广州租购同权将怎样影响楼市？

广州新浪房产 04-26 08:48

朋友们！今天的直播到此结束了！  感谢各位专家详细透彻的分析，也感谢各位网友朋友们的持续关注！租购同权确实是一项好政策，也希望在未来能够实行，从而使得教育资源更加合理分配，房地产市场逐渐趋于稳定，社会更加和谐。也希望您持续关注乐居，更多的楼市有关信息我们会在第一时间奉上！

广州新浪房产 04-26 08:48

资深房地产媒体人  袁一泓:是居民自己的房屋出租，还是公租房租赁还是什么？——这个住房租赁试点，应该是住建部刚发的一个文件，鼓励各地在住房租赁方面进行各种探索试点，比如商业用房转为租赁住房，就是其中的试点之一。这是值得鼓励的，对培育住房租赁市场有重大推动作用。而试点一直是改革的重要先行路径。

广州新浪房产 04-26 08:48

网友提问:现在很多地方在提“住房租赁试点”，请问专家，这是什么意思哈？

广州新浪房产 04-26 08:48

资深房地产媒体人  袁一泓:是指开发商自持地块的监管，还是指自住房的监管？如果是指开发商自持地块的监管，很抱歉，不知道。目前只是出让了几块地，还没开建呢，怎么监管更是无从谈起。

广州新浪房产 04-26 08:48

网友提问:怎么监管呢？

广州新浪房产 04-26 08:48

资深房地产媒体人  袁一泓:北京上海的自持地块，占整个土地出让的比例很小。对当地房地产市场，对区域房地产市场的影响都可以忽略不计。目前只有象征性的影响。

广州新浪房产 04-26 08:48

网友提问:北京上海自持土地越来越多，能拉低区域房价么？

广州新浪房产 04-26 08:48

中原地产市场分析师 卢文曦：剧变谈不上，有影响是当然的。子女入学和户口捆绑，不买房难入户，所以入学问题是所有问题中最显著和最突出的一个。显然，广州的举措抓到了重点。

广州新浪房产 04-26 08:48

网友提问:租购同权后，学区房的价值将遭遇剧变,专家怎么看？

广州新浪房产 04-26 08:48

优淘城总裁 薛建雄：租房市场经营大不是很大的困难，主要的困难是房屋租金回报比较低。那么如果租金太低的话开发商只能想着各种办法来降低融资成本。相信在这方面也会在融资成本方面给一个总支持。

广州新浪房产 04-26 08:48

网友提问:自持土地频出，拿地开发商角色正在转变，未来自持住宅运营有多难？对市场有何影响？

广州新浪房产 04-26 08:48

下面是挑选一些网友提问，专家解答时间。

广州新浪房产 04-26 08:48

方圆资产管理首席分析师  邓浩志:最后一点对于开发商会有什么影响。这个可能对他们是一个正面的影响，毕竟现在税收业绩降低，然后住房很重要的公共基金总量也增加了，所以租赁市场的培育可能会加快市场发展。但是其实他们也不会太愿意做，因为现在广州的租金水平回报率大概在百分之二十左右，其实就算他通过经营提高利润，提到四个点、五个点，仍然是盖不过利息成本，因为现在第一成本在百分之六左右吧，所以房地产企业还是不太愿意做租赁业务的。除非有相关的金融政策配套，把这个重资产运营模式变为轻资产运营模式，否则的话这个产业暂时不太可能发展。但这个东西又不是广州市政府的政策能决定的，这是国家层面的、央行层面的政策。

广州新浪房产 04-26 08:48

资深房地产媒体人  袁一泓：新的发展模式，最有可能的就是，一批开发商转型，或者相当一部分业务用于发展长期稳定的租赁住房，这对住房供应结构会产生重大影响，从而对房地产市场，对房价也会产生重大影响。但这都是理论分析，没那么快，那么直接，那么明显。

广州新浪房产 04-26 08:48

资深房地产媒体人  袁一泓：开发商已经有一批有意识地开发建设长租公寓了。万科在短时期内有建设10万间长租公寓的计划。龙湖等房企也在加大建设力度。从国办39号文看，国家希望在租赁市场培育一批机构房东，也就是能提供大量而稳定的租赁住房的机构。开发商显然最适合做这种机构房东。但这需要有关部门和地方政府在土地、财政和税收方面给予切实的扶持政策，否则很难盈利，或者盈利期会相当漫长，开发商和其他机构就没有积极性。国办39号文说了，但财政部和税务总局还没见动静呢，他们给了政策才算数。

广州新浪房产 04-26 08:48

对于房地产开发商来说，会有何影响？会不会产生新的发展模式？

广州新浪房产 04-26 08:48

方圆资产管理首席分析师  邓浩志：这个是不可能替代的。因为纯居住功能而言，买房和租房，是一样的、没区别的，如果按照政策发展未来完全实现租售百分之百同城的话，租房还是买房，对于居住而言基本上是不存在差别的。但是，房子还有资产属性，能增值、保值，它比投资股市或者把钱放在银行都要好，所以还是有很多人愿意买房。投资的方向是改变不了的。

广州新浪房产 04-26 08:48

资深房地产媒体人  袁一泓：从国办39号文件来看，政府是鼓励租房的。国人有一种集体无意识，就是没有自己的产权房，就没有安全感。这与租赁住房没有得到应有的基本权利保障是密切相关的。租赁住房赋权，有助于解除房子非买不可的心理意识。如果租赁住房，能够享受跟产权房一样的居民福利和权利，也很稳定，不会被房东赶来赶去，就没必要非买房不可。何况，大城市的租售比那么高，租房从经济上还是划得来的。但这需要很长的时间和过程。至于未来用不用买房，看个人吧，如果拿发达国家相比，他们拥有产权房的比例，是远远不如我们国家的。

广州新浪房产 04-26 08:48

鼓励租房是不是普遍趋势？是不是未来不用买房了？

广州新浪房产 04-26 08:48

网友对这个政策的看法可谓是有褒有贬

广州新浪房产 04-26 08:48

资深房地产媒体人  袁一泓: 租房新政，现在只是在广州市有了落地文件，具体实施还需要一段时间。其他地区和城市会不会仿照，还不知道呢。冲击楼市，根本谈不上。租赁市场的逐步完善，是对整个房地产市场的有益补充。租赁市场不规范不成熟，房地产市场就不能说是规范成熟的。

广州新浪房产 04-26 08:48

租房新政会不会都楼市产生冲击？未来楼市如何走？

广州新浪房产 04-26 08:48

来看最新的网友评论

广州新浪房产 04-26 08:48

方圆资产管理首席分析师  邓浩志:短期不会产生什么影响，因为它针对的是租赁市场不是销售市场，而目前买卖房子和租房子是两群人。租房的人，要么就是没钱买房，要么就是暂时不具备购房资格。有能力买房有资格买房的，其实一般都是选择买房的，因为房子除了住之外还能升值、保值，所以很少有能力买房的人去选择租房。另外租房不具备投资功能。反正买房比存钱好是大家的共识，短期之内不会影响到中商住房市场销售，但是长期而言，供应减少可能会推高房价。

广州新浪房产 04-26 08:48

租房新政会不会都楼市产生冲击？未来楼市如何走？

广州新浪房产 04-26 08:48

易居（中国）企业集团克而瑞广州机构首席分析师  肖文晓:广州的提法，其实跟深圳是类似的，原文是“由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读”，其实就是统筹安排、就近入学的意思，与市民们最看重的“地段生”、“学位房”，还是有一定区别。优质学位房僧多粥少，全部安排进去也是不可能的。我认为，政府如果能做到满足公办义务教育的需求，已经足够了。至于是不是读名校，公办义务教育本来就不应该有名校，要讲的是教育资源均等化。如果要读名校，应该让市场化的民办学校来解决，他们才有钱请名师。

广州新浪房产 04-26 08:48

看看来自网友的心声：

广州新浪房产 04-26 08:48

资深房地产媒体人 袁一泓：学区房是最难贯彻租房学位的。有些城市，包括深圳，租户其实也是可以享受入学权利的。但它只是安排入务阶段入学，而不一定是就近入学，承租人要进入所谓的优质“学区”学校就更难了。

高房租，主要不会是因为租购同权导致。在没有实施租购同权的城市，学区房边上的房租也是偏高的。但真正实施了租购同权，理论上会推高学区房边的租金。这也可以理解，全世界都一样。优质学校边上的房价、租金都相对贵一些。

广州新浪房产 04-26 08:48

对于学区房而言，是不是能够真正贯彻租户学位？会不会由此产生高房租问题？

广州新浪房产 04-26 08:48

资深房地产媒体人  袁一泓：租购同权，短期内看不到房价直接的影响。虽然理论上是有助于稳定居民的预期，甚至是扩大供给，但由于实施起来有难度。给租赁住房赋予教育等基本权利，区县一级教育资源匹配不平衡的地方，落实起来不积极。有的地方客观上也存在利益冲突和再平衡的问题。但从长远看，从租购同权入手，实施包括将商业用房改为租赁住房等措施，有助于扩大租赁供给，也就是扩大住房有效供给，这对房价是有一定影响的。租赁市场是整个房地产市场不可缺少的部分。租赁供应大了，稳定了，对房价就有一定抑制作用。

广州新浪房产 04-26 08:48

深圳房地产研究中心高级研究员  李宇嘉：只要稀缺公共资源不足，不管怎么分配，排队和拥挤成本就很高，不是高房价就是高租金，资金高到一定程度，买房投资就会增加，房价也会拉高。

广州新浪房产 04-26 08:48

那么 房价真的要降下来了？

广州新浪房产 04-26 08:48

易居（中国）企业集团克而瑞广州机构首席分析师  肖文晓：如果租房就能跟买房一样待遇，我为什么一定要忍受奇高的租售比？我昨天算了一下，按照去年的二手房价和租金计算，广州像天河、越秀，租售比都在1:500以上了，租金回报率也是奇低的。按道理，如果不是说买房有“额外的好处”（这里先不考虑升值，考虑公共福利），那大家还一定要买房吗？假如能做到购租并举，租购同权，买房的需求还有以前大吗？这是要打个问号的。既然实现租购同权后，买房的需求可能会减少，那减少供地也顺理成章。所以我倒不觉得购租并举会推高房价，如果能够租购同权，我认为是有助于平抑房价的。

广州新浪房产 04-26 08:48

……也发了这个消息，阅读量短时间内10万+，可见受关注程度之高！

广州新浪房产 04-26 08:48

易居（中国）企业集团克而瑞广州机构首席分析师  肖文晓：我今早也想了一个问题，租购同权这件事，最有可能先实现的，可能就是政策性住房，包括那些商业用房改成的租赁住房，政府你肯定也要开发商兴建相关的配套吧，教育配套就是很重要的一块。如果一开始就动私人住房，还涉及到房东的利益，不容易开展。

广州新浪房产 04-26 08:48

方圆资产管理首席分析师  邓浩志：价格问题我个人觉得发展租赁业务之后，会对房价产生推升影响。因为政策里面说到了未来土地供应计划里面会增加竞自持、竞自建的相关东西，那就也就未来卖同样的土地，有一部分是供应到租赁市场的，所以租赁这一块的供应量会增加，价格更加稳定，甚至下跌。但是另外一方面，就是很多都不能够用于销售，只能用于租赁的，可销售的房源的总量也在减少，所以供不应求会更加突出，房价有可能会进一步上涨。

广州新浪房产 04-26 08:48

租购同权会对房价产生什么影响？短期来看，高房价会不会被打压下来？

广州新浪房产 04-26 08:48

资深房地产媒体人  袁一泓：是的，广东省此前在文件里是提到了允许将商业用房改为租赁住房，但没有看到具体实施的城市。广州如果能够尽快试点并有序推开，对全国都有借鉴意义。

广州新浪房产 04-26 08:48

深圳房地产研究中心高级研究员  李宇嘉：广州新政，是对广州原来的二元体制的完善，广州是一线城市，但基础教育上，还残留着浓重的计划色彩，即所谓的地段生+统筹。户籍+有房完全按地段来保证，省一级学校；无房（不管有无户籍），都被统筹了，即按照社保、居住年限来统筹，往往只能上市一级、区一级的学校。这就是为何广州人才都跑了，甚至输给了成都和杭州。所以，广州痛定思痛，痛改前非，教育和住房主管领导被骂得要死，就出了这么个政策。但是，供给端不改，单纯修政策没有意义。

广州新浪房产 04-26 08:48

易居（中国）企业集团克而瑞广州机构首席分析师  肖文晓：购租并举这个提法，印象中最早提的是2015年底2016年年初，但直到今年才可以说是真正摆到地方政府的议事日程上来了。同意各位说落实难的说法。昨天才回应一个电视台采访的时候我也表示，这个事，理想很丰满，现实很骨感。今天不要说无房户，有房户的教育资源都十分紧张，要想让租房入学成为现实，地方政府必须要加大公共财政资源，去补教育资源不足的缺口才行。但是反过来，这个事难是难，群众反响热烈，证明确实需求很大，政府必须想一些办法。改革都是倒逼出来的。

广州新浪房产 04-26 08:48

资深房地产媒体人  袁一泓：为什么难实施？比如，商业用房改租赁，这是一个非常好的政策，我个人也一直在呼吁，但没有看到哪个城市真正实施，哪怕是放开试点也好啊。很多城市，包括北京，都有大量商业用房空置，而且空置很多年。如果各区县拿出几个来试点推动，对盘活商业用房，对扩大租赁供给，都有相当大的作用。再说一遍，重要的是行动起来。

广州新浪房产 04-26 08:48

深圳房地产研究中心高级研究员  李宇嘉：国务院39号文，提出租房可享受公共服务；义务教育法，也提到为常住人口提供教育等公共服务。但是，这是理想骨感与显示残酷的关系。集中了20%优质教育资源的北上广深，更集中了2.7亿外来人口的6000万，而且对教育的重视无与伦比。导致必须要靠排队来分配稀缺的教育资源。国外经验显示，以房子来分配是最合理的，就是买了房，就相当于拥有了拥有了享受本区域公共服务的权利。这就是现在一线城市普遍的做法。当然，国外公共服务均等化，政府财政是公共财政，不是吃饭财政，租房也可以享受，是完全的、真正的购租同权。因此，在当下的我国，购租同权很难达到，除非公共资源充分供给，并实现了均等化，否则找不到比靠产权住房分配教育资源更好的办法。

广州新浪房产 04-26 08:48

资深房地产媒体人  袁一泓：好政策，关键要落实。落实有困难，在实际中解决。不能让中央的好政策悬空。

广州新浪房产 04-26 08:48

易居（中国）企业集团克而瑞广州机构首席分析师  肖文晓：从广州政策原文来看，其实受惠的人群是比较有限，比如你必须是广州户口的无房户，或者持有人才绿卡的高级人才，又或者是满足区域积分入学、有固定居住地、有租赁备案的外来工，几个条件刷下来，其实受惠的人群并没有那么多，而且有些人群也是之前的政策就可以覆盖的。今天大家那么关注，关键是“租购同权”这四个字，实在是太有诱惑力了，特别是在房价高企、优质学位资源紧缺的今天，一下子触动到了国人最敏感的两根神经，一个是“高房价下我也可以不买房”、“不买学位房也可以读名校”，这简直是天上掉馅饼的幸福感觉，也证明了解决这个问题的迫切性，确实关系到很多人的福祉。

广州新浪房产 04-26 08:48

资深房地产媒体人 袁一泓：租购同权，对承租人无疑是有很现实的价值，教育等公共福利，目前主要与户籍挂钩，如果能与租赁挂钩，是居民基本权利的重要保障。对住房市场来说，如果赋予租赁住房以产权房同等权利，就会鼓励更多的居民通过租赁来解决住房问题。这实际上是稳定了住房供给。

广州新浪房产 04-26 08:48

资深房地产媒体人 袁一泓：租购同权，理论上是落实2016年国办发39号文，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的具体措施。意见提出，落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。这些规定，国务院早就提出来了，但真正付诸实施的地方并不多，因为实施起来难度不小。

广州新浪房产 04-26 08:48

中原地产市场分析师 卢文曦：最重要的是，如果租赁市场得到完善，可以缓解销售市场的压力。由于买房和租房获得的社会权利不一样，加上房价一涨，催化买房行为。短时间内过多客户流入交易市场，造成供求失衡，促使房价快涨。此外，每一条政策后明确落实的责任主体，以往并不多见。某种程度上可以视作社会监督，也是日后问责的一种依据。感觉实际操作中很会很难。

广州新浪房产 04-26 08:48

优淘城总裁 薛建雄：租购同权是为鼓励支持租房市场。实际上本来各地租房也能就近入学。只是因为都想读名校，名校在资源紧张的情况下，采取摘选的时候会把租房户排在产权户之后而已。广州同权后，可能按入住区域先后录取。对租房户有一定帮助。这么做的主要目的是支持租房市场发展，完善管理机制；同时在土地、资金投入方面给租房市场更大支持。

广州新浪房产 04-26 08:48

易居（中国）企业集团克而瑞广州机构首席分析师 肖文晓：我认为，谈广州的“租购同权”，不能不提“购租并举”。今年4月18日,国务院批转国家发改委《关于2017年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，里面就强调,要健全购租并举的住房制度,加快培育和发展住房租赁市场,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展长效机制。“购租并举”这个事情，正式成为2017年深化改革的一个工作重点。在此之后，我们看到在广州之前的北京和上海，在十三五的规划里面，都提到了要加大租赁住房的供应，而且还都有明确的量化指标，我之前计算了一下，建成后大概是占每年商品住房供应的30%左右。我相信北京上海出台这个规划不是偶然的，应该是住建部或中央一级部门的统一部署。广州的租赁16条，也是顺着这个脉络来的，里面同样提到了要把租赁住房纳入年度土地供应计划当中。而要做到购租并举，最难做到，但也最关键的，就是能不能做到“租购同权”。这就是今天为何广州提了“租购同权”这四个字，全国都炸开了锅的原因。

广州新浪房产 04-26 08:48

方圆资产管理首席分析师  邓志浩：直接影响就是租房的人，权益会更加得到保障。更多人愿意选择租房，特别是因为学位问题而着急买房的人可能会把购房的时间延后，先选择租房解决学位问题。第二个产生的影响就是优质学位地段的房租水平可能会上涨。因为更多人会愿意在那边租房，争取获得学位。第三个就是优质学位地段的学位可能更多要采取抽签的方式，因为本来的那种购房入户，地段生本身已经是超标了，所以以前就需要摇号，那现在加上这些，摇号中签率可能会更低，名校更加难入。

广州新浪房产 04-26 08:48

如何解读“租购同权”这项政策？会产生什么直接的影响？

广州新浪房产 04-26 08:48

我们的直播差不多开始了 首先 欢迎各位老师 专家！大家也可以踊跃提问！

广州新浪房产 04-26 08:48

孙不熟：优质稀缺资源一定会带来高溢价，不体现为高房价，就会体现为高房租。做一个假设，如果某重点学校的学位分配100%实行“租购同权”，那么这肯定会导致周边房租的暴涨，70平米的房子涨到2万元一个月也是有可能的，比你购买一套同地段学区房的月供还贵。优质资源“价高者得”的规律不会变，买不起学区房的人同样也租不起学区房。而且，随着租售比大幅提升，这个时候，大家的购房热情会重新燃起，再次进入高房价的死循环。

广州新浪房产 04-26 08:48

孙不熟：我认为，“租购同权”冲击的是那些资产属性不强的房子，比如二三线城市以及一线城市外围区的房子，这些房子的稀缺性不强，买家的支撑面也不大，“租购同权”会让这类房子的含金量大打折扣。但对于大城市的房子来说，冲击不会太大，毕竟这些地区的房子具备强烈的资产属性，即便失去了“学位”这个巨大的附加值，仍然会有其他的附加值来补充，比如租金收入，比如资产保值的功能等等，这些也是高房价的支撑。

广州新浪房产 04-26 08:48

孙不熟:“租购同权”会把高房价打下来吗？长远来看，肯定会降低大众的购房热情，房屋炒作的素材和动力都会减少，房价会逐步回归理性，但要注意，“理性”不代表便宜，不代表人人买得起。

广州新浪房产 04-26 08:48

    在讨论之前，让我们先来看看这个引起轰动的政策内容：

    实际上，仔细政策原文可以发现，如果要实现租房就近入学，要满足多个前置条件，比如要本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女等，能满足条件的这部分人群不是大多数。而居住所在地教育部门安排到义务教育阶段学校，这里并非地段生。而是大家通常所讲的统筹生。

广州新浪房产 04-26 08:48

    7月17日，广州市政府官网推出《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，其中包括了16条扶持措施，如房屋出租税收减免、允许满足条件的租房人群子女入读义务教育学校等微观措施，也包括租赁住房用地纳入年度土地供应计划等宏观政策。 

    其中有一条爆炸性的举措，那就是“保障租购同权”，此言一出，可谓轰动全国，消息刷爆朋友圈。

    有观点认为，广州租赁16条足以改变广州房地产市场的生态，而租购同权更是对楼市有颠覆性的影响。有的则认为租购同权被过度解读了，在广州要读名校，可不是那么简单的事。

    看法不一，不过无可否认的是，新政对租房市场还是有很多扶持的。那么，以后是不是不用再拼死买房了？广州的租房时代来临了？其他城市是否会跟进？……

    别急，乐居将邀请北上广深专家为大家详细解读。欢迎踊跃提问！

    嘉宾：

    资深房地产媒体人  袁一泓

    易居（中国）企业集团克而瑞广州机构首席分析师  肖文晓

    方圆资产管理首席分析师  邓浩志

    深圳房地产研究中心高级研究员  李宇嘉

    中原地产市场分析师 卢文曦  

    优淘城总裁 薛建雄