土拍换“玩法” 楼市准备好了吗
刘大佛爷
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刘大佛爷
刘大佛爷
04-27 02:56
陈焕春：虽然现在商业地产的性价比相比住宅来看越来越高，但是18万方这么大的一宗商地，对开发商的操盘要求还是很高的，它有天然的一道门槛。这块地反而不会向宅地有那么多的关注度，可能更会成为一些大鳄之江的角力。
刘大佛爷
04-27 02:56
沈宁远：这块地属于老三墩镇拆迁出来的地块，边上有一块相对小一点的商业（紫金名门商街）。首先它有一个地铁上盖物业的概念，还有政府原先规划的五里塘综合体概念，地位还是比较高的。但是这个综合体周边的居住氛围，目前来说还是偏弱。
刘大佛爷
04-27 02:56
除了两种宅地，三墩还有一宗18万方商地，这块地怎么样？
刘大佛爷
04-27 02:56
沈宁远：翠苑地块没看到具体文件，如果商业部分没有限制可以用来做商住，那这块地的上限还是挺高的。桃源板块去年的涨幅在杭州是排的上号的。桃源的这块地我按他50%的溢价率来算，对比上塘宸章3万的备案价，基本还是差不多可以满足的。这个板块是一个相对比较新的板块，里面的项目还是有自己一定的定价权。
刘大佛爷
04-27 02:56
陈焕春：地都是好地，尤其是翠苑，有“翠苑”的金字招牌，哪怕它再小，也是一块宝地。这块地要是再大一些，肯定又是一个地王级别的地。但其实面积越小，单价越容易拍高。虽然业态包含了商业，面积太小打造的时候反而会有难度，但是开发商的热情还是会很高。其实桃源我一直觉得是一个非常好的板块，又是主城区，交通又便利，杭钢这块以后很有可能从负面影响反变成正面带动作用，开发商也很关注。这种土地都是比较优质的地块。不过我觉得拍到现房销售就差不多了，本身地块面积不大，再到自持就意义不大了。
刘大佛爷
04-27 02:56
4月26日主城区土拍，翠苑和桃源这两块地怎么样？
刘大佛爷
04-27 02:56
陈焕春：看读地手册大家都很兴奋，但是其实这些地不一定今年都能出的来，只能作为一个参考。真的土地供应量的增加还是要看成交，这才是有效供应。而且目前土地政策还不稳，想要大规模出地，还是会等到政策稳定之后。
刘大佛爷
04-27 02:56
2017年读地手册公布供应地块11253亩，这样一个量对房价能起到抑制作用吗？
刘大佛爷
04-27 02:56
陈焕春：当不能偷面积之后90方的舒适度问题。其实舒适度是一个辩证的问题，房价越高的地方对于这种小户型舒适度的容忍度也越高。而我们现在市场上那么多优秀的90方，也是当年的70/90政策逼出来的。如果90方能有一些新的价值点创新出来，将来也未必会淡出杭州市场。当然比90方小的户型也的确是有可能出现的，但是我还是认为两房户型（比90方小）始终不能成为市场主流。
刘大佛爷
04-27 02:56
沈宁远：不能偷面积的情况下89方其实做两房可能才是最合适的，今后它的诋毁可能会比较尴尬。我觉得今后反倒是可能出现一些针对刚需客户的极小户型，类似在上海、北京出现的70方左右两房户型；还有一种可能就是稍大于89方的那种比较舒适的三房户型。
刘大佛爷
04-27 02:56
限制偷面积对市场有什么影响，90方会淡出市场吗？
刘大佛爷
04-27 02:56
沈宁远：杭州目前有一个参考项目就是万科海上明月，它里面就有一幢是养老用房。它的模式的话是一种像随园嘉树租赁公寓的模式，是一种每月定期收取租金和养老服务费的经营模式。这是一种万科目前做的比较规范，比较成熟的养老服务模式。这种模式一方面对于开发商的要求会更高，另一方面对于老年客户还需要做一些引导。
刘大佛爷
04-27 02:56
如果土拍真的出现了配建养老设施的情况，这方面应该怎么规范？
刘大佛爷
04-27 02:56
陈焕春：其实自持对于开发商来讲还有点远，毕竟对于多数开发商来说现房销售都不一定吃得消。卖房产和持有房产后期运营是两个不一样的生意，两个模式。如果自持的比例变大，可能会倒逼开发商转型。当然现在已经有一些开发商将目光对准存量资产市场，开始尝试做运营，对典型就是写字楼和商场的自持。其实住宅自持，也可以用来收租金，比如现在最热门的长租公寓，很多开发商已经开始尝试了。
刘大佛爷
04-27 02:56
开发商自持项目，可以用来做什么？
刘大佛爷
04-27 02:56
沈宁远：从政治上来看，肯定要给土地市场带来降温。但是如果有开发商进入杭州意向特别强烈，也不排除会出现一批现房销售的项目（溢价率超50%），反正我赌的是杭州两三年以后的市场。4月26日这两块地可以说是一个试点，如果还压不住地价的话，杭州可能还会向其他城市学习一些更严厉的措施。
刘大佛爷
04-27 02:56
陈焕春：从土拍的政策来看，目前政府盯的最主要的还是溢价。新政的“超50%溢价率要转现房销售”的条款其实已经异常严厉，如果大面积的被触发，一方买开发商的资金链会跟不上，另一方面可能也会影响接下来的楼市供应，无法解决目前楼市的供需问题。
刘大佛爷
04-27 02:56
土拍规则改变，对土地市场有什么样的影响？
