2017年大水，长沙含浦受灾后

瑶瑶 04-20 22:11

主持人：业主自身风险：在灾难面前，有哪些情况造成的损失，是需要业主自行承担的？

王欢：作为业主而言，一般属于房屋的所有权人，如果因灾害造成损失，责任首先是要自己承担的。但是假如车停在地下车库被淹，业主没有接到物业通知，排水系统也有问题，这时就可以找相应的物业公司、开发商承担相应的责任；假如物业通知了，业主也有足够的时间去移车但是没有移走造成了车辆被淹，这个时候就需要业主自己承担。

如果损失产生的原因有其他主体的责任，比如开发商、物业公司等等，则可以要求他们承担一定的责任，如果有保险的，可以向保险公司索赔。

瑶瑶 04-20 22:11

主持人：经历过一次灾难，或许能使我们更加坚强和对灾难有更强的防范意识，那么在以后，面对洪灾，除了等待外界救援，业主还可以如何自救，或者提前防范？

周事勇：我个人的看法，现在科技很发达，政府做的比较好，每个街道甚至每个物业公司都有自己的公众号，大家都可以关注，我都会注意到他们发的信息，有备无患，提前做到预判，另外在灾难来临之前，人的生命是至高无上的，首先保证人身安全，其他就当破财消灾。 

瑶瑶 04-20 22:11

主持人：业主入住后，如果存在物业不作为的情况，应该如何维护自己的权益？

王欢：物业不作为，就是物业公司未依据合同或法律规定履行自己的义务。作为业主来讲，首先可以向物业公司提出质询，如果物业公司不改正，则可以通过法律规定追究其违约责任。

当然，在实践中，往往由于业主分散而无法有效行驶权利，因此，最好的办法就是尽快成立业主大会并选出业主委员会，由业主委员会代表业主行驶权利。如果是前期物业，根据《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”之规定，业主委员会可以直接另聘物业，自另聘物业公司的物业管理合同生效之日起，前期物业服务合同终止，前期物业管理公司就必须依法撤离管理小区。如果不是前期物业，则看物业管理公司的行为是否已经满足了解除合同的条件，当然，要注意保留证据。

至于业主采取的拒交物业管理费的做法，是业主们最常用的，但如果没有充分证据证明物业公司未依约履行义务，业主的物业管理费还是得交，而且，还存在违约金的风险，因此，作为律师来讲，这种方法是不建议的。

《湖南省实施《物业管理条例》办法》

第十八条   同一个物业管理区域内的业主共同成立一个业主大会。

符合下列条件之一的，应当成立业主大会：

（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50％以上；

（二）首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30％以上。

第十九条   物业管理区域内，符合成立业主大会条件的，建设单位应当书面报告物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

占业主总人数10％以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。

街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内，组织、指导成立业主大会筹备组。

瑶瑶 04-20 22:11

主持人：如若有业主因为此次灾情而退房，法律上会否支持？

王欢：这需要根据具体情况进行分析，

《合同法》第一百四十二条的规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

如果房屋已经交付，如果不是因为开发商建造房屋的问题，则房屋损毁的责任，应由业主自行承担。当然，房屋建造未达到国家设计标准和施工规范等产生的损失除外。在这种情况下，业主要求退房的原因不是因为受灾，而是因为达到了合同约定或法律规定的解除条件，比如房屋主体不合格或质量存在严重问题影响居住等。

如果房屋未交付，则房屋损毁的责任由开发商承担，业主完全可以因为开发商无法按照合同约定交付符合合同约定的房屋而解除合同，即可以退房。

如果房屋虽然受灾，但并没有损毁，或损毁可由开发商在交付之前修复，则业主也不能因为受灾而退房。

瑶瑶 04-20 22:11

主持人：这次灾难对还有房源销售的楼盘的后期销售工作会否产生影响？

周事勇：其实本来长沙就是山水洲城，对水是有偏好的，只能说是怎么防范和规避吧，含浦目前在售的楼盘已经很少了，供应量也不大，城市配套、规划以及未来发展还是比较好的，是个宜居的地方，现在只有江山帝景有一点存量房但是也不是很多，近期会有点影响，但从中长期来看应该影响不大。

瑶瑶 04-20 22:11

主持人：有人戏谑：以后买房都要带上海拔测量尺，您怎么看待这种情况？

周事勇：这种担心有点过了，极端天气毕竟是比较少的。但另一方面也呼吁我们要重视环境保护坏境，我们不爱护环境大自然就会生气。对于买房来说完全不用担心，正是经历了这次灾难，相当于交了学费，不管是对政府对开发商对物业也好，每个人站在不同的角度都应该进行优化，对政府整个城市的排水系统、配套等进行优化，开发商的建设和设计就要考虑到，物业经历后，预防会更加强。

瑶瑶 04-20 22:11

主持人：贷款买房时必须购买房屋抵押贷款保险，这个保险适用本次的房屋受灾情况吗？

王欢：首先这个是有些银行有要求，但不是必须购买的保险，如果业主愿意购买是可以的，如果购买后房屋发生受损，且保险合同中明确约定了因水灾导致的房屋受损应予理赔，     这个保险是有用的，我了解到，保险公司也好像有家庭财产险之内的险种，保费也不是很高，增强保险意识是很重要的。

瑶瑶 04-20 22:11

主持人：另外，此次灾难中对业主所造成的房屋、车辆、甚至公共区域的经济损失，应该由谁来承担？

王欢：水灾是天灾，自然灾害，是属于不可抗力，作为小区内部受损失的情况而言，有些是可以预见和克服的，存在相应的责任，具体问题具体分析。

比如比较重视的是车辆受损失，要分析：首先开发商有没有责任，建筑设计是否符合国家标准规范，施工是否符合相应的要求，排水系统有没有做好，如果这些问题开发商建造项目过程中就存在导致了损失，开发商根据相应的过错承认相应责任。

其次物业管理公司承担的是物业管理责任，是否尽到相应的职责，就要看在收到政府预警后，是否及时通知业主、通知移车，是否根据合同约定进行排水系统进行疏通。 如果都做到了，那么没有责任或少量责任， 若没做到位，也没有采取必要有效的措施解决问题，在物业管理责任范围内要承担相应的责任。

刚才说到的车子问题，如果停在地下车停车场，物业通知但业主没有移车，受损了自己承担；如果停在小区里面，地面上的，属于物业管理公司的范围，物业公司有义务通知尽快移走并采取相应的措施；若没及时通知或者排水系统导致积水没有办法及时移走，那么物业管理公司需要承担相应的责任； 停在路面上，小区范围之外的，这就和物业管理公司无关。   

瑶瑶 04-20 22:11

主持人：在本次的救灾情况中，志愿者发挥了什么样的作用？

周事勇：应该说我也是非常感动，其实大家并没有想那么多，30号看到物业和社区很辛苦，当时讲有什么需要随时来找我，30号巡查车库，在学士街道有很多民间组织，读书会、各个小区自发的志愿者，最主要是在1号晚上，临时接到学士街道的书记的呼吁，河堤发现险情，号召党员群众，9点钟就在各个群组织，在11点钟接到消息，汀湘十里要紧急撤离， 我们在很短的时间建立了上千人的志愿者的群，成立了含浦救援小分队，四面八方的往汀湘十里集结，但是时间比较紧急，设备不是很够，武警、所有能利用的派出所人员都来了， 我们更多的其实是辅助，当天晚上在汀湘十里抢救了200来户， 一直到下午6点。到了2号晚上，就转向了其他地方：江山帝景、河堤，去协助，建立安置点，相对比较有条不紊，我了解到的志愿者，汀湘十里救完后，已经2天没睡了，又跑到了宁乡，万达、黎托，哪里有危险，这些志愿者就往哪里集结，没有想那么多，还有人没出来，有危险尽自己的一份力。

瑶瑶 04-20 22:11

主持人：如果发生次生灾害，应该谁来担责？

王欢：以上各主体的工作，都是为了防范次生灾害的发生，如果因为某个主体的灾后工作未依法依约到位，发生次生灾害的，必然需要承担相应的法律责任。

瑶瑶 04-20 22:11

主持人：在接下来的救援工作或者重建工作中，物业或开发商应该起到什么样的作用？

王欢：在接下来的救援工作或者重建工作中，各个主体都应该按照合同约定和法律规定来履行义务，比如，政府是土体地方，作为开发商来讲，楼盘是你开发的，你是有质保责任的，开发商应对所开发楼盘的地基、主体进行检测和维护、对墙面、屋面等部位进行和维修等等，在设计年度内要终身保修的，水淹后，对主体建筑、地基是不是有影响，开发商就需要进行检测，恢复到安全范围内。 

物业管理公司来说比较具体和繁琐，物业管理公司应按照物业管理合同与法律规定履行物业管理职责，比如清查公共部位、公共设施设备的受损情况、灾后防疫、车辆清理、损失统计等等，对物业管理范围内应由物业公司维修的设施设备进行维修。

对于业主而言，也应积极的参与到灾后重建过程中来，比如，依法需要动用维修基金的时候，还需要业主进行配合，尽快让大家恢复正常的生活、工作秩序。至于维权、索赔的问题，可以在恢复正常秩序以后再依法进行。 

瑶瑶 04-20 22:11

主持人：现在各小区情况怎么样了？

周事勇：截止到刚才出门，特意走了一下，含浦的严重在哪里，我记得 3 号下午长沙只有6条道路交通管制，含浦就占了4条， 刚才出来的时候学士路中医药大学的路口已经没有水了，已经通行了，汀湘十里门口的含浦大道也可以正常出行了，唯一的是靠靳江河的含浦大道博才中学段、江山帝景段、学士路的江山帝景路段还有积水，还了解到汀湘十里的水在退，但还没有完全退掉，江山帝景靠北向的已经退掉了，在做消毒，但是南向、包括博才小学路段还有积水，但车子可以通行在慢慢在恢复，1-2天相对正常，完成重建还需要1个星期左右。灾后任务比救灾更加重要，是个漫长的过程。

瑶瑶 04-20 22:11

主持人：据您了解，在灾前灾后，各个楼盘的物业和开发商进行了哪些预防和救援措施？

周事勇：从我了解的情况来看，我是住在枫华府第小区，也关注了学士街道的公众号，从6月24号接到三级预警的信息，29号发的二级预警，应该说24-25号各个街道的领导就分了片区，社区的书记、主任、值班人员早就是24小时接班，也就相应的到了各个小区， 29号含浦的水就比较大，我这边的物业重点检查水泵房 ，配电机 ，包括地库，沙袋准备好，在各个地下车库的口子进行紧急疏导，30号的中午物业就一个个打电话通知移车，枫华府第那边移车比较快，当然最后也没有被淹；我弟弟在江山帝景，29号有水往小区走的迹象，就用挖机在西门堆沙袋防止水进去，到了1号水太大，沙袋已经堵不住了， 前面的预警各个楼盘都不同程度都做了工作。

在水淹了之后， 配合街道通知撤离，包括成立指挥部，调动志愿者   一个是保证人身安全就是撤离， 在这个基础上保护财产，另外主要是设备保护，灾后正常应用，枫华府第做的还是比较好的，泵站、电梯都及时关掉，后面马上修复，2号中午来电，电梯40个小时就恢复了（3号晚上正常使用） 像汀湘十里、江山帝景某些区特别严重的，就相对慢一些。

瑶瑶 04-20 22:11

主持人：如果出现像有的网友反映的因为物业的不作为而造成的的业主的人身财产损失，是否应该他们负全责？

王欢：物业公司是不是负全责，需要了解物业管理公司对物业管理的责任，不是所有的损失都是他们负责，任何损失都可能是多种原因造成的   根据合同约定履行了相关的物业管理责任以后，他的责任就不是很大，或者不需要承担责任。

打个比方，水灾，如果一个物业公司在了解政府预警以后及时通知业主撤离，将灾情的损失降到最低，我认为物业公司就应该是履行了物业管理责任，那么他就可能不需要承担责任或者承担少量责任，承担少量责任主要是是因为他们把是否物业管理责任履行到位。

瑶瑶 04-20 22:11

主持人：多个受灾楼盘的业主都把批判矛头齐齐对准物业，说是他们的不作为造成的，那么在这种灾难面前，物业应该承担的责任是什么？或者说在法律规定中，他们的责任是如何规定的？

王欢： 对于物业管理公司的责任，首先应该搞清楚物业管理公司是做什么的，物业管理本身是 业主委托物业管理公司对小区范围内进行物业管理的行为，首先应该注意委托两个字，因为物业管理公司属于业主聘请，与业主是委托管理关系 ，它的责任主要是在合同中进行约定，合同中约定了管理义务是什么就应该履行什么样的责任， 如果没有履行就要承担相应的违约责任。 这是最根本的。法律《物业管理条例》以及《湖南省实施物业管理条例办法》里面对物业管理公司的责任有明确的规定 ， 比如《湖南省实施物业管理条例办法》的第35条，大家可以看一下，很明确有八大项。

法律的规定是普适性的不会很具体，在实施的过程中需要其他方式来证明这些损失是不是和物业公司有关，作为律师建议，在签订物业管理合同的时候对相应的责任要进行量化。

我看到有些物业管理合同就写的比较好，比如每天对楼道进行3次巡查 、 每个月对排水系统进行清查1次、每个季度进行一次灾情险情的演练啊等，这就非常好， 非常值得引入物业管理合同中，物业管理公司就非常明确了，通过合同进行约定，防患于未然。

瑶瑶 04-20 22:11

主持人：如此严重的灾情是什么原因造成的？

周事勇：因为我也不是水利专家，我是这样分析的，我在含浦住了13年，这样恶劣的情况是第一次看到，也在网上看了很多消息，大家应该都明白，湘江的水位到了39.51米，比98年还高，我相信连官方也没有预料到，一个是全省都在下雨，我也查了官方数据，6月份长沙的平均雨量 558毫升，历史的均值是200毫升，比历史高了1.5倍的样子，集中在29-1号这三天，据说已经突破了往常的历史高度，因为湘江水满了之后就往靳江河倒灌，另外宁乡也是大水，上游的水又几国来，全部就往靳江河汇聚，所以水漫过了片区。

第二个层面，个人猜测，含浦原来是乡镇变为了城区，从2000年左右开始开发，在望城县的时候可能排水设施相对比较落后 ，对积水有一定影响。这是两方面造成的。

瑶瑶 04-20 22:11

主持人：听说周总是以志愿者的名义参加了含浦片区的救灾的情况的，那您对那里的灾情应该是比较了解的，能不能先跟我们大致介绍下是个什么情况？

周事勇：好的，我是含浦的居民，在那里居住了13年，这次有幸参与到了救灾的工作，我们现在讲的含浦片区简单来说其实是从云栖路以南到靳江河，原来的含浦划成了两快，我们现在是叫学士街道，以中医药大学附近楼盘为主的一个新城区，这次学士街道的水比长沙市来的早，30号市政道路就开始积水，到1号下午4点左右片区的道路就不能通行，严重的是1号晚上9点以后开始通知撤离，因为靳江河的水位猛涨，城区的泵站叫白菜湖完全淹没，上游几个堤坝大水从靳江河漫灌到含浦片区，包括影响到了长韶娄和长潭西高速，应该说从这个时候情况就非常紧急，汀湘十里在1号晚上开始紧急通知撤离，那个时候水还刚刚来，连夜撤离200多户，江山帝景、中海、华润、邦盛等6个楼盘相对来说受灾比较严重，包括我们的管委会和安置小区都不同程度的泡了水，其中最严重的是汀湘十里，9个岛有8个岛泡在水中，最深的地方估计在3-4米，基本上都不同程度的泡了，现在也还没有完全退。加上刚才讲的中海、华润包括博才小学，主要是1层及地库都灌水了，停水停电，直接被淹的大致有1000-2000户的样子。