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乐居小主播

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  • 乐居小主播 03-28 20:25

    主持人:于总给个建议。

    于磊:我觉得重要的还是品牌,要关注一下整体性价比,包括后期的保障,物业,包括实景园林,以及现在临时样板间,但算是真真正正的后期交楼样板间的水平,希望大家一定要多多关注一下我们这个产品,肯定会给大家一个惊爆的价格、惊爆的优惠,让大家物超所值。  

    何山:跟各位网友一个经验的交流,一是注重品牌开发商,二是注重物业品质,三是注重居住品质、生活品质,这是我们现在年轻人、各年龄段所追求的,不是要买一个房子能住就行,而是要居住体验和居住舒适度,所以恒大御峰项目是兼具了这几个特点,归根到底就是要买性价比最好的房子。

    主持人:今天首位呼应一线,置业京南新城芯,看恒大御峰如何C位出道,听了所有老师描述以后,谈到了整体市场,谈到了良乡新城板块,谈到了恒大产品的基因,到最后也谈到了目前置业的窗口期,所以再呼应一下于总要释放深水炸弹很重要,因为只有这个是最核心的能触动大家的点,确实一个置业要卡在非常关键的点,刚才说几个置业里最核心的点聚焦在一点,一定要关注到12月恒大御峰的开盘。在这前面,一定要赶快走进项目来看一看,因为来了以后才能感知到恒大的产品基因带给你细节、人性化的体验是什么的。来了之后找何总,今天的直播到此结束,谢谢大家,谢谢各位老师。

  • 乐居小主播 03-28 20:25

    主持人:开盘大概放在什么样的节点上?会不会卡年底这个节点?

    于磊:对,肯定要卡年底的节点。如果快的话,在12月中旬,再晚也不会超过12月底。

    主持人:所有房产业绩计算逻辑12月31号之前,开那一把有好多亿呢。请各位最后给购房者一些建议。

    刘素京:以我这么多年的成功置业经验,我觉得买一个区域成长期的价位最低的时候入手最合适,尤其是一期。我十八年前买望京时,那时候望京很烂的,要比这边烂多了,哪有这么好,所以我觉得一个成长期的区域,尤其是这个时候我们已经可以看到了周边的环境已经形成,在这样一个区域买它的最低点,一定不能错过。

    郭毅:我们能看到明年市场马上就是商品住宅重新回归的市场,商品住宅价格比限竞房价格有挺大梯队上涨,所以站在今年年底望着明年年初的时间节点上,首先刚需要早上车,第二上车要买大盘,第三大盘要买首期。

    主持人:这也是我特别想讲的,几个最关键的因素,看区域就看区域里最便宜,性价比还挺高的,看产品就看产品一定要买第一期,而且一定选在岁末置业,你们的业绩都在逼着呢。

    刘素京:还要品牌开发商,到岁末。

    主持人:岁末,首期,最低价开盘。

    刘素京:这就是捡漏了。

  • 乐居小主播 03-28 20:25

    主持人:郭老师点评一下价格对于刚需人群的吸引程度。

    郭毅:我觉得是非常大的惊喜,一是评估整个六环沿线,2.6万起的起步价格都是最低的,现在往北看,到怀柔基本上是3.5~4万元价格,怀柔城区是4万+的价格,到密云也差不多2.5~2.6万的价格,那离北京是什么样的交通距离了。我们现在这个价格这个对于整个北京刚需产品来说也是最低价格的入门级门槛。对比房山片区目前在售项目价格来看,中海稻田地块未来是5.5~6万元现在价格,我们相当于房山五环边项目五折的价格,房山五到六环之间七折的价格。

    主持人:房山的良乡相对核心板块,3.5~3.8万,4万以内,很有吸引力度。

    郭毅:对标同环线再往外走,到大兴看,六环外5公里左右范围内房价水平基本在3.4~3.5万左右的价格。通州六环外马驹桥的位置,整个价格也在3.5~3.6万左右。

    主持人:又响应了刚需必看房山,房山是价格的洼地,价值的高地。

    郭毅:价值是比出来的。

    主持人:是性价比给出来的。

    何山:现在外面都在说刚需必看房山,看房山必看恒大。

    刘素京:真的是一个上车的机会,特别难得。

  • 乐居小主播 03-28 20:25

    主持人:释放一下推盘节奏吧。

    于磊:我们现在在做一个定存客户招募,2万抵5万的优惠,预计在本月盛大开盘,恒大开盘有一个优势,开盘必特价,特价必超值。

    主持人:大盘一定要买首期,低开高走。

    刘素京:刚才看到有2万抵5万。

    主持人:现在价格还不是特别方便释放吗?

    于磊:这次可能会低于成本价开盘,所以给各大网友,甚至各位购房者有一定的优惠力度。现在对外释放的择时均价区间,就是所有优惠完以后,打完折实实在在的优惠区间,现在对方释放是2万+,2.6万元~2.8万元(含精装)。

    主持人:还有水晶灯,8000元的,很关键。

    何山:包括周边来讲,包括各大区域精装房产来讲,恒大的精装标准,包括精装内容,又细化,又比较全面,所以叫做全精装,这是跟其他开发商产品还是有一定区别的。

  • 乐居小主播 03-28 20:25

    主持人:接下来探讨一个话题,从目前续客来看,吸引的是哪些人?

    于磊:针对现在客户而言,事业单位比较多一些,包括私企老板,包括老师,政府机关官员,都喜欢我们这个风格。另外对年龄阶段也做了大概测评,应该是在25岁到50岁之间。我们说是刚需,但客户人群范围比较广一些,包括成交客户区域,不仅仅限于当地区域客户。

    主持人:我们从来不觉得刚需是卖给房山的,是卖给全北京的。

    于磊:针对于来访客户做完分析之后,房山、丰台、海淀、大兴,昌平也有,各种各样人群都会来关注我们这个房子、关注我们这个品牌。

    主持人:只要买得起,不管你在那儿都爱你,买得起很重要。

    刘素京:我们从望京过来一个小时,超出我们预期,原来我们想怎么也要一个半小时。

    主持人:打了一个半小时富余,结果提前到了。未来轨道交通方便起来了,保障性更强。

    郭毅:将来房山线连通了,就连通了整个区域。

    刘素京:未来形成1小时生活、工作圈,现在来看已经呈现了。200多万可以买到三居。

  • 乐居小主播 03-28 20:25

    主持人:您刚才提到均好性,我特别有感触,不管对于刚需的住房,还是对于豪宅,均好性太重要了,现在很多样板间,会追逐吸引眼球,在设计上花一些心思,但是均好性特别重要,均好性跟功能是关联的,每个房间尺度、每个功能空间的尺度一定是让你看着舒服,后期用着更舒服的状态。

    刘素京:包括北向客卧床都是1.8米,很多样板间不敢放那么大床,包括小朋友房间也是1.2米床,不会放90厘米的,这样房间尺度非常实用,这一点也特别重要。因为我们在看样板间时一定要小心开发商动了小心思,为了显得房价很大,常常把家具缩小一号。我看到这边的尺度是实际尺度,居住下来买这么大的标准尺度就够,这个非常重要。现在有的房子面宽能有2米多,在咱们这儿没有。

    何山:我们是3.3米~4.6米之间。

    刘素京:尺度非常人性,这也是郭老师刚才感触到的均好,每个房间尺度的均好。

    郭毅:晓利说这个床怎么短了,其实是空间大了,床和墙之间的通道很宽敞。3.3~3.5米的卧室面宽很重要。

    何山:尤其在主卧里放的是2米的床,两边还放着床头柜,旁边还有衣柜,空间还是非常大。

    刘素京:有一点也是恒大的进步,恒大全封闭阳台特别适合北方,我一直就认为北方裸露的阳台用处不大。像春天有风沙,夏天暴热,冬天更别提了。

    主持人:严重同意一下,真的没什么用,还不够打理的。

    刘素京:完全封闭阳台实用功能太强大了。于总说未来很可能做到和客厅一体,就更宽敞了,非常好,这一点是非常实用的,从实用角度出发,就是用得舒服,很难得。

  • 乐居小主播 03-28 20:25

    主持人:标准化带来的就是买华府的时候觉得匹配它的价值,买御峰时觉得超出它的价值。

    刘素京:恒大很有趣,不是一马平川,水系、石头,很好玩,中式大门头特别壮观,画面感很强。

    主持人:郭老师聊聊恒大的产品基因。

    郭毅:给我的感觉是适用和均好,因为刚才看到103平方米三室两厅一卫的户型,每一个户型,还有78平方米的两居,是针对不同年龄结构、不同收入状况,不同家庭结构的人群打造出来适销对路的产品,比如是入门级,很年轻的状态,可以选78平方米两居,如果对未来有规划,马上想生孩子,就是大三居,也可以103平方米的三居,如果是三代同堂状态,选择两个卫生间,主卧是套房,父母来了也有很舒服的空间安放。这是针对不同年龄的适用。

    均好,是因为每一个户型都有一点点尺度上的放大,这个放大并没有让你觉得某一个空间局部特别大,局部特别小,实际上是一个等比例的放大。现在看到很多项目客厅特别大,用大面款吸引购房者,其实想到家庭使用场景,还是想要一个不因为客厅大而造成卧室很小的状态,希望客厅是合适的,每一个卧室大小也都是合适的,住起来不会因为获得某一点而损失某一点。它的均好性在空间尺度把握上非常精准。

    人性化细节打造,把一些年轻人购房置业上没有想到的,甚至想像不到的一些生活上的痛点,都前置在精装方案里得到了很好的解决,真正好的房不是看起来漂亮的房子,是住起来舒服的房子。恒大的房子并不是拿来炫的,不是作为样板间就是一个空间的展示,让你看看这个开发商产品设计能力多强,请了多大的大牌打造这个样板间,其实这个房子住起来是非常舒服的房子,这对年轻家庭来说是最重要的一点。

  • 乐居小主播 03-28 20:25

    主持人:三个点,品牌、园林、精装。确实都是我们接下来想谈的点。刘老师谈谈感受。

    刘素京:我看了恒大几个项目,觉得恒大最大的特点就是先做园林,所以看恒大的盘,期房,可以从园林开始看,而且都很眼熟、很相近,是恒大的标准化。这些年恒大的户型、装修标准肉眼可见在提升,无论是哪一阶的产品,都有了不断的迭代,特别难得。一个企业能够让消费者看到一直在进步,对于产品的要求在不断提升,我觉得真的挺难得的,我甚至觉得这个好像比华府的标准一点不低,它的很多配置都很高,很难得。

    何山:园林确实做了一定的升级,包括成树移植、珍稀树种都做了一定的升级,而且从设计上,园林非常有设计感,第一层是草坪,第二层是花卉组团,第三层是灌木丛,第四层和第五层是乔木和大型乔木,这是指植被的层次感、设计感。包括对树木选择也非常高标准。

    主持人:我们一般情况下都不敢听背后的价格,容易被吓住。

    何山:现在对于乔木移植标准,第一,全冠移植,而且对于冠径有要求,必须达到6米以上,对于垂直地面的高度不能低于2米。这样一个标准下,根据树种,说明成树树龄至少在3~20年以上,价格不菲,8万-10万+/株植被,这是我们对于园林非常高标准的要求。

  • 乐居小主播 03-28 20:25

    主持人:从交通、教育、医疗、商业,基础配套都齐全,就构成我们宣传一个楼盘非常重要的外围因素。

    接下来探讨一个话题,恒大的产品基因非常好认知,标准化、系统化。先请于总给我们描述一下您心目中或我们认知的恒大的标签和产品基因是什么?再问一下老师们的感受,看了这个项目,看到这些产品基因跟购房者之间需求匹配程度怎么样?

    于磊:一是品牌。

    二是中心园林。现在呈现的是实景中心园林,后期呈现给客户是什么样的现在就是什么样的,但只是一小部分。我们比较注重水系,大家可能关注我们其他项目,恒大有一个特点,就是每一个项目都会有一个湖,不管大小,都会有水系,因为水是聚财的。

    三是精装。精装给我们带来的附加值比较大的,智能马桶、智能门锁、电动晾衣杆,在原有精装体系上做了升级。

    以上三点是我们最大的亮点和特色。

  • 乐居小主播 03-28 20:25

    刘素京:大学附中、大学附小都上来了。

    主持人:现在很多或许还不明朗,但趋势是一定的。

    何山:对。包括现在购房者也很关注的一些名校资源,在我们项目西侧也有政府规划的教育用地,而且幼儿园现在已经建成,政府正在洽谈具体落哪个名校,正在签约过程中。等我们项目交付时,基本上孩子上学问题已经解决了,还是比较好的。

    主持人:教育也是非常大的痛点,就像郭老师说的,没几天孩子就该上幼儿园了,不能那时再去找。

    何山:跟生活息息相关的还有生活购物,我们所在区域属于良乡新城板块,离我们20分钟左右车程都有良乡板块、长阳板块、大学城板块,有两个龙湖天街,良乡一个,大学城一个,大学城的更大一点。还包括华北区最大的奥特莱斯,2000多个名牌入住,休闲、购物、餐饮,包括周末出行,都OK。

    刘素京:恒大自身也有一个商业。

    何山:对。我们不光是依托临近板块,项目自身也有2万平方米。

    主持人:2万平方米是售楼处所在位置,那个小的是超市,买菜都在那儿。

    何山:那是社区超市,也是集购物、休闲、娱乐于一体。在这个社区生活可以做到完全足不出户享受生活的所需品,都OK。

    医疗。现在年轻人在购房、居住、生活、工作,后勤保障也要有依托,医疗对于现在年轻人,家里有孩子,基本上都是老人来带,老人又面临医疗问题。在房山临近的区域里,现有的是良乡医院,三级综合医院,包括妇幼保健院,还有三甲级医院,中医药大学附属医院(临近我们项目3.5公里左右有新建园区,1000张床位),包括长阳板块有北大人民医院附属医院,也是基于国际救援、医疗于一体的综合性三甲级医院,还有其他一些医疗系统。

    为什么恒大在这个区域选择拿地,开发这样一个品质的楼盘?这些配套,包括未来生活购房者需求都可以满足。

  • 乐居小主播 03-28 20:25

    于磊:其实我们在拿这块地之前都要申报集团,做一些市场调研报告,如土地供应量、人均GDP、周边市场销量等等都会考量。我们是在今年4月份拿的地,拿地之后,楼面地价是1.4万,加上成本、税费、后期营销费用,这个房子想赚钱的话,想拿回成本的话,将近达到3万左右的价格。这次跟集团也特殊申请了,相当于是给年轻人打造第一居所,这次也推出了一些政策,跟集团内部申请特别优惠的价格。

    主持人:看到恒大选择这块地时综合很多指标,一直在说项目,甚至都说到一些细节,但还没有看到这个项目整体全貌,接下来请何总介绍一下,看一个项目会看很多指标,如交通、配套、便民程度、医疗等等,接下来您是销售这个项目的主力,您去跟别人推荐这个项目或吸引年轻人来关注这个项目,会有几个关键点推给他?

    何山:在北京一线城市,尤其对于年轻人来讲可能第一考虑地段问题,地段问题很多是交通的便利性。现在北京整体年轻人上班时间成本是比较头疼的,所以在交通的便利性上要达到预期,才能说选哪个区域、选哪个产品。

    从交通上向各位网友介绍一下,恒大御峰项目房山在交通方面是极其便利性,有“三横四纵四轨道交通”,“三横”:京良路,和莲石路、阜石路是一样的城市快速道路,全程无红绿灯,东部衔接到南五环,西部衔接到京港澳高速,后期京良路也会做延伸,也有政府规划,西侧延伸到京通高速,南侧直接接通到京开高速,又增加了这条道路的便利性。南六环,在恒大御峰项目北侧1.5公里,通往北京各个区域非常方便。项目南侧紧临的京沈路,连接京港澳高速、京雄高速(离本项目5公里,预计2022年通车)。“四纵”:京港澳、京雄高速等等,不光是交通可以便捷达到北京的各个区域,包括环境区域,甚至雄安新区区域,我们都是在1小时内的车程范围。所以在交通上非常便利。

    还有轨道交通,包括地铁房山线,包括燕房线,还有地铁房山线北延,延伸到首经贸站,后期会接驳地铁10号线。从地铁交通线上,后期从恒大御峰到北京各个区域也是非常便利的。

    城市副中心线,起点就在良乡火车站,途径北京站、北京西站、北京东站、桥庄东站(音),全程76分钟,票价只有8元。

    项目周边还规划了地铁S6号线,也是后期会转化成城际的轨道交通,接驳大兴机场、顺义机场,包括平谷、北三线,是城际后期轨道交通,也非常好。

    刚才提到购房者如何实现上班时间成本,包括如何到达轨道交通呢?从我们项目东侧,有公交场站,房33、43路直接可以到达离我们项目最近的房山线良乡大学城西站,路程是15分钟左右,所以上班的通勤非常方便。

    在购房中还有其他需求,包括教育,在我们项目东侧就有官道中心幼儿园,3公里处有官道中心小学,我们项目对面就是中学,还有良乡大学城,而且后期南城计划里面良乡大学城南扩1033公顷,还会有很多大学资源引入,包括还会有10万+师生资源引入。在这方面也会把这个区域人口素质进行提升。

  • 乐居小主播 03-28 20:25

    主持人:跟郭老师和刘老师说完以后,再划划重点,特别是这个时候买房子,看的几个最重要的因素,一是市场;二是品牌房企的聚集,能带动或催生一个板块,品牌房企的聚集一定有非常多的市调,会关注到这个区域的产业、人口,研究完了以后才会来拿地,才会说一定要做;三是关注土地市场的变化,土地市场当供应结构在发生变化时,一定会对后期置业有非常大的影响,可能今年成交量很大原因,一方面是年轻人在置业,另一方面是市场供应体量还在,或许明年有可能有变化,因为供应体量越来越少,成交可能也会有一定影响;四是对比价格,要么对比同区域楼盘,或对比同区域二手房,或对比同区域新成交的地块,这些价格的对比能提供给我们非常重要的思考;最后看一下预期,就是这个板块能带给你的预期一定是未来产业之城+人口流入,只有了产业,地块才有生机,才可以促进一个板块的提升。

    总结以上几点,都能为年轻人置业提供非常重要的参考,再对比能承载的总价。我身边有很多这样到底买四环边、五环边一居室,还是再往六环走走买一个三居室,要综合考虑需求才是对的。

    于总,我们都是从过往经验总结到底大家买房参考什么指标。其实房地产在拿地时,之前能考虑到只是一些小的点,实际上你们要做市调,做土地前期调研时考虑可能更为全面。我们也看到这个板块有那么多品牌房企的涌入,恒大选择地块核心因素是什么?

  • 乐居小主播 03-28 20:25

    主持人:说得太棒了,刚才听到了很多点,都是我们在置业过程中需要去考虑的一些关键点,一是看大市场的数据,大市场的数据是便于让我们知道这个市场真实表现是什么,不要老想者今年疫情影响了所有行业,房地产行业也不好,我们就慢慢选,实际上市场表现不是这样的,硬梆梆的数字告诉你,前十个月都可能完成全年业绩,而且一季度是停摆的,两个季度卖了全年的,本身市场活跃度是在的。大家都在买,而且年尾又是翘尾的关键期。

    刘素京:数字是一方面,还有大的开发商动作特别值得我们关注,在房山区域,年轻化速度非常快,龙湖在房山有两个天街,一个都不够用,未来这个区域年轻化速度和年轻化需求量会非常大。为什么说这个区域会非常大?就是高端制造业,这边大量年轻人涌入,会形成高端群体。包括大学城南扩,很可能要扩到咱们这边来了,未来大学城很多年轻人的需求。如果要是一个大学生都有可能成为购买群体。

    郭毅:大学生毕业之后很喜欢于在学校周边买房子,因为四年都在这里读书,就会在这边找工作,在这边买房子。

    刘素京:所以未来潜在的需求量很大。有一点不是很提倡,我觉得这个地方是有投资潜力的。

    主持人:其实投资不回避,房产是我们在所有家庭支出里最重要的一个板块,这块我们必须要兼顾自住+投资的需求,如果买了一个房子多年以后毫无升值的变化,其实是非常失败的。

    刘素京:这边不存在未来升不升值,就是升多少的问题,因为它的潜在需求已经呈现了,已经展现在那儿了。

  • 乐居小主播 03-28 20:25

    郭毅:今年在北京市场是成交量大年,今年前11个月,北京商品住宅成交量4.2万套左右,全年算下来估计应该能达到4.8万套左右,这个数据是创了最近五年成交量新高,甚至超越了2016年。

    主持人:明明今年就卖了三个季度。

    郭毅:对,干过了过去五年全年销量,所以今年市场还是挺热的。但把市场拆分成限竞房和商品住房两块来看的话,限竞房很明显就是供应量在逐渐减少,但成交量却在不断提高。

    供应量减少方面,房子上游生产资料就是土地,今年北京共成交44块住宅用地,其中限竞房只有6块,这6块很多都位于北边昌平的东小口村、东边的朝阳东坝,西南片区只有房山良乡这一个限竞房项目,其实未来大家可选的限竞房项目在不断减少,能选的是非常有限的。

    另外从成交量表现上来看,今年截止到现在,整个北京4.2万套成交当中,限竞房占到60%,商品住宅只占了40%,更多人在买限竞房。为什么?一是限竞房真的便宜,限竞房成交均价是4.5万元,商品住宅今年均价水平是5.6万元。抛开地段因素,其实限竞房比商品住宅每平方米便宜将近1万元。房山地区又是价格洼地,与它对标的是价值高地或未来价值潜力,为什么这么说?房山今年整体成交量表现还不错,全年到现在大概成交3000多套左右,也是在历年看来销量比较好的年份。回顾今年房山3000多套成交的构成,六环以内没有太多供应,可选择项目很少,而且大部分都是卖了四五年的尾房,那部分产品一是总价比较高,因为过去房子2016、2017年做的产品基本都是140~160平方米的房子为主,那时候户型面积都比较大,而且当时拿地价格高、单价高,基本在房山六环以内的产品价格水平都是在4万左右上下浮动,单套户型总价就在400~500万的水平。房山未来马上要上市的项目,包括中海项目,拿地价格就3.5万元,所以未来房价肯定在5~6万元价格区间,而且今年年底就会入市,就能看到房山未来价格是在什么样的走势基础上。房山六环外占据今年成交量最重头的板块,就是良乡新城板块,很多品牌都在这里布局,包括恒大、金地、中海都在这个片区布局,因为大家看到这个片区未来发展的潜力。

    房山最核心的产业就是高端制造业,高端制造业就在良乡新城南部有一个高端制造业基地,包括京东方都在这里布局。最近房山也在供应工业用地,意味着新的产业入驻,基本都在房山良乡、阎村周边布局。

    良乡大学城,包括房山在内,对整个西南片区都会形成未来新的可能性。回顾北京早期的发展,中关村崛起核心原因就是临着学院路院校,人力是资源、智力是资本,有了人力资源+智力资本,最终叠加成成果转化,这样一个发展趋势过去在中关村得到很好的印证,现在70~80年代老房子变成10万+的户型。更多也是在于有了产业之后,引进这些高智商、高收入的人群,对于孩子教育的重视,让整个中关村片区成为北京教育高地,其实是相辅相成的关系。

    有了良乡大学城叠加高端制造业基地,在整个板块中间所处的良乡新城是北承接智力资源,南承接产业落地,中间给大片区做整体的居住品质升级的配套资源。所以在这个片区里还有一些相对应的配套设施落地,包括恒大御峰项目有养老,后面整个区域会有教育配套规划,包括整个片区轨道交通布局,都是给整个大片区房山西南板块未来整个产业力提升的辅助支撑。

    为什么开发商在这个区域拿地?很多购房者都选择在房山良乡板块买房子?包括年轻家庭为什么选择在这个地方购房置业?一是看好当下品牌房企提供高品质的住宅产品;二是看到了未来可能性,未来价值成长性。现在价格洼地在未来很可能就会成为价值高地,所以是渐进式在不断发展的过程。其实年轻人买房子想得不是特别多,只看到当下的东西,没有看到更长远的东西,现在大家再换房成本非常高,买限竞房还有五年限售要求,但是购买商品住宅同样有满五唯一税费优惠,其实很多商品房也需要在入住之后拿到房产证满了五年才会出让,交易周期都会7~8年,在这个时间周期里,我们作为一个年轻人首次置业,很可能会面临要结婚、生孩子的家庭结构变迁,很可能孩子生了之后还要把父母接过来一起照顾,这个家庭就由过去一口人、两口人变成三代同堂,可能会是5~6个人家庭,一开始上车时只买了一居室,可能未来7~8年时间里,随着家庭变迁,房子就会变得非常不够用,又没办法卖、没办法换,怎么解决呢?就会在未来三四年之后出现很大的生活困扰,这个困扰找不到很好的方式解决,因为在北京如果不卖房,想再买一套大户型房子的话难度太高,首付压力太大,首付80%,一般家庭都很难承载。所以在这方面可能对于刚需人群来说,不光要聚焦于当下,而要看到区域发展潜力,以及看到自己未来人生成长的可能性而去选房子,才是最适合自己的。

  • 乐居小主播 03-28 20:25

    刘素京:恒大这样的品牌不敢坑你,因为全国各地都有项目,一个项目要坑你的话,就会影响整体市场,所以这也是我们买房子要选择品牌一个重要的原因。

    主持人:个性化可能适合高端定制,标准化性价比更高,年轻人买房子既要有个性化点的情感上的共鸣,但更多的是要标准化实操,可以让年轻人觉得性价比更高。

    再回归到一些数据。郭老师,先跟我们同步一下今年房山市场整体情况,因为现在快到年底了,整体一年成交大体情况能看到,包括整个区间,以及房山现在所在这个板块一看就是冉冉升起新的板块,有这么多大型企业集体进驻,提供的也是比较超大体量的供应量,代表未来市场大的预期。一会儿郭老师讲完,也请于老师讲一下为什么选择这么一个土地做这样的项目?

  • 乐居小主播 03-28 20:25

    何山:两位老师观察比较细,年轻人很讨论再次装修,包括卫生间,淋浴房里的置物架、毛巾架、纸巾架都已经是达到交付标准,不用再进行二次装修,包括水晶吊灯,很多开发商没有灯的配送,而且水晶灯都是价值8000元以上的。

    刘素京:你们所有样板间都配了门。

    主持人:恒大的特点是标准化、统一化、系统化,做得非常到位,你们想干什么都不允许,特别实在。

    于磊:本来可以放到厨房,但我们放在卧室。

  • 乐居小主播 03-28 20:25

    于磊:我们在装修上也是做了一个升级,不仅仅是简单的地板、壁纸、柜子和厨卫这些东西,我们对卫生间做了升级,在每一个主卧都做了智能马桶,这是在其他项目中是没有的。包括电动晾衣杆、智能门锁。

    主持人:年轻人都特别冲动,在总价满足情况下,有可能为智能马桶买单。

    刘素京:很多时候不会为智能马桶买单,就是他日常生活中一些痛点怎么就被恒大摸索到了,就植入了,在这里把痛点解决了。包括看到厨房门关上可以透气的位置,郭老师还跟我讲,柜子下面也有可以透气的,和这个透气的地方形成对流。年轻人不会想到这个的,但是恒大知道大家生活中有这样的痛点,就在这个项目中进行了这种设置。

    主持人:好像我们看到那么多豪宅没有这样设置的。

    刘素京:没有。厨房下面反味等问题挺讨厌的,说起来觉得是很小的事情,但生活中遇到这样的问题时很难解决的,但这里解决了。

    郭毅:管道问题还真不是自己家里改能改变了的。

    刘素京:细微之处给你解决了,让你眼前一亮。

  • 乐居小主播 03-28 20:25

    于磊:作为一个购房者来说,他们关注有三个:

    第一,地段。到底方便不方便出行,方便不方便购物,方便不方便上下班等等。

    地段。房子有没有升值空间,这是老百姓都比较关注的点,害怕房子贬值、房子落价,尤其现在在政府严控情况下,害怕房子贬值。之前针对同种位置的产品做了一个调研,我们这个位置是价值洼地,升值空间肯定是有的。

    第二,开发商品牌。品牌也很重要,如果没有一个好的品牌,对于购房者来说没有很大的保障,品牌力很重要。

    第三,装修。老百姓都特别讨厌装修,我自己装修过房子,特别烦人,最后装修好不好是另一回事,但是拎包入住,买点家居用品就可以住进来了。很多老百姓装修之后会有一些味道,有甲醛,我们都是用环保材料,并且会有一个散发味道的时间。

    第四,物业。金碧物业是一级资质的物业公司,投资物业也是保值增值的作用。

    主持人:特别是疫情让我们看到了物业的价值,疫情推动了很多物业的上市。

    于磊:很多地区公司,因为我们的物业服务质量特别好,上了电视台。

    主持人:买房那一刻看开发商,买完房子以后看的是物业。

  • 乐居小主播 03-28 20:25

    主持人:接下来探讨一下年轻人刚需的痛点,年轻人刚需都关注什么?把这个问题探讨清楚了,再呼应是不是恒大御峰提供的就是年轻人匹配刚需的房子。

    北京年轻人的刚需,今年所有刚需置业门槛是总价200~300万的区间,感觉不管在城区买一居大开间,在我们这样的地段只能买80~90平方米三居户型,这个总价区间对于刚需置业来说,一是首付是否能付得起是最致命的痛点,能不能上车;二是精装修房子、全装修房子也可以解决掉年轻人很多顾虑;三是住在这里的便利程度和未来预期,即使是年轻人置业、刚需置业也要考虑到未来房子的空间和升值,所以一定要看预期。

    我自己感觉年轻人置业就是这几个痛点,大家可以探讨一下这个话题。于总,现在年轻人选择项目时会关注哪些关键点?

  • 乐居小主播 03-28 20:25

    刘素京:今年注意到有若干个项目是针对年轻人的,以往在北京看到恒大丽宫、恒大华府都是比较高端的,今年恒大推出的系列项目中,从价位上针对年轻人的也是非常突出的。恒大御峰项目两居78平方米户型是拎包入住标准很高的精装房,买点家具就可以来,对这样的项目来讲首付不到百万,几十万,每个月月供几千元,年轻人就可以实现自己的置业,这在北京太难得了。尤其是最近,年轻人最大的痛点就是蛋壳,如果没有把租金交给蛋壳,而是凑了几十万的首付,当然还不是现房,如果有这样的房子在前面的话,很多年轻人就可以实现自己稳稳的居家幸福,生活就会稳定多。一方面感谢恒大为年轻人提供了精装产品,另一方面特别感谢政府摁住了房价,用限竞房以及相关政策摁住了房价。

    对于一线城市来讲,北京眼下是一个房子的价格洼地,是特别难得的机会,深圳、上海甚至包括一些杭州这样城市,房价都在往上冲,但北京是摁住了房价,真的是一个入市机会。

    最近深圳刚需盘到了2000万/套,对于北京来说房山又是一个价格洼地,房山这些年的利好不断涌过来,而且好多是被动过来的,比如雄安,京雄高速离咱们这儿很近,京雄高速马上可以开通,离咱们项目很近,这个位置真是雄安的桥头堡,以前只是纸面上听说,这次过来之后这种感触特别明显,对于这个区域年轻人置业是巨大的利好。包括去机场,半个多小时就到大兴机场,加上纵横的交通线路,入城时间距离越来越短,就给这个区域年轻人置业带来特别大的可能。

    刚才在下面看到很多年老的人,觉得咱们大户型一定是这个区域改善性价比很好的房子,这也是我没有想到的。所以感觉到这个项目不只是年轻人,应该是全龄的。销售员刚才介绍沙盘时讲到有一个托老所,比如年轻人住在这个社区时,可以把父母送到托老所,很踏实,很好,这个特别难得。而且对于年轻人来讲,这才是真正的刚需,这是家庭的生活刚需。我最近一个同事在自己小区里面租了两套房子,一套房子租给他父亲,一套房子租给他婆婆,他要租两套房,生活成本压力很大,如果那个小区有像恒大御峰这样的托老所就解决了很大的生活痛点,这也是我今天感触特别深的。  

  • 乐居小主播 03-28 20:25

    主持人:今天这个话题可能要偏后一点,刚才特别想跟郭老师和刘老师互动的是,今年看到了恒大不一样的动作,郭老师提到一个非常关键的点,以前理解恒大丽宫跟现在看到恒大御峰面对的是层级要差很远的人群,但是标准化的配置,郭老师说到这里滔滔不绝,原因也是标准化精装修设计给了年轻人另外一种生活方式的引领。

    今天探讨恒大御峰面临的都是年轻人,5+up的定位,都是面对年轻人。再回归到房山区域,确实也是年轻人能选择在北京为数不多的重点区域。我们一直讲房山是一个洼地,一直这样被定为,而且是能找到可选择比较多的一个区域。

    问一下刘老师,今年市场限竞房至少在供应体量上会越来越少,今天下午拍了三块地,未来很多都跟限竞房没有特别大的关系。按照这个趋势,对于年轻人置业来说,从市场层面上应该是什么样的趋势和选择?

  • 乐居小主播 03-28 20:25

    主持人:再问一下两位老师,因为对恒大品牌房系比较了解,看过项目也比较多,今年恒大也在北京区域发力。我跟郭老师去过密云,包括恒大丽宫也在推出,简单谈一谈感受。

    郭毅:今年看到不一样的恒大,因为过去几年看到的恒大华府都建立自己独特的产品力,形成自己很好的品牌标签,但今年看到恒大在一些刚需和房改市场进行新的发力点,是几个层面:

    恒大在园林打造上,中式园林,包括密云上河院也是中式园林,三进式,形成恒大园林体系上新的认知和标签。从室内精装体系来看,确实做到整体系统化的装修,同时装修配置非常高,是满配的精装标准,包括灯、各种卫浴用品、厨房电器,甚至厨房灶台后面保洁板都做到了,系统化的装修让我们看到恒大针对年轻人群生活方式的理解和需要,做到让年轻人可以稍微买一点家用电器就可以入住的标准,这个标准相比北京目前所有在售项目的标准达到了豪宅的水准。

    恒大在产品打造上有自己独特提升的地方,而且也是基于我们对此前存在的生活痛点的提升,比如阳台,北京南向采光时间并不是很长,冬天比较长,处在北半球,比较寒冷,非常喜欢有大的阳光、大的采光能进到室内,有这个阳台,就把过去十年北京住宅规划里缺失的一块补足了。另外还把洗衣机放到阳台上,洗完衣服直接在阳台上晒。恒大设计上还是基于生活痛点出发,做了一些新的升级和提升,这也是不一样的地方。



  • 乐居小主播 03-28 20:25

    于磊:感谢三位老师,也感谢各位网友关注我们项目。

    恒大御峰项目坐落于房山良乡板块,我们相当于做了一个政策调整,从项目定位、区域定位都是为了年轻人打造的,因为现在主要是红色,是积极主动,比较热情、比较激情的感觉,红色代表激情满满的感觉,各位网友,包括各个购房者对我们项目关注度比较高。从项目定位、产品定位,关注度都可以。


    主持人:这个理念我们喜欢,年轻人嘛,喜欢积极向上,年轻人喜欢标新立异。这个项目能给我们传递这样的信息,包括色彩和定位。

    于磊:对。


  • 乐居小主播 03-28 20:25

    主持人:各位网友下午好,欢迎走进今天的乐居会客厅,非常有幸跟两位老师走进房山恒大御峰。今天主题是时代华宅、境藏美好。今天关注主角也是恒大御峰,先介绍一下今天跟我一起的老师们,他们是:

    《素说楼市》出品人刘素京老师

    合硕机构首席分析师、《毅家之言》出品人郭毅老师

    还有两位项目负责人,他们是:

    北京恒大御峰项目营销负责人于磊

    北京恒大御峰项目案场经理何山

    今天大家想要探讨的是在房山新城板块,恒大御峰怎么样C位出道。那天录视频时有一句话,今天探讨这样一个主题。

    今天来看了一下恒大御峰,恒大特色园林,参观了样板间,一会儿就这个话题进行探讨。

    开场还是请于总先简单就恒大御峰项目说两句,再开启下面的讨论。


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