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直播：第二十届中国住交会

乐居小记者

直播：第二十届中国住交会
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  • 乐居小记者 05-13 17:30

    至此颁奖盛典晚会圆满结束，让我们期待明年再会。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    《共和国地产印迹》新书揭幕仪式

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    黄文仔：致未来的一封信，未来的朋友们你们好，给你们写这封信的时候我们正在回顾中国改革开放40周年的光辉历程，我们正在迎来中华人民共和国成立70周年的伟大华诞，在我们这个时代中华民族取得了举世瞩目的成就，每一位中华儿女都在为实现中华民族伟大的复兴中国梦而努力奋斗。在我们这个时候，中国房地产行业蓬勃发展，城市面貌和居住环境焕然一新，在这个时期我们怀着对美好生活的向往，怀着对未来的期许，精雕细琢，努力让许多人展现在你们面前的城市，努力让一砖一瓦都铭刻上我们这个时代的记忆。未来的朋友们，你们一定会看到我们这个时代所留下的历史印迹，你们一定会感受到我们这个时代的梦想和执着。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    盛典现场进行：启动环节·《致未来的一封信》

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    获奖人物是：

    何金钢

    杨铿

    田明

    吴旭

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    盛典现场播放第三篇章《行在宽处》主题视频

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    获奖人物是: 

    孙荫环

    李思廉

    黄文仔

    张宝全


  • 乐居小记者 05-13 17:30

    接下来进行第二轮颁奖，获奖人物即将揭晓！


  • 乐居小记者 05-13 17:30

    盛典现场第二篇章《现实丰满》主题视频播出

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    获奖人物是：

    首位获奖人物：万科创始人王石

    第二位获奖人物：冯仑

    第三位获奖人物：孟晓苏

    第四位获奖人物：潘石屹

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    盛典现场接下来进行的是第一轮颁奖，获奖人物即将揭晓!

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    盛典现场播放《万物生长》主题视频！

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    接下来是地产大咖王石进行TED式演讲


  • 乐居小记者 05-13 17:30

    中国房地产协会会长冯俊致辞！

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    中国房地产报社长栗文忠致开场辞！

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    致敬改革开放40周年暨CIHAF中国住交会20周年 ——致敬改革开放40周年“时代人物”颁奖盛典隆重启幕！

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    致敬改革开放40周年暨CIHAF中国住交会20周年 ——致敬改革开放40周年“时代人物”颁奖盛典开场演出《哈卡贝拉》，璀璨登场。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    致敬改革开放40周年暨CIHAF中国住交会20周年 ——致敬改革开放40周年“时代人物”颁奖盛典即将开始！敬请期待！

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    接下来是圆桌对话——发展新时代高品质绿色建筑 

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    中国房地产报绿色地产研究中心高级顾问黄俊鹏发布及解读《2018中国绿色地产发展报告》

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    2018 中国绿色建筑TOP排行榜暨CIHAF2018颁奖盛典 

    ——2018年度绿色开发竞争力50强企业 

    ——2018年度商业地产绿色运营竞争力30强企业 

    ——2018年度绿色建筑设计咨询竞争力10强企业 

    ——CIHAF2018年度绿色先锋企业 

    ——CIHAF2018年度十大绿色项目 

    ——CIHAF2018年度绿色建筑优选供应商 

    ——中国房地产绿色照明“三名”大奖


  • 乐居小记者 05-13 17:30

    接下来进行的是，百强房企首席研发官（CTO）/中国房地产供应链管理创新人物颁发证书；    

    “中国绿色智慧生活专业委员会”启动仪式暨会员单位颁发聘书。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    接下来同方股份有限公司光电环境公司总经理、中国房地产绿色照明 专委会执行理事长刘刚发表主题演讲。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    接下来绿凯智能科技（深圳）有限公司董事长殷祥云发表主题演讲。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    接下来银麓科技创始人兼总裁刘宏发表主题演讲。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    接下来瑞安房地产规划发展及设计总监陈建邦发表主题演讲。

    他说，瑞安在绿色健康城市社区发展的经验。瑞安每一个县区都是按照这九个原则来发展的，包括科学发展，其他的对我来说也是科学发展的一部分。瑞安在1997年开始从上海奠定了基础，以高度的复合型功能的社区，2006年成立可持续发展委员会。现在目标是六大目标，这是最新的目标。

    今天没有太多指标，也没有太多数据。大概是52个中心的项目，1997年开始总体规划。现在讲很多高度负荷的发展，还有健康和可持续的社区，一个一个社区在起来，每个社区有不同的形态，不同的功能，但是都是可持续的，这个是其中一个例子。有些小的改动，但是更加很多道路和空间。这个图是讲经营，1997年到现在是21年，还没有建好，我们大概建了70%左右，这个可能是25—28年的时间。

    首先，九个不同的概念，新天地的地标，要创造公共空间的地表。包括瑞安广场，这也是新的地标，还有现在在设计中的，在社区东面新的地标。刚才说公共空间是连接最重要的元素之一，包括公园，还有公共空间的利用。我们是一个分期发展，怎么一期一期运作起来。还有运作中，包括道路的重新的改造和更新更加有活力，这个也是科学发展一部分。

    从去年开始要开始可持续社区的建设，我们拿了一些奖，包括上海，得了优秀空间的奖。这是一个例子，不是做广告，希望中国有更多的多功能的社区，做我们一些我们应该做的工作，谢谢。


  • 乐居小记者 05-13 17:30

    接下来万科集团雄安绿色研究发展中心总经理杨高飞发表主题演讲。

    他说，万科一直以来在全国最早推广绿色建筑。在规模化基础之上，2018年在两个方面做了升级，一个关于产品体系升级，另外聚焦运营角度来讲，做了一些工作。

    第一个关于产品体系升级，有三个点的内容，一个关于低醛建材体系，因为客户是非常关注空气质量，大家知道去年陆陆续续市场曝光一些媒体事件，针对这个情况非常关注这样的问题，我们提出希望针对客户关注的空气质量问题，通过集中采购的建材部品研发，保障交给客户的时候体现低醛的室内环境。还是做了非常多的研究工作，比如分析室内建材部品里哪些东西占最高。

    综合考虑来讲，分为设计阶段和施工阶段两个阶段来进行研发和评估，在设计阶段，干料、湿料，包括室内空气环境，会对施工条件，包括施工手法，还有抽检的手段进行控制。

    研究出来之后，也对自己的项目进行了试点，我们在雄安两个瓦房，甲醛控制量分别是0.02以下，包括在上海做一个试点项目，综合控制量都是非常好的。第二个技术点，升级迭代指装配式内装体系，从结构到内装，在装配式结构方面，也做了工作，从2017年开始做了大量的研究。去年一年，升级了装配式内装的体系，包括内隔墙，包括厨卫。

    这个在去年有很多实际的试点项目，在应用这个技术，包括在重庆也是在集团内部320多天的项目，在业界也是非常快的，快的基础上是保质保量的。

    除了按照国内技术标准做的之外，更考虑实际的落地情况，资源其实是非常受限的方面，技术研究同时，我们也考虑落地性，和合作方一起做本地落地的工作。第二个方面是关注运营这块系统，因为万科持有的项目并不多，但是现在是全国第二，我们也分析包括成本，在前期是超过1/3，包括后续运营成本50%以上，我们也是拿自己内部的实际数据来说话，它的比重是非常大的，无论是前期改造还是后期运营。

    万科也开始关注，这个相对来讲，在行业里还是有很多前辈，在这个行业里我们可以补上短板，逐步聚焦在后端运营能耗的节约。我们自己做了内地的能源管理系统，这是集团性的系统。

    做数据服务，数据服务的前提是数据要保质量，这个是非常关键的，如果在座各位有经验，能体会到这里面的难度，有了系统之后并不难，建一个系统无非是投钱进去，实际这个系统上线之后如何保证系统里数据的质量，实际上非常非常难，这块内部也设计非常多的制度，来保证质量。通过分析，可以对项目提供很多具体的服务。在积淀这块，包括总部有专门的团队和体系来支撑。

    第二个方面想跟大家介绍一下万科在雄安成立研发中心，我们在2017年9月，在雄安成立雄安研发中心，成立的时候也是得到住建部包括环保部大力支持，在成立的时候住建部、环保部分别做了战略签约，关注雄安当地的研发，包括全国关于绿色建筑，关于环保的课题。

    我们从2017年9月到现在为止，已经在雄安落地5000平米的实验室，研发中心，这里包含了室内关于基础建材，包括环境健康，关于产业化的实验室，包括海绵城市、装配式建筑的楼，目前人员在50人左右。

    未来万科希望在雄安能有更多的作为，这是未来希望在雄安做这样一个联合的创新平台，未来希望能有一个地方，做综合性平台，如果在座各位去过，在东莞有一个两百亩的研发基地。

     要结合地缘优势，做一个更加开放的平台，首先是智库组织，第二个是开放的合作平台，最后还是绿色产业的孵化基地。基于开放的理念，到现在为止，五千平米的地方已经跟68家企业成立了联合研发实验室，聚焦在四个领域，一个是建材和建造领域。

    第二个是绿色能源，第三个是生态环境，第四个是社会科技，这四个板块也都是属于目前这个行业里非常关注的，以及雄安新区特别关注的四个板块。这里面有非常多的企业跟我们一起做具体的不同的应用领域的解决方案的研究。

    在未来平台也是保持非常好的开放性，希望在这个里面能立足中国，面向全世界，能做一个先进的建筑技术产业联盟，包括孵化器。也是借这个机会，再次欢迎大家，如果有机会，能到雄安研发中心去参观指导，谢谢大家。


  • 乐居小记者 05-13 17:30

    接下来中国金茂总裁助理田九坡发表主题演讲。 

    他表示，中国金茂始终坚持绿色科技，品质领先发展战略，以释放城市未来生命力为已任，在全国40余个城市，150个项目的设计、施工、运营等阶段，用先进的低碳理念引入绿色产业，绿色经济模式，绿色管理和生活模式，实现城市全面转型。我们始终坚持深化城市运营，深化节能减排，倡导低碳生活，依托金茂住宅、酒店、商务和商业，坚持高端定位和精品战线，积极投身房地产的节能减排事业色技术体系和发展绿色金融体系，中国金茂在做积极的探索，2017年12月14日，获得证监会批复的40亿绿色公司债券额度，用于公司绿色建筑的开发。

    他表示，中国金茂始终坚持绿色科技，品质领先发展战略，以释放城市未来生命力为已任，在全国40余个城市，150个项目的设计、施工、运营等阶段，用先进的低碳理念引入绿色产业，绿色经济模式，绿色管理和生活模式，实现城市全面转型。我们始终坚持深化城市运营，深化节能减排，倡导低碳生活，依托金茂住宅、酒店、商务和商业，坚持高端定位和精品战线，积极投身房地产的节能减排事业中。

    中国金茂从2011年开始一直以绿色战略为主要战略，我们提倡全周期绿色理念，在全周期不局限在单体开发上，而是贯穿城市运营理念，从城市开发将绿色理念的引入到后期运营阶段，生态城市、生命建筑、运营三大方向的战略品质。

    在生态城市方面，生态城市以规划为先导，布局合理，涵盖立体便捷交通体系、智慧清洁能源系统，先进的教育和医疗等，目前公司开发的城市运营已经达到48平方公里，以城市运营项目为主要载体，中国金茂大力推动清洁能源和可再生能源系统的使用，目前公司投资建设运营城市能源站35个，预计每年减少碳排放量10万吨。中国金茂致力于打造规划领先、产品创新、功能符合、环境友好的特色城市运营项目。

    对于建筑单体，在施工阶段中国金茂倡导创新的建造体系，坚持项目创造过程中采用四新技术，所有项目施工均采用绿色的施工体系，并采用智慧化手段跟踪，在运营阶段中国金茂采用合作能源管理，对物业进行节能改造，通过建立智慧能源管理平台，对系统和建筑节能进行重点控制。2000年，上海中国金茂大厦是中国首个实施合作能源管理的项目，2013年中国金茂开发并持有凯晨世贸中心，成功出售一千吨北京碳排放配额，是国内第一单。

    在运营方面我们一直在做一些尝试，2011年中国金茂积极响应中国首个自愿减排标准，是全国标准的首笔交易，2017年中国金茂在行业内首创开展城市运营的探究，成为中国首个城市运营的探究和项目，中国金茂联合湖南政府成立碳中和联盟，结合80多家单位，同时参与绿色低碳工作。

    2018年中国金茂和南京市政府开发的APP平台，与南京市民共同对碳减排进行量化，对绿色出行市民进行积分奖励，推动市民进行主动的节能减排，借助APP，使南京成为首个全民参与碳减排的城市，目前南京APP板块已经访问量达到3万人。基层回馈8万分，年减排量一万吨。

    我们同时还尝试两个方面，一个是绿色金融，一个是绿色科技，绿色金融方面，党的十九大明确指出，建造市场导向的绿色技术体系和发展绿色金融体系，中国金茂在做积极的探索，2017年12月14日，获得证监会批复的40亿绿色公司债券额度，用于公司绿色建筑的开发。

    在绿色科技方面，中国金茂旗下的金茂绿建成立于2016年，聚焦两大板块，首先智慧能源板块，推动北方经济能源，调风去能，数据中心等相关能源业务，建立了总部级能源管理平台，目前接入功能面积达200万平米，每年碳减排量达到6.5万吨，在建筑科技板块，已经构建涵盖绿色认证、系统集成、能源管理全方位服务体系，进一步聚焦健康人居和智慧化研究领域，提升核心竞争力。未来将逐步形成开放、生态的创新平台，孵化具备上市条件的企业，致力于打造行业领先的智慧能源和智慧科技的服务商。

    展望未来我们发现依靠传统的节能方式，对于现在的绿色来说还有很大的局限，要真正推动绿色环保的实现，必须要有突破，必须加强对于新科技区域领域的探索，中国金茂将继续秉持中化集团科学至上，知行合一的理念，构建智慧数据和智慧服务两大平台，完善绿色健康和智慧科技两大产业连，赋予产品更多的智慧属性，依靠科学进步，产业整合，最大限度的为产品实现和低碳环保，我们将坚持自身运营优势，用智慧手段打造更加绿色城市魂，为人们的美好生活不懈努力，谢谢大家。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    接下来当代置业执行董事兼总裁张鹏发表主题演讲。

    他表示，企业一定要把绿色建筑真正跟市场、跟客户结合在一起，最近一段时间我们在探讨2019年怎么走，地产形势怎么样，我们也把我们的思考跟大家汇报一下。应该看在未来十年，增量和存量是并举的，今年15万亿，接下来还有10年，所以增量还有很大的空间，存量逐步的占据主导市场，当然我们也看到前30场占据市场份额45%，给中小开发商生存空间越来越小，一定会考虑下一步怎么走。大的环境迫使所有开发商都在思考下一步怎么做。

    另外一个角度看到无论是中石化也好，无论是对美好生活的向往也好，调控机制的长效化，使得开发商对自己转型升级有更深刻的思考。这样大的背景之下我们应该怎么做，我们昨天开了集团战略会，一个价值观，比如说对绿色发展的价值观，这样的环境之下，这么多年坚持发绿色发展地产报告，企业也是一样，战略坚定不坚定，是多元化还是彻底转型，我想有一种可能性，地产最后要么是一个金融企业，要么是向科技企业去转变。

    第三个就是产品力，过去谈产品品质的时候不是真的谈，是为了销售，但是现在转型和升级过程中，我们认为谈产品力是企业在下硬功夫，从供给侧需求侧来考虑到底老百姓需要什么样的房子，客户满意度从来没有纳入到外界对地产商的考核，我想下一阶段客户满意度成为评价企业好坏的重要指标，还有保证尾款、净利润，别盲目多元化，最后就是创新，不创新不是今天死就是明天死，大家谈的是在绿色发展道路上的一个创新。


  • 乐居小记者 05-13 17:30

    接下来中国建筑学会秘书长仲继寿发表主题演讲。

    作为技术人员跟大家分享我对绿色建筑的发展和对建造发展的认识，每个人对绿色的认识是不一样的，那么在新时代情况下，国家把绿色作为战略，我觉得这是让绿色建筑的春天或者绿色建筑辉煌时期的到来，我们行业在这个地方不断变化，从八字方针到现在大力发展装配式建筑，包括团体标准，最近国家尤其是技术创新方面，希望打破国家标准对创新的阻碍，都能发现绿色成为行业发展的战略。

    我特别想为什么八字方针把绿色作为核心，一个建筑作为生理和心理上的需求，我认为建筑还是艺术品，还是商品，还满足地域的特色，要符合时代的特征，同时还要有传承文化的功能。所以建筑不是简单的商品，而不是简单的艺术品。我希望能跟大家一起分享八字方针如何理解，用传统的制造业人、机、环试图探讨一下八字方针的含义。我们认为除了对人的健康、安全好用品质以外，提高人群环境质量。

    除了关注工程造价，还要关注使用成本，还要关注使用寿命，同时还要关注对环境质量、生活质量以及健康促进的影响。也就是说如果房子健康了，医院就少了，同时还要关注使用过程中对环境的影响，这就是经济的问题。比如现在为什么填岛，因为它在影响生态环境，影响共同的地球。

     绿色，我首先认为这是人们对于文化，对于社会，对于自然，对于人类的责任，这是首先绿色。第二个这是人们的一种理念，一种行为，那么后面才会反映到技术，反映到对设计建造运营全生命周期的关注。

    美好是一种感官，但是我觉得为什么中国会出一些奇怪的建筑，是因为没有在自己文化自信的基础上征用自己，征用他人，建筑不仅是建筑师的丰碑，还带来对社会的责任，如果大家都认为这个建筑不好看，再是你的丰碑，也不能实现美好。当然，还代表了美观，还代表了高品质，高标准，高品位的问题。

    在目前为什么有这么多新奇特的建筑，我认为一个是技术进步了，我们有更多比如BIM各种手段支撑他们，包括有现代化建造技术，同时气候因素作为建筑最独特的因素，也就是区域因素，逐渐被忽略了，非常简单的现象，你去看建筑老院，过去北京是四合院建筑，现在不是了，我们有现代技术手段，有现代技术代替过去的传统的自然采光问题，

    我觉得这就是为什么建筑越来越漂亮，能耗越来越高，而且千城一面，特色不断丧失，城乡文化的传承更是我们要担忧的。

    我们的古城已经被破坏，就不要再破坏古村落，实际就是说文化在建筑中的作用。最近关于体育馆的去与留，就是土地经济与文化价值的冲突，也就是拆了，建更大的体育馆可以创造更大的经济价值，但是作为1985年启动的深圳市体育馆，这个建筑到今天依然是一个典范，没有任何多余装饰，也没有任何多余构建。

    首先绿色是一种理念，是一种行为，其次才是技术，就是要平衡科技和经济的关系，如果我们认为绿色是一个技术，因地制宜就是它的灵魂。

    新版绿色建筑评价标准即将发布，但是我依然有一个遗憾，目前措施还是比较多，尽管把目标和效果都有了，我个人认为绿色发展如果转成目标和效果导向，有可能影响技术的进展。

    我更希望用绿色清单的方法解决问题，说什么能干，基本就说到头了，我们希望无论策略也好，今天的应用也好，内在的文化和内在的功能也好，以及系统等等，解决一个建筑有绿色的基因。

    下面我想用国内绿色建筑或者国际相关标准去理解什么叫绿色，这是我作为主编编制的一本标准叫被动式太阳能建筑标准。为什么大家不用这个标准，我也不知道如何去回答，但是我知道被动式建筑是绿色建筑的基础，也就是通过被动技术解决比任何用高能耗，效率更高的设备等等都不可能起到效果，当然被动达不到健康数字的要求，依然需要通过技术手段去提高标准。

    我想用两个表来看，最近我知道德国的超低能耗建筑成为政府和中德之间合作的典范，用一套简单的技术能适合中国这么大气候区，显而易见我认为是不现实的，那么拿这个表看，最好的区域在拉萨、西宁、敦煌，如果加温技术来看，不需要降雨，我这里想说什么意思？同一个技术在不同的区域，被动技术策略也是不一样的，这是我对德国超低能耗技术用一种系统加上超低的结构就解决中国气候问题，中国建筑问题我认为不切实际。

    为什么会造成大家的疑问，是因为我们在采用被动式太阳能技术的时候目标是节能减排，同时获得最基本舒适要求，但是并不能满足人体舒适要求，所以需要技术或者采暖和智能措施去提高解决这个问题。

    为这个事和政府打过很多架，崔凯讲什么叫气候适应性建筑，具有气候适应性以空间形态为核心的机理研究及设计方法，兼顾空间维护体系及人对空间环境性能感知差异的设计技术，多主体、全专业绿色公共建筑设计协同策略与平台。人与自然之间，要有主动适应或者能动性的要求，如何去适应。

    大家在说近零能耗，是不是不用能耗，其实指的太阳能所提供的能量，与运营能耗之间的比例。那么再回到2014年版绿色建筑，如何保证使用环境质量，我依然认为这个标准还是合适的，后面会到新的标准，如果合在一块，我个人认为一个产品，三大功能，安全、健康、可持续，比如舒适、健康、服务、宜居，资源节约，可持续范围，安全健康可持续，应该是产品的三大重要性能。

    我本人一直参与，从1999年到今天，很遗憾到现在已经做了61个项目，大概三千万平方米，但是我认为健康住宅关注人们在生理心理道德适应的各个需求，所以关注老年人，甚至关注在小区里面能不能把绿化和种植和农业种植结合起来，去解决孩子们能继承农业，了解农业，了解植物的生长等等，不仅仅解决绿色覆盖率的问题，还解决人与自然之间如何和谐共生。遗憾的是中国的标准按照很少，我们基本编标准，越编标准越高，但是依据何在？对室内环境来说起至关重要的作用，日本原来也有，室内环境的设施设备的实验室。

    关注空间舒适，空间清新，设施安全，光照良好，还是希望体现我国建筑特色、文化特色包括风水策略，也体现中国人的生活方式和行为。建筑协会有一本新的团标，叫健康建筑评价标准。我想说我们研究了半天，就研究三个事，第一个能耗如何降低，第二如何不给地球增加更多负担，第三个让人们更加健康。

    欧盟倡导的主动式建筑的概念，我们每个人一天需要消耗三四吨的水，需要消耗15公斤的空气，这个基础上提出建筑是以人为本的，第二个要关注节能环保，关注健康，同时在环保、节能和健康方面，在技术和经济方面取得平衡。所以希望建筑具有一定的能动性。所以在能源和环境方面取得平衡，用九个指标去衡量。

    我们希望中国在国际化过程中能学到我认为应该学到的东西，第三个是我对绿色建筑发展的思考，我一直在想人+建筑才是建筑，首先是以人为本的建筑，从孩子到老人，需求是不一样的。

    第二个到底在向汽车学习什么，我们认为我们要像汽车一样造房子，我们学汽车什么，我自己认为汽车行业就是汽车服务业+汽车制造，从来没有一个开车的人跑汽车厂家，因为把建筑工业互联网，只有建筑服务业或者建筑业，所以我认为建筑业转型的核心是把建筑工业，建筑工业回归本源，就是建筑工业本身。

    那么建筑工业跟建筑工业化什么区别，工业化是效率提升的手段，装配式建筑是一种技术，建筑工业是一个门类，跟化工建材汽车一样，首先是门类，大家如果认为这个不合适，可以看到中国的发展，50年代，我们要加强和发展建筑工业，到改革开放，建筑多元化，前一段时间建筑产业现代化。

    大力发展装配式建筑到推进装配式建筑等等变化说明我们在技术的发展上具有政绩观，很多是跟着政府走，但政府也不是技术专家。我认为我们应该把建筑工业和建筑服务业平行发展起来，也就是建筑房屋的产品公司，一个是正在做的以健康为主题的服务公司。

    所以需要建立建筑的产品，什么叫建筑产品，以永久方式提供给使用者的建筑工程，现状产品描述就是产能性能、产品标准、质量管理各个方面都有，以使用者为建筑主体，希望形成建筑产品的质量条例，鼓励或强制工程质量责任主体提供建筑产品的性能申明、质量标识和单一主体责任。

    所以我认为只有建立起第三方产品保险的第三方服务，才能实现我们的理想，只有理清政府监管职责与市场责任，才可以。所以我个人认为中国必然走土地经济，到产品经济。

     最后关于建造技术，我一再认为中国的PC走非常大的弯路，这是五年前写的报告，后来写了一本书，一个不符合市场规律，没有实现的技术，这就是导向为什么从大力发展装配式建筑到稳妥推进装配式建筑，到大力推进钢结构装配式建筑。我不知道通过这种装配式建筑做完以后是什么样，而钢结构也提到，钢结构应该更符合装配式建筑，但是现在没有结构，我们都关注钢结构本身了，它的开裂等等，可是还是过去得那种结构。

    这是钢结构体系，将来如何改造，我们现在有模块式，我再说一句，中国引进大概1800多平板生产线，用机械化的手段实现工艺化，也是可行的。

    我希望推广，要么就是全装配，要么就是现浇，别两个中间去犹豫。我认为装配式建筑的内涵关键在围护结构，不能仅仅停留在主体结构，上面的观点只代表个人观点，谢谢大家。


  • 乐居小记者 05-13 17:30

    接下来中国建筑科学研究院副院长王清勤发表主题演讲。

    他说，绿色建筑从第一本标准2006年正式实施，2014年发布2.0版本，现在修订的3.0版本。前两个绿色建筑标准在中国绿色界发展中起到非常重要的作用，但是也存在一些问题，比如设计标识多，运行标识少，截止到前年年底，有10927个项目拿到标识，绿色建筑设计标识占到93%，预警标识只占7%，加上通过施工审查的这个比例会更低，可能预警标识大约3%左右。

    绿色建筑标准进行修订，修订的要点是什么？总结了十条，第一个不一样指标体系的变化，节能、节地、节材和环境保护，80%以上内容是节约，大概20%的内容是使用环境，对以人为本体现不够。新版改成五大性能，安全耐久、健康舒适、生活便利，资源节约，环境宜居。

     第二个内容的变化，从安全耐久，安全不仅仅是抗震的问题，防火的问题，健康舒适包括水的质量，生环境和光环境以及室内环境，生活便利包括出行和无障碍等; 第三个绿色建筑的定义; 评价的时间节点; 绿色建筑的等级; 分值的变化等

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    接下来是国家发改委经济体制与管理研究所产业研究室主任、工业和信息化部电信经济专家委员会委员史炜发表主题演讲。 

    他表示，今天在谈到绿色的时候更重要的一点，是监控体系，在钢结构钢当中，加入传感器，可以从建筑、施工到完成以后对建筑体承受力各种各样的变化，得到大数据的采集，由此既节省材料提高工程质量。当把互联网技术、传感器技术，现在国家的定义是人工智能的技术，通过相关要素的组合能对整个房屋的绿色进行及时、计时的监测。

    所以技术牵动型的政策辅助性的模式。那么在这里涉及到到底是什么样的技术和怎么应用，我刚才提到传感器，传感器在整个智能家居当中，包括在绿色建筑当中，起到越来越多的作用，我去年参加建材行业论坛的时候我也看到展厅，我们现在在材料上选用的基本上还都是传统的材料，那么我想为什么企业不开始研发或者使用更新的材料，原因很简单？成本，客户是否能接受这样的成本。

    房地产未来一定是功能性的转变，传统的生存发展的动能向新动能去转化，未来新的动能，新的地产，能量到底是什么，现在从大的产业业态来说有健康地产、养老地产、休闲地产、医疗地产等等，还没有摆脱地产传统的功能。也就是换一个新的外衣，而真正未来的地产.

    他总结说，我今天讲的就是四个字: 预知未来。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    中国房地产报总经理、凤凰网房产CEO单大伟致辞。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    “新时代·新绿程” 2018中国绿色建筑产业链主题峰会隆重启幕！

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    中国文旅度假康养地产论坛、特色小镇产业论坛圆满结束

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    接下来进行的是，主题对话：特色小镇之困: 突围路在何方 

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    接下来是北京益医移动健康科技有限公司董事长赵松青发表《跨界&赋能——大地产如何拥抱大健康 》主题

    她说，我是做医疗服务的，医疗分三部分，医药、医疗器械和医疗服务，我是做医疗服务的。我今天演讲的题目是跨界赋能大地产拥抱大健康。还是要提一下，宏观政策很重要，卫计委2018年已经更名成卫健委，国家从预防+治疗，健康的关口前移，健康管理入手。现在健康管理已经落地到了所有基本公共卫生和所有企业，不是在喊口号，是在落地。

    中国改革开放40年，最后一个蓝海和难啃的骨头就是大健康，所以医疗健康产业改革那么长时间，看病难、看病贵仍然没有解决。那我们公司做什么的？我们是做公立医院的体检平台+健康管理，中国是13亿人，一共有5亿人体检，8亿人没有体检，体检中90%在公立医院，10%在美爱慈，每年大健康500家店，假设10%，慈宁50家店，占1%，花了多少钱？36个亿，我们是千亿市值的公司。

    随着楼市的调控政策不断的加码，房地产行业确实越来越不容易，房地产是在寒冬期，小寒甚至大寒，大健康产业是春天，一系列利好政策，包括大健康产业拿地政策都特别好。GDP下行，所有的都是往下，房地产行业是非常不利好的，很多问题。这些都是房地产用地，大健康的政策，比如说支持社会办医，支持办医院，养老院，综合门诊部等。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    生命湖健康集团执行董事吴伟鸿正在进行主题演讲。

    他表示，我们的定位，我们自己从自己做地产，自己做文化旅游，我们现在把自己定位在健康或者是文旅地产的服务商，或者是内容的提供商，我希望在未来三年之内，我在中国能给你提供一亿用户，对这个事情他是非常在乎，几乎每两个星期都会给我发邮件，进展怎么样了。

    我们希望把最简单的、最低成本的方式能提升全民健康水平，能提升人类生命和生活的品质。让我们共同来努力，用这套东西能更好的使用，在更多场景使用，能帮更多人，我的理念是这样，能帮助更多人得到健康，顺带我们也是公司，顺带把钱赚了，也是一件何乐而不为的事情呢。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    清华大学文产规划设计研究院院长李季发表主题演讲，他表示文旅特色小镇发展机遇大，国家政策支持，但要做好规划，做好变革。

    我们现在看对中国经济未来走向产生深刻整体影响的时候，特别是文旅的消费产业和特色小镇拉动城镇化的发展，已经是下一步经济发展中必须承担的历史使命，而在这点中，这是责无旁贷，是无法推卸的。

    文旅特色小镇特别在产业导入和运营模式中，如何来看这些问题的？首先现在在看这个问题的时候，不能回避的就是从规划建设、产业跑路、金融搭建到整合运营，特别这两年中，两批国家级特色小镇，我们承担了17个入围的两批，基本上集中在一个是规划设计，已经发生了重大变化，特别是现在推进司归到农业农村部，城市规划司归到资产资源部，规划如果不能有一个颠覆式的变革，所有的发展落地都会存在脱节问题。

    特别是开发建设和运营的脱节，已经是我们在今天要亟待解决的问题，特别是在特色小镇中都牵扯到一二三的融合，而是不是符合中国国情，是我们在今天要理性和理智的对待特色小镇的推进中，遇到的问题，特别是规划，如果不占到三年、五年，未来消费导向来看，我们的规划基本上建成是落伍的。

    特别是小镇中现在一定要提出塑造地域和文化特色，打造地域文化自信，特别加强集体用地引导，特别是加强商业布局的管控引导，独立小城镇特色居民模式，特别要鼓励规划方法和技术手段指标的解决。

    在整个文旅特色小镇集成解决方案中，在业内率先提出来八位一体，从文旅特色小镇顶层设计如何与周围城市化融合，到产业空间布局，到金融平台搭建，到优势产业的对接，特别是一些先进产业对接，这是小镇项目发展中的核心。

    再到国家和省市政策整体对接，特别是最后两块，一二三产的融合，是小镇在未来持续发展中最核心的产业基础，而整体的专家团队把控和引导，绝对不是传播成功经验的，而是把过去在开发区模式阶段，和城市股价拉大阶段中出现的问题，在小镇中不能再犯这个错误了。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    接下来进行的是：中国特色小镇产业发展论坛启动仪式 

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    接下来进行的是：中国文旅度假康养地产论坛启动仪式

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    接下来进行的是：《文旅度假康养地产的机遇与挑战 》主题对话

  • 乐居小记者 05-13 17:30

     华谊启明东方 董事、总裁马克进行《文旅演艺+——打造美好生活新引擎 》主题演讲

     大家知道2018年所有人，尤其是地产界的朋友们，走到一块要说一句话，就是不容易，这个时代可能给我们越来越多的不确定的感觉，有人说这个行业怎么办，所有的行业都需要重新做一遍。我觉得这句话还是对的，在座诸位赶到这儿共同研讨这个课题，这些行业重做一遍，我们的机会就来了。

     这会儿会有很多很多不安，在2018年年底带来，人家说已经跨到2019年，但是不确定的时候还是会带来很多很多不安的因素，怎么办？要有确定抓手，对我们企业来讲或者对房地产行业来讲不光是资金、资源、产品，可能现在要进入IP时代，就是内容，大家感觉到内容现在非常重要。

    我们给自己的新定位，启明东方，我们做了20年，给中国房地产做公关活动，做大型营销的企业，应该说我们在一段时间内领军中国房地产的营销市场。但是在2015年开始率先进行跨越和转型，我们联合华谊兄弟进行合二为一，我们是中国文化旅游休闲商业演艺综合体的核心内容提供商，大家注意，这个可能跟在场每一位都不是敌人，我们都是朋友，为什么？因为我们打造了共生态，这个生态是我们只做核心内容的提供商，在座的地产商、文旅供应商、文旅经营商，都会和你们发生各种各样的关系和联系。

     怎么做好一个好的内容提供商，华谊用了六招做这件事，华谊兄弟IP非常强大，刚刚过去几十年时间之内，在座诸位没有一位没有看过华谊的电影和电视剧，这种情况下怎么样转化为好的内容提供商，成为核心要务。第一个战略思维，也就是生态思维，第二个是圆心思维，也就是用户思维，所有的产品全部都是根据用户需求倒逼出来的。第三个罗盘思维，就是定位思维，我们讲定位思维的时候大家没有研究明白。第四个焦点思维，产品思维，第五个共生思维，也就是平台思维，赋能思维也就是盈利模式思维，我们还有在座各位都要干的一件事就是算账。

    因此我们提出文旅演艺+，可以+一切。华谊启明东方是谁？我们希望做什么？做中国领先的文化旅游有限商业演艺综合体的内容提供商，我们和很多房地产商进行长期的、友好的、有效的合作，在25年几千个日夜里陪伴中国房地产业陪伴走过非常漫长的营销里程。第二个华谊兄弟拥有强大的IP资源，应该说过去一段时间，所有的朋友们都理解了华谊兄弟这四个字的含义。文旅演艺+能+什么？我们希望把它变成一个新的城市会客厅，新的商业、新零售，要加上新的旅游。

    说我们的产品，星剧场文化旅游休闲商业演艺综合体，我们是基于文旅演艺+概念之上，用这个事情导流大客户整体商业逻辑，跟大家汇报一下我们的构成，首先是小东西，不是大东西，它的基本面积在10万方左右，有三个公园共同组成，第一个叫华谊兄弟星剧场演艺公园，演艺公园和传统演艺不太一样，我们是中国第一个全体验性、全沉浸式的演艺，华谊打造了永不落幕的行走的大电影。

    在70分钟时间之内，观众会跟着我们的路线，观众又是演员，演员又是观众，这点中国的文化旅游演艺史上是一个崭新的飞跃，观众会经历各种各样的区域，比如在星剧场的经验区，首先大家会感受到电影梦工厂的山崩地裂，各种各样的动效，打造惊天动地的感受。第二个在体验区，就是星剧场的体验区，大家可以感受到搭建根据每个地方的特色，根据故事情节搭建了三到四个室内用舞美灯光打造大型演艺实景，这个景观给老百姓完整的冲击。第三个就是所谓的星剧场的电梯区，还有主演区，每个地方都给老百姓不同寻常的感觉，观众既是演员，也是观众，会照一生永生难忘的照片，参与一次永生难忘的心灵互动，我们演艺平台叫重逢，与城市的历史、未来重逢。这是70分钟强刺激的感受。

    第二个公园叫做星遇见公园，我们做成跟老百姓生活息息相关的，比如文旅演艺餐厅，是美人鱼餐厅，有各种各样的技术，有30名观众在30分钟之内吃一个与众不同的海底大餐，这样的娱乐项目将近有100个，全部都是华谊启明东方独立拥有的。第三个叫做星聚会，用大型的舞美、灯光、音响，打造50年代、60年代、70年代、80年代怀旧大区，做了一个独立IP非常有趣的公园，在这里所有人可以在这寻找自己过去的曾经的记忆。

    主要是用文旅演艺+的概念串起新型城市厅，改变原来城市单一的五馆一中心的格局，我们做到新零售、新商业、新文旅演艺，新的主题公园，用人生入戏、与你重逢，所有东西都在戏里，是戏剧的餐厅、戏剧的演艺，所以老百姓在这里会玩的非常嗨，我们预计时间是4到6小时，我们会成为文旅地产、文旅景区、文旅景点，二三四线城市休闲方式产业升级新的抓手。我们的广告语叫每个人总有一段人生在星光里，这也是我们与众不同的东西。

     说说我们的团队，我们团队特别特别跨界，应该说汇集了四方面人，第一个是演艺创作制作专业团队，在过去的20多年之内，演艺创制作创新团队，应该说在中国的演艺历史上我们是引领世界最高水平的规模，尤其是大型的动效，还有非常惊艳的感觉。第二个商业和新零售团队，他们引领上一个十年中国新零售和新商业，但是在新的形势下，我们把它赋予了文旅演艺+商业、+零售新的概念，应该说更好玩、更有意思。

    第三个建设工程管理创新团队，这个团队大部分来自房地产行业，有很多是大家的熟人和老朋友，很多大师级都在为我们设计作品，而且我们把它标准化，希望用18—24个月时间为祖国奉献一台非常完美的地表性的建筑。第四个运营和文旅商馆团队，有来自自各界的传统的旅游景区、旅游景点，包括酒店业、物业行业这些精英，但是更多的是同时孵化了属于自己的标准化的模板。

    我们做了行业标准化的贡献，今年陈贵老师参与过指导，这些标准对行业是有益处的，中国文化旅游行业，尤其是文旅演艺行业，很多人说你们是虚事，不像房地产行业做的这么实，我们这次努力把虚事做实，把大家认为不太靠谱的事情做实，所以我们联合中国人民大学、中国传媒大学，还有中国管理科学院等等等等一共七家单位共同打造了一本书，就是中国文化旅游休闲商业演艺综合体的行业标准，这本书一共是70万字，有机会的时候可以送给大家，供大家在未来发展道路上有依托。

    第二个内部搞创新，把演艺工作进行了标准化模板建设和设置工作进行标准化，把商业和新零售进行标准化，打造了180万字三套内部的管理体系。也很高兴成为中国文化旅游行业第一个通过三A认证的信用企业，得的奖不说了，这个行业中，还是比较少的。在明年，2020年四个项目将同时竣工开业，我们叫重逢，到时候希望跟大家重逢。

    第一个在山东潍坊，应该是第一个开业的项目，这个项目是12万方的综合体，是一个滨海主题。这个综合体应该说代表了中国现在文化商业演艺比较高的水平，大家看到综合体由北京院的高博教授设计的，应该说比较有代表性。上面是年轮造型，而且代表了山东一个特色，就是海市蜃楼。

    这是在江苏镇江打造的爱情主题的商业综合体，这是北京舞美工作室主任设计，这个也非常漂亮。把镇江五段爱情故事全部打造重新做了梳理，包括董永、七仙女的故事。这是在山西晋城，有一座美丽的煤矿，这是老工业基地转型的项目，是世界五百强。看到绵延的山，看到煤炭燃烧的黑色和煤炭燃烧之后的金色。所以每一个项目都是地表型的，这是在陕西，我们应该叫做五千年文明看陕西，包括剧场，包括商业，包括新零售，包括体验型、沉浸式娱乐。

    事实上我们想说中国文化旅游行业和中国房地产行业迎来了迭代的新时期，四个事逼着我们往前走，第一个经济转型，第二个信息化升级、城乡融合和消费升级，这个时候遇到了旅游行业井喷式的问题，过境游向过夜游转化，这样的大环境下才有华谊兄弟星剧场文化旅游综合体大的事，我们做了文旅演艺+，第二个是平台思维，IP思维，链接思维，运营思维。

    作为我们来讲，应该说非常感谢中国房地产市场在过去25年对我们的帮助支持，我们做了三变三化，文旅融合常态化，城市名片长效化，美好生活升级化，希望做成内容提供商，做成各位地产商的服务伙伴。我们企业自己一个是企业进取、产品紧接、产业进化，可能是我们最近要做的事。


  • 乐居小记者 05-13 17:30

    华侨城文化集团总经理胡梅林正在进行《华侨城文旅大战略》主题演讲。

    他表示，小镇是一种全新的城市形态，它既不是过去传统意义上的小镇的翻版，一种村落文化的翻版，也不是商场的另外一种形态，应该是全新的城市形态，未来十年、二十年，特色小镇不管是在乡村，还有可能在城市中心，也有可能在远郊，它的形态应该是新的城市形态，既有文化的、旅游的，同时也有房地产开发的元素在里面。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    中国房地产报执行总经理肖勇致开场辞！

    我今天的致辞主要做中国文旅度假康养地产联盟，这个联盟是中房报发起，国家机构参与，我们要构建一个行业交流的平台，开发运营平台，展览展示平台，宣传推广平台，整合优势资源，服务行业，推动文旅康养地产全面发展。

    它的主要工作是行业研究，智库咨询，考察交流，产业孵化，高端对接和金融投资。还有联合抱团，会议展览，国际合作，运营支持，招商服务，整合营销。还有宣传推广、人才服务、典范推介、专业培训等。

    我们已邀请了中国百强企业，中国百强房企都有文旅的事业部，文旅、康养、小镇的事业部。还有主流的服务商，做设计的，做规划的，做综合服务的，比如做体育的，主流的服务商、运营商、供应商。还有金融机构，中国排名前50位的地产基金。我们还建强大的智库专家委员会，有行业协会、各个部委、运营商、优秀的运营商、服务商代表。

    与中房报牵头整合我们各种资源，中房报主要是中国房地产的百强，我们做文旅康养特色小镇平台缺不了地产的支持，地产有强大的资金实力，能做好项目的第一步，启动区、示范区。所以很多项目，不是所有项目，很多项目是离不开地产界的支持，找钱、找地、找人，这些服务都是围绕产业链条展开的。

    我们设了秘书处轮值理事，理事长，会员等等架构。发起机构包括房协，还有中房报养老社区专委会，还有新型智慧城市，现在房地产组委会郑秘书长没过来，中国康养文旅度假地产为主的博览会，还有中国北京房地产协会，还有一些联盟

    我们要把联盟做好，做出特色文旅康养产业链的全方位服务，我们每年大概有四次大型活动，有一次主题论坛，结合中国住交会做年终的论坛，另外结合北京四季房产春秋两季，会做文旅康养的博览会，

    结合这个要做专业的论坛和项目对接会，包括要做一万个文旅商业IP，来支持文旅康养地产，要做大健康的，项目要做大健康的企业对接，做机器人、大数据、云计算，有大量的IP，特别是文旅方面的IP，我们计划寻找到一万个文旅IP、商业IP对接文旅项目。刚才说找钱、找人，还可以找运营商、服务商等等。

    通过这些综合服务，打造全产业链的文旅康养特色小镇。道路漫漫，我们刚起步，离不开大家的支持，我觉得我们只要走出这一步，前途一定是越来越好的，谢谢大家。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    中国文旅度假康养地产论坛、特色小镇产业论坛启幕！

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    至此，今日主论坛正式结束。请期待明日更多精彩。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    最后，颁奖仪式正式进行，以下奖项分别颁出：

    致敬中国改革开放 40 周年暨房改 20 年,40 品牌巡礼颁奖 ；

    CIHAF 中国住交会 20 年 2018 年度“三名”评选颁奖盛典 ：

    CIHAF 中国住交会“三名”大奖之“名企”奖项 ；

    CIHAF 中国住交会“三名”大奖之“名盘”奖项 ；

    CIHAF 中国住交会“三名”大奖之特别大奖 ；

    CIHAF 中国住交会“三名”大奖之人物奖项 ；

    2018 年度地产百杰 ；

    2018 年度中国房地产最具价值职业经理人；

    2018 年度中国房地产金牌操盘手；

    2018 中国房地产绿色照明时代功勋人物；

    2018 中国房地产绿色照明时代创新人物；

    2018 年度中国服务商相关奖项 。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    主持人：感谢熊总的演讲，接下来请上房云，因为大家听到土地交易跟互联网嫁接全新模式，看看房地产营销层面会有什么样的全新模式，有请房云COO张冠豪为我们演讲。

    张冠豪：尊敬的各位来宾、各位朋友大家下午好！很高兴今天能够在这个时段跟大家来做这么一个有关互联网大数据和房地产营销的一个分享，刚刚我们地云的熊跟大家讲了一个地云的模式，相比地云来说，地云是在房地产上游来做土地的内容，而房云是相对于来说做房地产下游解决区划的问题，我们在讲到这个事情，最开始可能先提出一个设问。

    提出一个问题互联大数据营销到底靠谱不靠谱，这个问题我相信在座各位大佬心中都有自己的一个答案，其实这个内容早在2014年万科就已经开始跟阿里巴巴取得一个合作，做了很多年，在座各位开发企业邮很多经验在这上面，做了很多尝试，但是其实整体上来讲目前还没有在行业当中有一个非常成功的代表。同时除了房企以外，另外一个方面我们的互联网企业，互联网巨头，BAT包括现在头条也都在试图颠覆房地产的营销领域，但是整体上来说为什么没有出现一个行业的领导者和非常成功的案例呢？其实我们丢在讨论这个事到底靠谱不靠谱，分析它靠谱不靠谱从两个方面来讲。

    第一方面考虑到大宗的问题，房地产互联网营销，首先房子是一个相对来说比较大宗的交易，相比较在电商上购买的一些产品，快销品，或者是生活用品，整体的价格非常高，在互联网上进行房地产的营销其实是有这样一个问题。除去大宗问题，另外一个问题是核心所在，交易的低频，这个低频体现两方面，第一个方面从房源来讲，一个项目体量比较大项目有上千套源，形成相对应标签，我这个房子是一个什么类型的产品，适合什么样的人，但是几千套房源对于大数据来说其实是远远不够的，大数据学习一个模型通过分析这个模型，通过他成交的人群进行分析需要非常海量的数据，成千上万其实都远远不够，可能需要几十万几百万几千万的数据来学习这个模型，从房源来讲是这样的。从客户来讲又是是这样一个问题，大家购房我不知道在座各位大佬有没有有过很多次购房经历的，对于一般人来说，十次就已经非常多了。这样一个频次远远不够，我们分析他在购房行为当中有什么样的偏好，比如说我这个人就喜欢别墅，就喜欢大学城，买了几十套房子都是这个，几十套远远不够，所以说频次是超低的，这个是一直困扰互联网营销，互联网结合房地产营销的困境。

    现在我们整个处在什么样的状态呢？在互联网营销和房地产结合，处在等风来阶段，跟秋冬雾霾天的北京似的，在等什么？就是等风，这个风来其实从两个方面来讲，第一个风口，第一个风是什么呢？是用户习惯的改变，想必在座的各位在互联网上都有过经历，相比较前些年来说可能在网上购买的越来越大了，已经出现奢侈品、名表、汽车这样相对来说比较大宗的物品了，伴随着这个互联网化进程推进，未来我们相信这个用户习惯是有可能被改变的，这是第一个风口。

    第二个风口是什么呢？是等着各个数据终端打通，现在面临是什么？房企掌握着房源这端资源，互联网企业互联网巨头掌握着用户的资源和数据，如果把这些数据打通进行精准匹配，有可能这个风口就是我们要等的。

    在这些前提之下，我们成立了房云这样一个平台，今天早晨有幸听到陈云峰先生说了一段表达，中国改革开放40年最成功的三个行业是什么呢？房地产、互联网和金融，其实房云结合三个产业于一身的平台。我们是全国首家大数据新房直销平台。

    现在大家看到的是房云面对用户的流程，从地图搜索、条件搜索、热门推荐、定制服务来接受用户端，通过房云与房源进行大数据精准匹配，通过专业团队进行专业咨询、免费服务、精准推送、在线交易，通过这样一个流程来实现刚才所说的一个风口。

    对于房云来说最重要是什么呢？第一点全楼盘覆盖，拜托在座各位大佬，我们企事业希望跟各位房企进行更多合作，把更多更优秀的房源提供到我们的房云平台上，推荐给购房者，这是第一步。

    第二步就是我们房云整个核心业务流程，精准匹配，大家可以看到我们通过购房客户对他进行标签化，把他进行一个筛选，筛选出一些精准客户，同时在楼盘方面通过一个精准的筛选，筛选出了精选的项目，这两者的标签进行匹配，通过房云精准大数据的算法运转，把这些精准的客户推送给房源，推荐给房企，把这些精选的楼盘反之推回给客户，这样就形成了房云基本的运转流程，我们也是希望通过这样一个精准的技术，基本实现1：1版的匹配度，一套房源可能匹配100个精准用户，这个是我们期望达到的一个结果。

    很高兴今天能够在这儿做一个简单分享，由于时间有限，我就不多说了，我们播放一个小小的彩蛋，供大家欣赏（播放视频）。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    熊伟：非常感谢中房报邀请，我时常在想我们能够活在当代是我们的幸运，我们见证了房地产行业从商业化开始到现在成长成一个庞大的行业，我们更见证了我们的祖国历经改革开放40年成为世界第二大经济体，我觉得更幸运的是在座各位恰恰我们从事的是房地产及其相关行业。

    我让团队们整理一份数据，在过去的40年里，中国经济远远超过老牌经济强国美国和日本，尤其在过去20年里这种增长尤为明显，当然毫无疑问，房地产行业和互联网行业为这种经济的高速增长写下了浓厚一笔，由于时间关系，在此我不过多展开。过去的一段时间常有人问我，互联网行业，能够擦出什么样的火花，经过我们团队多方论证和研究，整个地云平台已经正式上线。

    地云平台将开发企业最核心的土地资源和金融资源，借助互联网模式进行深度融合，旨在打造中国最具价值土地综合服务平台，为开发企业解决土地信息不对称，融资渠道窄，个性化需求等等难题。地云平台集合了招拍挂、住宅、工业、商服等等各种土地性质，数据量已经突破十万条。目前正在逐步整理上线，为了方便开发企业快速找到项目资料，可以根据区域用地性质、转让方式、占地面积和报价等等方式进行检索，为了更加方便我们的开发企业直观检索到项目资料，上线的土地找地功能，快速查找土地项目信息，土地的详情信息比较详尽，我们的土地现状，城市的规划，周边的配套都一目了然。建立了资讯平台，资讯板块收集了市场资讯，拿地的信息等等关键性决策信息，为企业快速拿地提供判断依据。热门经济圈板块汇总整个区域核心城市经济数据和土地信息，快速直达城市项目，为了便于开发企业与我们取得联系，我们在首页设置了项目征集的二维码。通过首页的项目征集二维码，由专人一对一跟进。

    土地项目交易平台是我们第二个功能板块，供求信息上传平台以后由专人进行跟进，为土地项目转让交易提供专业性的服务，供求信息快速匹配促成双方交易达成，以及合约签订后的后续服务登记，供求信息从曝光到逞娇斗通过平台完成，买卖双方直接交易，在这个过程当中我们为开发企业提供一些辅助性服务都会通过大数据方式为咱们的土地项目做这种投资价值分析，可行性分析，都会通过大数据方式来操作。地云平台开设土地拍卖的功能，项目送拍经过审核进入到公司以后，这个期间平台会陪同竞买人考察项目，拍卖结束以后协助交易双方签订合同，以及后续手续，当然对于拍卖中心严格遵循拍卖行业相关的法律法规，公开、公平、公正。第一平台第三大模块是土地项目金融平台，土地项目金融平台为交易双方提供金融服务。结合开发企业的企业现状，提供切实可行的融资方案，对接金融渠道促成交易达成，并提供相应的配套服务。

    最后我们也建立了一个地云智库，地云智库未来汇集地产和金融专家资深人士，不仅在行业报告、课题研究和前瞻性分析上给予开发企业更多的参考意见，同时我们更希望地云智库成为业内沟通交流的平台和资源对接平台。地云1.0版本已经正式上线，借此大会正式对外发布，开发企业可以通过项目征集二维码快速加入平台，并与我们取得联系，当然也可以通过我们公众号对我们加深了解，期待与各位房地产开发企业展开广泛的合作，谢谢。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    主持人：感谢肖总用一个西红柿炒鸡蛋风格PPT给我们讲了什么叫三菜一汤，什么叫一虾三吃。看了看2019年日程表，2019年跟着中房报合作就行了，我在头条有30万粉丝，咱也可以互动一下。

    接下来进入到很特别时刻，都说房地产行业经历了40年，这个当中还有很多年轻的力量，今天我们谈到新科技黑科技的时候，像人工智能大数据，包括小程序区块链等等，都是热门话题。这些新的科技力量怎么能够跟房地产行业来进行结合，我们来请上两支年轻的初创团队，房云和地云为我们讲一讲他们对于这个行业的探索和思考，首先请上土地大数据的综合服务平台，地云团队，有请地云团队CEO来给我们进行讲演。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    主持人：肖总今天给我们一起来奉献了三菜一汤，还有五大战略，请肖总为我们详细剧透一下。

    肖勇：2019中房报再出发。我们有一个3+1的平台，现在简称三菜一汤，中国房地产报，国家住建部主管主办的行业大报，中国房地产网，行业官网，中房智库就是中国房地产报研究院，中房报新媒体，微博、微信客户端，以及全国号、地方号，专业号，全国号就是中国房地产报大号，专业号特色小镇，产业地产、商业地产。

    我们的五大战略是这样，全媒体内容驱动战略，智库战略、百城战略、大客户战略和公关战略。全媒体内容驱动战略包括有行业大报内容为王的原创力，最强大的原创团队，为什么可以说最强大，2019年全国有50个原创记者和调查记者，我们的阵容一定是最强大的。一虾三吃，所有的稿件都可以在报纸平台网站平台和新媒体平台打通，多平台互动，报网号直播，社群分发。

    中国房地产报微信号公众号是行业的第一号，有很多自媒体，很多大号，但是房地产号我们是第一号，它的微信本身60万，头条20万，今年目标粉丝到100万。各平台总粉丝300万+，除了微信号以外，还有微信微博。这就是我们的大号，中国房地产报大号，过一百万，大家可以拿手机扫一个二维码，帮助我们冲过一百万的大关。

    最近获得新媒体影响力指数，中国300多家行业报里面排名前十。原创微信也是前十，头条号这篇文章阅读量两百多万，上百万。

    智库战略，我们要做与国际国内顶级专家智库，包括品牌企业智库进行合作，打造国家级房地产号。组建国内最大规模的房地产千人专家团，中国房地产千人计划，成立了二十大研究中心，每年会发布50个研究报告，发布超过100个房产行业的榜单。

    这是我们新成立的，今天新成立的研究中心，包括康养特色小镇、产业、商业写字楼、房地产管理、房地产市场、房地产与互联网大数据、装配式建筑、金融、存量房、租赁、房企战略、城市运营、海外地产和全球化、企业社会责任和慈善公意精准扶贫，这些机构都跟国家级的智库合作。

    2019红旗插遍百城，今年在100个城市落地，提供相应服务，我们有直营、合营、加盟、代理等多元合作模式。大客户战略，关注房地产百强、准百强、地产十强，总计500强亿重点关注千亿房企，过500亿。百强会、红筹会，蓝筹会，总裁会。为大客户提供专业定制服务。公关战略是我们要做多元化的多层次的行业会议活动平台，搞公关，主要做这个行业。我们从1月份-12月份开了15场论坛活动，包括建筑设计，包括年会，包括中国住交会，金融论坛，商业装配式，京津冀一体化，粤港澳大湾区。文旅特色小镇，物业管理，综合U上，产业地产，3月份即将启动精准扶贫大会。

    B端市场大有可为，中国最大行业没有之一，年销售20万亿。五10万家开发商，10万+家销售商，物业管理公司10万+，相关服务商10万+，供应商远超过10万+，保守估计50万-100万+，行业员工超过3000万人，公众号达到100万，一篇文章流量超过百万很正常。中房报读者近百万，这些读者变成微信号用户，链家一个企业12万，千亿房企碧桂园、万科员工都是一万到两万。中房报作为行业全媒体智库平台，具有唯一性、权威性，大有可谓，2018年业绩大涨90%。携手同行，共赴辉煌，谢谢。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    主持人：在推动行业健康发展过程当中全力以赴，2019年中国房地产报陆续启动粤港澳大湾区房地产百强峰会、京津冀一体化房地产百强峰会等若干峰会，接下来启动系列活动，请上参与到这一轮启动的嘉宾。

    我们可以看到：

    2019 年中国房地产报“再出发”之品牌活动计划发布

    暨 

    粤港澳大湾区房地产百强峰会启动仪式；

    京津冀一体化房地产百强峰会启动仪式。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    主持人：在这样一个背景之下，2018年的11月中国房地产绿色照明专委会在北京发起，接下来见证绿色照明专委会成立仪式，有请参与到成立各位代表来到台上。

    中国房地产绿色照明专委会成立暨常务理事单位授牌仪式 。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    主持人：感谢申威总。谢谢各位带来真知灼见，通过大家的分享，这个当中其实有一些话听起来好像忠言逆耳，但是其实我想这都是大家的肺腑之言，之所以今天拿出这么长的时间进行关于产业发展和产城融合的探讨就是因为这个领域本身就存在着很多可以探讨的空间，可以探讨的议题，而且这个我想也是在整个中国房地产行业转型和创新当中所必经的一课。

    在2018年中国房地产报就计划要成立中国产业地产和产城融合联盟，今天我们在活动现场将来见证这样一个成立仪式。

    中国产业地产与产城融合联盟成立 。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    申威：谢谢，张总您的观点非常犀利。您意犹未尽，但是我们最后一个要有请全球化智库研究院院长秦刚总。

    秦刚：今天刘总的分享有一些感触，我就分享一下对刘总今天讲到产城问题。我16年前采访刘总的时候，那个时候他们开发一个项目，有一个口号叫生活缓缓，日子散散。他今天去做产城融合，做产业园区，为什么中国需要有一批地产人做产业园区，为什么不让一些企业家自己干园区就行了，或者地产人干产业园区，是因为他们把人性化的思维，把一些尊重人性和尊重尝试的思维带到了产城融合领域，带到了产业园区建设中。所以我想这次中房报举更大的力量，全国的力量来做致敬改革开放40年和住交会的年会，带给地产人和产城融合者的最大价值就是中国需要什么样的人去构建产城融合的生活，去构建产城融合的模式，去构建新型的产业园区。

    正好最近我们刚刚做了一个课题，受北京市科委委托，北京市如何吸引国际一流的科技创新人才领军人才，如何创造未来的谷歌、苹果这样的世界级公司。经过和国际城市的坐标比照，我们得到最大的启示就是说我们的城市，我们的产业园区一定要考虑到居住者人性化的需求，考虑到他的生活，他的精神生活文化生活娱乐生活，而不仅仅是制造了一堆工厂，北京不需要工厂，北京也不需要传统产业园区，北京需要真正带给人美好生活所必须的那些精神文化享受的一些场所，我想这是在座的新型产业园区和产业融合构建者共同的命题和挑战，谢谢。

    申威：谢谢秦总，相信我们大家都还有很多的感想要说，今天只有30分钟，下次请肖总给我们安排三个小时讨论产城融合。谢谢大家。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    申威：谢谢王总，跟王总是同行，也是十几年的好朋友，总说的都是非常实在，是产业地产产城融合工作的一个痛点，政府关系拿地方法策略，融资包括运营人才处处都是问题，所以能够突破能够解决是一个综合的系统工程，而不是随便转型就一定能够做的，非常感谢王总。下面有请张昆总，他是通泰国际控股总裁，您是如何理解产城融合和产业地产。

    张昆：非常感谢主办方邀请我出席今天的会议，我是作为地产界朋友身份出席的，我也担任过地方政府城投公司的老总，现在我自己的公司也涉足一点这种科教园区的运营，规模很小，包括小的开发，但是我自己定位我不是一个地产人，我这样的身份，今天在这儿说一点我的理解，可能也对大家有一些启发。因为我在部委工作，地方政府包括在金融投资公司地产公司和现在科技投资公司工作，我每一个阶段其实都跟这个房地产公司有很密切的联系，为什么会出现这种情况，到今天为止，我们谈地产行业，产业地产，但是其实这4个字恰恰是我这十几年看到房地产发展最大的伪命题。

    我接下来讲最熟悉词里面两个是最假的，一个是最真的。其中一个最假的就是房住不炒，第二个最假的就是产业地产。第一房住不炒这个事，是房地产企业对自己的定位不清楚的问题，房地产企业到底是什么企业，今天上午没来，我的朋友把他的发言东西给我，房地产企业是中国最大的制造业，二三十年高速发展，房地产企业如果是作为一个企业的话，他的产品是什么，他的客户是什么，其实在高速发展20年，包括房改之前的一些事，貌似我们客户没有变化，我们打交道上下游也没有变化，但是实际上我认为在这个中间有根本性的变化，我们房子本身的属性在经历了几次变化，最早的属性是在解决我们的他是一个消费品形式在出现，解决住的需求，但是在这个过程中，同时他的政府，房地产是政府解决方案的供应商，也就是说他的甲方，他的甲方在供应的产品也在变化，因为这是中国城市化、工业化快速发展的过程，在这个过程中政府公共产品，在教育、医疗、基础设施交通也在变化，而这个变化直接导致了房地产企业产品属性变化，第二阶段增加了金融属性，这个金融属性不是股票，不是政府发行的债券，实际上就是政府公共服务的再次销售，所以到第二阶段实际上他是从一个金融产品加一个消费品，而且金融的属性不断的增强。

    特别是到了全民炒房的时候，实际上居住属性已经在变弱了，已经隐含在金融属性，因为大家都觉得这房子买来只要涨，卖了可以买别的房子，在一线城市不行了，在二线城市。到前几年为止房地产彻底变成金融属性。现在政府提出来房住不炒，这是一个非常假的命题，造成金融产品属性原因是我们在政府提供公共服务产品的时候，过多的注重交通、医疗、教育形成了一些不均衡，不均衡但是公共的住宅产品供应没有跟上，现在没有别的选择，历史不能扭转，这个消费品功能全部交给了房地产企业去执行，我们的公共住宅产品其实是不够的，在这种环境下，当然要选择房住不炒，但是我觉得未来房地产企业产品一定还是一个偏金融属性的，因为政府公共服务的这种产品，或者居住需求没有改变，这一点我想谁也掩盖不了。但是房地产企业在未来提供的产品属性决定了我们跟政府，我们作为综合解决方案供应商，我们提供的产品属性，跟他的合作关系，未来大部分的公共住宅消费品提供会由政府提供，当然我们在这个过程中可能会成为一个政府用的非常顺手的供应方，我们可能去作为他的执行方。

    再一块就是高端住宅产品，可以成为金融属性产品，因为人的高端消费需求是要执行的，这一方面可能是我们房地产企业的大的业务增长点，可能以后这一类产品稀缺性更强，价值更高，他的利润可能会更高。

    第二个假命题就是说产业地产这个事情，其实我不认为有什么产业地产，我说房住不炒过度阶段，我认为是制造出来一种故事，或者是一个假命题，新旧动能转化阶段，只有房地产企业是政府用的最顺手的。但是房地产企业能不能为政府在这个阶段执行产业发展功能，我认为是非常困难的，因为任何一个产业大家都有统一的共识，你要了解它，理解它，形成生态，这个事情我认为是一个不可能完成的命题。

    第三个说真话，刚才说的房地产企业是政府的综合解决方案供应商，房地产企业应该回归我们的属性，把我们的原始产品要做好，找到未来得市场。第二要不要做产业地产，产业地产需要不需要，任何产业都需要空间，我们在这个过程中房地产企业是什么角色，产业发展要素其中一类，一个要素，因为谈生态也好，还是谈产业发展基础也好，人才、渠道、信息、基金、资本，包括空间这些都是有的，空间是这里面最不紧迫的。

    我的建议房地产企业还是应该判断我们最大的核心竞争力，第一长期的跟政府有非常好的关系，接地气，跟政府非常密切的联系。第二有集聚各种资源，生产出房子特殊产品的能力，这个产品有一个巨大的属性，在融资上或者资本化有一个天然的属性。但是这个过程跟地产跟产业怎么结合，我建议房地产老板做一些自我评估，第一有没有这种产业方面的问题，除了赚钱，第二你和你的团队有没有学习能力，如果不具备这种基础能力的话，我认为不要做产业地产，做好自己的地产。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    申威：盛总有很多感受要分享，时间关系会后再交流。下面有请王哲总，国数智业，请王总分享您从住宅开发商作为现代产业地产一个领军人物，您在做产业地产的时候遇到的一些困难，又是怎么样解决的，又有哪些深层次的思考。

    王哲：也是一直在做房地产主要是住宅商业这块，也是做了20多年，真正涉及到产业这个领域，四五年前，前几年在做旅游地产。因为今天整个这半天都在谈产业，我的体会这个领域特别难，真的是一个窄的，不是我们所有人都能够摄入的一个领域。如果只是说产业地产可能进入门槛还稍微的容易一些，但是如果说我们现在谈论的产城融合，我觉得就是这个领域基本上我从未来的发展来看，只有大的国企央企才能真正做好产城融合。我这几年做产业地产过程当中，确实也有一些体会，可能也是在思考一个问题，跟大家分享一下。第一个我们做产业地产，一定是跟政府在打交道，实际上现在我们的政策环境和金融环境从目前这几年来看都不理想，特别是政策环境，我们跟政府打交道其实特别难。我们做产业地产产城融合一个项目没有三四年以上，短的三四年，长的五六年，甚至更长的时间，长时间的开发过程。可是我们在和政府打交道的时候我们会发现实际上政府在政策的这种变化随意性上，以及这种领导的人员变更上，实际上对我们在开发过程当中都产生了重大影响，城市规划的调整。

    第二比如说像土地指标问题，一提开发都几千亩几万亩，实际上能有几个开发商一次性把几千亩地一次性拿下来，不可能。一定分批拿，在这个过程中土地指标是不是出让，还是集体土地等等都是问题，这就是我们这两年碰到的问题，没有谁说这几千亩都在自己手里，这是政策上跟政府打交道碰到的问题。

    第二个问题是资金银行，真正做产业地产，现在从银行来说，没有专门的对产业这块的资金上的支持专门的政策。不像我们做房地产商业，我们做产业地产，搞更多持有型物业的时候，我们能不能从银行拿到钱，基本上都是靠你开发商你的后面征信拿到，从项目本身拿到，你真正想去拿到只有当你进入后期运营之后做资产证券化或者是贷款才会拿到，也就是说在银行资金政策上不支持的，这也是我们在开发过程中非常难的一点，为什么只有央企国企，靠你的背书征信才能获得支持。五

    第三也是刚才很多专家提到，我们在做产业运营，在人才方面这种。实际上说产业，其实是一个综合性要求特别高的这么一个领域，不仅仅是房地产开发工程建筑设计成本，最主要的你商业运营，这里面一定是有商业的，一定有其他配套等等，包括融资，在整个产业运营里面难度都非常大，不是一个简单的项目。从政策、土地、人才、资金这都是在做产业地产和产城工作过程当中普遍面临的问题，而这些问题都不是短期内能够解决的，也希望大家能够更深刻的去认识这个行业，而不是说地产不好做做产业，不是像大家想象的这么容易。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    申威：翟总讲的非常好，给我们描绘了产城融合发展的美好蓝图，下面有请盛英泰总来讲讲洪泰产业社区您做产城融合，今天上午说1.0、2.0、3.0、4.0，您现在是几点零。

    盛英泰：今天我看到很多专家讲的问题都在同城这个方面出发，前面专家讲的现代产城融合到了4.0，我个人得观点，我们一定要做产业5.0，产业5.0是什么？最早的1.0产业园只是一个园子，什么都没有。现在是第五代产业园，从产业角度来看要去做产业生态。产业链条做生态，这个问题怎么来讲呢？我也介绍一下洪泰产业社区，产业是基础，地产是平台，思维是保障，产业社区按照这个名字来做的。现在洪泰那边有两个体系，第一个是经济体系，上个礼拜成为100亿母基金，要做投资肯定有整个产业，产业生态链支持他，后来洪泰打造一个产业生态链，洪泰资本就是一个空间里面非常重要的。洪泰制造来讲的话，做孵化这个板块。第三个洪泰产业社区，严格意义上来说，我们做产业运营，不叫产业园区运营，产业园区板块，产业角度做的，后面还有洪泰财富这些系统。

    到现在在国内做产城融合的，产业地产的，第一类房地产开发商，到现在为止有一个统计，差不多前30强几乎全部有产业地产，大家一定要做产业，无数个专家都探讨这个问题，包括很好的朋友做的，好多干我们这行的，特别是国企，我跟他们聊，聊的挺欢的，为什么这样说，因为这个集团他本身地产来定义的，考核指标跟产业地产指标完全不一样的，你的回款，完不成。第二做产业的人，包括海尔，联想，他有产业基金，这种企业后来发现一个问题，没有地产思维，在融资方面一定要擅长的。第三类现在市场有很多，资本做产业地产，资本要回报，资本有一个周期，在整个这方面去做的话，下一步有一个比较好的合作。跟很多专家聊这个问题的时候，有人也说是一个梦想，但是前面刘总讲了很多观点，在这边非常认同，产业地产如果卖的话根本没有了，我在几年之前，现在网上可能还有说过，买一个房子全是做房地产的，做地产投资的，他不是做产业的，从国际国内来看，的报表来看，更多的投入研发里面去，重资产里面去。这个问题也是未来地产产业开发上一个警惕，也是一个机会。

    我最后总结一下我在干什么，第一个有很多空间，城市中心，城市改造，很多鬼城，很多空城现象，我主要做产业运营，为什么我要做这些东西，第一个我对产业理解，第二个整个产业的研究院比较踏实，第三个有很多基金，这个也是做产业地产一个更大的基础。产业定位一定要明白房子为谁而建，第二凭什么来，所谓的凭什么来，他来了以后在你这边得到什么。我在产业地产很多年，创业不到一年多时间，我希望下一步大家如果有什么产业话题可以进一步沟通，谢谢大家。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    申威：感谢于总，于总的发言让我们对亿达未来得产业地产的发有了清晰的认识，下面有请美好置业副总经理翟总，翟总您美好置业听着像是住宅开发商，做置业的，您是如何来做这个产城融合产业地产。

    翟志刚：我想在这儿跟大家分享一下，美好置业如主持人所说是做地产的上市企业，最具社会责任感的企业，中国绿建科技领军企业，获得很多荣誉，做的还不错。我们现在做产业新政，我们想做三农发展的推动者，想做乡村振兴的实践者，在这个领域去找房地产企业，说实话今天这个产城融合的论坛，改革开放40周年，第二个在房地产企业大的环节下，下面在座的企业都是房地产企业，如果仅仅产业地产，房地产企业进产业地产非常困难的，上午下午很多专家讲了很多，我不建议大家都扎进去，扎进去比较吃亏的。

    但是有个区域大家值得去，刚才协信的老总说的，现在我们国家的经济到了一个巨大的转型期，未来在哪？未来在农村，而且中央已经把这个号角吹响，2018年9月份习近平在政治局会议上提出来乡村振兴发展规划，所以我们企业就围绕这个三农发展，围绕乡村振兴怎么去做，利用我们在建筑领域的优势地位，开展装配式建筑，把它整合成农业农村领域最亟需的一个产业，希望当地农民就业，通过建设提供产业平台，提供生活的区域，建设良好的生态，来改善区域环境。这个领域可能是我们房地产企业下一个更好的出路。

    韩副部长在刚刚致敬改革开放40周年之前，他向农民致敬，因为中国的农民第一开启中国改革开放，大家都知道改革开放是小岗开启的。第二个我们的农民端稳了中国饭碗。第三，在座所有房地产企业想一想哪一栋楼不是农民建起来的，我是农民出来的孩子，我小的时候，1978年为例，1978年城市工人工资36块钱每个月，农村壮劳力每天工资多少？一毛钱，就是为了发展工业，牺牲了农业。从情怀上讲我们有理由到农村去，第二从市场上讲，未来得发展空间上讲，我们更要到农村去，参与到乡村振兴，找产城的融合。这个空间是房地产企业未来最好的发展空间。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    申威：谢谢郭总，郭总是产业地产产城融合的老兵，下一个有请亿达中国高级副总裁、亿达科技新城管理有限公司董事长于大海，亿达也是在中国产业地产排名比较靠前的企业，我也想请于总来分享您企业现在发展阶段和对产城融合的理解。

    于大海：大家好，我是来自于亿达中国的于大海，亿达是1984年成立，至今已经35年了，至今走产业园区发展之路已经20年，正好今天的会议主题又是致敬中国改革开放40周年，说心里话我们亿达从创立到发展，到转型再发展，实际上一直离不开中国改革开放大的时代背景条件政策。我们目前在全国一线二线省会城市运营软件园，武汉软件新城，北京中关村一号等40多个商务园区，我们持有委托运营以及在建和待建产业园面积超过1200万，主要集中在八大产业领域，应该说这些年我们的产业不断扩展，至于我们企业下一步所关注的一些重点方向，可能有这么几个趋势。

    第一个我认为基地+基金+运营这样的商业模式将会从很大程度上助力区域改变解决行业的痛点和难点，这个所谓的基地就是我们要加大和提升运营园区的规模和质量，这个基金主要是两个方面的作用，一是解决产业地产大量长期持有。另一方面通过产业投资基金，来使得园区开发商跟运营商参与和分享园区当中优秀企业的发展成果，这也是我们作为园区运营者365天24小时在一起所独有的一个优势，我们亿达的产业投资基金也进行很多尝试和实践，收取了很好的效果。

    第三个方面就是运营，这个运营要改变产业地产商单一做房东收房租这样的一种状态，要广泛的开展和丰富一些运营段，通过对园区企业和企业人提供的高效这样的一些增值服务来获取一些增值服务的收益，在我们整个公司的租金和运营收入当中，我们现在在运营收入的比重上已经逐年提升，几乎可以和这些收入相提并论，这是第一个趋势。

    第二个趋势就是轻资产的运营可能在未来会进一步大行其道，我们是2014年在港交所上市之后，以轻带重，以重促轻的发展思维。至今已经受托运营30多个各级政府、政府投资平台所开发的这些优秀的产业园区资源。各级政府由于缺少专业的一些客户资源和团队，委托亿达到来源提供产业规划、空间规划，甚至是待建，一直到招商运营物业管理等全产业链的一个服务。通过这样快速发展轻资产业务，现在轻资产运营面积已经达到了850万，在我们传统的重资产投资这样的发展速度基础上，可以更加快速的帮助我们形成一个丰富的强大的产业发展团队，拓宽产业带宽，进一步丰富形成全国和全球的客户资源网络。

    第三个方面智慧园区和智慧城市的结合，可以更好帮助和改善园区运营和科技服务手段和效果，亿达专门在深圳设立公司，致力于成为智慧园区全场景解决方案提供商，通过云计算、大数据、物联网等等这些先进的科技手段能够帮助政府提升产业活力，帮助园区提升管理，帮助园区客户能够改进快速发展，能够帮助我们的企业人实现美好生活。将来有机会我也非常愿意在智慧园区的发展理念和实践方面和大家做更多探讨。


  • 乐居小记者 05-13 17:30

    申威：尊敬的各位嘉宾，感谢肖勇给我们这样一个对话的机会，产城融合和产业地产其实这个概念已经十年了，为什么最近一两年是尤为突出的，也是我们这个大会作为一个重点的时段来进行对话。我想这是一个必然的趋势，因为最近我们看到很多的房地产开发商，他们在去拿地的时候遇到一些阻力，地方政府说你们建了房子，后面我们这个产业、税收、人流、客流、资金流怎么样解决，现在不能够安全去招住宅产业的开发商，我们需要综合的产业保护，需要真正有价值，对产城融合有帮助的一个企业家，今天这个话题请来了产城融合产业地产界的各位专家。

    分几个问题，因为今天有点拖堂，时间控制在30分钟，所以大家抓紧时间表达自己的观点。第一有请启迪协信联席总裁郭莹辉，分享您对产城融合的理解和您现在企业的发展阶段。

    郭莹辉：感谢申董事长，今天这么大的场合讨论产城融合我很高兴，我这10年没干别的，产城融合已经到了大家高度共识阶段了，中国城市化进程和产业制造业的高度成熟，从产业发展根本规律，比如说从众创空间，孵化器，加速器，园区科技小镇，到产业新城，很多多元化产业。

    现在人人熟知，地方政府包括开发商。到了白热化阶段是什么意思呢？现在城市从新城新区到城市更新，到我们的农村土地，空间地方都需要产业，从产业创新到空间运营这个过程，我觉得是地产人的方向，也是将来去地产化到加强运营化的过程，这个过程是行业控股的，但是也是低产人的新机遇。我就讲三个方向，产业地产到今天从产业勾地模式，现在这个逻辑慢慢不行了，现在不用勾，用产业勾地来做这样一个地产思维不行，地产思维必须加互联网思维，做平台，把产业合平台，城市创新创业，城市经济发展，城市形象重构各种各样的政策，这个平台是互联网思维，在我看来是同行思维，说俗点就是产业地产毕竟是一个小众窄门市场，是我们就得靠大地产商开发商和地方政府和产业IP和金融做，跨界IP整合，把2B的科技企业，租金的模式变成2C的大健康大销售模式，把2B、2C、2G结合起来。现在我们城市规划调整，土地政策调整，销售调整。

    第二园区存量，经开区、高新区，上万平方公里的空心化。第三刚刚向人大提交的，产业也可以下乡。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    主持人：感谢傅博先生精彩分享。最后提出来的PPT对现场各位朋友都有很好的启发，有人才引入，新的空间搭建和挖掘，科技引领。现场很多朋友过去对产业地产有所了解，对于产业融合这个词也听的很多。接下来请上更多维度的嘉宾，通过对话的方式来展开探讨，这个探讨主题同样是今天整个第三节的主题，新时代下的产业地产和产城融合，请上几位参与对话嘉宾：

    启迪协信联席总裁郭莹辉；

    亿达中国高级副总裁、亿达科技新城管理有限公司董事长于大海；

    美好置业副总经理翟志刚；

    经略天则董事长刘长庆；

    洪泰产业社区创始人兼CEO盛英泰；

    国数智业发展有限公司总经理王哲；

    全球化智库CCG城市研究院执行院长秦刚。

    请上嘉宾主持人黄金万投资集团董事长、中国地金联盟执行主席申威。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    傅博：谢谢主持人，听完刘总介绍，回顾了一下去年去深圳参观刘总几个园区感受，门很窄，进了门之后路很宽，也是受益匪浅。

    今天我带来的题目是“创新驱动城市发展的模式探索”，我的角色和在座大多数人角色不太一样，各位嘉宾可能很多都是地产从业者，我在这几个年代过程中为地方政府为他们的产业发展空间载体搭建和后续实施提供了很多咨询和服务，在这里也把我们的一些经验做一个分享。

    今天大会主题非常好，是致敬中国改革开放40周年，其实中国的产业园区发展也是中国改革开放40周年来的一个重要成果，从深圳蛇口作为中国第一个开发区建成以来，中国产业区也是经历这么几个发展阶段，我们总结第一个就是最早的工业园区，第二个阶段开始在2000年前后国内出现了总部基地之类的一些企业郊区，第三个阶段2010年左右开始出现了国内主题性产业园区，软件园生命科学园都是在这个时间节点产生的。第四个阶段现在站在一个新的历史节点上我们思考产城融合发展，未来会是一个什么样的形态。

    我对中关村比较了解，也是重点来介绍一下整个北京和中关村在这期间的一个发展历程。其实中关村的成立也是跟改革开放息息相关的，在1988年的时候开始成立了北京新技术产业开发实验区，后来随着产业要素的逐步集聚，随着改革开放市场大门的打开，随着很多科技人员的下海等等，很多创新型企业的成立和壮大，逐步形成了地区三园五园七园十园一直到2012年的十六园，基本上涵盖了北京市所有的区，成为了引领北京城市发展重要产业载体和经济载体。整个示范区的增加值渣了全市的四分之一，总收入突破了五万亿，这个规模也可以说是在全国是引领性的，跟全国的一个对比，在国内这么多国家级高新区，中关村一个数据非常的喜人。

    回顾过去告一段落了，现在站在这样一个时间节点，再来思考新时代下中国的产业发展产业园区和科技创新，应该有一个怎样的新使命。从十八大以来，国家设立了科技创新驱动发展战略，并且制定全国发展纲要，在这里面也明确了以北京、上海为代表的作为全国的科技创新中心城市，两个城市肩负着国家在科技创新领域进行突破，进行很多产业发展的使命，包括合肥也是三个之一的综合性中心。这些区域现在正在进行着在创新层面的一个布局和发展，我们是以北京为例来给大家做一些解读，因为我这两年先后在做北京的包括以三城一区和中关村示范区为代表的这些区域顶层设计和发展规划。

    在这个纲要里面，也是明确了北京发展三个科学城和一个示范区。在这个三城一区发展里面我们思考两个主要的问题，第一创新驱动如何实现，第二围绕创新需求如何满足。第一是剖析了很多问题，这五个问题第一个就是创新体系如何搭建，其实我们在给地方政府做咨询和服务的时候，在帮他们进行解读包括诠释创新资源如何分布，我们把创新分成了四个层次，一个是理论创新，主要是院校为主。第二主要是在大院大所，类似于中科院，这些机构都在承载着国内原始创新领域的突破，很多产业研究。第三个层次是技术创新，在大企业，每个行业领域里的龙头企业，这些企业他有足够的类似于研发经费，技术工程专家人才，能够从事每个行业领域里的技术突破和技术研究。第四个层次是应用层次，应用创新在中小微企业，这些企业其实在分享各个行业里面龙头企业一些专利发明企业创新，一些模式创新和产品创新，最后构成了一个应用创新的体系。

    有了这样一个布局以后，我们在全市进行空间分布研究，第二个层面要回答他这个创新链条是如何搭建和衔接的。跟一般的做产业园区不太一样，我们接触的这些片区很多都是比较前瞻的要素，这个链条基本上从科学搭建，科学链之后才是产业链，因为他有了科研成果之后需要转化，转化之后才能进入到企业和产业层面。这两个链条还需要服务领域，这个过程中我们就会发现其实产业不光是政府，或者说是一个行政行为，它实际上也包含了科技企业，以及为城市做配套服务提供商的这些角色参与，所以我们认为创新的这个活动是需要综合的设备资源来进行营造。

    第三个问题是重要的服务对象，就是创新人才，这些人才他们有什么需求，因为我们做过一些统计，现在的很多像是现代信息技术企业，互联网企业，他们的员工大量都是类似于90后，现在00后都已经十八九岁了，已经在大学了，这些人群他们有一些特征，包括很多国际化的企业，他们也有国际化的团队，这些国际化的人才，有一些特殊性的需求等等，满足这些人才和科技企业需要，就成了城市和产业发展片区，为他们提供支撑和服务。

    第四个我们在思考职住平衡，没有静态平衡，更倾向于叫动态平衡，以望京作为分析模型，大家可以看到这里面在这儿就业和在这儿居住到外地就业的比例，大概是有2.5：1，对于我们所在的CBD区，以及海淀的上地区这个数值会更大，这个问题也是解决这次北京市总规里面提出的解决大城市病的一个很重要方面。我们一直通过一些渠道和方式来进行解决。

    最后一个问题其实就是产业空间如何进行创新，包括土地，产业模式，这些要素都是在进行创新区域落地过程中需要思考的一些模式问题。

    第二部分我和大家来分享四类区域，这四个区域就是刚才我说的三城一区他们在创新体系里面扮演着不同的角色。这四个区我们也进行了一些针对性的研究和规划和实施策略。首先第一个区域怀柔科学城，他是作为原始创新的策源地和先导产业，这个就是我们说的国家创新体系金字塔顶尖，在这里有国科大，做国科大及其周边产业配套服务区的发展，还有中科院若干个院所，这些区域包含了六大科学中心，若干个先导产业布局。我们把这些要素统筹起来，进行了一些产业发展脉络梳理，同时对于他的一些发展片区，发展组团也进行了一个功能融合的布局，同时根据这些科学活动和产业人群，他们的需要进行针对性的定量化的分析和判断，提出来他们的需求预测，来为这些片区提供配套的服务设施，这是第一个区域。

    第二个区域是未来科学城，其实这个片区昌平东侧的未来科技城，但是未来科技城更倾向于是一种以自上而下发展方式，所以我们一直在思考行政化的和市场化的两种发展模式在区域中各自的分工合作，一般是政府部门强调秩序，但是缺少活力，市场化是活力比较丰富，但是产业的分工协同会欠缺，有一些欠缺。未来科技城既然是技术创新，就要考虑龙头企业大企业的带动作用，在这个区里面我们就制定了以龙头企业以及为他配套服务的中小企业，除了央企还有跨国企业，未来还有民营企业，以及为这些企业所支撑的配套服务设施，共同在这个区域里面形成一个功能融合的业态复合的发展格局，并且把新的比如说北京要求做减量发展等等，其实他是一个矛盾，这些片区几年下来开发积累的成本实际上非常高的，因为地价也都下来，这个过程如何解决，其实是需要后续的入驻方有大智慧，来进行系统解决。

    第三个是朝阳电子城，望京的外围区域，金有三四平方公里高端发展片区，吸引的都是像苹果、支付宝等等这样国内一些龙头企业，当然近期还会有一个国内互联网数一数二企业即将在这儿落户区域总部，这个片区在制定发展规划的时候统筹考虑了产城一体，区域共享，面向未来一系列的原则，并且把他们的街区组团都按照企业及其配套服务需求进行一些定制化模式化，来通过生态社区创新经济，公共服务，文化休闲等打造创新生态圈。

    这种龙头企业为引领的发展模式在国际上有非常多的案例，比如说美国西雅图的南湖联合区，其实亚马逊2007年来的时候大概有十五万平左右办公区域，大家到2017年十年过去了拿到将近150万平方米的办公区域，龙头企业成长带动城市片区发展，一个城市也为他们龙头企业发展提供综合化的服务。包括餐饮文化设施沟通构成一个有创新能力，有一个良好的活力氛围的城市区域和空间。

    在这个联合区其实有特色开发主体，有一个统筹性的开发主体联盟进行实施的，这样的主体行为其实也是值得国内的片区型的发展进行借鉴。

    另外一个还值得我们思考的一个问题，他的第二总部选址，在座有些人留意到了，从前年开始发布，收到的200多个城市的竞选，他是作为发标方，城市作为投标方，筛选出来20个城市作为重点考察对象，也就是在2018年年底12月份最后选中以纽约和华盛顿两个片区作为第二总部的选址区域。这也说明一个问题，龙头企业总部是深受城市政府欢迎的，他们会尽可能满足这些企业需求，制定片区发展时候很多都是定制化的，他们跟各个龙头企业进行衔接。最后一个区域是产业化的区域，刚才我说了其实从创新落地了，这个以大兴为例，因为我们在制定区域发展战略的时候，做的一个核心内容第一个是聚焦，聚焦两个龙头产业。第二个就是把这些产业跟空间进行匹配。第三个对于这些产业制定详细的严格的准入门槛，这些准入门槛都是要签订到后续产业项目入驻和政府协议里面的，亦庄一直在这种方式操作，所以说大家如果想做产业，或者想做产业项目一定要跟政府之间达成一个可持续的合作，包括北京地方整理这些产业发展的平台，维护平台和监测平台。同时通过监测平台发现低效空间，这些低效问题成为城市发展新的动力源。

    关注三个方向，创新人才配套服务逐步需求释放，怀柔大兴朝阳出台针对人才特殊用房，只要达到产业园区用人标准即可，尤其像大兴最近挂出来的三块地，这类似的资源还有很多。科技企业引领的新增长极，比如说小米，比如说好未来，这两个企业都是在12月前后分别拿地，配合他们进行选址和落地，类似的这种现象后续在规划时候，也会成为地方政府，以及寻找联合合作空间的好的机会。

    创新驱动城市发展，挑战与机遇并存。谢谢。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    刘爱明：先产业后地产，搞产业地产我认为基本上是一个道路性的问题，我会问一些同行，有很多大企业，我就问一个问题，是为了地产搞产业，还是为了产业而搞地产，这个问题很难回答，为产业而搞地产你要搞产业，就像你搞商业的，不能不盖商场，总要买一块地把商场盖起来，这个过程是一个地产，我们所熟知的地产过程，你怎么搞地产。如果你仅仅搞上面这些东西，买一块地把商场盖起来收租金赚不了多少钱，这个模式不成立，这个挺有意思，有点像互联网的一个盈利模式，这个时候东西不赚钱。但是这两个关系大概是这么一个关系，我认为一个是目标，一个是结果，产业是一个目标，地产是一个结果，这个有点道理，我们到年底了，今年碧桂园六千多亿，你说这个是目标还是结果，其实六千多亿是结果，不是目标。企业经营目标是什么，一般来说为某一类客户创造最大的价值，这应该是你的目标，同时享受了一个结果。最早在万科搞千亿战略，后来被王石骂了一顿，一千亿就是目标，你认为我就值一千亿？目标方法很多，我们去并购也能并购到一千亿，后来我们才理解，目标跟结果不一样，当然过了十年了再往回一看显然万科怎么会是千亿呢，现在做到六千亿了，一千亿怎么会是目标，是结果。目标和结果实际上分别还是非常大的，我经常讲笑话，你说登顶珠峰是目标还是结果，实际上登顶珠峰是结果，什么是目标？回来是目标，你上去还得下来，这可能是一个笑话，大家注意听不是笑话，登珠峰死的人绝大部分是什么时候死的？下来的时候死的，你登顶了但是没回来。如果把回来作为目标，登顶的时候体力用到70%，不能都用完，目标跟结果还是完全不一样的东西。

    产业是目标，地产是一个结果。赚了钱就是地产的钱，就是资产增值，就是一个简单的逻辑，你要想挣这个钱你下了功夫，就跟做商业地产一样。实际上我们说为产业地产重点是产业，重点尊重产业规律，我拿商业地产来举例子，盖一批东西都能卖，讲到很典型的，中间一个商场五万平米我们持有，恨不得外面能建五万平米的商铺卖，这就是地产思维。我们这么多年大家知道这样的商场经营没有一个成果，这个规律不是你认知的规律，我经常跟很多大开发商举例子，我怎么拿地，我也做很多小镇，我做某个产业，我做医疗器械，哪些城市适合搞医疗器械，北京、上海、武汉、成都、广东、深圳，大概这些城市，就这几个城市适合搞医疗器械，即使在上海不是每个区都能搞，奉贤不那么好搞，浦东好搞一点。你选择某一个区作为园区搞医疗器械，政府给我配点地，我这个要做，这就叫小镇。中国哪些城市适合做我这个产业，跟政府谈，谈完了以后你要给我弄点小镇，但是开发商不是，那你开发商怎么拿地呢？我认准这块住宅地了，政府说不给，要不就招拍挂，写报告，编一个报告，就把这块地拿下来了。你看重的是住宅，非要搞产业，那是你非要搞，但是他本身是一个规律性极强的东西，就像商场，不能摆在一个地方就建商场，这个就是思路完全不一样，结果就不一样，并且我觉得几乎是一个很大的差别，一开始要犯错误以后很难收拾。这个就我经常说先产业后地产，是这个意思。

    我们要尊重产业集聚的规律，我们不细讲，其实产业地产无非形成产业集聚，不管你用什么样的方法，总归形成产业集聚，产业集聚也有自身很强的规律，这个我下面还会再讲，实际上跟地产隔的很远的一个东西，你要研究它集聚的规律，前面袁总也说到这些东西，地产学这些东西，中国搞产业的绝大多数人才在政府，你想在招商局的人十来年一路招商，没吃过猪肉见过猪跑，你连猪跑没见过上去跟人家讲没用，这个规律很多，政府政策，市场，成本，当然还有产业生态等，这些都可以促成产业集聚，其实我们要研究这个东西，并且我认为产业地产核心几乎也就是这些东西，我就简单说了。

    第二个重生态轻招商，大家说你这个话说的什么意思，轻招商，我们整天就想招商，一个产业园十万平米，三十万平米，五十万平米，整天都想着招商，轻招商什么意思。我的亲身经历，不是我不想招，传统的招商招不来，我几乎认为招商是一个伪命题，只有政府招商，企业很难，这条路走不通，我曾经原来碰到过一个项目，产业有一百万，那一百万我和老板说，一百万的住宅你也拿一百万，但是一百万的产业是什么概念，一千平米一千家，一天招一家，连招三年。当然对方是一个聪明人，生意不是这么做的，你试一下一天招一家从明天开始试，这个逻辑不是这样的，不是靠传统招商能招的来的，你招不来，意味着这个路是一条死路。如果这条路能走通天下已经是狂欢了，这事连政府带企业都高兴，实际上这条路走不通，其实产业地产我们经常说，就是很不幸的先告诉你一个基本事实，你进入一个供过于求，供不应求才要限购，才有房票，才有这些东西。但是产业地产很遗憾，供不应求，中国就没有几个地方产业地产是供不应求的，中关村核心区可能是，亦庄今天还有很多。到张江，到深圳科技园可能是，中区北区还不一样。我经常说你要给客户一个理由，为什么客户要到这儿来，不到他那儿去，说出什么理由来，一个理由政策优惠，税收等等各种政策优惠，这个大家稍微往深想一点，政策优惠只有政府有，政府某种程度上是你的竞争对手，因为政府也做园区，你也想做，政府也想做，你们是竞争对手，他手上有政策，你手上有什么呢。

    政府不管什么企业给你地不要钱，租金不要钱，再给你退税，我看你来不来，来，肯定成交，大企业第一刻都是找政府，别的还有什么理由？服务，我服务好，园区提供什么服务呢？中国现在大量的园区是综合性园区，这个园区不分类的，什么企业都有，为什么什么企业都有呢？因为政府希望产值税收，有一定产值和税收别的都不要，不分行业，园区是综合性的综合性的园区你能提供什么服务，我们称之为企业服务，没办法进行针对性，就相当于我卖衣服，一个男人和女人都卖衣服，你能卖出什么衣服呢，没办法。我给中年男人卖衣服，这清楚，我给小女孩卖衣服，这是很清晰的。所以说没有定位那你只能提供公共服务，我们把这类公共服务叫企业服务，例如说什么样的服务叫企业服务呢？食堂，反正什么行业总要吃饭，搞商业配套，搞园区的管理，搞政府政策服务这些就叫公共服务。这些服务行不行呢？企业也需要，你也不能说不要，但是不充分，理由不充分，不能因为你有食堂我就到你这儿来，不一定。

    我们觉得还有一个什么服务呢？大家仔细想想，痛点服务，我围绕企业的痛点来，什么是痛点？企业的痛点就是做生意，你去问十个老板痛点就是做生意，能不能说到园区生意好做。围绕客户做生意的服务，我们称之为叫产业服务，大概是这个意思，对什么行业来说，不能笼而统之的说，他不是搞食堂，不是搞智慧园区，我有技术服务，为资金、人才、市场等等这是跟做生意相关的服务，所以我们称之为这一类服务叫产业服务。我讲到这儿大家明白，离地产已经十万八千里，毫无关系，你已经抢到某一个产业，如何帮助这个产业的企业做好，大概是这样一个意思。我们称之为无非是建立一个产业的公共服务平台，大家经常说的叫产业生态，产业生态是一个什么东西呢？他就像一片森林，其实我们政府就希望要华为、阿里把腾讯这样的企业都搞来，这是大树，但是对于一片森林最重要是大树吗？不是，重要的是生态，大树怎么能长成的，是生态，是阳光、土壤、那些花花草草，这个我们叫生机盎然，实际上你看一个森林重要的是下面这些东西，实际上是某个产业赖以生存的这些东西，这个很重要。如果你没有这些东西，其实你会发现大树也是移过来的。哪个优惠去哪儿，这个就是现在中国虽然第一代产业园政府做的都很好，但是后来都没了，这就是这个原因，几乎都没有，原因就是这样，因为你这个企业在你这儿留不住，开始冲着便宜来，以后也会冲着便宜走，在你这儿留不住，什么能把这个留住，就是这些水土、阳光，我们称之为产业生态，实际上就是建立一个产业的公共服务平台，我们研究几个产业也在实践，这是我做医疗器械的，你看我们从立项到工业设计，检验检测，临床实验，动物实验，注册认证，生产许可，这些话题离开发商已经很遥远，如果你想干这个事真得研究这个东西，我这个人比较轴，我不知道还能有什么办法能把我们想的产业地产做起来。

    我举一个例子，最近在医疗器械这个行业探讨一个事，你就知道这个事大概怎么做，诸位知道医疗器械行业谁最有发言权呢？对医疗器械，其实是医生，我是名医，几十年成千上万的病例，对这个医疗器械我是最有发言权的，严格来说，医疗器械创新创业应该是谁？医生。如果你不是医生我觉得很难，在中国医生你说我是名医，对这个医疗器械我有想法，他类似于我有一个知识产权，这个知识产权值不值钱呢，值钱，你不能拿走，拿了可能抓你，中科院那些研究员说这个专利是你的吗？不是，组织还培养。这是这个行业的问题，能不能把医生智慧释放出来，如果能释放出来，医疗器械行业会腾飞。如果你建立一个平台，医生跟着你走，你说医疗器械企业要不要跟着你走，所以说我们简单从做生意的角度来说，你要搞这个就得研究这个，这个是什么问题？是行业痛点问题，作为一个开发商有没有这样的兴趣，或者有没有这样的决心，来至少参与这个问题的解决，如果你还是置身事外，你说你们企业都到我这儿来凭什么，做不到。基本上每个行业都一样，智能终端，每个行业都有每个行业的问题，智能装备，实际上我们就称之为叫产业生态，技术、资金、人才、市场，我说一个大家容易理解的就一个角度来说，其实我们说的这个事建立了一个行业的服务平台，你就理解为是一个服务业，我经常说产业没有服务业。

    诸位搞房地产，房地产业的服务业极其发达，有人给你写研究报告，有人给你设计，有人给你干，有人给你骂，甚至有人给你融资，这都叫服务业。并且这个人还是一定量级的，都有上市公司这个量级的人给你提供非常专业的服务，那房地产商就是一个资源整合者，所以房地产商很幸福，产业的人很难，产业没有服务业，诸位我想做某个行业，我想创业，我想找人给我写研究报告，我可以告诉大家，你有钱也拿不到这个报告，有这样的报告，但是政府决策，政府决策很宏观，企业决策很微观，就像搞房地产你说我在北京想搞一个，把全北京市场给我研究一遍没有用，我要区域的细分市场，给我研究出来，产业界我跟大家说没人写这个报告，有钱也买不到，产业没有服务业，这就是我们的基本，你要想干就干服务业，直接服务这个产业，我觉得是我们机会，服务业确实是需要研究的，对行业不懂怎么谈服务，服务不了。

    最后一点强持有弱销售，有的朋友说你站着说话不腰疼，我们整天想卖，你还说要持有。我是这么理解的，我也想卖，谁不想卖，但是一个生意有一个生意的逻辑，住宅就是能卖的，几乎除了住宅别的东西都不能零售，酒店的能零售吗？商场能零售吗？写字楼能零售吗？没有，东四环远洋一个楼，两个楼一栋持有，开发商整租，一栋散卖，小业主自己租，我2016年看这个项目的时候，散卖的部分租金五块多，整卖的租金十二块，你说写字楼适合你零卖吗？其实不是，只有住宅，那严格来说你就不能基于销售来设计你的销售模式，我是想卖，除非你搞住宅，否则是不能卖的，大家想产业园区，搞小镇住宅能不能卖，当然能卖，卖也不是你理解的卖，我跟碧桂园做了一个小镇，碧桂园有史以来第一大是2017年5月份拿的地到现在没有卖住宅，不可能的，碧桂园那6个月半年就得卖了，一卖就是几十亿上百亿，为什么不卖呢？那个科技小镇的住宅是卖给谁的？产业，安居乐业，人家把企业搬到你这儿来不住在你这儿，你让他住在地方去，不可能，能卖的东西跟传统想的东西不一样，这是不一样的，干这行尊重这个规律。负面的例子今天这个场合不好举，强持有弱销售本质上是这样一个东西。

    这个东西本质上就是持久，很多商场他能销售吗？我们经常说你就用枪顶着陈启明先生他也不会卖给你一个。不同的逻辑走不同的路，吃不同的饭，中国式的聪明，中国人有办法聪明来绕着走，所以说实际上既然干产业地产，都是持有，不是销售。

    既然是持有，这里面又出来一个比较大的问题，如果我们认为是持有，那你顺着这个逻辑讲，他的投资逻辑就不一样了，既然这个地方是持有就不是销售，一个是租金，一个是资产增值，我们有多少开发商在搞产业地产的时候考虑到这两个因素，那个地方就不能持有，就不该搞，非去搞，就有问题。比较大的增值，就不应该在这儿买，这个就表示你的逻辑是混乱的。你要搞的好两个也是几百亿的市值，你顺着这个思路想，不要想歪了，三十六行每行都给你一个出路，你不尊重这个规律，你不顺着这个规律搞，既然是持有，我们就要考虑区位，产业技术，租金水平，金融安排，还有一个非常简单的帐大家也没算好，这块地产业不要钱，租金要多少，30块钱，或者二十几块钱。你不能融资做这个李嘉诚自己掏钱做，很多人干这个事，是你自己干，你顺着这个他自己一套逻辑，你就按照这个思路去做，哪个地方租金能做到20几块钱，其实在中国也没有多少地方，很多地方没有产业地产，政府不算持有，不算租金，不算增值，政府是算税收。政府也没错，但是那个地方只有产业，没有产业地产，地产就是要算那个帐，地产是金融服务业，就是一本帐，这个帐如果算不过来就别搞。我们认为有住宅，住宅挣钱，基本上这个逻辑，这样就会搞的有点歪。

    这几年我们也有一些收获，刚才说的都是很难的地方，确实真的很难，我跟诸位一样，20几年的产业老兵，现在一头扎进去研究产业了，做公共技术平台，内接的企业，服务机构等等，现在整个公司，北京、上海、深圳一个月论坛加起来得有20多场，在后海边上有一个院子专门做技术交流，但是就是技术交流不能搞别的，就是这个意思。有几个产业小镇，首个科技小镇项目跟我们合作的。

    窄门之路不是让你一路走的所有都很困难，但是有时候走走会越走越宽，还是会有很多收获，这个收获有时候意想不到，例如我经常会有一个体会，前年年底我在公司做总结的时候讲了我的一个感受，我们这个公司得到的比付出的多，看起来付出很多，确实产业那个东西你要一头扎进去，我们公司有一个副总，我现在的求知欲回到了初中时代，这就是要学，这都是你的付出。我为什么觉得得到的比付出多，你会发现你就做了哪怕一点点，你只要方向是对的，其实你得到的是大量的认同，政府、社会、企业、朋友，我不是地产老兵，我搞产业。因为走的人比较少，因为没有多少人跟你竞争，其实你会觉得有点越走越宽的感觉，沿着正确的方向越走越宽，宽度走的人多很拥挤，往往会越走越挤，这个是我对这个行业真实的体会。谢谢大家。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    刘爱明：各位下午好！非常感谢中房报的邀请，跟肖勇也是老朋友，希望我来讲讲。我本身对这个话题也很感兴趣，产业地产需要大量切磋的东西，袁总讲的经历过的人一听就懂，没听过的人要消化很长时间，实际上大家现在都在做事，希望这个联盟在未来非常好的运作，起到一个作用。

    我是一个地产的老兵，20多年了，一路做地产，现在自己出来做，做了三四年，一些亲身体会，我的题目叫“窄门之路”，所谓的窄门蛮难走，不是一个大路，如果是一个大路大家都去走，这个很难走，这是一个前提。只有这样的走法才能走下去，否则也走不下去。是不是路越走越宽一个概念，整个形容，我是用一个窄门之路，这个题目用了几年了，对产业地产一些探讨一些理解，因为时间关系，有一些我就过了，这个现在很热，现在是一个很热的话题。

    大家有没有想过它为什么会热？如果你是书记你手上就那几块地，任何一个城市，你像北京、上海、深圳，或者一线城市，当书记市长手上有多少地你是算的出来的，这个地怎么办？城市未来怎么发展？把这两块连在一起，过去更多是一个享受红利，人口的红利，城市化的红利，其实就像我们个人买了房一样，房子涨价跟你个人没有关系，你没有创造价值，房子在涨价，谁在努力？政府城市化。地方政府希望能不能创造价值，既然开发商是比较有钱的群体，你们自己认为有理想有抱负，能不能创造价值。房地产所谓的从上半场进入下半场，大概这个意思。下半场希望创造价值，要谈运营，一个商场盖好了就这样，能不能运营，把这个商场让人民群众到你那儿来消费这就叫创造价值，这个商场放在那儿不动，为这个城市贡献税收，这就叫创造价值，产业园更是这样。

    你站在书记的角度想一想，卖给你一块地收十个亿就没了，剩下的政府要负担，给你搞交通，搞配套，搞所有的东西。如果卖给你产业不一样的，五个亿的地价五年税收就收回来了，所以说你站在城市这个角度考虑实际上他也需要开发商分享红利的这么一个形式出现，一定要创造价值，我理解大概是这样一个背景，所以说实际上我觉得地产人，作为从业20几年的老兵，这个是我心里话，不能还是按照过去方式来搞，我们要创造一点价值。

    这个产业地产，怎么搞呢，这几年总结出这18个字，这18个字也是体会，我想想也是很多原则性的东西，这是我的一个初心。不忘初心什么意思？每碰到困难的时候，每碰到决策不了，犹豫不决的时候就想想初心是什么，为什么干这个事，一开始从哪里出发的，理解我的一个初心，先产业、后地产、重生态、轻招商、强持有，弱销售。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    主持人：谢谢袁总带来的肺腑之言。讲的非常好，一是肺腑之言，袁建功先生讲了他在立业建功过程当中所遇到的困难，还有自己总结出的经验，而且我觉得他作为第一位上台进行演讲的发言的人，首先勇气可嘉，内容干货满满。刚才他提到了优铺的董事长，前几年很多住宅开发商向商业地产运营，或者说地产运营商进行转型或者说多元化发展的时候，当时我就讲到住宅项目来说更容易做一点，商业对于要求的人才，包括他的专业度，还有专业的经验会更高。我记得当时陈云峰先生接受我采访的时候跟我讲过，是我们想找一点商业领域的专业人才挺困难的，在七八年前或者五六年前，还是一个相对来说人才稀缺的垂直领域，但是我想到今天可能大家对于商业地产运营有了更多的经验，产业地产发展脉络跟这个一脉相承的，都是异曲同工，过去对这样一个细分领域，他从无到有，从0-1的过程，大家都是一点一点接受的，包括很多地方政府一开始也是被一些企业拿着产业地产的帽子去做住宅，最后发现产业没进来，后来怎么一点一点政府觉得更专业，政府变的更专业要求我们企业一定更加专业。今天下午拿出这样一个时间专门进行研讨。

    刚才袁总讲了一个什么什么之路，接下来这位嘉宾讲的也是之路，有请中城新产业控股有限公司董事长刘爱明先生。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    袁建功：第一生存怎么活下来，很多房开都在介入产业，为什么？因为拿地太难了，我相信如果所有的开发商拿地非常便宜，马上钱能回过来，没人乐意做产业地产，因为这是一个变现周期极其漫长的行业，一定要做好这个心态。没有哪一个产业地产今天盖完楼以后第二天所有企业排队找我买楼，这个不可能，除非只有一种，你在城市的地段是极其好的，比如说北京你在二环里面，你在深圳南山，你在龙湖最核心的区域，地段地段还是地段，商业本身跟产业还有不同的地方，产业背后要求的是生态，你要有生态搭建，你要有生态赋能。联想为什么自己可以做产业，我有一千亿的基金，背后投的200多家企业跟着我可以走，这个是我的产业基础。现在跟政府去谈沟通产业的时候，他会问你的企业为什么来，咱不说具体哪个企业了，前段时间跟国内比较顶级的两个董事长交流，所有的企业包括目前稍微大一些有点规模的企业自己都很独立跟政府谈，就回到一个难以破解的题上，为什么跟你走，是你地价便宜还是厂房便宜，最终我可能免费给你楼，但是我整个要算一个整体的商业逻辑是不是成立。但是在这个前提下这个企业能不能长期跟你走，提出一个课题。

    第二个过程是发展，通过整合资源平台搭建获得项目发展，自带产业赋能。做产业讲九死一生，很多做传统开发的我要建一个产业园，我觉得哪个产业园做的很好，上海浦东的哪个产业园做的很好马上可以变现，最终做下来以后发现自己根本没有运营产业的能力，建非常容易，后期招商跟运营才是产业园的一个核心的核心，这个就回到今天上午蔡总提的话题叫柔性开发，我很赞同那个观点，因为对于企业来说，他也有对于物理厂房，物理空间的要求，比如说现在各地政府建设乐观很多标准厂房，我给你各种优惠政策，我把楼建好了标准厂房给你，我这个新能源产业对厂房要求有固定标准！比如说层高，比如说承重，这个其实要做大量的市场调研，你要了解企业要什么，你建了一个楼，比如说标准层三米高五米高，但是他的企业做大数据的，机房要达到八米，对气候要求怎么样，所有的产业靠近的是什么？要么原产地，要么金主，总得有一方是靠近的，你这个产业才成立，否则真的是空中楼阁，九死一生。

    第三个是强大，通过建立行业标准获得长远强大的发展空间。我个人的观点不一定正确，我觉得目前在国内还没有一家企业做到可以说我建立一个行业的SOT流程，我建立一个行业的标准，可以去达到某一个产业按部就班，这个是不现实的。

    再有就是通过整个过程跟所有的合作伙伴一块，政府的需求也好，进行一个产业的博弈。开发商拿地困难是整个现在跟房地产大势走势相关联的，所以地方现在基本上他们让去谈的时候拉着很多的综合体，拉着很多战略合作伙伴跟政府对标，我有什么样的产业，给我什么样的土地。但是在这个过程当中领导是很清晰的，政策是很清晰的，知道你要做的是什么。所以上来第一件事情第一轮沟通的时候就是税收、龙头企业、就业、人才、企业数量，作为一个传统的开发企业，这个难度是非常高的，后期大家就在拿地过程当中遇到很多困难。前两天马云一个讲座听了一下，冬天很冷，明年冬天可能更冷，要求这个行业抱团取暖才能度过这个寒冬。

    产业地产的活法，不成熟的观点，真正的产业地产不再追求重资产化扩张，靠运营，注重资源整合和搭建平台，复制输出模式和团队，整合线上线下资源，今天优铺董事长讲了一个，目前很多企业需求的一件事情，包括北京其实大家在北京了解，三环边上很多商业，中关村有很多的物理空间全部都空置，前几年大家都在倡导大众创业万众创新，在我看来其实这个众创空间，明年或者后年80%能到，背后的资本，背后的生态，包括尤其是三线四线城市各地都在搞众创，政府各种补贴。

    未来愿景这个行业大家想通过行业整合，包括地产，其实产业地产跟地产中间的发展时间间隔还是相当漫长的，虽然大家目前都在谈小镇也好，产业园也好，但是真正带赋能企业很少的。

    最重要一个板块讲产业园回到永恒不变的话题叫运营，运营里面几个模块，一个叫内部构建，运营方对种子项目一个孵化，我自己本身是有产业的，我不能说建了一个厂房不知道产业在哪里，不知道客户在哪里，组织团队，谈到各种展会参加各种活动，发名片对接，这个行业的转化率不到5%，2%-5%，也就是100家，访谈了100家企业最终能转化为你的客户的2-5家，已经是很高的了。尤其参加各种展会，发名片，基本上是无效的，做什么呢？你自己有基金，小微企业初创企业，后期整个股权投资都跟着你走，对这样的企业是有影响，就是所谓的搭建生态。对园区输送血液，中关村创业大街，很多项目将来在中关村发展，孵化一些企业留在当地了，这样有一个循环往复的活化过程。

    包括专业服务，资金投融资对接，专利政策辅导，市场推广，海内外推广，以及全生命周期的服务，其实目前创业企业最大的痛点大多数企业进了园区以后跟前面承诺的几乎是两件事情。帮你做投融资对接，帮你做创业辅导，后期做大了股权投资，好多东西都是空中楼阁，后期成了一个负债，成了一个包袱。这么多年我们经历了产业园运营，经历了招商，经理了跟政府博弈，经历合作伙伴沟通，整个过程当中可以说惨不忍睹，这个过程过去以后绝对是另外一片灿烂的天空。

    总结一下产业地产人的生产法则，项目有共性但不可复制，我在北京有项目做的很好，深圳项目做的很好，想在西藏也做一个项目，我想在青海也做一个项目，把这个项目拷贝过去，那是找死。我们在中关村大数据科技产业园，其他地方同样复制过去，时代不同了，地点不同，所有的都不一样，这个城市的产业基础不存在就没有上层，整个产业链是不存在的。

    第二个就是有多大的能力干多大的事情，同为房地产运作模式天壤之别，我们一直在学习，因为投资的周期，变现的周期，运营的难度，难度太大了，需要一个循环往复的过程。再一个深刻认识到政府与产业地产的密切关系，可能传统的地产开发，我拍了一块地，接下来卖楼，卖完以后交给物业方运营，这事结束了，跟开发商没关系，作为产业地产运营商不是这样的，政府对你的考核五年十年二十年，为什么现在你在深圳拿地，政府要15年、20年自持，为什么？他要看到产业的可持续性发展，把这块地给我以后有多少税收，不是这样。

    另外一个产业地产的一个关键点招商，我本身做招商，做了20年招商，招商不仅仅是招商的活，这个行业的关键点招商运营，如果说商都那么容易招所有干地产的全国都在建产业园，如果变现周期这么快，是因为没有办法，我们拿地太难了，成本太高了，政府在限价限购限签，生存空间越来越小，不得已而为之，但是在这个过程当中要找到自己企业发展的核心点，找到自己发展可持续点，在这个过程当中对于招商运营这个部门，甚至说这个产业链要求就是相当高。我提一点做好前期的市场调研，行业对物业需求是不一样的，柔性开发也好，C2B也好，C2C也好，B2B也好，最终要做的满足企业需求，不能边上盖一个产业是定制的，在中关村给搜狐定制一个楼，会提出层高各种要求，传统拿一块地，看别人做工业用地很挣钱的，所有人全杀进去，本身有产业，我要什么楼全部是定制的，这个前期的市场调研非常重要。

    多大的领导招多大的商，这个逻辑是正确的，在产业园里面，项目里面最大的招进来的商就是你的。整个运营过程当中要用好政府的平台，所有产业在他们手里，并且他的诉求跟企业的诉求其实是不谋而合的。

    最后说一下产业地产生存法则，我自己总结的，不一定正确。第一人是关键，中国前30前100地产商，大家在圈里跳来跳去，开发逻辑都一样，都熟悉，都可以操作，给我钱买了地，开发建设营销基本上差不太多。产业地产圈子更小，前30的产业地产基本上在圈里大家都认识，因为这个周期非常漫长，过程也非常艰难，专业性强，范围小，培养一个人特别不容易，今天培养好了，明天老板对我不好了，因为他走了以后同时资源跟他走，好多资源也流失，所以在这个行业，人是关键。

    另外一个要有一颗强大的内心，为什么？举个例子，一年税收一千万太高我在杭州项目对于物业水电物理空间谈的都很好，政府出台了相应的政策，第一年大家把协议签了，第二年即将入驻时候政策变了，可能这个时候已经计算好了这个项目招进来以后多少佣金多少提成，拿多少薪水，政策变了，所有的都不复存在。我要放在上海，我要放在宁波，放在深圳，可能多年的努力，一夜之间全部化为泡影，对于产业地产人要有足够的专业度，刚开始大家都在讲故事，描绘一个宏伟蓝图，通过五年十年建设，城市大概什么样的发展，你面临的都是你的大师兄，你对标的领导都是非常专业的，他在这个行业里都非常权威的，所以这个时候对于你的专业度要求相当高。谈一个项目，做区块链产业，做一个人工智能产业园，领导问你人工智能目前发展现现状是什么，产值是多少，你不了解，马上露怯了，这个事聊不下去了，第一轮你就败了，你在不同的场合，跟各级的领导之间沟通汇报项目时候，要足够的呈现出你对这个行业的认知是足够牛逼的，这个项目才有成立往下推进的可能。

    最后我提一点满足企业对美好生活的向往，虽然大家在提人民群众美好生活向往，企业也是一样，小微企业生存太难了，江浙一带都算上，这几年经济比较好，我看了一个数据，江苏去年一千多家小微企业倒掉了。企业对于发展很迫切的，他需要资金，需要项目指导，需要项目推广，在这个过程当中产业园要做的事情还有很多。

    再次感谢中房报给我们这样一个机会，谢谢大家。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    袁建功：大家新年好！感谢中房报给了我第一个上台发言机会，借这个时间点咱聊点电视台不让播的，聊点敏感话题。产业地产今天上午的时候在座的地产前辈都讲了很多自己的观点，坦白讲产业地产跟地产本身是关联的一个行业，只不过在后期可能政府主导的时候提到房地产三个字的时候就比较头疼，比较痛苦。可能在前段前几年高速发展过程当中，给政府带来了很多的弊病，作为我们来说，我今天写了一个题目叫产业地产突围之路，这个题目比较大，一般在地产商或者是产业地产商跟政府对标讲产业的时候，政府就乐，你是谁，你给我什么产业，今天上午另外一位领导讲了房地产最大的产业，我们跟地方政府谈对标产业的时候他问你除了给我盖房子以外给我带来什么，不简单只是一个传统的房地产思维方式才可以去跟政府对标。在座的今天下午有很多专业的产业地产方面的专家，都是行业的前辈，作为我们来说是行业的新兵，也抱着一个学习的态度浅谈一下我对产业地产的认识。

    从几个方面去做一个简单的汇报交流，第一个给大家说一下我们是谁，我们源自联想，联想科技城项目全国建设赋能者，这个团队是在2011年从联想科技城事业部提出来，目前我们在全国运行了十几个项目，最近项目主要集中在江浙一带，以及南方的深圳、江苏、浙江、安徽、深圳、上海，以这几个城市为主。在整个发展过程当中，整个产业的历练，经过跟政府磨合，我们是带产业进入的方式跟政府谈对标，政府上来会问你一个问题，你给我什么具体的产业内容。我举个例子，我最近在杭州有一个项目，在跟政府对标的时候，政府问你，你不要给我讲故事，我相信今天在座的地产商去拿地的时候一定会面临一个同样的问题，如果你跟政府谈条件的时候给我什么样的商住配比，什么样的地价，你做的再牛逼的地产商不可能坐在政府台面上，把这个地多少钱给我，没有人替你挑这个担子。我们一直在讲行业内的所有做产业地产，包括住宅地产的都是郑渊洁学生，只不过谁是师兄谁是师弟而已。但是随着这个时代的变迁，你发现一个问题，你所对标的政府领导的其实都是你们的大学生，都是我们的大师兄，他更明白你想要什么，他非常明白你想要什么，来的时候几乎你的PPT展示第一招的时候是来谈地，你要土地，你要多少价格，你要多少住宅。

    在这个过程当中，今天上午蔡总提到一个对于地产项目的赋能，对于地产项目的调研，其实这个跟做产业是异曲同工的目的，我想在座做传统地产开发的企业，对于本身怎么去建一个产业园区，怎么去建一个厂房，怎么建一个住宅是非常清晰的，建产业地产的时候说自己是最苦逼的，因为你的变现周期极其漫长，产业地产经历了几个大的阶段，从刚开始的大家靠租金，建厂房靠租金收益，物业费收益，第二部分靠股权，搭建生态，给予赋能，经历这样几个过程，到今天为止靠自己自带生态，我自己有生态。自带生态进入的时候你这个产业逻辑才是成立的，否则你是某某企业，你非常好，中国做的最牛逼的前三企业，能给我带来什么。上来其实就是三件事情给你谈，第一产值，第二税收，第三就业，产业结构的调整，本身我们是自带产业进入，背后有800多家中国高新科技企业，我跟政府对标的时候可以直接给到他，这个项目给到你多少产值，多少税收，给你带来每一家企业，量化到具体企业，还要明白你想要什么，第一步就是可研，完整的可研报告，这里面大家要对标，尤其是在江浙一带，北上深杭，包括大的一线城市，更不可能跟政府领导讲故事，这个时代结束了。

    我们这个团队本身基本上背景全都是联想集团，有做投资的，有做开发板块，背后带着以专注于科技产业、人工智能、未来科技、人脸识别以及这方面企业进入作为一个主导企业，并且在这里面跟政府谈判过程当中，政府会提出一个主力企业，也就是你的龙头是什么，这个后续我们在今天下午的后半场会有在座的专家去提一些问题，这就是生态链招商，生态链招商带来什么？比如说某一个项目带着新能源汽车，中国做的最牛逼的新能源汽车带着他们建厂，所带来的上下游集聚，这是传统的房开做不到的。在中国地产发展过程当中并不是说没有机会，今天上午肖总社长也讲了关于中国产业发展，并不是没有机会，而是进入另外一个阶段。传统的产业园区进入了4.0时代。

    我们从2011年开始全国有15个项目在布局，北京有园区，深圳有自己工厂，这几年在浙江几个板块在做，产品就是联想科技城，以人工智能、高新科技、物联网、大数据、区块链作为主流行业背景。

    产城融合今天是一个大的主题，包括改革开放40周年的过程，切题的话我搜了一些资料，但是这个我想在座各位都是专家，我就不再一一赘述了。其实坦白讲中国讲产城融合还没有特别牛逼的案例，除了深圳以外，邓小平同志南巡讲话以后整个中国发展以深圳作为龙头，比较好的在国际上。绝对有值得我们学习的方式，但是所有的产业，所有背后的产业操盘方指导方一定不是一个企业，这几年跟各地政府谈项目的时候，遇到一个问题，比如说我跟三线城市谈一个产业项目，这个城市规划了一个大数据产业园，大数据产业放进来以后迭代整个城市发展，把产业结构做调整，传统工业、商业、文化、卫生，整个的数据孤岛打通。这件事情坦白讲能做这件事情的只有政府，企业是没有这个力量，因为有一些数据本身是封闭，比如说贵州贵阳，贵阳本身可以做的，因为陈刚书记去了以后有行政力量干预，这个事情才成立。否则一个企业来说很难打通数据之间的关联，在这个前提下，如果你要做产业园，要做产城融合。

    从产业发展来说，经历了几个时代，第一个时代产城融合1.0时代，大家看到的就是一个封闭的矿场，自建一个小生态，一个简单的园区。第二个进入2.0时代，2.0时代是什么呢？社会和园区有了结合，盈利模式相对单一，还是以租金、物业费、出租厂房为主。3.0时代以后，大家正在提产城融合，去年前年提特色小镇，尤其是浙江，最近项目在浙江多一些，跟浙江领导干部交流多一些。全国看下来其实我觉得浙江的领导思路是非常开放的，我相信在座的各位可能也会经常去全国各地沟通一些项目，对标跟政府谈这个项目的时候，你会发现他是这个行业里的，他背景基本都是博士或者博士后，尤其是深圳，一个招商局的局长，他给你讲整个生态，在贵州两年三年前，当时贵州的一个书记跟我讲区块链，他要做一个区块链产业园，在讲这个行业的动态，行业的背景，行业的领头人物是什么，什么样类型的企业，我很惊诧，因为我觉得对于贵州来说的话不算一线城市，政府领导的思维方式已经远远超出了从业人的本事，后面我提到了一个专业的东西，这对于产业地产从业人员要求非常高的。

     第一要有足够的知识作为背景，不能说我去谈产业，我要做产城融合，比如说城市大数据，根本不知道大数据行业背景是什么，不知道大数据的运营逻辑是什么，这个是无从谈起的，因为你对标对面所有政府领导都是这个行业专家。我们在深圳谈的项目，很简单一个例子，我说我会带某个企业来，那个企业是我们对标的企业，是不是有一个项目放出来，对于产业地产人的思维方式，包括你的资源类型，专业知识，这个要求非常高的。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    主持人：现场尊敬的各位领导、各位来宾，欢迎大家继续来到大国广厦、美好生活，致敬中国改革开放40周年CIHAF2018第二十届中国住交会。今天上午称为篮球比赛的前两节，通过前两节对过去20年当中中国房地产行业发展进行梳理和回顾，进入到今天下午，今天下午环节就像篮球比赛当中第三节，今天还有精彩的晚宴作为这场比赛的第四节。

    首先请允许我介绍一下到场的各位嘉宾：

    联科智慧城投资集团副裁袁建功；

    中城新产业控股有限公司董事长刘爱明；

    华通国际产城研究院院长傅博；

    启迪协信联席总裁郭莹辉；

    亿达中国高级副总裁、亿达科技新城管理有限公司董事长于大海；

    美好置业副总经理翟志刚；

    经略天则董事长刘长庆；

    洪泰产业社区创始人兼CEO盛英泰；

    国数智业发展有限公司总经理王哲；

    全球化智库CCG城市研究院执行院长秦刚。

    为什么要把这样一个产城融合产业发展专门作为今天一个下午的时间进行探讨和梳理，从上午几位学者和企业界代表的发言当中，大家已经能够了解到上午几位学者在不同的报告和演讲当中都提到了城镇化将是未来中国房地产发展的一个重要基石，而我们也知道无论是先城后产，还是先产后城这两种模式，一直以来都是铭刻在中国城市规划的简史之上，随着整个城市发展仍需成熟，产城融合这个理念逐渐被更多人所接受，在党的十九大当中明确提出创新驱动发展，包括区域协调发展和乡村振兴发展这样的发展战略，这个当中各位更加熟悉一个概念，我们在地产当中经常提到的城市群概念，城市群可能包含着大中城市，当然也包含着中小城镇，这样一个协调发展方式，最终会构成一个庞大的城市群。京津冀城市群不光为北京解决了很多过去大城市的顽疾，同时对于无论是天津和河北也带来了新的发展机遇。中国现在目前几大城市群都在逐渐的形成和成熟，这个目标直指全球各大城市群，未来城市群当中所迸发出的能量会是巨大的。

    接下来一起来探讨企业在此当中会迎来怎样的机遇，首先有请联科智慧城投资集团副裁袁建功先生。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    下午的精彩分享正式开始。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    更多分享，下午继续，请不要错过。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    肖勇：因为时间关系，我们现在请各位嘉宾用一句话或者一个关键词对2019年做一个预判或者期待。

    徐道明：关注细分市场个性化需求，以情怀和品质打造文旅产业。

    范小冲：2018年要发展，2019年活的要长久，挺过2019年未来20年就有你们。

    蔡雪梅：逆风飞扬。

    王军：给2C提供美好生活服务的商家提供空间向2B转化。

    刘岷：品质产品和美好生活开启的时代。

    周济：建好体系做好产品。

    陈云峰：2019年是一个向上的好的周期开始的一年，大家一定要相信。

    栗文忠：新的一年里祝大家身体健康，再接再励，理性的生活，不做愚蠢的自以为是的人。

    黎乃超：11月1号习总书记在民营经济工作会议上提出了三座大山，希望所有企业能迈过这三座大山，谢谢。

    肖勇：非常感谢各位嘉宾，这个论坛简短但是精彩，回顾了40年，展望了20年，说了2019年，这两天大会围绕创新发展展开，下午还有产业地产论坛。明天还有文旅地产专场论坛，服务商论坛，房地产金融产权融合的论坛，跟智能化有关系，欢迎各位嘉宾继续参与这两个论坛，新思想、新思维带到2019年，谢谢。


  • 乐居小记者 05-13 17:30

    肖勇：谢谢社长。请黎会长对未来20年和开发商提出建议。

    黎乃超：我个人认为刚才也有嘉宾在谈到寒冬，但是我个人认为大家伙还真的没有必要这么悲观，什么原因呢？就是我们回顾之前的20年，房地产市场发展也不是一帆风顺的，1997年的金融危机，2004年的831，以及2008年的金融危机，还有2014年去库存，一路走来，我们看到房地产的整体发展是健康的，是迅猛的，总体的发展是波浪向上的，因此我认为未来房地产还是有希望的。

    我们研究一个行业发展首先要研究他的政策，去年的19号-21号中央经济工作会议是向我们诠释了政策导向，其中我总结了四点和房地产有关系。第一点刚才顾会长也说了，确实确定了目前经济下行压力过大。第二点就是在经济工作会议上，没有提到房地产，第三点大力扶植制造业和实体经济。正因为看到这个政策，马上写了一篇文章，我们认为中国房地产业是中国最大的制造业，这里面有两个论点，第一个论点房地产业是制造业，我们在座的很多开发商都知道，包括跟张总交流的时候，现在房地产业已经不像原来带动100多个行业，现在带动了500个行业，我们曾经大致的算了，一共有500个节点，现在做一个开发商将是非常困难的，不光是要懂得房地产开发，还要懂得大数据，还要懂得高科技，还要懂得智能等等，这是现在开发商需要充电的地方。因此房地产未来得发展需要学习。

    第四点就是政策上有很重要一条叫做因城施策，大家进入一个城市的时候了解这个城市政策，以北京为例，北京首都核心功能，这四个中心，政治中心、文化中心、科技中心、国际交往中心，一定要符合首都的核心功能，如果你不符合核心功能，将是被淘汰，被收紧，2018年重点疏解整治为了促提升，这是目前首都的核心功能。首都现在有什么机会呢？其实肖总来之前让我说点干货，现在北京首都的机会真的非常到，大家知道有40万公务员迁到通州去，这是多么大一次机会，我们应该去哪儿投资呢？大兴新机场，大兴国际机场，整个航站楼基本盖好了，周边所有土地，包括开发区都已经释放出来了，大家想一想当年的T3航站楼开发过程，大兴的机场是一样的。同时丽泽商务区里面有一个航空港，以后在丽泽商务区可以办直机，高铁轻轨直接到航站楼，那个地区的酒店是不是应该很抢手，如果我是开发商在那边弄酒店。我们这些老总都忙，要谈事的时候，临走的时候大家那个地方去谈事交流，直接可以上高铁，就可以去机场。这些其实是一个城市发展。

    大家看到城市发展离不开房地产，因为我认为房地产发展将伴随城市发展，大有前途，谢谢。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    肖勇：请栗文忠社长对未来20年做一个寄语。

    栗文忠：讲三句话，第一中国房地产报社它是经国务院中编办批准的事业单位，近15年来我们做了一些创新，经营体制改革，合伙制改革尝试和创新。中国房地产报过去一个功能，宣传推广功能，正能量功能，我们必须坚持必须保持。我们的政策芳香烃党的话永远不会变。

    第二个功能做好舆论监督功能，把舆论监督做实做透，尤其有个别的不良的开发者和假冒伪劣者，我们将不顾任何人的劝阻做好舆论监督功能。

    第三个功能做好一体化平台的功能，一体化平台刚才雪梅也说了，她说她很激动，我比她激动的更狠，狠在什么地方呢？我老汉这个岁数了还在做创新，在做探索，因为我不甘心，这么一个伟大时代，我们迎难而上，时间不会太长，一体化平台功能就像今后要把所有的公共资源功能，专家平台的功能，各类有智慧的功能都集中在中国房地产报的一体化平台上来，为我们的行业为我们的产业多做很多有意义的事情，为时代添彩，为家族为个人不负这个时代而努力，谢谢大家。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    周济：关于未来20年如何创新，我想表现在三个方面，首先是模式创新，这涉及到行业和企业，我们行业亟待从高大快转向精益生产方式，或者中交率先提出的精益开发方式。这个精益其实不是简单的精益，是一个体系，首先体现在从文化到战略到品牌到供应链到产品的全面精细化，更表现在整个开发的全过程中，包括精心的投资，精准的设计和建造，精细的运营和管理。这才能在全产业链从头到尾，它是一个从尾到头，从头到尾不断磨炼的过程。我们要尽快的把行业包括企业的生产方式开发模式尽快的去缩小与加工制造业代际差。

    第二产品创新，首先体现在基础创新，安全舒适是产品服务基础所在，是我们永远牢记的使命和初心。第二就是绿色健康，绿色健康是时代诉求。第三就是智慧，AI数字化，这是锦上添花。

    第三内容创新，刚刚几位领导跟专家都在提住宅产业等等界限，本身地产没有界限，未来应该重新打造一个全功能、全业态的城市族群。在这样一个城市族群当中完全可以把居住的功能，办公的功能，商业的功能，乃至教育的功能，其实还有更多的政府所需求的产业功能，不就是税收嘛，不就是交易嘛，完全可以解决。未来一定是一个全功能、全业态的形式。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    肖勇：刘总请您谈谈未来20年创新打算。

    刘岷：谢谢，三句话，一是我们企业的文化2005年在30年时候形成了核心价值观责任企业，2005年在今后加入绿地集团，做厚道人干厚道事，厚道的经营理念。2016年我们定了一个五百强目标，提出来搭建一个平台，建立一个良好的管控系统，控制好风险，实现更大目标，让这个平台发挥作用，让合作伙伴在这个平台上干大事，挣大钱。在2015年9月6号，我们正式发布了要建设五号社区，今年我们又正式注册了五好幸福家，建筑品质好，居住环境好，邻里关系好，社区文化好，完全切合了中央2017年1月25号关于孝道文化如何在社区里面更好影响，不仅是物质的服务系统，更是一个文化和精神的享受系统，也是一个美好生活的系统。

    接下来20年，我相信只有品质只有品牌，只有精细化和更加人性化的服务的持续性，良好的品牌才能有发展，良好的产品才能得到用户更多的亲睐和喜欢，那就是一个品质时代和更好更符合人性的，更符合生活的，更符合总书记提出来的不断满足人民美好需求的环境，完全是一种责任，写能力也应该创造环境，让我们生活更加美好，谢谢。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    王军：刚才陈云峰讲了，行业集中度，2017年是70%，2018年80%，2019年预测到90%，即使90%了，那我们的所有企业所有做地产的人怎么办，现在做到第一第二的人怎么办，未来得发展在哪里。原因就出在这儿，地产思维现在很要命，因为地产现在做的都是存量市场，现在这个市场已经有的蛋糕在哪儿，大家这个企业在那儿分，现在能力强弱取决于分多分少，这里面因为地产的逻辑就是思维模式一直在做存量市场，所以出现了万达想转型转文旅，结果万达文旅说实话为什么失败了？就他的思维模式还在存量市场，我就说活着的，西双版纳，做的还算不错，但是你去看看西双版纳的文旅，你看看他的逻辑，其实做的还是以本地市场为主的存量市场。

    这就是地产思维现在必须要改变早期的市场，也就是说我必须要做出增量市场，我们现在做的文旅小镇，核心做出增量市场，很多地产公司想转，转不过来怎么办，可以跟着我，现在恒大跟着我，碧桂园跟着我了，地产这个行业发展比较快的公司比如阳光城，比如中粮，都在跟我合作，跟着我一起干，他们干他们比较擅长的，我把市场做出来之后，他们做存量市场，我做增量市场。这个是一个过渡的过程，我觉得我们在座每一位要思考增量市场，增量市场怎么做，增量市场在哪里，核心就是你重新创造一个市场，你把不是在这个市场里面的人吸引过来，如果你做到这一点就成功了，目前我们因为持续在做这一件事，所以做出了增量市场，每个小增量都在比较好的运营，15年前建成的，一年前建成的。政府也信，市场也信我的商家也信我的增量市场比较容易做，具体怎么做，可以有时间展开讲。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    肖勇：2015年出现职业经理人创业潮，有三大创业网红，大家知道毛大庆、蔡雪梅和刘爱明。请蔡总分享分享她的创新理念。

    蔡雪梅：其实我刚才讲过了，包括我本人创业在未来接下去持续做的一件事情就是C2B，换成比较接地气的话讲以需定产，换一句比较洋气的话叫柔性开发，什么叫以需定产？真正围绕客户需求先来完成预定，来交付给地产商，再来进行开发，把传统的房子盖完之后再进行销售去找客户，把他前置到前端，由原来传统的地产开发是一个串联的逻辑，把他改变成一个并联的逻辑。将原来在末端呈现的销售，前置到在前期的产品土地开发阶段就已经在和客户完成所有在线完成产品的预定制预开发，拿到客户订单，这个时候开发商再来完成实际建造，这是整个ELAB在做的根本逻辑，传统以产定销，ELAB做的是倒置过来，以需定产，这是最根本的东西。我们用什么方式在做，刚刚在讲科技技术的赋能，为什么刚才讲到对未来20年充满了期待，充满了兴奋得感觉，是因为当你一旦发掘科技赋能给产业会产生的巨大能量，那种激动人心的感觉是没有办法让你平静的。因为你从来没有想到技术赋能给产业之后带来那样一种引爆力，这才是真正最有价值东西，在线把客户需求，客户对每一个空间，后台的AI，后台的计算机来完成所有客户需求的分析、归类、总结，把客户的所有对不同的产品不同的空间，不同的色彩，所有不同场景喜好集中通过数据反馈给我们的时候，不再需要通过一个一个客户访谈，了解客户潜在和未来需求的时候。

    我们发现技术可以赋能给产业如此巨大能量，超脱以往所有的思维模式的时候，我们认为这是未来真正最大的力量和希望之所在。最早是信息互联时代，完成信息对称，真正最大的价值创造价值核心和根本东西是能否创造客户，所谓的创造客户就是你能否找到新的需求，客户在那里，我知道了新的需求，创造新的产品给你从而产生新的消费欲，新的利润，我认为这才是真正的未来，真正的创造价值，不单纯仅仅是属于基于互联网，基于技术帮助我们完成信息的对称，帮助我们完成效益的提升。所以在整个价值链的价值创造整个链条里，创造价值传递价值在他的前端是他根本价值源头所在。所以从这点来讲，第二个做的事情，如何在开发最初阶段，而不是房子盖好了之后满街找客户，如何在前期场景在开发的阶段，我就已经知道客户全新的需求，他自己的潜在的需求，通过大量的后台的数据，海量的客户数据，可以在一天之内拿到五万份以上的高效的所有在线客户行为数据，反馈出来到底对这个需求有没有，到底喜不喜欢你这个产品，要不要空间，你想设定的场景是不是他们需要，语言可以骗人，表情可以骗人，但是行为骗不了人。所有的在线行为没有办法欺骗。

     通过这个东西真正去获取到客户连他自己内心未被发掘巨大潜力蓝海，以我们专业力量创造全新的产品，满足尚未被满足的需求，我认为这才是真正的创造价值，真正围绕客户，围绕着人，怎么样找到新的蓝海，接下去购房人群不再是60后70后，85后、90后、95后，90后和95后已经隔了一代，因为他们对产品对空间，对所有需求不一样了。这样一种细分，客户需求发生快速改变过程中，我们开发逻辑怎么能够跟的上，如何能够跟的上整个客户需求不断在变化的速度，越来越个性化的时代到来，我认为柔性开发定制一定是未来，但是一定只有通过技术通过科技赋能才能做到。周总也讲到，没有办法做到每一个人绝对的个性定制，但是规模化定制是完全可以通过技术达成的，所以从这一点来讲，我认为ELAB全力以赴为接下去做准备，如何将技术真正和产业打通，从而获得巨大的再生的能量。

    肖勇：蔡总非常有演讲能力，启发了我，明年要办一场地产跨年秀。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    范小冲：过去房地产是一个短缺经济，你只要能够有快速的开发，快速的周转规模就能做到百强。今天开始出现结构性的过剩，开始从增量市场进入到存量市场，未来竞争可能这些IP、内容、运营包括资产管理，这些可能就越来越重要，已经从过去的盖房，盖这个房子，更多的关注到人，人的生活方式，对于美好生活的追求，能够满足人。所以说上半场是一个开发的时代，是一个短缺经济的时代，下半场更多回归到人，回归到人未来的想象空间，未来做的事情，跟过去有很大的不同，这个实际上市场更大，也就是说未来实际上是有更多的信心。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    徐道明：的确我是从万达做第一个项目开始进入到文旅地产这个行业，这几年起起伏伏，见证了文旅的发展，也见证了出现了很多问题。但是作为整个文旅产业发展来说，我觉得还是麦肯锡的报告有一句话说的挺好，中国人越来越关注消费，越来越注重家庭健康和贫困这样的生活，我想作为健康作为文旅作为文化产业，他未来发展空间应该会越来越大，这个大方向肯定是没问题。

    这几年下来在整个文旅地产行业感觉到有几个痛点还没有解决，一个是产品，这种同质化的产品，包括主题公园。谁会记得奥运会的亚军是谁呢？大家可能只记得最有特色的，没有特色大家都会同质化东西，真的成为这种二元的产品。

    第二个痛点可能就是商业模式，你看国际上国外做的好的大型文旅企业，比如说迪斯尼，整个营收比重里面，他的门票收入只占到45%左右，国内大部分文旅地产项目70%、80%都是靠门票，所有资金平衡必须依靠地产，如果离开地产的话是没法做的。

    第三个可能就是运营，文旅地产其实就是从开发思维转向运营思维，运营重要性显的越来越关键，但是从传统地产向文旅地产来转型企业来说，思维还是开发思维。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    肖勇：现在开始第二轮，谈一谈未来20年，特别是创新发展的思路和做法。

    陈云峰：谢谢肖总，作为企业，大家看到今天管清友讲的数字，去年行业集中度60%，Top100占市场份额60，2018年70，2017年60，2019年达到80。预计90%开发商在五年内退出房地产市场，市场还有白银20年，但是没有你的事，我们倡导职业经理人们要有创新创业的意识，我们特别高兴像万科、碧桂园这样的企业推出来事业合伙人，现在的这些房地产老总不像20年前了，不像10年前了现在都老了很多，现在集团副总裁这个层面的人很多已经是40、50多的年龄了，所以我觉得像碧桂园和万科两个比较领先的企业能够给企业这些高管，这些事业合伙人身份和股份非常重要。刘肖万科北京总经理他就告诉我实际我在创业，我把这一点作为开头。

    优铺网是我两年前创立的，第一做商业地产，不再做住宅了，第二用互联网的形式来穿透行业，第三做运营做服务做数据。所以我觉得到现在为止这个路一直越走越宽，除了住宅之后，中国最大的市场就是商业地产，商业地产最基本的单元就是商铺，现在商铺和商家之间是什么关系呢？那边是大众创业万众创新找不着商铺，这边的商铺铺主包括开发商出租难招商难运营管理难，所以这是一个多么大的市场，优铺成立起来之后，我们一直在从最基层的，一点点在做数据，现在北京多少数据，北京商铺大概有50万套，我们互联网里面已经核实了20多万套，在库房里有10万个正想创业的小的创业，一边是小的创业者，一边是着急的开发商或者商铺的铺主，在这个当中用一些互联网科技力量来实现他们的匹配，到最后实现这种资产管理，现在住宅这边有自如，商业这边还没有一个平台能够收商铺，将来我们这个平台在数据掌握之后，借助资本力量整合所有的商铺，这个是我的理想，所以说到这儿因为时间关系不再多讲，但是我觉得往后看都是运气，这里面确实有运气成分，再往前看必须换一个姿势，换一种思路，换一个步伐前进，谢谢。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    周济：回顾中国改革开放40年，特别是中国房地产行业30年，我用三句话来表达我的感言：荡气回肠初心不改、道路漫漫、信心满满。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    刘岷：我是来自山东也是来自最基层，也是绿地集团的控股公司。关于40年有很多感想，很多感受，各位嘉宾和专家谈到了。首先非常感谢中国房地产报能够搭建这么一个平台，给我一个学习的机会，听了以后确实不仅抒发回忆，更多相信将来会更好。

    我们是完全经历40年的企业，我本人从20岁入职这个行业，经历今年第36年，非常有幸，真的是感恩。在这40年当中，我想从我的企业就能够看出中国房地产的变化，印象非常深，这40年当中在1983年政府工作报告里赵总理曾经有一句话，城市建设要走中国开发的路子，那一年应该是全国有一批城市建设综合开发公司诞生，后来改为济南市房地产开发总公司。为什么从企业角度真正反映出时代的变化，第一个建设的小区开始，和过程当中全国第一批的1987年建设的小区，对全国起到非常重要作用，这40年从一个非常小的单位变成集团，感恩和致敬这40年，谢谢。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    王军：在中国这40年，特别是20年房地产起的作用，我认为最大的作用就是因为房地产让政府口袋里有钱了，因为政府口袋里有钱了，所以城市的面貌发生了巨大的变化，甚至可以说在中国五千年的长河里面发展历史里面，近20年是中国城市面貌变化最大时期，大家注意看看，而这就是房地产的作用。而且因为房地产让中国的发展模式成为了世界上很多国家在学习的模式，这点可能很多人不太了解，我在全球看的时候突然发现中国的模式也在外溢。比如说我去荷兰，阿姆斯特丹，基本上就走的中国模式，也是政府手里，因为资本主义国家土地都在私人手里，包括瑞典，政府收了工厂按成本开发，包括法国的波尔多，我觉得在改革开放40年里特别是20年里面房地产对整个中国经济当中作用主要体现在这方面。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    蔡雪梅：从1998年-2018年，我本人正好从1998年开始进入房地产，到2018年整整20年。之前20年用一个词总结的话，之前20年所有地产人应该感恩这个时代，并不是金融，并不是互联网，并不是其他实体业，不如做房地产人更有智慧，只不过做房地产人比较幸运。对于之后20年拼的是时运，个人运气，之后的20年，我想用另外一个词，叫无问西东，无论做产业还是企业，最核心东西是你是否创造了价值，一个企业能否长久创造价值，决定在未来走多远，无论看到今天衰败，还是看到苹果股价大幅下跌，如果回过头看到一家企业，真正推动企业长久成长的，企业跟紧时代创造价值，只有这样企业才有机会在未来走的更远。这也是我为什么在三年前放弃在原有职场积累一切从0开始，因为我知道未来一定是科技、技术、大数据赋能整个产业，所以用了三年的时间来打通地产和互联网和大数据和AI所有在未来基础上，包括现在整个研究5G到来，到底为整个产业带来什么样的改变，这些准备，如果不去做了解，不去做准备，我相信没有一家企业能够活过下一代时代，这是非常坚定和笃定要表达的东西。

    今天借助这个大会非常清晰的表达，互联网科技、AI、大数据就像水电煤一样成为企业最基本的生态能源，如果不能对最基础的生态能源用最佳的方式进行掌握，我就在这里断言，没有一家现在的企业可以活过未来，非常笃定告诉给大家。为什么我还说无问西东，任何一家企业走到最后目的是创造价值，我认为最终一切都是表象，根本的东西是居者，是人，人成就一个城市，是一个一个的人，主体永远是居者是客户，这才是真正创造一切价值的根本和动力。所以从这点上来讲特别欣喜的充满激动的在等待接下来的20年，我相信在接下来20年中国地产一定会有翻天覆地改变，所有格局将会发生充分颠覆，未来20年我相信我还在，至于谁还在，希望大家各自问问自己，谢谢。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    范小冲：我们非常荣幸，这40年正好赶上了，从一个过去相对封闭、贫困，看到中美贸易战可以看到中国已经是巨大的经济体，巨大的发展，我更荣幸，刚才说的中国房地产20年，我们都是在这个行中，也都是主角。见证中国房地产从起不到他的快速增长，到他的调控，以及各个阶段。我想刚刚过去的2018年，可能过去20年大家都是要发展，要成长，要规模，今天已经迎来了2019，要把品质做好，要转型，要升级，要让我们的更多从过去的规模增长，从过去的资本保值升值，更多的走向真正要更加幸福长久，使得他能够有一个美好的未来，2019年就是要长久，谢谢。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    徐道明：谢谢肖总，进入地产行业八九年时间，八九年时间经历过三家公司，一个是万达，一个新华联，现在在万年基业。八九年时间感觉整个地产变化特别大。从纯住宅地产向商业地产转型，特别这几年从传统的地产向特色小镇转型，这可能是一个比较大的发展趋势。包括目前从万达开始，主要从事的是文旅小镇开发，到了现在万年基业也是从事特色小镇有关的业务。特别是文旅小镇有一点感触，中国人消费趋势在发生改变，为了自己喜好而花钱，作为房地产企业一定要把握未来发展趋势，真正打造消费者和市场喜爱的产品。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    黎乃超：特别高兴今天能参加这次大会，不是客气，我一定要感谢中国房地产报，感谢社长，感谢肖总。为什么呢？因为我坐在这儿仿佛又回到1998年，回到20年前，我第一次参加咱们房地产报的那次年会，印象非常深。为什么要感谢呢？感谢中国房地产报为我们这些从业20多年的老地产人圆了一个梦，圆了我们能再次聚首的梦，我们这些可能是有机会上台跟大家见面，我看在座有很多的老地产人熟悉的面孔，真的见到你们太高兴了。

    因此我觉得今天这个题目特别好，致敬改革开放40年，致敬中国房地产发展20年，蓬勃发展的40年。我觉得三个致敬，第一个致敬这些老一代地产人，包括顾会长，看着我们成长的，上个月推荐我去北京卫视2018年的房地产回顾，向前一辈地产人包括社长向你们致敬。第二向这些成功的房地产开发商致敬，中交，联想地产，阳光100，这些都是老朋友，这些地产人用他们辛勤的汗水，用他们对工作的认真，对行业的专业度，成为现在的佼佼者，因此我觉得第二点向他们致敬。最后还要向那些在房地产发展20年这段时间有很多先驱，他们有可能在房地产运作过程中失败了，但是他们给房地产发展积累了很多有益的经验，让我们这些其他地产商不走弯路，因此我们应该向他们致敬。这是我的一些有感而发，谢谢。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    栗文忠：中国房地产报见证了前40年中国房地产发展整个历程，我站在媒体这个角度，感觉非常感恩时代，感谢所有的房地产开发者以及各级政府。

    第二，我最近在全国各地做了很多调研，就是在调研未来得20年或者10年到底怎么做，得出的结论是未来20年依然是像周总讲的六种创新思维，一个就是中国传统最优秀的文化特征，我最近到浙江去看了一个山居图，到了云南看到女儿国的附件，到广东看到田园综合体和振兴乡村经济的贡献，未来20年一定是走在前列的开发商，属于有智慧、有精神、有格局的人。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    肖勇：各位嘉宾，我们论坛二合一，上午十二点一刻准时结束，下午两点钟还有论坛。谢谢各位嘉宾配合和支持，我有三个问题，第一每个嘉宾用一句话来总结40年，改革开放40年，特别是20年房地产发展的一个态势，房地产业积极重要贡献。第二个问题下一个20年，围绕40年，我们说近一点，下一个20年房地产融合创新发展，大家可以结合自己的企业，介绍企业的创新来谈这个问题。第三个问题大家对2019年房产市场用一两句话做一个预判，或者期待。大家对于改革开放40年中国房地产过去20年基本评判，用一两句话。

    陈云峰：中国改革开放40年，只有三个行业比较出色的，一个是咱们处在的房地产行业，另外还有一个是互联网行业，虽然不是特别出色，但是也在进步的金融业，只有这三个行业的从业精神面貌仍然很好，开年会还能坐这么多人。管教授提了一个数字，城镇化率42，名义城镇化率58，我在微信里发了一下，觉得这个更接近现实，这个行业仍然充满希望的行业，让我们一起加油。

  • 乐居小记者 05-13 17:30


  • 乐居小记者 05-13 17:30

    主持人：谢谢周总，刚才我想周总从自己身为一个房地产企业的从业者给大家分享了自己企业对于房地产行业发展的一些思考，这个当中有很多的经验可以值得现场很多朋友进行借鉴，而且我想进入到这十年之后，很多房地产行业大家也发现，业内的交流要比行业发展之初多了很多，无论从项目层面，还是从公司层面，还是从集团层面，大家都一起来抱团取暖，同时更多进行思想的碰撞。今天中房报通过他们权威的行业平台，也是希望能够给各位搭建一个交流的平台，所以今天大家看到主办方除了中房报传统的一张报纸之外，还有中国房地产网，这是一个新媒体平台，包括中国房地产报微信公众号，还有中房智库，这个其实也是通过房地产行业权威媒体、垂直媒体能够给各位更多把资源集中起来，大家达到工商共赢的效果。

    最近这一段时间我也一直在关注微信号，每天都推送一篇从40年前，1978年、1979年最早开始梳理房地产的文章，这个脉络一路下来之后基本能够厘清房地产行业发展所有经验所有成就，当然也有很多思考。

    接下来这个论坛大家看阵容非常强大，把几位嘉宾一起请上来，大家在现场一起坐而论道，共同来感受一下今天重要的主题，大国广厦和美好生活，请上参与对话环节的诸位嘉宾：

    中国房地产报社社长、社委会主任栗文忠；

    北京住宅房产商会会长黎乃超；

    中交房地产集团副总经理周济；

    阳光100副总裁范小冲；

    请上中经联盟秘书长、优铺董事长陈云峰先生；

    万年基业副总裁徐道明；

    ELAB创始人蔡雪梅；

    山东绿地泉控股集团董事长、总裁刘岷；

    伟光汇通集团总裁、伟光汇通旅游产业发展联席总裁王军；

    请上这轮对话主持人中国房地产报执行总经理肖勇。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    周济：各位领导、各位嘉宾、各位朋友新年好，首先祝贺2018住交会的盛大举办。刚刚单总做了一个荡气回肠的致辞，顾主席做了一个全面深刻的分析，管老师高屋建瓴的给我们做了一些讲述，深受启发。我想还是从企业的角度如何去在回顾改革开放40年以及市场30年行业20年的基础上，思考未来如何做一个健康的企业。

    今天的会议主持人提出来房地产房屋、土地和产业，我觉得房地产不仅仅是这三个概念，还有家、城、国。是我们的物质家园，更是精神家园，同时也是构成城市的基础，更主要他是国民经济支柱产业，所以房地产家城国才真正构成什么是房地产。

    说到这儿，最近几年企业遇到很多困惑，什么样的困惑呢？举几个例子，我们发现最近去各个城市，会见各个城市领导，招商局就说了，房地产就不要来了，我们在拿地期间，只要一涉及到拿地，人就问你了能不能带点产业进去，房地产不是产业吗？住宅不是产业吗？所以我们就觉得到目前为止我们行业走过了20年、房改改革20年、市场30年，到今天为止我觉得基本概念什么是房地产、什么是房地产行业、什么是房地产市场、什么是房地产企业？迄今为止从我们的中央政府、地方政府、行业协会，我们的大学协会，以及各家房地产企业，特别是行业对房地产的概念迄今为止还没有一个科学的系统的分析。

    再举个例子，到现在为止全国有100多所大学设立了房地产专业，我昨天问了一下，有没有一个系统的规范的教材呢？回答是没有。我觉得我们这么多从业者，这么多社会精英，为什么搞30年房地产还没有搞出一套规范的房地产教材呢，这很令人深思。

    在这里面最后讲一条就是房地产企业其实为为人类提供长期性、基础性全方位企业，他不是一个简单的企业。

    房地产企业一定离不开城市，城镇和乡村，我昨天翻阅了一下百科全书，也翻阅了一下辞典，还有百度，我发现对城市、城镇、乡村其实跟我们现在的解释是不一样的，只有真正理清城市、城镇、乡村概念，才能真正把从事的产品和服务做好。前些天在论坛上遇到一个某委领导，我们一起在座谈在对话，我就提出关于特色小镇，特色小镇首先是房地产，然后才能讲特色，遭到了领导的严厉批判。特色小镇不是房地产，怎么可能？没有土地没有建筑如何去做特色小镇呢？我们的小镇不能从天上掉下来，更不能从地底下钻出来，所有这些我们还没有回到初衷，不忘初心，牢记我们的使命。科学还是科学，科学至上，应该始终萦绕在每一个从业者的心头。

    第二要辩清一些逻辑，这些逻辑刚刚顾主席、管老师逻辑分析已经非常清晰了，房地产不仅是经济支柱产业，是人类社会活动基础产业，是基础中的基础。还有衣食住行乐，艺术、文化等等产业，其实都是离不开房地产的。房地产不仅是物质空间，更重要的是美好生活的精神空间，过去20年在故事方面其实做了大量的工作，我们的建筑业生产，包括现场管理，质量，包括绿色智慧等等都在很多方面取得了长足的发展，但是迄今为止对居住者对业主精神空间的关注其实还远远不够，可能刚开始。

    第三关于调控的问题，过去一年半左右时间遇到了前所未有历史上最严峻的调控，我觉得调控还要反思一下，我们调控的对象东西是什么，我理解房住不炒，房子用来住的，不是用来炒的，打击的调控的一定是炒的或者是投机行为，对于正常的市场行为，对于正常的企业开发行为不是打击的对象，相反是鼓励支持，更加关怀的，因此我想今在致敬中国改革开放40周年，回顾房地产行业20年基础上，不仅要坚定信心，更要深刻理解，其实房地产行业是我们人类未来生活永恒不变的产业。

    如何来促进房地产企业的科学健康发展。刚刚三位专家学者都提到了房地产其实是制造业，维护加工制造业，从上个世纪初以来，其实已经经历了三个阶段，在上个世纪初经历了加工制造业的科学发展阶段，其实那个阶段跟过去中国房产行业20年走过的道路很相似，其实就三个字高大快，高周转，大规模，快速度，包括电子轻工业等等，都是走过了一个高大快的道路。加工制造业在上个世纪的60年代步入了一个新的阶段，以经济生产方式为核心的新的加工制造业时代，在这个时代现代物流主导企业管理核心，从企业的进销存到营销到研发等等，都是以现代物流为核心。在这里面提出了在精益生产之下柔性开发的方式，在这里面我们不能不提到把精益生产方式发挥到极致的丰田汽车，上个世纪70年代丰田汽车在总结了欧美科学管理，总结了中国建国初期的合理化小组，以及全面生产管理，以及现代的财务管理，现代的市场营销理论基础上，提出了看板制度里，这个看板制不仅是用户思维，更多是跟企业的经济生产方式结合，更跟经济周期相结合的一种新的生产方式，首先要回到市场端，以用户思维基础回到了生产端、研发端以及之前的采购端。更重要是随着不同的经济周期，用看板制来指导企业的投资、生产和销售。所以我觉得在未来一个时期，中国的房地产行业在向加工制造业学习的同时理解什么是现代精益生产方式。

    关于精益生产方式还有一条就是柔性的生产方式，这种柔性的生产方式是从客户端采取单个客户的订单来实现的，从中国的房地产市场状况来看，每个用户，每个客户的订单其实是短时间的，但是我们可以通过模块化的区域化的客群化的方式来实现。从科学思维的角度，我们要解决怎么办的问题，结合中交过去三年在这方面探索的一些经验，来跟大家分享如何去解决怎么办的问题。

    中交房地产业务实际上历史很悠久，也很短暂，谈到悠久是1981年成立了中房集团，谈到短暂2015年在重组了中房集团控股，我们才在2015年7月正式成立了中交房地产集团。在过去几年里，我们也在回顾总结跟梳理过去行业企业走过的道路，总结经验教训，试图能够走出一条不一样的路来。过去三年我们基本是按照这样一个房地产企业发展价值来去不断的探索和研究。首先这棵树的土壤，一个企业如果没有一个深厚的肥沃的土壤，其实是无法让企业走的更远。中交在很多年前就提出了让生活更美好的愿景。

    在文化体系完成之后，进行战略体系落地。一个企业的战略体系是这棵文化树的根基，没有这样扎实的根基比较深的战略是无法让企业在后续的品牌共银联以及产品方面去走的更远。因此我就提出中交房地产业务战略目标，中交特色，国内领先。从树根走到整个树干，这个树干的粗壮与否，其实是决定着如何把企业的文化的营养，根基的这些吸纳，如何去诉讼到产品端。因此我们就提出了以美好生活营造为定位的品牌体系，品牌体系的愿景就是和美中国，同时我们也提出了中交房地产业务的精神，这是中交地产人的精神，或者我们的基本理念。这五种颜色不仅化做每个中交地产人的言行，同时还要侵入到我们的产品和服务中去。

    在品牌体系完成之后，同时也梳理了产品体系，更主要我们建立了一个中交特色的供应链体系，总结过去30年20年，中国房地产企业在供应链的方面其实是有几种做法的，首先是传统的架构，传统的集采，是以高效低价。第二个就是自主研发，过去万科为主。第三就是联合研发，万科在总结过去经验基础上，又走了一个联合研发道路。第四就是投资研发，中国经贸，到未来三年投资几十个亿，进行上下游产业链整合和研发。中交走出了第五条路，就是通过建立命运共同体这样一种方式来实现，不仅上下游资源优势的整合，同时也真正能够为我所用。

    首先提出产品体系五性原则，同时也提出了产品规范化、系统化、专业化、集成化和模块化。这里面精神系统是非常重要的，也是我们一直在追求的东西，这就是我们提出的，房地产产品不仅给业主提供物质空间，更重要提供未来几十年生活的精神空间。模块化就是我们希望能够逐渐去摒弃标准化产品线，与高周转、高杠杆、大规模、快流转相匹配的千篇一律的做法，希望通过模块化，通过因城、因地、因客群、因成本、因价格去实现给业主来提供模块化的产品和服务。

    在这样一个产品体系中，刚刚提出的精益化产品体系，建立三个层面，首先是产品大纲，社区商业产品系列，以及城市综合体产品系列。还有产品规范导则，在产品规规范导则编制方面，首先建立一个中交特色的上下游产业所构成的战略，几乎汇集了行业上下游每个细分子专业，最优秀的企业。从中又选择了一些能够真正理解和了解中交的文化，中交的品牌，以及中交的供应链原则目标这样一些企业，来共同与我们编制产品规范导则。目前中交正在颁布实施的产品规范导则，不是中交自己做的，上下游三十几个专业，300多个专家共同与我们一起完成的。在完成这个过程当中，借鉴酒店投资建设运营资产管理的经验，30几个专业在将近一年时间里，对你某一个产品系列进行反反复复的交叉，这就是体现了精益生产方式的一个核心理念。

    下面继续要深化的，产品大纲产品规范导则指导下的就是产品标准化，这个产品标准化跟过去的不一样的，更多在因城因地因客群因产品质量基础上，来进行标准化，而不是对品牌。对精益化产品体系分析过程中，我们始终在五个维度，首先是产品品牌主题，客群、风格、地域差异、清效益，这里面特别关注建筑风格，行业过去更多把建筑风格交给设计院，交给营销。各种中式欧美等等，这次特别提出以中西合并，以中为主，其实是借鉴了雄安规划原则的启发，结合了自己的新的建筑风格原则。再比如说地域化，地域化不仅在建筑风格上，在城市级别，地理位置，地质条件等等各方面都要进行重新思考。上下游三十几个专业，同时来对某一个企业，某一个品牌，某一个产品系列同时进行产品主题客群风格地域差异经济效益来思考。

    我们也希望业界同仁跟我们一起来重新去思考探讨如何做好产品这样一个永恒不变的主题。以上过去几年以企业的文化体系、战略体系、供应链体系、品牌体系、产品体系为主线所构建的三位一体中交房地产业务核心竞争力，其实是贯穿了以下六种创新思维，包括积极心理学思维、精益地产思维、新时代规划思维、企业文化地产思维、绿色科技融合思维、柔性开发思维。

    一个关于积极心理学思维，刚刚在开始的时候提到房地产不仅是房地产，同时也是家、城、国，地产人所提供的生活住区不仅仅是简单的物质空间，每天在这里生活、交流、居住、办公，每一个色彩，每一个建筑风格，每一个景观对每个居住人产生了潜移默化的影响，而这些影响不停的在传递，在放大。因此我们地产人所从事的产品跟服务呢，其实是一个构建美好传递美好放大美好这样一个过程。所以积极心理学思维在每一个地产人，无论是投资拿地，规划设计，客群定位，施工建造，销售营销，以及后续的运营跟资产管理过程当中，应该时刻去使用，所以说到这儿其实作为房地产行业，我觉得下一步更多的在致敬改革开放40周年这样一个历史时刻，更多的去借鉴人类社会过去几千年来所积累的自然科学、社会科学、思维科学的成果，把它能够运用到我们的一砖一瓦，一景一草一木中去，我觉得这才是房地产人身上所肩负的历史使命。

    再也就是柔性开发思维，柔性开发思维是上个世纪50年代-70年代加工制造业屡试不爽，实际上中国房地产行业跟制造业已经形成了一个代际差，加工制造业向移动互联、人工智能、数字化这样一个时代在进军，中国房地产行业如何缩小跟加工制造业的代际差，如何迎头赶上，真正理解加工制造业已经了然一新的经营方式，通过精益化产品，精细化的管理，尽快去改变房地产企业一些所谓高大快，通过柔性开发思维来提供跟我们消费升级，跟我们美好生活愿望所相匹配的产品。由于时间原因，我就向大家汇报到这儿，谢谢大家。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    主持人：谢谢管老师的精彩演讲，结尾结的过于突然。我们最近听到管老师在不同场合谈到很多房地产行业发展，讲三大变化，第一大变化过去看到这样一个周期会进行重新的洗牌，这个当中会让这个行业当中不同企业发生新的变化，大家感受到，过去单一开发商模式，房地产商的模式会有巨大的变化，这个在过去的5-8年当中我们已经感受到了。除此之外本身行业进行分化，就像管老师之前做的一个非常重要比喻，今年我们关注港股大家会发现有些股票始终没有人买，有些股票始终有人炒，这个就是整个行业发生变化，之后优胜劣汰的一种方式。

    除此之外今天再去关注中国房地产行业发展，大家会发现回到40年前经常谈到这句话还是会让各位有所感慨，40年前在深圳最为重要改革一线潮头，经常看到几个字，第一句话叫时间就是金钱，第二句话叫效率就是生命，今天我们过了40年之后，2018年回头看这两句话发现依然管用。但是我想要在时间就是金钱时间后面加上窗口两个字，今天怎么定义时间窗口，时间窗口决定了很多事情，决定了政策，决定了行业的变革，决定了下一步创新的走向，还有就是效率就是生命，在2018年刚刚过去一年当中中国房地产行业依然快速扩张，到底什么是高效扩张，什么是高质的扩张，这是今天思考的话题，这个也关系到中房企业在行业当中如何定位。

    下面有请中交房地产集团副总经理周济先生。

    他的演讲主题是：如何促进房地产企业科学健康的成长。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    管清友：中国的房地产40年也是改革开放的缩影，刚才顾会长讲的非常全面了。就我们而言，我们觉得房地产行业其实获得高速的发展，本质上还是解放思想，强化市场放松管制改善供给。我们看到这40年不断有政策出台，总体上朝着一个市场化的方向在迈进。所以我们看到人均居住面积，不管哪一个口径来统计，建筑面积接近7平米，还是现在人均居住面积接近40平米这么一个数据，确实取得了非常大的发展。在过去改革开放40年历程里面，中国很多行业都出现了从短缺到平衡到过剩的发展脉络，绝大部分行业在40年以后都出现了严重过剩，我们到了过剩的经济态势，但是唯有房地产没有出现过剩，总量平衡。

    从房价角度来看，北上广深在同类城市，全球比较当中绝对房价角度，修正以后，我们测算的是居住面积，北上广深的价格按照绝对价格划分成汇率的话，北京、上海房价仅次于香港，这也是比较重要的一个变化。核心城市中心城区的房价如果按绝对数算，北京、上海、深圳都是排在前面的，排在最前面的都是中国的城市。中国房地产市场我们找到很多原因，供给层面、需求层面，不妨从供给层面来看一下，需求的释放是显而易见的供给层面的这种结构性的失衡是房地产经历20年30年大牛市非常重要基础，跟我们土地制度有关，台湾也好、香港也好，他的土地制度和中国大陆土地制度有非常大的相似，特别是香港地区。台湾我们看到他的私人、政府、集体三块里面，私人和政府，政府拥有的是他的主体，中国大陆还有集体所有。

    为什么要从供给这个角度去看呢？七十从工业角度来看，手机有一个非常大的进化，在手机刚刚开始时候，几万块钱的一个大砖头，现在我们看到最新款的iphone这一款不到一万块钱人民币，供给层面变化非常重要。

    我们再看地价和房价的关系，在业内也争论颇多，从我们这个角度来看其实是预期的房价决定了当期地价，当期地价决定当期房价，大概是这样一个关系。从地价的走势上来看，总体上是一个振荡上行的趋势，和房价总体趋势一致的，关于土地财政问题讨论颇多，土地财政有非常大的问题，我们不得不承认，土地财政是20年经济增长的重要发动机。中国大陆的房地产市场会成为一个什么样的市场呢？像东京这样还是像香港这样，和香港的情况非常类似，土地租制度，土地供给制度有非常大的关系。

    当然中国大陆特殊情况在于轻持有重交易，这个情况正在变房地产税加速研究制定，按照最快的预计也要到2020年，当然也有很多专家分析房地产税制定好总是出不来，各种复杂过程相信大家都有切身感受。中国住房控制率到底是什么状态？我相信业内也有非常大的争议，这是我们帮助大家一块去梳理了不同地区，不同城市的大概住房控制水平。我们选取了三个数据来源方，一个是国家电网公司提供的数据，他们从住房的用电这个角度去测算的，一个是腾讯网的调查，还有一个是西南财大调查，我们看到不同数据来源差异特别大。同时我们看到在市场比较成熟的国家，英国也好，美国也好，包括香港地区也好，他的住房控制率总体比较低的，出现一个很有意思现象，通过不同数据来看住房控制率，当然住房控制率在我们国家因为地区之间发展巨大不平衡性，数据有点扩大。

    长期看中国房地产行业还有巨大的潜力和巨大的机会，但是我们也不能否认在短期整个房地产行业面临巨大的压力，很多中小企业逐步推入市场，房地产行业进入一个集中度提高，杠杆率下降，房地产企业向综合化运营转型这么一个态势。城镇化空间不用多说了，现在真实的城镇化率42%，名义城镇化率刚刚超过58%，每年城镇化率还在提高一个百分点，这是中国房地产行业最大的供给。

    有人讲现在是白银十年，我觉得可能有白银二十年。整个房地产行业，在座的各位我觉得很庆幸，就像一开始说的，如果没有一个行业像房地产一样，我们高速发展的40年，特别最近20年，到现在达到一个什么水平呢？供需总体出现平衡的状态，绝大部分产业已经  到了供需严重过剩，供给严重过剩。

    第二随着我们人均的住房改善空间还非常大，大家都是做这个行业的，房地产的总体这是大数，在这个过程当中，在这个里面，不同的房地产类型分化非常大，总体的供给层面是这么一个情况。从人均住房水平上来看，我们是按照建筑面积折算以后，跟国际统一比较的。如果按照建筑面积折算后的水平，中国人均住房面积只有不到26平米，我们跟发达经济体的水平其实差距非常大，这里还没有计算什么呢？我们的住房平均寿命是30年，英国也好，美国也好，这些发达经济体平均的住房寿命是在80-100年，也就是说再过10年我们过去盖很多房子都要被推倒重来。考虑到人均居住面积，考虑到住房结构上的巨大差异，房地产行业发展  空间非常大。

    需求进入一个高位的平台期，这里有几个原因。刚性需求里面，人口拐点对于这个市场影响是最大的，我们简单看一看人口的变化，如果国际经验来看，人口跟房地产行业发展非常密切相关的，日本劳动力人口1992年建立的，房地产1990年建立的，中国房地产有非常大的不同。我们的城镇化还没有完成，真实的城镇化率只有42%，名义城镇化率只有58%，美国和日本的情况只能作为参考。

    第二房地产存量时代已经到来，身边很多朋友，著名房地产人士他们的选择实际上代表非常大的变化，无论是自如的这种新的运营方式，还是房地产行业资深人士，从传统的建筑型开发企业进入到运营类的企业，对于存量这种运营、优化时代到来。从区域角度来讲从过去龙头带动龙尾同涨同跌的方式，现在开始出现轮流上涨，有的出现有些城市涨有些城市跌这种情况，特别是2014年以后，一二三四线城市出现上涨，这一轮房地产调控城市之间的分化表现更加剧烈。二三线城市房地产火爆，是整个2018年房地产市场一个重要的支撑，而相反一线城市的房价表现比较平稳。未来房地产市场的总体区域分化会越来越严重，房地产开发企业、运营企业对于区域和项目选择越来越重要。

    第三房地产市场本身分化，整个集中度确实在提高，我们给他统计了一下，前100家公司如果分两年来比，这个集中度的提高非常明显，同时我们看到房地产销售金额入门门槛不断提高，可能是一个大的趋势。不同的企业有不同的选择，大家不同的选择看到最后的结果差异特别大。后来我们自己开玩笑说房地产企业选择证明了一点，尽管我们看到房地产企业经常在短期遇到现金流的压力，调控的压力，但是过去的经验证明，做金融是赶不上盖房子的，过去的实践经验也证明拍电影也赶不上盖房子的。作为十几万亿级别的生意，其实我们应该给自己鼓鼓劲，没有一门生意像中国房地产行业这样，能够持续时间这么长，并且还将持续更长的时间，我衷心祝愿大家继续有好运气，谢谢。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    主持人：谢谢顾老师，我们今天在场的很多朋友应该是相对年轻的中国房地产人，当年有很多资深的中国房地产行业的人，我和顾老师相识十多年时间，2007年开始出现调控，中国房地产行业，中国媒体人感觉很新鲜的词，没有调控概念，一有风吹草动就去到顾老师那里一起做节目来请教，转瞬之间十一年十二年就过去了，大家已经看到中国房地产就像单总致辞当中讲的进入全新周期，房改之后20年当中，拿篮球比赛作为比喻，至少有第一节第二节，现在进入了比赛的第三节，第二节跟第三节之间的变化似乎大一些，这个大在哪儿呢？房子本身已经不仅仅是房子了，更多牵扯到了更多行业参与，牵扯到更多因素，无论是宏观经济政策，还是具像一点金融政策、财税政策，全新政策出台，都会跟房地产行业进行一个勾连。因为在1978年的时候我们知道人均GDP只有300多人民币，经济总量占全球只有1.8，今天人均GDP已经达到了近一万美元，占到全球经济总量的15%，房地产行业在这个当中是支柱行业，接下来把视点放的更广一点，跟金融和地产之间的关系。

    有请下一位演讲嘉宾，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友先生，他的主题是房地产40年的变革与重构。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    顾云昌：各位房友新年好！刚才单大伟总经理对改革开放40年唱了一首赞歌。改革开放40年是一首诗，改革开放40年，特别是住房改革20年是一首歌，我们今天用诗歌来回顾中国改革开放和房地产的历程。我的题目是发展征程和历史使命。

    第一个问题是房地产改革开放40年，用三大成就来概括，第一居住大改观，第二城市大变样，第三经济大支柱。刚才主持人和大伟都说了房地产数据，那时候我们跟中央企业报告总有一句话，我们解放初期的人均的居住面积是四点多平方米，不到9平方米的建筑面积，1978年底只有3.6平方米，有人说相当于6.7平方米的建筑面积，或者是7平方米的建筑面积。今天我们人均建筑面积多少呢？37平方米，40年涨了30平方米。其中在1998年房改的时候人均17平方米，从7平方米20年以后变成17平方米，但是请注意有城镇人口变化，1978年时候大概是不到1.8亿，1.8亿的时候人均7平方米，到了2018年时候，现在是8.1，这样算就算出到底多少倍，这是第一点，其他不说了。

    第二城市大变样，1978年城市什么样，我记得很清楚，大概在80年代初的时候，我当时在住宅区，也就是现在房地产司和保障司加在一起的，城市住宅局工作，可以真实的看出当时的住房情况，广州有水上人家，重庆有穿斗结构，当时还费周折，我们的老局长跟我说你要注意，如果这个跑到美国人手里不得了。当然没什么了不起，这就是历史。

    第三经济大支柱，中国的国民经济重要支柱产业这话不是我说的，是国务院文件当中明明白白写的。重要支柱产业，因为一个产业超过5%的贡献GDP就是支柱产业，我们房地产贡献多少呢？从投资角度说6%多一点，刚刚够上支柱产业，当然单从一个产业而言它是最大的产业。据我所知现在美国的房地产业对国民经济贡献GDP贡献大概13%，德国、日本都是11%、12%，可见我们的统计上和人家统计不一样，如果按照他们统计，我们超过13%肯定没问题，有一个专门机构说中国房地产对GDP贡献是16%，肯定是重要支柱产业。

    我们也应该清楚的了解今天我们房地产也还是爱局限，有问题，我认为问题主要是三个，第一个问题房价涨得太快，社会对房地产的意见也好，仇恨也好，或者不是支持也好，都是由于房价涨的太快。第二保障不够到位，保障房占到总规模全社会住房总量四分之一，20%-25%左右，但是不能说我们保障的非常精准，该保障的没保障好，保障当中还有缺陷，甚至保障房盖了以后没有发挥作用，闲在那儿。中央提出三大攻坚战，其中房地产都占了，一个攻坚战精准扶贫，房地产精准扶贫让那些农民工兄弟，让那些刚刚参加工作的大学生们都有房子住，这是房地产的精准扶贫。许多年轻人告诉我不知道什么时候能住上房子，这是一个问题。第三个问题品质不太理想，高标准，我那房屋的质量，我们规划设计水平有很大的提升，但是还不是很满意，所以这方面未来是我们努力的方向。

    回顾过去改革开放的40年，特别房地产的20年，我想分为三个阶段，一个阶段叫还欠帐，人均只有3.6平方米，不到7平方米的一个水平，就是我们欠帐太多，小平同志在80年代提出来我们要到1985年把人均住房面积从3.6提高到5，后来提出来达到16平方米，我参加国家住宅政策研究当中提出这个目标，这是还欠帐，严重短缺，严重的分配不公这两大问题。1998年改革以后我们进入第二个阶段，谋增长，在1998年-2018年，人均套数也是最多的。

    第三个阶段进入新时代以后，现在进入一个求质量的时代。起码还有20年进程，还欠帐，谋增长现在到求质量。

    第二个问题住房制度改革二十年的经验与启迪，我大概总结了6个方面，第一个方面住房商品化、市场化是我国房地产发展的必由之路，70年代中国出现了房荒，一个是短缺，第二个是不公。这时候总设计师邓小平提出解决住房问题能不能路子宽一点，明确提出房子可以买也可以租，新房可以卖，旧房也可以卖。房子卖出去以后房价提高，给低收入家庭给补贴等等一系列讲话，这是指明了我们中国住房之路改革房地产改革的方向，这是根本的。与此同时我在住宅局的时候，1983年中国住宅问题研究会，1985年的夏天紧接着筹建了中国房地产业协会。在这个过程当中，我们一边筹建一边研究，讨论的问题有住房商品化问题，随着这个明确以后，80年代中又讨论了土地问题，土地能不能商品化，这两个问题在理论上认识上得到同意以后，在实施提出来房地产的市场化，也就是说中国房地产这架大飞机能够起飞，一房屋商品化，第二土地商品化，进入市场。2004年831以前我们的土地以批租出让维持的，8月31号提出来所有的土地必须是招拍挂，或者是招标，把土地价值价格在市场上提出来。最后我们实现了房地产的市场化。这样一种房地产市场化的积极大胆的探索和试点，这是我们说在1998年之前所走过的道路，那时的思想解放程度比现在胆子很大，什么样观点都有。

    有一次我们讨论时候，住宅分配按劳分配，有人跟我说你胡扯，我那时候年龄还小。你这个不可能的，住宅就是分配的，硅谷过去20年我们想1978年调整方针的年代，因为住宅大量短缺，中央提出来发挥国家、地方、单位和个人四个积极性来发展，我画了一副漫画，中国的住宅建设像雨后春笋，有高楼，这是过去调整住宅的方针发挥得力量，从人均7平方米提高到人均17平方米。而后20年是制度改革，制度改革爆发出的魅力，我曾经讲过是原子弹爆炸，而不是雨后春笋，是中国千年等一回的伟大飞跃，千年等一回是一首歌，中国历史上没有过这样的改革，世界历史上也没有。这项改革是所谓的公有制，把这个消费品的公有制作为我们的社会主义，而我们否定了这样一种说法，个人财产可以私有的，住房是私有财产，这样的话把我们公有制变成了货币化分配，商品化的市场，这个东西我们的住宅建设走上了千年等一回的发展轨道。

    如果回顾改革开放40年成就，通过房地产两件大事，没有房地产改革，没有释放这么大住房需求的能量不可能有今天的中国房地产市场和中国经济，因为许多老外对中国经济看不懂，主要因为看不懂中国房地产市场，看不懂中国房改起到的作用是其他国家所没有的，因为住宅是最大的消费品，是家庭最大的财产，中国人民特别喜欢有自己的房子。另外一个改革就是开放，加入WTO，我们的房地产改革1998年启动的，我记得很清楚，当时朱槠基总经理提出来要把住宅建设成为新的经济成长点和新的消费热点，问建设部行不行，建设部回答行，但是必须改革，朱槠基总理说我就是这个意思，必须进行住房制度改革，必须按照邓小平指引的方向去做。在朱槠基总理亲自关注下面，联合了发改委、财政部银行等等机构有100人左右住房制度改革起草小组，我从80年代初开始研究住房制度改革，很荣幸参加了这么一个团队，成为100多人当中最终30人起草小组之一，经历了全过程，这个过程很有意思，现在想想是一种非常好的感觉，充满了憧憬。我当时冲劲没有像现在实际那么好，实际的发展比我当时憧憬还厉害。你们帮我搞一个预测，金融角度，看改革以后房地产对金融的需求，对按揭的需求，我给你两万块钱，我说用不了那么多，我们哥们兄弟姐妹们四五个人把那弄出来，两个礼拜弄出来，结果真弄出来了。现在一看起草的这个文件完全可以，因为我们的憧憬，我们的梦想，远远没有现实那么好，现实比我们当初预测的好的多，这就是住房制度改革对中国经济带来巨大贡献。加上改革开放，我们中国拥有了两个市场，两个资源，一个是市场资源，一个是技术资源，所以中国经济取得了过去的高速发展和房地产密切相关。

    第二个经验启迪，改革要有好的顶层设计，又要摸着石头过河。以开放的心态借鉴国际经验，从实际出发制定改革方案。我记得很清楚，我们探索房地产的时候，走访了许多国家，另外看了许许多多国外的资料，有美国的经验，香港的办法，日本的、俄国的好多，我们聚在一起总结经验，总结香港的一些做法，香港人跑到中国来，以开放的心态，只要是方向对，我们就这么干。但是必须结合中国实际，人家有人家的估计，我们有我们的希望。顶层设计非常重要，定方向、定路线，方向就是市场化、商品化，另外保障要做好，我们知道方向在哪里，要摸着石头过河。顶层设计不可能解决所有问题，从我们的实践体会到，原来认为这个问题很严重，办不到的，在实践当中很简单，比如货币化分配问题，讨论半天争论不休，结果很顺当推进了。有些问题看起来很容易，对不同人采取不同的政策，在实践当中也很快推开了，但是他的问题很严重，到现在为止房地产许多问题和保障有关系，就是保障不到位，保障不够精准，浪费了许多财力，这个问题我觉得一定要顶层设计结合起来，摸着石头过河，扫障碍，立规矩，开拓前进。

    第三个经验就是遵循市场规律，把握房市周期。所谓市场就是供求关系，房地产的市场就是房地产的供应总量供应结构和房地产结构，我们要研究房地产市场，懂得市场规律。由于房价之间供应和需求之间的时间差，往往会产生波动，就是市场供求有波动。第二研究房地产的特性，房地产市场和一般市场不一样，波动是不一样。

    第二我们了解到房地产周期，小周期三年多时间，大周期十几年，我们现在发现从1998年启动房改以后经历6个周期，每个周期都有清晰轨迹。供求关系如何调整好。

    房地产是有周期性的，我个人认为中国房地产从2013年开始有一个转型，从黄金时代到白银时代，这和供应总量，供不应求的情况发生了变化，掌握这样的规律，掌握这样需求很好的顺应市场发展。这是一个周期，一定要按照市场在资源配置当中发挥决定作用。

    第四房市调控要因城施策，因时制宜，用好两手。房地产市场本来就是一个起伏市场，政府的调控抹平这个波动的曲线，我经常说我们一定要认识到市场就是一种扭秧歌的状态，多的时候要降温，少的时候要升温，什么时候升温，价格什么时候降要把握好，我们调控往往是慢半拍，具体不说了。所以要调控，调控我认为一定要因城施策，因时制宜，因为房地产高高低低，时间点不一样，政策出台时间点不一样，用好两手，一个有形的手一个无形的手。调需求，供给侧调控为主线，我们的调控大家看看是不是主要在调需求，其实更重要应该是供给侧来着手，所以这个是经验。这两年有所改进。

    第二就是调总量调结构，当前主要矛盾是结构性的，不是总量的问题。城市和城市之间，土地错配，该供应土地的地方北上广，土地供应不足，北京上海有土地供应吗？没有，那个地方供不应求肯定涨价。所以去库存的时候不是全国去库存，这个结构性问题。另外我们城市建设用地当中，我们的居住偏少，供应问题偏多，准备调整结构，我们居住面积是少的。农村和城市土地，最近写了一篇文章，我认为未来得农村宅基地应该可以在全国流转，城里人可以到农村买房，买的是房子和土地使用权，现在农村土地和城市土地之间是脱节的，是一个鸿沟，最重要的要素土地不能自由流通，你说房地产还能好到怎么样，结构性问题是关键。

    有形之手无形之手，有金融、首付以及放量，贷款的放量等手段，而不是用限购，特别是限价的办法，我们限价尽可能早退出，因为限价导致三大问题，一手房价格比二手房低。第二不炒房的人炒房了，第三高质量发展障碍，搞不好偷工减料，这些事情和我们要求是相悖的，应该总结经验，因城施策，因时制宜，用好两手。

    第五个建立长效机制任重道远，必须加快发力，长效机制提出有七八年十来年了，2010年参加讨论，国务院发展研究中心召集我们这些专家们讨论这个方案，我们对方案提出意见，后来不了了之了，因为后来市场变化。但是建立长效机制谈何容易，调控是短期行为，长效机制才是长期发挥作用的。如何来建设长效机制，一个要加快建立一个好的住房制度，这个住房制度有两点，一个就是两多一并，刚才视频里讲了习主席的讲话两多一并。第二个就是两个体系，中央经济工作会议提出完善住房市场体系和住房保障体系，把这两个体系建立起来，深化住房制度改革，我们一直在路上。曾经有这样的错误认识和实际，1998年住房改革方案出台了推向社会了，房改刚刚开始不久。有力的着力完善住房保障体系，住房保障体系要实现公平、公开、精准、科学为目标。对象有了，等房子，怎么等？等政府的廉租房，香港人知道我明年拿到廉租房，大陆还不知道。说明我们现在保障办法有问题，我们每年盖多少保障房，最后统计都完成了，我们应该落实到人，要把指标定位，解决多少家庭住房问题，这些东西我觉得要公平公开，精准科学等等。

    最后要建立长效机制必须1+3，1就是脂肪制度改革深化，2就是住房相关的财税、金融、土地三大改革必须跟上，什么是三大改革？比如说房产税，我发现每次改革当中，在调控当中实际上都是地方政府和中央政府博弈，中央政府要降价，地方政府不能降价，因为他这个降价以后土地收入就减少了，财政收入就减少了。地方政府对房价的上涨是刚性的，由于我们体制的原因，改变靠卖地过日子的财政体系。说明有很多艰难，到了今天我们住房改革，不可能像1998年一样，1998年改革也非常难，下更大的决心，更坚定的步伐才能建立起长效机制。长效机制建立起来可能还会有许多调控的举措，尽量要多用市场之手，少用行政之手。

    最后一个正确定位房地产。房地产是什么，房地产是国民经济重要支柱产业，20年不变，因为我们城镇化的路还没有走完，我们起码还得20年城市化。今年年底我估计城镇化接近60%，但是这是常住人口。谁要买房就给户口等等，城市化过程是房地产增长最快的过程。房地产是发动机，房地产是压舱石，房地产是通胀锚。我们的房价15年涨10倍是正常的，房地产是最大的蓄水池，房地产吸收大量货币，导致消费市场估价指数不太平稳。推高了房价，房价推高以后增加成本，使我们经济和国际竞争失去了能力等等，如何一分为二的看。

    现在对房地产种种的说法那只能供参考，真正了解房地产本质，因为它是老百姓美好生活必须的。有人说现在脱虚向实，如果把房地产看成虚拟经济就错了，房地产实际上是实体经济的总装车间，没有房地产装在哪儿去，美好生活的重要载体，如果说居住是一个方面，还有美好生活许多方面都需要房地产这个载体，所以我们应该强调打造一个房屋制造业。从世界经验看必须警惕“灰犀牛”，关键是要防范金融危机，刘鹤总理讲一个，现在最主要的危机就是防止金融危机。房地产的问题是一个大问题，我们在讲房地产唱赞歌的时候，房地产有他的问题，足够的重视。

    房地产产业的新使命，未来得房地产我们要讲四好，一个培育好市场，培育一个城乡一体、流通自由市场，培育一个供求平衡房价平稳市场，培育一个竞争有序，交易规范的市场。

    第二提供好产品，好产品提供提出三居五化两类。我们住的房子是宜居的，绿居，乐居。绿居大家知道了，节能减排的，也就是非常适宜的，乐居让我们所建的社区成为美好生活的载体。产品必须是五化的，差异化、精细化、绿色化、智能化、人文化。房地产今天不仅仅是提供物质产品，还要提供服务产品，真正为老百姓提供好的美好生活。

    第三打造好载体，房地产有两类载体，一类居住载体，一类产业，传统意义上写字楼、宾馆、酒店、公寓这些。还有新的产业，新的产业地产，例如养老地产、旅游地产、文化地产、教育地产、健康地产等等，这是产业载体，每年的住房投资占到总投资的三分之二，还有三分之一是新兴产业，或者楼宇经济。另一方面美好生活的需要，任何美好生活需要房地产空间有多大。在这样情况下，我们必须学会两种本领，一种本领就是传统的开发销售本领，第二种本领是招商运营，对房地产的产业要求越来越高，所以这个当中对我们提出来一个新的好的载体，现在中国房地产正面临两大风口，一个风口是城市问题，城市里面城市更新，不是旧城改造概念，有三个目标，第一个目标就是我们通过城市更新把产业结构调整，好的产业进来，落后的产业淘汰。第二土地置换，发挥土地最大效应，低效土地变成高效土地。第三改善人居环境，新型的综合体，不仅是城市里面的大卖场，郊外的特色小镇，田园综合体。打造好载体。

    第四成长好企业，房地产企业集中度越来越高了，Top100占整个销售量三分之二。房地产有没有机会？还有很大的机会，不仅有过去的机会红利，更有创造管理红利和创新红利。第二有新需求、新市场、新模式，美好生活产业载体对于我们发展的要求，最近我一直在三亚，跟三亚的朋友聊，三亚现在限购了，过去都是住房形式来开发卖，现在不让你卖了，一定要按照旅游来做。我们过去是卖空间，以后改为卖时间。现在追求三强，大而强，小而强或者中而强，未来得企业核心竞争力强。

    最后我讲讲2019年房地产市场态势，房地产应该说非常关注的，中央经济工作会议稳中求进、稳中有变、变中有优，变中有优第一次提出来。为什么？因为世界面临百年前所未有的大变局，这个大变局是什么？一个是世界经济增长，特别是中国经济的压力越来越大。这个时候中央提出一个任务，稳金融，稳住外贸，稳住外资，稳住投资，稳住预期，提出来要通过预调微调稳定总需求，我们现在主要问题总需求不足，稳住了，供应跟上，经济才能发展。第一句话长效机制，构建房地产市场健康发展长效机制，第二句话房子用来住的不是用来炒的第三句话因城施策，分类指导，夯实城市主体，城市政府的主体责任。分类指导，夯实城市的主体责任，所以我们看到了菏泽，看到广州，看到新疆等等一些信号，分类指导。第四句话完善住房市场体系和住房保障体系。这是中央经济工作会议发出的声音。

    在这样情况下我个人的判断，仅供参考，我认为房地产市场长期看好，近期看衰。从房地产周期，2018年的时候就进入下行期了，中央政治局在7月31号说坚决遏制房价上涨，9月份以后，投资增长，特别是销售增长，有的城市已经出现了下降，这个东西从我个人来说我认为是必然的，前一阶段我们释放了大量消费，需求消费已经释放了，本来我个人认为这个下行时间还要调，抢人才。这个市场当中每个周期点不一样，中国的房地产市场，中房市场是一条巨龙。当一线城市再往下走的时候，他还是往下，我讲的这个情况，城市之间有差异，但是总体上要认清周期。稳销售稳投资，防止大滑坡，2018年整个报表没出来，我估计2018年房地产的投资增长仍然是百分之九点几，房地产销售增长，销售额肯定是最高，销售面积可能和2018年持平，因为2018年1-11月销售面积比去年还高了1.4%，但是到了12月份不好说。三线城市可能会有波动，要注意。

    第三句话活跃楼市，激发新兴地产投资，满足文教康养旅游等最终需求。国务院反复强调最终需求康养文教，特别是今年的中央1号文件，就是讲康养，重点放在农村康养，城乡结合，这恐怕是一个新的增长新的需求。所以这个楼市，整个房地产市场，一个是房市一个楼市，房市要稳定，楼市要活跃。房市是一条聚拢，楼市有很多狮子，群狮舞动，群狮斗艳，一个巨龙舞动，群狮斗艳。

    积极应对做好最坏的准备，争取最好的结果。我希望我刚才说的不成立，房地产依然是往上走。但是一定要做好最坏的准备，争取最好的结果，立于不败之地。因为长远来看房地产很大的发展余地，无论是住房经济，还是我们的楼宇经济。第一个把住现金流，保卫资金链，通过促销、融资把资金链绑的结结实实的，否则你就被淘汰。当然也有一些弯道超车，逆周期运作，通过拿地，逆周期拿地，逆周期合作进一步做大，在这个过程中发生这样的变化。最好就是提质增效，转型升级，把利润看重，质量优于数量。逆周期入市，个人买房进入好时机，现在买房价格可以好商量，可以挑选。好的开发商他们最大的，一个叫品质主义，一个叫市场主义，绿城就是典型的品质主义，往往是在低潮的时候拿地，高潮的时候出货，这是最棒的。反过来我都是在高潮时候买地，你卖地卖房的时候是低迷状态，如何掌握这个周期，从政府到企业到个人都是很重要的。

    回顾20年房产思绪万千，我是过来人，我希望在未来得20年中国的房地产越来越好，谢谢大家。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    在谈及住房制度改革二十年的经验与启示时，顾云昌表示多年以来中国房地产市场发展经验有如下几点：

    住房商品化、市场化是我国房地产发展的必由之路；改革要有好的顶层设计，又要摸着石头过河；遵循市场规律，把握房市周期；房市调控要因城施策，因时制宜，用好两手；建立长效机制任重道远，必须加快发力；正确定位房地产业。

    随后，顾云昌表示“高质量发展”是房地产业的新使命，为此应该做到培育好市场；提供好产品；打造好载体；成长好企业。

    关于2019年房地产市场态势，顾云昌表示，中央经济工作会议提出：稳中有进、稳中有变、变中有优；房地产市场：长期看好，近期看衰；积极应对：做好最坏的准备，争取最好的结果。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    不过，顾云昌同时谈及，当今房地产市场存在三大问题：房价涨得太快，保障不够到位，品质不太理想。而房地产发展的三个阶段分别是：还欠款、谋增长、求质量。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席 顾云昌发表主题为《征程与使命》的主题演讲，他表示改革开放40年来，中国房地产行业有三大成就，那就是：居住大改观、城市大变样、经济大支柱。


  • 乐居小记者 05-13 17:30

    现场真是大咖云集。


  • 乐居小记者 05-13 17:30

    中国房地产报总经理、凤凰网房产 CEO 单大伟致辞。谈及改革开放40周年以来，给中国房地产带来的历史性的改变。

    单大伟：尊敬的各位来宾大家早上好！今年正值改革开放40年，也是中国房地产黄金时代20年。今天带着成绩和激情，我们站在了历史的关键节点上感到特别幸运和自豪。

    1978和2018是两个特殊的年份，他们串起了沧海桑田，翻天覆地的40年，给人汲取智慧，汲取前行的力量。在时间面前，人类的想象力总是存在着边界，几组数字的对比可让40年光阴的故事更加精彩。

    在纪念改革开放展览的过程当中，我们看到了一幅画面，上面记着1978年月工资36元，2018年退休工资6649元。如果有一份国家帐本你会看到这样一组数字，从1978年到2018年中国人均可支配收入实际增长22.8倍。成为世界第二大经济体，无论以怎样的坐标衡量，这都将是历史性的飞跃，我们来看看房地产。

    我们先脑补一下这样的画面，1978年你一间我一间筒子楼里冒黑烟，是狭窄蜗居，2018年小高层、电梯房、城乡广厦千万间，是现代的社区。我们再看看下面数字，1978年中国商品房销售基本为0，2000年中国商品房销售为3935亿元，销售面积达到了一万八千六百三十七万平方米，2017年这两组数字分别高达十三万三千七百零一亿元，十六万九千零四百零八万平方米，增长分别为33倍和9倍倍。房地产无疑是中国改革开放中最耀眼的明星，是40年财富故事的主角，中国城镇化推动的重要力量。

    数据变化的背后是人们在大历史中的获得感、幸福感觉和安全感，无数企业和个人的奉献，他们是建设者、开创者、见证者。同一年成立四年的万科股份改造，公开发行股票，每股一元，募集资金2800万元，当时为了推销股票，创始人带队到深圳的各个闹市区街点摆摊设点。1991年万科成为深交所第二家上市的企业，到了2018年房企的年销售额同比增长了35%。在2018年财富世界500强排行榜上，所有上榜房地产行业均来自中国、恒大、绿地、碧桂园等，这一年他们排名大幅的上涨。在历史长河中，40年也许只是弹指一挥间，但却是一个人和一家企业的半生。

    今天我们审视改革开放40年，最具活力的是人，今天我们纪念改革开放40年，最应该致敬的也应该是人。上海最新的地标上海中心用一面长达60米的墙镌刻下了4000多名建设者的名字，这也是为什么今天在北京，有着20年历史的住交会上，我们致敬改革开放，致敬中国地产40人。40年我们砥砺前行，40年春风化雨，我们曾与大家一起风雨兼程，一路同行。

    对历史最好的纪念就是创造新的历史，但在创造新的历史之前，我们要面临着40年后以天翻地覆的新时代，要有一个清醒的认知，中国房产已迈入总量放缓、结构分化的白银时代，产品价值体系将从地段至上转向品质至上，创新求变，绿色、环保和节能不再是口号，而是真实的价值构成。土地和资金成本上涨将长期化，杠杆率将大大降低，房地产的责权利格局将被颠覆，人们购房不是为了简单居住而是主要为了改善生活方式，提高生活品质，唤醒每一座城市的价值。中国城市化将从数量的概念转为质量的概念，中国更多的城市将从增量开发为主的新房市场转入以交易为主的存量房市场。

    中国房地产的商业模式也至少会经历四个阶段的演进，工厂式的开发，持有型的商业，基金+运营，再到互联网+轻资产。在白银时代，企业增长和盈利模式都发生剧变，中国故事将更多体现在成败各异的企业故事，在这个特殊的时点，喜悦亢奋与忐忑不安共在，我们从哪里来，我们到哪里去，我们是豁然开朗，2018年重新开始，能看到多远的过去就能看到多远的未来，我们相信40年过去中国的故事远未结束，因为改革开放大潮从历史深处奔涌而来，必将向民族复兴蓬勃而去。改革不停顿，开放不止步，中国一定有让世界刮目相看的新的更大的奇迹，这是在改革开放40年之际习近平总书记在广东考察时的庄严宣誓，这是历史的回声，也是时代的号角。

    因为诺贝尔经济学家获得者有一个预言，21世纪全国最大两个发展动能，一个是美国的高科技，一个是中国的城镇化，今天由于历史的原因中国农民只能在城市国有土地上购买完全产权意义上的商品房，要在未来几十年的时间里完成他们居者有其屋的使命，这是多么大的发展空间。这块巨大的增量蛋糕已经被端上了前台，据最新报道，集体土地产商用不必先变为国有，农民进城后不必交还承包用地，因为中国房地产已进入了后住宅阶段。为对应人们美好生活所需，各类主题地产将大行其道，如旅游地产、商业地产、工业地产、养老地产、文化创意地产等等，因为潮起潮落，对房地产周期我们要重视，但不必惧怕，更不必过度的悲观。

    十年前遭受重创的美国房地产，现在已全面超过了金融风暴之前的峰值，调控之下大部分人感到的是压力和忧虑，但是前段时间我们跟一位做工业企业的企业家向我感叹，还有比想买不让买更好做的生意吗？如上所述，还有比解决全国农民拥有商品房更大的生意和市场吗？我们坚信在可见得将来，房地产还是最好的生意，房地产行业还将会成为中国的经济支柱型产业。岁月不老初心不变，拥有自己的住所是中国人的情结，对房子的重视和喜好不是对资产的贪婪，而是对美好生活的追求。

    房子以及它的美学意义，已经与中国几千年的传统文化有交集，很多对美好人生和生活的赞美都跟房子有关，一个人见识卓远我们会说他高屋建瓴，一段美好的婚姻我们称之为门当户对，母亲我们尊称为令堂，我们更追求广厦，因为我们要幸福生活，要儿孙满堂。人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标，习近平总书记这样描述人民的期待，在大势所趋，人心所向之下，中国房地产和企业一定会有更加美好的将来。40年我们风华正茂，在此我用李白行路难的诗句自勉，谢谢大家。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    大国广厦 美好生活——致敬中国改革开放40周年CIHAF2018第二十届中国住交会正式开始。主持人致开场词，欢迎各位与会嘉宾的到来。

    主持人：现场尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们、各位媒体朋友们、各位来自中国房地产界的朋友们大家上午好！欢迎各位来到由中国房地产报、中国房地产网联合主办的致敬中国改革开放40周年 CIHAF2018第二十届中国住交会活动现场，我是来自北京电视台财经频道主持人张扬，首先请允许我代表主办方欢迎并且感谢各位到来，谢谢各位。

    接下来请允许我介绍今天到场的各位来宾：

    住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌；

    中国房地产报社社长、社委会主任栗文忠；

    中国房地产报总经理、凤凰网房产CEO单大伟；

    中国房地产报执行总经理肖勇；

    北京住宅房产商会会长黎乃超；

    如是金融研究院院长、首席经济学家管清友；

    中交房地产集团副总经理周济；

    阳光100副总裁范小冲；

    中经联盟秘书长、优铺董事长陈云峰；

    万年基业副总裁徐道明；

    ELAB创始人蔡雪梅；

    山东绿地泉控股集团董事长、总裁刘岷；

    伟光汇通集团总裁、伟光汇通旅游产业发展联席总裁王军；

    同时欢迎来自各房地产企业和媒体朋友。

    通过这样一个波澜壮阔的宣传片已经了解到了过去中国房地产行业在40年所经历的巨大变化，我想最近各位朋友在这周还在追剧，我也在朋友圈当中发了，非常期待大江大河这部电视剧第二部，为什么呢？很多朋友，不管是什么年龄阶段的朋友都会对这样一部电视剧产生很多期待，甚至在第一部当中每天追着两集三集去看，原因很简单，就是在过去的40年当中我们需要通过更为特别的一个方式去进行回望。今天对于中国房地产界也是需要通过这样一种方式进行回望，今天第二十届中国住交会的活动现场，除了展望甚至还有远望。如果给中国房地产行业在过去的发展进行一个定义，除了用大江大河定义改革开放40年，精确到中国房地产行业可以借用主题当中几个字，大江大河大国大厦，中国房地产行业是一个创新的行业，这个创新体现在理论创新，体现在制度创新，体现在产业创新，中国房地产行业在40年前从1978年开始算没有这个产业的，但是历史总是惊人的巧合，在安徽小岗村当时农民集体按下手印的时候，跟房地产中的地紧密相关的，在中国几千年封建社会当中，房地产更多体现在地和房，而没有后面的产，产只是产业而已，到了工业化时代之后，进入共和国新的历程之后，发现房地产变成经济当中非常重要的脉络，变成了一个重要行业，正是在过去40年当中精确来讲是过去20年当中，伴随着中国经济腾飞，最为重要一支引擎。

    具体到今天活动主办方，我们都知道中国房地产报社一直以来是全中国最专业权威的媒体，同时拥有着极为的行业公信力和影响力，是中国房地产行业当中最为重要的一支媒体力量。伴随着这样一个行业一起来砥砺前行，今天的活动值得我们共同期待，我们用一整天的时间对过去40年的发展，20年的蓬勃发展进行梳理，同时对于未来进行展望，我想在2018年即将过去的时候，各位对于未来都充满问号，同时也期待惊叹号。

    首先有请主办方领导进行致辞，掌声有请中国房地产报总经理、凤凰网房产CEO单大伟致辞。

  • 乐居小记者 05-13 17:30

    与会嘉宾到达现场。


  • 乐居小记者 05-13 17:30

    2019年1月6日，北京富力万丽酒店，致敬改革开放40周年暨CIHAF2018第二十届中国住交会正式启幕。

    刘志锋 冯俊 孟晓苏 聂梅生 顾云昌

    王石 冯仑 潘石屹 李思廉

    100+领军人物

    50+思想交锋

    20+主题活动

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2019年1月6日，以“大国广厦 美好生活——致敬改革开放40周年暨CIHAF中国住交会20年纪念活动”为主题的中国房地产行业领袖年会正式举行，本次年会将总结过去，展望未来，通过领袖对话、商业前瞻、企业责任、产业机会等重磅论坛，揭示未来趋势。

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