周期建议:把握杭州周期,理性看待市场。
——市场周期性规律
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投资建议:高地价板块周边,闲林、九堡、老余杭、萧山桥南等。
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结构:主城区“豪宅化”,远郊承接刚需。
——“一江两岸”步入集中供应期
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价格:较16年9-10月回调10%-20%,全年价格难跌。
——郊区、新区等竞争激烈区域先行,由点到面,持续时间约10个月
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容量:当前调控前提下,17年缩量概率大,预计800-1000万方。
——过去3轮周期,杭州容量变化规律为,高位运行最长“2年半”,低位运行 “半年至1年”
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15-16年主流板块新出地王项目在产品配置上均以改善性为主,面积段集中在110-170方;90方或稀缺,成为溢价产品。
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房企并购潮,开启“大鱼吃小鱼” 的时代。
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典型房企存货较为充足,外来房企存货比较高。
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TOP市场金额占比均下滑,但金额门槛逐步提高,楼市行情利好下,普惠各大房企;TOP3门槛提高幅度大,拉开与第二正营差距。
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前十门槛逐年提高,前五格局已定,未来三年第一梯队会超300亿,第二梯队在100-200亿。
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2016年,杭八区所有项目成交金额大于10亿的项目约96个(15年48个);成交量大于1000套的有26个(15年10个)。
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部分偏远版块(星桥、勾庄北、运河新城、三墩北)去化周期长,萧山区、余杭区为未入市宅地主力供应。
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杭八区商品住宅存量541万方,其中余杭区存量占比最大;广义存量2952万方,按近1年去化周期23个月。
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商品住宅市场供不应求,仅3个板块供求比大于1,2个板块全年无供应,13个板块供求比小于0.5,31个板块供求比在0.5-1之间。
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90方以下成交占比下降3个百分点,90-125方上升近3个百分点;同面积段总价门槛提升较为明显。
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2016年整体市场供不应求(供求比低于0.6),成交均价刷历史新高;第四季度受限购政策影响,有所降温;余杭区成交量首次超过主城区。
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2016年杭州楼市火爆带动土地市场高温持续 ,楼板价及溢价率刷新历史新高,楼板价环比大幅上涨67%,倒逼政策加大土地供应。
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2016年商品住宅量价齐涨,商品住宅价格涨幅在9月份达到高峰,三四线城市成交量涨幅最高
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年初量化宽松,房地产持续“吸金”;年末政策收紧,房地产后市降温
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2016年宏观面“刺激与抑制”两线交叉并行,先扬后抑;2017年房地产面临下行风险,政策或以维稳为主。
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2016年主流板块价格全面上涨,多个板块”冲破天花板“,板块地王频频出现,价值重估已然开启
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高+低规划成主流,纯粹性项目稀缺——地价高企、拉溢价、避风险
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2016年外来投资型购房客群再度强势入杭,购房比例激增
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2016重点房企业绩完成度
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1月10日上午11:00 克而瑞华东区域总经理刘晨光做客乐居live直播间,共同探讨2016年杭州楼市总结以及2017年新政下杭州楼市的新面貌。