金牌律师教你躲开购房陷阱

乐居小鲜肉 04-27 10:23

新浪乐居：谢谢梁律师的分享，不知大家在看完今天的直播后，对房屋维权的问题是否有所认清，如果没有，可以考虑再看一遍回放，以及关注佛山乐居。以上就是今天直播的主要内容，我们下期节目再见。

乐居小鲜肉 04-27 10:23

福利：

新浪乐居：买房的时候是否有必要聘请律师？还有一个网友都比较关心的问题，佛山地区律师的收费标准是怎样的呢？

梁律师：是否需要请律师要看购房者是否熟悉房地产买卖方面的法律情况以及个人的经济情况。如果对于首次买房人士或者对相关法律法规不太清晰的购房者，在经济允许的情况下，还是建议聘请律师进行把关，律师可以根据委托人的情况以及相关的合同提供法律建议及意见，毕竟所购买的是金额比较大而且对大家生活影响较大的房屋，采取谨慎的态度将可以避免一些不必要的麻烦和风险。

目前，佛山市地区律师收费标准一般是按照《广东省律师服务实行政府指导价的收费标准》进行收费，如果不涉及诉讼的委托事项是按照计时收费标准，目前暂时还是按照2006年的收费标准，即每小时200-3000元进行计算。

乐居小鲜肉 04-27 10:23

网友问题：部分社区没完全建好，但是已有业主入住，是否需要全部人入住才可以成立业委会？入住的组团是否可以单独成立业主委员会？要是可以的话，要准备什么材料和具体的申请流程是怎样的？

梁律师：不需要全部业主入住才可以成立业委会。根据《广东省物业管理条例》的规定，百分之二十以上业主联名或者已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的业主，可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

成立业主委员会的主要的流程如下：

1、符合上述条件的业主向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请要求；

2、收到书面申请的街道办事处、乡镇人民政府将会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组，筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。

3、业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议，业主大会应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。

4、业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

乐居小鲜肉 04-27 10:23

网友问题：小区停车场和电梯广告等收益全部归物业是否合法？业主应该怎样去争取？

梁律师：这是不合法的，因为按照《物权法》、《广东省物业管理条例》等相关规定，这些广告位属于小区公共区域，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有。

如果发现物业公司有侵吞公共区域收益的嫌疑，业主可以通过三种途径维权：一是召开业主大会，通过业主委员会对公共区域的经营行为进行监督，同时决定该部分收益的具体用途；二是向物业管理行政主管部门即当地房地产管理局投诉、举报，追究其行政责任，由物业管理行政主管部门对物业公司的行为进行行政处罚、纠正；三是提起侵权诉讼，联合业主向人民法院起诉，请求公开共用部分的使用和收益情况，或者返还公共区域的收益给业主进行分配。

乐居小鲜肉 04-27 10:23

如果购房者已经签订了购房合同呀，但对公摊面积的范围、测量等有疑问，购房者可以找房屋土地权属、拆迁、房地产交易等主管部门查询，如果发现开发商存在违规行为，可向相关主管部门（一般为当地房地产主管部门）进行投诉。经核查后，主管部门会对非法公摊的公用面积给予详细界定并责令开发商去除，同时可依法进行调解，协助购房者请求开发商返还相应多摊面积的价款。

如果开发商交房后，为购房者分摊了购房合同或法律上的不该公摊的公用面积，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第二款规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”购房者也可通过消费者协会来向发展商主张权利，要求其承担相应的法律责任。

如果购房人因为开发商分摊了不该公摊的公用面积而希望退款或退房，与开发商不能达成一致的，购房人可以向人民法院提起诉讼，要求物业开发商减去不该公摊的公共面积退还相应的价款，同时要求开发商向主管部门重新提交面积测量报告，办理公摊面积变更。符合法律规定或合同约定的，购房人也可以要求退房，返还全部购房款。

此外，购房者也可通过行政手段，请求房地产主管部门对违规的物业开发商进行处罚。

乐居小鲜肉 04-27 10:23

网友问题：不动产证的红线内范围是否都是全体业主分摊面积，如果是，开发商是否违法？

梁律师：通常而言，不动产证的红线是指楼盘土地使用权范围的界线。红线内的范围不全是全体业主的分摊面积（即共有建筑面积），根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》等现行法律，共有建筑面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；此外，还包括套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。但是，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、作为人防工程的地下室等，不应计入公用建筑面积部分。

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梁律师：上述情况中，存在很大的法律风险：

第一，对于卖方为委托人的，虽然委托公证书中，委托人与受托人有明确的制约关系，不过由于买卖房屋所签订的是全权委托公证书，受托人获得收取楼款、代理交易过户等等同业主的权利，有可能出现吃差价、一房多卖等的现象；

因此，在房屋交易过程中，业主应当尽量亲自办理收取房款、产权过户、交付房屋等手续。如果由于特殊原因无法亲自办理的，业主在办理公证委托时，应对授权范围进行限制，以确保自身的合法权益不受侵害。对授权的限制主要包括：1、对授权时间进行限制，应约定具体的时间，确保按时履行合同；2、对授权范围进行限制，如受托人的代理事项中不包括代收房款等；3、对交易的对象进行限制，如在授权文件中注明代理人只有在与特定的买家进行交易时才有权代理。总之，要尽量避免全权委托的形式。

第二，对于买方为委托人而言，虽然有一纸全权委托公证书，房屋一日不过户，产权依然在业主名下，假如业主因诉讼而被查封财产或者另作他卖，全权委托公证书也无济于事。根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋交易的产权变更及转让，须在房地产行政主管部门办理产权登记后，方可发生法律效力；未办理登记的，如房屋产权的委托公证，房屋产权不发生变更及转让。

1、即使在交易过程中办理了产权的委托公证，也应当及时前往房地产行政主管部门办理登记手续，降低交易风险，减少经济损失。

2、如果因本身购房资格受限或者各种客观原因，必须延迟过户，除了签订委托公证书外，买家最好与业主到房地产交易登记中心办理抵押登记，把房屋抵押给买家。

乐居小鲜肉 04-27 10:23

新浪乐居：什么情况下可以采取委托公证的方式进行交易？有哪些风险？

梁律师：房产的委托公证是本指委托人由于工作、身体或其他的原因不能亲自办理购买、出售、抵押、互换、继承、租赁等事宜而授权他人代为办理上述事宜。

但在实践中，由于存在以下特殊情况导致需要委托公证，例如：

1、一部分房屋尚不能办理房产证，无法上市正常交易，必须通过公证形式进行；

2、无产权，只有使用权的房产交易；

3、小产权房、联建房、居住未满五年的经济适用房等；

4、为逃避商品房产权证办理未满五年上市交易需要交纳的营业税，通过做公证约定买卖双方先交易待房产证满5年或房屋达到交易条件时再办理过户；

5、由于卖方房屋权利受限，包括被有关部门查封、抵押、房屋共有人不同意卖房等。在卖方权利不能全面行使的情况下，出于欺诈目的，隐瞒真相，在实际操作中，把公证作为违规交易的手段，从而侵犯对方的合法权益。

乐居小鲜肉 04-27 10:23

新浪乐居：卖方在交易过程中，与中介合伙隐瞒房屋质量问题，买方在签署合同入住后，才发现房屋存在质量问题，该如何维权？

梁律师：理论上，视乎房屋的质量问题，购房者可要求卖家对方房屋进行修缮或者要求退房等形式来维护权益，并要求中介不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

但在实践中，往往难以举证证明卖方与中介合伙隐瞒的事实而导致败诉，因此，在二手房买卖过程中应注意以下问题：

1、验明正身，查看中介机构是否具有工商执照、税务登记，确定其是否有合法中介资格。

2、在中介机构支付佣金时索要正规发票，一定程度上可检验其是否正规，发生纠纷时可作为证据

3、不轻信中介公司及业务人员的口头承诺，实地考察看房，并且把一切承诺要落实纸面，并要求卖家在合同中对房屋的各种具体质量情况写明，必要时可以采取录音等方式保留证据。

4、妥善保留好相关证据，包括合同、发票、照片、录音等，便于遇到纠纷后向有关部门投诉，甚至诉讼至法院，便于后期纠纷的解决。

乐居小鲜肉 04-27 10:23

新浪乐居：原业主不按约定时间交房、迁出户口，耽误了买方户口迁入问题，导致买方子女无法顺利入学等情况，是否有法律的渠道去维权？

梁律师：目前，对于原产权人出售房屋，不迁户口的情况一旦发生则较难处理。我国现行法律规定户籍归公安部门管辖，所以目前法院在审理房屋纠纷中，对户口问题一般不作判决，仅就户口问题起诉的一般也不予受理。

因此，

1、在进行二手房交易的时候一定要向业主了解清楚有无占用户口，如果有占用的话就一定要在签合同之前协商好并注明到合同相关条款中。

2、在发生该类争议时，建议买方积极和卖方协商，给予其必要的时间，以迁移房屋内的所有户口；同时，双方在具体协商过程中，可以通过签订补充协议方式，约定赔偿责任的具体标准或者计算公式，防止卖方恶意违约。

3、直接在买卖合同补充协议中约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任。针对户口迁移问题，买方可以预留部分房价款，待卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房价款；如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口，卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金。

4、拒绝迁出，否则应当承担违约赔偿责任。如规定每逾期一天，按房款总额的百分之几赔偿损失等。一旦出现售房者延期履行或不履行的情况，购房者便可以根据合同约定，要求赔偿损失。

5、如果对于以入户入学为购房目的的，在购房合同中一定要写清楚该购房目的，并且约定如果卖方违约，买方可以单方解除合同并要求卖方支付违约金及赔偿损失，一旦发生出卖方拒绝配合户口迁出的情况，可通过要求解除合同来维权。

乐居小鲜肉 04-27 10:23

新浪乐居：在二手房交易市场里，通常会有阴阳合同的出现，可究竟签署阴阳合同是否违法？这两份合同哪一份才具有法律效力？我国法律对此有何法律规定呢？

梁律师：一般，在二手房交易市场里，“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则根据使用需要有所不同，一种是虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款；另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。

至于哪一份合同才具有法律效力，是不可以一概而论，要具体分析，根据　《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条的相关规定，一般情况下，

1、二手房交易中当事人签订“阴阳合同”，如双方对价格发生争议的，应当以“阴合同”即当事人的真实意思表示确定房价款，“阳合同”中的价格条款并非双方当事人的真实意思表示，且避税行为损害了国家利益，所以价格条款无效，但阳合同”中价格条款无效不影响其他条款的效力，即“阳合同”中的其他条款仍然可以有效的；

2、如果备案登记的合同（“阳合同”）涉及法律、行政法规规定必须进行招标的（比如涉及工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地使用权的转让），或者未规定必须进行招标但实际经过招投标程序并进行备案的合同，那么应认定备案的中标合同具有法律效力，并以此确定双方的权利义务。若双方签订的房地产买卖合同只是出于向国土部门备案登记需要，是为了降低交易成本偷逃应纳税费而拟定的合同，该合同规避了正当的纳税义务，损害了国家税收利益，应当认定为无效合同。

3、另外在法律实务中，也有一些情况来认定合同无效，例如价格差别太大、恶意损害另一方的权益等的合同，也有可能被认定为无效。

此外，需要提醒大家，鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了中国税收管理规定，有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。

因此，建议大家对签订"阴阳合同"要非常谨慎。

乐居小鲜肉 04-27 10:23

新浪乐居：佛山房价的上涨，让越来越多的购房者开始关注二手房市场，使得二手房市场热度不断上涨，与此同时，二手房买卖合同纠纷案件也在持续增加。我们这里也收集了一些二手房问题，请律师为大家详细解读二手房相关维权问题。

乐居小鲜肉 04-27 10:23

新浪乐居：大概从前年开始，司法拍卖从现场搬到了网上进行，所以很多购房者可能不是很了解，能否请梁律师介绍一下相关的具体环节和情况呢？

梁律师：在过往，司法拍卖是法院委托某个交易所现场进行拍卖，因为信息不对称，大家往往不太清楚。但近几年呢，法院积极进行了改革，把司法拍卖搬到了淘宝上，网上都可以搜索到。

一般的流程是，关注拍卖信息，留意公共告示，上面有具体的房屋信息，然后就是竞拍人有什么条件，这个要引起注意，每个地方可能对参与竞拍的条件要求有所不同，比如限购区，就不是所有人都能参加。另外还有一点，就是房屋是否已经“交吉”拍卖，所谓的“交吉”就是指房屋已经清空了，拍卖完可以直接搬进去住。但如果不“交吉”拍卖，里面可能有租客，甚至权属人的家属，不肯搬出来。这对购房者是一个很大的障碍，虽然可以通过诉讼的形式让他们搬离，但是实际操作有难度。

另外，有参与司法拍卖是通过银行贷款的形式，而在拍卖过程中并不知道最终的成交价格，这个时候需要向银行提前申请，银行根据情况出一个授信书或同意贷款的确认，然后把这些材料交给法院，你才可以参与拍卖。

乐居小鲜肉 04-27 10:23

新浪乐居：除此之外，房源、价格不透明的问题，也是网友投诉比较多的，遇到这个问题，又该如何维权呢？

梁律师：对于这个问题，其实大家可以直接登录主管部门（如：住房和城乡建设管理局/不动产登记交易中心）所主办的房地产信息网站，可以马上查询到相关楼盘的销售情况、销售均价等情况。

如果消费者发现开发商故意隐瞒房源、价格等情况，可以通过向物价部门等主管部门以及消费者协会（12315）等方式进行投诉。

乐居小鲜肉 04-27 10:23

新浪乐居：根据佛山乐居发起的3·15调查显示，在房地产消费过程中，网友最普遍投诉的问题为房屋质量问题远超其他选项。一旦出现房屋质量问题，购房者该如何维护自己的权利？应该采取什么方法和步骤？

梁律师：购房者发现房屋质量出现问题，首先要查看《住宅质量保证书》，如空墙开鼓、天花漏水等，这些问题会在里面有所约定。第二步，购房者要判断清楚，问题属于哪一条款，然后是不是属于开发商的保修范围，假如对于属于出卖方或开发商需要承担责任的房屋质量问题，消费者必须通过理性的途径进行维权，例如，可以先和平与对方进行协商，如果协商不成，对于开发商应承担的责任，消费者可以向负责的行政主管机关（如房管部门、工商部门等）进行投诉，或者向人民法院提起诉讼，但是无论采取何种方式，都建议消费者留意是否会超过房屋的质保期。

乐居小鲜肉 04-27 10:23

新浪乐居：签合同的时候往往还有一个补充条款，这个补充条款该怎么签，又应该注意哪些问题呢？

梁律师：由于标准的购房合同条款的局限性，几乎每一份购房合同都要签订补充协议。标准的购房合同由于是国家有关部门制定的，条款相对比较公平合理。而补充条款是由开发商制定的，往往会限制购房者的权利，甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益，特别是一些降低开发商责任，增大购房者义务的条款。

最常见的是，比如面积误差，误差多少之内符合合同的规定，但建议购房者一定要平衡这个误差，自己能否接受。超过误差之外了，开发商需要如何赔偿。因为很多时候，购房者只是关系有没有这么一条，但具体罚则是怎样呢？可能不太注意。所以对一些比较重要的违约情况呢，购房者一定要开发商明确违约的后果，赔偿金等问题。

运用得当，这个补充条款可以作为购房者的保护盾，而由于很多购房者不了解，往往就转变成了开发商的保护盾。

乐居小鲜肉 04-27 10:23

新浪乐居：这就关系到另一个问题，在买房的时候，购房者通常会拿到开发商的一个楼书，上面会有种种规划，承诺各种东西，如果最后没能实现，能否以此为证据，进行索赔维权呢？

梁律师：一般来说，售楼书在法律上定义为“要约邀请”，是合同定义之前的一个环节，所以它还没有成为一个合同。

单凭这楼书，不一定能支持购房者的诉求。最好的方法，第一是在合同里面，重要和关系的内容一定要开发商明确地列入合同里面。还有一个方法是，在销售人员推售的时候，一定要注意录音录像，可以作为证据。

在法律上，如果真的什么都没有的话，在司法审判上，我们也会看这个要约邀请是不是一个很关键、很具体的，是购房者当初买房的决定性因素。但这些说白是比较抽象、虚的，比较难以实现。

因此，要从法律上确保售楼书及其他广告内容具有法律效力，购房者在签订商品房买卖合同前，就一定要将售楼书及其他广告内容明确的写到商品房销售合同中，这样才能确保和约束开发商将售楼书中的承诺变为现实。这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式，若没有加入在合同中，购房者则很难追究他的违约责任，只能由工商管理部门追究其虚假广告的行政责任。

关于合同，最后还有一个附件，里面往往涵盖平面图、装修标准等文件，大家可能会忽略掉。比方说装修标准，对于预售商品房，特别是约定了精装修的预售商品房，购房者一定要明确该等商品房的装修标准，防止被发展商以“进口”、“高级”、“先进”等不明确的表述误导。建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、可以参照的市场价格、达不到上述标准的违约责任等，以最大限度地保护自己的利益。

乐居小鲜肉 04-27 10:23

新浪乐居：商品房交付要注意什么情况呢？

梁律师：在商品房交付里面呢，首先，很多消费者认为，交付就是交付一把钥匙，其实不是这么简单的。开发商还有一个义务，就是需要把《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以及物业使用的相关文件，都需要一并交付。

还有一个问题，约定的交付时间，可能会有一个格式文本，就是说“竣工验收”，但实际上，“竣工验收”是勘察、监管单位对开发商项目进行验收，并不代表就可以交房。所以在没有明确交房日期的时候，最好是竣工验收备案的日期作为交房的时间。

回到合同的问题，还需要明确一点，关于办理房产证的义务，有些时候是需要开发商去配合，比方说他要交齐土地相关的费用，购房者才能去办理房产证，需要在合同里写清楚。

另外一开始，销售人员为了买房，往往会承诺说，一定会有什么学校、超市、幼儿园等配套，但是，到最后，购房者入住了好几年也没有发现这些设施的影子,这也是需要在合同里约定清楚。

乐居小鲜肉 04-27 10:23

新浪乐居：在这里我想插一句，由于合同涉及到的东西很多，不少购房者可能注意到的会相对比较片面，如个人信息、房屋面积、成交价格和交楼时间等基本信息，其他都没认真看。那么，签合同的时候还有哪些点需要注意呢？

梁律师：对，在合同里面，其实很多条款都是有陷阱的，一来购房者可能不是很了解，二来可能没注意到。第一，合同中的所有填空均应填写。填写的内容要与审查的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划和施工许可证、商品房预售许可证等相应文件的内容、时间、文号相一致。

其次，要注意公摊面积比例和位置，未来会涉及到物业费等问题。由于公摊属于隐性面积，一些开发商只告诉业主一个笼统的数字，这导致公摊纠纷时有发生。对此，购房者在补充协议中应当约定好公摊的具体数字，并注明公摊的具体位置，特别是对于公摊变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。另外，赠送面积可能占用了公摊，比如顶层楼台、一楼庭院等属于全体业主共有，开发商无权赠送。此外，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。实际操作中个别发展商会将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。购房者可以参照上述有关规定，认真审核发展商在补充协议中列明的分摊范围，对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率，当发展商交付的房屋达不到约定的标准时，购房者即可以选择退房并要求发展商承担违约责任。

还有一点是，不可抗力的因素。导致发展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明，发展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释，例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围，以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任，对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围，在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由，同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时，购房者有权终止合同，要求发展商退还已经支付的全部款项，或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。

乐居小鲜肉 04-27 10:23

梁律师：第二点，在销售过程中，开发商往往会营造一种房源紧张、认购现场火爆的现象，受到紧张气氛的影响，购房者一般是当场作出购房决定，并不仔细看合同内容就签字，事后发现上当时，购房者已被合同的框框条条束缚住。

对策：购房者可以登录网站查证，楼盘销售情况、均价和面积都能在房管局相关网站查询到，在这个基础上再决定买不买这个房。

乐居小鲜肉 04-27 10:23

新浪乐居：在买房过程中，哪些环节比较容易出问题呢？都有哪些常见的陷阱呢？在购房之初应保留哪些证据预防出问题时能有效维权？

梁律师：五证、两书、三表要齐全 

“五证”齐全：一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。      

 陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，可能提供虚假的五证。或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋，而五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。       

对策：1、复印件要注意看原件。

2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。

3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。

4、保留开发商所提供的相关证件复印件。