东莞“限价令”能否限住房价？

东莞乐居 04-16 17:13

【东莞乐居】在您看来，有哪些调控政策将对东莞楼市产生较大的影响？他们将如何影响房地产市场发展？受此次新政影响最大的群体是哪个？

李兴旺：这是要看开发商对市场的把握和价格的制定，需要更加科学、精准化然，如果我们从另外一个方面去理解这个“限价”的话，它相当于说每个月涨幅有限，如果房价预期比较高的话，那么它一年下来，涨幅还是比较大的。但“限价令”能够实现防止房价暴涨，像以前那种一天卖一个价格的情况就不会出现。包括中介炒作的现象，也会大大的减少。虽然“限价令”是控制房价上涨的速度和涨幅，但实际上，很难实现房价回落。

【东莞乐居】这个政策对哪些楼盘、开发商的影响比较大？

李兴旺：对备案较高的楼盘影响较大，像临深片区有些楼盘，价格达到3万的都

李玲玲：从片区来看的话，临深、滨海、松湖片区这些房价较高的片区会受到影响。从开发商来看的话，就是拿了高价地的开发商影响比较大。如果地王在今年入市的话，肯定会低于当时我们预期的价格。

东莞乐居 04-16 17:13

【东莞乐居】严格限制开发商竞买资金的来源之后，能否避免去年“地王频出”的现象再次发生？未来东莞的地价能否降下来？

李兴旺：市场在去年已经被抬到一定的高度了， 这个市场的承受力需要有一个积累的过程，今年，地价的涨幅相对去年肯定会有一个很大的回落，但是受到供求关系和东莞的一个利好来看的话，地价的基数还是很高的。

李玲玲：对于房地产市场来说，未来的土地资源会越来越稀缺，开发商也会结合土地价格这一块对他们的开发产品提出新要求，而且开放商的新产品也会向高端产品、豪宅产品这样的方向去走，因为只有这样的产品才能实现高溢价，未来的房子是越来越智能化，居住的舒适度会越来越得到提升，而这些房子是为有钱人开发的，所以它能够实现高价，这也是未来开发商去获取一定的利润和溢价的一个渠道。

东莞乐居 04-16 17:13

【东莞乐居】《通知》对开发商的买地资金来源做了严格的限制，竞买资金必须全部是自有资金，不得为银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金等。这将对开发商拿地带来哪些影响？没有银行贷款的支持，中小型房企还能拿到地吗？

李兴旺：这对开发商的资金实力有很大的要求，小企业拿地方面就更加薄弱、拿地机会非常渺茫，会导致整个行业中，品牌房企的集中度非常的高。

东莞乐居 04-16 17:13

【李兴旺】：相对于上一周出台的各个城市的政策来看的话，东莞这个政策是相对温和的，但是也有亮点，主要是在房价备案制度这一方面，它鼓励房价适当的回调，严格的打击坐地起价，但这个影响的是短期房价的涨幅，但长期，房价的上涨预期向上的。

【李玲玲】：这次政策对比北上广深的话，那是相当的温柔，如果就跟深圳做对比的话，深圳二套房的首付比例是7成，而东莞只是4成，包括深圳对单身是限购一套，以及对非深户籍也从社保做了限制，这样做对比的话，东莞已经很幸福了。

东莞只对一手房进行了限购限贷，并没有针对二手房市场，这跟深圳不一样的是，深圳除了对一手住宅进行了限制之后，对二手房的评估价，在16年、和17年调整了两次，因为二手房的评估价会影响到交易的税费，一手房二手房同步调整的话，会影响市场的流动性，那相对深圳市场来说，东莞市场是比较温和的。

另外，东莞非住宅类的公寓也是没有纳入限购限贷的范围，所以东莞市场还有很大的一个灵活处理的空间。亮点：亮点的话，对开发商的影响比较大，备案价上调幅度不能超过5%，这已经是在房价控制在一个黄线之下了。

东莞乐居 04-16 17:13

【东莞乐居】对于此次出台的楼市新政，您作何评价？与其它城市相比，东莞的调控政策力度如何？

东莞乐居 04-16 17:13

【瑞峰瑞城搜总经理李玲玲】：其实我也没有想到会这么快，就像李总刚刚讲的，两会之后，购房者对市场的信心真的大不一样了，包括房产税征收包括之前可能会会影响市场走向的政策，也已经在两会中明确了它的基调，定调之后，我们觉得市场信心大增，但是反应在市场上应该没那么快，可能在四五月份，如果这个势头太过迅猛的话，那调控升级肯定会出台，但没想到会这么快。

中央政府对调控房地产的决心跟以往都不一样，所以地方政府能否对中央政府给予的要求执行到位，时考验地方政府的一个执政能力，所以地方政府需要给中央一个比较好的交代，那么，控房价这块也是为了控制房价增长的速度和规避一些其他经济层面风险的问题，所以地方政府和中央政府是高度一致去执行这个政策。

东莞乐居 04-16 17:13

【合富辉煌东莞发展研究中心总监李兴旺】：两会之后，市场出现了回暖的迹象，包括东莞，其实，在两会释放了很多信号，包括70年产权到期、房产税和粤港澳大湾区，这些重大的利好消息被过度解读之后，整个市场又火起来了，管理层已经意识到这种势头已经火起来，只能及时出台政策把上涨的苗头扼制住，这主要是让市场降温。东莞在这次再次升级政策，传递的信号是，政府对调控房价的决心是非常强的，大家不要抱着侥幸的心理，政府是绝不容许房价快速上涨的。

东莞乐居 04-16 17:13

【东莞乐居】此次新政出台的背景是什么？东莞选择在此时升级楼市调控政策有何深意？给市场传达了一种怎样的信号？

东莞乐居 04-16 17:13

坚持就是胜利！重点保住了！后面都听得很！清！晰！

东莞乐居 04-16 17:13

各位小主稍安勿躁，你最期待的答案都会有！稍后还会有互动环节，想到啥问题直接提不用客气(*^__^*) 嘻嘻……

东莞乐居 04-16 17:13

此次出台的楼市新政，可以归结为10句话！ 

1、增加住宅用地供应；

2、囤地满1年，按照土地出让价款的20%罚款；满2年，没收土地，列入黑名单，禁止再次买地。

3、开发商的买地款须为自有资金；

4、新盘备案价高于竞争对手的,要说明理由,不然不给备案，也不发预售证；

5、同一套房的备案价格超过5%，暂停备案，暂停网签；

6、下调备案价的，备案周期由2个月缩短为20天，涨价的，由2个月延长至90天；

7、弄虚作假骗取购房资格要严惩；

8、没有预售证不得预售、不得收取收取任何费用；

9、取得预售证，须在10天内一次性公开全部房源,不得分批次销售，捂盘惜售要严惩；

10、不得哄抬房价、制造紧张气氛，屡教不改要暂停网签、暂停资质升级。

东莞乐居 04-16 17:13

焦点四：拍地竞买资金须为自有资金

政策原文：竞买申请人商品住房用地竞买资金(即地价款,含竞买保证金)须为自有资金,不得为银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金等,否则将导致竞买失败及竞买保证金损失。

东莞乐居 04-16 17:13

焦点三：调高备案价间隔期限延至90天

政策原文：已办理销售价格备案的新建商品住房项目调低备案价格的,间隔时限由原规定的2个月缩短为20天,调高备案价格的,间隔时限由原规定的2个月延长至90天。

东莞乐居 04-16 17:13

焦点二：同一套房涨价幅度不得超5%

政策原文：对同一套房屋,开发企业调高备案价格幅度超过本通知实施前最后一次备案价格5%(含)的(实施前未备案的,以首次备案价格计),发改部门可暂不办理房价备案,房管部门可暂不予以办理网签系统录入房价的变更。

东莞乐居 04-16 17:13

焦点一：新房备案价不得高于同区域楼盘在售价

政策原文：开发企业应根据项目楼面地价及建安成本等因素合理确定申报价格,新建商品住房项目首次申报房价备案,其申报价格明显高于同区域同类型在售项目价格,又不能作出合理说明的,发改部门可暂不办理房价备案,住建部门可暂不核发预售许可证或暂不办理现售备案证书。

东莞乐居 04-16 17:13

继北京、广州、郑州、长沙等楼市热点城市之后，3月21日下午，东莞也迅速出台了新一轮的楼市调控政策。根据东莞市政府正式发布的《东莞市人民政府办公室关于进一步规范我市房地产市场发展的通知》（以下简称《通知》）显示，未来房地产主管部门将从土地供应、房价备案、限购限贷、舆论导向等多个方面进一步引导房地产市场健康发展。