黎振伟:读佛山城市物业资产前景

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  • 主持人 乐居佛山 04-03 14:46

    大家要记得,今天国家在房地产方向是重大调整的,在支持物业租赁的发展,同时培育不同层次的物业租赁市场。这个市场可以解决国家更多元的租赁。有企业开发,也可以个人购买出租,这个政策是有利于投资公寓的,当然要能够租出去,能够好的运营。这些政策说明是对我们租赁物业的发展是很好的发展,投资房地产,除了住宅,其实很多的物业类型也是可以去投资的。同时在国家政策支持下,你要去思考、判断投资的企业、物业。

    认识资产新价值,依托大湾区城市群发展,佛山城市物业资产将具有良好的市场发展前景。

  • 主持人 乐居佛山 04-03 14:46

    其实租金的问题,过去一直被忽略的,今后随着国家强调房不炒要用的话,现在中国投资物业的收益率是很低的,跟国际相比真的很低,在广州来看,写字楼、公寓的回报率是高过住宅的,因为它总价低,因为住宅房价很高。住宅的价格已经脱离了市场,做出租是很不划算的。从物业的买卖中经营,改变我们对物业的认识。给大家一些新的观点,租赁物业看,广州今天租赁住的最好是天河、白云、车陂、番禺,卖楼好的是外围区的白云、花都、增城,楼价也比较低。广州市里面,租的好的区域一般是量少,价高。外围区是量多价低,就抢那里的房子,但在那个市场租楼,使用率就有问题了。目前品牌公寓建设都集中在市区中心,到外围他们是不去的,因为没人租房子。如果你的房子没有租,空置,卖不出去就麻烦了。从广州住房物业租售比来看,我们的住房价值是不高的。住房租金是不高的,因为房子太多了。租售比已经超过1:300了,在国际标准上已有泡沫。远郊楼盘没有使用的话,等着炒楼就很危险了,因为它的价值是不高了。

    房地产不是到处可以买,不是所有物业都可以,要买就买优质的物业。通常有几点:优质的物业、持续运营的物业、有品牌的物业、有公共配套的物业、业态完整的物业、有物管服务的物业、核心地段的物业,优质物业等。优质物业一定是有好的企业、好的优质管理、好的运营、好的出租。选择物业的时候,一定要明白怎么延长资产收益,也是很重要的。

    今天整个社会的改变,我们世联行目前在做的是运营房子,帮开发商经营房子。在桂林的一个公寓,光卖是卖不出去的,帮它卖的非常好,投资者也很高兴,以公寓酒店的房子销售的,租售并举的项目。由于广州的限购,佛山公寓的销售已经超过广州了,禅城的新公寓市场91万,价格也在飙升。2018年广佛投资客户流入佛山公寓市场,更多的广州人在不限购的佛山买公寓,公寓量也比较大,价格的上升也是正常的。佛山的公寓市场会向好,因为是大概念市场了。

  • 主持人 乐居佛山 04-03 14:45

    新的价值,未来怎么判断城市的价值?今后的房地产不仅仅是住宅,住宅肯定是不断的控制,新的物业要我们去关注它的价值。房地产今天,我们习近平总书记说的很清楚了,房住不炒,房用不炒。如果谁再来炒房的话,他真的是OUT了。

    商业模式的变化,从开发销售到资产管理的变化。基础资产的变化,从增量开发到存量改造。参与主体的变化,从开发商到资产管理人的变化。资本市场的变化。从银行贷款到现在的REITs、CMBS。

    在这个政策下,对地产投资的消费理念开始转变了。对区域的转变,由于经济的走势,对风险要防范,今天好,明天是否好就不知道了,建议还是往中心城市或者核心城区的物业,它的抗风险能力是相对高的。大家担心的问题,如果经济下行,房价下行,三四线城市的房价一定是下降的,因为它没有足够的经济和人口支撑。在佛山,除了禅城和南海,到了其他的区域还是到它中心的城市。风险趋向改变了,要关注到便利交通与就业,成熟的社区,必须要是完善配套服务。

  • 主持人 乐居佛山 04-03 14:45

    湾区未来很重要的是交通,交通是使城市更加便捷,人口流动快。交通网络,未来大家会发现,广州人很容易到佛山来,到中山去。哪个城市做的更好,哪个城市的产业更容易留得住人。佛山投资者不仅仅看佛山,也可以看别的地方。深圳的,惠州、珠海都会来佛山,因为交通方便。交通的背后是投资,房价为什么上升,地价为什么上升,因为投资。大量基础设施的投入,使得投资拉动经济。在佛山看到大交通时代,佛山过去都没有想到未来的发展这么顺畅,9条城市轨道,三条城际轨道等等,这些主要是广州的联系。

    人口哪里来?人口可以流入也可以流出的,2016年,珠三角外来人口东莞是最高的,深圳是第二,佛山是第三。佛山的容量新机遇,携手大湾区的发展中,佛山作为特大城市定位,整个城市就是500万到1000万,超大城市广州、深圳,佛山是作为特大城市的,佛山现在的人口是800万。这些都是资产副业的市场所在的。

    巨大的容量看到了它的需求,在经济方面我们看到佛山的GDP看到在广州之外,固定资产的投资都是排第一的,这些指标在吸引人才方面跟GDP方面,除了广州和深圳,它超过了其他的地市。由于限购的政策,大量的销售人群流向周边,给我们这些城市带来很大的消费力。广州控的越严,周边城市越好。从现在的情况来看,广州只能越来越严。


  • 主持人 乐居佛山 04-03 14:44

    珠三角的成交是很明显的,从金额看去年是下降的,成交价格确实是上升的,成交面积是下降的。从市场的变化,房地产不会一刀切。它是不同城市不同决定,大家在投资的时候要分析不同城市,在佛山也要分析不同的县区。

    未来房地产的动能在哪?怎么支持房地产的发展呢?这个就是很关注的我们所在的大湾区了。大湾区其实是对广东特别是珠三角未来的资产发展是至关重要的。所以这个方面我们一直研究它的,中国第一个湾区放在广东,为什么?它是有历史的。大湾区90年代开始,经济特区开放,到2017年粤港澳大湾区,它是很有基础和积淀的。湾区可以给大家带来什么呢?过去是各自发展,大家竞争。湾区的发展是城市整合,协同发展,使产业的发展更加快了,佛山未来核心是新型制造业来体现的。佛山有很多新的地位,给这个城市注入新的动力,十三五规划规定的文件,这里面说它是制订三大同城化的合作示范区,也是城市资产的一个比较重要的区域,包括荔湾-南海、花都-三水、番禺-顺德等,有新的资产价值所在地。

  • 主持人 乐居佛山 04-03 14:44

    新机遇、新格局、新价值,怎么看城市资产的投资,首先看房地产对中国经济的贡献,第二个,城市群对房地产市场的发展。第三个珠三角城市的发展。

    房地产在中国的今天的确不是说跌就跌,我们看这么多年来,除了2008年,我们的房地产依然是成了最高记录,除了国家之外,我也统计了一下2017年国内房地产收入对GDP的贡献度,广东房地产占比20.9%,佛山是24.86%,佛山增长了25%,GDP增长了8.5%。但是我们也看到了政府在谈到的新的趋势呢,我们不得不控制,国家也很清晰看到房地产泡沫对实体的影响,特别是佛山。佛山是以实业为主的。2016年开始,国家调控金融、分流等,这是投资必须看到的政策。房地产在这个调控中,这次的调控是分城施策,不是一刀切的。投资者也是看到这个机会的,价格就是一个问题。去年全年,北京的价格是降了6%,广州升了22%,佛山升了32%。有的地方降,有的地方升。

    我们怎么判断究竟哪个地方更有价值呢?可能就不能光看城市了,要看城市群。未来中国的发展一定是以城市群发展的。珠三角在城市群里面是非常重要的位置,在9大城市群里面,珠三角的土地面积总量是排第二,GDP是排第三的,人均GDP是排第一的。我们看到的珠三角是我们所在的重要区域,经济可能首先是从城市群决定的。城市群的对比看到它的差异,它的房价空间。从三个城市群看,珠三角、长三角、西南,很明显西南是最低的,所以有资源就去西南投资。在不同的城市群里面、一个城市群里面同样是有差异的。为什么尽管国家控制那么严,总量还是增加了呢?因为很多地方的房地产还没有到国家要求的限商、限价。佛山在中间,所以在广东来说,还是有后劲的。

  • 主持人 乐居佛山 04-03 14:43

    谢谢主办方跟我这么一个机会跟大家做交流。

    我是操作市场的,给大家一些具体的分析以及我对市场的一些观点。我的题目是从用到佛山城市资产价值的分析。在今天的中国跟过去不一样了,可能你今天买房子还是赚钱,但是从2018年开始,中国的整个社会将发生很大的变化,中国的发展方式改变了,中国面临转型,应该以创新的事业,宽广的格局寻找城市的价格。这是投资者需要思考的。

4月1日,由《21世纪经济报道》主办,绿地璀璨天城联合主办的“新形势下资产配置与房地产发展的新路径”2018博鳌·21世纪房地产论坛佛山峰会在禅城岭南天地马哥孛罗酒店隆重举行。

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