315业内爆料:买房卖房那些坑

长沙新浪乐居 04-24 04:24

本次新浪乐居与金鹰955联合发起的楼市315特别策划节目到此就告一段落了！希望今天各位嘉宾揭露的行业内幕能让你的买房之路更为平坦顺利。

关注长沙新浪乐居公众号，这是长沙最快速的楼市新闻公众号、最智能的新闻查询工具、最贴心的买房私人顾问。在这里，我们一起读懂长沙楼市。

长沙新浪乐居 04-24 04:24

问：很多人在签订购房合同时往往不会特别注意附加条款，最常见的附加条款陷阱有哪些？该如何避免？

律师答：附加条款或者补充协议中，比较重要的就是交房、产权证书、以及开发商违约责任这一块。包括你说的延期交房这些，都是体现在违约责任中。违约责任，理论上应该是双方协商，但开发商处于强势地位，有时间即便违约，承担责任也较小。如果购房者认为显失公平或其权利得不到保障，还是建议走法律途径。

长沙新浪乐居 04-24 04:24

问：精装修的房子真的不好吗？

长沙某房产公司高管天知道答：精装房严格而言是房地产发展趋势，2003年地产大腕卢铿便提出“精装房是未来的趋势”的预判；万科的住宅产业化中的关键理念也是住宅精装。但是真正将精装房引导成为行业主流的是某龙头房企，以住宅精装+标准化复制+暴力营销，迅速将企业做大。但是今天我要说的是，目前我不会选择精装房，因为精装房成为趋势的合理阶段是房地产处于饱和时期，通过精装服务，更大满足客户利益，是客户主动接受。但目前精装房主要是作为房企的盈利点，虽然它确实解决了不少客户的装修困扰，但是基于目前的整体市场环境，各类精装导致的质量问题也屡见不鲜。

个人认为，选择精装房，首先要解决质量与服务问题，其次是个性问题，第三是价格成本问题。在这三个问题没有被行业普通解决的前提下，个人会选择自行装修，虽然方案审定、材料采购、施工监理、环境监测会耗费个人一定的精力和时间，但是如果通过科学的方法和严谨的合同，以及合理的支付方式，是可以解决这些问题的。而且重要的是，通过这种模式解决的装修可以保证最大程度规避装修隐患，避免因为短期的便利而导致的长期困扰。

长沙新浪乐居 04-24 04:24

问：购房合同哪些是霸王条款，我可以不签吗？

律师答：所谓“霸王条款”，就是一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等格式合同、通知、声明和告示或者行业惯例等，限制消费者权利，抬高其义务。购房人在签订购房合同时一定要谨慎，仔细研读所有条款，一旦发现违约责任条款不对等，应当及时提出异议并要求修改。对于现实生活中，许多购房人被迫接受不平等条款的现状，购房人可以向工商机关进行申诉，同时向法院主张调整。不论购房超过1年还是未超过1年，购房人都可以根据《合同法》第一百一十四条主张调整为对等的违约责任。

购房者要避免“霸王”合同，主要要注意以下几点：

(一)合同双方要遵循合同法的基本原则，《中华人民共和国合同法》依法确立了“平等原则”、“公平原则”、“诚实信用原则”，这些原则是购房者和开发商在订立商品房买卖合同时应当遵循的基本准则，是避免“霸王”合同发生的第一步。

(二)购房者一定要学会理性购房。

(三)购房者一定要有强烈的合同意识，在签订合同前要了解一些购房法律知识，一定要先看合同条款，仔细审阅合同中的每个条款，要据理力争。

(四)如果购房者对购房知识欠缺，可以请专业人士、房产律师陪同选房购房

长沙新浪乐居 04-24 04:24

问：购房合同哪些是霸王条款，我可以不签吗？

长沙某房产公司高管天知道答：

目前《商品房买卖合同》分为主合同和补充协议两大部分。主合同版本由住建委提供，可修改幅度不大，基本保证公平合理，关键是补充协议，且补充协议的法律效力大于主合同，大家理解的霸王条款，往往也出自于补充协议。

理性分析，霸王条款之所以出现，很大程度上是开发商为了最大程度上规避责任，本意并非是对客户欺诈。而且在当前市场条件下，改动合同的几率很小，即使客户聘请专业律师，也只能是局部完善。

所谓的条款是否对等，要站在多个角度分析，出现的情况也各自不同，需要具体案例具体分析。现仅站在务实的角度，就如何保障消费者利益。个人建议三点：

1）、防范不可控风险。目前房地产行业随着售价走高和政府监管的到位，大部分开发商已经不再把通过降成本作为核心盈利手段，使得人们传统认识的质量、产权等风险隐患在逐渐下降，但是新的金融风险在上升，尤其是一些新的金融模式和境外投资，蕴含较大的风险，这才是消费者需要引起重视的；

2）、防范可预测风险。建议消费者在购房时，实地观察工地和建筑企业，如果工地管理规范、材料堆放有序、施工环境整洁，则出现质量问题的几率会小，反之会大；

3）、个人选择平衡。如果购买自用型住宅，又是热售楼盘，则合同洽商话语权不大。但如果是投资性物业，尤其是商业和写字楼，无疑客户的洽商话语权会加大，这种情况下，消费者完全可以有力维护个人权益。

长沙新浪乐居 04-24 04:24

问：尾房是不是都有问题，真的有便宜捡吗？

长沙某房产公司高管B答：我自己就买过股东退出的尾盘，住起来感觉没啥区别。市场上的尾盘有开发商认为控盘的，也有卖不掉的。

长沙新浪乐居 04-24 04:24

问：现在楼市很火，但是政府限价限售，市场上也出现了各种各样的服务费或附加费，大家怎么看待这种行为？这种行为合法吗？

律师：由于楼市涉及国计民生，而且是较大的不动产，为了稳定局面，政府有时候会出手。关于团购费，开发商在销售房屋时收取团购会员费，是企业的一种自主的房屋销售模式。这个过程中，如果第三方提供了某种会员服务的话，就会要求收取一定的费用。消费者在交了定金，签订合同之前，如果认为不需要第三方提供服务，可以选择不交纳团购会员费。

长沙新浪乐居 04-24 04:24

网友问：我们小区的电梯才入住二年，电梯问题不断，要怎么鉴定电梯是不是正厂产品

律师答：一般来说最好的办法是找厂家或者其指定经销商代理商来鉴定。但是电梯技术较高，涉及安全问题较大，一般造假比较少，但同一个牌子，不同型号乘客的感觉也不一样，另外，问题频发也与平时使用、维修相关。

长沙新浪乐居 04-24 04:24

【长沙某二手房中介负责人，谈购买二手房注意事项 二】

资金风险方面：

1.房款资金

资金安全主要体现在业主拿到定金或首付款后玩消失。

规避方法：买二手房时一定要资金监管

注:交易双方放弃资金监管，坚持自行交付房款的，可能面临的风险包括但不限于：房屋出卖人无法取得全部房款，房屋购买人无法取得房屋所有权、亦无法追回已经支付的房款等。

2.房子消耗的费用资金

有的房产有大量的物管费用、水电费用没有结清等等一些情形。

规避方法：签约时一定要留保证金，不然等过完户交房时一查费用就不好办了。

房屋本身质量风险：

对于房屋本身的质量问题，还需要专业的人士帮忙把关。

规避方法：找一些专业的朋友或经纪人协助一起去帮忙看看，而且最好是能够晚上、白天、雨后都去看看。再有就是可以在小区里，同小区里的人多聊聊，了解一下那栋楼那户有没有特殊的情况。

长沙新浪乐居 04-24 04:24

【长沙某二手房中介负责人，谈购买二手房注意事项 一】

1. 房主没有从事交易的资格，即假业主。 

规避方法：规避此类风险的方法是注意查看签约人提供的证件上的名字是否和产权证上登记的为同一人，为防止有人假造，签约前应要求经纪公司或经纪人前往住建委查询核实。

2. 房子是多人共有，卖方未经全部共有人一致同意就将房屋登记出售的。

规避方法：这类风险的防范是在签约时查看房产证上的产权人，有多个产权人的必须要求全部权利人到场，如不能到场的需要提供同意出售证明及手写委托书。

3.房子有贷款、抵押尚未还清，业主需要用买房的钱去还贷解押的。

规避方法：为防范此类风险，购房者一定不能同意业主用你的钱去还房贷，如果业主不能自己偿还的，千万不要自作主张同意业主使用买家的钱去还贷。因为你不能确保卖家拿着你的钱真去还房贷，很多纠纷都会在这里出现。

4.房子被法院依法查封的。

规避方法：签约前需让经纪人协同业主到住建委去查档，如果交易之前查封的建委会有备档。如果担心签约完成后、过户之前被查封的，在合同里应写清楚如遇法院查封，经纪公司应当承担先行赔付的责任。

5.不符合转让条件的房。

按照国家相关法律的规定,有的房子是不能转让的，比如5年内的经济适用房等。不满5年,不得直接上市交易,规避方法：仔细审查产权证。

长沙新浪乐居 04-24 04:24

问：许多楼盘都打出地铁盘的概念，距离地铁口多远才能叫地铁盘？距离地铁口越近越好吗？

长沙某房产公司高管天知道答：地铁物业严格来说，5分钟步行路程都可以算。而且地铁物业等到城市地铁运营网络建成后，一定会迎来升值高潮的

长沙新浪乐居 04-24 04:24

问：许多购房者不想交中介费，想自己联系户主购买，这种方式有什么风险？

长沙某二手房中介负责人答：私下交易还是会存在着一些风险，首先第一首付的监管问题，如果没有措施施行监管，万一出现业主拿了首付就人间消失的情况，那就比较头疼了。还有就是房子本身可能有一些潜在的隐患，比如在过户前房子被查封了，房子没办法过户那也是比较头疼的。

另外对于业主方面，有按揭需求的客户正规中介也会对客户的基本情况有个基本的审核，在一定程度上规避了客户征信有严重问题，银行拒贷的情况发生。对于客户业主私下交易的风险包含但不限于上面说的那些，主要集中在产权、资金安全和物业交割方面的风险。通过正规的中介机构，这些问题都可以很好地进行规避。

长沙新浪乐居 04-24 04:24

问：二手房过户过程中，可能有两到三个户主，遇到这种情况购房者需怎样处理？

长沙某二手房中介负责人答：两三个户主现在很常见，最常见的是夫妻共有。其实不管几个户主，作为购房者的处理方式就一个，那就是签约的时候所有的户主都必须到场并且签字。实在因为特殊情况无法到场的，也需要有书面的委托和知情书。为了避免事后还存在着多个户主意见不统一的情况。

长沙新浪乐居 04-24 04:24

问：最近经常能听到置业顾问说“这个户型只剩最后两套”、“这个户型下午就没了”等说法，这都是真的吗？

长沙某房产公司高管浪里白条答：现在是真的了！长沙几乎无住宅可售了

长沙新浪乐居 04-24 04:24

网友问：自己认筹交了定金，认购合同上是说七天内签合同，但现在不是限制网签要排队吗？会有影响吗？

长沙某房产公司高管浪里白条答：不影响啊！有定金合同，双方约定为准就是

长沙某房产公司高管B答：是开发商通知你的七天内，他没通知你，当然没事

长沙新浪乐居 04-24 04:24

问：在选择二手房的时候，经常能看到低于市场价很多的房源，这类房源真的存在吗？是不是一个坑？

长沙某二手房中介负责人答：所谓的低于市场价很多这个事情本身就是个伪命题，为什么这么说呢。二手房房价的影响因素很多，比如装修是不是比较差，房屋是不是存在隐性的问题，比如漏水等。还有就是业主自身对房子的期望值很关键，有的业主就是卖得便宜，这真是得靠运气了，这类房源当然是存在的。

至于是不是坑，说实话除了你自己好好辨别之外，我的建议是借助靠谱的中介机构，他们会比较专业，可以对房屋提前调档，并且更具备甄别能力。不是价低的房子就是坑，价高的房子也可能存在着坑。

长沙新浪乐居 04-24 04:24

网友问：售楼处样板间看起来很大，但实际收房的时候却很小。这是什么原因？样板间还有其他套路吗？

长沙某房产公司高管B答：因为样板间的家具都是定制的特意小一号

长沙新浪乐居 04-24 04:24

有网友是个小白，看不懂户型图，想问一下，看户型图最重要的是看哪些地方？

长沙某房产公司高管浪里白条答：户型图，最好看同样的面积有几个房间，这是硬性比较

长沙某房产公司高管B答：看户型图不如看现场，并带上专业人士

长沙某房产公司高管A答：看现场就是明确车道出入口，物业用房，垃圾站的位置，主园林区的位置等。说白了，就是了解清楚不利居住的因素和各配备节点的安排

长沙新浪乐居 04-24 04:24

【长沙某房产公司高管“天知道”，谈0首付买房】

在通过杠杆去库存的阶段，确有机构或项目，通过实施0首付和一成首付降低门槛，促进销售，这是真实存在的。

但随着国家加强楼市金融风险防范，0首付和低首付是重点打击行为，同时楼市处于上升期，在这种情况下，0首付和一成首付不再是开发商营销的主流手段，因此消费者面对这样的选择时务必要谨慎，并审阅相关条款，规避风险。

常见的风险在于如下几种情况：1）、低首付无法实现时，需要增加首付；2）、高利息；3）、物业或使用权的质押。

长沙新浪乐居 04-24 04:24

网友问：某某楼盘买房要强制够买它们的车位或者公寓，该怎么办？求老师支招？

长沙某房产公司高管D：属于捆绑销售，理论上没有办法。买个车位是好事

长沙新浪乐居 04-24 04:24

【专业律师，谈0首付买房】

开发商通常采取的零首付售房有两种模式：

1、开发商垫付首付款

此种模式又可采取两种不同形式。一种通常称为分期首付，即开发商与购房者签订房屋买卖合同时，同意首付款分期支付，购房者签购房合同时不支付或者少量支付首付，同时开发商给购房者一年时间或者几个月的时间，把剩余的首付凑齐再去申请房贷。

此外，部分开发商也会采取替购房者垫付全部首付款，购房者直接办理房贷，而垫付款要求购房者在一年时间或者几个月内有息或无息偿还，此种模式在短期内减轻了购房者的资金压力，对购房者来说更加具有吸引力，因此，被大多数开发商采用;

2、做高合同价格

另外一种是做高合同价，虚假贷款。在开发商与购房者签订购房合同的时候，成交价格不变，但在向银行申报时，配合购房者做高合同价，把房款全贷出来，相当于零首付。由于此种模式，需要做高合同价，操作起来比较困难且风险较高。

长沙新浪乐居 04-24 04:24

网友问：上次去看房子，置业顾问要我办个卡存1000说是意向金，这样违规吗？

长沙某房产公司高管A：在自己卡上就不算违规。根据房地产经营法，开发商并没收款，只是办水卡

长沙某房产公司高管D：其实大家所说的坑是不会大量存在的，现在的开发商的诚信和守法意识还是比较强的，一些小操作方法其实无伤大雅

长沙新浪乐居 04-24 04:24

问：开盘销控表很多时候都被贴满，这代表房子真的都卖完了吗？

长沙某房产公司高管A答：不是，很多都是销控了

长沙某房产公司高管天知道答：这种情况不论一概而论，不同的项目，不同的市场条件下，确实有差异。整体而言，确实存在通过人为销控制造热销或紧张氛围的现象。这就需要消费者通过个人经验进行分辨，但是这种分辨的前提个人认为还是要在依据个人置业需求而定。

长沙新浪乐居 04-24 04:24

长沙某房产公司高管C，谈0首付买房：

目前长沙有一批0首付的房子，因为牵涉到金融高评高贷的问题，基本上处于断供了，已经成为银行的老大难问题了

律师回应：在开发商垫付首付款的方式下，开发商在提供这种“零首付”的同时，通常会与购房者另行签订一个合同，在合同中明确约定，如果购房者出现未能依约还清垫付的首付款时，开发商有权收回房屋，但是开发商或其关联公司与购房者之间的债权债务关系不影响购房者的物权,只能通过诉讼追讨欠款。

长沙新浪乐居 04-24 04:24

网友问：办卡也有套路吗？

长沙某房产公司高管B答：如果按办卡顺序选房，一般来说，前20个卡号是不对外开放的。

长沙某房产公司高管A答：我们一般前15个...

长沙新浪乐居 04-24 04:24

问：关于绿化、商业和小区其它配套等，开发商真的会按照沙盘上规划的样子来交房吗？

长沙某房产公司高管B答：我们常看的沙盘基本不靠谱，大部分都是在楼间距上有放大，而园林小品更是有放大的，曾经有个楼盘，明明在模型上是小品，交房却变成垃圾场，幸好前些年房价年年涨，平息了客户的情绪。

而且好多开发商的园林设计在开盘时还没做，沙盘的绿化只是一个装饰而以

长沙新浪乐居 04-24 04:24

问：开发商经常有“内部认购”一说，这样买房真的会便宜一些吗？

长沙某房产公司高管B答：内部认购一说其实是开发商对市场的试探，认筹数量越多，价格越高，所以，内部认购并不是房价便宜的原因。零首付这个销售策略往往是开发商踫到较严峻的市场环境时所使用的销售方法，有刚需置业需求的客户可以采取，关键是自己得准确明晰自己的还款能力。而开盘的销控一般来说，八成是准确的，销控表做假只有在市场极好和极坏的情况下使用，一个是为了捂盘涨价，一个是为了造成售楼部的卖压。

长沙某房产公司高管天知道答：所谓的“内部认购”，最早见于广深，初始目的是为了在项目正式推出前消化一部分内部关系客户，后面逐渐演变成为一种营销蓄客手段，通过“内部认购”来检测项目目标客群的定位准确与否，客户意向客户的数量等营销核心数据，作为项目开盘销售时制定推售策略、价格策略的依据。客观来说，确实有一些项目对于“内部认购”是有一定的优惠，但是更多的项目还是本着“羊毛出在羊身上”的思维，所谓优惠其实只是一种算法与形式。回归到客户置业而言，是否接受“内部认购”还要取决于置业者自身情况而定，个人认为，在当前市场，选择“内部认购”可以参与优先选房并获得一定的优惠，应该无伤大雅。

长沙新浪乐居 04-24 04:24

【长沙某房产公司高管A，谈产权商业】

地产产品最大的风险，应该是来自商业地产。而商业地产中，产权式商铺又是风险之王。

我们可以很明确的说，凡是产权式商铺和产权式酒店，都是几乎可以不用考虑的投资产品。

长沙最有名产权式烂尾盘以及问题暴露得最严重的——河西指南针商业广场，能提供十二年以上的长返租，年回报承诺8%以上。甚至有项目还有物业宣称抵押了物业作为业主的收益保障。但是，请注意但是，返租的承诺方一般是商业运营公司，而不是开发商。其次，年回报承诺是税前，不是租赁税后。更加要注意的，往往产权式商铺的主力店经营不善撤店后，这一个裙楼几百业主根本没有办法独立出租。

给大家讲个血泪故事。在益阳有个项目，一个投资商从开发商手上买了三层裙楼，请代理公司来包装出售，然后无良的代理公司，注册了一个叫xxx公司商业运营公司，将这三层裙楼包装成了国际知名品牌商业广场。更过分的是，居然还假冒金叶珠宝、麦当劳等商家的名义举办发布会，假装签约进驻。接着就是产权式分割出售了，然后就是几百业主上当了。最后是开业三个月后跑路了，业主集体起诉被驳回了。驳回的理由是投资有风险，你的商铺租不出去，商业运营公司破产了，这是市场行为。

所以，凡是产权式商业，大家都不用碰。

长沙新浪乐居 04-24 04:24

【长沙房产公司高管A，爆料两个买房套路】

1. 第一个就是当年7090政策出台的时候，政策的风口上很多项目为了销售大户型，又要符合整体户型70%套数比在90平米以下的规定，就把自己的大户型在图上切成了一大一小两个户型报建。在销售的过程中，直接按两套房卖，合同签两个，贷款算两套，产权证有两本。当时来看没什么，结果现在再交易，完蛋了。我一个朋友一套150的大四房，被切成一套110的，一套40的，变成了两套。而再想转让的话，人家贷款政策改了，首套二套交易税费也不同了。欲哭无泪还无解。

2. 第二个套路是赠送面积。平层的赠送面积还好，无非是户型图标明的入户花园其实是前室的一部分，你产权证上没有，你围合了都只能算违章。又或者送你的结构板交房时不能搭建了，留下了个大洞给你自己搭。这一类，你只要看房时留意就行。还有一类你更加要注意了，那就是LOFT复式户型，以前有个项目四米九的层高算一层，相当于买一层送一层，看上去挺美，但是，交房的时候，人家要你补交建筑面积的找补款，什么？底面积没变，为什么要补？不好意思，人家在二层厕所的位置做了块板，告诉你，二层这一部分要算建筑面积。你找谁说理去？

长沙新浪乐居 04-24 04:24

欢迎大家来到新浪乐居与金鹰955联合，首次采用网台联动直播模式推出的楼市315特别策划——《听我们讲那些售楼往事：买房卖房那些坑》。

本次直播邀请了一批行业内的资深地产人士，行业专家，维权达人。首次匿名“大爆料”，说说他们职业生涯中或有意为之，或无心之失造成的 “购房陷阱”。

嘉宾猛料将以文字直播的形式呈现在本平台，大家可以刷新观看

长沙新浪乐居 04-24 04:24

又是一年315，楼市火爆，购房者争相涌入楼市。然而，在看房买房的过程中，你可能遭遇过各式各样的购房陷阱，稍不留心就被开发商的“套路”套住，被坑简直没商量。

3月14日下午3点，新浪乐居与金鹰955台网联动，将邀请长沙房产公司高管、置业顾问、二手房中介、专业律师等行业资深人士，在乐盟直播间内一起爆料行业内幕，揭秘各类购房陷阱。没有他们不知道的，只有你想不到的！

如果如果您在选房、购房、装修过程中遇到违法违规问题，可以评论告诉我们，我们将会在明天下午的乐盟直播中邀请业内人士为你答疑解惑。