福建地产界年度盛典开幕!

乐居福州小编

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    丫丫

    乐居加油(ง •̀_•́)ง

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    一锅八十两锅一百

    _(:з」∠)_

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    青见

    哇!好期待呀

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    Vera

    期待期待

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    果~me

    很有感觉

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    严迪

    摄影机别抖

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    Vera

    很稳

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    K

    来喵喵福州的地产情况

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    租赁税能成功转嫁到租金上去吗

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    A-福建正味陈敬妙

    明年的经济发展速度慢

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  • 乐居福州小编 01-11 17:23

    主持人:到这里,我们的所有奖项都已经颁发完毕,让我们用掌声为获奖者送去祝贺!

    2019,乐居携手克而瑞与各房企一起共创美好生活,也提前祝各位地产人新年快乐。不知不觉,活动已经接近本次论坛的尾声了。非常感谢各位嘉宾、企业家参加本次“美好生活 至臻致远 2018福建楼市风云榜暨美好城市地产高峰论坛”。我宣布本次论坛圆满落幕,再次感谢各位嘉宾的莅临。

  • 乐居福州小编 01-11 17:21

    主持人:下面,我们揭晓的是:【2018福建标杆旅游地产】

    2018年,是房地产行业创新和回归的一年,这一年,众多房企从美好城市建设者向美好生活运营商转变,品牌房企不再一味追求规模的增长,开始重视起社会责任和品牌价值,这个行业在这一年从野蛮生长向理性回归,从投资投机向居住本质回归。而在房地产行业中,旅游地产成为了社会投资热点和极具潜力的发展领域。

    获得【2018福建标杆旅游地产】的企业是:

    龙旺·闽越水镇

    泰禾青云小镇

    以上排名不分先后!

    有请颁奖嘉宾乐居福建区域总经理郑利香上台为获奖企业颁奖

    请各位留步,让相机为我们定格这个荣耀时刻。

  • 乐居福州小编 01-11 17:19

    主持人:下面,我们揭晓的是:【福州五区房企商品房销售排行榜】

    时势造英雄,房企真正的实力在下行态势中进一步凸显。

    获得【福州五区房企商品房销售排行榜】的企业分别是:

    冠军——融侨集团(权益金额、权益面积)

    冠军——阳光城集团(流量金额、流量面积)

    亚军——融信集团(流量面积)

    季军——泰禾集团(权益金额、流量金额、权益面积、流量面积)

    以上排名不分先后!

    2018年全年福州主战场销售金额超1100亿,相比2017年增长21.7%。一方面,此前福州出让的多幅土地已于今年陆续面市,供应量猛增,置业需求被释放;另一方面,由于备案滞后,政府逐渐放开网签速度,此前成交未备案的陆续备案;另外,福州房价的上涨也势必带动单套房总价的上涨。

    有请颁奖嘉宾克而瑞福建区域总经理方明上台为获奖企业颁奖

    请各位留步,让相机为我们定格这个荣耀时刻。

  • 乐居福州小编 01-11 17:17

    主持人:下面,我们揭晓的是:【福州主战场房企商品房销售排行榜】

    无论市场如何变,总有一批表现出彩的房企,房企在通过重重考验的同时,让自身的业绩和规模迈向了新台阶。这其中有一路高歌猛进、从年初至今都表现优异的房企,也有下半年穷追猛赶,最终实现逆势翻盘壮举的房企。

    获得【福州主战场房企商品房销售排行榜】的企业是:

    冠军——阳光城集团(权益金额、流量金额、权益面积、流量面积)

    亚军——融侨集团(权益金额、权益面积)

    亚军——世茂房地产(流量金额)

    季军——泰禾集团(流量金额)

    季军——融信集团(流量面积)

    TOP5——三盛集团(权益金额、权益面积)

    以上排名不分先后!

    有请颁奖嘉宾 乐居厦门总经理卢然 上台为获奖企业颁奖

    请各位留步,让相机为我们定格这个荣耀时刻。

  • 乐居福州小编 01-11 17:15

    主持人:下面,我们揭晓的是:【2018福建品质匠心楼盘】

    2018年福建楼市经过了动荡不凡的一年,政策层面依旧“高压”,尤其从下半年开始,楼市尽显凉凉态势,客户观望情绪进一步蔓延。面对日益下行的市场、行业竞争加剧带来的生存压力,房企不畏荆棘、曲折奋进,适时调整步伐并开辟新出路。

    众多房地产企业从战略架构层面,开始调整未来的方向和布局战略,逐步从传统土地开发商,转型城市服务配套商,进入精细化运营时代。而福州市场也产生了一大批高品质,备受喜爱的楼盘项目,被人们誉为匠心楼盘,争相抢购。

    获得【2018福建品质匠心楼盘】的分别是:

    奥体金茂悦

    世茂璀璨天城

    龙湖·云峰原著

    阳光城保利源溪里山

    绿城柳岸晓风

    首开融侨·首融府

    首开国仕府

    以上排名不分先后!

    有请颁奖嘉宾乐居福建区域总经理郑利香上台为获奖企业颁奖

    请各位留步,让相机为我们定格这个荣耀时刻。

  • 乐居福州小编 01-11 17:12

    主持人:下面,我们揭晓的是:【大福州房企商品房销售排行榜】

    纵观2018年福州房企销售榜单,虽然2018年市场大势不容乐观,但全年整体成交量相比去年稳中有升。在市场转冷的下半年,龙头房企表现愈加亮眼,这一表现不仅体现在业绩的快速增长上,更体现在营销策略上的快速应对,前瞻性的战略眼光顺应新常态,实现逆市成长。 

    获得【大福州房企商品房销售排行榜】的企业是:

    冠军——世茂房地产(权益金额、权益面积、流量面积)

    冠军——阳光城(流量金额)

    季军——融侨集团(权益金额、权益面积)

    季军——融信集团(流量金额、流量面积)

    TOP5大名城 (权益金额、权益面积)

    TOP5泰禾集团(流量金额)

    TOP5金辉集团(流量面积)

    TOP10三盛集团(权益金额)

    TOP10中庚集团(权益面积、流量面积)

    TOP10正荣集团(权益面积、流量面积)

    TOP10碧桂园(权益面积、流量面积)

    TOP10福晟集团(权益金额、权益面积、流量面积)

    以上排名不分先后!

    在大福州前十强榜单中,整体金额同比亦上涨27.5%。权益榜中,前三强房企均踏入百亿门槛,而去年同期仅冠军销售额过百亿。同时,流量榜前十强准入门槛金额大幅提升至57亿,相比去年的37亿,足足上涨20个亿,强者恒强格局依然持续。不难发现,前十榜单中,闽系房企依然占主导地位,大福州榜单TOP10均被闽系房企包揽,始终发挥其在大本营的重要角色。

    有请颁奖嘉宾克而瑞福建区域总经理方明上台为获奖企业颁奖

    请各位留步,让相机为我们定格这个荣耀时刻。

  • 乐居福州小编 01-11 17:10

    主持人:下面,我们揭晓的是:【2018福建典范华宅奖】

    经过近20年的商品房市场发展,如今很大一部分购房者开始步入改善型队伍中,首次改善和再次改善需求积极“上位”,接力刚需。与刚需客群相比,改善型购房群体通常购买过一套或多套房产,有相对充裕的经济实力,对居住的舒适性要求会更高,对一个楼盘,他们的第一关注点不是价格,而是开发商、产品细节,以及物业等。如果一个华宅的产品品质、周围环境、物业服务等软硬件皆可圈可点,无疑可以赢取这批“挑剔”的改善客户。这些华宅产品,既是房企的试金石,也是城市的新封面。

    获得【2018福建典范华宅】的企业是:

    乌山九巷

    福州温泉城

    福州恒大天璟

    国贸天悦

    以上排名不分先后!

    有请各位企业代表上台领奖。

    不可否认,这些优质地段的华宅项目的确十分热门,即使是在限购政策加码后,不少高价位楼盘依然是一房难求。

    有请颁奖嘉宾乐居控股有限公司新房集团副总经理俞志强上台为获奖企业颁奖

    请各位留步,让相机为我们定格这个荣耀时刻。

  • 乐居福州小编 01-11 17:07

    主持人:获得【福建区域房企商品房销售排行榜】的企业是:

    冠军——世茂房地产(销售金额、销售面积)

    亚军——阳光城(销售金额、销售面积

    季军——保利集团(销售金额)

    季军——碧桂园(销售面积)

    TOP5 融信集团(销售金额)

    TOP5万科集团(销售金额、销售面积)

    TOP10泰禾集团(销售金额)

    TOP10三盛集团(销售金额)

    TOP10融侨集团(销售金额、销售面积)

    TOP10福晟集团(销售金额、销售面积)

    TOP10龙湖集团(销售面积)

    TOP10建发集团(销售面积)

    以上排名不分先后!

    有请各位企业代表上台领奖。

    纵观2018年福建房企销售榜单,虽然2018年市场大势不容乐观,但全年整体成交量相比去年稳中有升。在市场转冷的下半年,龙头房企表现愈加亮眼,这一表现不仅体现在业绩的快速增长上,更体现在营销策略上的快速应对,前瞻性的战略眼光顺应新常态,实现逆市成长。恭喜以上房企取得佳绩。

    有请颁奖嘉宾国泰君安首席房地产分析师谢皓宇上台为获奖企业颁奖。

    请各位留步,让相机为我们定格这个荣耀时刻。

  • 乐居福州小编 01-11 17:04

    主持人:获得【2018福建美好生活标杆房企】的企业是:

    阳光城集团

    中庚集团

    融信中国第一事业部

    福建世茂

    福建福晟

    泰禾集团

    恒大集团福建公司

    融侨集团

    保利集团

    厦门禹洲集团股份有限公司

    厦门泰禾房地产开发有限公司

    国贸地产

    以上排名不分先后!

    有请各位企业代表上台领奖。

    恰如党的十九大报告所言:“永远把人民对美好生活的向往作为奋斗目标”。房地产行业三大行业作为中国经济发展的中坚力量,诸多品牌企业开始积极探索对构筑人居“美好生活”的品质与外延,提升购房者、住房者的幸福指数,升级企业发展的源动力。

    感谢以上这些【2018福建美好生活标杆房企】,他们在大力发展自身产业的同时,也在热心关注社会的冷暖,尽自己最大的努力,给社会带去温度。

    有请颁奖嘉宾易居克而瑞副总裁张兆娟为获奖企业颁奖。

    请各位留步,让相机为我们定格这个荣耀时刻。

  • 乐居福州小编 01-11 17:03

    主持人:感谢各位老总的精彩观点,各位请入座。

    接下来到了备受期待的奖项颁发环节。2018福建楼市经历了波澜起伏的一年,行业竞争加剧,但地产闽商们不畏荆棘、曲折奋进,适时调整步伐并开辟新出炉,完成了一个又一个经典的营销案例。乐居与克而瑞对2018年房地产影响力企业、项目进行专业盘点。表彰那些为福建地产行业做出突出贡献的企业与项目。

  • 乐居福州小编 01-11 16:46

    主持人:苏总谈一下觉得2018年对你们有哪些影响?

    北京首都开发股份有限公司福州城市公司总经理——苏新发表见解

    苏新:刚才说我们活的舒服,这个我不太赞同,我觉得2018年我们大家总体感觉都是比较累,不管是国企,还是民企。我认识很多企业家,可能10个人里面有9个人非常辛苦。限购、限价、限售等一系列手段的推出,把整个房价压了。2018年整年作为房地产开发企业这些老板来说,政府调控确实是非常的累。从去年土地市场很明显,去年土地供给增加,但是土地存量降低。去年整个成交也是下降,降的幅度在福州还算相对比较稳定。2018年我觉得一个是政府的调控,再一个是四季度从客户的信心开始出现下滑,这是2018年的情况。

    主持人:实际上在我们大多数人都知道整个房地产在发生剧烈的变化,我也跟很多朋友说未来房地产一定不是我们过去所面临的房地产。刚刚谈到过去,我们可以畅想一下未来,接下来这个问题问一下张总、谢总,觉得接下来几年或者未来房地产变成什么样。

    易居克而瑞副总裁——张兆娟发表见解

    张兆娟:地产变成什么样,我自己学房地产专业,1998年是货币资产,一直跟着这个行业在走。只要房企贷得出钱,盖得起房子,住宅一直这样下去,大家把正常50%、60%以上拿去还房贷,生活会压的变形。刚才谢总讲的情怀和梦想,这些没有办法去想象,人都不在一个自然状态之下。之前都在很前端经营你们的客户,现在很多企业发现复购率是不高的,未来美好生活要把这种感受变好之后,才能有前端这些东西,房地产哪怕增长率被迫下压,品牌意识强那么强的情况下,怎么真的提升美好生活,让你愿意跟阳光城和首开一起去走。我觉得对于房地产内心给客户提供的一些东西要往前面考虑的,这是未来想象比较好的点。

    谢皓宇:因为行业的情况刚刚已经说了会涨成什么样,估计差不多。但是企业能做什么,其实我们也有思考过,但是毕竟自己不是开发商,所以思考的东西不算数,只是作为一个分享。分享的内容就是开发商到现在的核心竞争力到底是什么,我们的理解就是资产负债表就是这么一条。银行出来的钱50%都流到,一个行业占据一个国家50%的资金。所以从我的理解,还有一种模式资产负债表玩的比地产还要好,就是做管理、基金、运营,你做得东西是和拿地、开发、销售很像。地产行业核心竞争力做资产负债表,接下来就是打磨我们管理能力的时候。如果我们还做房地产这是一个核心,我一个小的想法,不一定对。

    主持人:我谈一下我对未来房地产的一些小的看法,可能大部分人做公租房,而商品房属于少部分有钱人,这是我觉得第一个可能长周期会发展的一个现象。第二个是价格,未来房子的价格固定在一个通认的水平,就像矿泉水一样,买矿泉水有没有考虑今天不喝明天会卖出高的价格,应该不会,就是纯粹解渴的。房子未来变成很纯粹居住功能的产品,会不会有很多好的,矿泉水也有好的。我觉得未来房子除了居住本身之外,我们社区好与坏的关键,比如说进了这个社区,不仅是来住的,还有可能是提供非常好的物业服务、教育配套或者是医疗保障之类的,这些服务可能是购房人愿意花钱,或者花额外钱去住的,这些才是未来产品要考虑的。关键是看房企,所以我想问一下徐总,你觉得接下来整个市场变化过程当中,房企应该做哪方面的策略才能更好的发展?

    徐国洪:房地产本来就是一个非常传统的行业,我觉得刚才方总讲的很好,就是回到产品、服务。其实我觉得这十几年过来,现在整个城市面貌是很糟糕的,因为利益的驱动,先把它变成城市,我觉得未来中国城镇化进程应该是,当然现在国家管理水平越来越高,应该有规划、有策略、有计划去推动城镇化,这个里面房地产会起到很重要的作用。城镇化不仅是在这里盖一堆房子,他承载很多的内容,这都是中国几千年老百姓知道的东西。现在本质上没有太大的区别,让自己舒服,只是科技发展之后能代理的手段是不一样的。所以我觉得未来房地产公司让客户在这个家里面住得更舒服,我们现在社会有很多手段可以做得更好,所以我们服务也好,我们房地产回归到最本源,能够把你的服务做到多好,能够把你的产品本身打造成什么样,让你所做的产品在这个城市化的进程当中,不认为是一个很糟糕的东西。第二个企业层面本身来说,除去房地产的性质比如国企、民企、外资,以后房地产企业比的就是内部的管理,谁内部效益更高,谁内部打造产品的思路或者做事专注度更高,心态更好。我觉得未来房企比的就是内部的一些管理。

    主持人:一个是客户,再一个是企业自身。苏总,我想问你一下,你觉得接下来房企应该注意哪些要点,或者要怎么做?

    苏新:刚才方总说的我很赞同,原来房企多考虑还是从产品的质量,比如外立面装饰是不是非常豪华、奢华,是不是非常的大,够气派。从我们首开我们的面来说,其实给广大的居民创造美好生活。我在这儿生活非常舒适,我也可以从几个方面做,一个要有文化,能不能在社区里面有各种文化群体。再一个是科技这一块,在社区里生活非常的舒适。再一个就是养老,你社区周边就有养老一系列配套的地方和活动的地方,还有非常好的医疗扶持。还有物业公司对美好生活提供优质的服务,我们现在首开开发的小镇就具备这个潜质。

    主持人:时间有限,请各位大佬用最后一个词或者一个句总结一下,我们对2019年的一些向往。

    徐国洪:2018年比较平凡,希望2019年有新常态(小声听不清)。

    张兆娟:珍惜自己拿到的地,善待自己的每个客户。

    苏新:2019年我们平衡杠杆特别好。

    谢皓宇:2019年坚持做自己,把不好的事情做得更好。

    主持人:再次感谢各位大咖的分享!希望大家2019年越来越好!

  • 乐居福州小编 01-11 16:34

    国泰君安首席房地产分析师——谢皓宇发表见解

    谢皓宇:这个问题简单分享一下,因为更多可能还是观察,因为一年的事情有人说这里面周期被拉长了,但是为什么被拉长了,拉长到什么时候。上行被拉长了,下行要拉长还是缩短。从我的角度来说,一方面从宏观政策上就是刚刚提到今年开始用金融工具做调整,本质上还是按照原有的周期开始进行波动,所以这次的2018年的调整也和之前的2013年,还有2010年、2011年都是一样的,没有做很大的区别。但是企业的表现却是不一样,因为大家回想一下2014年、2015年很多地产公司也在说我们要做转型,但是更多的转型都是非相关多元化转型(无关多元化转型),现在都在做相关多元化转型。所以我们认为开始有很大的不同,所以从上面宏观到微观会有很大不一样。那么基于这个背景,其实我们在宏观层面上我们认为可能是2019年的关键点,之前地产周期上去也早,下来也早。现在的问题是唯独地产好,其他都不好,但是2018年除了地产以外都不好,大家看看汽车和家电的销量。所以这种环境下,可能我们需要观察的是更宏观的一些东西。整个2019年宏观的东西和地产有没有关系,我认为这一轮周期,包括2018年从我的角度来看可能是比较大的差异,也是务虚的东西。

    主持人:福州市场每个月都有市场上明显的变化,当然这其中压力最大的是房企。今天请到两家房企代表,阳光城是相对比较稳健,发展比较快。另外是首开,是外来房企中做得最虫鸣,也是投的最舒服的。这里面有他们的经验和策略跟我们分享。请徐总谈一下2018年对我们房企到底带来哪些影响?

    阳光城集团副总裁兼福州区域公司总裁——徐国洪发表见解

    徐国洪:刚才说首开是福州最舒服的,他们是国企,我们是民企,所以活的累一点。2018年到下半年比较累,这是一个直观感受。有这样一个调整挺好的,我们做这么多年房地产,你不需要做太多好的产品服务你,除了企业经营要求之外,可能还跟每个人自身情怀有关系。我觉得经过去年大的调整,对整个行业人来说都是一个重新思考的机会。我觉得整体来说,2018年很大的调整不是一件坏事。

  • 乐居福州小编 01-11 16:29

    论坛现场

    论坛主持人:克而瑞福建区域总经理方明现场提问

    主持人(方明):大家好,我是克而瑞的方明。刚才听了张总和谢总关于对房地产的看法,我有很多的体会,有很多和我之前的想法不一样。这次很荣幸除了张总、谢总,还邀请到了阳光城集团副总裁兼福州区域公司总裁徐国洪;北京首开福州城市公司总经理苏新。大家知道2018年整个市场在宏观调控的环境下实际上是比较难受的,所以我们今天也围绕这个话题探讨一下,首先说一下市场,这也是大家最近关注的一个问题。想请张总和谢总稍微总结一下,你们觉得2018年整个一年中楼市主要变化或者是与往年最大的不同之处在哪里。

    易居克而瑞副总裁——张兆娟发表见解

    张兆娟:6月份之前托人买房,是这个感觉。上半年时候我们在做战略的时候,2016年、2017年都是50%的增长率,80%的增长率,服务的几家企业到100多亿、300多亿、600多亿到1000亿,其实已经是这样的速度。3月份之前跟房企交流的时候没有提到这样的增长,但是明显到了7、8月的时候就开始。首先第一件事情要判断未来房地产企业是什么样的增长,区分之后,再去谈这样的事情,不能像以前那样了。我记得很清楚,到底是30%的增长,还是40%的增长,这个数字模拟完之后,一下一下往下再分级,之前我印象中,可能都是40以上的增长率,这是我感受比较大的,我从业务的角度去看这些大的方面。

    另外一个感受,去年是一家央企华东区域发现我们要做产品和服务的东西,整体发现能去的地方就是两个地方:长三角和珠三角,其实那时候难度还是有点大,前面几年快速的发展,并没有特别适合,资本不一样,我们跟一些老总沟通的时候发现,是不是要考虑一些很细节的地方。我们以浙江一个城市为例,去的时候状况良好,9月份、11月份再去的时候真的是天壤之别。未来几年特别精细化的东西,核心的效能可能是一个点。

  • 乐居福州小编 01-11 16:17

    主持人:非常感谢谢总为我们带来方方面面非常详尽的解说!也请现场所有朋友再次把掌声送给他!

    接下来的舞台将交的克而瑞福建区域总经理方明。方总将主持高峰论坛环节,与大佬们进一步探讨2019年地产市场该如何破局!

    有请各位地产大佬,他们分别是:

    易居克而瑞副总裁——张兆娟

    国泰君安首席房地产分析师——谢皓宇

    克而瑞福建区域总经理——方明

    北京首都开发股份有限公司福州城市公司总经理——苏新

    阳光城集团副总裁兼福州区域公司总裁——徐国洪

    欢迎各位大咖上台,接下来就一起聆听他们的真知灼见!大家掌声欢迎!

  • 乐居福州小编 01-11 16:02

    国泰君安首席房地产分析师谢皓宇主题演讲

          谢皓宇:如何看政策放松,我们认为最下面两个是最放松,一个企业融资是最核心的,目前来看有改善,但不叫放松。然后居民的行政,比如说买一套1000万的房子,首付是60万,M2是400万。如果首付比例是40万,M2是600万,所以降首付比例等于出让货币。利率的高低不影响信贷总和,企业行政管制不影响信贷的总额。真的影响融资,企业的融资和居民行政这两条,能触动这两条的政策效果都不是特别好。所以我们对2019年判断是2019年还是存在压力的。

           谢皓宇: 在逐步恢复的融资,看2018年以来总体在恢复,但是我们想说一个问题,据我们了解的情况,所有的工资融到的资都只是借新还旧,没有任何新增。所以即便很多媒体在报道,但是我们依然维持原判。

          谢皓宇:如果说房地产行业的融资情况已经和之前发生很大变化,意味着土地就没有办法作为一个新的年头的时候,刚刚我们说了假设居民买房,我们首付得创造信贷。如果说我去拿地,融资可以创造信贷,问题是不要融资,那你信贷逻辑不成立。国外是什么样的,看一下数据,左边这个图我们用得是GDP,用得人均可支配收入,我们发现这个和房价关系蛮大的,意味着不是跟随我们资产价值变动来走,在国外可以做0首付,没有土地的信贷,现在把土地变成原材料之后,这个价格的波动就没有办法像以前那样。第二个利率是什么关系,这个很有意思,可以看到从1976年的数据,房价平均增速和利率之间的关系,发现房价波动率比较大,但是平均增速和利率是正相关的,就是利率比较高的时候,我们房价增速也高。我们利率比较低的时候,房价增速也低,这个也和中国实际情况不太一样。当我们利率高的时候,我们要求投入回报率也高,所以我们房价也高,这是必然。同时,利率高的时候,经济状况比较好,GDP比较好。这是美国的经济状况,算是做一个预判,预计未来一年增速将放缓。

          总结一下今天给各位领导汇报的与房地产融资相关的内容其实就是关注我们的银行表外资产,如果说因为新规的原因导致我们没有办法去做,再关注一个公司债和海外债有没有除了借新还旧以外的,如果这一条还没有,大家真的要考虑自己接下来的游戏玩法。

  • 乐居福州小编 01-11 15:52

    国泰君安首席房地产分析师谢皓宇带来《房地产融资环境及金融市场分析》主题演讲!

          谢皓宇:各位在座的开发商领导,大家好,我是国泰君安的房地产分析师谢皓宇。证券公司除了大家在座更多的交易环节,我们也是做服务,但是我们的内容相比于张总的内容我们会更虚一些,会偏务虚,会去考虑一些大方向,逻辑的内容偏多,数据的内容偏少。今天受邀过来讲房地产融资,房地产融资讲大讲小可能有很大的区别,这次是讲大,不往小的讲。小的就是各个融资渠道能做什么,融了什么,哪些公司做了什么样的融资,融资成本是多少。希望下面讲到的内容对大家有所帮助。

          先说一下房价,房地产行业依靠什么,我记得印象很深刻2018年初或者2017年底是房地产库存最低点,根本没有房子可以买,也买不到房子。基于此,很多不管是媒体也好,甚至是一些投资者也好,都认为2018年房价会出现大幅度的上涨,因为库存不足。在供给基础之上,实际上情况怎么样,2018年大家比我更清楚。怎么看房地产市场的价格,到了我们想讲的一个核心,这张图大家可以看一下,货币发行扣除掉实物,再扣除掉消费指数,剩下资产的指数。如果从这三个市场来看,我们会发现至少一大半的时间都和房地产市场的价格是挂钩的,也就意味着大家都在讲房地产市场应该是一个金融现象。如果说有人问我对房地产市场的情况怎么看,说实话我不太会去看我们库存是多少,我们的供给是多少,我认为这些东西和房地产不相关。所以我们核心是看我们有多少融资,但是我后面也会提到这并不是先行的思考。

          这是一个预测,2019年存在短期下行风险,因为现在已经处在负值区间,2018年大家在做回顾的时候,其实这个数据整体范围内都是下跌的,但是并不是我们才出现的情况,年初就出现了。现在的情况就是既然面临我们的库存不足,我们货币不足,其实也就是融资不足的情况。我们的GDP、M2,现在是M2出问题的,后面会讨论这样有什么实际的影响。

           谢皓宇:这是我整理两张图,可以给大家一个比较有意思的结论,这个就结论是房地产不是货币发行的蓄水池。很多经济学家说房地产市场是货币的蓄水池,货币需要找地方存起来,这个存起来的地方叫做房地产。

           我们把整个房地产行业分为三个部分,拿地、开发和销售。这三个部分拿地环节是M2,开发环节是既有M2又有GDP,销售环节有M2和GDP。我们对应到的下面信贷附产品的部分,原来也是没有M2,但是现在有M2,因为信贷的不同房地产派生的源头,这个有多大的影响?现在就是解决让谁先富起来的问题,如果房地产富起来,意味着我们作为劳动其他产业链,再用其他产业链给居民发工资,然后做消费,这个派生出来。现在不是这样,所以经济出现一定压力。上面是与房地产相关的,下面是与基建相关,就是地方政府出去。现在如果说从拿地端出现了一定的问题,那么下面会出现更大的问题。如果现在拿地不靠M2,我们下面这一个大环节可能都会受到很大的影响。这是现在要做基建,要看财政赤字,需要发中央债核心的原因。

           这是分析整个房地产的核心,有三块:拿地、开发和销售。但是需要注意的是这三块分别对应不同的,与拿地相关的像信托等等这些,开发拿多了之后肯定把房子开出来卖,所以在短期供需关系是失衡的。

           第一条禁止刚性兑付,产品向净值化转型。以前找信托融资,大家找银行,银行把理财产品买过来,信托要求100个投资人以下,100万起步,找几个理财够了。原来私人银行部门要买地产信托或者买地产的资产计划也是通过银行去买,银行给他提供担保,现在他也是自己直接买,所以银行做得不是资产管理,做得是“拉皮条”的业务,所以这一条限制非常死。

           第二条期限错配。以前发了一个榜单叫做从属榜单,得出一个很有意思的结论,我算了一下每家公司周期蛮长,都在4年多,意味着我们不断地靠滚动自己的短期债务,匹配更长期的资产。你一旦重新拿到新的资产,你就不会这么做。2019年我们不用担心需求的问题,我们要担心的问题是不是有没有可能因为金融环境导致地产行业供给过多。

           这张图缺口有多大?每年大约8000亿元。从数据来看,现在净资产率120%,2008年金融危机是60%,意味着现在杠杆率比2008年翻了一倍。这张图很乱,但是很好理解,怎么看房地产行业的调控,房地产业调控的方式,我们重新分了一下周期按照金融周期划分。我用深蓝色的线作为银行表外资产的一个融资规模,就是地产行业的融资规模,里头会发现在历史上新国十条和新国五条出台以后,到2017年逐渐加强之后,这个红色的线是2017年状态之下全行业是融资宽松期。而且说企业融资还有居民融资的问题,居民融资利率降的很快,再想想2017年发生了什么,2017年限购、限贷、限售,利率上行。

           2018年利率下行,利率下行有助于房地产市场的好转,利率上行对房地产不利吗?我们是看企业的利率,不是看居民的利率,2018年利率是不是比2017年高?我们看一下流拍率和右边这个库存的情况,2018年年初是中国房地产史上历史库存最低,因为大家资金开始紧张了,这个症结点在于融资环境,我们融资环境分为3条,拿地、开发、销售,真正的是在拿地。

           左边这个是我们资产扩张,资产扩张来自于利润扩张,还是来自于负债扩张,还是来自于所有权益扩张,大家看到几乎来自于权益扩张。右边这张图2017年有息负债增速比2016年高,意味着我们融资环境没有收缩。2018年下半年的数据还没有出,在座各位把年报发出来我们就能统计出来,意味着这是一个既痛苦又漫长的过程。

  • 乐居福州小编 01-11 15:38

    主持人:感谢张总对市场透彻的分析,与未来楼市研判,希望对在座的各位地产同仁的未来规划有所帮助。

    2018年以来,在金融监管加强、去杠杆、去通道信用紧缩的大背景下,房地产企业正面临着不断加大的融资压力。随着融资渠道越来越窄、融资成本越来越高,房地产企业或将迎来“生死攸关”的一年。对此,国泰君安首席房地产分析师谢皓宇全面梳理了房地产企业各融资渠道情况,带来《房地产融资环境及金融市场分析》主题演讲。

  • 乐居福州小编 01-11 15:18

          张兆娟:还有一个地产+科技,其实坦率地说地产+科技核心矩阵到了千亿以上要注重提升效率,这是目前我们跟不同的企业做教育规划,可能对于一些企业,不知道在座的各位公司管理怎么样,现在只能做线上的审批。举个例子,我们希望从成交每个销售员待客的数字,成交的数字,所有用数字模型方式来走,随时用数字的方式去体现出来,这是未来一个核心点。这是地产+科技的应用场景,有SAAS云技术,有ERP平台等等,包括客户大数据画像等等很多都是用智慧和科技去改造地产,把人的因素往下低,把整体效果网上提,这是整体场景的东西。

          前面重点讲一下租赁市场,这句话也是我们1月8日讲的一个最重要的观点,对租赁来讲,未来几年可能是“背靠大树”能活下。租赁板块要配套自己的房企,或者国企,或者国内的平台,这个东西才能做下去,原有传统的那些运营商要做下去是难度系数很大。

          首先,我们觉得一个是政策问题,我们公司内部也在推租赁这个板块的数据库,目前不大合适配租赁市场数据员,长租公寓比较多在北上广深等等这些城市,福州目前没有听到哪几家在做,目前能做长租公寓的城市相对来讲不是特别多。我刚才讲了单店成本降到50%以下才能赚钱,但是单个公寓达到90%以上才能赚钱,单个赚钱可以,一旦要规模化之后要有一个后台,这个时候就不赚钱。大家都想这个不赚钱是重资产,重资产的变现还是有周期的,至少要五年或者几年以上才能让重资产变现。从进入这个行业算租赁业务赚钱,每年租金是5%、10%、15%的增长,但是去年发现所有人算拿一个单子说这个公寓赚钱都是五年的事情。三季度出了租金贷等等事情,所以三季度是最冷的。四季度又比较多,这是各个季度不同情况。大家可以看一下租赁用地核心在上海,全国600多万方地,上海占了一大半,确实上海目前市场还是比较大的。我们福州还没有看到这样的土地出来,如果各位有想做租赁的真的时间还没有到,上海、南京、深圳为租赁用地供地体量前三的城市。深圳也有一些租赁用地的投放,有一块租赁用地的投放是拿惠州的地,惠州出让这块地深圳公司摘牌拿的。

          多渠道、多主体供应租赁住房,目前还是以出让为主,还没有完全放宽。天津出了一个政策拿到租赁用地,未来不止租赁,可以出售,目前不是这样的情况。刚才讲“背靠大树”,租赁拿地大家看这些都是国家的,偶尔拿一两块地像华润是央企。对银行来讲,建行是所有银行里面开展租赁业务最重要的一家企业。这是资产证券化,这块体量还是挺小的,这波的红利在2017年下半年是龙湖赚到的,通过租赁的口去融资之后,后来变成专款专用,包括中间像碧桂园一些企业,都会去查他们拿到一些钱之后是不是放到租赁里面去,包括利率大家看一下也不是特别的高。上海找了十几家运营商,目前做租赁的运营商还是比较缺钱的。我们一个老总说以前不聊,一聊才知道做租赁的运营商到底有多穷。

          融资的状况也不好,也就千万元,除了最大的一笔,后面这几家都没有拿到太多的钱。一般都是平台融资,专门做这块的拿到的钱并不多。这是股权投资,他们投钱只会投在投资企业里面,其他都拿不到。市场规模这其实是最重要的一点,常住人口并没有想象那么多,北京、上海、深圳、广州我们发现这四各城市肯定是没有关系,北京平均租金90块,深圳76,上海73,广州低一点50几。到了下面城市大家可以看得出来逐渐在下降,下降特别严重,核心还是租金低。我在上海一样的成本拿房的成本和装修的成本是一样的,我在上海可以租90块钱,跑去苏州砍半,换一个城市之后租金下降,这个只有大城市高租金的地方可以做,前面的成本都是一样的,但是租金是不一样的。我们算下来三四线千万不要去考虑,除了北上广深二线城市考虑像杭州、南京这些地方,核心还是要看租金。我们甚至感觉以上海为例,每个地铁站旁边都有项目。我在全国一个城市一个城市做租赁,但是去年做了一年,福州就一直没法做,包括武汉也没法做,不是租赁的好市场。这是30强房企的布局,前50强、前70强还有二三十强在,目前一栋楼200、300多个房子,超过500套以上的房子很少,很少做公寓的社区,国外现在很明显,比方说像硅谷好几栋楼推租赁社区。长租公寓目前只针对普通年轻人,其实国用还有很多很好的模式。

    现场宾客认真聆听演讲

          张兆娟:刚才讲第一点北上广深最合适,第二点公寓也要有产品线,又想做高端,其实整体市场目前还是不大的。从房企设立中长期目标来看,完成率普遍不高。万科集团是全国比较好的,当然他们在媒体见面会的时候好像也说了公寓不赚钱。深圳因为只有做城中村,他拿完房之后,原本这个房子800块钱,从45平方改造完变成25,基本上平价生产平价出了。当初链家二手房只做买卖,后来发现二手房买卖越来越少,有一个区域被国外网站拿走了,其实买的时候要先做功课,先问租赁公司,这个难度比较大,也有一部分这样的模式的考虑。现在还是确实收益太低了,目前有点停下来。我们觉得可能整体上2019年完全一个调整,像寓见他们因为资金的原因可能被其他的收购。

          物业简单过一下,物业真的是非常龙头企业规模比较大,差不多基本上都是管理面积过亿的,都是用收购方式来做大规模的。都是以拆分的方式来上市,但是募集资金确实不太多。基本上大家都选港股,港股市盈率会高一点。但是有一个数据,之前很多物业企业挂新三板,95%新三板挂牌物业企业累计资产不够5000万。对物业公司来说,大家未来会做智慧物业。其实,互联网巨头都在布局板块,现在说得腾讯、阿里和百度想通过我们进入到物业的是大有人在,比如说腾讯花了十几个亿做了碧桂园小区。另外,所有人做物业核心看中是未来多种经营收入。

          大家看物业的水平,住宅是最低的,办公比较高,场馆比较高,从住宅往下去扩展,不能光只做住宅。像龙湖做航空领域、火车站,远洋做汽车城。之前万科做城市物业管理,包括碧桂园、龙湖也是。之前在小区门里面,现在往小区外面走,未来3、5公里内都可以做掉,这是未来可能延展的范围。但是所有这些核心点你还是物业本身的品质要做好,如果这个做不好,其他都是空话。另外,还会把人群做细分,量身定制服务。像万科这种大家有没有感受,未来会做管家服务,更多其实是更主动的服务,一些高端客户全方位的服务。

          大概就分享这么多,谢谢大家!

  • 乐居福州小编 01-11 15:06

    易居克而瑞副总裁  张兆娟主题演讲:《房地产行业创新及租赁市场形势分析》!

    张兆娟:尊敬的福州地产同仁们,11月8日现场的朋友们去的多不多,当时对2018年的回顾和2019年的预测讲了很多,看到很多金句预言。关于房企多元化我们已经观察三年多,三年多来感叹蛮大的,2016年所有人尝试做创新、多元化,2017年做活动所有对房企来讲创新是标配,哪一家企业不做一点创新,不做一点多元化赶不上这个时代。

    2018年过完我们发现其实真正做创新多元化,当你迈出这一步进到地产主业,水还挺深,脚踏进去之前是6个月、7个月、8个月高周转的行业,对房企来说,无论做什么样的多元化和什么样的创新,没有主业有关系的创新可能会成为无源之水。

    这个格局大家都很清楚,确实就是这样的现状,百强10万亿,大家知道这样的事情,而且门槛逐年提高。30家企业占半壁江山,而且未来这个会越来越高。今年千亿房企,在座有很多,阳光城都在,13家史上最多。从前面情况来看,当千亿变成30强的门槛,现在千亿俱乐部是基础门槛的时候,今天以千亿企业和30强为基础来看看。

          张兆娟:可以看一下TOP30房企创新业务布局情况,万科是布局最早的,而且每个板块相对其他企业来讲做得比较老,这里面提到一点,任何一个点比其他企业早三、四年,每个板块都是这个领域相关的龙头企业,比方说长租公寓做得很好,滑雪渡假村,养老,甚至包括教育其实也都是做得很好的。往后一点的企业有些刚布局,每家都在主业之外布一些新的多元的东西。这是整体的图谱,会发现教育有50%在做,产业地产和产城有80%在做,像科技智能目前只有40%,但是未来这个板块可能幅度会增长,未来几年是智慧地产一个更重要的方向。所以说今年3月27日我们创新大会专门把智慧地产拿出来作为特别重要的板块。

          去年出了一本书《特色小镇白皮书》,这个书没有出出来,发现特色小镇落地的情况太差了。最简单两个例子,第一个2017年之前我们特色小镇的业务最频繁有3、4单,甚至一周1到2个落户,2017年、2018年没有接过。今年发现没有新的可以出,很多项目还在规划阶段,去年做了一个小镇排行榜,今年做得时候发现都没有新的进展,所以可以看出这个难度比较大。而且特色小镇里面产业进不去,对于特色小镇住宅指标蛮高,拿到指标没有办法前期销售走出来,所以后期难做。

          最早物业我们研究是从2014年开始,30强企业做物业战略转型规划,物业去年除了地产企业上市之外,另一个上市最大的一个板块就是物业。物业企业营收相对来讲普遍不高,才几个亿,但是他们市盈率不低的,可能比主业市盈率都高。物业是很多上市一个打开通道,地产上市其实物业是一个很好的方向,今年物业企业上市十几家,现在还有七八十家在里面,每一个房企下面所属物业公司都有想拿去上市的计划。所以说在座的各位自己家物业公司可以考虑一下,这块目前还是市场的一个主题。

          长租公寓是所有人家从2017年到2018年布局最多的,单面看起来虽然有50%、60%,但是只要加上公司全部都在亏损,整体长租目前是这样的现状,后面会专门讲长租的情况。

          另外是资产管理,对很多企业来讲,之前在开发过程中无论商业运营项目,像办公楼、写字楼这样一些物业,存量资产这一块这几年市场比较好,尤其像2017年一段时间是资产荒,但是我们最大的估计2019年可能是资产整体的架构缩水年。包括图当中的恒大投资物业的资产情况,包括千亿以上房企现有投资物业体量。

          千亿房企里面大家做商业,核心观点就是我们新零售和智慧零售成为商业地产升级突破点。已有10几家企业开始尝试用新零售和智慧零售去推他们商业的发展,一二线城市80%已引入相关技术推进整体商业的东西。我们认为目前在一个店里面,到店消费、网络消费,三四次叠加在一起,在这方面做得比较好。大家都想通过智慧的方式提升效率,这是未来要核心考虑的一个点。

          教育大家看到,目前看起来万科在教育产业方面可能未来会有投入,华东区域品牌扩展比较厉害,早期是在他们的闵行板块,现在好几个区都拓展。现在有一个不太好的点教育不能上市,一旦不能上市之后,可能这块东西要受影响,去年一家在香港上市不是30强,是100强以内的浙商做了教育地产规划,我们做得是7月份到9、10月份最后停下来,本来想通过他做上市的计划,从幼儿教育开始,难度系数有点大。因为这块教育要么就是公办,非盈利,要么就是民办的,这个难度有点大,接下来要慎重,未来作为服务配套这个板块去。

  • 乐居福州小编 01-11 15:00

    主持人:非常感谢郑总!2019年乐居将会以全新的姿态,助力房地产市场稳定健康发展,共创福建美好生活。

    下面进入今天的主题演讲环节,首先有请易居克而瑞副总裁张兆娟为我们带来《房地产行业创新及租赁市场形势分析》主题演讲,有请张总。


  • 乐居福州小编 01-11 14:56

           郑利香:各位领导、来宾,朋友们,大家下午好!感谢大家百忙之中抽空莅临“2018福建楼市风云榜暨美好城市地产高峰论坛”。在这里,我谨代表主办方福建乐居和福建克而瑞对到场的嘉宾表示诚挚的欢迎,对一直以来给予我们大力支持的地产界的同仁们表示最真诚的感谢!

    乐居福建区域总经理郑利香致辞

           2018年是中国改革开放40周年,我们欣喜地看到地产闽商正以其惊人的成长速度不断壮大经济实力,提升中国经济舞台最活跃的地产担当。根据克而瑞统计数据,我们发现2018年无论是福州、厦门,还是整个福建大区,地产闽商都成为行业的翘楚,海纳百川,有容乃大。

           作为闽系房企发源地,我们看到外地品牌房企频频登陆在福建开张落地,不仅带来建筑理念,也带来新的管理经验。作为时代见证者,行业者,参与第一代房地产媒体人,我经历媒体变迁带给房地产行业变化与影响。

           乐居作为领先房地产O2O平台,搭载今日头条、百度搜索等多个国内重量级平台,把握移动互联网和大数据的时代脉搏,在房产互联行业经过多年的积累,构建多维度创新业务模式,覆盖房地产营销全过程。成为福建开发商营销重要合作伙伴,2019年是乐居在福州生根第10个年头,自建站以来,乐居以专业媒体运营方式,用智慧赋能行业,用数据突破营销,取得了丰硕的成果。

           2018年乐居不负重望,稳居福州行业领先地位,成为福州房地产企业首选合作伙伴。今年,乐居厦门站与福州站强强合并,成立乐居福建区域公司,开启乐居福建新元年,在战略上我们将统一步调,在战术上我们一城一策。通过提高媒体影响力,扩大客户覆盖度,提升服务精细度等维度进行全面升级。打造一个崭新的乐居福建,将更好的服务我们在座的地产开发商。

           2019年我们将以全新的姿态携手福建地产界的同仁们共创辉煌。在此,预祝本次论坛取得圆满成功。最后,请容许我给大家拜个早年,祝大家新年快乐,家庭和美,事业顺利。同时,祝地产企业鹏程万里,大展宏图。再次感谢大家的莅临,谢谢!

  • 乐居福州小编 01-11 14:52

           主持人:在改革开放40年的峥嵘岁月中,中国房地产几乎从零开始,一直发展到如今十几万亿的巨无霸规模。这其中,有参与者,有记录者,也有见证者。乐居很幸运,伴随着中国房地产走过了十年光阴。

           下面,乐居福建区域总经理郑利香女士为本次峰会致欢迎辞。

    主持人

  • 乐居福州小编 01-11 14:50

           主持人:2019年,一年一度的乐居(福州)创新峰会于1月11日14:30隆重召开,本次峰会大咖云集,主题为【美好生活·至臻致远2018福建楼市风云榜暨美好城市地产高峰论坛】,旨在表彰2018年福建城市房地产市场取得的成就,同时把脉楼市未来走势!

           在此,我谨代表福建乐居与克而瑞全体成员向莅临本次论坛的各位领导、来宾、朋友表示衷心的感谢和热烈的欢迎。

  • 乐居福州小编 01-11 14:49

    2018福建楼市风云榜暨美好城市地产高峰论坛即将震撼开场!

    视频直播准备就绪

    活动现场宾客云集

  • 乐居福州小编 01-11 14:46

    倒计时!随着嘉宾的陆续入席,美好生活·至臻致远2018福建楼市风云榜暨美好城市地产高峰论坛也即将震撼开场!让我们屏住呼吸,拭目以待!

    领导、嘉宾陆续就坐

  • 乐居福州小编 01-11 14:37

    峰会即将正式开始了!福州楼市行业意见领袖、福建百强房企代表等知名人士已陆续入席,美好生活·至臻致远2018福建楼市风云榜暨美好城市地产高峰论坛即将盛启,敬请期待!

  • 乐居福州小编 01-11 14:35


    领导、嘉宾合影留念

  • 乐居福州小编 01-11 14:25

    本次峰会大咖云集,易居集团、克而瑞福建区域公司、乐居福州、乐居厦门、行业意见领袖、福建百强房企代表等知名人士齐聚一堂。随着楼市调控与市场的深入调整,福州楼市正在构建新的市场秩序。2018年,福州房地产市场波澜起伏,房企砥砺前行。2019年,市场又会呈现怎样的态势?本次峰会既是一次总结,也是一次展望。

  • 乐居福州小编 01-11 14:21

    宾客陆续到达现场

  • 乐居福州小编 01-11 14:00

    嘉宾已经陆续到场,在签名墙上名字,留下自己的美好畅想~

    嘉宾扫码签到

    领导嘉宾合影留念

  • 乐居福州小编 01-11 13:51

    峰会正在彩排中,先来一波美美的现场图!

  • 乐居福州小编 01-11 13:44

    请各位还未签到的来宾朋友们扫描签到处的二维码关注微信公众号回复“签到”二字完成签到工作!同时,对微信公众号回复“直播”,即可进入直播间一起参与现场活动直播互动!已完成签到的来宾朋友们,请将手机调整至静音状态,并有序落座,感谢您的配合。

  • 乐居福州小编 01-11 13:26

    【新生态 筑未来】最后一小时,2018福建楼市风云榜暨美好城市地产高峰论坛即将盛大启幕。

  • 乐居福州小编 01-11 13:21

    美好生活·至臻致远2018福建楼市风云榜暨美好城市地产高峰论坛将于1月11日下午2点30分启幕!本场论坛究竟会给我们带来怎样的惊喜?怎样的变革?2018年度又有多少房企影响力备受瞩目?乐居带你走入现场直播,一切在这里揭晓!敬请关注乐居视频+图文直播!

[活动主题]

2018福建楼市风云榜暨美好城市地产高峰论坛

[会议时间]

2019年1月11日14:30

[会议地点]

福州市香格里拉泉州厅

[会议议程]

乐居福建区域总经理郑利香致辞

[主题演讲]

国泰君安首席房地产分析师谢皓宇

易居克而瑞副总裁张兆娟

[高峰论坛]

克而瑞福建区域总经理方明主持

[颁奖典礼]