投资公寓、车位划不划算？

JJ 04-19 17:05

本期大神来了到此就接近尾声了，感谢李总做客！假如您还有疑问，请在直播互动区留言，感谢您的支持，我们下期再会！

JJ 04-19 17:05

网友Lai：车位现在买值不值得？

李华宇总：如果大方面来说，现在货币属于通胀阶段，买物业有保值的因素，至于你是否买车位，或者其他物业形态的话，一定要具体问题具体分析，如果该区域汽车拥有量很高，而且小区车位比例比较低，车位就会是一个炙手可热的产品。如果像刚才提到，车还可以停在路边的话，那么车位的使用或涨值空间会比较低。与此同时，买车位来抵抗通货膨胀，还是一个好的选择，车位的门槛会比较低，使用以后还会有一个比较好的增值空间。只不过，你要考虑你的投资回报预期空间有多大，总得来说，它会涨值，主要是个时间长短的问题。

JJ 04-19 17:05

网友AA:我儿子在江苏读大学，我们在狮山湖景湾有车和房子，现在经常住在鲤鱼沙名汇嘉园，没买车位目前可以也能停路边，但是有点想买车位保值，现在很纠结要不要买车位？

李华宇总：我个人觉得，如果这个区域的车还可以停在路边的，那么车位一定是属于供大于求的状态，周边的管理相对而言也不是很完善，在这种情况下，投资车位的回报周期会相对长一点，还不如租，如果把投资放在另外一方面，可能会更有价值。

JJ 04-19 17:05

网友JANE xiao:小区的车位分为两种，一种是有产权的一种是没有，无产权的10.5万，有产权的16.5万，不知道买哪一个好？

李华宇总：就像先前提到的，很明显，无产权的只有使用权，它在转手方面也会比较困难；有产权的话，转手则会相对比较容易，一个判断标准，就是这个区域内，转手的溢价空间有多大，如果单纯自己使用，买一个便宜的无产权车位，当然好。但是，如果你看好这个区域有涨价空间，比方说你现在买16万，十年后变成26万，有产权的转手出去的话，它的盈利空间会大一点。这就要从区域和使用的性质上去看，自用或投资为主的都不一样。

JJ 04-19 17:05

网友魅格家居：乐从有什么好的公寓推荐么？

李华宇总：乐从好的公寓都集中在佛山新城，刚才提到它有一个产业汇聚，包括会展，以及很多写字楼，写字楼它会产生商业公寓使用的需求，所以无论是乐从也好，包括禅城区进行考虑的话，佛山新城的各个板块，它都具备站在城市发展的高点，站在轨道交通连接点的优势上，这个地段优势还是比较明显的。

JJ 04-19 17:05

网友人生若只是初见：公寓和住宅哪个回报率高？

李华宇总：回报率一般有两种，一种是它的溢价部分有多高，买了房子，比方说价格是一万，两年之后涨到一万三四，溢价部分就是它的回报；第二就是持有回报，出租出去的回报，所以很难说公寓与住宅哪个高，只能说在过去一段时间内，住宅是比较紧缺，所以它的溢价空间会比较大，特别是过去一年。商业则量比较大，供应比较多，商业需要支撑的整个经济的发展，包括产业转移，它还在缓慢的爬坡阶段，所以我觉得以后，商业公寓会慢慢上来。现在来说，住宅比商业投资价值要略大一点。

JJ 04-19 17:05

网友ling：分不清公寓和住宅的具体区别！

李华宇总：其实商业公寓和住宅的主要区别就是土地性质，住宅是70年，它不能用于挂牌和办公；商业公寓是40年的使用性质，它是可以用于经营的，通过物业去领取牌照。所以两者最大的区别就是土地性质的差别。

JJ 04-19 17:05

聊完了上边的话题，相信网友们也已经有了自己的判断，乐居平台也提前征集了部分网友关于公寓、车位投资的相关问题，下边我们一一来解答。

网友黄志勇：公寓投资，一般选择什么地段的回报率高呢？（比如佛山应该选那里？）

李华宇总：我们所说的投资公寓，地段、产品、时机三者之间要结合，地段要看一些产业的集聚地，以后我在持有公寓的情况之下，它的使用频率有多高，如果周边产业结构能产生相当大量的使用公寓的客户，这样投资价值就会比较大。佛山就现在而言，千灯湖区会比较旺，第一它有广佛地铁，第二有金融高新区的支持，所以这个区域为中心辐射，包括季华路、佛山新城，都是相对而言，公寓投资比较理想的地方。

JJ 04-19 17:05

主持人：之前一度出现楼盘强制捆绑车位销售商品房，为什么会出现这些现象？是合法的吗？业主有什么办法维权？

李华宇总：这当然是不合规不合法的，因为购买的情况之下，有些楼盘的车位余量会比较多，因为一个车位，如果做负一层，它的成本会去到8万，如果在负二层，成本会去到10万以上，但在这个情况之下，开发商没办法将车位单独销售出去，但住宅又比较好卖，所以出现了将住宅和车位捆绑起来销售的现象，按照相关法规是不允许的。业主该如何维权呢？如果销售行为还没产生，可以选择不买。买了的话，可以咨询一下律师的意见，因为当他发生了买的行为之后，就是相当于他接受了捆绑车位的形式。

JJ 04-19 17:05

主持人：刚刚讲到的是买车位的地段因素，买车位还有哪些需要注意的因素呢？

李华宇总：车位的因素比较简单，因为车位划分得比较规整的，也没有户型之分，当然了，如果比较靠近电梯口，好停好放的地方会好一点，而且现在车位设计来说，相对比较理想，良好规整。如果要购买车位的情况之下，关键要看它使用空间与我们距离的关系，还是希望临近电梯口会好一点。

JJ 04-19 17:05

【接下来我们聊车位投资问题，我特地搜了一组数据，2015年年末佛山民用汽车保有量177.25万辆，预计今年或突破200万辆。2015年佛山常住人口为734万人，换言之每4个人就有一辆汽车。】

主持人：随着佛山汽车保有量越来越高，车位价格也是水涨船高，目前禅桂新中心城区大多数楼盘车位价格已飙升15万~26万元区间，如果从投资的角度来看，佛山车位是否具有投资空间？

李华宇总：刚才提到是大数据，整个佛山700多万人口，按照每三人一户的话，约有两百万户，汽车拥有量就有两百万，也就是说每一户人就有一辆汽车，1:1的比例，其实可以看到整个人口分布是不均衡的，有些地方人口密度会相对比较大，有些地方人口密度相对松散，在这种情况之下，投资车位和你居住区域的人口密度、人口层次、人口布局以及人口关系（息息相关），举个例子，如禅城中心区亚艺湖板块，它在过去十年里多了很多新建的楼盘，以前的商品房可能是1:0.4~0.6左右的车位比，之后新建的楼盘车位比基本都达到1:1.1~1.2，但从区域上来说，大家知道是佛山传统的高档社区，房子售价比较高，家庭拥有的汽车，我们也做过统计，达1:1.8，在这个层面上，我们就会发觉0.8左右的车位配比，要应对1.8以上的实际汽车拥有率，它会有一个很大的供求矛盾，这些区域车位是严重供不应求的，一个车位放出来就会被买了，我在这个小区买不到，就到另外一个小区，因为小区之间都很近，从过去的7、8万一个，十到十五年之间，已经来到20多万，天湖郦都，更是30万一个都没人放出来，在这种情况之下，确实有很强的投资价值。但是如果你往镇街里面，人口密度没有那么紧密的，而且它的车位拥有量比较多，在这种区域考虑车位投资，如果真的要用的话，租出来的使用空间会比较好，实际上租的成本都比不上利息，我买了之后我的利息要高于租金才划算，如果我用两三百块租一个月，远远比不上十万块买车位产生的利息收益，那我肯定是租要比买划算了。

JJ 04-19 17:05

主持人：如果真的去实行这方面的政策，对于解决佛山比较大的商业库存，有没有大的利好呢？

李华宇总：首先，刚才提到的，在一些旺区，商业布局很多，商业物业也非常之多，但相比而言，住宅供应会比较少，而且价位也相当高，对于一个普通消费者而言，如果考虑自住的话，我会考虑买一个商业公寓，第一可能面积比较小，第二原来的使用成本（水电）会比较高，如果真的改变的话，我会购买一个商业公寓，来使用它的商业性质。所以，按照这种形式之下，对于商业旺区去库存，还是有一定的帮助。

JJ 04-19 17:05

主持人：假如“商转住”的政策真的实行，能否解决佛山商业地产高库存的问题？

李华宇总：佛山整个商业属于库存量比较大的状态，无论是我们说的市中心，这种商业旺地，还是一些镇街，都有一定的商业存量。而且我们从上半年可以看到，整个住宅市场走得比较好，去库存基本完成任务，但对于商业来说，我个人觉得，政府相关部门会大力推动商业去库存，未来比较长一段时间。佛山商业的市场暂时还是一个政策绿灯通道，起码，它不会像住宅有那么多限制，甚至在去库存的状态里有一定的推动，如刚才提到商改住。可能也是相关部门考虑的发展方向。

JJ 04-19 17:05

【6月3日，国务院发布住房租赁市场的若干意见，指出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。】

主持人：你怎么看待近期吹风的“商改住”政策？佛山推行可能性大吗？

李华宇总：其实从两个层面进行考虑，它在使用性质上，可能会向住宅方面靠近，包括水电以及租赁的政策，但是土地性质发生改变，则执行起来会有一定的难度，因为之前拍卖土地，是按照商业的价格来拍，大家知道住宅的价格成本会比较高，然后现在你这个商业性质要变成住宅的话，相对而言牵连的东西会比较多，所以我个人认为，起码商改住使用性质上会往住宅方向靠，使得使用成本以及持有成本都降低，无论如何来说，对公寓来说，是一个比较大的推动。

JJ 04-19 17:05

主持人：近年市面上开始出现一些无产权公寓，单价比较低，但由于没产权，购买这种无产权公寓有没有风险？

李华宇总：高风险高回报。选择了价格明显低于同区有产权的物业，肯定要面对一个很高的风险，主要几个方面，第一个物权大于租权，没有产权的物业，它只能签一个长期租赁权，但租赁权与物权发生冲突，是以物权为主的。我们可以看到其他很多区域，佛山还没有发生过，就是买了一个无产权房，当大业主要收回的时候，因为业权不属于这个小业主的，他只是一个租赁权，就产生了很多法律纠纷和法律风险。对于买了很多小产权的客户来说，他时刻面对着风险。第二点，你的融资角度也会变很低，因为你没有产权的，就是一个租赁合同，所以在这个过程中，你很难衍生出其他使用。但是，话又说回去，它的总价或说单价要比有产权的低很多，如果项目能够确保一定的租金（因为租售比，是跟它的售价息息相关的），我的售价低了这么多的情况下，租金跟同等价位差不多，那么我的租赁投资回报就很高，所以要综合考虑，只能说它是一个高风险，相对高回报投资，但是对于每个投资者来说，奉献应该放在第一位。

JJ 04-19 17:05

主持人：您比较推荐哪类人群购买公寓呢？

李华宇总：刚才提到两类吧，身边有很多创业类的朋友，我举一个很简单的例子，刚才为什么要提到层高呢，小产品呢，有很多小型的公司，它可能只有两三个人，但实际上，如果在一个平面上去布局，一个小老板布置一些事情，他的同事都可以听得到，其实很多小老板，他的公司再小或者说我们创业过程中，他希望有一个不同的空间，LOFT产品就很适合，老板可以把他的会议室或者会客室，跟财务室放到另一个空间。然后普通的同时可以在另一个空间进行办公。所以可以看到这种创业型企业，它对这种产品的需求是有的。第二种，广佛候鸟，现在在整个广佛高新区可以看到，办公和入驻的企业越来越多，当整个第三产业开始提升后，佛山本土的金融人才是不够的，可能外地的金融会过来，但不可能每天来回，这种短租的，居住有一些追求的，他可能就选择住到公寓里面去。

JJ 04-19 17:05

主持人：购买商业公寓有哪些注意事项？

李华宇总：第一还是要看地段，如果地段比较吻合密集第三产业的产业人口、产业密度的，这个可以考虑；第二就是看产品，因为公寓始终和住宅不同，它是商业性质，部分在层高可以突破，面积会比较小，投资门槛比较低的产品特性；第三就是看配套，公寓是单栋的公寓，还是在整个城市综合体里，跟商业里其他业态的关系怎么样，怎么来说都是一个拳头要比一个手指更加好一点。

JJ 04-19 17:05

主持人：对很多人来说，投资商业地产一般会选择公寓，现阶段公寓是否值得投资？

李华宇总：其实公寓是商业形态的一种。商业具有多种形态，公寓、商铺、写字楼，也有部分的车位，公寓体现出投资总价门槛比较低的特点，此外也能看到，公寓有一个很重要的特性，就是宜商宜居，既可以做商业，挂牌办公经营可以，自己居住也可以。这几年来说，佛山公寓市场相对其他商业形态来说，走得是比较稳健和相对良性一点。原因有几个，第一点，是整个佛山产业结构开始转移，会有很多第三产业的从业人员过来佛山，经营公司或者居住，就在这种程度上，小型公寓比较适合第三产业人员的居住需求。第二点，也很明显，特别是今年，商住倒挂，譬如在金融高新区，住宅的价格已经攀升到2万了，但是商业的价格依旧在1万到1万5之间，也就是说，在同等的一个区位里面，有一定住宅功能的商业，它还是比纯粹的住宅有一定的价格洼地。刚才提到了，投资者他会看这个获利的空间，这也是一个很好的因素。第三点，现在商业的库存量比较大，而商业公寓由于它有部分的住宅功能，所以现在也提到了，在使用性质上面，包括用水用电，以及一些各方面配套，有可能会转到一个住宅程度。也就是说大大降低投资者的持有或使用的成本。

JJ 04-19 17:05

随着限购限贷政策的到来，一度备受冷落的商业地产重新抬头，成为地产投资新方向，当然有人对其投资价值持怀疑态度。李总，您怎么看呢？您觉得商业地产是否会在这波新政中迎来春天？

李华宇总：投资需求，主要是看两个方面，第一个方面就是我们买这个产品有没有价值，升值空间有多少；第二就是，在持有的情况下，我的成本会不会增加。在不限购的情况下，有很多的投资资金进入了住宅市场，因为住宅市场相对来说没有那么复杂，消费可以有很多种选择，所以很多投资者宁愿选择住宅，而且之前住宅的限制性因素不是很强烈。特别是广州和佛山有比较大的价值洼地差别的时候，过去我们看到在广佛交界，包括中心城区，整个住宅市场的涨价幅度是相当大，投资者有比较大的获利空间，在这个程度上，虽然整个佛山投资的比例不是很大，市场还是平稳的，但是有限的投资需求基本进入了住宅市场。但现在整个住宅市场开始去限制，投资资金需要寻找一些出路，对于房地产来说，现在商业的投资是敞开大门的，无论是购房的资格还是银行贷款都是大概率的，但是这代不代表，我以前选择住宅投资，由于住宅限制了，我就完全进入商业市场呢？我可能觉得，需要具体问题具体分析。商业是要比住宅复杂的。第一，它具有不同的地段；第二，有不同的业态；第三，有不同的组合。而且商业地产必须要跟产业相结合。如果你是属于一个工业区，建一所酒店，可能产业就不匹配。（又比方说）在金融高新区，你做一个效率很低的产业，实际上也不符合。所以它要跟很多的东西综合在一起考虑，投资者的思考维度一多，在投资决策的过程中就会有很长的思考期，这就是我们做一些商业投资项目，面对这些相当理性的投资者，当他思考的东西一多的情况之下，不像买住宅投资一样，那么快做决定。