直播:14城专家解读限卖政策

广州新浪房产 04-23 20:41

主持人：好了，再次感谢各位专家专业的分析和解读！今天的直播到此告一段落，欢迎大家继续关注我们今后的直播！

广州新浪房产 04-23 20:41

主持人：此外，也有成都资深购房者分享了个人经历和看法：

　　从切身体会来说，成都限售政策不会影响到底买新房还是二手房，或者说影响不大。原因：对我来说，新房倾向投资+自住。我单身，目前买新房会考虑今后好出手。也考虑二手房，二手房更多考虑自住+出租+拆迁（不抱太大希望）。目的性不一样。其他购房者也会考虑清楚自身的需求，不管市场怎么变，自身需求变化不会太大。限购政策更多影响的是区域，和买第二套房投资的人。一般买第二套房不会买二手房了。所以我觉得对新房、二手房的选择影响不大。新房拿产权的问题，其实影响也不到。如果是自住，不存在产权时间问题。如果是投资，其实2年相较于1年，并不算长线，是值得等升值空间的。

　　成都限售政策出台后，二手房源没有增加。我自己的房东本来愿意把他房子卖给我，但是后来又不愿卖了。我住的房子地段很好，美领馆对面，地铁口500米。二手房地段都好，很好租。而且限购二手房购买资格也相对减少，很多房东愿意出租，并且再等政策好了升值再卖，还有就是拆迁。所以二手房源没有增加，中介售卖热情有一点增加，因为很多人没有想买的高新、天府新区资格，价格也承受不起，现在出来的二手房都很好卖。都是新房选购范围没有增加，我买不了高新、天府新区，并且区域我也有喜好，不喜欢西边，北边毕竟发展不如其他三个方向，所以我基本还是东边，或者南边我能买的区域。

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网友问题：限卖了，二手房源就越少，物以稀为贵，越是限就越贵，专家认同吗？

广州链家研究院院长周峰：还是要看具体板块的实际供应量变化，在中心城区的板块，本身供应就是不多，业主不会因政策的实施而改变自己原来的定价，故在未来一段日子，供应量少的板块，成交价格维持相对稳定，或在一个相对较窄的空间内向上走，也是合理的。而在供应量较大的郊区板块，特别是业主急于资金周转的，降价成交也是正常的。

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主持人： 有网友请曹总对常州楼市尤其是新北楼市未来做点评。

　　云天房产市场部经理曹挺：常州目前投资客较少，而且房价普遍低于周边市场，2年的限卖期对应房价涨幅，不足以影响常州购房者。限卖主要作用在于让市场降温，体现的结果是成交量下降，但是房价下跌更多是由供需基本面和货币政策影响而导致。目前很多客户会选择观望，市场短期内不会有太大变化，需要一段时间的冷静期。

　　常州17年土拍很快就要开始了，加之之前的政策出台，银行政策正在逐步收紧，对后市的影响会逐步加大。随着地块出让，常州库存增多，目前的供需矛盾会得到进一步缓解。当然好地段、优质配套的房源依旧稀缺。价格应该跟着市场供需而浮动。

　　新北目前新房价格 已经到了13000元/平米，而新北目前库存较少，购房者选择面少。随着地块推出，以及高铁北部新城的版块的成熟，未来的升值空间还是很高的。

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网友提问１：厦门接下来楼市走向是如何的呢？请专家预测一下！

　　厦门市房地产经纪人协会会长、厦门高鹏房产总经理傅强：这次“观望期”会比较长，但是整个厦门房价持续向上的局面是不会根本性的改变。

网友提问２：这段时间朋友圈有很多降价的房源，房价是真的降了么？我是现在出手还是再等等？

　　厦门市房地产经纪人协会会长、厦门高鹏房产总经理傅强：厦门房价相对处于高位，在一定程度上有所调整，如很多投资客将收益空间作出适当调整和减少，目前是没有大幅降价的可能。厦门岛内土地基本零供应，岛外土地也供不应求，所以厦门房价没有什么下调的空间，只是部分个人和投资客由于资金的压力适当有所回调而已。再加上外来人口的不断涌入，包括二孩等，厦门这个城市还是有很强的购买力。

　　现在作为买方，一定程度上房子挑选空间更大，可以精挑细选，可以挑选到一些价格相对合理的房源确实存在。厦门也是全国第一个提出“限售”模式的城市，预计到2017年底“限售”政策还会继续延迟到到更长时间，政府没有看到成效应该是不会罢手的。

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东莞资深买房者＠Tiny杨：事情是两面的，重要的是预期，没有涨价的预期，少了也不一定会贵，何况还可以选一手房，可以选长租。目前市场变化很大，刚刚东莞国资委下的东实集团下属公司组建了做长租的公司。

　　一手方面供地会增加。现在选择多了，银行贷款难了，二手房业主如果想近期卖不要有太高预期。买家可以多看暂不动。

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主持人：有网友提问，因为限卖，会不会出现房源变少的情况？现在是二手房入手时机么？

　　广州链家研究院院长周峰：从2017年3月31日起，转让之后的住房，小业主需要等持证满2年才能再次转让，这个限制条件，肯定会令市场上的可供销售有效房源出现缩减，当中也包括部分原计划“小房换大房”的业主，考虑到未来再次购房的首付成数要提高，暂时选择不卖现在持有的房产。
　　目前大多数业主对今年的后市预期还是维持几个星期前的状态，有需要购房的准客户，可以在看中物业之后，通过中介人员进行有效的压价，但我判断在未来两个月内，二手楼价不会立即调头向下。起码要等到三四个月之后，在市场继续维持缩量调整的情况下，业主才有机会作出较明显的让步。买不买房，或者说目前的这个价格是否合理？只有拿着手机在看直播且有购房计划的你们，才有评价的权利，只要您接受了现在的这套房子的价格，就可以入市。如果不接受，可以再继续去看，慢慢选到合适你自己的“胃口”为止。

　　福州骊特房产董事总经理郭华：其实市场在调控期的时刻，是刚需人群入手的最好时机，不要期待说政策之后会有大幅度的断崖下降，不要过度观望。现在这个阶段因为政策很好的限制住了投资客，房源的供应量还是那么多，但是买方减少了，所以给大家的选择余地是更大了，大家要抓紧机会。

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主持人：谢谢各位专家上述精彩的解读！下面进入互动环节。

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【成都】西南财经大学经济学院副教授、博士生导师刘璐：实际上，成都的限售政策对新房的影响更大，因为实际上发挥作用的时间更长，从购房开始算，能够卖房的时间可能在五到七年。该政策不会影响当前的二手房存量，但假设未来短期这个政策不放松，那相当于至少未来三年（对于二手房）或者更长时间内（对于新房）不会有新增的二手房房源供应，这相当于会不断减少这一时间段内的二手房源。当然，限售政策可能不会持续这么长的时间。成都限售政策作用在于冷冻市场，把在楼市炒短线的投机客排除在外，避免市场的剧烈波动。对成都市场房价的影响不大，因为房价的影响因素很多，限购和限售主要作用在于冷冻市场，让市场降温，体现的结果是成交量下降。但是房价下跌更可能由货币政策的收紧而导致。

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【青岛】科威不动产青岛总经理孙杰 ：限卖后，供给和需求都有所减少。成交减少主要是因为银行政策，不是因为限卖。二手价格有所松动。

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【珠海】家家顺营销副总经理林竞辉：最新“限卖”政策出来以后，上周（4月10日至4月16日），珠海全市共有85个项目有网签成交记录，网签总量（包括住宅、商业、办公及其他用房）619套，环比上涨5.65%。成交面积（包括住宅、商业及办公用房，不含其他用房）约28422㎡，环比下降9%。其中，住宅网签187套，环比下降6%。珠海上周网签量总体套数虽有所上涨，但网签面积却有所下降，从上表中的数据中不难发现，网签面积已连续3周下降。主要原因是其他类用房的网签比例较大，住宅用房的网签连续下降。上周（4月10日至4月16日），住宅网签187套，再次下降，商业仅有28套，办公用房118套，其它类用房网签284套，占比约为40%。

　　珠海新“限卖”是针对4月8日之后购买的商品房，对于目前珠海的二手房库存量没多大影响。房价还是处于稳定阶段。

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【东莞】资深买房者＠Tiny杨：供应方面，限卖政策本身并没有什么影响，在需求端因为深圳客买二手房反而不受限社保政策，短期内炒不了一手房的可能会去炒二手。二手房的定价是高度依赖一手房的，因为二手房源是分散在不同的业主手中，于买房人相对较为对等，不象一手房卖多少钱基本是由房源方开发商说了算。

　　短期对二手房交易的影响来自银行政策、资金成本，中长期就得看房产需求能否支持，还是区域人口和人口收入质量。

　　限卖是一个比较新的调控方式，对长期的影响如何更值得关注。它的目标主要还是阻止投资客来投资，投资客一般是短借长投来炒楼，现在拿到房产证2年才能卖，而一般新房预售到交楼1年左右，交楼到拿到证1年左右，也就是说从投资到能退出需要4年时间，而投资者能借到的短期资金最长周期一般是5年左右，平均融资周期会更短。如果投资二手房，相对会好一些，二手房交易后拿证时间政府承诺60个工作日，那么，3年期的短贷就能支撑到证到手后满两年交易。

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【厦门】厦门市房地产经纪人协会会长、厦门高鹏房产总经理傅强：这次“限卖”政策对厦门的房价影响是相当大的，目前二手房成交量这三周日均成交从348套降到266套再到241套，呈现逐步下跌的状态。昨日，二手房成交不到160套，整个成交量明显下降，整个二手房市场处于强烈的观望期，且这次观望期会比以往来得更长。下半年，厦门全球金砖会议、98投洽会，所以调控的时间相对会比较长。

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【保定】四通房产资深经纪人大伟：限卖政策后保定主城区：清苑区、徐水区交易量激增，4月初至4月中各大中介每天交易总量激增，每天成交套数都在200套以上，均价涨到了现在1万4千/平左右。

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【广州】广州链家研究院院长周峰：2017年4月1-18日，经过中介促成的二手房网签约量是5797宗，比3月同期减少62.5%。全市二手住宅成交均价为26363元/平方米，比3月同期下跌0.7%。

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【常州】云天房产市场部经理曹挺：限卖政策出台后，市场势必会有一定的反应，只是需要时间的沉淀；同时，需要买卖双方对市场进行解读和博弈。短期来看，供需关系不会有什么变化，还是供不应求；成交量较之前有一些萎缩；价格趋于平稳后略有涨幅。随着政策的进一步释放和收紧，土拍开始后，大批量商品房上市供应，中期价格肯定会有所调整。4月8日政策出台之前常州的库存消化的只有4个月不到，限卖的影响程度暂时不大，效果还未显现。

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主持人：“限卖”政策后，本地二手市场的供需、成交、价格等有哪些变化呢？

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【青岛】科威不动产青岛总经理孙杰 ：限卖政策前，本地二手楼市，3月15日限购限贷政策已经出现。供给小于需求，成交下滑，价格稳定。

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【青岛】科威不动产青岛总经理孙杰 ：青岛目前限卖政策就是产证不满2年不允许交易。

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【珠海】家家顺营销副总经理林竞辉：4月8日限卖政策前，1月网签成交1505套，2月网签成交1185套，3月份则回升至2495套，总体上呈现出回暖的趋势。3月珠海二手房成交均价为20153元/㎡，环比增长2.96%，同比增长28.64%。

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【厦门】厦门市房地产经纪人协会会长、厦门高鹏房产总经理傅强：“限卖”政策前，厦门的二手房住宅价格同比和环比涨幅在全国排名第一。从去年9月份调控市场来看，厦门二手房价格处于“4涨2平1跌”，跌的幅度也非常小，基本上处于一个“价量提升”的状态。

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【常州】云天房产市场部经理曹挺：限卖政策前，本地二手市场供不应求，16年下半年至17年3月常州去库存效果显著，曾经的鬼城早已名不副实。整个常州房价也是补涨明显，价格涨幅趋于平稳，目前二手房基本无房可卖。

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【东莞】资深买房者＠Tiny杨：政策前市场交易情况较好，需求高，成交价一路走高，使得部分业主惜售，反价、不再放盘情况都有。
农历新年后系列调控政策下来，到限卖新政前放盘量是有所增加的，有部分二手盘是相较市场价略有折价的笋盘，笋盘成交非常快，一般不超过3天。要价高的一盘就难卖一些。

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【保定】四通房产资深经纪人大伟：限卖政策前保定主城区大部分楼盘交易量稳定，2、3月份各大中介每天交易总量在60套左右，均价在1万1千左右。

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【广州】广州链家研究院院长周峰：2017年3月，经过中介促成的二手房网签约量是25861宗，比2017年2月增加1.54倍。2017年3月广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为26767元/平方米，环比上升4.6%。

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主持人：在“限卖”政策之前，本地二手楼市情况如何？（如供需、成交、价格等）

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【常州】云天房产市场部经理曹挺：常州的政策也是顺应国家的调控政策制定出来的，“房子是用来住的，不是用来炒的”，住建部和国土资源部发布的的调控房价联合声明一出，各地相应出台调控政策。常州的限卖政策主要是交易政策的变动，取得产证后满2年才可上市交易；第二次住房公积金贷款（包括公转商）的，首付比例从30%提高至50%；加强二手房交易税收管理，全面实施二手住房交易计税价格评估制度，坚决打击“阴阳合同”，切实规范二手房交易税收征管秩序；加强土地供应和加大商品房开发、供应力度等政策。

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【珠海】家家顺营销副总经理林竞辉：4月8日，珠海发布楼市调控新政，按照新政策，珠海限购范围升级至“全市”及“所有户型”，非本市居民购房从需要1年个税或社保改为5年，新购房屋，须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易或转让。此外，通过赠与方式转让住房后，须满3年之后方可以再次购买住房。

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【扬州】乐居扬州站主编李杨：扬州“楼市15条”明确:在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的,自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》未满2年的,不得上市交易。

　　如果扬州市区的一户居民手中有两套房子,一套房子是2016年拿的房产证,那么这套房子目前不允许出售。
　　另外，新建商品住房合同网签备案后,1年内不得办理购房人变更手续,加上取证后2年内不得上市的规定,新建商品房想通过变更、短线投资然后卖出的时间被延长到至少三年。　

　　近两年来，扬州二手房市场上销售的主力楼盘,很多房子的房产证都在2年以内,这些二手次新房暂时都无法出售，这些房源在市场上占据两成左右。如今,这些房源被禁售,中介的业务可能要减少一半。

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【福州】骊特房产董事总经理郭华：3月29日起福州执行新政。要求二套住房商业性住房贷款首付比例不低于50%，同时要求非本市五城区户籍居民家庭购买第一套住房，取得不动产权证未满2年的不得上市交易。另外，还要求非本市户籍居民不得通过补缴个税或社保获得购房资格。

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【东莞】资深买房者＠Tiny杨：东莞限卖要求满2年方可交易，东莞4月17日出了细则，4月11日零时前已经完成网签的新建住房和二手房不受“不动产权证满2年后方可交易”条款限制，也就是说11号前网签了的房子都能现在卖。

【成都】西南财经大学经济学院副教授、博士生导师刘璐：成都限售政策4月12日公布，次日开始执行，政策规定“在成都市住房限购区域内新购买的住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。”在房管局之后发布的解释条例中，详细说明到“2017年4月13日以后新购买的住房（含商品住房和二手住房）取得不动产权证书未满三年的。”无法办理交易过户手续。

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【厦门】厦门市房地产经纪人协会会长、厦门高鹏房产总经理傅强：厦门在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上，对新购住房限制上市交易年限：对于2017年3月25日（含）之后新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易。通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年。

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【保定】保定四通房产资深经纪人大伟：4月5日，保定徐水、白沟分别发布了限购政策，其中涉及了“限卖”内容，保定主城区及其他区域暂无“限卖”规定。其中，徐水是在本区购买新建商品住房或二手住房后，须在取得产权登记证书满2年后方可进行交易；白沟则是限定非本地户籍购房者购房自登记之日起五年内不得转让。

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【广州】广州链家研究院院长周峰：居民家庭新购买（新购买是指自本通知施行之日起购买，下同）的住房（含新建商品住房和二手住房，下同），须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续；企事业单位、社会组织等法人单位（简称法人单位，下同）新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让。

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主持人：今天关于14城楼市限卖的直播正式开始啦，首先欢迎各位专家的到来！同时也欢迎各位网友的关注！

接下来，有请各位专家请简述当前各自所在城市的“限卖”政策。

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房子不是你想卖，想卖就能卖。中国房地产历史上绝无仅有的“限卖”政策下，14城楼市供需如何演变，二手房交易双方如何抉择？今日下午16:00，保定（白沟新城、徐水）、常州、扬州、厦门、长乐、青岛、广州、珠海、惠州、东莞、福州、成都，14城专家及资深购房者连线解读。

今日连线的嘉宾有：

广州 广州链家研究院院长周峰

成都 西南财经大学经济学院副教授、博士生导师刘璐

厦门 厦门市房地产经纪人协会会长厦门高鹏房产总经理傅强

福州 骊特房产董事总经理郭华

青岛 科威不动产青岛总经理孙杰

珠海 家家顺营销副总经理林竞辉

东莞 资深买房者＠Tiny杨

保定 四通房产资深经纪人大伟

常州 云天房产市场部经理曹挺

扬州 乐居扬州站主编李杨