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乐居V评金九银十佛山楼市走向

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2012 0 0
  • 乐居佛山 03-29 16:51

    主持人:近年来广州客大量涌入佛山购房,对佛山人的置业观念产生哪些影响?

    麦少莊:广州客对佛山楼市最直接的影响是拉升房价。过去很多佛山人在村里有房子,到城里工作未必再买一套房子,房子对他们来说不是必需品。现在房价不断攀升,房子对佛山人来说作为必需品的地位越来越突出,或者说佛山人产生了改善居住环境的想法。另一个是,广州客来佛山买房也会影响佛山人对产品方面的选择。过去佛山人更认准本土开发商,更喜欢毛坯房,现在佛山人开始认识到一些大品牌房企,会更喜欢精装房。

    马执文:不仅是广州人,深圳人的置业观念也非常超前。他们会坐车到佛山买套房,但他们是用来投资的。过去佛山手头宽裕的人可能更多会选择投资实业,但现在佛山投资房产的人越来越多。 我认为外地客对佛山楼市的影响就是促进房产从居住必需品到理财产品的转变。

  • 乐居佛山 03-29 16:51

    主持人:现在是不是购房的好时机?为什么?

    柯志斌: 这个购房时机真不好说,我建议有钱就买房。比如说限购也可能导致房价上涨,不限购的话房价也会继续涨,政策因素比较难预测。以前我们笑话拿地王的开发商,现在不是这样了,可能未来就是掌握着土地资源的他们成为成功者。如果选中自己喜欢的房子就买吧,也不知道房价什么时候跌,楼市泡沫一直都有。

    麦少莊:建议购房者“量力而为,尽力而为”。现在购房门槛比较低,如果未来房价继续上涨,对购房者的伤害是挺大的。

    马执文:从我入行到现在,这个问题年年都有人问,时时都有人问。假如房价下跌10%-20%,那是不是购房的时机?可能到时候你不敢买,或者你想买都买不到,又或者没有你喜欢的房源。 如果你是刚需客户,买房用于自住的,能够负担得起,那么还是建议尽早购买。就算重启限购,房价也未必下跌。

    柯志斌:就像马总说的,房价跌的时候根本没人敢买房,真正去库存的大招是涨价,把土地价格抬高。你看地王出来之后周边楼盘多畅销,有段时间还缺货,所以说该买房的还是买吧。

    麦少莊:之前佛山解除限购,我们可以看到市场对政策的消化速度很快,9个月的时间,房价已经回到限购前的水平。未来即使有限购政策出来,房价不一定会下跌。还有另一种情况是目前还有很多中心区的房源可以选择,但未来可能要到较偏远的区域买房了,配套可能还没那么完善。如果想在中心区置业,还是建议大家有能力就尽快购买。

  • 乐居佛山 03-29 16:51

    主持人:不知不觉,佛山房价已经攀上万元关口,结合佛山市民的收入水平来看,您认为目前佛山房价水平合理吗?为什么?

    柯志斌: 对于地王效应下有些楼盘今天卖1万、明天卖1万5的现象,我认为就是楼市泡沫。衡量房地产的指标如房价收入比、租售比,按照这些来看,佛山房价是偏高的,当然佛山的区域性很强,像三水、高明的房价就不算高了。像东莞靠着深圳的区域房价也去到2万多每平米,但是还是有很多人买,评判房价是不是过高得看是从谁的角度来看了。

    麦少莊: 我个人不太同意从收入水平的角度评价房价的高低,反而我们可以跟邻近城市进行比较。佛山和东莞、珠海的人均可支配收入水平是很接近的,但今年8月东莞房价已经是1.5万元/平米左右,珠海大概是1.8万元/平米的水平,由此来看,佛山房价还是相对较低的。当然我不推崇“房价一直上涨就好”,可能短时间内佛山市民还是不太能接受房价上涨速度突然加快,还是建议消费者选择适合自己的区域购房。

    马执文:佛山房价大概在万元/平米左右,但佛山的区域性很强,像三水、高明、这些区域的房价比较低洼。如果消费者在禅桂中心区实在买不起房,可以考虑城郊区域。但是佛山的交通不如广州方便,一些禅桂的客户如果到罗村买房,已经算是比较远的,就像禅城人一般不会到顺德买房一样。除非佛山的公共配套很完善,打破区域间的隔阂,佛山市民才会觉得佛山房价不高,从目前来说佛山房价尤其是禅桂中心区房价还是偏高。

    柯志斌:我们不能说东莞和珠海的房价比佛山高,就觉得佛山的房价不高,因为东莞和珠海的房价本身也偏高了。楼市泡沫普遍存在,看什么时候破。马总说得很好, 禅桂中心区维持高房价没有问题,希望政府能把市政设施合理调配下去,让中心区与三水、高明之间的交通更加方便,才会有更多市民接受跨区购房。

    马执文:我们没有办法用“房价收入比”的概念衡量楼市,像深圳的房价收入比已经高得不得了,世界第一。很多人说深圳对外来年轻人“不关门”,实际上现在深圳的房价已经把年轻人挡在门外。所以如果佛山房价继续往上涨,对于外来人才的引进不一定是一件好事情。

  • 乐居佛山 03-29 16:51

    主持人:部分房价上涨过快城市已实施调控新政,您认为佛山会重启限购吗?是否会考虑限贷?如果真的重启限购/限贷,会对市场产生什么影响?

    柯志斌:国务院引导楼市实施“一城一策”调控,未来“一区一策”也是有可能的。刚才谈到今年楼市很火爆,对一些已经买房的消费者来说,他们应该是非常开心的; 但对于还没买房的消费者来说,是一件很恐怖的事情。从本土开发商的角度来说,我们从来不希望房价越高越好的,大家也看到现在很多本土房企基本上拿不到一块公开拍卖的土地,因为地王项目的风险太大了,这个风险是本土开发商不能承受的,而大房企抗风险能力较强。例如8月广州荔湾地王出来之后,南海桂城很多楼盘涨价幅度接近30%,短短几个星期时间每平米涨价3000-4000元/平米,就有点坐地起价的意思了。为了佛山整体市场健康、长远的发展,我认为有必要实施精准性的限购政策,比如广佛沿线比较热的区域。因为从去年解除限购以来,佛山楼市成交量很大程度是由广州客贡献的,过多的外地客涌入对本土市场会造成灾难性的影响,导致房价上涨过快。如果不对楼市进行干预,那么对本土开发商和还没有买房的市民来说,都会陷入绝望的状态。虽然佛山的经济总量很不错,但佛山的实体经济不怎么样,无论房价怎么上涨,工薪阶层的薪酬福利也不怎么提升。

    麦少莊: 佛山政府对楼市政策方面是比较温和的态度,他不会主动地把自己置诸死地,这是我个人的主观感觉。楼市是否实施限购政策取决于房价是否存在过快增长。过去8个月佛山房价大概是9200-9300元/平米的水平,同比涨幅接近10%。而在今年重启限购的城市里面,他们的房价涨幅已经达到20%-50%以上,因此佛山距离房价上涨过快的状态还有一定距离。广佛交界区域房价涨幅比较明显,可能接下来实施有针对性的限制措施是比较好的方向, 但我认为接下来更有可能实现限贷,或者说限贷的可操作性比较强。银行经过一段时间的信贷宽松期后,其实他们在资金方面是有压力的。至于是否实现限购,还是值得斟酌的。从城市发展的高度来考虑,不限购有利于人口流入佛山。当然,目前很多广州人来佛山买房更多是像住酒店那样,晚上在佛山睡觉,白天就回到广州工作。未来佛山政府需要花费更多心思来留住人才,进一步促进产业发展,这是一个更加长远的话题。我认为在目前广佛同城进行得如火如荼的时候,如果实施楼市限购对外来人才引入是有不利影响。对于佛山本土还没有买房的消费者来说,可以考虑南海中部的罗村、狮山或者禅城西部的绿岛湖这些新兴区域,没有必要大家都往东部房价上涨快的区域里挤,应该选择适合自己的房子。

    马执文:我也觉得接下来实施限贷的可能性比较大,因为如果实施限购,可能会引起市场上消费者的恐慌心理。如果金九银十之后楼市还是这么火爆,那么有可能在信贷政策方面进行调整,例如提高首付比例,减少房贷利率折扣或者对二套、三套房进行适当限制等等。

    柯志斌:其实2016年的楼市火爆跟2011年的时候不太一样。2011年的时候民怨沸腾,就好像如果房价还是持续上涨就要造反似的。但2016年不一样,目前刚需群体不是主流,楼市的投资性需求旺盛,基本上大部分广州客都是来佛山投资的。前几年大部分的刚需已经买房了,新一批刚需还没有形成,或者说他们已经接受了房价上涨的事实,很多人对房价的态度已经麻木了,民怨相对没那么明显,所以重启限购的呼声没那么大。当然有可能限购和限贷同时进行,我个人认为限购的作用比较直接,而限贷对抑制投资性需求也是威力很大。 佛山以制造业闻名全国,目前有很多工厂裁员甚至关闭,有些老板甚至套现为了炒房,他们认为炒房比实业风险更小,赚钱更轻松。如果市场投机心理过重,那么对于城市发展是不健康的。

  • 乐居佛山 03-29 16:51

    主持人:今年佛山区域地王频现,大房企强强联合加强布局,例如保利、碧桂园;融创、当代等外来房企虎视眈眈,这给市场带来什么信号?房企为何有这么大的信心?

    柯志斌:央企、国企手头的资金充裕,他们对土地资源有刚性需求,需要寻找优质项目进行开发。 在全国的二线城市里面,佛山属于经济实力较强、土地价格较低的区域,因此房企普遍比较看好佛山市场。至于品牌房企之间强强联合属于资源整合,优势互补。就像万科和万达、保利和碧桂园,我个人看是属于短期个别项目的行为。中国房地产一直是政策主导的市场,受到宏观手段干预较多。如果广佛同城能进一步推进,佛山作为广州的“卫星城”,或者说作为广州的一个行政区,两地之间交通更加便捷,那么佛山楼市的潜力是非常大的。我认为外来房企看重的就是广佛之间地缘距离很近,而且房价差距大,还有广佛同城的利好,比东莞或者其他二线城市都好。

    麦少莊:今年不止佛山一个城市地王频现,其实全国范围内都有很多地王纷纷诞生。我们统计了解到,今年全国有近90宗的成交土地的溢价率翻倍,有近半数的地王都是由央企创造的。今年信贷政策宽松、地王频现,资金的流动性加大,这些都有效地拉动楼市往上走。 佛山和广州同根同源,都是广府文化的发源地,两座城市的地理距离很近,生活方式相似。这几年佛山地铁加紧建设,随着交通越来越便捷,广佛之间的心理距离在不断缩短。对于很多新广州人来说,他们考虑跨区买房时更容易接受佛山,反而觉得萝岗、增城这些地方更远一些。人们在广州买房也不一定能享受相对应的教育配套,但在广佛同城之下,佛山无论是基础设施服务还是教育配套来说,都毫不逊色于广州,教育资源对消费者的吸引力很大。另外,过往几年佛山楼市成交量都很大,在广东省内稳坐第一把交椅的位置,今年已经出现供不应求的现象,因此房企比较看好佛山市场前景。

    马执文: 从经济总量上来看,去年佛山GDP达到8010亿元,在全国排行第16位,在广东省内除了广州、深圳就轮到佛山。从楼市成交量来看,佛山是广东的NO.1,去年全市成交面积约1400万方,今年前八个月已经超过1200万方。现在很多房企开始收缩战线,会减少在三四线城市拿地,回归一二线城市。如果开发商想在广东发展,那么邻近省会城市的佛山就是不错的选择。随着广佛同城化加快,佛山差不多相当于广州的一个行政区,以前我们把南海黄岐称作“中山九路”,其实佛山和广州历来都在一起。所以很多房企发现,佛山和广州有很多相似的历史文化元素可以挖掘。早几年佛山楼市成交量处于高位,但价格一直比较平稳,我们经常听开发商人士评价“佛山是一个稳健、务实的城市”。到目前为止,全国前十名的房企都已经进入佛山,比如旭辉、阳光城、金茂、泰禾、融创等。从去年到今年,融创快速地在佛山市场布局6个项目,而且拿地价格都很高。佛山中心区土地资源稀缺,房企争抢,因此土地价格上涨,产生地王也是比较正常的。只要不是特别偏远的区域,地价溢价100%不是什么奇怪的事情。

    麦少莊:这也跟房企的生存问题有关系,这两年楼市成交量高,库存去化迅速,房企手里的土地储备不是特别多,因此房企之间竞争优质地块的现象比较常见。

  • 乐居佛山 03-29 16:51

    主持人:今年佛山楼市量价齐升,随着淡旺季概念弱化,您怎么看金九银十楼市走向?火爆局面能持续多久?

         柯志斌:2016年楼市受政策影响较大,可以说政策拉动佛山楼市成交火爆,楼市还能火爆多久,要看有没有政策出来。如果没有政策出来,那么楼市火爆至少持续到12月份或元旦。

        麦少莊:从去年到今年上半年,佛山整体市场处于供不应求阶段,量价的拉升很大程度由于新货供应量的增加。根据我们经纬研究中心统计,佛山中心区和南海、顺德的住宅库存去化周期仅剩4-5个月时间,接下来库存量是我们着重关注的要素对于金九银十来说,我们比较关注一些新盘入市为市场带来的冲击,例如千灯湖奥园1号和禅西板块中海凤凰熙岸,这些热点区域的供货量逐渐补足,对市场成交量有一定的拉动作用。

        马执文:今年楼市十分火爆,我们先来谈谈市场火爆背后的原因。第一,楼市政策趋于宽松。今年有解除限购、降低首付、购房入户、减少契税等政策利好楼市。第二,楼市供应量增加。统计发现,今年前八个月佛山楼市成交量达到约1200万方,但新货供应量仅有900多万方,市场呈现供不应求。第三,广佛同城深化。今年大量广州客涌入佛山买房,对市场成交量的推动作用很大。广州处于限购阶段,而佛山不限购,广佛之间房价差距大,佛山房价仍是洼地。第四,购房人群存在恐慌心理。“今年不买房,一年到头又白忙”,金九银十之后楼市会不会又迎来新一轮暴涨?购房者开始着急了。这四方面的原因,影响着接下来金九银十佛山楼市走向。

        麦少莊:接下来政策因素的影响还是比较大,如果楼市调控收紧,那么入市门槛有所提高,对购房者买房产生较大影响。

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  【本期话题】:探讨金九银十佛山楼市走向

  【本期嘉宾】:

  麦少莊 佛山经纬研究中心经理

  柯志斌 佛山三溢同利置业投资副总经理

  马执文 佛山新浪乐居主编

  【讨论问题】:

  1.今年佛山楼市量价齐升,随着淡旺季概念弱化,您怎么看金九银十楼市走向?火爆局面能持续多久?

  2.今年佛山区域地王频现,大房企强强联合加强布局,例如保利、碧桂园;融创、当代等外来房企虎视眈眈,这给市场带来什么信号?房企为何有这么大的信心?

  3.部分房价上涨过快城市已实施调控新政,您认为佛山会重启限购吗?是否会考虑限贷?如果真的重启限购/限贷,会对市场产生什么影响?

  4.现在是不是购房的好时机?为什么?

  5.随着广佛同城化加快,您最看好的楼市板块有哪些?为什么?

  6. 近年来广州客大量涌入佛山购房,对佛山人的置业观念产生哪些影响?

  7. 不知不觉,佛山房价已经攀上万元关口,结合佛山市民的收入水平来看,您认为目前佛山房价水平合理吗?为什么?

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