两块内容，可能大家对苏宁的理解，以前是卖电器的，目前来讲，我们苏宁是线上线下沟通融合的平台。我们线上有苏宁易购，是全国第三大的点上平台，线下我们有苏宁的实体店。目前来讲，我们是线上线下融合的，在中国具有领先地位的平台。

  从另外一个角度来讲，我们苏宁目前零售的模块，或者我们进入模块有很大的改变。目前有五大模块：一方面我们是在商业，另外一个方面是在地。大家在一些二三线城市看到苏宁的一些广场，在合肥我们也想在合肥做苏宁的广场，目前在安徽，我们在合肥会有几个苏宁广场的开业，一个就是我们芜湖苏宁广场，另外一个就是我们滁州的苏宁广场，第三个是我们宿州的苏宁广场。滁州的广场我们在今年就可以开业，宿州我们今年也会有启动仪式，我们也会拿一些有价值的地做苏宁的商业广场。大家对江苏苏宁俱乐部应该有所了解，前段时间我们收购了意大利的国际（米兰）。大家对苏宁以往的理解就是卖电器零售的，今天我跟大家做一个分享。

  第二个讲一下我们苏宁门店布局的情况，目前我们总共的门店是1600家左右的门店，再加上直营店大概是2000家。目前我们我们总共的门店是有3000多家，在一、二线和主流城市，我们的商圈有我们的布局，我们合肥有13家的门店，我们在传统的商圈都有相应的门店，比如说我们最传统的门店是在淮河路的门店，我们有最大规模的门店。我们在东城宝业广场有我们的门店。对于刚才很多领导讲的板块布局，对苏宁来讲，我们目前门店的布局会有几个方向：

  第一个方向，我们城市的核心商圈和区域的核心商圈，这个布局我们基本上已经结束了。

  第二个方向，我们的板块就是各位所讲的，板块核心的商圈，比如说我们已经布局的板块商圈，我们目前对后期板块的布局推进来讲，一方面主要是这个板块的中心具备我们苏宁开设的条件，我们都会进行相应的布局。对于布局我们有两种开设，第一种就是我们O2O融合的店面，那这个门店就是我们线上线下一期的体验店，你可以享受线上线下购物的乐趣。第二种，我们针对大型社区我们会有直营店，我们会非常方便社区居民。我们对后期，刚才各位房产朋友讲的板块中心，我相信在未来的板块中心你们是一定能够看到苏宁易购板块的落地，希望我们在合肥有相应的合作。

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  金大地集团合肥公司营销总监余郁：在《合肥主城板块新势力研讨论坛》中发言：

  首先感谢乐居组织这样一场活动，我们公司作为本土的一家开发企业，在合肥也是蜀山、滨湖、北城都有项目相继开发，刚开始看到克而瑞，我们合肥有48个板块，觉得这样很好，对我们后期研究市场，对我们区域内的市场以及客户的判断应该是有一个很好的支撑，当然这要解决一个动态变化的问题，我们陆续会走出安徽省，去到其他城市，这样我们会很快的熟悉一个城市。

  今天的主题是中心，我们对于合肥的各个板块也有一些介入，从个人来讲，城市发展到一定程度，不能局限于某一个中心，合肥现在是基本上已经是多核城市，48个板块每个板块都有自己各自的特色，说句玩笑话，到底什么是中心？

  其实世上本没有中心，关注的人多了也便有了中心，当然这个中心应该分两部分，一个是主动中心和被动的中心，我们说到政府的行政区划，行政分片，主动的城市中心应该是片区，有众多的资源支撑，吸引了更多人的关注，这个区域自然而然会成为中心，合肥的发展是多核的，可能会出现多个重心。

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  保利地产安徽公司营销部经理周元平在《合肥主城板块新势力研讨论坛》中发言：

  今天过来听这个报告，首先感触还是很深的，我自己在10年前刚毕业的时候就开始在上一个服务企业做城市板块的一些分析和研究，今天看到克而瑞这边，这么详实的系统，解决了一直困扰着我们的问题，包括量化、更新、取数一系列问题，当时我们觉得这是庞大的一个工程，做出来之后，它运用起来，我相信对于我们帮助还是比较大的，包括我们拿地、销售都会起到比较大的帮助。

  对于我们来说，刚才提的这个问题，现在主要是“地少狼多”，大家都在抢，所以对于我们来说，我相信对于很多开发企业来说都是一样的，只有不能拿的地，没有不能拿的价值，每一个板块，每一个开发商有那么多项目，他自然有他的价值。有时候觉得拿地就跟找对象很类似，有时候你觉得特别想拿未必能拿得到，有时候不轻易间回眸觉得是他。

  第六个问题是下一个板块会在哪里？我感觉合肥未来的数据会很快的发生变化，整个合肥的发展主要是因为这几年交通的严重，地铁、高架、大的交通的变化，还有一些老的城区的城市面貌的更新改善，城市的格局不断的破开，重新洗牌，而且速度非常快，可能新的板块会不断的产生。

  现在大家比较认可的板块，未来未必有多少，比如说政务区，它已经没有地了，对于开发企业来说没有任何意义，对于滨湖，未来的潜力还是比较大的。对于后面板块的发展，王总已经给出了答案，对于高铁的发展，还有其他的大的开发商，相对比较集中的地方，其实在市场上已经逐步的在形成，不管怎么说，从这次会议来看，还是要感谢主办方，我们现在已经是克而瑞的用户，以后的合作是不是可以更深入一些。

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  奥青城营销总监杜磊在《合肥主城板块新势力研讨论坛》中发言：  

  奥青城营销总监杜磊：感谢合肥乐居组织这样的一场活动。

  今天大家谈的比较多的是板块，第二个是限购，大家谈的比较严重，（奥青城）是来自北城的项目，今天既然来了就代表北城，我说一下整个北城，前几年刚成立北城区域的时候，我2007年做了一个北二环的项目，朋友打了一个电话，说怎么了，我说感觉到了农村了。经过这几年的发展，我觉得北城区各个配套，包括区域板块的利好也比较多，包括最近马上公布的（阜阳北路高架）、蒙城北路，整个北城区域的利好比较多，去年整个库存在13个亿左右。

  合肥市整个区域板块来说，第一个，政策性比较重要，政府导向比较重要。第二个，合肥市前面的数据，从去年10月份左右，整个市场恩非常火爆，包括外溢客户，外溢到四县一市这个区域，合肥市这么火，包括下面的城市六安等等这些城市都非常火爆，没有绝对的中心。如果在北城，像世纪金源都是比较好的发展趋势，以后可能是一个发展中心，以后的趋势肯定是多区域、多板块、多中心的发展趋势。

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  联投安徽控股有限公司营销总监余涌泉在《合肥主城板块新势力研讨论坛》中发言：  

  首先感谢乐居组织了这样一场会，刚才几位大咖聊得挺多，本来来之前我想说两句，但是发现前面都讲完了。

  今天我们讲的是板块，个人感觉大的板块还是跟政府规划有着很大的关系，对于我们开发企业来讲，我们个人感觉是板块中心的一些搬运工，为什么这么讲？

  因为板块的形成或者是中心的形成，有教育的、有企业方面的因素，开发企业在小板块当中做一些添砖加瓦的事，我现在做的是文化项目，在滨湖区域这块也是给滨湖添砖加瓦的，凌总也都是给某些大的城市中心做添砖加瓦的事，我认为添砖加瓦的事也是由不同的部分去组成的，更多的时候我个人感觉中心形成以后，后期更多的商业板块，更多的还是以后期的运营为主的。

奥利奥小姐 04-23 15:39

  文一房地产集团副总裁邱胜华在《合肥主城板块新势力研讨论坛》中发言：  

  从内心里非常感谢主办方，特别是乐居、克而瑞，包括合肥晚报，当下可能像是在风口上，我们现在能举办这样一个活动，说实话，这几天我看了报表，这几天在收集数据，看每个板块的走势。

  这次可能让我们营销人员回到基础的层面，合肥的板块我个人认为是混合型的板块，这个板块限购的时候会提供一种机会，改善性板块区域外延，同时也是改善型区域，这两天看到上海的板块，黄浦的板块当时价格非常高，这几年涨得非常慢，我们看到上海闸北区涨得非常快。

  我个人认为合肥现在板块，第一板块可能是合肥滨湖，我觉得滨湖的潜力更强。整个合肥市上半年的市场，对城市的凝聚力，对城市经济的贡献还是巨大的，可能后期会有变化。第三个板块我觉得是经开、瑶海，板块三可能是新站区，包括包河区。其他板块我们认为可能性是板块四，城市规划的时候我们也会根据这个，我们在不断地拿地当中也会有不断的判断，我们目前当下，至少我们是很需要的。

  我这几天一直在跟各方要各种资料，楼盘的资料，我们也在画一些图，我们作为房地产营销这块肯定要做规划，凌老师刚才讲的一些东西，我们回去要消化一下，我们自己认为这一轮半年之内应该是不会动了。我们开发企业，自己感觉限购别慌，我觉得老百姓买房，每个人做自己的分析，如果是刚需，你肯定要买，回调也会在15%左右振荡，你能不能抓住这个时机？15%会不会出现？我觉得是这样的一种因素，以前会参照我们拿地因素、会参照周边楼盘因素，现在只参照一点，就是你你同区域、同档次的产品，这样会把价格定死，我相信会有一批项目会放开。我为什么说半年？最终政府肯定是还政府于市场，这个肯定不是一个强性的，这个仅是我个人观点。

  我看了一下我们的财政收入，合肥市每年的2100万，如果今年地产按政府的计划，假设土地有一定的下降，或者是按今年上半年前三个季度的价格，还有十几万套房子，产生的这种交易税，包括各种各样的费，全国16个城市，绝大多数城市是这样的，更多的是从政治层次需求来考虑。在这两个数据没有办法支撑的时候，而且如果我们没有更好的对经济的投资趋向，对我们在合肥，我们上一轮热卖的时候很典型，可能性很不看好的楼盘很热销，因为大家没有投资趋向，包括我们企业没有大的减负，房地产在我们国家目前是最好的板块投资，合肥正因为它限购，两年前我们讲合肥是全国最健康的城市之一，现在依然这么讲。

  今年看南京的数据，合肥市这次对土地采取了不同的措施和政策调控，我们作为本土企业非常欢迎的，调到什么样，南京可能是我们今天需要研究的，一是库存量、二是前期成本的问题，我们同行业说市场决定这方面的因素，我想每个公司板块不一样，合肥市有这么多板块分析了以后，我们本土开发商可能会分析的更加透彻，对外来开发商是很好的。

  我们在武汉判断的是非常的准，在当下我们坚持自己的判断是没错的。前段时间说合肥市出现了很多“零成交”，这个是不可能的事情，媒体评论有些盘子怎么怎么样，有些评论说成交量为（零），我想大家忽略了一个因素，最近在政府高压的情况下，是有控制性的备案的，特别是高端盘，每天数据都是要汇报的，大家有这种需求的，我想这个不是真实的事，大家坚持自己的判断。非常感谢。

奥利奥小姐 04-23 15:39

卓誉地产合肥区域营销中心总经理袁达成：

感谢各位，我比徐总来的时间短一些，我才来两年，其他城市的概念可能也能分享两句，就我自己接触的，单纯的板块中心有什么、有什么标杆？

在中国城市规划里面，市政府规划的程度去掉，我分享一个简单的例子，好像在香港，一些城市如果一个大型的社区，规划的比较好的话，一个社区中心会把停车场、菜市场规划到一个中心，到我们这边很多都是交给了不同的开发商，开发商自己去开发的时候，可能各种产品都会呈现。

比如说政务区，是我们的位置中心一点，还是凯旋区的位置中心一点，很难说得出来，很难说出来里面哪个是真正的龙头外标，更多的是看项目的品牌、吸纳的关注度有多大。至于大城市来说，板块中心的效应更多的是看它的辐射力。合肥有48个板块，48个板块有48个中心，我真的没有办法去判断，这是我的一些看法和分析。

奥利奥小姐 04-23 15:39

易居企业集团安徽区域总经理李长俊：

其实板块，因为我是老合肥人，主要是一开始跟行政区域划分有关系，行政区域一划分就面临着学区的问题，跟这些有关系。

近几年发展的变化，当时合肥是四大区，后来又变成了九大区，后来随着城市的发展，发现了有这几种情况：

一是依托一个产业带动一个区域，二是依托资源带动一个区域。随着城市不断的发展，加上产业配套资源，逐步就发现一个问题，原来政府老的行政区域划分，对这个留下的烙印就是划分的问题。

举个例子，原来瑶海区是东贫西富，别人感觉瑶海区肯定没有豪宅，以后大家说瑶海区有别墅的话，大家肯定不愿意瑶海区买，大家第一感觉到蜀山区、政务区看一看，为什么？

当时划分行政区的时候，大家会看这个区域有什么好的学校、有什么好的资源。后来发展，大家的观念有一些变化了，即使在瑶海区也有好的资源、有好的地段，也能塑造好的豪宅。所以现在很多地产商、很多项目都会借势一些好的板块、好的区域来推动他项目的价值点，比如说政务区好，比如说繁华大道也可以办一个泛政务区，经开区一开始也是泛政务区，为什么这样说呢？

大家是希望帮着这个区域，希望它的项目价值多提升一点，能够给客户一些直观的价值印象，因为这个原因逐步逐步就变成各种各样的区。还有一些资源性的，比如说高新区，它的面积很大，有一些产业边上有一些社区，大家以一些特定的资源来划定区域。大家一听到王咀湖，大家一听有资源，就有吸引力。所以无论是从我们开发企业来讲，还是从销售角度来讲，还是从客户层次细分角度来讲，现有的九个区域不是说不好。

在地产这一块，我们希望为了人均的品质再细分一下，这样未来对我们开发企业最直观的，判断一个项目地块的价值，对我们后期营销这一块，对我们客户群的锁定都有一定的参考意义，更简单了。

我们今天特别明显，比如说，新站区，一开始说新站区楼价破万的时候，开发商说这么贵啊，一开始不就卖五六千块吗，就是这个印象。但是新站区也分几个板块，蚌埠板块、职教城板块、少荃湖板块等等，如果你告诉他新蚌埠路也作为新站，他想想，原来是这样的，那就不贵了。所以对于我们开发企业来说，对于整个区域不太了解的时候，我们细分一下，可能对他后期土地的判断更有一定的参考作用。

当然我觉得我们新科后面会有更多的研究，因为克而瑞今年围绕以大数据为背景研究了很多板块，包括现在一些客户的研究，举个例子，我们今天可以锁定3公里或者5公里，他三天的生活轨迹是什么，我们都很清楚，我们有这样一套研究系统。这样的话，对我们锁定客户、精准投放又更直接了。三天之内生活轨迹是什么，早上几点钟到现场、几点钟走，晚上逗留多长时间？如果他晚上逗留8个小时他可能就住在这个地方，这样的话，对我们后期的精准营销更有帮助、更科学，不会盲目的投放。

还有一块，我们现在有个成交分析，我们现在发现一个问题，我们现在很多数据的分析，包括媒体、专业机构，基本上数据都是参照家园网的数据，那这个数据到底是对我客户分析帮助有多大，其实都是个未知数。我们会对每一个月、每一个季度、每半年度的，我们会对所有的九区四县作分析，随时发现这个区域户型的情况，随时开发出一个参考数据，对你定规划的时候有一个很好的帮助，我们做的是宏观数据，现在我们还要做一个成交的数据分析，这样对我们开发商会有一个更好的帮助，对我下个月推售会有一个预测，有一定的帮助作用。

我们也希望在后期，克而瑞也会逐步把服务板块贡献给我们开发企业。

奥利奥小姐 04-23 15:39

经开区建设发展局规划师梅江涛：

关于板块这一块，实际上我是外行，我主要还是从事规划管理。从我自己的角度来说，包括刚才各位领导讲的，对于合肥主城的思考，我来说一下。

总的来说，刚刚推出来的，克而瑞本身有一个这样的东西，应该说是一个创新，合肥市48个板块的划分，当然刚才说了，包括1.0、2.0也在不断的更新，这个事情我觉得还是值得认可的，有一定的意义。关于在房地产这一块，我也不是很懂，这一块可能最终是服务于我们合肥房地产市场，不光是房地产企业的行业。

今天讲的主题就是主城板块新势力的价值。我想讲这个价值方面，包括刚才王总讲的48个区划，我们板块的概念在一般的城市规划里面是没有这个名词的，但是在我们真正地产界当中，或者是我们一般市民概念当中也好，都是有“板块”这个概念，但是好像没有一个专业的角度去研究它。

在城市规划里面对商圈是有研究的，这里面主要是以商业地产带动居住区，如果从政府角度来说，主要是城市的配套，对于开发商来说是土地的经营或者是运营。

从这一点来说，现在我们说城市运营或者经营的建设，原来包括政府、地产商、市民参与的三大板块，以前基本上还是有所剥离的，大部分的人认为城市规划政府行政指令比较多。所谓的造城运动，主要是一些大的板块能拿到手，在那个区域做城市运营。

我们现在就板块的营造来说，我觉得实际上从我们地产这个专业和我们城市规划当中可以找一个结合点，就是城市运营，现在有一些人从这个角度进行研究，因为这个角度基本上是共赢的，研究这个课题的人，他是对政府、对一个城市的中心、一个区域的改变和我们地产商的利益是捆绑在一起的，而且是朝一个方向去努力的。

一个是不同层面、一个是不同专业找到一个结合点的地方。相比较刚才说的，划分48个板块，如果我们从城市规划的角度来说，它肯定有它的一些依据，比如说一般的居住区、学区的划分，刚才有一点我没说，我们以克而瑞划分，首先打破了我们原有行政区的划分，这样的话非常有意义，尤其是我们以前以行政区来划分，很多方面是不科学的，本身城市它是不受行政区的制约的，这一点意义还是非常独特的。

因为城市规划里面有很多方面，包括中小学、马路等等，它有它的服务半径，在做规划的时候也是要画圈的，小学、中学服务多大一个半径，但是它那个在我们一般的规划图上面来说，就是画一个圈圈，大大小小的圈圈，这个圈可能和我们板块之间没有那么强的刚性。这一点来说，如果有可能的话，是不是可以有一个，我们现在这个板块的弹性方面弱一点，我们现在行政划分非常明显，走过了金寨路就从蜀山区到了包河区，板块也是一样，走过了这个板块就到了另外一个板块，这个刚性很强。如果有可能的话，可以做某一个板块，做一个泛某某板块，扩张一点。对于地产的价值，我们现在一般将的还是货币价值，如果没有学区概念的话，可能没有什么区别，我觉得这里面有值得探讨的地方。

另外一方面，针对提出来的一些问题，有一点包括刚才凌老师也说了，现在城市规划的一些理论也在更新，以前城市规划是一张蓝图，叫“终极蓝图”，是某一个区域、或某一个地块最终会做成什么样，有建筑的体量、建筑的形象。现在城市规划理论本身也是受到挑战，它不会是像原来那样的，现在基本上有一个口号，叫从“终极为蓝图到动态规划”。

这里面有我们的一个体系以后可能会容纳进来，它也有一个预测性，刚才王总介绍的，它是通过大数据的模式，对每一个地块，有哪些属性，实际上从城市发展的角度来说，尤其是刚才说的很多问题，城市商圈形成的话，哪些特性可以成为板块的标杆？这个从历史上来说肯定就是一些规划、区位和投资的情况，当然核心还是需求，但是人们的需求是在变化的，除了物质方面的东西，包括互联网方面，物质世界的东西，包括经济、社会、思想、文化、制度都在改变。刚才克而瑞提出来的，能数据化表述出来的东西，可能有一部分还是不能用数据来表达的，是这样的一些情况。

奥利奥小姐 04-23 15:39

合肥学院房地产研究会副所长凌斌：

王总今天做了非常有意思的事，克而瑞的数据分析这一块是值得大家学习的。

对于我们合肥主城区板块的划分意义非凡，我们合肥老大、老二、老小，有小名的称呼。

王总这一次，其实我感觉到就是把我们这个小名给它上升到正规的大名，你究竟是什么板块？你叫什么板块？是从定量上面来做的一个分析，意义非常大。

我觉得不仅仅是有利于我们合肥的开发企业，可能更有利于我们合肥市的城市规划。今天要谈这个事，我觉得最好的还是我们梅老师谈比较好，还有一个，我不知道今天是这个内容，我刚刚看了板块，我不知道克而瑞有这么大的动作，如果我知道的话，我就建议我们（孔明刚）老师来，因为他是我们合肥市141、1331的起草人，我们的孔老师是我们合肥市政府的经济顾问。应该讲，克而瑞的数据分析的意义是非常大的。

第二方面，我想讲一下作用，作用不仅仅是有利于我们开发企业，在政府层面意义上也非常重大。和克而瑞比较而言，我们规划严谨性是非常缺乏的，按道理讲，我们从政府的角度，我们是能够分析透的。但是从“十一五”开始我们是参与单位，“十三五”我们是顾问单位。政府在规划过程中间，我想借助第三方，过去是借助我们合肥学院，如果王总这边不嫌弃的话，今后我们在做规划的时候，麻烦给我们一些智力方面的支持。

最近在做四个规划：亳州市的“十三五”房地产规划、六安市“十三五”房地产规划、铜陵市“十三五”房地产规划，说不好听话，数据找不全，王总这边如果把我们48个板块划分清楚了，我们举一个最简单的例子，我们梅老师主观的那一块，如果我能做一个明确的定量的话，规划的时候是非常方便的，同时我们开发企业能够非常方便的使用这个系统，这是我下面要讲的第三方面。

第三方面，目前形势。刚才王总站在经济的角度谈了一个限购，合肥市打，10分，我赞同，合肥市的限购是比较严的，比广州还严。基于这种考虑，我认为在这种形势下，如何在这种形势下使我们合肥房地产市场平稳、健康的发展，我觉得这个数据也非常的重要，为我们今后的精确营销、精准营销，助力我们48个板块，尤其是动态的研究，不是静态的研究，要不断的更新，从形式上来讲是需要的。

合肥的限购除了“十条”政策，这个政策也是不得不出的政策，刚才也讲了关注度非常高。这次限购对合肥的影响非常大，房地产市场势必要有至少三年的箫条、冷淡、没有机会，这个请大家做好准备。所以如何借助我们克而瑞研究系统，更好的精准营销，更好的精确定位，在目前的形势下非常重要。

第四方面，最好建议这个系统用完以后作为大家的共享，我们《经济学》当中有一个理论，叫作“俱乐部理论”，我们加入这个俱乐部肯定要享受到这个俱乐部的资源，要共享。克而瑞有这个好的系统，我们要有共享的理念，这个理念不是独家的理念，我们合肥最近有不少运动的俱乐部，在座各位也有不少参加的，其实如果单单一个俱乐部，从经济的角度看是最好的，比如它是跑步的、它是游泳的，但其实从俱乐部的理论上来讲，一个混合的俱乐部它的效率是最高的。既然我们开发企业都在合肥，我们在这个地方耕耘，在这个地方有收获，最好能够借助克而瑞这个盘子共享合肥资源，在这个里面只有共享才能共赢，最好能够公开使用。我们看看哪个地方需要，帮助我们克而瑞、王总一起完善，能够更好的服务于我们社会的建设、服务于我们的楼市。

奥利奥小姐 04-23 15:39

克而瑞华东二区总经理王新科：

尊敬的各位领导，首先感谢大家的光临，刚才徐总讲的很对，确实是把我们系统的研究报告在公开的场合来进行解读；

国庆期间很多城市出台了很多政策，导致我们不停地写一些文章，大家对未来的市场有很多的不理解、摸不清，我们跟很多开发商的交流才建立了这样的一系列体系，我们把我们的城市进行精细化的划分，对未来市场的发展进行系统的解读。

我的报告分成两个部分：

第一部分是我们针对整个合肥市场板块发展的原则和方法，以及我们评价的体系，以及最终的结果，我们现在的板块评估有很多的维度和方法。板块的属性不一样，评价的角度不一样，结果也是不一样。

第二部分，我们在这个报告里面讲了对合肥限购的看法，我相信在座的各位应该比我理解得更加深刻，把我们对于合肥这次限购的政策进行解读，希望一些观点能给我们一些启发。

第一块，板块划分的原则：目前我们对合肥主城板块的划分，居于市场不断的划分，我们有一些基本的原则，第一个是我们的市场原则，各个板块跟板块之间市场的维度、发展的程度是不一样，原来我们评价传统行政划分区域，可能每个区域只有七八千，第一部分希望把市场作为划分的重要维度。

第二块，是未来的规划，把规划的原则作为我的导向。

第三块，是我的价值导向，土地价格有很大的区别。

第四个是我的板块认知，我们在很多城市都有这样的认知，同样的马路，客户对它的认知是不一样。

第四、第五、第六是我的培养做的一个划分，任何事情的划分必须有一个标准，我通过什么样的工具来进行划分，划分之后通过什么样的指标去评价体系，我怎么通过指标进行划分呢？原来我们传统意义上评估板块区域的话是通过专家判断，我在合肥做了十年了，所以我认为专家判断法的市场很大，今天在这样的市场行情下面，专家判断法已经有很大的劣势，专家判断也有他的合理之处。

我建立了它的系统，创新应用后台，主要的目的是在地图上面进行区域框架的划分，我们可以把这个区域对应的项目进行汇总，原来我们的研究机构和代理划分，一旦打破区域的话，那么我的处理就非常的难，比如说有三个板块，我这三个板块怎么划分呢？就会有一定的困难，那么现在就可以通过电脑系统来进行处理。

第二我们怎么去匹配？原来我们的方案是把项目坐标来进行匹配，如果这个项目录到系统里面，我们都是根据坐标来的，但是坐标它的颗粒度太大，这个时候我们采用的一个方式就没有按照坐标去匹配，我们做的方法是把原来的项目增加了一个自定义项，今天我们加了一点叫“自定义板块”，这个事情是把原来的2000个项目全部加入进来，基于这个的属于我们把整个合肥划成9区、3县的48个板块，划分的原则事实上就是我们这个原则，我们可以在地图上给各位领导展示，我们也可以在地图上进行清楚的认知。

以上就是我们讲的基本的工具和划分的方法，最终我们所有研究的成果，包括潜力、价格都是可以根据我前面讲的那一套系统，包括数据的处理在整个板块上展现出来。

以上我们做的一些准备工作，准备工作做完之后，我们最主要的是评估，怎么进行评估呢？

进行三四个月时间的研究，或者是整理之后，我们今天把板块分析的系统已经从1.0版本升级到2.0版本，我们在华东跟很多开发商都在合作，在研究这个城市的时候他会给我们一些指标。

指标分成三类：

第一类是市场容量指标；

第二类板块价值；

第三类风险。

将来有可能库存会很大，这个时候开发商会提会不会有大量的风险，未来潜力是不是很大，基于这三点，我们建立了第一套的风险评估体系标准，叫板块评估系统的1.0版本。

第一块，市场容量指标，我们又细分了15个，单个项目的产值是处于什么样的水准；

第二块是我的板块价值，我们进行6个纬度进行打分，这是我们罗列出来的15个指标。

其中有两个问题非常重要，第一个问题，我的这个权重怎么定？这是所有的开发商对我们提出的问题，为什么要定30%、40%？

第二个问题交通、医疗怎么解决？如果只是说我好它就是好，那么这个就城市专家判断法，在1.0版本当中权重这件事情没有解决，我们放到2.0版本中解决，等会儿给各位领导报告。我们要给它确定和建立一套计算公式和标准，我们不一一去讲了；

只是举一个例子去讲，比如说购买力，领导肯定也特别关心每个板块购买力，我们根据过往的标准比率给它设立一个标准，比如说50万-100万、100万-150万设定完以后根据它的占比来进行打分，每个板块都有一个固定的总价，如果设定一个分值的话，那么它就有一个体系了，这样我的整个购买力，最终就得出了它的一个标准的得分。我不知道有没有讲清楚，有时候计算起来会比较复杂，我们希望通过标准化的指标和方法，给予这个指标最终明确的一个数值，这样对板块评估的时候就有一个好的评分。

第二块，是板块价值，板块价值是所有开发商对我们非常纠结的一件事情，怎么去计算它呢？

通过开发商的研究，我们建立了一套体系，比如说以学校为例，怎么去评估呢？我们把学校分类，首先分幼儿园、小学、中学，我们把小学分成了国家级重点、省重点、区重点、或者是普通的社区的学校。然后我们再进行一个分值的处理，如果国家有两个我们给它10分，按照打分的逻辑我们可以把每个板块价值配套的最终得分给它算出来。有的板块可能在教育方面非常突出，其实教育资源只是对房地产市场起到了一定的作用，但不是最直接的作用。

第三块，风险度的评估。风险度的一个评估，这里面有一个非常大的处理，库存不用看，每个板块库存率都很低，可开发量多少决定最终的力度是非常大；

广义库存量，我把我现在卖的房子算作一部分，第二个是剩下没有开发的，第三个是待开发的土地，我们把它称之为广义库存，现在整个合肥加起来大概一千七八百万平方，在全国范围来讲都是比较低的。

第二个指标是广义库存的区划中心，根据我原来的区划库存上做了一个延伸这是第一个风险，如果我们这个板块过去一直是一个非常低迷的板块，但是这几年突然出现了一个爆发式的增长，贡献度指的是在整个城市当中在整个板块对全市房地产走势的量的作用，如果贡献量越大，我们说它的加权量越大，这是我们最终得出来的结果，根据1.0板块得出来的这样的评估处理，把所有的板块、指标进行了一个分类，各位领导可以看一下最终的评价体系和标准。

讲到这一部分，各位领导都是专家，这个里面会发生很多的问题，第一个问题大家会问它是静态的，今天我做这个评估的时候，如果下个月再来看的时候可能就变化了，因为它是动态的，怎么解决动态的问题呢？如果是静态的它是一次性的，今天我们在做板块研究和记录评估的时候，实际上是未来发展的潜力，如果是静态的话，未来一个月、两个月，这套体系就不成功了。

第二个问题是这个权重问题怎么定呢？这个权重是你自己说的吗？

之前我们可以是根据相关性的，比如说我们研究这个指标跟这个城市房地产容量之间的相关性得出来的一个指标，但是大家可能认为这个指标是不合理的，或者认为某些程度上是主观的，所以大家会问，那么这个权重是不是可以自定义呢？是不是可以调节呢？

第三个问题，我相信很多领导看了这个以后觉得是不是某些板块会不会有问题，或者是某些板块跟我们传统的是不一样的，我的这个模型太固化，我类列了15个板块指标，每个指标都是确定的。今天龙湖、万科都找我们做了这方面的研究，它需要自定义的东西，比如对我这个板块的加速是不在意的，或者是对这个板块的配套不是很在意，或者认为它的峰值不用那么高，这也是我们研究2.0的标准。

首先我们要解决的问题就是你要做一套系统，今天我们这套系统已经正式的发布，很多企业也在运用我们这套系统，把我们一整套的体系放到这个系统当中，最后以颜色色块图的方式呈现，你可以每天不停的刷新，你可以看到不同的变化，峰值越高代表这个板块的风险越高。这是我把原来线下的板块把它线上化。原来我们的定位报告都是线下的。如果我们采用微信端，可以直接拉出来所有的数据和其他的进行，便于我们拿地和评估的时候进行考量和参考，目前这些产品已经全部的上线。

接下来是2.0版本，怎么解决三个自定义的问题呢？

一是基于大数据；二是相对来说数据体系化；三是多维度。2.0版本的逻辑相对比较复杂，开发商认为我们15个指标不够，我们可以把它作为30个指标，把它形成指标库的概念，基于数据它就是评价体系，在指标库的过程中帮你设定计算的方法，开发商可以根据自己的要求，比如说你关注区域价值的模型、区划模型、竞争风险模型等等。

我们进行模型匹配，就像我们购物一样，比如说我设定三大类模型，第一大类里面我从30个里挑两个指标，第二大类我从30个里面挑四个指标，第三大类我从30个里面挑五个指标，最终成了11个指标，然后每三大类中的值进行（复值）。这是我们简单的一些展示，目前细分的指标有27项。你不需要去统计，也不需要收集，你只需要根据您的要求来进行设定。

我们可以根据这样的权重配置来生成最终的结果和风值。根据我们开发商自身的策略来进行划分，我们这个不是作为唯一发布的成果。（PPT）这是关于板块价值评估体系，这是在1.0版本上面解决了一个动态问题，解决了一个自定义问题，最终形成可供各个开发商定值的不同的板块评估体系。以上就是对于板块发布的初步认知，希望各位领导多给我们做一些指导和批评。

第二大板块，对合肥市场做一个简单的分析，内容比较多，我把结论跟各位领导汇报一下。我们只是站在相对第三方的角度提了一些想法，我们分成几个部分来讲：第一部分，截止到目前全国限购政策的对比。第二个部分，当年限够的环境的对比。在今年限购的环境怎么样？最后一个部分就是走势的判断。

奥利奥小姐 04-23 15:39

合肥世茂房地产开发有限公司营销负责人张玉静：

奥利奥小姐 04-23 15:39

易居企业集团安徽区域总经理李长俊李总：

奥利奥小姐 04-23 15:39

各位领导纷纷在认真听讲，来自克而瑞的板块数据分析。

奥利奥小姐 04-23 15:39

乐居控股合肥公司副总经理邢娜：

政府第68次常务会议审议通过，将合肥三县五镇主城区。主城功能区域的逐步扩大，与此同时，城市主干道、铁路、河流所区隔的城市板块也在逐步增多，我们的克而瑞机构根据这些基本原则，进行主城板块划分，在这些划分中我们的城市有哪些新的板块，合肥的市民，板块中的市民，板块中的房企是否对区分有明确的认知，这些区分对板块的成长和发展又有怎样的意义？接下来有请我们克而瑞华东二区总经理王新科，来为我们带来定义合肥，合肥主城板块新势力的城市首发，有请王总：

奥利奥小姐 04-23 15:39

乐居控股合肥公司总经理徐丹致辞:

首先非常感谢各位新朋友、老朋友今天下午抽空来参加我们这个发布会;

其实我们这个发布会只是一个起步，一个开始，接下来为期两个月的时间我们会有一系列线上线下的动作来为今天发布的48个主城区板块做进一步的延展。

第一首先感谢，我们新浪乐居第一次和我们合肥晚报进行合作，也是首次在集团板块邀请到易居克而瑞；

第二个感谢本次来参与到这次发布会的朋友们，其实我不是合肥人，所以对于合肥的印象应该是我作为一个新合肥人，我来和到今天为止是整三年，三年的时间里面，合肥的发展变化非常快，有一点让我感受很明显，就是我经常讲，我来到合肥问的一句话就合肥的中心在哪里？他们在笑我，说我在政府区办公了三年都不知道在哪，原因是合肥一直在修路。我认为政务区是一个中心，我到了滨湖的时候，我认为滨湖也是中心，滨湖也在发展，滨湖也是一个中心区；

板块模糊，我感觉还缺点什么，因此我们今年一直在策划，权威的来分析合肥这个板块，在每一个不同的板块里面会有中心的沉淀，而且带来的也是在不同的板块区域里面，它所有的优势、发展点和机会点，对于新的合肥人去关注的合肥点的时候，会起到关键的作用，我2013年来的时候，合肥的地价非常的便宜。

我们一直希望尽到我们的绵薄之力，今天便是把我们的成果，给业内的专家朋友们展示，未来合肥的板块，中心价值怎么样展现，让我们迎来合肥楼市最健康发展的春天，谢谢大家。

奥利奥小姐 04-23 15:39

合肥晚报总编辑陈军致辞:

尊敬的各位领导、各位来宾：

大家下午好。非常感谢各位在百忙之中来参加由合肥晚报、合肥乐居、易居克而瑞共同主办的合肥主城板块新势力价值研讨会。首先，我谨代表合肥晚报全体同仁，对各位领导、各位来宾的到来表示最热烈的欢迎。

刚刚过去的十一黄金周，相信大家一定印象深刻。全国19个城市集中出台楼市调控政策，这也为一片繁荣的合肥楼市瞬间增加了诸多不定因素。在这敏感时期，重新审视合肥，重估区域价值，就显得尤为重要和及时。

 随着合肥三县五镇纳入主城区，以及三县各种规划利好的出台或实施，楼市已被各大板块分割占据，高铁板块、蜀西湖板块、滨湖文旅板块、四里河板块、陶冲湖板块......新兴板块日益崛起，本次研讨会将对合肥划分的48个板块，不偏不移，深入探访，剖析主城板块发展潜力。

作为社会经济的重要产业之一，房地产企业应追求经济效益和社会效益的双丰收，提供让社会放心、让政府信任、让人民满意的好房子，更要审时度势，与时俱进。

引导市场，服务社会，是今天在此举办合肥主城板块新势力价值研讨会的初衷，合肥晚报真诚希望能够与各位与会者一道，为合肥楼市贡献力量，为合肥楼市常青努力。

作为合肥新中国成立后历史上的第一份报纸，《合肥晚报》明年将迎来六十华诞。多年来，伴随着合肥经济社会发展，《合肥晚报》早已成为发行量合肥地区最大，广告收入位居省内第一的纸媒。近年来，紧跟互联网大潮，《合肥晚报》在坚守纸媒初衷的同时，积极探索新媒体转型之路，官微粉丝量位居省城媒体首位，上月20号，全国性新闻资讯客户端——zaker合肥也正式上线。

虽身为纸媒，可我们不局限于单一媒介形式，我们积极寻求内在的创新，合作模式的创新，此次与合肥乐居、克而瑞的合作就是一种探索。新浪乐居在当今中国楼市，是不可或缺的传播和营销力量，克而瑞凭借中国最大数据库资源，坚持用权数据说话，掌控合肥楼市脉络，解决地产行业发展瓶颈。

我们有理由相信，通过这次对合肥主城板块新势力的价值进行深入专业的研讨，深度解析合肥楼市前世今生与未来，开启合肥楼市板块新篇章。相信在各位的积极参与和大力支持下，此次合作一定可以取得成功。

再次感谢大家在百忙之中参加本次研讨会，祝大家身体健康，工作顺利。最后预祝本次研讨会圆满成功！谢谢大家！

奥利奥小姐 04-23 15:39

乐居控股合肥公司副总经理邢娜：

  那么对于市场的价值引导如何定位，对于板块的价值引导如何定义，是我们要努力思考的方向；

其实台下很多都是我们的老朋友，也经常在一起合作。今天，百忙之中邀请各位前来，是希望借助大家的经验与想法，以一个在房地产沉浸多年的从业者姿态，在城市高速发展的情况下，为这座城市，为房地产市场，为众多的购房者进行经验分享与答疑解惑

奥利奥小姐 04-23 15:39

乐居控股合肥公司副总经理邢娜：今天很高兴邀请到各位来参加这个由乐居携手合肥晚报、克而瑞共同主办，城词·定义合肥——合肥城市板块新势力价值研讨论坛暨主城板块发布。合肥城市板块区分也在逐步扩大，10月政府的限购调控动作再次出台， 记得在易居中国臧建军臧总最新的一篇微信有那么一段话：对地产及相关企业来说，今年的行情已经让企业收获了超出预期的业绩。面对四季度限购带来不同程度的市场影响，在战术上必须高度重视，营销上迅速切换到积极营销模式；同时，新的项目必然要依据2017年的市场认真审视，深挖需求，合理定位产品。

奥利奥小姐 04-23 15:39

克而瑞华东二区总经理王新科已抵达发布会现场，并落座。

奥利奥小姐 04-23 15:39

经开区建设发展局规划师梅江涛已抵达发布会现场，并落座。

奥利奥小姐 04-23 15:39

合肥晚报房产部主任任自灵已抵达发布会现场，并落座。

奥利奥小姐 04-23 15:39

合肥万科置业有限公司总经理办公室主任李瑾已抵达发布会现场，并落座。

奥利奥小姐 04-23 15:39

卓誉地产合肥区域营销中心总经理袁达成已抵达发布会现场，并落座。

奥利奥小姐 04-23 15:39

金大地集团合肥公司营销总监余郁已抵达发布会现场，并落座。

奥利奥小姐 04-23 15:39

联投安徽控股有限公司营销总监余涌泉已抵达发布会现场，并落座。

奥利奥小姐 04-23 15:39

华夏幸福集团住宅六分公司总经理于总已抵达发布会现场，并落座。

奥利奥小姐 04-23 15:39

华冶置业营销总监许品许总已抵达发布会现场，并落座。

奥利奥小姐 04-23 15:39

保利地产安徽公司营销部经理周元平周总已抵达发布会现场，并落座。

华地紫金府营销经理张露总已抵达发布会现场，并落座。

奥利奥小姐 04-23 15:39

各位与会嘉宾悉数到场。

奥利奥小姐 04-23 15:39

乐居直播已经准备就绪。

奥利奥小姐 04-23 15:39

奥利奥小姐 04-23 15:39

 《一城之词·定义合肥》合肥主城板块新势力价值研讨论坛暨主城板块发布，将于10月12日14:30分于政务区绿地福朋酒店3楼黄山厅举行。

奥利奥小姐 04-23 15:39

   合肥哪个板块潜力大？哪个板块正在没落？还会有哪些新兴板块？合肥楼市的走向如何？乐居携手合肥晚报、克而瑞机构举行合肥主城板块新势力价值研讨会，深度解读合肥楼市前世今生与未来，正反观点碰撞，为开发商打开楼市版图格局，为购房者剖析合肥真实城建发展。

   合肥主城板块新势力价值研讨论坛暨主城板块发布，将于10月12日14:30分盛大开启。

  权威战略合作  双媒体联动发布城市新格局

  本次合肥主城板块新势力价值研讨会，有内涵，有数据，有实料！合肥48个板块首发！重点板块深度解析，合肥楼市板块发展趋势尽览，新兴板块利好一手掌握，权威媒体共话楼市，共论板块。

  有一种相逢，叫慕名而来，有一种江湖，叫相见未晚，有一种牵手·叫合乐而为。

  合肥晚报-为城市发声

  59年深扎合肥，面向全省，发行全国，展现生活百态，温暖千家万户，责任媒体，用真实为城市发声，用细致关怀传播知识，是合肥地区最具影响力的报纸，亦是中国最具广告价值媒体之一，最合肥最好看！

  新浪乐居-鉴城市发展

  新浪乐居致力于用创新+服务撬动房地产互联网平台，作为中国房地产家居网络传媒市场领导者，自带高效、便捷、专业的标签，拥有强大媒体影响力，受众广泛，地产资讯新鲜送达，为置业者答疑解惑。青春洋溢，用创意运营新媒体，用热情重新定义地产网媒。做中国房地产业最好的服务生！在合肥，最乐居。

  克而瑞-判城市格局

  克而瑞:数据化时代，数字有时比华丽辞藻更有力度。克而瑞拥有中国最大数据库资源，机构遍布中国52个城市，权威数据深度解读地产行业创新趋势和发展，独创视角打开合肥楼市新板块格局，克而瑞，让数字升温。