刘世恩:佛山房价租金会降吗?

乐居佛山

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    游客

    能买房还是要买房的

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    沈 振 辉13268005515

    买房好

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    沈 振 辉13268005515

    拿你们存银行的钱买房,以后再租给你们

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    游客

    好帅啊

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    A船长

    刘总太帅了!

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    Alan、莫少

    卖房好,买房赚

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    纯儿

    男神好帅~

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    乐粉_20170916011440443

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  • 乐居佛山 09-05 11:15

    问:对于在佛山工作的年轻人而言,租购并举的施行将会对房价产生什么影响?未来买房还是租房,您有什么看法和建议呢?

    答:短期内来看,租购并举只是一个尝试,你可以用来抵押,真正行使你全部的权利,流通虽然受阻,但它的金融性是体现出来了。但如果说买不起房就永远租房,这个就太悲观了,我们相信目前政府对于房价的打压,和政府逐渐介入住房保障体系,我们认为未来会分出更多更细致的层级,来适应中国特色的居住体系。

  • 乐居佛山 09-05 11:14

    问:前期投入资金巨大,回报周期长等原因使得不少开发商不敢轻易涉足长租公寓领域,所以尽管出租率不低,但盈利仍是大课题,未来长租公寓的发展空间在哪里?

    答:我们只是进行了初步的探讨,可能操作方更有发言权,实际上,我觉得最后形成规模化,集中管理,降低成本,提供服务提升租金,这个是可见的。长远来说,类似基金,都有可能成为获利方式,但公寓运营是一个特别重资本的行业。

  • 乐居佛山 09-05 11:13

    问:据了解,目前佛山除国有租赁平台房源以外,已经有包括万科泊寓、世联红璞、YOU+社区在内的三大长租公寓连锁品牌进驻。这些品牌都具有什么特色,将会对市场带来什么影响呢?

    答:我们大概都去看过,各有特色。但由于佛山的房源问题和租赁需求不是那么旺盛的情况下,目前,这三家尚属于快速发展期。这些公寓的基本操作方式大概是,从业主方先租赁物业回来,然后按照统一的方式进行改造,加入特色的软装和管理,通过提成租金来获取收益。

    但租金的硬性上涨存在较大的压力,所以大量的公寓运营商,基本上是依靠增加一间房,如三房一厅可能改成四房,去年政策也是允许了。通过这样的方式来进行散租,以增加整体的收益。如果是散租的话,为了达成快速的整体出租,这样对客户的要求限制就比较严格。一家三口与其他家庭容易产生矛盾,定位为单身等客群也是正常的。

    但它毕竟只解决租赁市场上一小部分人的需求,而且和公寓运营商的成本也相关,当他没有办法批量地获得房源、适当价格地获得房源的时,只能是以这样的方式来维持自身的运转。

    这个跟目前佛山房源也相关,如世联红璞是做得非常好的公寓品牌,它在广州有几万间的公寓,房源的获取要比在佛山容易的多,这个与市场的运作方式相关的,目前佛山没有那么多完整的房源给到开发商,在供应上也存在压力。

  • 乐居佛山 09-05 11:06

    问:佛山近期也加快了租赁改革的步伐,如提出租赁9条,包括培育机构化、规模化住房租赁企业等内容,将扩大国有平台、盘活存量房源,您能解读一下吗?

    答:我认为是一个意义重大的举措。佛山目前出台的租赁政策而言,并没有把租赁房的运作主体、盈利方式阐释清楚;另外承租方,即租赁人的权益,如享用社会配套、租赁期间对房子的使用权,都尚无明确的规定,仅大概指明了方向,所以说只是试点。

    首先要明确一点,租赁房要尝试解决的客户需求都是不一样的。比方说像香港公屋廉租房,解决的是城市极低收入人群的居住问题,它提供一张床,一个基本的生活环境而已,它的获利方式一定不是租金,可能是物业升值或类似的补贴,这一类主体和获利方式是对应的。

    其次,可能解决的是新入驻白领的居住问题,作为一个短期的替代品,供应方是不是只能是国企,国企的获利方式又该是怎样?是不是也用福利补贴的方式?还有一种面对打工族,短期内看不到买房希望的,又没有办法承受更高租金的市场群体,到底由谁来提供适宜租金水平、服务水平的租赁房,如何获利,这些都是需要在试点过程中去探讨清楚的问题。

    此外,国企来参与这个事情,同时搭建政府层面的租赁平台,主观理解是为了解决城市低收入人群的居住需求。至于国企的获利方式、客户选择和社会公平的体现,有待进一步的政策来进行明确。

    首批83套人才公寓也仅仅是开始,这起码是一个特别好的开始,它会让政府在房地产,或者说居民的居住生态里,扮演一个越来越重要的角色,逐渐摆脱只能买房的局面。

  • 乐居佛山 09-05 11:05

    问:集体建设用地建租赁房会对租金产生什么影响?

    答:从租赁的角度来看,房子的居住水平和城市配套,是决定租金高低的核心因素。佛山目前租金的价差并不大,不会因为它是共有产权房或是集体用地房,租金水平就会比商品房等低很多,最终还是取决于其定位和周边配套。而且从村集体的角度来看,他们拿出地来做租赁,本身也是有利益诉求的,所以很难仅用成本来判断租金水平的。

  • 乐居佛山 09-05 11:04

    问:为什么佛山会入选作为全国首批租赁试点城市呢,以及商业地产改为租赁住房、集体土地建租赁住房等都是试点?

    答:全国12个试点城市里,除了沈阳、肇庆以外,其余城市去年房价涨幅都相对较大,换而言之,这些城市房价上升压力大,人口流入量较大,此外,相对处于区域的核心及周边位置,广州深圳自然不必说,受一线城市辐射区的佛山,本身就潜在压力和需求,这个应该是佛山入选的重要原因之一。

    此外,佛山目前在土地机制方面处于比较领先的水平,尤其是南海政府,如在集体土地的使用方式和数量上。不过,因为佛山城市快速增长周期较短,核心城区周边土地多为集体用地、村用地或宅基地,城区面积比较小,镇区面积比较大,人口分散于各个镇区里面。

    随着核心城区的快速发展,原来只是辐射区的部分已经纳入核心城区,这些地方的土地大部分是集体用地,还没有完成国有征收的手续。在土地征收成本越来越高,及集体、村民的诉求也越来越多的情况下,土地运转和多方获利的运作方式,成为了一个比较新的课题。

  • 乐居佛山 09-05 11:02

    问:目前广州深圳的租赁市场发展现状如何?佛山租赁市场在全国中又处于什么水平呢?目前发展面临的困难都有哪些?

    答:广州深圳作为人口净流入城市,由于房价高企、住宅相对稀缺,租赁市场发展是非常旺盛的。这两个城市租房人群,主要包括新进入城市的应届生以及暂时没有购房能力的打拼一族,人口数量都十分庞大,并有不同的物业提供不同档次、租金价位的选择。

    佛山租赁市场而言,量价方面相对落后于广深,差距也比较大。这与佛山的人口流入量、以及市民居住理念都有关系。这两年,佛山租赁市场有了特别迅猛的发展,尤其在房价开始迅速攀升的阶段,租房客户的数量增多,房租越来越高,房源越来越少。这房价升高带来的压力,也是城市活力增加的表现。

    值得注意的是,租赁市场在租赁同权等政策出台之前,一直处在模糊地带、自发阶段,属于一种没有办法的选择,中短期的替代品。

今年国家鼓励推行租购并举的住房制度,佛山被列入首批12个住房租赁试点之一,随之而来的是公租房、长租公寓等成为公众关注的焦点。佛山加快租赁改革的步伐,给租赁市场带来了什么影响?房价会因此下降吗?年轻人应该买房或租房?本期大神来了,佛山新浪乐居有幸邀请到汇诚鸿图地产董事长刘世恩先生,做客乐居直播间,为广大网友答疑解惑。