大神来了|佛山哪个区域值得投资

乐居小鲜肉 04-19 23:09

问题：你认为佛山会限购么？您怎么看？

回答：目前形势，广州限购出台后，其他地方城市的压力也会增大，珠三角来说，都会有新政出台，据说中山就快出台政策。大概预估，佛山也极有可能出台新的限购政策，在这个期间，市场可能会出现一轮疯狂的情况。

若巴菲特所说：很多人买，你就不该买；很多人卖，你就不该卖。当别人都疯狂时，你就要停一停；当别人都没信息的时候，你就要有所期待。我建议，还是运用我所说的原则，价格在1万~1万5左右，区域未来发展要有优势，寻找较好的品牌开发商等去投资，就不会出现太多的投资问题。

乐居小鲜肉 04-19 23:09

问题：政策对房地产有什么影响呢？

回答：广州从2012年开始就限购，最近318政策出台后，将原本放松的政策严厉，但只是起到减速作用。我认为，广州具有大量居住需求，但目前政府出文，不让购房者买房，只能等，但等到下一次放开，房价可能还会爆发性增长。对于投资客来说，确实存在一定的抑制作用。但除去广州一些不限购区，广州核心地段的房产，大部分为自住。所以广州房价的增长还算理性。

乐居小鲜肉 04-19 23:09

问题：网友担心会出现在高点投资房产，这样的顾虑必要么？

回答：运用一个“供求关系”的经济学原理，如果一个城市的人口是净流入的情况，那这个城市的房价一定会涨。一线城市会不断的吸收人口流入，所以房价在人口净流入的支撑下，不会出现大幅下滑。

但又有另一个词“忍受极限”，人的交通忍受极限为1.5个小时，若居住地点与上班地点距离超过这个时间，就会出现外溢现象，从一线城市挤出到周边的城市，于是导致周边城市人口流入，导致房价上涨。这也可以解释，为何佛山最近房价会高企的现象。

房价是否会往下走，任大炮说过：有生之年，看不到房价会跌。只要大城市有足够的吸引力，让外来人口流入，那房产跌的可能性基本为0。

房产有两个属性，除了被投资，还能被使用。若市场变化，作为房东，你还可以出租或自主，若市场动荡，你可以出租。以往常经验来谈，若市场动荡，租房市场反而会上涨，所以房产不仅具有高增长属性，也具有使用属性。

乐居小鲜肉 04-19 23:09

问题：您对公寓产品怎么看？

回答：佛山目前公寓的供应量很大，作为投资的话，并没有住宅合适。第一：公寓产品的交易税费会高，大概16.5%的教育税额。第二：公寓产品居住成本要高，后期转手收益会偏低。但公寓有个好处是不限购，若你有闲钱，可以尝试购买公寓，因为它还有租用价值。

乐居小鲜肉 04-19 23:09

问题：您对房源的选择，有什么可以分享的？

回答：房产若想要实现更快的价值回报，就需要具有良好的性质。我会选择在80~150平米左右，根据人口的生命周期，我们可以定位刚需客的需求区间，根据不同刚需客的要求，80~150平米的户型区间是最好的投资选择。且以总价来谈，也比较容易出售。楼层的话，尽量避免低楼层与顶楼。朝向的话，问题都不大，开发商在最初定价时都已不同的朝向订不同的价格。景观的话，刚需客来说需求并不是很大，但江景或水景，可能转手会有更高的回报率。

乐居小鲜肉 04-19 23:09

问题：您是如何看中一套房产，什么样的房产会吸引到您的关注？

回答：房地产，一定要与城市规划挂钩。城市都会有3~5年的规划，第一：城市交通规划，未来若规划有地铁线，说明房产会坐拥未来交通溢价。若目前房产以通地铁，那它就不具备投资属性，投资需要投预期，所以轨道交通的规划很重要。哪些区域准备通地铁，这些地铁附近的楼盘都值得关注。

第二：开发商品牌，这是一个很重要的考核点，品牌开发商溢价能力会高。品牌开发商的物业也会比较好，后期的服务与小区保值都会比不是品牌开发商的项目要好。

第三：小区规模，小区规模较大的话，会更加受到客户青睐。大盘，从运营周期，投资升值周期会更高，价值兑现率更高。

第四：远郊盘，需要注意产业导入。比如南沙，该区域为国家新区，政府对该区域进行大量产业导入，也导致大量人口导入，房地产需求就很大。

乐居小鲜肉 04-19 23:09

问题：您认为三水区目前的价格合理么？

回答：目前很多区域的房价都是被推高了，根据经验，一手房要实现回报，都要靠二手成交。所以一个区域要有二手交易量，你才能够获得一手房的价值回收。但三水这个地方，当地居民可能无法接受如此高的价格，所以，未来你想要在三水卖房，只有广州客来接。但广州客会首先接触佛山其他区域，才能到达三水，所以投资三水，未来的回报周期会比较漫长。

我再举个例子，中山，目前房价到达1万5左右，当地居民早已无法承担，而中山房价的高企，主要是由于深圳购买力外溢，但深圳人很难会选择在中山置业，所以中山市场的房子很难出手，投资回报周期会很长。

乐居小鲜肉 04-19 23:09

问题：对于昨天西樵地块的地价，您怎么看？

回答：地价是一种指导性的数据。地块开发需要九个月到一年的时间，无论是广州还是佛山，目前房价与地价齐平的情况经常出现。若该区域地价到达一个高点，说明在未来几年，本地价格也被不断拉升到现今地价的高点。

开发商拿地都会测算，推导出若干年后的房价情况，由于开发商争取，价格会去到高位，但整体房价都会往上走。若有区域出现高地价，就要引起投资客注意，该区域房价未来会不断上涨。

问题：对于奇槎板块突然出现的地王，您怎么看？

回答：买有两个目的，第一个：投资。地王突然出现并不然，由于广佛交界，广州房价会外溢到佛山，如今的千灯湖、奇槎板块，土地不断稀缺，土地获取难度增加，若一个板块买不到地，地价也会外溢。作为投资者，建议选择低洼区域。第二个：自住，不仅要考虑价格，还要考虑居住环境、配套。

此外补充一个概念，叫基数。房产涨幅会以千为单位，房产从1万到2万，可能一年就能达到。若房价去到2万，要涨幅50%，比1万涨50%，要难很多。所以，价格低洼的区域，回报速度会更快，价格高企的区域，回报速度相较会慢。

最好的投资价格选择区间：一万-一万五。

乐居小鲜肉 04-19 23:09

问题：对于没有购房经验的菜鸟们，有什么房产投资的建议？

回答：先恭喜各位接触房地产行业的人群，毕竟房地产属于高回报行业。

第一，你需要拥有购房“资格”。

周知，买房需要资格，若购房者名下没有房产，那第一套房的首付即为三层，再利用银行杠杆，去撬动整个房产。假设100方房产，售价1万/㎡，总价100万，首付30万，若房价在一年时间内涨幅至130万，由于你使用了杠杆效应，那你就盈利30万，一年后你就盈利100%，这样的回报率可以秒杀市场上的任何金融产品。

第二，一手房好于二手房

二手房不确定性大，不同的业主放价不同，二手房市场更像一种“淘宝”行为。但一手房不同，批量推出，选择余地较大；一手房开盘让利幅度大，

第三，筹集资金

资金的几个来源：第一，问父母借钱，钱放银行的利息永远追不上房价涨幅的速度。第二，问银行借，比如一些信用贷款（像家电、装修等），三到五年的分期，减少资金的需要。第三，众筹买房，按照比例来分摊收益，达到投资条件。

第四，找到一个好的项目

佛山是一个非常值得投资的区域，佛山地理位置优越，接力了大量广州的外溢客。佛山“临广线”片区，接纳了广州大量具有购买力客户。佛山房产的限购政策比广州轻松很多，导致很多广州客倾向于来到佛山买房。

佛山目前可以以一个购买路径来买房：第一条，龙溪大道、海八路，目前价格2.5万~2.8万，不太合适。丹灶片区、狮山片区，这些片区在去年的时间内有所涨幅，且有大量品牌房企入驻，目前售价在1万左右。目前我考察的项目，可以供大家考虑一下：中恒海晖城、湖畔居、保利茉莉公馆等。

第二条：广佛新干线，横穿大沥，往东接驳季华路，往西相邻绿岛湖片区。我曾投资了融创望江府，开盘1万2均价，之后涨至1万3左右。绿岛湖片区，开发商扎堆，这样的话，会存在价格让利情况，都是比较不错的选择。

乐居小鲜肉 04-19 23:09

主持人：晓波老师您好，一直听说您曾经成功炒作过非常多房产，且有自己独特的投资方式，可以分享给各位网友么？

肖波：我在万科就职7年时间，我至今还很认同万科的管理。在万科的营销部门，我总结出一个结论：万科每次开盘，都卖爆。这其中有一个原理，叫做“低开早走”，通过价格拉升的方式，提升楼盘口碑。每次开盘间距期，都会有10%左右的房价涨幅。

我从业的这段时间，房地产都是有红利可取的。每一年，我都会寻找优秀楼盘的开盘机会，参加了26个盘的炒作。当然不同阶段的涨幅，房地产行业的状况也不同，2013年低迷，2016年大热。目前，我个人认为房产投资还是较好的选择。

乐居小鲜肉 04-19 23:09

广州人来佛山购房选择：

1、龙溪大道、海八路，现在已经2万起了，稍微有点贵

2、丹灶、狮山区域，售价1万出头，可以看看~

3、广佛新干线，横穿大沥区域，再到绿岛湖区域

4、顺德片区也是可以考虑的~

乐居小鲜肉 04-19 23:09

菜鸟该如何下手投资房产？投资房产应该注意什么问题？佛山哪个区位最值得投资？

我们请来了中山大学营销管理硕士，目前就任古格集团常务副总经理的肖波先生，与我们一同探讨。