黄埔vs南沙，哪个潜力更大？

思雅 04-24 05:30

主持人：

说到置业热门板块，黄埔有长岭居、科学城板块，南沙有蕉门河、明珠湾板块。肖老师能给我们对比分析一下这几个板块的特点吗？刚需置业的话，更适合选择哪个板块？投资性购房呢?

肖文晓： 

黄埔区：科学城板块是新黄埔区的行政文化生活中心，像区政府、演艺中心、图书馆以及万达广场等大型配套都在这一边，地铁六号线二期马上也要开通，所以从综合的宜居性来讲无疑是萝岗目前最好的，而楼价也是最高的，现在地铁沿线的楼盘基本都要卖到22000元/平方米以上了。

长岭居板块则是萝岗的一个新兴板块，也是刚刚卖出黄埔最高地价的板块，相对于科学城板块来说，价格要更实惠一些，大概在15000-18000元/平方米左右，由于有大量的山体景观资源，长岭居板块的楼盘特点是外部环境普遍比较好，但是目前来讲各个楼盘比较各自为政，没有连成一片，较为依赖楼盘自身的配套，未来21号线会经过这一板块。

两个都是目前比较热门的置业板块，其中科学城在售楼盘少一些、价格高一些、户型偏大一些，改善置业的味道浓一些；长岭居的楼盘选择多一些、价格低一些，价格更亲民一些。

南沙区：蕉门河中心区作为南沙的未来综合服务中心，功能涵盖了行政、文化、商业、教育、居住等诸多方面，也是南沙目前配套最完善的板块。周边在售楼盘之中，越秀滨海御城售价在1.7万/平左右，南沙金茂湾住宅售价1.8万/平左右，公寓1.6万左右。

明珠湾起步区的功能定位是打造集金融、商务、高新技术、会展等功能为一体的综合服务区，成为粤港澳全面合作的先行示范区和核心区。功能配套上更偏向于为商务、经济发展服务，目前整个起步区处于大搞基建的大开发阶段，周边在售的楼盘不多，像南沙珠江湾售价在1.1万/平左右，富力天海湾住宅售价大概在1.5-1.7万/平左右，公寓1.4万/平左右。

思雅 04-24 05:30

主持人：

上面说到了教育对房价的影响，接下来我们来看看最近两周黄埔和南沙的楼市成交报道。根据阳光家缘网签数据显示，上周，黄埔一手楼网签均价17885元/平，网签套数320套，南沙方面一手楼网签均价13526元/平，网签套数263套。而上上周两区的情况波动也不算很大。可以看出，黄埔一手楼的均价稳定在一万七左右，南沙一手楼均价则是稳定在一万三左右。要是再综合两区的生活配套，哪个置业前景更好？

肖文晓：

从价格来讲，目前南沙比黄埔要便宜四五千平方米，这里面的差距，我认为主要就是体现在“黄埔现在的地区生产总值排行全市第二、南沙排行全市第七”，以及“黄埔距离市中心更近、地铁交通网络的规划更加完善”上，从开发的成熟度上，黄埔的配套也是优于南沙。

如果是从生活配套去看，黄埔对在市区工作生活的人们更有吸引力；如果是做投资，正在大干快上的南沙也有很多人看好。

思雅 04-24 05:30

主持人：

在7月中旬，广州市教育局印发的文件中提及到，预计到2018年全市将新改扩建129所中小学校，新增约16万个学位。在新一轮调整中，新区成为最大的赢家，学位的增加也意味着教育资源将向黄埔、南沙、增城等新区辐射。教育配套的提升，会对黄埔和南沙的房价造成多大影响呢？

肖文晓：

新区的学位资源为什么要增加？那肯定是因为本来就缺啊。无论是黄埔、南沙还是其它的郊区区域，现在都在进行房地产的大开发，那么多的楼盘兴建起来，如果想让大家过去住，能够在那里安居乐业，教育配套是必须要跟得上的。可怜天下父母心，大家看看今天那些天价学位房就知道，中国的老百姓对学位资源有多么的看重。

当然了，今天郊区的房价为什么便宜，这跟现在郊区的配套跟市中心比有很大差距是有很大关系，这其中就包括教育配套。将来郊区的教育配套上来了，区域价值提升了，楼价水涨船高是再自然不过的事情。至于说哪里的楼盘受益程度最高，这个当然还是要看这些新建的优质学校落在哪里，这就需要大家多点留意政府的规划动态了。

思雅 04-24 05:30

主持人：

古代是兵马未动粮草先行，现在的交通规划对区域发展也是至关重要，也是购房的重要考核指标。黄埔目前在建的地铁有6号线二期，13号线，知识城线、21号线。远期还规划有4条地铁新线。南沙方面，目前在建的地铁线只有4号线南延段，远期规划有2条新线。但南沙是将建设综合交通枢纽的，而且港口、商务机场都在规划建设。作为广州市郊的两个区域，未来哪个区的交通通达度会更胜一筹？

肖文晓：

从“小交通”，也就是区域到市中心的通达度来讲，目前黄埔显然要优于南沙，其中近期就有地铁六号线二期，年底就要建成通车；地铁13号线开始铺轨 明年底前可建成。今后黄埔到广州中心区的公共交通更加方便，市民出行就不用像现在这么依赖自驾车，这些是非常大的利好。

相对而言，南沙目前连接广州市区除了快速路，主要还是依靠4号线，近期也只有4号线的延长线的规划，短期内到市区的公共交通无法得到大的改观。从定位来讲，出于建设综合交通枢纽的需要，南沙的交通配套定位的是“大交通”，立足对珠三角、对粤港澳，乃至对全国的辐射功能，这对南沙发展物流业及相关产业是非常有利的。

应该说，两个区域的交通配套各有侧重，黄埔的交通规划更看重民生，南沙的交通规划更看重经济发展。

思雅 04-24 05:30

主持人：

黄埔有中新广州知识城、科学城、临港经济区三大板块，而且广州科学城还是首批国家级双创示范基地。再来看南沙，南沙的定位是广州副中心，瞄准了总部经济、国际航运方面也大有作为。从产业配套方面，黄埔和南沙哪个发展前景更好？

肖文晓：

城市经济是个有机体，在城市规划中，每个区域都会被赋予其相应的角色，承担起不同的功能，所以两个区域之间，竞争的关系只是一方面，更多的是要体现互补性和协同性，而不是各自为政，合作才能发挥一加一大于二的效果。

从区域定位来看，今年8月份市委全会手提要建设“南沙城市副中心”,立足广州面向国际,把南沙新区建设成为国家“一带一路”的重要战略枢纽、珠三角汇集高端要素的先导区。强化新区和自贸试验区对珠三角及全国的辐射功能，形成粤港澳深度合作示范区。这是广州城市空间发展战略的一次重要调整。但也要看到，之所以定位为副中心，恰恰也说明南沙有别于中心，在定位上更强调与中心区的互补性，而不是替代性。

新黄埔区未来定位在五个方面——创新驱动发展示范区、国际创新资源集聚区、产城融合发展先行区、建设民生和谐幸福领航区和建设全面深化改革试验区。阶段目标是到2020年,地区生产总值超过5000亿元。从上面可以看到，新黄埔很强调创新驱动、创新发展，实质上，这也是跟现在该区的经济较为依赖工业，所以转型升级的急迫性特别强有关的，没有创新也就谈不上转型。

回过头来看黄埔和南沙的后劲，从增长势头来看，肯定是小兄弟南沙跑的快，但是南沙要追上黄埔，一个是还需要时间，另一个也要看黄埔能不能实现二次加速。

思雅 04-24 05:30

主持人：

如今的黄埔，雄厚的GDP实力是有目共睹的。2016年上半年，黄埔跑在越秀之前，排名第二，如今过去的三季度，黄埔依旧稳坐亚军之位。但黄埔和越秀两者之间的差距并不大，而南沙后起之秀实力也不容小觑，接下来的黄埔能成为天河的“继承者”吗？

肖文晓：

从地区生产总值对比来看，新黄埔成立之后，确实是跟天河差距最小的一个区域，不过应该说两个区域的定位和产业结构还是有很大的差别。从天河北到珠江新城，广州城市中心东移之后，天河一直就是广州的CBD所在地，是广州经济的风向标，这个地位在全市是绝无仅有的。前三季度，天河区实现地区生产总值2653亿元，增长8.7%。从数据来看，以创新为引领的新产业、新业态对经济增长的拉动作用更为突出。（其中，网上商品零售增长71.7%，线上旅游等新业态加速发展。以游戏、娱乐为核心业务的新产业规模快速扩张，进而拉动营利性服务业营业收入增长18.9%，其中软件业增长20.1%）这跟黄埔区主要依靠工业拉动还是有很大的差别。如果我们拿建筑物来做区域的代言人，天河毫无疑问就是那一栋栋高大上的写字楼，而黄埔区则是工业园，这两者形象完全不同，所以也谈不上“继承”了。

思雅 04-24 05:30

主持人：

近日，广州前三季度经济数据出炉，黄埔和南沙两区各有亮点。从GDP总量来说，黄埔以地区生产总值2285.88亿元排名全市第二，固定投资方面则以579.5亿元排名第一。反观南沙，虽然总量不是靠前，但增速都是最猛的，生产总值和固定投资增速分别是14.1%和50.2%。此前，有一种说法是看着GDP买好房。那南沙和黄埔从经济和产业层面来分析的话，哪个区域会更胜一筹？

肖文晓： 

黄埔和南沙，有点像是“老大哥”和“小兄弟”的对话。

先看黄埔，黄埔地区生产总值排行全市第二，仅次于天河区，2000多亿的产值接近南沙的3倍。特别是作为广州工业传统强区，黄埔区前三季度规上工业总产值达5515.31亿元，占全市总量近40%，这个数据也接近南沙的2倍多。所以，这个老大哥的王牌是工业，但是也有隐忧，那就是黄埔经济的增速在放缓，首先是前三季度的地区生产总值增速只有7.1%，低于全市8.1%的平均水平，包括规模以上工业总产值，增速也只有6.2%，在全市也是属于偏低的水平的。主要原因是现有制造业的增速在放缓，而黄埔也没有更多的土地和空间去扩大制造业的规模，同时也受制于国际经济的大环境。

黄埔区经济新的活力引擎和关键是，该区已经与新加坡、以色列及欧洲多国建立了长期合作，要打造成广州对接国际创新要素的重要窗口。所以，如何面向区内重点科技创新企业开展技术转移对接服务，这对黄埔的产业升级、经济发展很关键。

再看南沙区，数字很漂亮，南沙区是前三季度全市唯一实现GDP两位数增长的区域。该区GDP达到886.91亿元，同比增长14.1%。同时，南沙区前三季度固定资产投资额实现50.2%的同比增长引起了社会各界关注。统计显示，前三季度，南沙区固定资产投资额500多亿元中有200亿元投向了房地产开发，可见房地产占了很大一块。不过进一步分析来看，房地产开发投资额同比增幅仅为5.2%，增速并不高，可见该区在楼市以外的投资出现了飞速增长。据了解，今年以来，南沙区迎来了50家世界500强企业投资落户，超过50家总部型企业进驻，这个才是南沙经济增长真正的核动力。另外，南沙也是广州工业第二大区，期内实现规模以上工业总产值2230.79亿元，同比增长10.3%，并且超过一半的产值来自于高新技术产品。

总的来看，黄埔这位老大哥的总量指标都要优于南沙这位小兄弟，但是老大哥最近也遇到了新问题，跑的没以前快了，但是胜在底子够厚，有周转腾挪的空间。而南沙这位小兄弟目前实力还不是很拔尖，但是进步很快，外界都很看好，有点像体育比赛的最佳新人，潜力很大。