佛山

资深律师支招买房维权那些事儿!

乐居林志玲

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  • 李鸿辉律师 03-29 17:27

    谢谢李律师在百忙之中为我们解答问题,这一期的大神来了就到此结束,敬请期待下一期的乐居LIVE!

  • 李鸿辉律师 03-29 17:27

    【网友答疑环节】

    3、在购房过程中,个人的客户信息经常被开发商卖给其他中介或者装修公司等,对于这样的情况我们可以维权吗?应该怎么处理?

    李律师:

      这个问题维权起来比较复杂。根据刑法第253条侵犯公民个人信息罪,向他人出售或者提供公民个人信息将被判刑。但这种违法行为的惩治关键载誉有关部门需要加大惩治力度,做些典型的案例出来,这样对于净化市场和打击犯罪才能有很好的警示作用。


  • 李鸿辉律师 03-29 17:27

    【网友答疑环节】

    2、市场上现在有很多的无产权公寓,消费者购买这些无产权公寓是否有法律风险?能不能拿到房产证?

    李律师:

      法律风险是肯定有的。如果作为投资购买的话,由于没有产权可能存在卖出去的情况,就建议不要买。但如果只是自己买来使用,而且对产权要求不高的话,可以尝试着去买。

      由于目前的无产权公寓的土地大多是农村村集体的,虽说是开发商建的楼,但业主与开发商签订的合同可能对村集体的约束力有限,建议在购买无产权公寓签订合同的时候,最好是有土地的所有权人盖章会更有保障。


  • 李鸿辉律师 03-29 17:27

    【网友答疑环节】

    1、新收楼就要预收物业管理费合理合法吗?

    李律师:

      开发商售楼的时候就会与业主签订物业管理合同,在合同上对于收取物业管理费的时间就已经做出了明确约定,而预收物业管理费合理合法与否完全依据当时双方所签署的约定。

      一般来说,业主一旦收楼就表明了对这个房子没什么意见,就可以开始收取物业管理费。但如果房屋质量存在漏水等问题,业主拒绝收楼的情况,可以先不交物业管理费。

  • 乐居林志玲 03-29 17:27

    乐居:

      对于开发商的不合理行为,业主最常见的做法就是拉横幅抗议,这种做法有效吗?业主应该如何进行维权?

    李律师:

      拉横幅的实际效果见仁见智。虽说当权益受到侵害的时候有些消费者想通过这种方式维权无可厚非,但站在法律的角度上来说,如果在维权的时候侵害到别人的权益或扰乱社会秩序的话,不仅违法还有可能是犯罪行为。

      我个人建议消费者维权时还是尽量要理性,建议业主在维权的时候请些专业的人士来进行调查取证,或者成立业委会集体维权的方式来解决问题。

  • 乐居林志玲 03-29 17:27

    乐居:

      就您处理的房地产案件的相关经验来说,在收楼的过程中,开发商有可能存在哪些违法行为?

    李律师:

      以个人经验来说,目前存在最多的一种情况就是开发商本身工期拖延,但为了避免由于过期违约产生违约金,就在未通过政府验收的前提下交楼。因此,消费者在收楼的时候一定要开发商提供两个文件,竣工备案验收表和住宅质量保证书。其中,竣工备案验收表代表着开发商所建楼盘已经经过了政府相关部门的合格验收,才有可能办理房产证。

      此外,建议在收楼时请专业人士过来验房,以便发现存在不合格的地方来维权,如若没发现明显问题,但又对于房屋潜在的问题持保留看法,在收楼签字的时候建议签“暂时没意见”,以保障自己追究的权利。

  • 乐居林志玲 03-29 17:27

    乐居:

      什么样的合同是有法律效力的呢?

    李律师:

      一般来说,双方亲自签名盖章确认的,且合同的内容没有违反法律相关规定,我们认为这就是一份有效的合同。

  • 乐居林志玲 03-29 17:27

    乐居:

      在签订买房合同的时候需要注意一些什么?

    李律师:

      在签订合同前购房者者应该先去翻看下楼盘的资料。楼盘一般会有公示栏,会公示楼盘的基本信息,如预售证、规划许可证、建筑证以及合同的范本等。签订合同时一定要看合同的内容,一般来说购房合同有两份,一份是备案合同, 主要看清建筑面积、交楼时间、交楼质量、办证情况;第二种合同就是补充协议,补充协议是对备案合同的内容补充,补充协议中容易涉及到一些如权益放弃或规划变更等有可能侵害消费者权益的内容要特别看仔细,尤其是装修房,要核对装修合同中提到的装修材料、工艺、配送家电等的规定,以便以后收楼的时候货不对板也可以有据可依。

  • 乐居林志玲 03-29 17:27

    乐居:

      随着日前新广告法的出台,里面对于存在诱导和欺瞒消费者的广告都明令禁止。当购房者因开发商诱导类信息而下定后,我们应该通过何种方式捍卫自身权益?

    李律师:

      根据新广告法第四条的规定,广告不得含有虚假或者引人误解的内容,不得欺骗、误导消费者。以而开发商作为广告的广告主,则要对广告的真实性负责。又根据广告法的第二十六条,针对房地产行业的广告也有一些明令禁止的法律法规,有讲到开发商的房源信息必须真实、包括注明面积等信息,另外,禁止开发商在销售房地产的广告上面有些虚假承诺,比如投资回报、以及规划和教育类的信息。

  • 乐居林志玲 03-29 17:27

    乐居:

      针对以上欺诈行为,我们应该如何识破呢?

    李律师:

      以房源欺诈为例,房源欺诈可以登录楼盘所在地的国土和城建水务局、即房管局的部门来查询,因为只要房源获得预售证,每销售一套房源就会在房管局有备案记录。这样就可以查到你所关注的房源有没有卖出去以及对开发商销售的真实情况有个大致的了解。

      再者还有就是户型的欺骗了,比如开发商说户型可以这样改那样改,比如顶楼的添加,一层改两层,实际上在改动后很有可能被有关部门就视为违建要勒令拆除。针对这些情况都应该小心,如果可以的话让开发商给出一份书面的承诺。

  • 乐居林志玲 03-29 17:27

    乐居:

      在购房过程中,由于开发商与购房者的信息不对称也容易发生一系列的纠纷。开发商有哪些常见的欺骗行为?我们作为购房者应该如何避免或识破?

    李律师:

      在开发商在销售过程中常见的几种欺骗行为中,第一种常见的就是房源的欺骗,比如我们在买房的时候想挑选某个单位,但销售为了造成房源紧张的假象就说卖完了,但是实际上这个房源明明是存在的。另外一种房源欺骗就是有些开发商为了房子卖得快,采用了一种闭门销售——抽签的形式进行,而在实际销售中可能有部分购房者是开发商找来的托儿,促使消费者仓促的下决定买房。

      第二种就是价格的欺骗,针对这两种欺诈,政府出台了相关规定,比如现在很多政府都要求开发商在取得预售证10天或15天内一次性公开房源以及房子的明码标价。因此,消费者在买房的时候就一定要保持理性。

      此外,开发商还存在以下常见的欺骗消费者的行为。比如说房子的规划、配套的欺骗。有些楼盘说未来规划有地铁,但这个规划有可能是几年或者几十年。还有就是学位房,就我的实际经验来说,我曾经去到某个楼盘问该盘是否有学位,楼盘销售直接说是。但据我向相关部门了解到的情况,楼盘的学位每年都有可能发生改变,并不是一成不变的。所以建议消费者在购买的时候最好去规划局确认一下地铁的规划或是确认下每年学位的招生。

      再者还有就是户型的欺骗了,比如开发商说户型可以这样改那样改,比如顶楼的添加,一层改两层,实际上在改动后很有可能被有关部门就视为违建要勒令拆除。针对这些情况都应该小心,如果可以的话让开发商给出一份书面的承诺。

直播主题:

资深律师支招买房维权那些事儿!

直播时间:

2016-11-14 14:30

直播嘉宾:

广东禅通事务所-李鸿辉律师

直播内容:

李鸿辉律师作为一名从业多年的资深律师,今天他将以专业的法律视角出发,为我们解读买房过程中可能涉及的法律问题,并分享买房维权的那些事。

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