乐居直播|杭州长租公寓论坛

汪小美 04-20 03:14

所有嘉宾发言完毕，克而瑞与乐居长租公寓联盟正式成立。

嘉宾合影

汪小美 04-20 03:14

　　张玮靖：下面重点分享几个长租公寓做的资产证券化的案例。

　　首先在政策方面，对长租公寓资产证券化政策方面，住建部和证监会之前联合发布了《通知》，只要对长租公寓ABS的项目，是专人专岗，就是效率很高，你报进去，优质的项目肯定率先过，不是优质的项目大家想办法把它变成优质的项目也能过。

　　这是开展住房租赁资产证券化的条件，其实沟通下来的口径也不是这样的，比如第二点，正常的要求肯定是物业要有一个正常的运营，有一个历史的稳定的现金流，才能在这个现金流基础上对未来作出一个预测。但其实我们之前也做过一些案例，甚至这个房子在做的时候都还没有租出去，还没有签租约，但当时的背景，本来那个房企也不打算做长租，房子打算卖的，但因为政府限价觉得卖了不划算，所以不打算卖了。但房子空着也不现实，为了套政策，就打算往长租靠。但它实际上有没有打算租出去也不好说，可能后面也不会租，但是它找了一个关联公司和它签了一个租约，就把它的房子整租给关联公司，这个租约签了之后自然就构造出来一个现金流。拿构造出来的这个现金流也可以去发行，当然这个前提是本身这个房企的主体信用比较强。这就是我刚才讲的其实不是一个优质项目，我们也能想办法把它变成一个优质项目，去跟监管机构沟通去发行。

　　这是我们统计的市场上已经发行的ABS项目的情况。

　　首先看自如的交易结构，其实就是一个很典型的双SPV的ABS结构，第一层SPV是资金信托，通过这个资金信托向租客发放贷款，就形成了一个信托的受益权。然后再把这个信托受益权卖给专项计划，然后再买这个受益权。这里面有几点比较值得关注，一个是资金信托和平时市场上所见的一般的构造出来的双SPV不太一样，这个资金是用来向租客直接发放贷款，里面还设置了一个循环购买的结构，贷款是怎么回事呢？比如本身这个租客应该一次性交满一年或者两年的租金，现在这个租客不愿意目前一次性掏这么多钱，他就申请这个贷款，由这个贷款帮他交上，他再以月供的方式来还，月供的钱进入到这个资金信托里面是不向专项资产分配的。也是因为主体信用不够强，所以找了外部的担保机构，中证信用，它自己也承担差额支付。这是一个案例。

　　第二个案例是魔方公寓，虽然它也是双SPV，但是资金信托的SPV作用跟刚才不一样，它不是直接向租客发放信托贷款，是拿这个资金信托向魔方各地的项目公司发放贷款，项目公司收取租金之后作为这个信托贷款的还款来源来还款。它类似于市场上比较多见的双SPV的结构，通过资金信托构造出这样一个现金流，通过贷款来把现金流变成一个可特定化的现金流。这是魔方公寓和自如不太一样的地方。

　　新派公寓和前面又不太一样，前面两个是轻资产运营的方式，则底层的资产我们认为可以把它界定为租金的收益权，这个是重资产的一种运营方式，一种常规的融资模式。原始权益人首先认购持有私募基金的份额，私募基金再持有项目股权，同时也会向项目公司发放尾贷，作用本身项目公司有贷款，需要通过发放尾贷去解除贷款。还有一个作用，通过债权的形式在SPV层面，本身从契约型资金层面来讲，因为债权产生的利息可以抵掉它的税，然后再卖给专项计划，专项计划来持有基金。这样来看，实际上专项计划持有新派公寓的股权，这是跟前面不太一样的。   

　　这个案例也是中泰刚刚做的一个长租公寓，这是CMBS结构，也是重资产运营，它跟前面讲的双SPV不太一样的地方，是它在信托层面又多了一个抵押，这个资产本身抵押给这个信托计划，所以就变成了CMBS结构。因为它是12年结构，每三年有一个开放期，在开放期之前有一个优先收购权，景瑞地产可以对它进行优先收购，或者专项计划ABS持有人可以选择退出。我们设计了权力维持费，为了权力义务的对等，有优先收购权就要付出这个权力维持费。

　　这张图划出了现金流的情况，首先我们在每一个收入归收入，由资产机构把收到的钱全额转付到信托层面，如果信托归集的收入没有到我们所规定的最终归集的收入，就处罚保障金机制，景瑞地产就要来付这个保证金。如果保证金还不够，就会触发景瑞地产的保证担保。除法保证担保之后，如果到信托层面再分配给专项计划之后，它还是不足以偿付当期优先级支付的本息，就会触发权力维持费。总得来讲就是在每一个层面设置一个征信，来保证优先级的偿付。

　　这是征信的解释，包括保证担保、抵押担保，这也是为什么要设置双SPV的原因，因为本身质押和抵押在专项层面没有办法实现，这也是设置信托另外一个原理。

　　另外一个就是保证金以及分层。开放程序刚才讲过了，本身是三年的产品，但是十二年年肯定卖不出去，所以我们一般设置成三年一个开放期，其实市场上所有的产品都是这么设计的，就是设计三年一个开放期，原因就是长期现在确实卖不出去。

　　最后总结了两种模式，一个是轻资产运营，一个是重资产运营下的资产证券化不同的处理模式。轻资产模式，底层资产就是租金的收益权，我们的关注点有几个方面：一个是容易有业主违约的风险，本身担任二房东，你需要关注到跟你签约的业主会不会把房子卖掉或者是他提前毁约，他不给你租了，一般这种会设置成一个基础资产的替换的机制。第二个，一般会设置成双SPV结构，一般会有几个重要的原因，简单来说，一个是为了通过信托收益权比较好的基础资产，来把现金流变成一个比较规整的，可以预测的、特定化的现金流。另外是刚刚讲的实现抵押和质押。还有是现金流混同的风险，也是在这里比较关注的，因为一般来讲租金收益肯定是先回到资产服务机构的账户上，它们负责来归集。在归集当中，一般有一个资金沉淀，本身是每个月收的，而其实归集是每个季度归集，这个钱肯定是放在帐上的，这是违背ABS初衷的地方，比如这笔钱收到了，它没有进行特定化的处理，拿去挪做他用了。这是现在ABS比较普遍的一个地方，很多都有这样的风险。这也是可以通过专项计划层面的结构上的设计，比如对帐户进行监管，或者增加归集的频率，以降低企业资金成本的方式来实现。

　　第二个是重资产运营情况下，类REITs或CMBS，这个多为重资产运营企业。这个资金混同的风险，在CMBS当中也存在，但是类REITs因为本身专项计划持有整个项目公司的股权，可以通过一些设计来避免。相较轻资产运营企业来讲，重资产运营企业在做ABS融资的风险更加可控一点，通过一些内部结构上的设计，可以对产品的信用有一个比较大的提升，而且长租公寓目前我们的判断相较于写字楼和市场是更加容易处置的，这也是它的一个优势。

汪小美 04-20 03:14

　　张玮靖：最后总结了两种模式，一个是轻资产运营，一个是重资产运营下的资产证券化不同的处理模式。轻资产模式，底层资产就是租金的收益权，我们的关注点有几个方面：一个是容易有业主违约的风险，本身担任二房东，你需要关注到跟你签约的业主会不会把房子卖掉或者是他提前毁约，他不给你租了，一般这种会设置成一个基础资产的替换的机制。第二个，一般会设置成双SPV结构，一般会有几个重要的原因，简单来说，一个是为了通过信托收益权比较好的基础资产，来把现金流变成一个比较规整的，可以预测的、特定化的现金流。另外是刚刚讲的实现抵押和质押。还有是现金流混同的风险，也是在这里比较关注的，因为一般来讲租金收益肯定是先回到资产服务机构的账户上，它们负责来归集。在归集当中，一般有一个资金沉淀，本身是每个月收的，而其实归集是每个季度归集，这个钱肯定是放在帐上的，这是违背ABS初衷的地方，比如这笔钱收到了，它没有进行特定化的处理，拿去挪做他用了。这是现在ABS比较普遍的一个地方，很多都有这样的风险。这也是可以通过专项计划层面的结构上的设计，比如对帐户进行监管，或者增加归集的频率，以降低企业资金成本的方式来实现。

　　第二个是重资产运营情况下，类REITs或CMBS，这个多为重资产运营企业。这个资金混同的风险，在CMBS当中也存在，但是类REITs因为本身专项计划持有整个项目公司的股权，可以通过一些设计来避免。相较轻资产运营企业来讲，重资产运营企业在做ABS融资的风险更加可控一点，通过一些内部结构上的设计，可以对产品的信用有一个比较大的提升，而且长租公寓目前我们的判断相较于写字楼和市场是更加容易处置的，这也是它的一个优势。非常荣幸能够在这里跟大家分享一下看法，前面各位介绍很多了，精彩纷呈，让我们大开眼界。

　　今天主要从券商角度，给大家分享一些对于长租公寓的看法，以及发过的ABS的案例。中泰在长租领域一直投入也是比较多的，后面有机会也欢迎大家交流。

　　今天分享主要是三个部分：第一看一下市场的情况以及融资的需求。第二从资金方角度解读一些政策。第三是分享一些我们之前市场案例。

　　首先总结了一些数据，从数据来看，到2016年中国租赁人口达到1.6亿，到17年9月有1.9个亿。我们把美国、英国、日本这三个最发达国家拎出来看，可以看到中国目前租赁人口已经是大约他们三个加在一起的数量了，这是从需求的层次来讲。从供应角度来讲，中国目前对租赁住房的供给也仅仅只有4600万套，远远没有达到这三家加起来之和。再从租金的角度来看，其实中国租金的情况远逊于这三家的情况。这些数据加在一起有一个很简单的逻辑，毫无疑问这个市场未来会有一个大的发展。但是考虑到我国仍处于社会主义初期阶段，要达到这个层次需要有一个过程，但仅仅从一线城市而言，从行业占比来看，也与这些发达国家有比较大的差距。

　　再从宏观层面来讲，对于一线城市目前年轻人面临的困境是购房压力大，但是年轻人口又多，而新增的供给土地又少。所以对于一二线城市来讲，对于房地产企业来讲已经是从增量博弈阶段变成存量博弈阶段了。所以从我们语境来讲，我们房地产长效调控机制重要的组成部分，也是非常适合我们现阶段发展的需求。当今阶段是什么样的阶段呢？我个人的理解，一二线城市租房青年对于美好生活的需求和租房市场发展不充分不平衡的矛盾。这就是最主要的一个特点。

　　所以再把刚刚讲的整合到一起，推出来一个最简单的逻辑，这就是政策的风口和未来发展的方向。对于在这样的政策风口，我认为大家用劲干就好了，肯定不会出问题的。

　　总结了传统租房和长租公寓的优劣，就不具体讲了。这里总结了一些数据，表明长租公寓集中运营的公寓有溢价在，这个溢价从两个层次来理解，一个方面，本身青年对于美好生活有美好生活有需求，他们愿意付出这个溢价，虽然很多在讲我们要进入消费降级了，包括像拼多多，我认为这是在上一轮房地产大涨之后被掏空家底的来说。但是对于还没有买房的人来说，他们是有这个溢价能力的，他们愿意为了追求美好生活而付出这个溢价。

　　再来简单梳理一下目前长租公寓参与机构的情况。简单来看分为四大类：第一是大型房地产商，他们在里面玩我个人认为有几个逻辑在：第一，由于他们常年在这个领域，招牌挂拿地肯定有一定优势，虽然前面说到上海，去年租赁的土地很多是国企拿的，后面我认为还是会逐渐放开，有更多多层次的资本市场的进入。第二，他们本身在一二线城市也有一些自持的物业，甚至在刚刚拿地的时候就承诺了要自持。对于他们来讲，一方面他们对改造和运营有品牌的管理或者本身的能力在。另外一方面，把之前工业或者商业用地的性质，通过租赁变更为住房，实现了物业的升值。对于大型房地产商来说，他们目前主要是集中式的运营，也有少量的通过二房东的形式。

　　第二是像酒店行业，包括儒家、华住，因为他们之前有运营的经验，运营效率比较高，所以他们在里面也有一定的优势。

　　第三是长租公寓运营商，之前通过中介形式，包括链家或者是我爱我家，这些中介变成长租公寓的运营商。他们在里面一个是获取二手房源，包括获取二手的租客，以及控制房源的成本，这方面有比较强的优势，所以他们在这里面目前也有一定的优势。

　　剩下其他的是以今天来到现场的以魔方为优秀代表的创业公司，他们和前面几家不一样，前面几家主要资金的来源是股东有比较强的资金提供，但是下面可能是通过股权融资的方式来实现资金的获取。

　　这里总结了目前长租公寓可以通过哪些方式来进行融资。首先资产证券化肯定是一个方向，现在还在做的，包括通过融资租赁实现家具家电，以及租金的应收帐款，包括保理、租金分期等等。但是目前稳杠杆的背景下，在资本市场融资的渠道还是有一些限制，融资的规模也不好说，在这个背景下通过资产证券化，包括长租公寓的资产证券化，以及REITs等等创新方式，其实是因为有些政策的支持，一个是效益，第二个是规模，可以得到比较优化的选择。所以很多现在大的房地产商都是选择这个方式，来实现短期的融资。

　　这是梳理了政策方面的支持，比较重要的一点，是18年3月份国务院发了文，后面租赁住房会出一个专门的法案，好象是叫《租赁住房条例》，后面有一个立法的推进，相信整个市场会更加规范。

　　第二部分，资金方的政策支持。这里我们统计了目前在这个市场里面的企业通过股权融资的情况。

   　　这是保险目前成功移植的案例，是朗诗和平安的案例。这是魔飞公寓的案例。

　　这里梳理了包括对个人提供的安居贷，他们现在在做建融家园APP，这是建行野心非常大的事情，他们想通过这个APP建立在租赁住房市场的信用体系，这个信用体系如果建出来是非常厉害的，就像现在支付宝做的芝麻信用一样，其实在芝麻信用之前中国没有企业做个人征信。正是因为支付宝做了这件事，做了以花呗、借呗一系列的事情，所以建行在这方面是想做一点事情的。　　

　　目前建行和政府合作的情况，主要是两个模式，一个是佛山模式，一个是深圳模式。佛山模式是政府和建行成立合资公司，由建行出资，这个合资公司会对住房租赁项目进行建设和运营，从头到尾全产业链的服务体系。深圳模式不一样，它不参与前期的建设，成立公司之后直接把市场上在售的房源买过来，变成公寓的形式，由建行来提供资金和运营的支持。

　　建行和目前企业的合作，也是有两种途径，一种是房企自持这个物业，建行来提供资金，和建行共同运营，但这对于企业来讲，资金的压力会比较大一点。另外一种是房企拿出产权，产权和使用权分开，把使用权卖给银行，由银行来运营，这样前期就能得到比较大的资金支持。

　　总结一下建行现在做的事情，就是通过它自己一方面是资金的优势，第二方面是网点的优势，来介入这个市场，建立它的信用体系，包括在获取房源、自营等等方面，形成一个全产业链服务的模式。可以想像，未来肯定有比较大的发展空间．

　　这里梳理的是银行和企业合作的一些政策情况，也不细讲了。

　　这也是前面讲过的，对于政策的一些主要的分析。

汪小美 04-20 03:14

　　张玮靖：这里总结了目前长租公寓可以通过哪些方式来进行融资。首先资产证券化肯定是一个方向，现在还在做的，包括通过融资租赁实现家具家电，以及租金的应收帐款，包括保理、租金分期等等。但是目前稳杠杆的背景下，在资本市场融资的渠道还是有一些限制，融资的规模也不好说，在这个背景下通过资产证券化，包括长租公寓的资产证券化，以及REITs等等创新方式，其实是因为有些政策的支持，一个是效益，第二个是规模，可以得到比较优化的选择。所以很多现在大的房地产商都是选择这个方式，来实现短期的融资。

　　这是梳理了政策方面的支持，比较重要的一点，是18年3月份国务院发了文，后面租赁住房会出一个专门的法案，好象是叫《租赁住房条例》，后面有一个立法的推进，相信整个市场会更加规范。

　　第二部分，资金方的政策支持。这里我们统计了目前在这个市场里面的企业通过股权融资的情况。

　　这里梳理了包括对个人提供的安居贷，他们现在在做建融家园APP，这是建行野心非常大的事情，他们想通过这个APP建立在租赁住房市场的信用体系，这个信用体系如果建出来是非常厉害的，就像现在支付宝做的芝麻信用一样，其实在芝麻信用之前中国没有企业做个人征信。正是因为支付宝做了这件事，做了以花呗、借呗一系列的事情，所以建行在这方面是想做一点事情的。

　　目前建行和政府合作的情况，主要是两个模式，一个是佛山模式，一个是深圳模式。佛山模式是政府和建行成立合资公司，由建行出资，这个合资公司会对住房租赁项目进行建设和运营，从头到尾全产业链的服务体系。深圳模式不一样，它不参与前期的建设，成立公司之后直接把市场上在售的房源买过来，变成公寓的形式，由建行来提供资金和运营的支持。

　　建行和目前企业的合作，也是有两种途径，一种是房企自持这个物业，建行来提供资金，和建行共同运营，但这对于企业来讲，资金的压力会比较大一点。另外一种是房企拿出产权，产权和使用权分开，把使用权卖给银行，由银行来运营，这样前期就能得到比较大的资金支持。

　　总结一下建行现在做的事情，就是通过它自己一方面是资金的优势，第二方面是网点的优势，来介入这个市场，建立它的信用体系，包括在获取房源、自营等等方面，形成一个全产业链服务的模式。可以想像，未来肯定有比较大的发展空间。

　　下面重点分享几个长租公寓做的资产证券化的案例。

　　首先在政策方面，对长租公寓资产证券化政策方面，住建部和证监会之前联合发布了《通知》，只要对长租公寓ABS的项目，是专人专岗，就是效率很高，你报进去，优质的项目肯定率先过，不是优质的项目大家想办法把它变成优质的项目也能过。

　　这是开展住房租赁资产证券化的条件，其实沟通下来的口径也不是这样的，比如第二点，正常的要求肯定是物业要有一个正常的运营，有一个历史的稳定的现金流，才能在这个现金流基础上对未来作出一个预测。但其实我们之前也做过一些案例，甚至这个房子在做的时候都还没有租出去，还没有签租约，但当时的背景，本来那个房企也不打算做长租，房子打算卖的，但因为政府限价觉得卖了不划算，所以不打算卖了。但房子空着也不现实，为了套政策，就打算往长租靠。但它实际上有没有打算租出去也不好说，可能后面也不会租，但是它找了一个关联公司和它签了一个租约，就把它的房子整租给关联公司，这个租约签了之后自然就构造出来一个现金流。拿构造出来的这个现金流也可以去发行，当然这个前提是本身这个房企的主体信用比较强。这就是我刚才讲的其实不是一个优质项目，我们也能想办法把它变成一个优质项目，去跟监管机构沟通去发行。

　　这是我们统计的市场上已经发行的ABS项目的情况。

　　首先看自如的交易结构，其实就是一个很典型的双SPV的ABS结构，第一层SPV是资金信托，通过这个资金信托向租客发放贷款，就形成了一个信托的受益权。然后再把这个信托受益权卖给专项计划，然后再买这个受益权。这里面有几点比较值得关注，一个是资金信托和平时市场上所见的一般的构造出来的双SPV不太一样，这个资金是用来向租客直接发放贷款，里面还设置了一个循环购买的结构，贷款是怎么回事呢？比如本身这个租客应该一次性交满一年或者两年的租金，现在这个租客不愿意目前一次性掏这么多钱，他就申请这个贷款，由这个贷款帮他交上，他再以月供的方式来还，月供的钱进入到这个资金信托里面是不向专项资产分配的。也是因为主体信用不够强，所以找了外部的担保机构，中证信用，它自己也承担差额支付。这是一个案例。

　　第二个案例是魔方公寓，虽然它也是双SPV，但是资金信托的SPV作用跟刚才不一样，它不是直接向租客发放信托贷款，是拿这个资金信托向魔方各地的项目公司发放贷款，项目公司收取租金之后作为这个信托贷款的还款来源来还款。它类似于市场上比较多见的双SPV的结构，通过资金信托构造出这样一个现金流，通过贷款来把现金流变成一个可特定化的现金流。这是魔方公寓和自如不太一样的地方。

　　新派公寓和前面又不太一样，前面两个是轻资产运营的方式，则底层的资产我们认为可以把它界定为租金的收益权，这个是重资产的一种运营方式，一种常规的融资模式。原始权益人首先认购持有私募基金的份额，私募基金再持有项目股权，同时也会向项目公司发放尾贷，作用本身项目公司有贷款，需要通过发放尾贷去解除贷款。还有一个作用，通过债权的形式在SPV层面，本身从契约型资金层面来讲，因为债权产生的利息可以抵掉它的税，然后再卖给专项计划，专项计划来持有基金。这样来看，实际上专项计划持有新派公寓的股权，这是跟前面不太一样的。  

　　这个案例也是中泰刚刚做的一个长租公寓，这是CMBS结构，也是重资产运营，它跟前面讲的双SPV不太一样的地方，是它在信托层面又多了一个抵押，这个资产本身抵押给这个信托计划，所以就变成了CMBS结构。因为它是12年结构，每三年有一个开放期，在开放期之前有一个优先收购权，景瑞地产可以对它进行优先收购，或者专项计划ABS持有人可以选择退出。我们设计了权力维持费，为了权力义务的对等，有优先收购权就要付出这个权力维持费。

　　这张图划出了现金流的情况，首先我们在每一个收入归收入，由资产机构把收到的钱全额转付到信托层面，如果信托归集的收入没有到我们所规定的最终归集的收入，就处罚保障金机制，景瑞地产就要来付这个保证金。如果保证金还不够，就会触发景瑞地产的保证担保。除法保证担保之后，如果到信托层面再分配给专项计划之后，它还是不足以偿付当期优先级支付的本息，就会触发权力维持费。总得来讲就是在每一个层面设置一个征信，来保证优先级的偿付。

　　这是征信的解释，包括保证担保、抵押担保，这也是为什么要设置双SPV的原因，因为本身质押和抵押在专项层面没有办法实现，这也是设置信托另外一个原理。

　　另外一个就是保证金以及分层。开放程序刚才讲过了，本身是三年的产品，但是十二年年肯定卖不出去，所以我们一般设置成三年一个开放期，其实市场上所有的产品都是这么设计的，就是设计三年一个开放期，原因就是长期现在确实卖不出去。

汪小美 04-20 03:14

中泰证券 投资银行业务委员会、债券与结构金融部副总裁张玮靖：

　　今天主要从券商角度，给大家分享一些对于长租公寓的看法，以及发过的ABS的案例。中泰在长租领域一直投入也是比较多的，后面有机会也欢迎大家交流。

　　今天分享主要是三个部分：第一看一下市场的情况以及融资的需求。第二从资金方角度解读一些政策。第三是分享一些我们之前市场案例。

　　首先总结了一些数据，从数据来看，到2016年中国租赁人口达到1.6亿，到17年9月有1.9个亿。我们把美国、英国、日本这三个最发达国家拎出来看，可以看到中国目前租赁人口已经是大约他们三个加在一起的数量了，这是从需求的层次来讲。从供应角度来讲，中国目前对租赁住房的供给也仅仅只有4600万套，远远没有达到这三家加起来之和。

　　再从租金的角度来看，其实中国租金的情况远逊于这三家的情况。这些数据加在一起有一个很简单的逻辑，毫无疑问这个市场未来会有一个大的发展。但是考虑到我国仍处于社会主义初期阶段，要达到这个层次需要有一个过程，但仅仅从一线城市而言，从行业占比来看，也与这些发达国家有比较大的差距。

　　再从宏观层面来讲，对于一线城市目前年轻人面临的困境是购房压力大，但是年轻人口又多，而新增的供给土地又少。所以对于一二线城市来讲，对于房地产企业来讲已经是从增量博弈阶段变成存量博弈阶段了。所以从我们语境来讲，我们房地产长效调控机制重要的组成部分，也是非常适合我们现阶段发展的需求。当今阶段是什么样的阶段呢？我个人的理解，一二线城市租房青年对于美好生活的需求和租房市场发展不充分不平衡的矛盾。这就是最主要的一个特点。

　　所以再把刚刚讲的整合到一起，推出来一个最简单的逻辑，这就是政策的风口和未来发展的方向。对于在这样的政策风口，我认为大家用劲干就好了，肯定不会出问题的。

　　总结了传统租房和长租公寓的优劣，就不具体讲了。这里总结了一些数据，表明长租公寓集中运营的公寓有溢价在，这个溢价从两个层次来理解，一个方面，本身青年对于美好生活有美好生活有需求，他们愿意付出这个溢价，虽然很多在讲我们要进入消费降级了，包括像拼多多，我认为这是在上一轮房地产大涨之后被掏空家底的来说。但是对于还没有买房的人来说，他们是有这个溢价能力的，他们愿意为了追求美好生活而付出这个溢价。

　　再来简单梳理一下目前长租公寓参与机构的情况。简单来看分为四大类：第一是大型房地产商，他们在里面玩我个人认为有几个逻辑在：第一，由于他们常年在这个领域，招牌挂拿地肯定有一定优势，虽然前面说到上海，去年租赁的土地很多是国企拿的，后面我认为还是会逐渐放开，有更多多层次的资本市场的进入。第二，他们本身在一二线城市也有一些自持的物业，甚至在刚刚拿地的时候就承诺了要自持。对于他们来讲，一方面他们对改造和运营有品牌的管理或者本身的能力在。另外一方面，把之前工业或者商业用地的性质，通过租赁变更为住房，实现了物业的升值。对于大型房地产商来说，他们目前主要是集中式的运营，也有少量的通过二房东的形式。

　　第二是像酒店行业，包括儒家、华住，因为他们之前有运营的经验，运营效率比较高，所以他们在里面也有一定的优势。

　　第三是长租公寓运营商，之前通过中介形式，包括链家或者是我爱我家，这些中介变成长租公寓的运营商。他们在里面一个是获取二手房源，包括获取二手的租客，以及控制房源的成本，这方面有比较强的优势，所以他们在这里面目前也有一定的优势。

　　剩下其他的是以今天来到现场的以魔方为优秀代表的创业公司，他们和前面几家不一样，前面几家主要资金的来源是股东有比较强的资金提供，但是下面可能是通过股权融资的方式来实现资金的获取。

汪小美 04-20 03:14

　　孙健：产业创新，这个部分我们主要是做客户画像，因为我们提供什么产品给客户，我们要对他们提供画像。

　　其实魔方是比较早的全产品线的模型，我们是针对精英人群，相对来说是中高端的人士，也不能说是超级经理。因为在这个市场上，像雅士阁超高端的服务式公寓很多，价格可能几万几个月。

　　白领公寓更多，三五千，五六千的，但是从八千到一万之间是空白的区域，这些人租赁时间不长，一般是一个月到六个月，一个月可能占到40%左右，他们也可以住酒店，也可以租公寓，但是住酒店一定没有租公寓那么舒服。所以给他们定义画像之后，他们需要什么样的服务？他们可能更需要的是仪式感和私密空间。所以做中高端能够GOP率能够达到80%，因为做中高端公寓人力成本相对酒店会少很多，大概运营成本1000块钱一个月。

　　最值得讲的是基层员工，我记得市场需求量在年初的时候杭州发过一个报告，说杭州政府要打造14000套蓝领公寓。但是这个政策好象还没有太明确，因为在北京，通过我们北京同事的努力，由北京住建委发布了北京蓝领公寓租赁办法，但是在全国其他城市还没有。

　　在杭州这么多高星级酒店，每一个高星级酒店至少200多人的住宿，包含了很多城市服务业、城市制造业，在杭州蓝领公寓市场潜力巨大。目前我们在杭州有两个店，但是规模还有待提高。

　　摩尔公寓即将在杭州面向住客。白领公寓在杭州十几家，蓝领公寓两家。

　　公寓+不多讲了，本来是一个概念，但魔方现在还是考虑线下流量，因为在上个月发布了魔方的会员体系，再加上我们的大客体系，我们锁定线下流量，达到一定流量以后，因为专业的人做专业的事，包括生活服务，交通服务提供商，我们可以做一些延伸价值的提升，我们叫营业外收入，这对于我们经营是一个很有必要的补充，也就是生活服务配套的衍生服务。

　　金融政策现在讲的最多，我接触的也非常多，包括供应链金融、ABS、REITs、消费贷、房租分期，众筹模仿也试过一个项目，上海的一个项目。类REITs现在是一个比较大的痛点，我相信在座房企比较多，因为现在税收的问题没有最终解决。

汪小美 04-20 03:14

　　孙健：魔方硬建SOP，为什么会讲这个呢？举个例子，在杭州有一个新开业的合作项目，这个项目拿到以后，很巧合的一个机会，有一个上市公司跟我们签订了一个合约，整体把这个项目打包拿走了。

　　5月1号开始，到6月30号交付给企业195间房间，整个营建工期60天，它的保障是哪里来的呢？就是标准的营建体系加上供应链，才能保证60天从破拆到交付。当然这也创造了历史之最，因为我在魔方这么多年从来没有这么快的速度。所以营建体系是比较重要的。

　　供应链跟营建体系是一回事，一个是工程，一个是采购。作为中央集中采购有几个优势：第一产品标准化，质量有保障。第二我们在银行这边获得的供应链贷款可以有效投放进去。

　　稳定高效的运营体系，团队、系统和流程。先从团队讲起，因为我们做公寓跟酒店不一样，酒店1—4房价可以很便宜，但是周末或者有会展的时候，房价翻3倍也不是不可能。

　　公寓会面临很大的问题，每个月月租金是恒定死的，也就是我的天花板是有的，我拿过来房子租金成本也是规定的，投入的建造成本也是规定的，我能省什么呢？我能省运营成本，运营成本包含了八大成本，其中占比最高的就是人力，所以这个团队能够带来什么？带来人力成本的降低，魔方从最开始的五六百，到现在的三百多，去年是70间一个管家配置，到现在100间一个管家配置，这是团队和系统的作用，大家各司其职，不需要做过多部门的协调，每个人在这样的流程体系里面获取自己所需要的资料。团队、流程、系统相辅相成，才能高效运营项目，有效降低成本，降低成本带来我们的平效提高。

汪小美 04-20 03:14

　　魔方生活服务集团大客户开发总监杭州城易家资产管理有限公司常务副总 孙健：

　　大家都知道，公寓位置好就是王道，价格合适可能卖的更好。面积25—45个平方，可能相对来说平效比较高一些，因为对于运营商来讲，我们追求平效是天经地义的事情。

　　物业获取，我们在2017年的时候，我们制定了四大战场，我们把获取项目分为四大板块：第一叫市场上的存量资产，这就是所有的行业，不光是公寓行业，还包括酒店行业，包括办公、商业都会竞争的物业，这就是市场存量物业。第二战场叫政企合作，刚刚讲了，我们在国内是一个巨大无比的蓝海，它所持有的资产物业的数量非常巨大。第三战场可能是跟开发商的合作。第四战场是做收并购的过程，相信大家也看到了，我们收购了深圳的微客、北京的辉展阁，包括正在洽谈当中的，现在不便透露，主要是这四大战场。

　　魔方合作模式主要是直营和轻资产托管，和做的合资。因为在做魔方过程中，跟很多城市的国企达成了合作，因为合资公司我们成立了很多个，因为传统的市场是一片红海，所以我们要另辟蹊径去拓展这个比较大的蓝海。

汪小美 04-20 03:14

　　杨斌：我主要想讲一下我们对于社区的认知，也是未来宁巢和在座大部分企业都不一样的地方。会产生差异化的主要原因，也是由于我们自身这家企业的属性，因为首先我们在造城，造城之外有很多可能在座的开发商都不愿意去做的事情，这件事情就必须要我们这类企业来做，比如停车，其实回报很低，但必须由我们来做。另外一个是邻里中心、城市旅游等等，都是城市集群。

　　首先是邻里商业部分，在拓展社区大概有两条主线，一条主线是在硬件上，我们未来投资项目可能不仅仅是公寓本身，可能类似于公寓综合体之类的，我们还是希望通过公寓这个端口，能够把我们集团旗下的都市产业集群，一些生活配套类的业态打通。另外一条主线是我们希望在我们的APP上，能够和社区配套的业态实现无缝衔接。第一个是人居商业，相对来说它的回报是有限的，因为它承担了一个很重要的功能叫公共服务，而钱投在公共服务中涉及到医疗，以及一些便民和健康类的业态，是直接参与投资的，不是招商，所以未来宁巢公寓和这些业态之间的打通是必然的。另外还涉及到一些快乐，主要涉及到亲子和养老，因为养老我们有一个项目跟万科合作。还会涉及到亲子类的，因为要让租客在这里长期住，他有小孩必须要帮他考虑。

　　停车，我们现在有两个平台，一个是Q·Parking，一个是共享平台，共享停车也是市政府主导的，会把杭州市所有的分时停车的停车位，比如你住在我的宁巢，不管你是在出行上停车、租车等等，都会有很好的服务。

　　城市旅游，在公寓里面住的人，因为大部分产品社区化的打造还是受到了空间的限制，但是从做地主体的角度，空间相对是一个优势。所以我们公寓类的活动会有一定的空间，包括地铁三四站之内。所以未来城市旅游板块，社区化的服务也会植入到里面。

　　共享办公空间，可能也考虑到创客人群的需要，可能会有一些无缝衔接。

　　最后一个模块，回到我们根正苗红的国家队，投入这个行业的终极目标或者目的，或者是担当。主要分成两部分，一个是行政部分，一个是市场部分。行政部分，首先是要响应国家的号召，跟上海承担的功能一样，稳定租金也好，让这个市场迅速成熟也好。另外是要满足几类人的需求，一个是低端蓝领的住房需求，这类人群按租金回报是无法测算的，另外是城市急需的人才住房的需求。所以这是我们一方面的职能。

　　从市场化的的方面来讲，我们也有几方面的职能。第一方面，通过宁巢的参与，可能会给市场多元化的产品提供一个样本，将来大家可以互相学习。另外一方面，对于整个市场的规范也好，或者合理也好，宁巢也希望能够和在座各位同业一起贡献一份力量。

　　最后给大家介绍一下白石公寓，为什么我们在践行规模化和社区化方面做的一些想法。我们在区域里面配套的功区也好、业态也好，和大家现有的产品差异化还是比较大的。但图片没有拿过来，下次有机会再分享。

汪小美 04-20 03:14

　　杨斌：我们在想，刚刚这些矛盾会逐渐延伸出几点，也就是这个行业存在的痛点。

　　第一个痛点，我们现在租赁习惯远远没有养成，现在所有的租赁期限的平均时间和发达国家有很大的差距，大家租房子的时间可能一年、两年，但是你在同一个地方租同一套房子可以超过三年到五年的租户少之又少。所以大部分租赁需求是短期的过渡性需求，意味着你不会有太高的溢价。

　　第二个痛点，租赁需求的多样性和客户价格的敏感性，意味着80%的产品是同质的，只有20%的产品可以选择所谓的差异化运作，这个差异化就是你要提供配套的服务，这个服务是要价格的，所以这些痛点是大家必须去承认的。

　　第三个痛点，可能租赁这件事情现在很火，我个人认为，它虽然是一个蓝海，但它其实是一个很简单的生意，是存量资产的生意，这个生意有一个明显的特征，商业模式很简单，至少在目前的阶段。商业模式简单意味着你的收益率永远不会高，大家不要妄想有爆富的机会。

　　另外，它的风险是可控的，很多人很喜欢这类资产，就是即时投资者，像建行，它们以前赚利差的钱，现在发现利差的钱不好赚了，所以它们肯定会想着往一些相对风险可控、相对稳定收益股权类的项目，就是这类项目。也就意味着未来真正的老板，或者租约也好，或者未来拥有者就是它们。所以像魔方，我感觉未来空间会很大，因为运营是你们最拿手的。但是我这么说，不代表对我们不自信，因为我们还是和你们不一样的。

　　刚刚这些痛点会延伸出一个问题，什么样的项目是好项目？首先入住比例高，这是大家公认的。第二周转率要低，不要一天换租客。第三是租差有保障，这里说的有保障，绝对不是说有超额的租差，因为我认为这是不现实的。第四是衍生收入多，这又映射到魔方，为什么呢？我们认为一个好的公寓必须要有衍生收入。

　　对于一个项目好还是不好，会延伸出我们对于这个行业，我们对于未来的发展也好，对于未来的规划也好，我们有什么样的打算，因为面对这么多头部企业的威胁。所以有两个方面：第一个方面是扩规模，这叫经济学原理。第二个方面是造社区，这可能和大部分在宣传的，我们所打造的造社区和大部分宣传的社区不一样，我们这个社区里面必须要涵盖更多的公共服务，比如亲子类的，另外还要有更多的健康、医疗、亲子，这是我们认为好的社区的标准。为什么我们会推导出这么一个结论呢？因为公寓如果是一个短期的需求你可以忽略，但如果要让它延伸出未来租售同权等等一切红利的落地，就必须要变成一个真正的社区。所以社区的配套不仅仅是需要所谓的商业性的配套，更多是需要功能性的配套。这也是我们对于社区化的一个核心理解，就是打造一个真正的社区。

　　扩规模核心是围绕一点，提高溢价能力，节约成本，这个大家都一样。第二，通过规模的扩张，借助现在的互联网科技，可以尽可能把经济效益提升，我们也去万科学习过，确实不错，这是真正用IT企业的投入在做自己的产品。第三，依托品牌及经营规模，这里我们瞄准的是20%的溢价，80%的差异化是有限的，你的溢价主要体现在20%，所以差异化的产品线是每个企业必须要遵循的。

　　平台化的管理也是一方面，多元化的产品，因为我们主要是未来高端和低端的蓝领线我们都会涉足。

汪小美 04-20 03:14

　　杨斌：下面重点向大家分享一下我们对于这个行业的认知以及感悟，因为我们是国家队，所以可能跟在座的一些开发商也好、运营商也好，思考的角度不一样。不一定对，欢迎大家指正。

　　首先，宁巢品牌的创立在整个租赁市场没有开始的时候已经在酝酿了，因为对于钱投这样的企业做公寓是天生的、必然的，因为我们在新城开发过程中积累了大量的物业，这些物业最早的时候通过产交所租给大家。但是随着政府国家对于租赁市场或者住宅一系列政策的导向，我们宁巢应运而生。

　　我们现在有的物业资源大致是五处，当然还有一些正在拓。石桥路、元宝塘等等都是我们的自持物业，包括白石公寓，都是自持，核心还是国有资产的保值增值。

　　我们的品牌内涵，现在主要产品线是两块，宁巢寓、宁巢悦，但是因为我们有酒店管理集团在，所以未来高端公寓品类肯定会出现。另外蓝领产品线，因为这是属于政策范畴的一些空间，我们也会逐步出现。

　　我们的模块还是比较完善的，包括设计的质感、智能化等等一系列。

　　我们对于将来公寓发展的思考，可以看到，我们这个行业存在几大矛盾：第一，从刚才克而瑞报告中也可以看到，行业有很大的缺口，但其实它的回报率很高，这是一个悖论。第二，大家都知道品牌可以提高很大的溢价，但可以看到所有的公寓都是一样的。我认为至少在这个阶段是没有危言耸听，90%的公寓是一样的，同质化程度很高，所以品牌溢价没有出现，现在大家赚的是级差地租的钱，不是赚的品牌的钱。第三，产品的专业化和市场的多元化。第四个矛盾是需求的多样性和支付的能力，这就是所谓的功缺，我们可以发现，越高端的一些公寓，产品越升级你会越发现租期越短，不管是不是满租，这是与健康的长租公寓形态是相悖的。

汪小美 04-20 03:14

　　杨斌：第二块是关于运营执行的介绍，主要想介绍一下宁巢主要的运营执行单位，除了宁巢运营公司之外，在整个集团体系内是杭州市会展旅业集团有限公司，是作为会议会展板块主要的投资执行单位。下面有四大块业务：第一块是会议会展，主要是由于G20的召开，集团应市政府的号召，将来为杭州的国际化贡献几个比较大的项目，未来大家会看到，包括会展中心等等。第二块是城市旅游，重点是两个，一个是现在七堡，已经投入开发建设的项目，这个项目集团为了钱江新城二期以及杭州市民提供绿色环保自然循环的空间，把整整200亩储备用地用来做了都市农园，可能明年开春大家就能去体验。第三块是酒店餐饮板块，以现在的洲际以及假日为中心，未来在钱江新城两岸陆续会布局四到五家四五星级的酒店。第四个板块是长租公寓，也就是今天的主题，就是宁巢。

汪小美 04-20 03:14

宁巢公寓会展公司投资发展总监杨斌：

　　今天这个分享，大概是四个方面，第一个方面是投资人，第二个方面是运营执行，第三个是现在产业发展的现状，以及我们对于未来发展的规划，第四个方面是社会效应。

　　首先从投资人方面来讲，因为宁巢规模比较小，跟万科等等一些巨大的头部企业比不了，他们动辄上万几十万。而我们目前运营的规模可能一千间不到，但是我们这家企业大家应该都很熟悉，首先从我们老板来介绍。

　　我们老板是钱投，钱投这家企业是2014年成立的，所以它的历史也比较短。但是钱投是应钱江新城管委会的实体分离，所以大家跟钱投的关联跟钱江新城开发的时候就已经开始了。性质属于正儿八经的根正苗红，是属于国资全资。

　　第三块，可能大家对于钱投的理解，99.9%的人会认为仅仅是一家做地主体，但是领导已经给我们定位了，叫以业为主，多业并举；功能强劲，充满活力。

　　整个产业板块有四个，像投资、资产运营、资本运作、会议会展，还有一个很重要的板块中间没有显示出来，就是一级做地、城市开发建设。所以以一级做地开发为基础，同时大力打造了未来都市产业集群，我们最大的特色就是一二级联动，整体做地区域是钱江新城核心区，以及钱江新城二期，还有城东新城以及现在网红亚运村。主要范围是27.13平方公里。

　　我想重点向大家介绍一下钱投的未来，因为这个区域做完之后接下来的钱投做地空间还没有确定，但这些代表了钱投的未来。有几块大家比较熟悉，首先是停车，钱投对于停车的决心是大家有目共睹的，在邵逸夫地块停车竞买过程中可以看出，未来飞行汽车或者体验到的机器人停车，肯定会在钱投停车场里体验到。第二部分是邻居中心，这是钱投着力在投资的一个板块，主要是为广大市民群众来解决邻里商业提升。第三块是杭州国际会议中心，它是钱投会议会展板块主要的一个板块。第四块是包括宁巢，包括城市旅游板块钱江新城商业旅游发展有限公司，还有互联网平台的公司。所以产业集群涵盖的内容很丰富，但核心有一点，新城让生活更美好。

汪小美 04-20 03:14

　　叶忠：产品端，有四条产品线，有青年公寓，品牌叫泊寓，杭州现在所有门店都是泊寓。有家庭公寓禾寓，现在落地的区域在南方区域，杭州现在还没有。企业宿舍，杭州目前打算今年或者明年上半年首先落地的一个产品线，我们希望往更细分的市场去拓我们的产品。另外一个是服务式公寓。这四大产品线目前所有开业项目都属于第一类产品，也就是白领公寓、青年公寓。

　　在说产品的时候，一般来说都会按照地产逻辑搞一个故事线，所以我们也提炼了我们的产品服务主张，我们叫25度产品与服务升级，为什么选这个？还是有逻辑的，比如我们开空调基本上会选择25度，是最舒服的温度。比如喝水，也是最容易让人下口的温度，所以我们选择了25度。根据这个主张我们迭代了自己的产品和服务，刚才提到智能化，首个落地项目在景芳，里面使用了阿里的智能设备，目前看来反响还可以，因为数量不是很多，也就是10间房。还有一个是在硬件上面，因为我们现在拿了更多物业，会设置内生阳台，这跟拿的物业有关系，我们给到了空调解决方案，同时给到了客户一米阳光的空间。服务上的迭代，a系产品有入户保洁和保安。

　　青年公寓产品系分为两大主题。这个图是泊寓a产品景芳店，会比第一代产品好很多，而且市场上反馈非常好，整个项目体量200多间，出租的价格不便宜，达成的均价在3800多左右，客户反馈还比较不错。

　　这是社区系的产品，可以理解为根据地段或者价格，根据最早白领客户的迭代，之前的产品我们经过迭代之后，感官跟之前完全不一样。刚才景芳店跟海港城两个价格相差1500块钱左右，这边位置主要在城西阿里、海港城，目前主要客户来源于阿里巴巴，客户反响也非常好，总体量300多间，一个月差不多出让一半。

　　除了刚才硬件上的迭代和软件上的迭代之外，我们在追求的，对于租户来说我们希望他除了目前住在这里之外，享受我们的功区、享受我们的管家服务之外，我们希望他住的这六个月也好、一年也好，能够给他留下一些东西。所以刚才也讲了，万科有一个自己的生态系统，比如小屋顶，像今天下午在黄龙有一个针对于泊寓租客区块链的讲座，类似于这些活动不一定在功区里面，结合万科大的生态体系我们可以给他们更多。

　　简单举的例子，火炬买手、滴滴，我们现在重点做的是读书会，年轻人现在很少有时间一起来看书，包括我也一样，除了工作之外可能看书的时间不是很多，所以我们设置了一个读书角。

　　万村模式的介绍，刚才张总讲到了。为什么深圳选择万村模式？也可以说是逼不得已，因为整个深圳土地供应量可能没有杭州这么多，所以也是被迫的一个选择。主要分为两条线，一个是政府外在的硬件提升，基础设施包括外立面提升、街道等等提升，全部由政府来做，泊寓主要做服务设施、公寓产品。

　　因为万村整个物业状态跟杭州不太一样，因为农居点知道四成，而它是整个独栋，类似于我们拿轻资产物业一样，非常好，而且里面一栋可能只是一个房东，你只要谈一个就OK。

　　其实我们改造完目前出租价格跟周边价格是持平的。

　　今年泊寓在杭州的投资线会尝试更多，一个是轻资产、重资产，还有一个是自持，我看到刚才自持率特别多，我们也希望18年跟在座的一些企业，如果有机会的话，我们可以做一个合作，比如品牌输出或联合设立合资公司，都可以。如果有需要的话，可以接下来再聊一下。

汪小美 04-20 03:14

　　叶忠：接下来简单介绍一下泊寓。在全国的体量，稍微更正一下刚才张总说的数据，我们现在布局的城市准确数据是42个城市，进入城市有42个，总体量应该不止10万间，现在应该是17万，主要是来自于万村的供给。已开业房源全国差不多4万间左右。

　　泊寓在杭州，刚才也看到了刘总给我们的排名，在第二名。总共16个项目，我们16个项目中，90%以上在17年拿的地，也是我们在长租公寓领域拓展途径的一个探索，所以更多的是轻资产。我们有一个社区叫北城社区，这个项目是我们去年唯一拿的重资产项目，体量比较多，400多间。所以去年我们也在探索除了轻资产之外，比如重资产收购，今年我们也想往另外一方面，比如万村模式在杭州适不适用，我们也在寻找当中。

　　除了拓展之外我们也在修炼自己的内功。比如硬件方面，现在我们在更新我们的产品迭代。软性服务上我们下了很多工夫，比如运营手册、消防安全。重点讲一下我们的一个痛点，就是经营安全，在杭州也出了一件事情，就是在钱江新城边上。所以万科泊寓从第一家门店开业以来，我们的生意底线是一定要拿到消防才能够开业，如果这个项目拿不到开业的消防验收，我们基本上立刻放在那里，这是一个底线要求。

　　我们还做了一个无形的东西，刚才我也看到了，就是我们的系统市面上有很多，小泊科技是我们自己开发的一个系统，它的成长轨迹跟泊寓一样，应该是在14年，这个系统在深圳差不多有200多人。所以从拿项目开始，从拓展开始，我们就开始有地产里面的项目库，会输入房源、面积等等，包括经过改造到验收开业，到最后我们主要抓的是租后管理、财务管理、营销工具，我们现在也接入了地产的分享家，两个系统打通之后，我们的老业主可以直接在那个系统上向我们推荐客户，而且成交很多。

汪小美 04-20 03:14

　　万科泊寓合伙人叶忠：

　　简单聊一下杭州泊寓去年一年半时间走过的历程。

　　首先讲一下万科，我们经常在网上看到万科的转型升级，我们把自己定位成城乡建设与生活服务商的定位。

　　万科的背书：2018年财富500强，我们现在排到332位。目前公司布局分为四个片区，包括泊寓也是一样。

　　万科在杭州十年的经营业绩：去年年底整个产值突破了300亿左右。杭州的布局，通行时间一个半小时以上，类似于嘉兴、湖州、绍兴，基本上都是杭州覆盖的范围。

　　目前生态链里面合作的一些主要的合作商，比如有悦榕庄酒店、普罗斯，万科也在做物流。运营比如我们接触比较多的万象城，包括我们现在也在跟铁发谈一些合作。

　　整个涉及到的领域除了泊寓之外，目前万科在做的比较大的，比如产城，在市区里面我们经常会看到万科的办公楼，比较大的是万科黄龙中心。我们也经常会看到网络上经常爆一些火爆的IP，比如高晓松的大屋顶，也是万科在做，也是处于产城的范畴。商业里面更多的是住宅性的配套商业，比如新街坊、北城城天地。还有比较大的一块是物流，我们现在品牌叫万围物流，我们通过收购的模式收购了普罗斯20%多的股份，成为了最大的股东。还有美好+物业，养老也比较有名，是在文化村里面。

汪小美 04-20 03:14

　　再来看一下运营商。第一是爱上租，在杭州是4.2万套的量，在全国有68000套，在杭州占了一半不止。

　　第二是链家自如，5543套，第三是优客逸家，5500套，第四是相寓，3368套，第五世联3000套，第六青客公寓2902套，第七享居驿2000套，第八魔方公寓1560套，第九米过1208套，第十氧气公寓857套。在这个过程中可以看到，爱上租、链家自如、优客逸家、相公寓前四位的企业基本上全部以散租为主。就这个问题我也采访过链家左辉董事长，他认为散租门槛更高，如果在全国范围当中散租能够构筑起几十万套量值，你想再次超越它难度很大。我又问链家应该每个城市都赚钱，整体这块利润有多高，他说整体利润应该有3%，他说这3%证明我们能够盈利，但是为了把风险降低和能够可持续做好，必须在后台投入上花费大量的金钱，而这个大量的金钱最终摊薄了利润水平，但是这个事情成形之日利润空间是非常大的，所以目前为止链家在全国有七八十万套的开业量。

　　第三个是开发商，开发商签约目前为止第一是龙湖冠寓5000套，第二是万科泊寓7000套，第三是德信随寓7000套，第四是华润有巢2505套，第五是种田米柚2000套，第六是金地草莓社区，1500套，第七朗诗寓857套，第八是旭辉领寓750套，第九融创往往400套，第十是景瑞素舍195套。要提一下华润，它是采购重资产的模式，采取的是收购的模式，旭辉也有一幢楼是收购，我们非常期待华润的项目能够开业，让我们看到它的运营情况，看看重资产项目发展是怎么样的。

　　第四个是一个排行榜，我们认为今天虽然把很多数据都统计出来，主要是供大家参考一下。但是我昨天取了2004年，我们认为到明年的现在，长租公寓一定还是一片蓝海，快马加鞭去发展。但是可以看到，在2004年的时候，这张榜单上的企业，既有具有先发优势的像万科、中海这样的企业，他们依然靠当时的先发优势保持着快速发展，但实际上企业发展的套路经历过几个升级和迭代，比如我记得2005年、2006年的时候万科大量发展的是新都市主义的魅力之城，到了2017年这个模式发生了一些改变。所以利润越来越薄，必须深层次介入到政府希望把长租公寓当成杠杆的层面。这张榜单也可以看到，今天大部分企业已经很少听说了，很多企业在杭州我们也不认为它是大企业。所以我们认为这个行业刚刚打开，大量企业都可以进来，先发企业的优势并不是那么明显。

汪小美 04-20 03:14

　　所以今天这个排行榜，首先统计的时间是统计到7月31号。第二块，对于开发商而言我们统计的是已签约，而且是一定要交付的，但可以没有开始运营。另外存积留用地没有纳入到统计范围当中。这是大致的情况。

　　第一块是一些国有运营平台，因为我们认为国有运营平台所承担的作用是非常大的，一方面他们是地方政府手上重要的杠杆，另外他们是未来这个城市当中，特别是像滨江区、江干区、城东新城这样的区域在城市运营过程当中重要的一些玩家。现在看起来排名第一的应该是钱投，8.9万方的土地。

　　第二是杭地发展，8.5万方土地，第三是富阳城建，6.7万方，第四是运河投发，6.1万方，第五是江干城建5.3万方，第六是青山湖科创，5万方，第七是滨兴房产，4.4万方，第八是未来科技城资管，3.9万方，第九是西湖城投，1.5万方。未来杭州绕城周边如果出现一些新兴区域的规划，国有平台的租赁会随之而来，但是它是和产业相辅而成的。

汪小美 04-20 03:14

　　克而瑞浙江区域总经理刘晨光：

　　实际上对于长租公寓而言，上次我们在做克而瑞CEO思想会的时候，我们一般都是定向邀约30多个人，但是上次慕名而来的有90多个人，可见主流开发商企业都愿意卷入其中。

　　第二个，我们认为长租公寓具有几个特性：

　　第一个是长租公寓目前为止是一个杠杆性的东西，因为大家知道，土地现在是我们国家管理整个社会秩序，包括地方政府很重要的杠杆性工具，实际上长租公寓承担的功能也是这样的。长租公寓现在从国家层面可能会呈现不同的几种序列，第一种序列，在深圳、北京、上海这三个城市，国家要求长租公寓和租赁型的业务必须占到整个住宅供给的30%，这当中低成本是关键。第二种是对于很多城市圈周边，比如说东莞、昆山、嘉兴，所需要的杠杆型的东西是可以和产业扣在一起的，比如东莞试行的松山湖模式，是把吸附人才和吸附产业当做一个很重要的工具来做。第三种，对于杭州这样的城市，大约十七八个城市，这些城市是作为居住产品的补充，所以会出现开发商配建是主要的。所以这个目标希望提供居住产品的30%，但时间上国家要求的并不急迫，所以地方政府自己配建一部分，村级留用地一部分，做一部分，开发商配建现在是主流，但实际上随着时间的推移开发商配建不是这个行业的主流，实际上平台公司的建设和改建是主流。第四种，对于一些节点型城市或者重要产业型的城市可能会启动，比如宁波的杭州湾新区一定是平台和企业合作配建是方向。所以我们认为这种长租公寓是杠杆性业务。

　　第二个，长租公寓是现有模式的创新，刚刚克而瑞谢总讲了四种模式，实际上四种模式一种是散租模式，这种散租模式在杭州有很大的前景，比集中式前景可能大一些。第二种是集中式模式，现在看起来重资产模式是现在很多开发商尝试的一种。第三种是轻资产运营的，包括零资产运营的，我们都归为轻资产运营的，我们为这种模式头部企业形成速度会非常快。

　　第三个，长租公寓起到了平缓现金流的作用，我们国家非常希望，第一开发商有利润，多多的利润，比如滨江，我如果持有了14万方，我背后没有持有产权，但是持有了运营权的可能是翻个倍，如果再过两三年再翻一倍、再翻一倍，如果我运营总面积有100万方甚至150万方，每年净收入就是10个亿到15个亿。第二是上市公司有了资产，这个资产可以让企业更安全。第三是开发商可以慢一些。所以我们认为，这三个是长租公寓这个点上出现的三个有趣的方面。

汪小美 04-20 03:14

　　谢刚：下一个比较有趣的点，虽然杭州的长租公寓时间才两年多，但头部企业是在2017年做集中探索开发，而且速度比较快，所以他们很有可能反向进行很多品牌输出的商业模式探索。因为在杭州所有有自持的项目当中，不一定每一家企业都会做，很有可能以后也会愿意找优秀运营商来做。

　　第二，像很多国家队，随着用地类型越来越多，甚至很多住宅地块当中政府硬性规定可能10%或者5%公租房的比例，这几块领域就出现了非常多的给这些头部企业，或者做的比较好的品牌公寓，给他们做品牌输出的空间，所以这应该是一个可以预见的状态。所以我们能够感觉到，其实大家都感到很急，或者都在讲究规模，三年之内或者五年之内要开业多少间。其实核心的问题在于大家都想找到一个非常好的模式，整合好上下游供应链，最后抢占别人还不能做的一个领地。这其实跟我们这几年传统开发领域的高周转，大家强调速度越来越快异曲同工。

　　杭州目前这么多品牌公寓，主要抓的还是白领群体，也就是中间群体，当然这肯定也是风险最小的切入点。但实际上对于两个端口来说目前没有太多的重视，一个可能是更低一点的蓝领公寓，第二是高端领域或者中高端的租赁领域。刚才案例的当中，我们看到万科已经开始往更高的能级去攀升，其次最近融创公布了自己的长租公寓品牌，当然它宣称也是要一步到位，直接介入到中高端的租赁市场。所以具体的玩法现在呈现出群雄逐鹿的场面，我们也会持续观察。

　　最后在更多的产品设计上面，我们总结了“二化三式”，如果结构分的越来越明确，标准化做的越来越好的话，对成本控制有很大的作用，其次在迅速铺规模的过程中也会有很大的帮助。因为在拿到长租公寓这个资产的时候，中间的设计、中间的改建一直到最后的运营推出，实际上这个时间相对来说比较长，从拿到项目到开业的周期，也是每家都在着力探讨的问题。

　　以上是我聚焦杭州，对杭州租赁市场当中很多数据向大家做了简单分享。因为克而瑞是作为整个房地产行业的专业信息整合机构，对于这个领域我们也会保持持续的关注，我们接下来还会继续做一些事情，比如每个季度我们会定期统计像签约规模、运营规模等等的排行，就是这个市场蛋糕到底是怎么变化的，我们会保持密切的关注。

　　第二个，按照季度或者按照月度对这个市场做定期的监测，包括政策上面的、租金上面的等等，会形成体系工具。

　　第三个，对于行业重量级玩家，或者年轻项目，或者一些新的玩家，我们也会进行不定期的访谈，把很多信息尽量整合到一个比较高的高度，比较好的使用特征。所以基于此，克而瑞在未来也会逐步推出几类服务产品：第一是定期的监测报告，可能是比较体系的、比较全面地去看待，用俯视的视野去看待新兴事物的发展。第二是我们掌握了一定的方法论之后也会定向提供选址服务。第三是整合我们自身的资源，去提供长租公寓在品牌扩张上面的服务。

汪小美 04-20 03:14

谢刚：综上所述，对于杭州这个城市租赁的扫描，可能主要是几点：

　　第一，这个城市租赁市场非常像一个少年的阶段，身体正在快速成长，骨架在快速扩张。而且以后按比例来说它的规模也不会小，因为在试点租赁城市当中，根据供地计划，到2021年这批城市当中，杭州所有的住宅供地当中，需要有30%拿出来做租赁，30%这个比值其实已经是属于第一梯队了，已经跟上海、南京等等这些城市相近了。

　　第二，现在由于这个市场扩充太快，所以会导致很多组织架构跟不上，或者需要对运营模式思考的更细致或者做的更深入一点。比如现在在杭州的品牌，像泊寓也好、冠寓也好，大概规模一个项目不超过300间，250—280是最主流的，运营团队也是按照这个配置的。但实际上，比如像很多自持项目中，由于它的比例比较大，而且每一间面积也不可能分割的太多，平均下来可能是40—50、50—60的样子。我们统计了所有排名前列自持地块当中规模比较大的，第一个，保利在滨江区的项目，将近9万平米的建筑面积规模，最后有可能需要做2千套以上。下面排名前十的，单个项目当中有可能做1千套以上，一个项目当中这么大的规模，比目前看到的很多单个项目的规模其实是一个极大的规模上的提升。所以这对于运营团队、运营模式、组织架构的重新划分提出了非常高的要求。所以对于这个我们也拭目以待。

汪小美 04-20 03:14

克而瑞浙江区域副总经理 谢刚

汪小美 04-20 03:14

　　谢刚：所以从地理格局来说，整个杭州已经形成了四个范围比较明显的租赁阵地。

　　以钱江新城、城东新城为代表的，可能比较靠近核心区域的地方，金融中心圈；以杭州的下沙大学城北，它是杭州的大学，本科学院的集中地，当然也有很多的产业，形成了第二个圈；第三个是像滨江、钱江世纪城、萧山经开区构成了第三个江南岸租赁圈。第四个是以未来科技城，包括往东到蒋村，再到申花，形成了第四个圈层。

　　主要玩家分为四大类，第一个是专业运营商，像优+等等；第二是传统的开发商，传统开发商细分出来这一块业务；第三块是原来很多机构，比如我爱我家，涉足时间比较早；第四块是相对数量比较少一点的酒店。所以四种不同背景的主体，充分整合自己擅长的资源，进入到了同样一个领地。

　　最后也就形成了几种模式，第一种模式所谓的重资产模式，像旭辉收购原来的原筑壹号，这个项目就是重资产运营的项目，它的所有权和经营权完全是统一的，而且重资产运营模式理论上会越来越多，而且是爆发式增长。原因在于一方面自持的项目已经积攒了一定规模；第二方面是国家队直接通过拿纯租赁用地做这个业务的分解。

　　所以重资产模式以后应该也是这个行业当中非常主流的玩法，而且我们统计，到目前为止排名靠前列的，在之前经开土地当中自持比例最多的，杭州到目前为止有3家，每一家分别累积的自持比例超过10万方，像滨江集团有14万方自持面积，大部分像5万方或8万方的也不在少数。所以这个模式，无论是主动也好还是被动也好，绝对也是一种主流。

　　第二种是轻资产模式，以泊寓为最典型的代表。泊寓到目前为止开业的8个项目当中全部都是轻资产模式，它的所有权和经营权分开，主要通过赚取租金的差异，以及其他的一些运营的服务来赚取收益。而且泊寓在杭州已经逐渐把很多产品的层次细分出来了，因为目前为止的运营更多是以白领公寓或者中端为主，但泊寓高端大约有4个，已经在酝酿当中，可能在收纳上面或者在精装方面应该会有一个升级。因为在传统开发领域当中，万科应该是最早进行全系产品线做装修的企业，所以现在它涉足到长租公寓市场的时候，尤其是对于装修这个环节上下游供应链整合可能效率比较高，这也是它扩张速度比较快很重要的一个原因。

　　第三种模式，它要比泊寓这种轻资产模式更轻一点，因为像泊寓这种轻资产的模式，可能从前期的投资、设计、改建，再到后面的管理，可能都得自己来做。第三种这种更轻的模式，其实主要是输出管理环节，前面的投资和前面的设计、改进，实际上会找合作方一起，这个以享居驿为代表，主要跟招商合作，也落了三个项目，规模也不小，这两家企业分别在资产委托过来之后，它们各有分工、各有侧重，共同去推动，在投入上比较有优势，在推广和效益来说也有非常独到之处，速度比较快。

汪小美 04-20 03:14

汪小美 04-20 03:14

　　谢刚：从杭州的租金成长性来讲还是比较明显的，我们统计了2016年到今年6月份全市平均租金增长的轨迹，基本上是波段向上的，但是中途可能会受到一些节令性的影响，但整体来讲还是波段往上，静态增幅接近25%。按照半年度数据统计，今年上半年同比去年上半年增长13%，还是有比较强大的支撑力量，一方面得益于杭州常住人口流入量特别大，其次有干扰因素，比如最近这两年出现了大量的集中拆迁，拆了几万户之后，短期来看这些人也会成为租赁需求端比较重要的力量，所以共同助推了整个杭州往上走的趋势。

　　从结构性来说，杭州每个区的承租数量的占比关系，杭州最大的有三个区，拱墅、西湖和下城提供了杭州将近45%左右的租赁房源数量。但从它的流动趋势来讲，它正在往外围，比如很多新区或者有轨道交通，即将通车或者已经通车的地方去扩散。这也是紧跟杭州整个城市骨架往外拓、新城往外布的趋势息息相关，因为在外围很多配套和基础设施达到可以用的地步，这些人也愿意顺着这个往外流动。其中比较突出的有两个特征，一个是以萧山为代表，过江，江北到江南流动的力量最大。其次对于很多产业区，包括像滨江也好、未来科技城也好，半年度租金的同比都是比较大的，这里面最突出的应该是钱江世纪城。根据我们调研到的数据来看，半年度租金的上涨超过了100%，而且还超过了很多。一方面确实那边的租金有比较明显的增幅，另外一方面是由于它的结构性原因，比如很多种高端小区陆续交付，投入使用，会比原来很多项目品质更好，或者开发商品牌更好，所以租金也出现了明显的上升。

　　我们还可以再估算一个数据，根据我们的统计，未来三年整个杭州大约会交付的住宅小区，全部加起来将近4300万方。这是根据2016年、2017年、2018年销售数据，再根据工期的节点，我们大概预计出来的。其中有大概30%左右是由外地人所购买，就是2017年及以前，根据杭州官方公布的一些数据，就是身分证号码和手机号码都是外部的，他们在杭州购房的数据大概是28%—30%。作为一个非常简单的统计，将近4300万方交易量当中，理论上有30%是可以投入市场作为租赁房源使用的。所以对于分散式的长租公寓，在未来三年比例折算出来将近60万套，这也是一个比较可观的数据。而且还有一个特点，我们在同一个区域当中，我们发现分散式的长租公寓会比集中式的单方租金要贵一点，主要还是受到成本的驱动，因为集中式关于可能平均下来每个人投入的服务效率更高，分散式的可能不得不投入更多的刚性成本，所以造成了这么一个差异。

汪小美 04-20 03:14

　　谢刚：我们发现很多头部企业长租公寓也非常快，尤其是这两年，非常快，在杭州落地生根发芽力度特别快。如果我们把杭州发展标准化长租公寓的时间往前推的话，这个时间并不长，首先从2015年开始，当时像爱上租、我爱我家，他们开始进行试水的动作。真正的开发商，比如泊寓也好、冠寓也好，集中式入市也就发生在2017年，也就是一年前。所以杭州在这方面虽然历史不长，但是落地速度特别快。

　　第二个，杭州截止到2017年年底，无论是分散式品牌公寓还是集中式的品牌公寓，机构化的运营比例在所有的租赁房源当中占比并不多，还没有突破10%，大约在9%出头一点。但是这个值随着很多机构化的运营项目落地，比如三年之后，在2021年，这个值非常有可能突破20%，也就是说，杭州是紧随上海、北京、深圳这些一线城市，当然他们机构化比例更高一点，是按照这个量往上走。

　　第三个，也是比较重要的一个数字，是对于杭州租赁人数的预估。948万方是杭州2017年人口，30%是租房人口大致测算的比例，284万是前面得出来的，83%是指284万当中30岁以下的青年人群比例，所以最后得出来236万。但如果这个值非常严谨地说，谨供大家参考，因为我个人认为这个值高估了一点，因为这是一个总数，这里面还需要做结构性的剔除。比如在杭州很多制造型企业，本身这个企业会提供员工宿舍，这部分人也被纳入到了这个比例当中。所以最后杭州实际有效的租赁人口的规模，还需要在这个值上再大个折，就是它比较明确的数据。

汪小美 04-20 03:14

　　谢刚：在最近这一两年杭州密集出台了一些规范或者是政策，去促进这个行业的发展。

　　第一个，尤其是2017年以来，有很多玩家不得不玩，因为有很多经营性土地溢价率达到一定的点数需要进入自持的地拍。根据我们的统计，大概最近一年半时间内，整个杭州有将近68块用地涉及到自持部分，所以不得不玩，这其中包含了已经推出自己长租公寓品牌企业。第二个，对于细则方面，我个人感觉进一步捆绑的更紧，也就是最近关于自持用地部分有两点进一步收紧，第一个是对于建设进度的要求，我取预售证的时候可能需要同步对租赁部分有非常高部分的建设力度。另外一方面也非常重要，对于租赁板块，租赁部分必须全部由住宅承担，不能再用商业或者办公分摊自持的部分。所以这是影响比较大的细则的调整。这是第一个。　　

　　第二个，现在整个杭州租赁市场从供给端来说层次越来越丰富，大概分为三个：第一个是以企业自持部分为代表的，大概68个，统计下来大概是147万方需要自持。第二个是有很多国企牵头，他们竞得的纯租赁用地，截止到目前为止杭州市8宗，算下来51万方，其中有一个白池公寓（音）规划已经出来了。第三个是公共租赁住房，在最近这一年杭州在涉宅用地方面出台了很多细则的完善，把公租房也打入这个板块当中，萧山、余杭稍微有点差别，但是从总体一个水平来看，大概在未来三四年时间，每年杭州出让的含住宅用地当中大概10%左右是需要建成公租房的。这在供给端形成了杭州租赁市场比较重要的租赁主体。

　　第三个，虽然杭州真正进入体系化发展租赁市场的时间并不长，但是速度很快。第一是随着越来越多纯租赁用地的面市，以国家背景为代表的国企，他们拿到的用地规模越来越大。杭州首批也有43家相关联的企业作为试点培育的企业，其中包括了像做资产管理的、信息科技的、房地产的、做开发的、做运营的、做信息关联的主体，在产业链上全部纳入进来。所以这是整个“三化”，国企规模化，租赁企业的专业化，甚至对于中介机构包括个人散租市场也逐渐规范起来。

　　第四个，也是重要的配套政策，杭州叫做租购同分。在2016年之后，杭州对于购房落户规则做了一定的变化，采取了积分落户的制度，更进一步推出了租购同分，相当于我满足一定条件的租赁用户也可以累积这个分数，而且最后累积的分数非常可能跟自购住房消费者积分一样。所以我们完全可以期待租购同分之后，更进一步一定是租购同学，因为户口本背后关联的就是很多资源，比如教育资源、社会福利，在租购同分之后，可能对于一些比较简单容易做起来的政策挂钩，应该还是会有租购同权具体的细则下来。

　　第五个，在一些税收支持、金融工具的支持和专项资金的支持方面，杭州也在推进。

　　最后一个，政府也搭了一个平台，就是监管平台，理论上随着它的逐渐健全，以后所有的租赁性房源也好、交易也好，应该都需要在这个平台上公示。所以大家可以非常形象化的把它理解成杭州租赁版透明售房网。这是杭州正在推进的几个方面的内容。

汪小美 04-20 03:14

克而瑞浙江区域副总经理谢刚发言

租赁市场现存三大背景：

一、整个中国人才东倾；

二、国家鼓励租赁市场，杭州入选试点城市；

三、一线城市一半收入用于支付租金，杭州租赁空间更大。

汪小美 04-20 03:14

张兆娟观点提炼：

1、要做公寓金融这条线还是要打通；

2、只有二线以上的省会城市才有租赁市场；

3、长租公寓运营企业的生态链：金融板块+存量交易板块

金融板块：<1>以建行为主的公司；

                 <2>红杉等资本公司；

                 <3>租赁分期，58支付、支付宝等；

存量交易：<1>五大行，包括易居；

                 <2>设计，小马快装、开装等；还有板块，智能门锁一类。

4、开发商根据地区单独部署事业部；

5、长租公寓承担了一部分政府功能；

6、盈利问题还是首要问题；

7、未来一定是人口多的、有产业优势的一二线城市需求会爆发式增长。

汪小美 04-20 03:14

　　张兆娟：金融板块，这里讲的金融都是从资产证券化的方式讲的，还不是银行对这块的投入。

　　所有的银行我们估了一下，以建行为主，大概有七八家银行全力介入到长租公寓领域的市场，他们各个企业和各个城市之间关于银行金融受信力度更大，我这里讲市场化资产证券化的方式。

　　对于供应商来讲，核心像魔方、自如，对于自如来讲第三种金融租赁产品已经出现；

　　对于运营商来讲，想通过一些ABS的方式或者REITs的方式出现。

　　所谓的ABS更多是讲租金的分期，把租金收益提前拿去折现作为金融产品发布。目前租金收益发布的核心还是像魔方、自如，因为本身进入这个市场比较早，租金运营比较稳定，在市场也是得到验证的，所以发展比较好。

　　另外像招商蛇口、景瑞、世茂、恒大、远洋，这些已经获批，还没有发行，获批的量也比较少。因为大家都是地产口过来的，大家可以看一下这个产品，REITs发行数量有2个亿的、20个亿的，有几个亿的，对于拿地企业来讲一般几个亿解决不了问题。所以虽然目前有这样的债权金融产品，但是金融的额度，比起大家做住宅市场开发还是少很多。

汪小美 04-20 03:14

　　张兆娟：从土地方面，租赁性用地的投放，总共出了大概300多万方，上海207，上海是所有城市里面租赁用地最多的城市，南京第二，杭州是第三；

　　看一下节奏，会发现上海政策敏感性很强，在十九大前后出的量最大，尤其18年1月份之前出了8块地，所有政策放量是政策出台之后那几个月，今年开始出的量比较少了。再看一下南京，南京在今年2、3月份，杭州是今年4、5月份，每个城市市场跟进力度不一样。

　　目前来看杭州力度还可以，适中，杭州也有很多国企不是通过市场化方式拿地，本身手里存量就不少，可能都有一二十万方、三四十万方的存量在手里。因为我们帮国企盘资产，不同国企手里这种资产都特别多，包括之前做项目过程中，甚至有一些拆迁回迁房，那些都是未来的存量。这方面我们也帮国企在想整体处置方式。

汪小美 04-20 03:14

　　张兆娟：首先从政策情况来看，最大的政策是去年十九大的召开，房租不炒的大政策。这个政策奠定了未来租赁火爆十年甚至二十年整体发展基调。

　　另外，分城施策。每个城市政策力度完全不一样，从土地市场就可以看出来上海为什么在全国是力度最大的。另外一点，比如上海的网签制度，租赁也可以网签，上海公积金和租赁之间可以有抵消关系。

　　包括深圳，深圳出台的政策是保障性住房占六成，力度也很大。

　　对于北京来讲又不同，更多是职工的集体宿舍，魔方应该有感受，这个政策出来之后马上各个区域做了宿舍。人才落户更不用说了，后面会有对各个城市市场规模的预估，人才落户对这个城市未来租赁的容量是一个很大的改变。

　　包括REITs，除了政策之外REITs是最大的利好，包括今天旭辉在深交所2.5亿的产品，是民企第一单。所以各个城市的政策从宏观到微观，而且分城施策，所以对不同企业来讲进入到不同城市可能要用不同城市做规划。

汪小美 04-20 03:14

　　张兆娟：关于整体租赁长租公寓的研究，克而瑞是从2015年开始的。

　　除了整体住宅市场之外我们研究过长租公寓、联合办公，还研究过养老地产，整体住宅之外十几个领域我们都研究过。但时至今日之后，我们发现在我们所研究的板块里面公寓发展是最好的，为什么？就是因为政策来了，尤其是十九大之后的政策实施之后，租赁是我研究20几个小板块中发展组块的，所谓风口上的猪都不为过。

　　这个整体城市里面热度最高的是上海，我17年底和18年1月份的时候同期在上海做的全国的发布，以及上海市场年度供应的发布。

　　第二站是深圳，第三站是杭州，下一站可能是武汉，后面本来还有北京和广州，大家如果有兴趣的话可以看看克而瑞在长租公寓领域走的城市的发布会，基本上可以判断出来这个城市长租公寓发展的热度以及企业进入的情况。

　　所以我稍微讲一下背景，为什么今天在杭州再第三站发布会。

汪小美 04-20 03:14

现场嘉宾翻看白皮书

汪小美 04-20 03:14

易居克而瑞副总裁张兆娟正在发表《2018半年度租赁市场发布》报告。

汪小美 04-20 03:14

到场嘉宾合影

汪小美 04-20 03:14

论坛现场