2017长沙土地市场剖析

琪瑶

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    快刀浪子

    麻烦预测一下明年双限地会有多少

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    大胖小子

    买房永远不晚

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    游客

    房产一直会这么红火吗

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    游客

    别走 女神

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    大胖小子

    现在的价格没有达到长沙实际的价值

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    游客

    结束了?

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    游客

    咋又没有了

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    大胖小子

    讲的好

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    游客

    太精彩了

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    楊楊楊

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  • 琪瑶 01-19 11:04

    2、建议2018年买房吗?


    吴婷婷:很多购房者、同行都想知道的,如果你是投资型买房,除去更好的投资渠道,建议慎重考虑,如果是刚需,那就毫不犹豫!金星北、大王山、南边、这个未来城市的热点区域,只要地铁沿线可以覆盖的到,了解区域规划搞清楚,2018年相对于2017年来说会比较稳定,不用那么激烈的买房了,选一选,该出手时可以出手

  • 琪瑶 01-19 11:03

    网友提问:


    1、地价高是不是说明未来的房价也就高?


    吴婷婷:地价是面粉,房价就是面包,开发商有很多种存活的方式,但始终有个比较合理的方式是面粉价格+制作价格=面包的价格,万事万物都需要生存的空间,地价是成本里很重要的选项。

  • 琪瑶 01-19 11:03

    主持人:从最近几年的土地供应来看,未来哪些板块的房价会有所波动?


    吴婷婷:作为开发商,今年拿地势必会在南边,大河西,望城这三块;对于购房者来说,望城区的金星北沿线是个不错的选择,未来望城会作为湖南4.0制造的根据地, 导入新型制造业的科研人员,这个区域必然会带来大量的活力,包括市场、产业集群,市府板块引力的拉通,是个投资不错的板块。

  • 琪瑶 01-19 10:58

    主持人:近三年长沙的土地市场有节制供应,土地待上市量逐年减少,2017年的土地争夺犹为激烈,增加土地供应是房企、购房者一致的诉求,迫于房价上涨的压力,2018年长沙土地的供应量会否产生变化?


    吴婷婷:我觉得不会,根据世联与政府从15-17年从政府合作的区域来看,大体量优质土地的供应在长沙的热点片区的,16年以前的热点片区有四个:梅溪湖、洋湖垸、滨江新城、武广,老热点,世联和岳麓区政府、临空经济区管委会都有过新一轮区域开发的合作 ,我们发现长沙未来的土地供应有新的热点板块:


    靠北的鸭子铺板块,以视频产业为主的精英人才的聚集地;


    大学城片区是 未来城市生活非常丰富、能够非常体现文化创意和,科研设计有趣的复合型产业地块,这一块政府很给力,都是没有一平米出让卖的,全部是产业运营,包括后湖的开发,是比会带动从大学城 到城市文旅板块的大王山之间的商住土地的开发,两个热点夹击,使这个城市更有活力;


    以及大王山周边的湘潭九华之间还有很大一块土地 。


     城市的方向北拓南进,金融城板块加速, 西边发现望城、 滨水新城是未来的重点,包括 临空经济区的开发, 都会是未来城市能够大量供应土地的趋势


  • 琪瑶 01-19 10:56

    主持人:限房价竞地价,熔断+摇号,长沙的“土地新政”也是紧跟一线热点城市,对比北京和上海,竞自持、竞建设方案等土地出让政策暂时还未在长沙出让的土地要求中出现,那么,今年长沙土地市场会跟进这些“新政”吗?


    吴婷婷:我觉得是市场情况而定,整个市场是根据供需而定的,竞自持已经到70年了,判断长沙2018年的放量相对比较健康,整个市场的环境比较有序的话,不太会出现北上广深那么激烈的状况,现在的政策基本上是稳定的。


    房产税应该会从一线城市试点,长沙相对来说比较安全,长沙的房价相对于中部城市来说幸福感还是比较强。


  • 琪瑶 01-19 10:56

    主持人:是否会影响接下来的土拍市场?


    吴婷婷:不会,每个开发商有每个层级的策略,标准系、小而精等,要相信他们的成本控制,

  • 琪瑶 01-19 10:55

    主持人:我们注意到,1月4日,长沙土地市场迎来新年“第一拍”。然而,出人意料的是,2018年长沙市首宗住宅限价地,却遭遇了流拍,似乎给新的一年的长沙土地市场蒙上了一层阴影,在您看来,流拍的真正原因是什么?


    吴婷婷:流拍原因是多方面的:比同样位于雨花区的2宗“限房价,竞地价” 040,041号地块楼面价翻一倍,040,041地块楼面价分别为2290元/平米,2103元/平米。


    地块小,不熔断,起始楼面价4710元/平,限售价7900元/平,中间3190价差做装配式技术建造,精装部分要审核,开发商若按标准3500建安综合成本,开发商会亏钱,而且还要承担50%的商业运营压力,风险双倍。

  • 琪瑶 01-19 10:54

    主持人:2017年长沙的土地市场有哪些明显的变化?这些变化将会给土地市场及楼市带来哪些深远的影响?


    吴婷婷:我们发现长沙楼市也有小5年的波动期,2010年前是在调控,有一个波动的上涨,2011-2012调控期+消化放量期,楼价、地价稳定;2012、2013年拿了土地的,在后面几年基本可以笑傲群雄;2015年买房的购房者基本上很幸运的,资产翻倍;今年成交量在1400万以上,去年是2500万,今年土地的供应量900+万平,慢慢的库存在减少,今年买房就特别的一房难求,供求少了,需求大了 未来的存货就越来越少。 


    未来2018年跟着党和政府走是对的,房子是用来住的,未来房地产两个节奏,第一个是低端维稳保供应,保证城市人民生活的需要,第二高端市场走向市场化。对2018年的市场是看好的,不管是土地市场还是房价,长沙还是个挺幸福的城市。

  • 琪瑶 01-19 10:53

    主持人:楼市调控趋紧,房企拿地热情却不减,这透露出了什么信号?


    吴婷婷:标准系的这种产品化,最需要现金的快速回流,一定需要滚动开发去支撑全国战略布局的实现, 如果不拿地,银行杠杆利息可能就承受不住,他们的策略就是 快速的抢夺市场,快速的占领地盘。拿地是你生存下去的必要条件,拿地之后的利润是你能不能撑下去的条件。

  • 琪瑶 01-19 10:52

    主持人:2017长沙土地市场可以说是大房企重金登台贴身肉搏,中小房企买票入场悻悻围观,哪些房企在2017年的长沙土地市场上收获颇丰?

    吴婷婷:就实现的咨询来看,有个很显著的特征,大牌一直在不断拿地,新血不断的在注入,融创、新力、远洋,美的,不断的进入长沙这样的中部市场;拿地比较猛烈的依然是盘踞在长沙的标准系统产品,比如恒大、碧桂园,碧桂园在望城、岳麓区拿地4宗,长沙县2宗,共6宗;恒大成绩不菲:雨花区1宗,岳麓区大王山6宗,共7宗,面积74.8万方,龙湖拿地:芙蓉区1宗,岳麓区2宗  ,十月份之前这三家是整个湖南土地市场的主力军。

  • 琪瑶 01-19 10:48

    主持人:您能用几个关键词来概括下2017年长沙的土地市场吗~


    吴婷婷:风起云涌,在火爆中求稳定


    长沙今年是史上第一个年头竞地价限房价,带条件拿地是未来长沙土地市场的趋势,比如带商业体量、持有比率、特定条件比如产业,这样的情况在今年拿地的不断出现。

    第二地价不断攀升,地王一再地刷新。  

    第三,土地市场到了下半年,随着政府机制的出台,经历夏天的火爆期,秋天的调整期,我们世联行的判断在政策的调整下越来越稳定,但是2018年的放量中会有增大供应量出现。


  • 琪瑶 01-19 10:47

    主持人:吴总,首先请您给大家说一下2017年长沙土地市场的出让情况~

    吴婷婷:今年相对往年来说非常激烈,对比同样是中部城市群的数据来看,长沙今年土地成交量来看相对来说是偏少的,六区一县加起来900多万平方,郑州今年出让两5000+万方, 武汉2000+万方,同比长沙往年超千万平米的出让量,今年相对较少。 去掉长沙县,内六区来看不过600多万方,你会发现今年长沙的土地厮杀格外激烈。整个长沙虽然量跌,但长沙市场成交单盘的金额是上涨的。

    10年前不过1000+的楼面价,12-16年2600以下,17年超过了3000的楼面均价,基本上3000楼面价拿到地的都会很开心。


2017年,长沙重拳出击调控稳定房价,坚持“房子是拿来住的,不是用来炒的”。这一年,楼市调控转入深水区,各项政策持续发力,同时,长沙楼市也跨入了新纪元。地价、房价唇齿相依,楼市的温度直接影响到土地市场。长沙土地市场成为开发商们兵戎相见的竞技场,在年中和年末上演了多场抢地“暗战”。 回顾这一年长沙土地市场,可谓是赚足了眼球。


2017年长沙土地市场的“成绩单”到底如何?土地市场的表现将如何影响房价?


本期《盟主汇》邀请到了世联行开发咨询湖南区域总经理 吴婷婷来分析2017年的长沙土地市场以及2018年各版块的房价如何波动!


详情请咨询新浪乐居直播小秘书(微信id:lejuzhibo2017)哟~