东莞

“巅峰对话 执掌财富”

东莞乐居

“巅峰对话 执掌财富”
乐居依法对直播内容进行监督,禁止传播违法违规、封建迷信、暴力血腥、低俗色情、招嫖诈骗、违禁品等不良信息,坚决维护青少年群体精神文明健康。如有发现您也可点击右下角举报按钮进行举报。

评论

精彩回顾
分享给朋友:
3202 0 0
  • 东莞乐居 03-29 05:20

    今天的论坛到此结束,谢谢各位!

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    陈洪海:对于投资,无论是购买住宅,还是商铺,住宅只要是刚需,政策的影响只是表象,你只要是刚需,什么时候买都行。10年前的时候,我还在世联的时候,当时经历了金融海啸,刚需什么时候进都可以,就算是金融海啸都可以,它是上涨的态势。对于商业地产来讲,长期的增值更加稳健,比住宅更加稳健。从人的需求上来讲是不断的挖掘,尤其是目前,很多的消费都是去国外消费,国内产品质量不断提升,我们的商场逐渐改变,提升我们的招商和运营的时候,解决了国家主导的供给侧改革,投资商铺没有哪一个点是最好,它是长期的投资,哪一个点进入都是最好的,主要是你做分析的时候,你觉得可以就进入,因为这个是纯个人的投资。但是对于地王广场来讲,这个项目来讲,我们做测评项目的时候,它是比较优质的项目,在整个东莞,整个珠三角来讲,这样中心的位置,我们做了很多商业地产,它从中长期来讲都比较优质,如果愿意进入这班房地产的列车,无论是哪一个车箱都是很好的。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    尹香武:投资住宅,单纯投资的话,可以和住宅做一夜情、露水夫妻,但是商业,如果你投资的话,就要和它恋爱结婚,要持有,要经营,一旦持有经营,你们做得好,你自己家的母牛也就养成了。所以从住宅转向商业,思维和心态都不一样的。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    林叶飞:我是做零售,做百货,在座各位有做品牌的,想进驻合信地王广场做生意的,可以找我,我们的门槛是开放的,我的电话上面也有,嘉荣走过24年,老板是东莞本地人,我们公司非常的稳健,刚才我的PPT大家留意到主题,共同发展我们的未来,需要更多的朋友相信我们,投资我们,跟着我们走,一起发展未来,因为我们公司是一个非常简单、非常扁平、非常高效的公司,我们借此机会做一个招商的宣传,希望大家投资我们,和我们合作,谢谢。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    李宝柱:商业物业未来的发展趋势,正好是一个时机,我一直关注石碣的发展,石碣作为东莞的电子重镇,从石碣的角度直接从第一代跃到第四代,所以在这里打造城市综合体,也是补充了石碣商业的不足。所以商业物业的角度,无论是石碣项目本身的价值角度,它都是比较具备投资时机的。商业物业无论是本身的发展,还是稀缺性,还是国家政策的扶持性,未来投资商业物业,我自己都有买,因为商业分为写字楼、产业园、专业市场、城市综合体、社区型的铺位,如果是投资回报率,供需决定价值。从我大学毕业到现在,错过了很多的时机,投资商业也好,刚需住宅也好,房地产就是一个增值保值的地方。房产的商铺是最高保值的。从这个角度来说,它是一个补涨阶段,大家一定要把握好具体的时机。明年上半年,我认为整个市场会像现在一样,不会出现谷底,谢谢大家。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    李宝柱:严控住宅,指的是投机类,对于住宅房地产市场,很多准业主,你们很关心这次的新政和明年的投资行情,政策层面也息息相关,新政对房地产后市的影响,我在深圳待了5年,到现在,也是十几年,整个房地产周期论,这么多年过来,2007年927新政,整个房地产也是飙升的,927新政导致2008年房地产暴跌,其中不是新政导致的,因为新政是三七比,是以美国的金融危机引起的,这次新政没有上次的叠加效应,它的出发点为了稳定房地产的发展,这次主要因为金融杠杆比较多,还有中介的屈驾广告,新政是为了稳定房地产的健康发展,同时它是一种行政手段,整个房地产市场这么多年来,我认为主要原因在于城镇化进程,我们国家的GDP到现在为止并没有出现工业革命4.0的领头羊,所以这个阶段靠基础类、资源类、传统类的行业,所以整体是曲折这前进,但是一定是上扬的,这是我对房地产的看法。我认为这个行政手段有一定的时效性,而且主要是为了打击投机市场。2007年我刚来东莞的时候,东莞当时是叫价格洼地,那时候深圳是3万多,这边才9千多均价,6年来,我定义为补涨,无论是东莞的地缘优势,还是GDP,现在才是1.5万,完全可以支撑,所以我不认为它是泡沫,而是补涨。第一,政治层面,要大都市圈;第二,交通层面已经成熟。所以大家不用担心,如果是刚需,哪怕是自住兼投资,时机很重要,我认为仅仅是补涨阶段。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    主持人:现场的朋友们来到合信地王广场,都是希望得到专家老师的分享和建议,关于真正投资决策的时候,有没有一些建议,包括今年还有为期不多的一个月,还有明年投资的方向和建议,四位老师能不能用简短的话语和台下所有的朋友进行简单的分享?

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    尹香武:第三,珠三角的发展,现在有一个局限问题,每一个区域的发展找这个地方的资源去靠拢,珠三角最大的资源是海口。以珠江岸线往这边推50公里是它最有的地段,这里面包括整个东莞战略,东莞原来以制造业为主,东莞现在被迫放弃自己的长项,因为你要承载以人为中心的空间,要提高比原来空间级别更高,所以东莞未来的人越来越多,服务越来越多,不是东莞是否愿意,而是没有办法,因为珠三角的有效地段少。珠三角的人就沿着珠江岸线,而且主要是珠江这边的岸线,沿着珠江东边的岸线,广州、深圳、东莞、香港成为最主要的核心带,地理面积有限,珠三角主要的人口集中在这个地方,因为服务业不能太分散,因为分散不好服务,服务业需要聚集,现在以都市圈和都市群为核心的聚集,如果没有以都市圈为核心的思维,是没有办法理解东莞房价的上涨。东莞很奇怪,东莞房价的高点在哪里?不在CBD,东莞的CBD比靠近深圳的地方还稍微便宜,这样的话,顺差越来越多,深圳的顺差比东莞少,东莞政府对房地产的管理太左,比如办房产证,东莞的政府也要改思想,改变原来的控制思想,因为原来是发展工业,工业就是控制思想,人口顺差、思想顺差、房地产顺差是存在于东莞的,所以整个东莞人持有房产,会受到价值推动,尽快实现资本的形成,东莞也是很好的选择。比如住宅限购了,商业、物业你可以入一点。明年,商业物业可能有一股小高潮。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    尹香武:这个心情是可以理解的,今年短的时间之内做成更多的事情,这是成功的本质。但是还是要有一些历程,投资还是改掉一些思维,思维改造我们的动作不变形,思维不改造动作会变形。消费思维很多,买房是很资产阶级,很资本主义的,大家可能没有想到,我们原来学的和我们做的是两个领域的事,原来学的让我们对房地产有一种厌恶感,你的手和你的脑袋不协调,所以要先改脑袋。同时要进行思维的升级,知识的更新。

    第二,至于书籍推荐,我有一个简短的标准,少看房地产的书,多看城市化的书,因为房地产的书很容易写着就落入一个陷阱,我们会把房地产当成一个短周期,但是房地产是长周期,城市化的书你很好选的,比如好的城市升级之类的书,包括美国通信里面的,包括中国对于服务经济的研究,我觉得这些书是不错的。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    现场提问:我有一个问题想问尹香武老师,现在珠三角一体化,对于东莞来说,究竟有什么影响?如果想找更多的投资技巧,有没有什么书籍推荐?

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    现场提问:我想咨询陈总,如果站在投资角度考虑,住宅投资和商铺投资哪一个更好一点?如何快速提高自己的投资技能?

    陈总:住宅和商铺都非常好,而住宅使快周转,像股票一样,是短期的还是长期的,住宅可以看短期的收入。我们接触到了证券公司很多的净资产高净值人群,他们做资源配置的时候,有7层是投在房地产领域,比如住宅,住宅还是首位,然后是商业写字楼,如果作为长期的投资,商铺和写字楼是最佳的选择。房地产门槛比较低,这是全民可以参与,如何变成炒房高手,最主要的是实战经验,你要买房,如果变成一个快速的商业地产的炒房,我觉得首先要买地王广场的商铺,从实战经验里面摸爬滚打。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    李宝柱:城市综合体主要特点是综合体,就是各种业态,传统第一代街铺,覆盖的业态像便利店,也只是满足1—2公里小区的业态,而城市综合体是3—5公里,城市综合体一般在城市的CBD,这是和街铺不同的地方,街铺可以分布在这个城市的区域。第二个是覆盖范围,石碣镇可以辐射到3—5公里范围内,所以综合业态不仅仅是住宅面积,可能包括电影院、品牌店。第三,产品打造方面,智慧、装修标准、运营管理和街铺是完全不同的,城市综合体,合信地王广场不但具备综合和产品打造,还有覆盖范围,这是街铺远远不能比较的。如果是从投资角度,作为城市综合体,投资回报率和投资风险会比较好,街铺是分落在城市各个小区下面,这个很难把握。所以城市综合体的投资价值远远高于街铺投资。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    主持人:非常感谢您的分享。非常感谢4位嘉宾对网上网友的问答,到场的嘉宾也很多,大家也可以进行提问。台下朋友有什么想提问的,可以举手提问,可以针对投资方面的想象和投资心得。

    现场提问:我有一个问题想问李总,现在我们看到的商铺形式,有城市综合体传统的街铺和城市综合体之间有什么不一样?投资城市综合体是不是比较有投资价值?

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    陈洪海:刚刚过去的双11实现了1207亿,电商对线下实体商业有很大的冲击,这次的市场调整,也看到大家对于房地产的追逐和热潮,超过对实体经济的追捧,这个不太正常。商业地产的投资回报率远远比纯住宅的产品要高,此情况下对于开发商或者是投资者来讲,我们面临的挑战更大,但是我们现在可释放的途径也很多。这几年我去上海的K11,餐饮可以做到和体验结合在一起,可以教你做饭,你可以在里面吃自己做的饭,或者在餐饮外面有蔬菜的种植,你可以在外面摘到里面让厨师给你做。这些都是和电商竞争之下的出路。既然有1207亿的销售业绩,证明我们目前的消费能力非常强劲,越是市场不好的时候,大家对于娱乐、电影的支出越来越多。

    我们做了一个测试,很多人压力特别大的情况下,会选择会消费购物,所以他去买衣服,女士买衣服一定要去试,一定要享受试的过程带来的愉悦感,这是电商无法取代的。我们投资了店铺,它的运营,我们有很多可挖掘的空间。我们现在正在做的一项内容,我们也在综合体里面装WIFI探侦,通过大数据分析帮助你去引导消费者消费,比如消费商铺里面的产品,我们作为运营方考虑更多的元素,帮助你实现较高的投资回报率。此情况下,你必须突破和创新,所以我相信这也是商业地产在大数据方面前进的方向。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    林叶飞:我和小业主接触最多,嘉荣这两年的拓展步伐并没有因为大市场原因放缓,反而加快。用我们内部的话讲,我们是弯道超车,越是低迷的时候,我们出手在很多的地方租赁,我们直接购买,或者是参与投资的形式去入股商业地产,我个人认为,在东莞方面,我负责这块的数据显示,今年年初东莞商铺有大的跌幅,大家从年中开始,找我们要铺的占多数,第三季度的增长超过了2个点满租率。最明显的现象,线上京东的道家和黑客,还有苏宁的线下体验店来找我们要铺,东莞将来一定要承接广州和深圳的外溢,我个人认为拿铺和买房都要核心位置,购物中心把好的都集中放在一起,所以购物中心会比较受欢迎,也值得投资。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    主持人:我们知道陈总和林总都是来自于实干派,一个是嘉荣超市中介,一个是研究房地产数据,我想请问下,现有的数据从哪些地方能证明优质的商业地产值得投资,能都举些例子方便大家理解的?

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    李宝柱:因为东莞有28个镇区,石碣作为  北部镇区,石碣产业结构是电子重镇,区域性分两大板块,一个是靠近东城,一个是合信中心板块。未来的发展,因为东莞28个镇在五全国有3个城市是这样的市级下面直接是镇级的,有中山和三亚,这种城市格局不会造成像重庆和北京的一环、二环,可能会出现东莞万达,但是不可能覆盖周边的镇区,比如石碣,最多覆盖泛东城一带的3公里以内。所以石碣虽然靠近东城,我们合信地王广场所在的正中心的板块,和东城还不算是很靠近,从商业专业的角度是覆盖不了。第二,合信地王广场,物业的发展,是第四代城市综合体,这种综合体是以精品为主,我们是解决3公里范围内镇中心人们的需求。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    主持人:东莞东城以万达、世博、星河城等为中心的商圈是东莞商业的代表之一,石碣作为和东城临近的区域,在未来短期时间内,在商业发展这块会有什么升级发展规划吗?这边也是想问李总。

  • 东莞乐居 03-29 05:20


    陈洪海:我自己本人,我自己认为,现在的商业地产,如果要投资的话,我觉得这5年经历了3个阶段,第一个,过去五年里面,是一个快速城市的基础建设带来的城市综合体的爆发,这中间比较典型的是像万达广场,东莞也有华润万象城的系列,这几年因为电商的冲击,使得很多的开发商,特别是缺乏招商运营能力的开发商,没有金融机构帮助他们融资,这几年很多开发商又跃跃欲试,包括万科、卓越也进入了商业地产,也拥有比较大型的购物中心,此情况下,再去谈商业地产,我们需要做更多的功课。在商业地产大数据下,在商场里面,帮助你分析客流,客流的动向,凡是进入商场的人群如何帮助分析它调整你的业态,我们现在为一个开发商做一个写字楼下面的商业,因为个写字楼本身是一个以创客为主,所以它的商业,我们计划打造展示中心,比如像华为手机,更多是体现自己本身商场的业态和体验化,吸引更多的人到这个地方,同时作为写字楼展示的窗口。

    接下来,在看我们这个项目的话,它具备了这样的优势,实际上也直接和深圳一线城市对等,所以投资价值上,现在来看都具备。尤其是最后我要讲的是现在的住宅开始限购,无论是商业地产、写字楼还是公寓迎来了春天,大家也不用太多的犹豫。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    陈洪海:刚才半求老师也讲了投资商铺去年看中的地方。我们今天上午就来到合信地王广场,对于商业地产来讲最主要的是地段,地段具有商业价值,商业价值最直接的体现是在地段上,交通是否便利,是否是聚集区,如果有家庭消费,周边必须有足够量的家庭支撑,这里是镇中心,聚集了整个镇的人群,它是占据了商业地产最优势的地段优势。它如何去兑现,最明显的是我花钱投资,后期我转给我的租户,我一铺养三代,这个时代已经过去,我们之前去福建,他们基本上是这样的方式,每一家都有店铺,但是现在的话,招商和运营是非常重要的,商业地产再去做的话,必须具备足够强的招商和运营的能力,开发商的核心是把这个商铺卖给你,你不光具有商铺本身的投资价值,还包括我们强大的招商和运营的团队帮助你招商,招商我们有招商资源,同时帮助你运营,其实运营比招商更重要,运营是基于招商每年的情况对于商业的调整,帮助你持续保持一个比较好的利润率、投资回报率,这对于要买商铺,不光看重商铺本身的面积、总价,还要看中这个商铺最后是谁来帮你运营。所以,到这里的时候,它具备了地段,第二有一个比较强大的,5万方左右,这部分可以解决后顾之忧,我全部不用管,但是可以保证每年的投资回报率。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    主持人:我现在也理解为什么商业地产目前处在价格的洼地。网友还是希望了解投资的价值如何体现?体现在租金,还是均价在?还是还有其他的方面可以进行参考?想提问陈总。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    尹香武:商业地产本身是一个小众参与的,一大帮人参与不了,所以只有完成原始积累阶段以后的人,才能参加商业地产。国家商业地产的政策有点劫贫济富,国家在多的方面对商业地产进行的歧视政策,这使得它的价值没有办法体现,所以我们在各种场合,不太能够听见对投资地产的经验,目前的商业地产价格低于住宅地产,这个情况不太合理。加拿大和美国的商业没有政策歧视,导致商业地产价值能够体现,所以商业地产价格比同地段的住宅好很多,随着我们国家住宅过热以后,也有各种的会议,有些相关的建议提交给政府,希望能够放宽商用领域的各项政策,不要再歧视,让资金进入商用领域,如果商用领域的政策能够正常的话,商用领域的价值就会起来。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    主持人:刚刚两个分享中我们的嘉宾从宏观的经济形势谈到了具体的嘉荣超实战经验的案例分享,现在我们想谈一谈更实际一点的,怎样做才能实质地获得投资收益,做到一铺养三代。接下来就让我们邀请房地产专家房地产南派意见领袖尹香武、嘉荣超市百货部总监林叶飞、深圳市天为地产董事总经理李宝柱、克而瑞大数据深圳区域总经理陈洪海四位嘉宾共同来为我们分享他们的见解。

    我们今天论坛活动提前了几天发布活动信息,也收到了不少网友对于商业这块的问题,希望请教各位嘉宾:

    大家都知道东莞的商铺这几年涨价空间不大,商业地产这几年的涨幅不太大,我们应该如何投资优质的商业地产?

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    林叶飞:合信购物中心的规划,刚才我讲的购物中心的趋势和想法,我们尽可能和我们的团队在合信地王广场的店来实现。第一,嘉荣超市的旗舰店会在这里,负一楼。第二,目前比较热门的百货类的东西,我们也把它压缩放进来。第三,大餐饮的目标我们也会实现。最后是我们的娱乐项目,还有亲自乐园。这是嘉荣公司前刚刚搞完的嘉荣24周年庆的活动,我们企业选择在这个地方,因为隔壁是我们的老超市,我对这个项目和这个地方非常有信心。我的分享就到这里,谢谢大家。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    林叶飞:线上只是零售的工具,未来还是要回归线下做体验,因为很多东西顾客体验不到是没有办法购买的,这是一种回归。我们做实体,根本不需要惊慌,我们只要做好自己,进行改变和生存。可能大家都觉得购物中心的品牌都是一样的,但是我们要打造一个智慧型购物中心,让它能够识别我们的顾客和商家。我们会从顾客开车到达到停车场,到每一个店铺,他的行车轨迹,他的每一个动作,在每一个店停留的时间,购买情况,甚至在每一个区域和顾客进行折扣的沟通,线下实体店未来最有优势,可以实现一人一机的服务,这个客户带着手机到你的店,如果你还做不好他的生意,那不能怪别人,只能怪自己,所以我们会用大数据和技术,从购物的动线研究我们的商铺,让它能够达到顾客最满意的流程。商家方面,我们作为经营者,我们不是把别人招进来就不管他们,我们以往的做法和刚才的老师讲的一样,盖厂房,能否盈利是你自己的事情,未来我们实体零售,我们的经营者更多的去帮助或者参与到商家的经营当中,给他们建议,一起做营销和服务。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    林叶飞:大家都说中国人缺少阅读的时间,深圳任何一个书城,里面的人比任何一个购物中心的人都多,我们在长安的嘉荣百货里面有半层是设计游戏主要是儿童的游戏,书店不再是简单的卖书,也是把艺术和餐饮融入进去。还有一个大方向是儿童产业,放开二胎政策以后,身边的小孩越来越多,未来的5—8年使儿童产业的爆发期,目前这是儿童产业的占比,未来我们也注重儿童产业的引入。我们为什么选择儿童的项目?儿童项目的购买都是父母的购买,儿童中心的儿童服装店都是由父母、爷爷奶奶带着来的,一个儿童可以带动一个家庭的发展,所以这是很好的产业。尤其是现在购买的婴儿用品,不会线上购物,所以我们未来会在儿童方面多下工夫。这就是电影院、KTV、游乐城,我们的总结是无娱乐不疯狂,到这里来,年轻人可以唱歌和看电影,还可以带小孩一起打电动,这是未来很重要的方向,也是购物中心的标配,不可减少,我们也会着重去做好这方面。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    林叶飞:我讲一下我从业十几年的概念,未来我们在合信地王广场打造的未来购物中心发展趋势是:吃、喝、玩、乐、购,我既要在这里能够喝、买,还能够玩得开心,还有安全感。在传统的百货和零售业方面,是把衣服和东西摆上去,请服务员就可以卖东西,但是现在我们要打造让线上或者是其他购物中心没有办法和我们竞争的模式就是这5个字。现在的购物中心是以每开业约400家的速度快速增长。购物中心的第一个概念是餐饮的占比越来越大,我们在餐饮的占比,像万达的店占到50%以上,我们在合信地王广场也会着重打造我们的餐饮。购物中心的占比越来越大,我个人对这个不太喜欢,好象去购物中心是为了吃饭,我们会控制这个占比,一个购物中心,我们不能因为餐饮好做就无限制的放大它。这些恰恰是我们购物中心的品牌店。我的总结是卖东西的地方越来越像艺术馆。未来你直接的买卖发生越来越少,这也是去打造的。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    林叶飞:我们目前计划在石碣合信地王广场打造我们的旗舰店,我们在东莞2个这样的店,有一个在这里,一个在东莞最高楼的楼下,也就是民营大厦,它是由欧洲的团队来设计,它的产品结构和服务理念是最先进的,我们会打造最优质的服务和体验,进口食品的数量超过现有所有门店的情况。这是嘉荣SPAF在广东的发展曲线图,我们今年除了东莞以外,我们刚刚进入了梅州,今年开了3个店,还有一个店是12月29日开业,我们要进入河源、韶关、清远,往粤西是往阳江、茂名。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    林叶飞:嘉荣超市是我们的主业,嘉荣目前主要有购物中心、大卖场、社区生活超市、母婴馆等,我负责购物中心和百货方面。我们的发展主要在东莞,目前到广州、中山、惠州、清远、韶关去发展,已经超过100家店,员工近万人。这是2006年11月我们加入了SPAF,它是国际零售组织。SPAF总部在欧洲,主要在全球4大洲和42个国家拥有12100多家,它是全球最大的食品自愿组织,SPAF是2004年进入中国,目前在山东、广东、山西、四川等地有,我们嘉荣是广东SPAF的代理商,SPAF主要给我们输出理念、管理和服务,以及欧洲先进的管理体验。这是我们公司的几大板块,总共有6大板块,涉及到主业、购物中心、大卖场、社区超市、快捷店,我们有食品和飞食品的贸易公司,我们有自己的加速物流和第三方的物流公司等等。这是我们进入的地区发展的情况。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    林叶飞:所以,我想说在此情况下实体未来一定会兴起。绝大部分老板认为为什么今天的实体零售出现困难?根本原因在于我们没有做好服务,我们没有做好准备,我们没有做好改变。东莞的服务,配套方面会比较弱,未来作为零售公司,我们如何改变自己服务好顾客?我要正式开始我的讲解。

    我主要分为3个方面。第一个介绍我们的公司,第二我对购物中心的想法,第三个是合信购物中心将近5万方,未来将有我的公司和我的团队完成商业的实现。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    林叶飞:很荣幸受邀参加本次高峰论坛,刚才听到半求老师很宏观的系统讲解商业地产的情况。先自我介绍,我是来自嘉荣公司的百货部林叶飞,嘉荣不光是超市,而且是一个集团公司,等下我也会有介绍。

    我在分享之前,想和大家说明两件事情,第一我是深圳的,我们在深圳和东莞都有房产,像我这样在深圳奋斗十几年的80后买不起房,所以我到东莞买了一套大房,我的例子告诉大家,深圳的大把年轻人没有办法在深圳买房,所以只能选择外溢,这种外溢决定了房地产的兴旺,北京是到保定去买房,而东莞在广州和深圳两个大城市中,它最后是承接广州和深圳的外溢。

    第二,我连续三届参加CCFA,中国零售经营协会的论坛,3号刚从苏州结束,开了3天,我和大家分享这个东西,第一年我听到所有发表的专家或者是教授,或者是老板,都讲一件事情,讲互联网。好象不讲互联网,你就跟不上时代。所有的呼声都是互联网一定兴起,实体必亡。第二年讲线上线下的融合,电商已经没有这么乐观。今年,几乎没有人再讲电商,没有人讲线上,线上只是零售的一个工具而已,互联网是一个工具,没有这么可怕。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    主持人:听完了尹香武老师的政策及形势分析,我们从现实中寻找一些实例的好好印证下。刚刚过去的双十一,淘宝造就了7秒破100亿的惊人销售额,然而并非所有的商铺都会被电商所取代,现实门店更注重体验式消费,是现阶段电商无法实现的。面对电商的冲击,只有优秀的失地产业才能留下来,并坐拥领头的地位。嘉荣超市在互联网电商的影响下合理选铺、合理决策积极探寻并走出了自己的道路,今天用他们的实战经验与我们分享,相信能为我们在后续的投资选择中提供良好的意见,有请嘉荣超市百货部总监林叶飞先生为我们分享。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    尹香武:在此情况下,东莞也要迎来精品的综合体物业,我们整个城市可能会迎来为不可贸易的服务部门提供空间的城市新时代,而这种是人在哪里,住的人、小孩在哪里,提供服务的场所就应该在哪里。比如说,经济领域有一个规律叫埃文斯定律,比如我研发一个省油汽车,大家以为是省油,但是其实花的油更多。仓储化的商业,空间经济流量化,仓储必须要事实上的仓库,不可贸易的服务部门的仓库得到加强。原来我们搞电子表,冲击了很多的机械表,而剩下的机械表就太贵,所以在商业部门也一样,最后剩下的商业、有效的商业起的作用更大,单位的产值和单位的价值会更高。

    所以看待这个变化,结合起来看会有点小小的意思,谢谢大家。


  • 东莞乐居 03-29 05:20

    尹香武:我们认为经济是一个整体,工业不行的,你先天就认为服务业会起来,人没有事实上的箫条,你不做工业就做服务业。所以工业下行,服务业空间立马就起来,释放更多的需求。所以东莞的服务业,在工业经济逐步让位的时候,不用灰心,每一代人的收入翻一番。服务经济的兴起是东莞接下来很多东莞人没有做好准备的路子,因为他们已经习惯工业经济,所以有识之士就迎来了机会。同时最不可贸易的服务,就是为生活提供服务的部门。我早些年也担心深圳的哪个总体快要倒闭,但是十年过去,深圳的综合体没有倒闭,这是非常奇怪的现象,加深了我们对服务经济的研究,这是巨大的时代性的转变,这个转变的过程中,伴随很多的假象,东莞大量的工厂空置,空置的时候不用灰心,因为人要搞服务经济,服务经济要把它的空间填起来,大城市化、都市化又来了,农村向城市群聚集。未来东莞的综合体应该向深圳靠拢。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    尹香武:东莞的服务业迎来了最好的发展时期,而东莞人可能又意外,东莞不太会搞服务,早期就是建工厂出租,而且也没有做好很多的准备,习惯了工业化时代的路子,但是对于服务经济的路子,没有清晰。服务经济来了以后,慢慢会不一样,跟着交通走、人多的地方。什么地方人多?深圳进入服务业以后,伴随着综合体的到来,王石有一个非常痛苦的记忆,盖一个写字楼,就死一家企业,但是服务经济来了以后,变了。盖一个总体体,富一家企业,连逻辑都开始变,深圳服务经济的路子也开始摸得透彻,深圳是珠三角摸服务经济最透彻的城市,因为旁边有香港可以学习,香港现在也变成了东莞的神人,贵人相助是深圳,所以开始搞服务经济,搞服务经济,东莞的空间业态也要变化,一定是形成每一个区域一个小中心,而这个小中心是高度复合式、提供不可贸易服务形态的空间。所以说白了是综合体,东莞人还沉浸在不好的记忆中,东莞有一个最大的总体化,未来是东莞进入综合体以服务为导向,建一个火一个,工业经济让位,服务经济兴起。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    尹香武:所以东莞迎来了一个时期,这个时期是东莞的房地产、人口进入巨大的顺差阶段。它的房地产开始有巨大的顺差,顺差是什么意思呢?有些房子和东莞没有太大的关系,它和香港和深圳以及广州有关系。这3个地区有高峰,在那边的首府在这里就可以全款买房,所以把东莞的各个角落填满,所以东莞迎来高顺差的阶段,因此东莞就有变化。好的城市就是顺差大,逆差大的城市就麻烦了,买房的人买其他的地方也会麻烦,最好的城市是顺差很大,而且各方面的顺差都大。东莞应该是中国的城市当中,人口、房地产、资金顺差是最大的,深圳应该有所准备,但是东莞人没有准备。如果被填满以后,就会被改变,顺差大了以后,资金来,移民会更多,对文化也会进行改造,外来人和原来在这个地方的人会有落差,原来说是等价交换,而现在等价是不交换的,交换是制造等级差,可能是思想等级差或者是文化差,这个顺差持续两年的时间,东莞的服务业会跃上一个大的台阶。为什么?因为突然之间不一样,有差别,有差别就会有交易,而这个交易是全民进行的交易。所以东莞历史上最好的日子就要来了。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    尹香武:第二,东莞人自己也没有想到,在地级城市中,还不是旅游城市,竟然会限购。厦门是旅游城市,三亚是旅游城市,东莞是唯一个案例。为什么要限购呢?它为什么敢限购?重要的原因在于东莞的市场,东莞原来很分散,各个镇占的份额很大,原来大家没有危机感,镇政府习惯自己有很多的地,但是深圳、广州的输出人口,香港的人也过来以后,这时候的矛盾出现,靠近深圳和极为靠近广州的地方被蚕食掉,但是东莞没有意识到。限购是需要有胆量和条件以及能耐,这个案例的限购是动真格。

    第三,我们绝大多数的人会以为城市化完成以后就完成了,我们没有想到有大城市化和都市群化的过程,就是把所有的农村的扒掉。东莞的条件比较好,连惠东的房子都卖掉了,什么原因?因为它是一个超级都市群,中国会出现第一次这样的盛况,即将出现以亿人口为计的都市圈。我们人口是够的,必然的趋势是加强再加强。加强了以后,东莞承担使命,成为珠江东华城市带,有一个名字叫阳光带海滨城,阳光带是美国的意思,美国是四季如春的地方形成了阳光带很多的城市,在中国也是的,中国的阳光带,中国的海滨城在哪里?最好的是在珠三角。


  • 东莞乐居 03-29 05:20

    尹香武:所以,一个人的成功,光自己努力没有用,深圳如果没有香港,深圳也没有今天。人的成功,高人要指点你,贵人要相助你,神人要保佑你,东莞一直表现平平,但是这几年突然兴起,我们的城镇化完成得差不多了,但是大城市化没有完成,都市圈化没有完成,东莞和深圳之间的交通、意识、规划也好,很多都是一家人,东莞也面临着一个非常特殊的情况,全世界没有这样的一个城市,东莞原来在民间的认识是有很多的误区,但是现在再看东莞是不一样的。把新产业打通了以后,它的表现非常好,GDP已经到了6600亿,而它的面积2400平方公里,杭州将近1.7万平方公里,严格意义上来讲我们有点小看东莞,因为帮助东莞的人很多。


  • 东莞乐居 03-29 05:20

    尹香武:东莞有点像刘秀的感觉,世界上没有这样的城市,它身边有3个世界级的大都市:广州、深圳、东莞。我们一直以为珠三角很大,大家去地图上量就知道,东莞最北端到香港港岛最南端是109公里,如果把这三个城市的GDP加起来比上海多,我们已经到了3.3万亿左右。所以空间和经济产出已经超出了上海,如果中国形成新的行政区划,已经叫北京都,或者是上海都,这边广深港都,大家就会发现东莞的地位就不一样了。


  • 东莞乐居 03-29 05:20

    尹香武:很荣幸有这个机会和大家分享。讲之前,我想到一个历史故事,有一个人叫刘秀,刘秀是中国历史上当成的皇帝,而且是当皇帝最快的人,三年从最低层的人当成了东汉的元老,他什么也没有,但是他就是运气好,他运气好到什么地步?有4万兵去追他,可是他稳定了形势,洪水来了,把敌人研了,所以刘秀是位面之子,他来了之后要做一些事,来了之后运气特别好。特朗普是搞房地产开发出身,他在竞选的时候,潜意识完全透露出来,他是做开发的,美国现在也要重新振兴经济,他的路子不太多,很可能美高要进入基建的高峰期。社会很稳定,如果做了基建就不能做别的,我有一种预感,世界上未来完全做轻资产的人下场会不太好。为什么?因为整体上是恒定的,如果在此情况下完全做轻资产的结局会不太好,重资产的黄金期即将展开。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    主持人:相信在座的朋友都对目前全球的经济形势非常关注,尤其是美国大选刚刚尘埃落定,特朗普就是一位从事房地产业的成功商人,如今又成功竞选为美国总统,这可能是房地产做得好一不小心就成了总统,我们作为理性的投资者,我们又该如何保证自己的房地产能够投资成功呢,下来让我们邀请的南派房地产意见领袖尹香武先生,为我们做一个精彩的分析。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    据悉,本次活动主办方特意邀请了中国房地产界南派意见领袖尹香武—半球、深圳天为房地产顾问有限公司董事总经理李宝柱、嘉荣超市百货部总监林叶飞、克而瑞大数据深圳区域总经理陈洪海四位中国商业地产行业大咖参与。

  • 东莞乐居 03-29 05:20

    今天下午,由合信地王广场和东莞新浪乐居共同主办的“巅峰对话执掌财富”商业地产高峰论坛将在石碣合信地王广场隆重举行。据了解,本次论坛逼格很高,是中国(珠三角)商业地产行业的一次盛会,现场众多高端财经人士和商业地产投资者参与。



    【论坛时间】 

    2016年11月13日下午2点30分


    【论坛地点】

    合信地王广场(石碣镇光明路28号)   


    【论坛主题】

    议题一、全球视角:后电商时代商业地产投资价值何在

    议题二、互联网下商业投资的选择

    议题三、珠三角一体化,东莞和石碣将各自扮演何种角色


今天下午,由合信地王广场和东莞新浪乐居共同主办的“巅峰对话执掌财富”商业地产高峰论坛将在石碣合信地王广场隆重举行。据了解,本次论坛逼格很高,是中国(珠三角)商业地产行业的一次盛会,现场众多高端财经人士和商业地产投资者参与,参与此次论坛活动的客户,

举报