规模扩张精益管理与资本收益协同

乐居财经北京报道 05-01 17:51

几位精英分享完之后，进入最后的6位大咖共同分享环节。城家公寓联合创始人华浩峰、戴德梁行北中国区写字楼、企业服务部主管及高级董事严区海、英诺天使基金合伙人、英诺创新空间创始合伙人刘怀宇、星库空间创始人白羽、FUNWORK华北区域总经理王彧、摩兜公寓管理有限公司创始人&CEO林绿洲纷纷登台，共同探讨空间智能化、共享逻辑与资本估值。

林绿洲表示，智能化不是做一些宣传或者噱头，主要是和运营的深度结合，要更多考虑运营的效率跟管理来提升整个公寓的管理水平，包括收益水平。因为智能化做的过程当中发现很多智能产品可靠性、稳定性不是很高，注重和系统的结合，去优化运营从而提升运营的效率。

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王彧表示，财务集团管控，在强监管的制度下有优势也有劣势。好处是有了充裕资金，联合办公放在一个房地产企业里面可能就是一个比较小的板块，但是每年的资金量仍需要几个亿。这个资金量对开发商来说并不是沉重的负担，这点可能就是比较好的地方。  劣势就是融资的速度和节奏，在这个方面可能一些公司会有自己集团化的战略，这个问题也是有好有坏的。

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今天下午的分论坛到此结束，感谢大家的关注。

乐居财经北京报道 05-01 17:51

现在登台演讲的是盈创回收常务副总经理刘学颂，她演讲的主题是:碎片空间的创新与创意。

“我们的品牌是瓶子循环的意思，是由日本设计师设计的，代表的含义是积累微小的力量同样可以在很大的程度上改变世界。盈创就是从一个塑料瓶开始，守护生命的循环。”

刘学颂在现场介绍到，2012年我们研发出了中国首例互联网智能回收机。其中，有一个特色工厂实现了把塑料瓶二次循环利用的技术。怀着对大自然的敬畏，把大家扔掉的塑料瓶回收回来，用最好的设计，用匠心制作的热情，还有整个回收体系的情怀，把它做成一个产品，让它以更美好的形式循环利用。

这是我们品牌的初衷，在此我们也呼吁每一个人，希望在每一个空间大家都能节约资源，减少垃圾的产生，一起支持生命的循环。

乐居财经北京报道 05-01 17:51

接下来登台分享的大咖是美的置业美家智能科技管理服务有限公司总经理朱春晨，他分享的主题是：云上智慧新生活。

他认为，未来的房地产公司的发展是从一个空间提供商往生活服务运营商转变的过程。智慧是未来生活的载体，全球的技术变革、消费升级，物联网重新定义社区，物联网的技术已经越来越多的运用到现在需要的智慧生活当中。从2014年成立美家智能研究院开始，经历了四年多的时间，成功打造了云朵系统的全景生态，包括智能社区，未来希望在智慧城市也有我们的发展之地。

在今天，美家智能已经打造了许多丰富的生活场景，其中有三个重要的组成部分，一是智慧社区，二是智慧家居，三是智慧管理平台。另外在社区场景当中实现了新零售跟新社交智慧共享的场景，使我们的社区越来越有温度。

目前来说我们已经在全国五大经济圈，共有33个城市搭建了接近117个项目。未来三年的目标是能够打造超过两百个项目。

乐居财经北京报道 05-01 17:51

接下来登台分享的大咖是渤海汇金证券资管董事总经理李耀光，他分享的主题是：2018年公寓市场的变化对证券化的影响。

渤海汇金证券资管董事总经理李耀光做现场演讲时谈到，长租公寓运营主体风险显露，行业分化加速出现。原因有多个：第一是太早的放杠杆导致资本大幅度的进入，赶上今年下半年的资本严冬，钱没有跟上。第二是租金贷引起的风险。第三是行业对于长租公寓的观点也发生了分歧。中国一线城市太早进入了由买不起到租不起的过程，导致市场舆论从2016年对长租公寓的一片看好，到现在有了分化。

一二线城市年轻人流动带来的租房需求上升，是大方向不会变。随着市场的发展，除了运营以外，资本的获得渠道是行业越来越关心的问题，越脱离母体的融资越难。大陆的长租公寓真正发类REITs去年10月份刚刚开始，规模和数量的占比和其他的业态相比规模上相对较小，但类REITs的发展积累了很多的条件，从地价和管理增值上，越来越多中国资本市场的投资人已在理解这个行业。

乐居财经北京报道 05-01 17:51

旭辉领寓北京事业部总经理汤若季登台演讲，他演讲的主题是：轻重结合，打造租房服务与资产管理双平台。

汤若季介绍到，2016年7月，领寓正式成立；2016年12月，与华东师范大学进行了校企的合作，差不多是行业里面比较早期开始与学校进行长租公寓合作的企业；2017年12月，落地了中国民营企业长租公寓板块权益类REITs，获批30亿。

2018年旭辉领寓的规模扩张速度相对比较快，在2017年大概是一万多间，截止目前，已经达到近五万间的规模。所以，今年旭辉领寓快速发展的非常重要的一年。此外，领寓在国内五大区域20个城市已经有正式的项目落地，并且陆续有一些社区开业，目前的运营状态也很不错。另外，领寓和日本一家非常出名的长租公寓运营商进行战略合作，在日本的市场也在进行深耕。

“2021年我们希望在旭辉领寓第一个五年时间最重要的战略目标是20万间的规模，并且完成IPO上市”谈及未来的目标，汤若季表示。并强调，20万间可以说在这个行业里面比较理性，当然也有挑战，在行业刚刚起步的时候，这样的规模其实是不容易的，但是起码这个挑战还是可以实现的。

乐居财经北京报道 05-01 17:51

第三位登台分享的大咖是DISTRII办伴创始合伙人兼北方区CEO丁士洋，他分享的主题是：智慧办公与资产管理双轮驱动。

丁士洋表示，企业办公环境在没有完整的解决方案的情况下，如果按传统的方式想找一个办公地点少则两个月，随着企业规模的不断变化，其空间不能随之变化，就会造成不够用或浪费。

现在的年轻人希望自己的办公环境越来越轻松，对办公场所的要求不仅仅是物理的，更多是精神感受上的。

DISTRII办伴提出线上线下一体化集成服务，希望用一个智慧服务平台，以及线下空间的打造，让企业有更灵活的办公地点，更幸福的办公体验，最终形成物联网来真正解决灵活办公和分布式办公的问题。更希望为楼宇，为地区，为城市插上智慧的芯片。DISTRII办伴成立了全资子公司，为企业从选址开始、设计、装修、运营提供服务。

乐居财经北京报道 05-01 17:51

毛大庆表示，这半年研究了大概十几种不同的空间的运营模式，发现无外乎两种驱动：一个是生活方式变革的驱动；第二个是技术的驱动。找准生活方式的趋势和客户群的需要，应和和超前于他们制造这样的运营内容和方式，并利用好技术化的手段，就足够了。

纵览当下的行业大背景，毛大庆有以下四点观察：

第一、流动性、临时性员工正在推动企业不动产的快速变革，在第三空间办公的现象越来越明显。毛大庆举例，上海的一家策展公司有600多名员工，但签劳动合同的人只有3个。这个策展公司一年在亚洲策划展览27场，这27场每次策展都会动用100多人做这个展览，这些人都是不签劳动合同的平台性员工。这样的公司平时平均仅有八九个人在物理空间办公，未来像这样的公司未来会越来越多，从雇佣关系变成合伙关系，从简单的员工关系，变成平台性的合作关系，这样的劳动方式真正会导致大家对写字楼，对固定的办公室产生很大的动摇。

第二、灵活办公的比例在企业不动产的资产组合里面持续的增长。毛大庆考察了很多的公司后发现，54%的员工每月至少在家工作一次，超过60%的员工在各种各样的第三场所办公，还有34%的员工至少在第三方空间工作一次，特别是互联网公司、互联网+公司的员工，利用外部联合办公和企业认为对他们参与度高的办公越来越多。

第三、创新文化在驱动着企业的办公文化的变革。从一个陌生的概念到今天到处都是共享办公有着重要的时代背景，创新文化其实是推动共享办公很重要的来源。

第四、无论是传统企业和大量的房地产公司，以及各种新经济公司里面，对于数字化的投入和数字化的开发变得越来越重要。此外，建筑智能化和办公空间智能化这个问题上已经变成了，无论是楼宇管理者还是大量的新的空间服务商所不可忽视的一个重要的部分。今年以来下半年以来优客工场投入大量的人力物力财力，在空间里布局传感器以及各种各样的后台软件开发，这些将会带来非常显著的管理效率的提升和经济效益的增长。

乐居财经北京报道 05-01 17:51

第二位分享的大咖是优客工场创始人、董事长，共享际创始人毛大庆，他分享的主题是：共享空间3周年，关于空间内容的无限未来。

乐居财经北京报道 05-01 17:51

蒋卫东认为华住酒店集团实际上是IT公司，公司一直持续的对IT进行深度投入，城家公寓长期支撑着大概60人左右的IT团队，造就了在公寓行业里具有一定领先性的操作系统————KIS系统。

KIS系统能支撑长租和短租相结合，集中分散相结合。“哪个房间可以销售，什么时候空，以及需要的资源调配，都可以通过这个系统提前进行预警和调配。

乐居财经北京报道 05-01 17:51

14：30，“新职住”分论坛准时启动，城家公寓总经理蒋卫东登台演讲，他演讲的主题是：华住城家运营效率与资产管理。

乐居财经北京报道 05-01 17:51

今日,由睿和智库、万商俱乐部主办,乐居财经联合主办的《2018( 第三届)中国不动产资产管理大会》将盛大举行。本次峰会由主论坛和四个分论坛展开,本场论坛的主题为:新职住分论坛一规模扩张、精益管理与资本收益的协同。