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  • 乐居财经北京报道 12-05 20:40

    主持人:感谢张总和各位对话嘉宾。资产管理是一个全生命周期的管理过程。实现存量项目的资产价值最大化,是我们作为职业经理人共同的目标。尊敬的各位来宾,房地产界的朋友们,新闻媒体的朋友们,“中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会”下午的议程到此结束!我代表主办方再次感谢各位领导和嘉宾的光临,以及为我们带来的精彩演讲和睿智思考。同时也希望大家在今后的日子里继续关注房讯网的品牌活动,继续支持全联房地产商会写字楼分会系列活动。再次感谢各位领导嘉宾的光临!

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:39

    张毅:从资产运营和管理来讲,怎么让物业真正发挥它应有的效能,让投资人能够获得非常好的收益回报,这应该是我们今天的一个主题。非常感谢大家非常安静的听我们所有嘉宾的讲话,谢谢你们,也谢谢我们所有的嘉宾今天给我们做的非常好的分享,谢谢大家。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:39

    郝群:我跟马总是一个补充的关系,孙总刚开始开了一个头,其实我们是互补的关系。因为我有一个观点,作为资产管理保值增值,作为这个概念的时候,我认为大家不要只盯着一个硬件的维护、保养等,还包括当期现金流等等。要关注到资产管理团队的价值,对于一个资产的保值增值所起到的重要的作用,这个是我的核心观点。因为业主也好,或者资产的所有方也好,当然是主要的投票。但是我们的客户是真正给我们钱的人,客户满意度非常重要,因为我们资产管理现在有一个轻资产输出这个项目,没有达到现金流也好,或者客户满意度没有很好的口碑的话,也不行。所以我们之间关键是互相互补的,不存在冲突。

        当然优质客户给我们起到的作用就是四两拨千斤,我们招到的行业领先也好,或者未来有很多前景的也好,反映了资产管理团队的管理思想、管理思路和水平。

        张毅:谢谢郝总,强调的事情非常重要,有一个非常好的运营团队,才能留住非常好的客户,投资人是整个到底资产保值增值是怎么样的,它是唯一的标准。而且我觉得大家的观点应该差不多,最后的最后,还是现金流。这个冬天很冷,今年也很缺钱,我相信2019年也缺钱。对于大家拥有资产,能够把资产运营很好的团队,一定会为投资人能够赢得大量的现金流。

        万科是一直非常重视现金流的,秦总,你这个去化中心怎么为集团贡献出更好的现金流?

        秦江:感谢大会。我来自北京万科,我叫秦江,很多人都在问我为什么叫资产去化中心。大家印象当中万科是一直在做住宅+物业的生意,是一个传统的住宅开发商。但其实这几年我们已经比较快的调整到资产+服务的路上,我们可以看到在北京的项目,现在基本上开发业务以及持有的城市更新业务的项目已经有20多个,已经比开发的住宅项目要多了,我们在售的商办物业也已经到100多万平了。

        我们是一个资产的制造方,在座的有行业内很多相关的产业运营和相关服务的,我理解我们更多是纯正的开发商,对开发商来讲就是制造优质资产,然后我们用高周转是我们一直追求的,无论是更高的周转还是不那么高的周转,但一定是要周转起来的。对于我们来讲,资产我们制造、运营,但是最终我们会把它去化掉。所以这就是我这个部门的使命。

        我开玩笑说,北京最优质的或者最成功的商业综合体是什么呢?我说是故宫,从最早皇家自用的办公+住宅的物业,现在已经成功转型为文旅地产。我们制造任何一个项目,我想十年以后、二十年以后,都会根据这个城市不同的功能的定位和变化,会发生定位的改变。当然这扯得比较远。我昨天晚上跟一个朋友说,他问我北京有一个地方是当年老北京的看守所,未来可能要腾退到城区之外去,这对北京某一代人可能是文革时期的记忆,像这样的应该在未来发挥什么样的功能。

        站在开发商的角度来讲,或者在开发企业做了十几年的人,今天来看商办资产的运营,我想谈点自己的观点,当然这个观点仅代表个人,不代表我司的观点。

        我感觉在做商办业务的开发逻辑,我大概感觉是三个矛盾,从开发商角度来讲,第一个矛盾是定位和运营的矛盾,我们经常拿到一块商办的地,就开始犹豫,开始琢磨,我做什么样的产品,我面向什么样的客户,开始问这样的问题。商办的重资产,一个地买回来,两年光财务成本就非常高。对功能定位、对产业有很高的要求,我们一轮一轮跟政府去沟通、报批方案,这个时间成本很高。如何能快速的把你的项目能建成出来,这是要解决的第一个问题。

        第二个问题,产品和成本,我们去做住宅项目的时候,相对的产品成本控制匹配度是比较容易清楚的,我做刚需的产品有什么样的产品标准,做改善产品有什么标准,做豪宅有什么样的标准。但是我们做公建产品的时候,这种定位非常清楚,很难搞清楚我们的企业到底要什么,我们用什么样的电梯,外立面是用石材还是玻璃,是用窗墙还是幕墙体系,等等这一系列的问题,我们经常定位就是能往多好了做就往多好做,设计师也一样,我们找国外的团队,做了很好的设计,概念方案做得很漂亮,但是最后到工程去实现的话,会发现一点一点往下砍,外立面基本上砍的各种造型都省掉了,室内标准也是能减就减掉了,无法清楚认知我们客户的需求所导致的问题。

        第三个矛盾是重资产和NOI的矛盾,商办物业是重资产生意,但是目前我们的租金回报、运营能力所带来的NOI的回报率能做到5%就不错了。怎么能满足投资人的需求?我们实际上轻资产这个生意不太可长久,我前两天跟朋友聊天,他们家买了一个别墅,两千多万,基本上不怎么住,都是他们家保姆在住。我说对,这就是你跟你家小保姆之间的区别,你们家小保姆是轻资产,虽然她在使用这个,但是你是业主,你是一个重资产的持有者,虽然她住的时间比你长,但这个资产的升值以及未来的价值主要是你的。我们作为重资产的持有者,和我们未来NOI之间如何解决矛盾。

        最后我想贡献一点个人的理解,就是怎么来解决这些问题。我觉得我们现在的资产分成三个阶段,第一阶段从拿地之后,到我们的建造之前,我们把它叫方案阶段。第二阶段是从开工开始到建设阶段,以及到建设完成以后的运营阶段,第一点是先做第一,在你方案阶段的时候要清楚的认识到你在什么样的地段和定位做什么样的产品,这时候可能比较难去清楚的找到你客户是谁。这个阶段我们一方面是靠经验,一方面是靠我们的专业能力,快速的去把方案落实下来,是最重要的。能够让你尽快开工,尽快建设,这也开始进入到退出的阶段,所以资产去化其实不是说一定要建成了才开始去化,我们在拿地之后,无论是通过股权方式还是合作方的引进,还是跟机构的合作,在这个阶段都可以实现我们的去化过程。

        第二阶段是建设阶段,建设阶段我们有时候开始更多的接触到自有客户,我们把它叫定制开发阶段,项目还没有完成,很多机电设备,包括一些对于荷载的要求,可以在这个时候加入进来,这个阶段我们叫做定制开发也好,预售阶段。

        第三阶段是建成以后的运营期,这是我们今天很多同事大家一起在工作的内容,就是我们把一个资产运营好,把它的租金NOI做上去,将来通过退出、管理。

        还是要在不同阶段完成不同的目的在建设的设计前期的时候,可能是追求一个现金流的快速回笼,能够把重资产变轻一点,中间在建设过程当中找到客户,找到客户为运营奠定基础。第三阶段是当运营完成以后,通过服务能提升资产价值。这三个阶段如果能做好,是可以把我们前面三个矛盾做一些消解的。谢谢。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:39

    张毅:谢谢肖总。谈到旧厂房改造,怎么样能够符合市场需求做好前期设计,同时把重点放在后期的服务上面,从而提高客户的感受,也创造出更好、更高的价值。

        从整个物业发展和资产管理来讲,它是有投融建管退这几个环节,刚才我们前面谈到的重点就是在运营和管理当中,怎么去做,其实嘉宾们谈了很好的体会和经验,到底应该怎么实现最终的价值,或者最后一个环节怎么做,我们还有两位重要嘉宾,一位是远洋集团的马总,一位是北京万科资产去化中心的秦总。先请马总谈谈远洋在这方面做的一些体会和经验。

        马锦:在座的各位都是前辈,简单跟大家分享一下远洋地产资产管理方面的一些经验。远洋地产从事资产经营大概20年左右时间,有两个指征,一个是资产规模,一个是管理规模。我更看重的是管理规模,因为管理规模是更能在资产管理这个行业里面更体现江湖地位的一个指标。资产管理和吸引优质客户之间到底是什么样的关系,我个人看法是这两者可能没有太多必然的关系,不管是世界500强还是100强、10强,最终落到项目上,只是现金流入的一个数字,这个数字是基于活动来定或者我们换个角度来想,资产管理的好与坏,是不是应该有个唯一的评价指标来评价呢?资产管理是好还是不好,是对还是不对,投资人应该是资产管理唯一评价,投资人的概念就是基本资产权益所有者。

        我们应该怎么做呢?第一点,要考虑租金怎么定,出租率要怎么定。第二点,NOR怎么释放,怎么来花钱,对我项目整体的估值空间有多大的扩展。第三,现金流能不能覆盖,是继续落单价还是继续推租,合约定几年,租期怎么定,装修期免租期怎么安排。

        我们所有的业务都一定是建立在财务的基础之上,举个例子来说我们项目负责人,公司内部怎么去评价项目负责人究竟是合格还是不合格呢,不是看你对合同理解有多深入,价格谈得多高,这个不重要,我们要求是财务三张表一共六年时间,每张表上每个坑能不能讲清楚,这是评价一个项目负责人是不是合格的基本。如果财务逻辑讲不清楚,我只能认为你和客户谈出来的租金是没有意义、没有依据,是你拍脑门出来的。

        所以如果把500强的客户都完全落在财务逻辑上面看,把财务逻辑都想清楚。谢谢。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:39

    张毅:特别是像北京、上海这样的一下城市,甚至二三线城市,我经常出差有一种感觉,好像每个城市都差不多的感觉,一睁眼要想想自己在哪儿。我们这个城市的机理,在若干年开发以后,这个城市的机理都没有了。比如苏州、杭州、东北、北京等等通过建筑能够区分开来。从我们资产运营的角度来讲,从开发角度、从选地的角度、从建筑造型的时候,这个城市到底怎么去表达它应有的个性和文化传承,这是我们运营和管理人需要做的事情。下面请金隅文化的肖总跟我们谈谈她在这方面的体会。    

        肖博:谢谢主持人,谢谢主办方,今天有机会跟各位前辈和行业里的专业级人士在一起沟通和交流。说到城市更新领域,制造工厂这个项目是非常切题的。

        我们是在位于北五环外,一个由老旧工厂改造的产业园项目,也是金隅集团首个全持有的家具厂改造的产业园项目。这个项目在前期的定位和前期改造过程中,受到了海淀区政府和各界领导的重视,主要也是因为海淀区这边存量空间不是很大,所以我们在这个项目上一些政策支持上还是比较好的。这是项目的情况。

        项目我们体量并不是很大,占地面积20万,建筑面积只有12万方。所以我们这个项目在前期改造过程中,就引发了我们自己关于自己的城市更新,金隅集团自身的产业升级方面的思考。所以今天主持人给的这个话题,我想主要从我在实际工作中,在招商和运营前期的阶段,遇到了一些实际的问题,还有我们引发的思考跟大家分享几点。

        首先,在我们前置的招商阶段,涉及到整个产品的设计、定位,涉及到前期的主力客户的引入过程。我们这个运营团队是站在了金隅集团十几年以来对自持有项目经营的经验的基础上,所以我们在传统的招商渠道方面,还有基础的物业管理方面,其实我们是相当于站在了金隅集团前人的肩膀上,有很多经验可以借鉴。但是到产业园过程中,我们改造了、升级了、腾笼换鸟了,我们也在思考,它将来会变成什么样的项目。是未来还要挣一些租金,还是只是用传统招商模式来吸引一些优质客户呢?

        所以我们也是根据海淀区对我们园区的产业定位,在前期的招商过程中,我们更加侧重于产业招商,我们在筛选客户的时候,切中了智能制造的主题,但同时并不是所有智能制造的主题客户都能选。因为我的体量只有12万方,作为全国来看,这种大型的产业园项目或者小型的产业园项目叫做制造工厂都够不上,但是在北京市,在海淀区,在科技核心,在科技力量集中的区位,我们在最开始的时候就考虑产品设计,要适合科技类企业的需求,我们原来的厂房是1996年-2005年的建筑,还不是很旧,所以就修新如新。风格也是请设计师来帮我们做,偏硬朗,偏文化。这是我们前期考虑的关于产品定位。

        产业招商这部分,我们还是借助了海淀区政府很大一部分力量,shoppingmall招商的时候还是以主力客户,我们引入了新能源智能汽车的平台到我们园区来,我们下一步在招商过程中就更加侧重于这两条主力客户在产业链上的一些革新,关键的产业节点的一些头部的选择,会围绕它开展一些招商针对性的活动。所以在前期虽然我们的预招商目前来看整体来说今年进展还算不错,一期已经完成了70%,如果顺利的话,很快会达到90%。这个得益于前期我们的坚持。前期聚力产业定位的时候,那时候招商真的很难,因为那个区域不是很好,还是比较偏远,还是有一些行业的限制。

        确定了主力方向之后,有一些企业自然就向这个方向靠拢,就进来了。所以前期我们的产业定位非常重要。

        到了中期招商的时候,关于这几条产业链上的核心产业的选择,又给我们有了很大的帮助,我们也咨询了很多政府等等,给我们很多产业方面的选择。

        另外,我想分享一线关于运营平台方面的想法,目前我们运营平台只是在初步打造过程当中,我认为运营平台的打造在后期整个项目的管理过程中非常重要,前期我们也在思考,我们区别于传统写字楼的核心到底在哪,我们的位置不占优势,像CBD区域,北三环,望京区域,各个区域都有非常优质的写字楼出来,客户为什么要选择你一个由旧厂房改造的项目,所以运营怎么提升呢?我们把基础的这些物业服务做到流程化、做到品质化,下一步我们就开始做产业的运营服务平台的打造。这一平台可能包括的方向比较多,目前我们开始开展的主要包括首先最基础的就是工商财税等的基础内容,我们可以帮助他们完成。同时科技类企业,他们在知识产权保护方面有需求,所以这些企业其实好多企业核心是在于科技的研发,但是对于知识产权保护公司的筛选不是很在行,我们在运营平台上会着重比如知识产权保护的这些平台公司,还有未来在招聘方向,比如我们会跟一些大学合作,帮助企业招聘。还有后期像政策方面,我们利用我们跟海淀区政府在政策方面会从政策方面切入企业需求,解决他们实际上的一些困难和问题。同时对于科技类企业来说,关于一些实验平台的共享是非常重要的。因为现在我们园区是偏中于智能制造硬件方向的。有很多需求类的实验、平台等等需求,他们自己可能达不到自己去建一个实验室的能力,我们通过我们掌握的资源,比如我们会跟中科院开放的公共实验平台,或者跟其他平台沟通,帮助他们协调实验方面的资源。

        这其实我想跟大家分享的关于在资产管理方面的两点,主要还是结合实际工作中遇到的一些问题。谢谢大家。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:38

    张焕涛:谢谢主持人,我是张焕涛,来自创元汇资本,是首创置业旗下的资产管理公司。首创置业是住宅房地产开发的,是批发零售的业务模式。在城市发展过程中,首创置业也做了很多经营性物业,但是都没有拿在手里,也没有享受到城市发展和物业增值带来的红利。我们在一个很机缘巧合的情况下,进入了这么一个领域。

        我说的城市更新应该是狭义的,刚才您讲到随着北京大城市的城市化进程,大拆大建大改这种机会,我所做的是在城市发展过程中被城市发展淘汰的一些物业,我们如何还它青春,如何让它的资产被重新释放出来,让它的价值能够重新被认识,这是我们做的事情。

        我们刚刚做好一个项目,在北京西四环,在301的南边大概一公里,有一个老旧的shoppingmall,一个大卖场,这个大卖场在那个区域曾经是给当地的居民提供一些生活的方便,但是随着整个城市的建设它在2015年慢慢停业了,这是一个150×150米的大方盒子,怎么把这个资产重新让大家认识,我们想了一些办法,最终我们把这个大盒子改成了11栋独栋的小楼,每栋楼大概三千平米左右,这样一个独特的建筑群出现了。在城市更新中,对这个建筑物重新的设计也好,改造也好,背后的逻辑是无可复制的,这个物业用来干什么是要重新定位的。重新定位的背后还有一个逻辑就是如何让它的资产价值发挥到最大化,站到房东角度来看,就是如何让租金水平更高。如果站在园区来看,是如何争取一些经营的收益。我觉得最终采取的一个方案,其实就是一个基于资产逻辑的重新定位。

        在这个重新定位之后,还要实施。作为房地产出身的基金管理人还是有一定能力的,一般作为金融机构出身的基金管理人稍微要弱一些。我们在这个过程当中频繁的与政府沟通,包括实施过程当中也有很多困难。

        我们经过多轮的摸索,确定了它的定位,因为周边全是医院,它面对两类可能。第一类是高科技的生命科学类的企业,在进入前端市场的一个落地的机构。第二种就是高端的人才,因为他们的付租能力很高。在城市更新的资产管理里面,一个非常重要的原则就是你要提供给租户,让他有更高效的商业活动,对他来讲商业价值会很高。还有一点,降低他的成本,这点是经营物业非常重要的。所以你的租金收入就是很重要的,租户得到了实惠才是最重要的。

        这个项目还正在招商过程中,未来我们希望能够通过运营,因为很多企业是从中关村过来的,这些企业来了以后,现在目前没有做什么事情,但是他们企业之间会有一些业务来往,因为他们之间是有一些上下游关系的。我们不一定能走到wework的逻辑,进入到靠投资、靠运营去赚取收益,但至少我们能给租户提供更多的便利,同时能够提高复租能力,这也是很重要的。

        总结下来,城市更新目前在中国的机会,还只是在北京、上海这样的城市,要找准这些城市发展的方向,同时最高效的提高物业本身的便利性和高效的适用性,这样城市更新的项目就基本能够成功了。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:38

    张毅:谢谢郝总。其实一个商办物业,前面的选址、开发、建设,决定了物业的价值和周期当中的价值。华贸那个地方,你选了那个地方,当然它会创造出这样的价值。如果在更远的地方,五环、六环以外,有可能达不到这样的投资回报的要求。同时郝总也强调,运营团队的力量是非常非常重要的。在这方面华贸是做得非常优秀。同时她一再强调,和孙总一样,强调客户的结构,一个物业最后的价值怎么去体现,非常重要的就是看你的客户结构和客户群,你的客户是不是真正有诚信的,真正有发展能力的,真正在市场上表现非常优秀的客户,也可以反过来证明你这个物业本身的价值。

        郝总也提到在运营过程当中,怎么样不断去符合市场需求,不断让物业处在一个常用常新的状态,这方面今天下午中粮的马总也提到了城市更新,城市更新是非常大的概念,从一个城市、从一个具体的物业,怎么样能够符合时代的发展,把一些非常新的技术、非常新的应用,特别是现在大家一直在强调的怎么样以人为本,怎么样提高客户的感受度,这个在整个城市更新过程当中,微观的到每个写字楼,怎么样常用常新,这方面也想听听大家谈谈体会。请你们讲讲怎么在城市更新过程当中更好有所作为?

        汪浩:我先介绍一下,因为我们嘉丰达是做产业园区的运营。我想跟大家分享一下,城市更新是跟未来十年中国城市发展的周期非常匹配的。今天上午我听到了陈淮主任的发言,过去十年、二十年,我们整个房地产其实是一个城市化的过程,但是看未来十年这个过程最快的节奏,未来十年我们经济转型,现在大家提到的产业升级、消费升级都是一波主流趋势。

        在这一波主流的趋势下,城市更新最主流的到底是工业的更新还是商业的更新还是酒店的更新还是办公楼的更新,其实我的观点是,城市更新最核心的是产业的更新,过去的制造业淘汰了,可能上海一万平方公里的土地有40%是制造业用地,这些腾退出来的制造业靠什么产业把它填满。比如富士康搬走了,三星搬走了,什么产业把它填满?这个产业一旦能填满了,带来的是什么?是人。因为有新的有活力的人来了,大家对公寓、对商业、对酒店再一次的升级。

        所以城市更新首先是产业的更新,大家去关注一下我们产业园区。

        第二,城市更新天然的、必然的跟资产管理是绑在一起的,因为我们过去在城市化之下去做房地产,更多是开发模式,这种开发模式是买地可以用贷款,开发有开发贷款,销售有按揭贷款。所以当整个国家在去杠杆的周期之下,其实你这个模式搬到城市更新的模式里面会碰到困难。你找不到那么多短期的资金了,这是第一。第二,我们经常大家会抱怨,为什么这个写字楼一旦是整租的,它的租金、它的客户体验非常好,一旦写字楼被散售了,或者shoppingmall被散售掉了,它的品质会下降很多。城市更新为大家提供更好的体验,主要是体验,不可能买过来拆散再卖。所以城市更新必然的跟资产管理绑在一起,就意味着你要想把城市更新的项目做好,你要持有它,你要长期的运营它,那你背后的回报肯定是慢慢回来的。

        刚才我跟一个嘉宾也交流,即使一个轻资产,你可能投一平方,可能几千块钱,你背后长期资金的支持是核心。所以第二个观点跟大家汇报的是城市更新必然是跟资产管理配在一起的。

        第三,城市更新到底是资产管理最核心的是管资产还是做服务,因为今天很多嘉宾发言讲得特别好,有一个观点大家开玩笑说,很有可能像优客工场这样的wework轻资产的公司,未来五年会发现过去他们只是做一些乙级写字楼,未来十年有可能这类企业会慢慢去吞食甲级写字楼的租赁和管理市场,为什么?

        第一,客户在换代,科技手段会让你的坪效、效率提高,空间做得颜值更高,运营服务体验更好,最关键的是它引进的咖啡、引进的餐饮、食堂这个IP跟过去已经不一样了,这些加在一起都可以提高坪效。所以我们会有一个判断,未来五年有可能你会发现现在这些联合办公企业,可能会去吞食甲级写字楼的市场。产业园区相比写字楼和商场,还有一个不同的特点,就是我们服务的客户不光是2B的企业,还有一个大客户是政府。因为产业园区有可能你买一块地是100万,但是别忘了每年要给政府贡献的税收是100万、200万。所以如何产业园的服务区别于写字楼有一个最关键的就是要把客户,把政府服务好。你在招商的时候,你在给客户提供服务的时候,进来的客户是否符合政府的产业政策。它的投资强度、它的税收、它的就业能不能达到当地的要求,这些是我们做产业园区的资产管理的时候给政府、给2B的客户的服务,可能是我们做所有资管的人,除了对空间的增值以外,就是通过运营服务给客户带来的价值,同时也给我们投资人带来的价值。

        张毅:有没有人知道我们坐的这块地是干什么的呢?这一片双井原来从路边的木材厂到起动机厂,对面的北京酱油厂、北京内燃机总厂等等都是在我们这个区域。包括现在郝总那边的华贸,原来也是工厂区,现在的国贸是原来的重型机械厂,北京原来整个东边,完全是定位的是工业区,因为我在这个区域工作了十年,那时候三环路都是明水沟。经过这么多年城市的更新、改造,形成了现在这样的非常大的金融商务区,包括新的产业的聚集。城市更新当中的产业重新定位是一个非常重要的课题。在城市更新过程当中,究竟还应该有些什么具体做法,请张总讲讲你的工作当中的体会和经验,据说您有一些非常好的经验跟大家分享。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:37

    张毅:谢谢孙总,不愧为高手。我理解孙总的体会,一个是客户,一个是体系,一个是管理,一个是实现价值,最终是实现现金流。华贸郝总您有什么体会?

        郝群:给我们谈话的题目很大,资产保值增值,可能我们这个行业的人,从第一天到退休的时候都应该做的事。所以我觉得太大了,大家各个不同的角度吧,我还是一个做业务的人。    

        我们做资产管理的完全是受雇于业主或者资产持有方,我们把资产管理好,并且带来现金流,这是硬道理。但是我想再补充一下其他一些在工作过程当中,因为大家也觉得华贸还是一个在商业地产里面做资产管理还算是有些成绩。

        资产的保值增值还是要先确定它的价值,每一个开发商都要在项目的设计之初,无论从设计,当然除了设计还有选址、拿地、定位、设计、开发建设、交付、招商、客户服务、运营管理,都是全周期的过程,这也是价值的体现。如果要说到保值,就先确定这个项目真正是有价值的,有价值我觉得作为我们现在从业的同事,因为在座的可能有开发商,有从事业务的,也有专业方面的同事,应该更多的能看到我们在前期项目的拿地、设计环节,到对这个项目未来的价值起到非常重要的作用,不是说你的价值就是现金流,我们租了多少钱,有多少租约,这是一个表象。价值实际上是从最开始我们的拿地、我们的商务条件的洽谈,还有设计环节到建设的环节,都要体现这个价值的。

        作为我们资产管理团队,原则上的一个实际实操是从楼的交付开始,我们招租,为客户服务,运营,产生了现金流来体现的。

        所以想说的观点是,这个价值表现是在后期,但实际上是从项目孕育的时候就要体现的。这是一个观点。

        另外,我们要去设置这个项目无论是价值还是未来增值,因为今天咱们谈的全周期,现在不得不面对,虽然大家可能有N多项目都是现在在自持,但是不排除未来有资本化的环节,所以可能大家要从后往前看,就是如果实现最后一个环节,可能前期要怎么样设计,要拿什么样的项目,谈什么样的商务条件,做什么样的设计,做什么样的定位。

        再一个维度,市场,就是市场是包括两个,一个是市场的需求,一个是客户的需求。所以一个项目的价值是取决于最后的最终点,就是资产保值增值的最终点,资本化有什么要求,我们再进行全周期的运作。

        另外,可能从我们现在实际的工作环节,招商、运营,还有要在整个过程中不断进行楼的维护、保养,还有刚才上一桌嘉宾谈到的不断给它注入新的活力,包括科技,科技改变生活,科技改变办公的方式等等,我觉得都是这个项目不断的保值,甚至有一些增值的体现。这些是肯定各个楼都在做的,我们也有很多行业的协会或者是机构促进我们之间的了解,我相信我们为客户服务和持续保证现金流的考核会支持我们不断做下去的。

        特别强调的一个观点是,运营管理的力量,就是运营管理团队的力量和运营团队的管理思路、管理水平,对整个商业地产或者说商办的物业的保值增值,起到非常重要的作用,甚至我都认为它是未来最能够有价值的部分。这一块可能也是像刘总经常同时业内的活动非常重要的一点,要不断提升管理水平,使我们的楼能够保值增值,这个也很重要。

        对从业人员来讲,因为我们刚才谈到的都是甲方做的事情。另外,对于招到什么样的客户很重要,对保值增值起到不下40%的作用,就是我们要招到好的客户,我们要有更稳定的租约,更优质的使用者,这样可能能够更对我们的工作起到非常大的促进作用。很简单,一个新兴的科技,如果大家都能够在楼的管理、应用,比如你使用一个人脸识别,如果你的客户是一个比较高水平的,他可能愿意接受高科技的管理,都会配合你来录制脸部的信息。但是如果有一些客户的素质不够高,或者对你这个东西不是很认可的话,就不支持。科技改变生活或者提升管理的水平的目标就实现不了。我只是抛砖引玉打这个比方。所以我们在招租过程中,能够招到好的客户,优质的客户,对于我们项目的保值增值也能起到作用,未来资本化、客户名单的漂亮也是很重要的。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:37

    张毅:非常感谢大家,这是最后一个环节,也是最精彩的环节。因为我们在座的七位都是在整个资产管理和资产运营当中的佼佼者。他们在过去各自的工作当中和各自的岗位当中做出了非常出色的成绩。

        我们的题目是:资管新时代,资产运营和资产管理之道。这个题目非常大,也是所有投资人、所有运营团队非常关心和每天在研究、在探讨的一个非常重要的工作。因为资产运营和资产管理的核心到底是什么,这应该是一个非常老的话题、非常重要的话题。围绕这个中心去展开。首先有请孙总。

        孙鹏阳:在资产管理,在地产这个行业,我们会跨越整个地产的生命周期,从拿地、规划,甚至建造、运营,到后期包括翻新、维修、维护、出租等等,在这些各个环节当中,我们的目标是要提高这些资产的价值和效益。其实每一个环节都有很多核心的指标,比如说利润、投资回报率、投资回收期等等。对资产管理来讲,核心就是要管理价值,价值的含义到底是什么,就是这个价值的核心是什么东西呢?我们如何去管理这个价值,最基本的一点是说,我个人的体会是要明确这个价值是什么来衡量的。

        这个价值从我自己的实验当中,我觉得其实是现金流,你买一个资产其实就是相当于买了一个现金流。现金流不同的层面有不同的定义。比如运营的层面,可能我们就会有NOR,看运营过程当中的现金流。如果是你负责整块资产,可能要看资产融资,会看融资以后的现金流。总之,你管理这个资产,其实就是要管理好这个现金流。

        第二,在诸多的环节当中,其实我们应该在每一个环节都能够站到现金流的角度去看待。在这个过程当中有拿地、有规划、有建造、有运营,包括整个后面的翻新、物业的管理。这个过程当中,其实我们每一条业务线的同事,都有自己专业的角度,他的意见其实在汇总当中,大家的角度是不同的。比如我们在做租赁的时候,我们可能就会想我们要把整个租约做好规划,这个租约可能就是不要分在某一个时期到期,可能分两年。这样的话在整个运营当中,租约集中到期的风险会减少。或者我们也有遇到这样的情况,比如我们有一个很大的租户,他未来可能有扩租的可能。为了留住这个租户,我们可能会留一层层面,说留着给他,万一他到时候扩租没有地方就会搬走。这是从租赁业务线的角度,我们认为应该是专业意见,没有问题。但是如果站到现金流的角度,可能这里的判断就会做一些调整。

        比如说这个大的客户,当然这个大的客户是我们应该留住的,是很好的生意的保障。但是我们如果空了一层等他,那么现金流就会受很大的影响。其实客户不是唯一的,我们可以再换另外一个客户。但是现金流是最重要的。在这个时候一般我们可以看到,基金下面的这些物业,他们都会保持很高的出租率,这就是换作现金流的角度去看待这些事情的时候,可能在做判断的时候就会做一些调整和专门再站到业务线去看,会有一些不同。这是我的第二个体会。

        第三,如果能够把所有的这些环节都站到现金流的角度去看,我其实需要一个整个的流程和体系去支持,其实你做资产管理是一个机构的行为,是一个组织的行为,不是个人的行为。每个人都能够在这个组织里面按照现金流的角度,按照资产价值的角度去工作、去选择,这个时候最后的结果会是达到这个资产的增值。

        举一个具体的例子,比如还是刚才租赁的那个角度。租赁我们如果要确保你每一单租赁的case都能够站到资产增值的角度去做,比如说我们有一层或者一个单元,有三个客户都来看这个单元,是不是给到哪家客户,我们谈的条件是什么。那么就有很多点,比如这个客户的收益怎么样,是不是会给这个楼带来很好的形象,它的信誉度如何,能不能够给我们带来一些延期付款或者有一些诉讼等情况,这都是我们要评估的。但是还有一个点,如果做了资产管理,有一种手段去评估这三个case,哪一个case对整个楼的资产价值增值是最多的。所以有一个工具算出来、评估出来,有一个合同的价值,再判断到底选哪一个合同。

        在整个流程判断完之后,在整个公司的审批流当中也需要有一个流程的点,有一个工具。这个租赁合同到底能不能通过整个机构的审批,这里面就要有一个价值增值的审批,有一个计算的表,这个表要通过所有人的认可。从所有角度都可以看到这个租赁合同对整个物业价值增值是正向的,就通过审批。所以如果能够实现几个组织做资产管理、做资产增值和保值,很重要的基础工作就是整个机构要有一个流程和体系来确保每个环节、每个角度都要能够站在资产价值的角度去工作、去做动作。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:37

    特邀主持嘉宾:

        隆徽健康产业发展有限公司 董事长  张毅先生  

    有请对话嘉宾:

      嘉丰达科技发展有限公司  董事长  汪浩先生  

      嘉铭投资(集团)有限公司  副总裁  孙鹏阳女士  

      北京创元汇资本管理有限公司  副总经理  张焕涛先生

        华贸集团总裁助理               郝群女士   

      远洋集团写字楼事业部北京东部区域  总经理  马锦先生  

      北京万科资产去化中心  总经理  秦江先生  

      北京金隅文化科技有限公司 副总经理  肖博女士 

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:36

    紧接着开始第二场圆桌对话,主题是:资管新时代——资产运营与资产管理之道。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:35

       齐舒芳:谢谢王总的分享。我小的时候看过一个小说,小灵通漫游未来世界,不知道大家没有看过没有,当时看那个小说觉得都是神奇的东西,后来发现这些全实现了,现在描绘的东西又让我想起了那本书,我估计不久的将来都能实现。

        我们每位嘉宾都分享完了,我刚刚看到,单总还特别认真在记录,你有没有什么要补充的?

        单伟豹:刚才说的REITs、IPO、基金等等都比较推不出来,但是我们最近这几年流行的ABS、CMBS也是一个过渡性的REITs,而且做的量蛮大,超过一千亿了。这些新的产品部分替代REITs,而且没受到银监会、证监会的反对,我觉得还可以发扬光大。怎么把它完善,看看我们业界是怎么去做的。

        齐舒芳:谢谢您的补充。时间关系,我们不再组织嘉宾们之间的碰撞了,但是听了各位嘉宾的发言,下一次希望给我们多点时间碰撞一下。最后每位嘉宾分享一句话,咱们做一个结束,在新时代之下,您心目中的办公应该是什么样子?共享新时代,您心目中从商办市场的未来是什么样子。

        单伟豹:我年纪大,而且比较传统。在中国我们是1986年开始进来投资,做过跨行业也蛮多的,在中国这个快速发展的国家,有一个技术非常大的市场,有一个中央集权非常有效的政府,它的机遇很多。虽然不合理、不合法的事情蛮多,但是我们在这里面的机会还是非常大的。抓得住机会,还是给每个企业都有很大的空间。

        孙天立:在写字楼行业里面,我觉得最终场景是这样的,就是第一,先说共享,一定能做到共享。第二,做到社群。第三,做到数字。第四,舒服。这是最关键的。

        张南:所有的实现我们是要靠科技,要靠智慧服务。谢谢。

        丛云凌:其实我是在想我觉得如果在座的这些嘉宾所提到的这些如果都能实现的话,应该未来的办公就会很美好。但这里面我讲到三个关键词,一个是科技,一个是融合,一个是创新。未来的商务办公应该不简简单单是数字化和互联化,应该给咱们的更多商务办公空间增加更多的生态化。

        王玉龙:在八年前我记得我带团队编过一本书,书的名字就叫《工作的诱惑》,未来的工作应该是一个什么样的模式,我觉得它应该是互动的,是包容的,是共享的空间。谢谢。

        周映红:我延续刚刚的观点,在未来的商业空间里面,应该是科技和温度都必不可少,可能从运营的角度,会出现的状况就是我们可能要智能识别,感性去打动我们的目标用户。

        白羽:中国制作可能永远靠这种高消耗环境的代价去创造产值,所以我们想做的事情就是用最低能耗、最低的环境代价,用这种存量资产为创新企业赋能,为他们打造一个不仅仅是办公,而是一个生活和发展的空间。谢谢。

        齐舒芳:我们今天的分享就到这里,感谢各位嘉宾。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:35

    齐舒芳:谢谢张总的分享。刚刚您讲到了几个方面,您有一点说得非常好,就是2G端,我们也深刻感觉到,当你在做任何一个项目或者一个业务的时候,我们可能更多考虑的是C端或者B端,但实际上反而是G端是在做房地产这个行业的时候最重要、最优先要考虑的事。

        接下来请哇棒传媒的周总分享一下您的观点。

        周映红:刚才主持人说跨界,我可能是整个在座最跨界的,我们是一个移动传媒集团,一开始我还蛮忐忑的,但是大家都很自然的在聊业内的事情,我还有做笔记。

        因为我在今天中午到来之前,我都不太知道今天可能会聊什么话题。但是来了以后发现,其实大家面临一个同样的时代,所思考的问题都是非常相通的。刚刚大家聊商业地产的时候,我不太懂,但是跟大家话题很相关,就是运营的话题。我们更多是去理解消费者级的用户,在某一个平台可能会因为什么点转化,然后产生一些关联去服务客户。刚刚听各位老总讲,在地产里面逻辑是完全一样的。我们从移动营销的角度去看科技对地产的赋能和转变,我感觉可能还是回到比较互联网的思维,真正的转变比较根本的转变就是我们的用户、我们的消费市场和我们的消费者选择的标准的转变。在商用物业角度的大的变化,首先是入驻的企业。

        现在企业的形态在发生变化,以前主流企业是一些大型集团,有非常阶梯性的分布。但是现在有很多各式各样的企业和各种我们以前没有见过的行业的企业都在出现,企业形态发生了很多变化,还有是因为这种业务或者创业企业主的理念和行业的变化,会带来对办公方式是有不一样的变化。

        比如很多公司完全可以不用坐班,对场地要求也很大变化,比如移动办公或者大家可以远程办公,对于一些科技属性的东西,在他们工作当中,可能在地产现在还是在做加法,但是很多行业科技就是他们的日常或者主业,办公的方式的变化,应该也会对房地产行业的运营会有一些影响。

        我们在做移动互联网营销的角度,其实时代的感知是一样的,我们在2017年以前,大家都在讲移动营销,其实讲技术的变化。但在2017年往后,我们也面临一个增量市场和存量市场的问题,在2017年之前,移动用户还是有人口红利的,但是到2017年,基本上所有用户都是移动用户之后,我们也面临存量是运营的考题。我们的思考是不去看移动营销,要去看移动时代所有的行业的营销该怎么做。可能我觉得辐射到商业地产行业,那就是我们在面临这个运营的时候,可能整个行业所有的目标用户对于一个办公的内心需求,发生了一个变化,是整个行业和心态理念的变化来反推我们的产品或者服务,或者定位等等。这些角度是我的理解。

        从对未来来讲,我的感觉是在商用的地产这个行业,现在比较明显的就是购物中心,以前购物中心就是购物中心,现在完全都是变成休闲中心,就是一个目的地。就是完全有品牌、有感觉、有温度、有生动形象的目的地。对于商用的写字楼这些场景,以前可能大家都是公司消费,可能比较理性。但是未来个性化的行业或者创新型的企业越来越多的话,他们对于所要求的办公场所所期待的,应该也会有更多感性的部分。

        从我们自己做的业务来看,我感觉在商业地产运营当中,未来不久的时间,应该在大数据,就是什么样的企业会喜欢什么样的办公场所,会有什么样的感知,可能这些大数据也会足够建立企业,包括会有更多的人工智能的计算应用到这个行业的运营。因为这个很重资产,所以可能计算得更清楚或者更清晰,效益在我们做的那些快消行业可能效能会更大化。

        刚刚讲到理念的变化,艺术成分,感性温度成分在未来商业场景里面也会有更大比重的加入。大概这就是我从我的角度,科技对一个行业的改变,我的理解它不是改变这个行业本身,更多的是改变这个行业的目标市场对这个行业的要求。所以可能会带来的就是根本性的规律会有比较容易看到的角度。这是从数据挖掘的角度考虑的。

        齐舒芳:谢谢周总的分享,您的跨界还真的是从另一个角度给我们提供了很多新思路。接下来请中关村固安园的王总分享一下您的看法。

        王玉龙:刚才两位嘉宾都讲得我比较同意,其实我们分析任何一个市场,或者任何一个行业的细分,首先离不开从客户角度考虑问题,未来的客户到底需求什么,我们应该提供给什么样的产品,我觉得我们从这点来切入。首先现在很多跨国公司,包括一些金融公司,互联网公司,世界500强的巨型公司,在选址的时候已经逐渐的有了自己的标准和要求。比如说这个空间互联网安全性够不够,你的带宽够不够,是否稳定,它对用电量也有一定要求,空间里面有没有体验的成分在里面,这都是选择未来办公的一个标准。

        我们从这个角度来切入,未来的办公在科技里面应该是个什么样的办公的环境。我想从几方面来讲。

        第一,建筑。刚才主持人一开场改得很好,说机器人会翻跟头,又研制出什么的,当然建筑肯定不会翻跟头。但是未来建筑我认为会说话,它应该是一个会互动、会说话的一个办公楼,比如我们的墙面已经不简简单单是一个吊装的墙体,或者一个钢筋混凝土的墙体,它这里面应该集聚了一些功能在上面,比如说以后我们还会有平板电脑吗?是不是就在墙体上实现了呢?比如我们还用几根线去穿强电弱电吗?也应该有所改变。比如你在吊装墙体的时候,是不是反正面的装饰就一步到位了呢?比如说室外的墙体,是不是就能解决了冬天室内暖夏天室内冷的需求呢?当然我之前也参观了中粮安定门的项目,八年前我也参观了呼吸式幕墙,包括地源热泵解决等等问题,这些都会带来颠覆性变化。未来的墙体的材料,未来的建筑模式,到底是一个什么样的模式。我觉得这是第一个,就是科技给建筑带来的变化。

        第二,科技未来给我们室内空间,给室内到底能带来什么,室内未来的办公空间更关注的是什么?就是人,人在里面,比如说会不会像这个会场这么多人空气这么不好,这是很多企业选择办公场所的一个标准,就是它在新风系统、PM2.5过滤系统等等方面做得怎么样,这只是其中一方面。比如对女性员工关怀方面是不是一个方面。比如未来是不是会变成一个小团队一个小团队,变成一组一组的去研发产品。这种时候我们是不是应该给他提供更灵活的办公空间。应该是这样,而并不是在一个空间里,几千人在这里办公。

        我们现在可以到阿里和腾讯最新的办公区看一看,里面已经嵌入了非常多的科技化的东西,但是我认为还不够。这里面还有温度,要有温度嵌在里面,有人文的东西在里面。未来的办公空间一定要在C端或者客户端下足工夫,所以未来的建筑除了不能翻跟头,我觉得什么都会。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:33

    张南:感谢主持人,会前我们在沟通的时候,我主动提出从金融转到科技化,其实不管我们的空间怎么做,我们的房地产行业,包括这次的论坛,15年也不容易,写字楼产业园发展论坛。怎么发展?其实离不开科技的进步。

        我记得我还参与了这次标准的相应的制定,其实我们也更多的关注我们的科技,不仅仅体现在我们的建筑,更体现在包括运营、服务,很多其实都离不开科技的进步。科技对于社会的进步,其实同样对于我们的空间,我们的建筑空间的发展进步,关系我觉得是第一位的。这个来讲是我实实在在的认知。

        前一阵我一直在忙一个事情,叫中国首届的智慧园区的物联网大赛,这个大赛历时四个月,我身处其中,接触了很多项目,沟通了很多企业,对我的感触非常之深。原来我记得是黑马的刘文文说过一句话,所有的生意、所有的传统行业都值得再重做一遍。我觉得用在我们的空间内容上,所有的空间如果赋能了科技,其实它可以变得不同。我真的是深深感受到科技对于我们整个空间的改变、变化是有多大。

        原来更多的人包括开发企业、甲方,更关注的是科技对于建筑、对于内容的提升,包括孙总这边的轻资产更关注科技对运营层面的提升。但是我觉得从空间的科技赋能来讲,应该从四个层面的需求去深入挖掘。2B的,不管是轻是重还是怎么样,管理者是很重要的,要对于科技提升自己的经营管理服务内容。

        还有一个重要的就是我们很多的办公也好,园区也好,进驻的都是企业,我们一定要挖掘企业的诉求。

        另外就是员工,就是2C端的需求。

        还有一个是2G端的,因为每一个建筑物都要沟通到社区、街道。

        所以这四个层面的需求,都要通过挖掘去整合。整合的手段就是科技内容。从整个秩序逻辑上,也要从进驻企业的本身企业的秩序,包括办公楼或者园区本身的逻辑秩序,再一个是整个大的社会的整体的秩序要串通、打通。这个最好的手段就是科技赋能。

        科技还能干一件事情,就是把这里生产、生活的所有的相应的数据抽取出来,进行大数据分析,这是更大的价值,我想你的空间就不仅仅是一个空间的问题。

        所以科技对于我们整体的不动产也好,我们的空间的运营者也好,我们相应的管理者也好,科技都是我们能够赋予它新的生命、新的价值的最重要的手段,科技赋能是未来整个不动产转型、发展的核心内在的动力。谢谢。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:31

    齐舒芳:谢谢您,从产业园运营的角度分享了一下轻资产的观念。

        说到轻资产,我们也在做很多轻资产的事,我们把轻资产有给细分了一下所谓轻资和中资,所谓轻资就是纯管理输出,比如我们跟另外一家国企在谈,这么多年的策划定位、招商招租、管理的技能,给它做顾问服务。不是以赚钱为目的,但是可以帮助,因为重资产需要好多好多钱,在现在的前景和大势之下,轻资产可以帮助企业迅速扩大规模,占领市场。我们的中资有点类似于二房东的概念,用一定的租金包租过来,还是要利用自己的运营管理水平来赚取差价收益,第二种方式更加考量我们的专业能力,因为和你项目接过来改造工期,你的运营能力等等,特别强相关。我们现在获取的就是在南二环有一个项目,拿来之后,比我们预期的改造时间就要往后拖了,要拼命的通过招商、招租把损失夺回来,所以轻资产或者重资产是当下发展过程当中对重资产的一个补充。

        讨论完轻资产,我们接下来再比较跨界今天的话题,说说科技化。说到这个话题,我相信大家都特别感兴趣,我刚看了这个话题,脑海里想起了两个事,一个是前些天波士顿动力的机器人,这种科技给人类带来的特别大的震惊,会上桌子,会翻跟头,包括前两天还有一个咱们国家的一个博士搞出来的改变基因序列的新生儿。科技在我自己看来是令人震惊,既渴望拥抱,有的时候又害怕拥抱。说起科技,对房地产包括对商办地产的改变特别大,不光是在空间上,我们现在搞的智慧建筑、智慧楼宇,包括运营上都有很多新的科技化的手段,很大的将来。接下来我想请电子城的张总,请您分享一下科技在商办地产、在房地产当中的运用,你是什么看法?

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:29

    齐舒芳:谢谢孙总的分享,轻重并举,这也是很多房地产公司讨论的命题。

        孙天立:90%的人是服务于那10%的人,如果整个市场90%都不敢买,你就到了该买的时候了。

        齐舒芳:这是抄底理论吗?

        孙天立:还不是抄底,还基于好多维度,团队等等。但是我认为现在是一个购买资产的好机会。

        齐舒芳:我想补充一句,其实我自己觉得作为一个房地产开发企业来说,如果从开发角度来说,做轻资产还需要克服一些心理上的障碍。因为比如住宅开发是赚快钱的高额利润的,做轻资产真的需要很精深的去耕耘,也要克服一些心理上的障碍。

        下面请金隅的丛总,听听您的看法。

        丛云凌:谢谢齐总,我们丛总经理今天有另外的安排,我代表丛总进行发言。

        今天话题说到轻资产,大家也发现最近很多房企都提出了关于轻资产的战略转型的想法,而且现在可能有的人会认为重资产可能已经不再是咱们作为房企的最佳选择了,包括可能近期也看到,有一些资产退出,咱们能感觉到整个地产的市场已经开始进入到了存量运营的时代,所以说这样来说,我们也能很明显的感觉到,现在轻资产的重要性也很明显的凸显出来了。

        说到轻资产,核心来讲就是服务。产业地产核心的就是产业运营和服务。不管是客户也好,企业也好,还是从政府的角度来看,对于他们来讲无非就是两个方向,一个是需要良好的重资产的空间载体,另外更重要的是说,包括咱们近期一直提到的关于运营、服务,甚至关于人才,可能后面咱们之前讲到的金融,各方面的平台,包括生态圈的构建,这两个条件可能是咱们现在很多的企业比较关注的点。特别是第二点,只有从轻资产层面上才能解决这个问题。

        所以从轻资产的能量来看,赋能来看,也的确属于重资产能够给它源源不断的持有的原动力。

        因为我们是金隅,也是一个国企项目,社会责任也在,所以从我们这边来讲,我们个人的建议也是建议大家能够把收益看得更长远一些。举个例子,可能甚至出现咱们在收益、在企业、客户甚至一些区域的发展产生矛盾的时候,不要局限于眼前的利益,可能会为了这个项目的长期收益持久的、持续的发展,积累更好的机会。

        作为一个比较大的项目来讲,从前期的最开始的设计、规划到建设、开发,到后面的招商运营,这一系列问题都离不开这些,包括我们在最开始打造这个项目的时候,可能更重要的是需要把我们的项目产品尽快搭建起来,以这个为亮点去吸引我们后期的发展。

        再举一个我们金隅的例子,金隅集团股份持有的一个项目,我们在前期设计的时候,利用了我们自身的资源和能力,投入大量的在硬件设施方面,包括可能提供了后期的包括员工餐厅、商务配套服务环境,再包括共享的一些空间,包括一些会议接洽一些硬件服务商之外,我们现在也是在用心做好每一项软性的服务,包括平台搭建,包括工商税检的信息平台,这一系列的确是在一步一步的成长,也在扎实的做。

        最后一句话,关于轻资产,我们的建议是,从产业地产来讲,还是建议能够把涉及到人才的、金融的,包括资源的、品牌的,能够打包在一起,做一个软性的包装,这样的话才能真正实现产业地产的轻资产化。谢谢。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:29

    齐舒芳:谢谢白总的分享。刚刚两位嘉宾不约而同一说金融化,自然都提到了REITs。实际上在早些时候,新派公寓在发长租REITs的时候,还给大家带来了好多希望,但是现在看来一年过去了,我套用一个跟业内人士交流的话,REITs在中国前途是光明的,道路是曲折的。希望咱们国家也能尽快完善各项法规,尽快让咱们地产人能够用上金融化的这些手段。

        刚才说到了在今年房地产的市场,其实真的是出现了一个拐点,房价在向下。实际上从北京市场来说,今年5月份有那么一点回暖,但随即很快就向下走了。到了现在,从我们华润置地的观点来看,基本上也是确立了下行的趋势,当一个房价在不断上涨的时候,你持有资产,它的资产升值的速度远远超过资金成本的时候,咱们重资产是个很好的选择。但是现在市场之下,当你持有资产轻资产的模式现在应该是更好的选择了。可以帮助企业尽快的扩大规模,但又减少我的资金成本的占压。所以我想接下来请中粮的孙总分享一下,您是怎么看待轻资产这个模式的?中粮有没有相关的轻资产的操作模式?

        孙天立:谢谢主持人。我去年跟刘凯秘书长,包括跟陈总说了,今年少出台,或者不出台,但最后还是觉得虽然改造项目受到了政府的关注,包括蔡奇书记去了,还受到了同行的追捧。但我们知道我们应该普遍练功我应该出台。但是说到这个话题,应该说我不知道你让我说轻资产是肯定它还是否定它,我有自己的观点。

        齐舒芳:您可以尽情阐述您自己的观点。

        孙天立:首先我跟很多人的观点是反着的。可能很多人觉得这个资产升值的放缓,空置率在上升,要做轻资产,我反而可能觉得要做重资产。这是我的一个观点。为什么呢?有钱人买重资产,没钱人玩轻资产。我其中一个领导跟一个长辈很高兴的说,我们最近做了一个轻资产的事,那个领导也是我很崇拜的行业里的人,他说笨蛋,好东西要重资产。相对不好的和你没钱的时候要做轻资产。

        齐舒芳:单栋写字楼的数据创新高,也是印证了您这个观点。

        孙天立:因为这个公司发展战略有关系,没有绝对。我不代表中粮,我代表我自己,因为我最近一直在关注,我说今年一年团队一直在苦练内功,我们在运营细节上抓了很多东西,同时我们可以在跟政府搭建一个平台,因为政府的内生动力,尤其是城市更新动力会更大。这中间我们被迫做了一两个轻资产,后来我发现其实不太容易,包括庆庆总等等,好像轻资产很美丽,那最终挣钱怎么挣呢?通过你的改造、通过你的运营、通过你的社群。

        我的领导在核心区域租了一个很大的地方,当二房东做轻资产,不挣钱,可能出于品牌需要,出于规模需要。我更愿意是有一单就是一单,这一单的背后,轻资产的背后,我认为非常重要的就是你的管理能力和运营能力和改造能力。所以轻资产在这个时候是一个悖论,你不能说轻易做轻资产这个东西。轻资产也跟它的运营能力有关系,改造的能力都是有关系的。所以我们一直在做。

        我举个例子。我们今年其实失去了一个轻资产的机会,也做成了一个轻资产的机会。失去一个轻资产机会,我想表明轻资产看起来很美丽,但做起来很难。一个非常非常核心的区域,第一步我们要把它拿过来,20年,我来掏,租金很低,掏三个亿改造费用,退出的时候给你资产多少。这是第一步。后来我在推动过程中发现,这不是中粮的主战略,中粮说那投三个亿投不了,能不能你投改造费用,我租过来,我价格高一点,然后我再通过运营回来,资产肯定升值。也同意了。但是业主不满意。其实项目在非常非常核心的位置,但是时间周期太长了。后来他们拿走了。我相信拿走也干不起来,因为搞商业的就是搞商业的,搞办公的就是搞办公的,还用原来商业的方式搞办公,搞不了。所以最后跑不远。但是缺点是失去机会了,窗口期就这么短,北京的事都是这样的。

        做成了一单,我们跟政府合作的一单,也是在相对市中心,但非常考验我们的改造水平。它的周边租金就在4块钱到4块5,它的预期是给我3块5,我的空间就是一块钱。如果我把它提到6块5,我们要20几年,还要投改造费用。最后当然价格也很合适,也是未来是一个标的项目。

        我的老板问我,孙天立你们这个团队到底怎么玩,轻重并举怎么做?我说轻重并举,以轻为举。等到中粮认为这是一个非常核心的主业,我就重起来了。我也不放弃重的,轻的要通过真正的要干一个成一个,才能对这个行业,其实不光是挣钱,而是对整个行业的健康发展是有帮助的。所以我对轻资产来说,是要因公司的发展而定,要因公司的战略而言,要因公司的资产,包括现金流的情况而定,要因公司团队的运营能力而定,若干个维度,最后定了轻资产是不是应该做。这是我的观点。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:28

    单伟豹:大家下午好!房地产本身用的资金很大,是非常金融属性的。一个房地产开发商如果开发能力强,融资能力不行,那做不快、做不大。在外国金融化与房地产是非常普及的,尤其是商业地产写字楼和产业地产都是三个渠道:

        第一是上市,上市把不太流动的房地产市场变成一个非常流动的股票。

        第二是在美国最最流行的是所有商业地产都是REITs,但大部分商业地产都是REITs上市,也把有一定收租比例的物业上市,变成一个流动性REITs的股票。

        第三是商业地产卖给那些基金,尤其是保险公司的基金,需要长期收租、稳定收入的。

        很可惜,在中国这三个都很谈做。要上市困难重重,REITs的法律还没有下来,我们聂会长20年之前提出了,20年之后我们还是没有真正有REITs上市。基金持有也不普及化,最近也不让基金投资商业地产。所以在中国做非住宅地产困难重重,怎么解决呢?很多大的企业、大的房地产开发商都成立了自己的房地产基金,用自己的基金的平台,去为自己的商业地产筹钱,给了固定的回报,其实就是自己私有的REITs的做法。如果REITs还不慢慢弄出来,我不知道中国的商业地产将来会怎么样,商业地产无论是写字楼、商场、酒店,基本回报的年限都在十年,中国的资金取得不容易,成本不便宜,所以没有一个好的金融的集资,商业地产往前开发是困难重重。

        齐舒芳:接下来有请白总,白总从星库空间的创始人,可以从另外一个角度跟我们分享一下。

        白羽:刚才单总也把中国REITs的现状,给我们做了一个普及。其实我们从金融的角度来看,REITs是针对产权的,但是租和售两件事在我看来是商办资产金融化的两个选择,并不是简单看成重资产还是轻资产。因为我们知道在中国很多一线城市,写字楼、商办资产的价格和回报其实是有很严重的倒挂,即使是北京这种相对好一些的地方,行业里头可能讲持有资产,租金回报也是不到4%到5%。深圳我们前一段时间调研,倒挂更严重,价格比北京要低甚至一半以上。从金融角度持有资产是不是唯一的选择。很多大的基金还在做资产收购,因为有产权,有更好的安全性。

        但是我们做的事情其实是对城市中大量的存量资产进行一些租赁化的经营管理,所谓轻资产,但我们并不是为了做轻资产而做的。而是在经济周期中的资产的经营关系,其实是要看金融回报的。所以我们最终对接的也是资产证券化市场。REITs产品在中国有诸多的法律政策方面的无法解决的问题,收益类的东西可能风险高一些,但是相对来讲政策限制会少。从去年、前年,从公寓行业已经有多单收益类产品上市。

        所以我们在做一件事情,就是当大的基金和地产商很关注大宗资产交易的时候,我们更关注城市中大量的非标的碎片化资产。比如我们在上海有三个项目,这些项目都是一些不良资产包装的冗余的资产,甚至说我们基金拿过来的时候,都没有把这个资产当作首要标的,当最后把金融资产剥离以后发现,居然还有一层两层楼在里边,这时候以前做金融的人很难想到跟运营公司有合作。但这个时候我们的角色是把这些资产,把原来一些查封的没有运营的资产盘活起来,把它的坪效增加到市场化水平,这个时候它的回报基本上就可以算过来了。

        所以我们做的事情就是共享办公的核心,就是对低效资产进行增效的工作,只有增效才有金融化的出路,无论是REITs还是ABS都只是金融化的工具。所以我们在这方面做一些自己很细分的领域。

        今年底我们在北上深大概20个左右的落地项目,在美国我们这个月第一个项目会落地在加州,在大洛杉矶地区。我们其实做这种尝试不是为了某种商业模式或者某种打法,只是很简单关注大量非标、低效资产,抓住机会,最终把它变成联网化的服务。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:28

       中国房地产市场正在从巨大的增量开发向深度的存量服务转变。轻资产化、需求多样化及科技化、金融化,已经成为商业办公转型升级中迫切需要完善的三个方面。在共享新经济时代,商办地产如何转型升级,如何创新跨界?让我们听听一线操盘手们怎么说。第一场圆桌对话主题是:共享新时代——轻资产、科技化与金融化

        首先有请特邀主持嘉宾:

        华润置地华北大区写字楼  总经理  齐舒芳女士  

        有请对话嘉宾:

        路劲地产集团  董事局主席  单伟豹先生  

      中粮置地北京公司  常务副总经理  孙天立先生  

      电子城集团  副总裁  张南先生  

        金隅高新产业园  总经理  丛云凌女士  

      中关村固安园  总经理  王玉龙先生  

      哇棒移动传媒集团  副总裁  周映红女士

        星库空间  创始人  白羽先生

        齐舒芳:今天看到了很多老朋友,我的嘉宾里也有很多老朋友,希望今天我们这些嘉宾能够给各位分享特别精彩的观点。

        开始讨论之前,我也想先简单和大家分享一下今年的房地产行业。从中央政治局现在提出了遏制房价上涨的要求,包括十九大也提出了房住不炒,刚才嘉宾都在讨论这个事。提出这两个导向之后,随之而来的政策就特别清晰化。今年房地产已经看到了明显的拐点,最近听的最多的一个词就是抱团取暖,好像寒冬又来了。在这样一个形势之下,所有的房地产企业今年面临的主要问题应该就是钱的问题。很多房地产企业都在关注融资、回款等等。

        分享完行业的大概情况之后,我们也注意到一个有趣的现象或者一个特别好的信号,对咱们刚刚说的写字楼商办领域的从业人员来说,今年第四季度我们发现大宗商业交易的成交还是向好的,尤其是今年11月份,合生的东方文华写字楼创出了44.15亿的新的单价,刷新了北京写字楼的单栋价格。所以从这个信号以及一些报道的显示,是不是我们在商办地产人反而迎来了一个更好的契机。

        说到商办,现在有报告指出,商办市场已经从传统的收取租金的模式向大资管的模式转变,也就提到了投融管退等金融化手段。我们跨界的讨论,先从金融化的角度听一听单总,您对金融化和房地产相结合,这个模式上有什么看法呢?

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:26

    签约仪式后,进入论坛第六部分,圆桌对话环节。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:25

       陈云峰:另外一点,业务模式。整个业务模式仍然是需要从前期的策划到中间的招商,包括后期的销售,还有运营。这也是一个非常难的事情。

        第三点,团队,我们看好马耀扬马总,是因为这个团队是原装的团队,整个中耀盛世团队马耀扬应该做了14年,他的几个合伙人,就是中层没有低于10年的,这个行业是需要沉淀和积累的,你做个梦起来就想去做写字楼、去做产业,是根本不可能的。难就难在有它的专业度和门槛。所以这次我们几家联手来推这个中耀盛世,我们希望今天参会的朋友们都记住一个公司,这个公司叫“中耀盛世”。

        我们做存量、做二房东,做得最好的华亮地产,是默默无闻的在写字楼二房东方面做得最优秀的企业,还有写字楼方面最专业的媒体,刘总,刘凯所带领房讯网,在写字楼方面默默耕耘,能够扛到现在,可亲可敬。这是一个媒体平台。另外是我下决心用互联网穿透商业地产的行业,我这叫买铺租铺找优铺,我个人已经投了几千万在里面,当然我们还有像优客工场、东方资产等方面的投资,做好商业的事也很难,但是我觉得这个就是机会,特别是今天。

        今天国务院发了一个文件,如果不裁员,给你返还50%的失业补助金,你说现在的经济都到什么程度了。我刚刚发了一个微信,在2018到2019年,你要是不裁员的企业就是个牛逼的企业。我们经济都这样了。当然,比我们惨的还有法国。我刚从法国赶过来了,一片哀鸣,失业率9%,整个老佛爷里面,我数了数,十个人里面有七个是中国人,在LV那排大队。整个经济非常箫条。但是我觉得行业最箫条的时候,就是进行产业布局,就是拼你的专业度,就是看谁能不能够扛住的关键的时候。所以我觉得我们几家通力打造的中耀盛世,希望能够在北京,特别是全国的写字楼和商业市场能够在寒冷的冬天里有一个浓浓的绿意。在这里需要大家的掌声。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:24

       陈云峰:特别高兴在年底的时候能参加这次写字楼峰会,在这见到了很多特别好的房地产的朋友。这次给了我五分钟的发言,这个发言我是代表中耀盛世的三个比较大的投资人,第一个就是彭亮董事长,另外是房讯网,第三个是我本身代表了优铺网。

        这次我讲一下我们优铺投资中耀盛世的理由。我觉得这是我们一个专业化的布局,我从创业之后选择了只做商业地产,实际上大家看看这个趋势非常明确,将来做住宅的就是做住宅的,做写字楼的就是做写字楼的,做酒店的就是做酒店的,做商业地产的就是做商业地产的。这个趋势已经非常明显了,在整个开发商内部的组织机构已经基本上是这么设置的了。

        优铺做商业地产之后,我们觉得我们在给开发商服务的过程当中,我们碰到的是一个建筑,是一个综合体,里面确实会涉及到写字楼,特别是刚才马耀扬总经理讲到了产业地产,所以我们投资理由是三个方面,第一是这个行业。到现在为止,大家唯一玩不转的是产业,当然了,也包括商业。产业是一个非常难的事情。

        今天向东总去华夏幸福的事情,应该今天是消息出来了,炒了大概一个月,他是从华润兼华夏幸福的副董事长,比预想的总裁位置还要高一些,因为有最大的话语权。

        产业这个事情现在是行业最大的痛点,我觉得写字楼是划归产业的,产业惨到什么程度?像武汉和天津这样的城市,写字楼空置率都40%,无限的商机,遍地狼藉,跟住宅根本不一样。像我提到的武汉市场,武汉的住宅从来没有正式开过盘,出来就抢光了,但是写字楼两三块钱都能租到长江边的写字楼,天津也是一样。天津和武汉这样的产业相对比较发达的城市都是这样,这是一个多么大的市场。所以我觉得这个产业一片蓝海,特别呼唤一个特别专业的团队能够去为开发商解决这个痛点。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:24

    签约仪式前,优铺网董事长陈云峰先生发表演讲。


  • 乐居财经北京报道 12-05 20:21

    下面进入论坛第五部分,签约仪式环节。中耀盛世(北京)房地产顾问有限公司战略合作签约仪式。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:15

        马耀扬:我给大家分享一下,我们会看到市场未来可能会有的几个趋势。

        一是从行政化主导到市场化运作。

        二是产业转型升级仍然是主要目标。

        三是产业地产发展方面将进入规划为主导的发展阶段。

        四是产业重心将逐渐布局二三线城市。

        五是区域产业地产的发展将会出现结构性差异。

        六是从增量扩张到存量并购。像“一带一路”、长江经济带、京津冀协同发展等国家战略,以特色小镇、乡村振兴等相关国家政策,刺激了产业地产的热度不断升高。在产业地产增量扩张同时,也出现了大量存量并购的现象,一些具有较强资本运作能力、资源整合能力的企业,也都在里面形成了这种并购,所以我们认为在存量扩张这个过程当中,也一定会存在市场的并购。

        七是从大而全到小而专,从原有的开发区的模式当中逐渐形成各类专业性的产业园。

        我们作为产业地产服务商,我们希望能够在产业园区发展当中为开发企业各个环节解决相关问题,我们也希望能够通过我们提供的相关的顾问服务和营销服务,帮助企业去规避我们在产业园区的一些筹备难、定位难、招商难、运营难等问题。

        我国的经济其实已经由高速增长阶段转向高质量发展阶段,优化经济结构,转换增长动力的宏观期,已经是经济增速在换挡,投资回报率有所降低,民间资本的投资更为趋于谨慎。随着产业地产脱下各种概念外衣之后,产业地产将更回归到我们产业地产的本身,产业地产的格局将面临重新洗牌,在增量扩张、存量并购、特色发展和模式创新的发展过程当中,我们希望与业界同仁一起携手并进,砥砺前行。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:15

    马耀扬:我们看了这些痛点,我想给大家看一下这个图,这是在产业园区运营过程当中非常关键的十个要素,这十个要素里面对于像盈利模式、产业定位、招商规划,包括运营策略,这个是尤为重要的。做好产业园区除了上述的一些要素和我们需要去解决的这些痛点之外,我们更需要去把握未来的趋势,从未来发展看,我们专业的市场化运作能力将会成为核心的考量。如果只是注重我们的政府关系或者概念包装的产业商,将会逐渐从市场上被淘汰。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:15

        马耀扬:这里面比较重要的几点就是:

        一,风险评估不足,导致包括我们的一些资金量没有做很好的预测,从运营时间来看,产业园区从园区规划、招商到企业入驻到企业投产经营,至少是需要三到五年,甚至是十到八年。相比其他地产开发来讲,资金量需求更大,占有时间更久,回款时间长,投资周期更长。

        二,开发住宅思维开发产业地产,这是我们园区运营商接下来应该摒弃的观念。住宅地产的特点是小客户、大客群、高利润、高周转。而产业地产的客群是小客群、大客户、周期长、回款时间长。所以在住宅地产和产业地产开发过程当中,这完全是两个不同的思维逻辑。

        三,在产业市场研判方面比较缺失,产品同质严重。目前很多产业园区开发前期缺乏对国家战略和政策的研究及城市规划发展的深挖,导致项目没有专业级规划,没有第三方专业的评估和判断,完全是凭自己的主观判断,完全是copy同质化的项目,后期很难正常经营。

        四,园区产业链条无法形成闭环,产业园区对于不同产业导向需要不同的产能聚集,而不同的地块往往具有吸引不同产业的属性,这种产业配套短期之内很难完成,而完成之后又很难在不同地块进行复制,开发商地块区位包括产业配套往往很难形成一个有机的组合,这都会对我们开发增加难度,一些产业园区是最后始终无法形成我们的产业链,导致这个产业支撑是缺失的,没有了这个产业支撑,其实对于园区经营来讲是没有生命力的。

        五,产城分离常态,区域配套匮乏。目前在建设当中普遍存在产城分离的现象,由于这个配套严重缺失,产业园区没有做到配套先行,导致产业园区在发展方面缺乏支撑力。

        六,重视硬件打造,忽略软件建设。很多我们的企业在整个建筑物包括建筑本身是花了很大力气,做了很多品牌设计,但是对于我们的服务、品牌等方面,这些软实力的建设方面,确实有所缺失。园区建设最终还是要回到产业吸引力上面考虑,传统地产商我们基本上去看我们的传统地产是按照地段价值、硬件价值,包括外部配套价值,而产业地产同样也是会看三点,政策导向、产业环境、软性服务。

        七,专业人才稀缺,运营能力薄弱。这个时代最大的特点是变化快,产业地产面临前所未有的新政策、新规划、新业态、新定位,产业园区是地产的一种小众形式,这使得我们很多园区的一些开发商或者运营商在人才选择方面是捉襟见肘。

        八,营销策略陈旧,招商资源分散。这里面也是我们在很多园区的营销方面看到的仍然还是用的较为传统的一些地产营销手段来进行产业园区的操盘,最后的结果肯定不是很理想。如果只是认为我们把这个建筑物建立起来,环境优雅,设施齐全,那么我们只要做一些简单的广告就可以让我们的企业入驻的话,那这个问题肯定无法得以实现。

        九,盈利模式单一,内生发展缺失。国内很多园区仅仅是依靠销售来产生利润、盈利模式,一旦销售不顺或者招商不利,园区后期收益都会受到一定限制,自我造血功能会非常差。

        十,政企关系疏理,政策难以落地。产业园区的各个方面都需要我们跟政府及各个部门产生密切关系,才能保证后方稳定,不然会导致很多政策、很多园区所争取的条件无法形成落地。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:14

    马耀扬:产业地产行业其实既有国家政策的大力支持,也存在着日益增加的市场规模。导致很多企业都在积极进入,这里面也存在很多风险。目前我们中国的产业地产的模式主要存在着三高一低一长,就是高风险、高投入、高技术、低利润、回款周期长。这里面存在着很多痛点,我们也做了一些梳理。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:14

       马耀扬:地产开发商模式主要是通过一些开发企业获取土地以后,以整体开发或者定制方式来建设物业,像产业综合体、总部综合体,然后以租赁、转让或者合资等进行一些项目的经营和营销活动,最后获得整个项目的利润模式。本质上是以传统的住宅开发模式是没有太大的区别。也是我们很多现在目前刚刚开始涉猎产业地产的发展商首选的一种商业模式,它的盈利模式也主要就是我们的物业出租、物业出售,包括增值服务。

        产业投资商模式主要是基地+基金的双轮驱动,向社会资本募集园区开发基金,这个基金不仅是投向产业园区,进行一些土地和产业物业的开发,同时还是投向具有一些市场前景的新型的科技企业,用投资的方式来吸引大批创新企业入驻。产业投资在实现资本溢价的同时,也能带来园区的资产增值。它的盈利模式主要是像园区运作、资本运作、基金管理,比如典型的代表像张江高科就是这一类型的。

        产城开发模式,开发企业和地方政府就一些产业建立新的产城的开发协议,在规定的年限里面负责地块内的一些基建包括功能设施的建设与运营,同时负责产业规划、空间规划、建筑设计、项目招商和物业管理等产业发展工作。盈利模式主要是通过一级土地开发和二级开发。

        基金投资商模式,主要是基金投资商通过发行地产基金的形式,通过与老旧厂房的一些拥有方,收购一些物业,进行一些现代化的改造,并把改造好的物业进行回租给合作方,或者通过拿地的新建产业园区的形式,吸引一些目标客户进驻,使物业入驻率进一步提升,达到一定水平,能够产生稳定或者比较可观的一些现金流的时候,对物业进行资本化运作,完成新一轮的资本循环,从而从事下一轮投资,盈利模式主要是通过基金管理和物业资本化。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:13

        马耀扬:我国改革开放以后,城镇化建设迅速展开,城市面积也随之不断扩大。截止到2017年末,我国人城镇化率达到52.52%,依托于城市资源构建一体化的产业链,以地产为载体实现整体上的土地开发、规划、运营和发展,目前我国产业园主要分布在我国的各省市的经济开发区当中,我们的产业地产商都主要集中在沿海地带。

        2009-2017年,我国产业地产开发投资额呈逐年递增的趋势,除了2015年以外,其他年份均实现了同比增长。尽管资金涌入,但是产业地产新开工面积却呈现波动变化。2017年我国产业地产新开工面积是20350.19万平方米,同比负增长8.68%,与开工面积的波动不同,产业地产的销售额和销售面积是一直呈逐年递增的趋势。也反映出来市场的需求目前是只增不减的。

        虽然在面积和销售额上持续增加,产业地产的销售价格涨幅幅度有限,在2015、2016、2017年连续三年出现下滑,平均价格4801元/平米,同比下滑了0.64%,说明市场对产业地产正在逐步趋于冷静。同时也反映出来,我们目前在产业地产方面的一些开发企业,在整个开发和运营方面也表现出来能力有些欠缺。产业地产销售面积和销售额的逐年走高,也是跟近年来国家一些产业支持政策有关联,产业支持政策主要侧重于新型产业引导,城市群构建区域,协同发展等方面。对于特色小镇政策的支持力度也是在持续加大,其中物流业是一个新的焦点之一。

        产业地产的开发历史非常广泛,包括资源和战略定位不同,开发模式和盈利模式也是有区别的。我们大概的看了一下分了四类,一个是地产开发商模式,一个是产业投资商模式,一个是产城开发商模式,还有一个是基金投资商模式。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:13

       马耀扬:大家好,很高兴受本次大会的邀约,再次给大家做一个分享。

        目前我国地产处于长效机制的逐步建立过程当中,由于传统地产在拿地空间的一些缩减,包括我们的一些政策调控,不少房地产开发企业也在寻求一些新的增长点和新的转型。这里面我们看到有些企业开始进行涉猎产业地产。在“十三五”规划和各地城镇化的推进当中,产业地产有了较大的推动,已经成为政府、企业、资本关注的重点。

        据不完全统计,有50家的著名房企开始涉足产业地产领域,包括万科、招商、保利、碧桂园等知名企业。在产业地产发展当中,新的趋势逐渐形成,我今天给大家带来的分享就是“新形势下的产业地产”。

        我们先看一下产业地产目前的基本现状。产业地产是以产业为依托,地产为载体,现实土地的整体开发和运营,由于产业地产和园区产业、区域产业,包括城市服务业的价格同步和协同发展,产业地产越发受到各级政府的重视,在产业地产发展过程当中,有企业园区到工业园区、产业地产发展的三个阶段。根据项目所处城市、区域包括地块情况及企业的发展思路不同,我国目前的产业地产主要是分为三种类型:产业园区、产业小镇、产业新城。

        在产业地产提升土地的产业价值,包括提升城市产业能力,整合人口包括资本等方面具有重要作用,是房地产企业转型、实体企业多元化及金融资本投资的新的蓝海。主体有六类,这六类其实是各具优劣势的。有代表企业,也有知名房企。接下来看一下产业地产的市场背景。

  • 乐居财经北京报道 12-05 20:12

    最后一位演讲者曾任职中原地产商业高管10年,负责商业营销顾问团队运营管理。带领团队累计操盘数量逾100个,累计操盘面积逾千万平方米,带领团队销额过百亿。现任职中耀盛世总经理的马耀扬先生,他演讲题目是:新形势下的产业地产。

       


  • 乐居财经北京报道 12-05 19:54

    陈音:所以整个导则的架构是这样的,以规划设计、工程建设、运营管理三个篇章作为核心,加上前言、总则、术语、一般规定、总体目标以及认证体系,共29章,16万字。这个导则涵盖了商业办公楼的开发建设、运营服务、资产管理的全产业链的操作实务。

        虽然导则已经编制完毕,但是后续还有很多工作可以做,房地产商会、金属结构协会的参编企业,根据导则内容的需要,还会继续充实和完善附录,我们仍然在全行业内征集附录,就是优秀写字楼项目的案例,还有写字楼的工程建设过程中材料、部品、技术、施工、专项技术等等的专题论述,都可以列入附录。这些附录并不影响导则正常的完整性,但是我们希望我们两个协会房地产商会、金属结构协会的这些企业积极把自己优秀的产品、优秀的案例推荐到编委会,编委会经过筛选之后作为附录,把我们优秀的产品、好的经验在整个行业里推广。当然,我们后面还会有一些文字校阅、出版,因为我们是在住建部立项,标准定额所去组织专家,还会有一个专家的评审,我们最终会公布。

  • 乐居财经北京报道 12-05 19:53

    陈音:再有一点,商业写字楼是一个先进建筑技术的集成。商业办公建筑是最复杂的民用建筑之一,刚才大家也提到600米高的深圳平安中心,高端的商业办公建筑是现代建筑技术的集大成者,很多先进建筑技术、建筑材料都是首先为商业办公建筑所应用,进而推广到其他的建筑领域,从而带动整个行业的进步。这个技术导则我们试图希望它紧跟全世界建筑技术的最前沿,因为中国超高层建筑、商业办公建筑已经是引领世界建筑技术发展的一个方向的。刚才也提到了,超过50%的450米以上的高层建筑都集中在中国,450米以上的高层建筑差不多无一例外都是商业办公建筑,可能有的是综合体,一栋楼里有办公、有酒店、有居住的情况,但是绝大部分都是商业办公建筑。所以这个导则在编写过程中也一再的去审视,我们是不是跟上了全世界建筑技术发展的最前沿,我们能不能把最先进的技术、最先进的理念介绍给我们的开发企业,让我们的开发企业如果涉足商业办公建筑这个领域的时候,能够有一个全局的视野,能够看到整个建筑技术发展未来的方向。

        还有一个特点,就是这个导则希望做到的技术与商务并重。虽然导则以建设工程技术管理为重点,但作为一部实用的工具书,我们也对商务办公建筑运营、服务和资产管理做了细致的阐述,以期为广大开发企业提供全方位的帮助。

        因为资产管理是商业写字楼非常重要的一个方面,去年年中我看到一个美国的研究机构的一个研究报告,说中国的建筑资产已经超过了美国,位列世界第一,大概全中国的建筑资产接近48万亿美元,而美国的建筑资产是37万亿美元。48万亿美元是什么概念呢?就是全中国13.8亿人口,每一个人都有3.5万美元的建筑资产,3.5万美元大概合25万元人民币。大家想想可能在座的各位可能不只25万元人民币的建筑资产。所以建筑资产是所有资产里面最大宗的一项,在全世界所有国家也是一样。所以对商务的管理、资产的运营,为什么这个写字楼能够保值增值,它的建筑品质发挥什么样的作用它的设计建造发挥什么样的作用,它的运营管理发挥什么样的作用,它的资产运营又起到什么样的作用。我们也在导则里,特别是第三篇章,就是运营管理篇章里面做了很细致的研究和分析、介绍。

  • 乐居财经北京报道 12-05 19:53

        陈音:给大家汇报一下商业办公建筑建设与运营技术导则的情况。

        这张图是三年之前我们正式启动了导则的编制工作,首先我们在这里要向大家道歉,因为我原来的计划是两年的时间完成这个导则,但是主要是由于我作为召集人,工作组织的不是特别好,拖了一年时间,所以向房地产商会、金属结构协会、向大家道歉。

        时间虽然拖了,但是主编、参编的单位和专家没有任何懈怠,因为我们知道这个导则肩负着非常重要的责任,而且这个导则也是在住建部立项的重点技术导则。这个导则现在已经完成了,大体的成果正文有16万字,相当丰富的内容,而且还有20多个优秀的案例和专业的资料,因为有很多写字楼商业办公建筑设计到的专业非常复杂,很多专业内容,一个专业就可能有几万字甚至更大的内容,所以我们把专业资料作为附录,整体的信息量非常大。

        大概的情况是,2015年12月,项目正式启动,也是在这个会场,刘凯秘书长和很多专家跟大家一起启动了导则的编制。正式进入时间,开题会是2016年2月。我们要特别感谢中粮置地、北京建筑设计研究院、中信集团、保利集团、清华大学、金丰科华,主要是张毅总作为主编,仲量联行、和平铝业、坚郎五金、中建科技、米兰之窗等等,都是总经理级别的亲自参与导则的工作。投入了大量的时间和精力,而且我们不但是关起门来编写,而且还参观了像中信的中国尊、保利的国际广场等优秀的、新建的写字楼案例。通过参观、学习,支持我们导则跟上整个行业发展的最前沿。

        历时三年时间,我们一共19次正式会议,全体编委的正式会议,小范围的交流讨论就无法计数了。整个导则编写从开题有六次大的活动,最后是定稿,而且每一稿还会有多轮的讨论,而且我们三个主要的部分,对话设计、工程建设、运营服务,还有三个专题的技术组,三个技术组还有很多的小范围的学习、交流、讨论、研究等等这些工作,做了非常深入的工作。

        时间非常久,但是我们想因为课题组对导则有非常高的期待。首先,商业写字楼是知识经济的载体,以商业办公建筑为主要的中央商务区或者CBD,通常是城市地位的标志,一个城市是不是一个发达的城市,是不是一个国际城市,是不是一个大都市,往往是以它的中央商务区作为标志,不但构成了城市的天际线,也构成了城市经济密度最高、产值最高、资产效率最高的核心区域,所以商业写字楼不仅仅是一个房地产项目,对整个城市的能级其实是有非常重要的作用。

        我们去了德国的北威州,其实柏林并不在北威州,他们介绍,像大家印象里面德国是一个制造业大国,制造业非常非常强,但是德国北威州的经济署的署长讲了,实际上德国的城市里面商业建筑对城市经济的作用也非常非常重要,而且代表了整个城市经济的地位。德国北威州的很多城市反映城市经济发展水平一个重要标志就是它的商业建筑的面积,办公楼的面积,反映城市的繁荣程度,反映城市对资本的吸引力,也往往是以商业办公建筑的发展情况作为标志。所以我们看中国主要一线城市基本需求是平衡的,而二三线城市的商业写字楼往往会出现空置、过剩的现象。但是我相信随着中国经济的发展,一定会从传统制造业向高端服务业、从以实体经济为主向知识经济进行转变。实体经济仍然非常非常重要,但是进一步发展,向高端发展,知识经济一定会在中国经济里面发挥更大的作用。

        所以我们希望这个导则也能够以这样的更加广阔的视角,来审视中国商业写字楼的发展过程中遇到什么样的问题,如何解决这些问题,我们也试图在这个导则里有所涉及。

  • 乐居财经北京报道 12-05 19:52

    下面嘉宾是中国建筑学会绿色建筑专业委员会委员及中国可再生能源学会理事,国内绿色建筑知名专家,住房和城乡建设部《商业办公建筑建设与运营管理技术导则》课题组组长。当代置业执行董事兼首席技术官陈音先生,他演讲题目是《商业办公建设与运营标准》 助推行业转型升级。



  • 乐居财经北京报道 12-05 19:39

        严区海:我们再看上海。上海的存量是1089万,跟北京的数字非常接近。

        我们看一下未来的供应量,上海在未来五年供应量是720万平方米,占存量的66%,这个数据高于北京,所以未来供应量非常大。新兴商圈占69%,跟北京接近,都是在非核心区。这是租金表现,京沪之间的区别是什么呢?大家有没有看到一个规律,第一,核心区与非核心区的租金差,上海是很大的。对标北京,北京国贸和望京的租金差只有70%和75%的比例,所以上海第一个趋势是区域核心化。北京的非核心区,现在希望有一些产业聚集,因为上海一直的痛点是它一直是以金融业为主,我们说的IT行业在上海一直是非常分散的,所以上海城市也有个新的计划就是建立一个新的IT的行业聚集地,大概在核心区这个位置。

        下面我们看一下行业细分。左边这个图,上海的行业布局相对北京没有北京这么集中,比如IT行业占比只占到20%左右,18.8%左右,专业服务占到24%,联合办公也在里面,所以整个城市的行业是没有特别聚集的,但是金融业一直是传统。

        我们看右边,上海对标北京完全是外向型经济,但是几年前上海的租户,内资和外资比大概是一半一半,但到今年内资占到61%,外资占到39%。当然这个数字你们可能会问,北京的数字是多少?北京的是内资占到80%以上,所以北京的内资的企业可以说完全是在主导整个市场。

        上海的新的关键词有哪些呢?第一是AI。因为在2018年9月,第一届人工智能大会是在上海召开,上海也准备把自己打造成为一个AI产业的中国的中心,所以AI对上海的写字楼市场有一定的推动作用,比如商汤科技大概有几万平方米的租赁量。第二,上海的特点、关键词是去核心化,从中心区向非核心区转移,变成了一种趋势。第三,中资化,现在中资比例是不断在上升的,我相信这个趋势会越来越明显。

  • 乐居财经北京报道 12-05 19:38

    严区海:我们再看下面未来的供应量,没有包括通州项目,主要是包括了核心区。你会发现其实两个很重要的点。第一点,未来供应量72.4%位于非核心区,这一点跟北京城市规划有很大关系,也符合整个城市发展的趋势。第二点,未来供应量出现在哪呢?其实就两个商圈,一个是中服地块,第二是丽泽。

        这是我们对租户的分析。因为我们北京城市定位其中有一个很重要定位是创新中心,我们看到的数据34.2%来自高科技企业。同样,我们看一下第二支柱行业金融机构,京沪这两个城市金融业因为国家整个形势的原因,整个行业在京沪这两个城市增长很少,几乎无增长。北京的一个黑马,2018年的黑马就是联合办公,联合办公北京城市的吸纳量,一个季度占到了20%。我分两方面讲:

        从积极的一面,我认为这是一个趋势,因为联合办公我看到了很多传统企业,甚至我们刚刚完成了一个租赁的交易,就是一个传统的中国的银行租赁了大概200个工作位在联合办公里面,用一年时间作为它的临时办公地点。传统企业也在转向联合办公的方向。这是积极的一面。

        风险的一面是说,我相信有大量的联合办公供应,我们市场有没有那么多需求,这是我们需要去研究的一个部分。

        所以北京的热点是什么呢?我找了几个关键词,第一是互联网,我相信中国的很多互联网投资,很多的资金都进入了北京的城市,所以2018年互联网的成交是非常火热,至少有50万平方米跟互联网有关系。第二个关键词是联合办公,北京20%的吸纳量被联合办公拿去了。第三个关键此是中服地块。

  • 乐居财经北京报道 12-05 19:38

        严区海:我们再说金融街,金融街的状况空置率是世界罕见的,空置率连1%都不到,租金也是世界罕见的,800元/月/平米,这个最近高过了香港平均值。金融街另外一个热点是说我们有一个新的商务区是丽泽商务区,北京的未来新的商务区有两个,西边是丽泽,首批面积大概有200万平方米,东边在哪里呢?就是通州区,这是两个热点。

        我们目光移到北边,北边的三个,中关村、亚奥、望京、酒仙桥。北京的支柱产业到现在来说是高科技行业,我们稍候会告诉大家我们租户占比是高科技占多大比例。这个行业在北京来讲,通过我们研究也发现特别明显,他们聚集在北京的西北部和东北部,90%的互联网都在我们刚才说的这两个商圈,要不然在中关村,要不然在望京,非常明显。

        今年我们有一个报告说到底谁推动了北京的租金上涨,可以非常明确的告诉大家,第一首要原因就是来自互联网行业。比如在去年的时候,我们非常郁闷的说,新的租户在哪,新的需求在哪。但过去一年我们帮助今日头条在中国完成了将近15万平方米的写字楼租赁。滴滴在过去一年在北京完成将近8万平方米的写字楼租赁,数据都很震惊。

        你可以看到一个现象,有几个数字。第一,北京写字楼租金最贵出现在金融街。第二,谁增长最快呢?中关村和望京。过去三年我们分别涨了30%和涨了25.8%。这个推手就是互联网行业,金融街的推手就是金融业。

        这是我们2018年前三季度新入市的情况,占最大体量的是北京的丽泽,它拉升了整个城市的空置率,丽泽目前新入市的几个项目空置率是85%。其他区域几乎这个楼还没有入住,预租率是40%、50%,马总那边可能是60%,这很震惊。但是在丽泽,空置率是85%,即便已经竣工大概半年,但是空置率依然很高,所以丽泽对比来讲是很重要的需要认真的研究的一点。

  • 乐居财经北京报道 12-05 19:38

       严区海:下面我们重点讲一下北京写字楼市场的状况。

        第一,看一下北京的存量。我们的存量是1894万平方米,甲级和乙级几乎认为各一半。

        第二,我们最大的分区市场是来自中央商务区、CBD,占了29.4%,接近1/3的市场是CBD组成的。

        这是主要的甲级商圈的分布图,我讲一下中央商务区新的特点。中央商务区有一件重要的事就是政务地块,正式名称叫CBD核心区,这个区域目前的情况是,在2010、2011年的时候,政府给我们时间表是第一批楼2017年竣工,由于条规的原因、基础建设的原因等等,这个时间一再推后。准确来讲,第一批我们入住时间是2019年年中。第一批租户是我们公司完成了一笔交易,就是德勤会计师事务所,大概两万平方米,还有一个重要的住户是佳能,大概两万平方米左右。所以整体而言,这个地块的租赁状况是不错的。但是另外一个问题是,我们整体的楼,明年只有五栋写字楼入驻,整体的楼会向后推后两年到三年左右。

  • 乐居财经北京报道 12-05 19:37

        严区海:下面讲一下一线城市、二线城市的对比。一线城市平均空置率是10.2%,二线城市是25.1%,这个意义在哪里呢?我们在这个行业里把10%的空置率,如果10%我们叫做均衡市场,10%以下叫业主主导市场,10%以上叫做租户主导市场。所以很明显的数字,在整个一线城市平均值是均衡市场,我们把四个城市加起来平均值是这样的。北京和广州这两个城市是业主市场。

        举个例子,现在全中国除了香港之外,广州空置率只有5.6%,是全国最低的空置率,北京是7.9%,北京这个数字已经持续了将近七年到八年时间,所以北京和广州是比较纯正的业主市场。

        二线城市就是一边倒,基本上都是租户市场。空置率25%,但是最严重的城市可以达到45%-50%。

        过去一年,需求最迅猛的是西安这个城市,西安由于产业的新兴,所以过去一年的吸纳量非常大。我们看到二线城市的需求,为什么有这么大的吸纳呢?主要是因为二线城市在以前几乎是没有甲级写字楼供应了,而只是出现在过去五年。

        这是我们的租金对比,二线和一线之间的租金差距多少呢?三倍。非常有趣的数字,113人民币,这是二线城市平均租金。一线是309,北京将近403人民币。过去一年,租金增长最快的城市是在广州,广州因为供应量不大,新的IT行业增长很快,所以广州在过去一年租金增长了11.1%。香港是中国最昂贵的写字楼市场,过去在一年也涨了8.8%的增长率。

  • 乐居财经北京报道 12-05 19:37

        严区海:我们再看一下这个图的橙色的红点,未来供应量占存量的比较,所以右边的轴是50%、100%、150%、200%。我们先看一下深圳,深圳未来五年供应量占到了现在存量的160%-170%,这个比例在一线城市里面是非常高的。第看上海,上海供应量占存量的大概也是在60%左右,其实在这里面最均衡的是北京,北京还不到50%。在二线城市里面,我们看到一个最闪耀的点是厦门,未来五年供应量占存量260%,这是非常惊人的数字,我也不清楚厦门这样的城市,它的产业是不是有大量的涌入,如果没有大量涌入的话,这是一个很高风险的城市。

        这是主要的新兴商务区。我们今天会议的地点是在北京,我重点汇报一下关于北京的情况。北京今年年底有一个大事,就是北京市政府迁入通州区,配合着通州区我们有一个新的运河商务区,这个商务区整个从明年开始有一批楼竣工,到2022年全部存量大概230万平方米,其中65%是出售,30%出租,大概这样的比例。目前来讲出售情况非常好,均价大概在5万人民币左右。有一些金融企业,比如北京银行、农业银行、工商银行都已经完成了整栋的收购。

  • 乐居财经北京报道 12-05 19:36

        严区海:我分几个板块来介绍一下整个中国的写字楼市场。

        首先看一下中国的情况。我先从需求方面来跟大家了解一下,首先看这个非常震惊的PPT,财富500强中国企业到现在占到了500家公司的120家,这是2018年最新数据。第二,前5名有3家是中国企业,国家电网、中国石油、中国石化。第三,有五家中国的房地产企业进入500强,绿地、万科、万达、保利、恒大。

        我们看到这个数据的时候,我认为中国企业崛起是在奥运会之后,这是我个人的判断,增长非常快是在奥运会之后的增长。这是谈到的需求。

        第二是看一下全球的租金表现,全球最昂贵的写字楼市场出现在英国伦敦,第二是位于我们中国的香港。北京是排在第13位,上海是在15位到20位之间。全球我们有三个城市入选全球最贵的TOP20,就是:北京、上海、香港。

        下面我想介绍一下全球超过450米的摩天大厦,它们所在的不同国家。过去一年经济表现最好的国家,印度,在这里面没有上榜,完全没有摩天大厦。美国占8%。石油国家,沙特阿拉伯占到4%左右。最惊人数字是中国,中国现在占了摩天大厦的58%,超过一半。当然31%左右是在建的,所以这个数字是很震惊的。但是不知道大家有没有听过一个摩天大厦魔咒,当一个国家大量在兴建摩天大厦的时候,预示着经济急速下行,这也是中国面临的经济困境。

        这个数据是跟大家展现,中国现在存量写字楼有多少呢?我们调查了主要的商业城市,到今天来讲,甲级写字楼存量中国主要商业城市是6100万平方米,未来供应是多少呢?3300万平方米。未来五年的供应量占存量的55%。我个人对这个数据解读是这样的,2008年中国全部的甲级写字楼存量只有一千万平方米,最快的发展到2008年到2018年十年间,每年平均供应量是500万平方米。下一个五年我们速度没有降下来,继续在增长,现在平均数是670万平方米/每年。这个数据来讲,我认为还是有一定的风险。

        这个供应量各个城市表现不一样,最大的城市出现在深圳,760万平方米,上海第二,720万平方米,这是一线城市的情况。二线城市最大的城市出现在武汉、厦门、南京。

  • 乐居财经北京报道 12-05 19:35

        严区海:今天我的话题是围绕几点:

        第一点叫“新兴行业”,新能源汽车、滴滴出行、美团、商汤科技、AI这都属于新兴行业,可以说是新经济的代表。

        第二点,我围绕的话题是给中国的一线城市,北京、上海的写字楼市场。当然我也会给大家一个非常宏观的中国的写字楼市场的概况。

        我想问的问题是,新兴行业和写字楼行业的关系是怎样的,它可能会推动我们继续发展,还是有可能在一线城市或者二线城市我们的租金、我们的写字楼市场发生拐点,这是我们今天的一个话题。

        戴德梁行是被欧元杂志评为最佳的房地产经纪公司,我们是全球最大的商业地产供应公司之一。我本人从业20年,服务过很多传统企业,比如IBM、大众汽车、渣打银行等等,同时我也在不断服务一些新兴行业,比如今日头条、滴滴出行,甚至我们刚刚完成的一个交易,keep,一个锻炼身体的软件,这种公司成立只有两年到三年,但是它的新租的写字楼面积超过了将近1.7万平方米,让我本人非常震惊。


  • 乐居财经北京报道 12-05 19:31

    第三位演讲嘉宾是来自中国戴德梁行北中国区高级董事严区海先生。在他的带领下,戴德梁行的写字楼-企业服务部这条业务线在北中国区保持了每年40% 的增长率,他带领的团队成为北京甲级写字楼市场占有率第一的办公楼企业服务团队,并完成多项历史性的租赁交易如滴滴出行、阿里巴巴集团等。


  • 乐居财经北京报道 12-05 19:16

      周雪峰:试想,何为理想的办公体验?我们如果想象未来你们办公的场所可能像家一样,也可能像健身房一样,可以边运动边工作,或者也可以像咖啡厅一样,很休闲、很舒适。但是我们为什么要有这么多的想象呢?其实主要来源于这个数据,就是曾经做过一个统计,这个统计是按照我们日常工作8小时来算的,人一天80%的时间是在室内渡过的,但是这个室内又包括家和办公场所,家是40%,企业是30%,但是我相信在座的这么多人,不可能每天只工作8小时,所以这个30%的数据绝对是你们在办公场所待的下限,市场竞争很激烈。我们一生有这么长时间要在这个空间内渡过,那么我们最应该关注的究竟是哪一点?

        我们远洋提出来一点就是健康,就是你在这个楼内工作、办公,那么这个环境是不是健康呢?在这个楼内工作的人是不是健康呢?只有你健康了,整个企业的效能才会更好,你的工作效率才会提高。所以远洋从远洋国际中心开始,就一直在做健康这么一件事,所以现在从远洋国际中心到LEED认证,到远洋光华国际的LEED,再到刚过的BOMA认证,再到LEED&WELL的双认证的体系,WELL和LEED不同,LEED讲的是我们对社会的责任,这个楼宇建筑对社会没有任何污染,是节能的、环保的。但是WELL讲的是这个空间内的光、空气、水是适合人在这个楼内办公的。比如灯光的照度按照我们WELL标准要求是绝对不符合标准的,包括这个晃来晃去的灯。

        健康这个理念一直是作为我们远洋在推行的比较重要的一点。基于健康这一点,我们搭建了远洋未来生态模板,生态模板涵盖哪两方面呢?还是企业跟人的关系,一个是使用者生态,这个使用者生态涵盖人际交往生态、办公环境生态、配套服务生态,这个生态不是简单的环境好、绿色环保的概念。企业发展生态其实是它的商务资源,是企业社群,是服务网络生态,整个全流程、全构架。但是从我们开发商的角度来看,其实我们就是给他们提供一个空间,我们通过我们这个空间来促进连接、提升效率、拥有文化,来实现整体生态的打造。

  • 乐居财经北京报道 12-05 19:09

        周雪峰:在现在这个时代,我们来看看属于我们远洋的这种发展进程,它究竟是怎么加载内容、怎么做消费再升级的呢?我们有三个出发点。

        第一点,回归人本。今天不约而同的和中粮讲的内容有趋同点,就是回归到人的层面上。之前有一位地产界的前辈跟我讲过,说我们办公和商业的不同点,在我们办公一直做的是B2B,做的是企业对企业的关系。但发展到今天,我们更多的除了B2B,我们要做B2C,要去关注企业内人的最终需求,他对他的办公空间是什么感受,是什么样的未来的需求。

        第二点,精益创新。我们远洋是希望通过我们未来的产品线,来实现我们精益创新的理念。现在我们远洋已有的项目像远洋大厦、CBD的远洋光华国际中心、东四环的远洋国际中心等很多项目,但这些项目其实只代表过去的远洋,这都是大概十年前的项目。如果把它们叫做1.0产品线的话,其实可以这么说,未来我们远洋在丽泽金融商务区的项目,在CBD核心区的Z6地块项目,在通州运河核心区的写字楼项目,其实都可以叫做2.0产品线,它其实都是有很多各种创新、各种新的概念在里面的。

        第三点,共享共赢。我们谈的共享共赢其实是我们和楼内的企业和人的关系,最终还是要关注人。我们通过一个空间的打造,刚才的小姐姐讲得特别好,第三空间其实我们也一直在做研究,除了人的居住和工作空间,第三空间是越来越被提及非常多的空间,这个空间的特点在什么地方呢?我们总结发现,第一点的特点是促进连接,就是它促进的是在这个空间内人与人、人与企业、企业与企业之间的连接,这是它的第一大点。第二大点是提升效率,目的是通过空间能够提升这个空间的人的办公效率,提升企业的效率,进而提升整个社会的效能。第三点是拥有文化,这个空间不管是空间自身的文化还是企业的文化还是开发者的文化,都应该是有文化的。这三点是我们远洋在做产品更新的时候的出发点。

  • 乐居财经北京报道 12-05 19:08

    周雪峰:“消费新时代,建筑的消费品属性被强化”。这句话怎么理解呢?我问大家一个问题,如果一把椅子和一栋大楼你觉得它们的共同点是什么?大家可能想象不出来,觉得不同点很多,但是相同点是什么?我换一句话,这把椅子是给我们人办公提供的一个位置,而我们这栋大楼是给我们人办公提供的一个空间。它们如果从最本质的角度来说,都是服务于我们日常办公的一个因素,无非就是大一点和小一点的区别。但是这个椅子从20年前它可能只是一把木头椅子,现在它变成金属的了,变成真皮的了,变成各种人体工程学。我们的科学越来越发达,椅子也越来越贵,我知道他们中粮的椅子就很贵。当硬件发展到再不能发展的时候,其实它就衍生出了很多功能,我们赋予它很多功能,一把普通的椅子,我们加上按摩的功能,它其实就是一把按摩椅,我们给它加上一个大的屏幕、加上一个方向盘,它就是一个游戏机。同样,我们这栋大楼,当它的硬件配置,层高、空调、电梯都已经发展到了一个市场租金承受不了的成本的时候,它不可能再继续去做硬件的提升了。那么是不是它们的内容也会有更新呢?我们就在想这个问题。我们管它叫赋予内容的一次消费再升级。 

  • 乐居财经北京报道 12-05 19:08

    周雪峰:如果我们把大家对于远洋的传统的印象描绘成一个人的话,我想大家的印象可能就是一个40多岁、成熟、稳重的中年人,可能还带有一点刻板印象的中年人的形象。但是我个人感觉,其实远洋应该是一个20多岁大学刚毕业、朝气蓬勃的一个青年人的形象。为什么这么说呢?到2018年远洋正好是发展的第25年,远洋集团从最早的单一的地产开发、住宅开发的业务,到今天的办公、商业、投资、物管到建设建造这种多元化的业务模式,有这么一句话,远洋集团25年顺时发展,与时代共生长。但是从我个人觉得,从互联网上比较流行的词汇,不是叫顺时发展,而是叫逆生长。接下来我们看看这个年轻的远洋能给这个市场带来什么新东西呢?

  • 乐居财经北京报道 12-05 19:07

    接下来的演讲者是远洋集团写字楼事业部周雪峰先生。他曾担任远洋地产商业事业部运营副总监、远洋大厦项目总经理,现任远洋集团写字楼事业部。

  • 乐居财经北京报道 12-05 14:12

       马佳音:我们提出了一个城市客厅的概念,其实我们做了一个第二大堂,一般写字楼一层是比较商务的大堂,我们在地下一层做了一个更偏酒店的酒店大堂的感觉,不管是从软装设计上还是功能定位上,都是希望能够给大家一个相对放松但是又很舒适的个人和商务无缝切换的空间。

        还有COFFICE,就是智慧办公平台,我们希望这个平台完成的不单单只是说我们传统的可能一些物业报修、一些非常基础的像门禁等智能化服务,我们觉得这是标配。我们现在做的是打通它整个线上线下的资源,更多的关注社交属性、消费闭环,第二步就是收集整个场内的大数据,更多的做到数据的收集、分析、应用,这是未来的趋势。

        第三个是未来3.0,我们希望可以做到完全的人机对话、指挥管家的水平。

  • 乐居财经北京报道 12-05 14:12

        马佳音:我们基于上面这三大重度运营的理念,我们打造了置地广场3C的生态体系,就是我们的COFCO LIFE,就是COMMONS、COFFICE和COFCO LIFE。COFCO LIFE的内容,比如员工食堂,这是大家觉得非常痛的一个痛点,因为我们是利用了整个中粮集团食品产业链资源的依托,不管是米面粮油、鱼肉蛋奶,都是我们中粮集团直供的。所以在食品安全、食品健康上提供了非常好的保障。同时我们也是自己设计、建造了一个空间感、舒适感包括高级感都非常有品质的员工的就餐空间。我们希望能够解决员工食堂大家心头永远的痛。

        还有我们依托整个大悦城的全部的商管的资源,在楼内在有限的空间内基本上完成了大家日常社交需求的全覆盖,比如咖啡厅、面包房、一些小的酒吧、一些美容美发的沙龙、商务摄影、花店、书店,包括一些简餐和商务宴请的正餐,而且所有商业都做到了跟整个楼体8月1日同步开业,这在写字楼行业里是一大先例。

        COMMONS,是共享商务社群,这里面有一些空间和内容的展现,我们牺牲了大量的租金和一些很好的位置,做了一些共享空间,希望能够给大家提供一个可能艺术化的,能够完成大家比较灵活的公共办公的需求或者相对短租的办公需求。我们也不排除可能也会跟一些比较好的联合办公的合作方继续探讨未来合作的可能性。

        我们还在里面做了两大主题空间,一个是媒体中心,媒体中心大概拿出了400平米,做一个灯光等等国际水平的媒体中心,包括可以举办沙龙、酒会、宴会、正式的报告、走秀、发布会等等,各种情境都可以在这边得到满足。

       还有一个是艺术中心,我们一致认为艺术其实应该是一种生活方式,它不是说你每天要走很远的路专门去一个艺术馆去看展,我们把它做在楼里面,我们把整个全楼都看成一个大的展厅,我们会不定期的更换各种各样的艺术品和比较大咖的作品,同时在地下一层有一个固定的艺术展厅,也会定期有一些艺术家、沙龙的活动在那边举办。

  • 乐居财经北京报道 12-05 14:11

        马佳音:现在进入存量房时代,想在这个领域里面依然立于不败之地,我们认为真正能够重构办公生态的不二法则就是我们提出一个新办公重度运营的理念,这个理念的提出,因为我们思考到传统的办公或者写字楼行业更多的可能比较注重前端的租赁,房子租出去了,可能我们就不是那么关心后面的运营了。但是我们其实借鉴了另外两个同样在地产业态非常重运营而且给我们很多学习的地方的一个业态,就是一个是购物中心,一个是酒店。所以我们依托这两个提出的,我们希望能够利用购物中心的业态组合,加上顶级酒店的至尊服务,当然少不了科技助力的智慧平台,能够打造整个政务运营的理念。

        购物中心,我们现在是拿了购物中心对客群经营的理念来做的写字楼,我们希望能够通过业态组合,包括一些空间场景的营造,希望能够合并消费者的第二和第三空间。第一空间是你的家,第二空间可能是你的办公地点,第三空间我们把它界定为你的一个高频社交的场所。我们说合并第二和第三空间,意思是我们在这里为你提供了一个完全的社交上,提高你的社交效率,原来你可能需要去其他地方完成的社交需求,在你的办公地点你就可以完成。因为我们建了购物中心的整个业态组合,帮你进行了有社交化和场景化的打造。

        因为传统写字楼客群是更细分,也是更精准的,它更像酒店,因为它有很好的价格入口,办公是有租金的,有一个很好的价格入口来控制。所以我们获得的这部分客群是非常精准的,我们希望能够通过我们空间+内容的产品的营造,来完成整个圈层的胡通和产品的互动。另外就是所谓的智慧楼宇、智慧运营,这些是基础,我们往后延伸一步要做的是什么呢?我们其实是希望能够把它的社交属性加入到整个智能化平台里来,真正打通线上和线下服务消费的闭环。

  • 乐居财经北京报道 12-05 14:09

        马佳音:有一种说法,就是低物质欲望社会的出现,从另外一个角度也更加说明了我们不再关注一个东西的价格甚至品牌,我们慢慢回归到它是否能真正满足我精神层面的自我需求和真正回归初心的一些消费,这个东西每一点都是在印证了我们刚刚提到的消费升级。

        第二个是说居住升级,这个很好理解,就是我们现在买房子其实不再是因为它能给我提供一个遮风避雨的场所,更多的是说可能关注我的生活是不是能够给我带来高品质的生活空间,我的邻居是谁,我更加关心我的社群,我更加关心我的孩子是在跟哪些孩子一起玩,这就是我们在说的所谓的社会分层这件事。虽然我们不太愿意看到,但这真的是一个现实。

        还有我可能更加关心小区提供的一些物业服务,这就是我们说的大家最能接触到的居住升级的概念。

        还有一个跟我们现在提到的新办公息息相关的,就是产业升级。现在不管从政府的政策导向,基本上可能从低端的制造业向高端服务业的转型,从劳动密集型向知识密集型的转型,然后慢慢向一些科技、环保、智能等等,包括一些产业链前后端的延伸,这一切其实就真正催生了由于产业升级引发的对于商业环境、对于行业人才、对于办公地点、商业配套等等的迭代的需求,催生了我们刚刚提到的新办公的兴起,也倒逼着我们作为运营商开始关注对办公生态的重构。

  • 乐居财经北京报道 12-05 14:08

    马佳音:城市更新的本质是城市功能转换带来的城市生态的重构,有几大因素也催生了城市更新的浪潮,我们列举了跟我们更加相关的。比如第一,消费升级。消费升级这个概念这几年非常火,可能还会有一些消费降级、消费分级的说法。我们为什么在这里还是提消费升级呢?我们用数据来说话。大家可能关注这几年国家公布的所谓社会零售消费总额,增速确实是在放缓。前几年好像是12%、11%、10%,今年截止到10月份的数据是9%点几。增速是在放缓的。

  • 乐居财经北京报道 12-05 14:07

    马佳音:我们在这里提出来真正新办公是什么呢?是你要回归人性的需求,重构办公生态。之前也说了,可能这几年有一个词特别热,叫“城市更新”,我们希望在这种大的城市更新背景下,我们把新办公的概念回归到这个大的背景下来看一下到底什么是我们提的新办公。

  • 乐居财经北京报道 12-05 14:06

    接下来演讲的是中粮置地广场副总经理马佳音,她演讲的题目是:重构城市办公新生态—城市更新背景下的新办公思考。

  • 乐居财经北京报道 12-05 12:00

    李雪瑞:联合办公产品等同于时间加时间,乘以运营的N次方。联合办公不仅是一个物理空间,更重视的是人与人的交互和对人的服务。在2016年创始之初,我们就确定了运营服务理念,人与人。所以我们用了服务体验地图的方式来设计运营。客户从第一次来到空间、来到项目,到他办理入驻以及他离开这个空间的全生命周期,他和这个空间、和这个空间里的人产生关系的所有触点,我们都进行了相应的服务内容的设计。我们成立了各种社区,可以进行专业的讲座。我们会帮助企业专注于本身的业务。比如,员工关怀、团建等等工作交给我们就可以。白领们对公共安全、心理安全是很关注的,这也是我们目前正在全力做的工作。

  • 乐居财经北京报道 12-05 12:00

        李雪瑞:今年我们想做什么?在金融街核心地段,我们有这样一个项目,今年刚好租期到期,我们把这栋楼拿了回来,这个项目在我们公司内部展开了一次大讨论。我们是按照传统写字楼来租,还是可以做一点不一样的事情。大家知道金融街上寸土寸金的地方。集团非常有魄力,要进行一次城市更新的新实验。我们要用新的方法论、新的感觉,给金融街带来一次精彩办公新主义变革。

  • 乐居财经北京报道 12-05 11:58

    李雪瑞:共享办公可以帮助企业降低成本,它到底是消费降级呢?还是消费升级呢?因为解决客户成本的问题,是不是降级的问题?我说联合办公不仅帮助企业节约了成本,更重要的是在节约成本的同时提供了更好的办公体验。举一个很小的例子,打印室,每个公司里都有。怎么提升消费体验呢?我们提出了一个概念,高频需求便捷化、低频需求可实现化。用打印机是高频需求,每天上班都会用到。有一些需求不是每天发生的,我们要投标,要做很专业的标书,要印制、装订相应的文本,这个时候我们想到的是去打印店做。在我们的空间里,我们做了一个超级打印室,不仅配备了高配打印机,制作文本所需要的材料全部都准备好。我们还配备了超级电脑,配置了正版软件。你是做建筑的,需要CAD软件。你是做传媒广告的,需要设计软件。真正实现了入驻企业的拎包入驻。

  • 乐居财经北京报道 12-05 11:56

    李雪瑞:我们认为联合办公、共享办公的需求被反复的进行了市场验证,它可以满足大型企业的短期办公、过渡办公需求。大企业入驻写字楼,会有几个月的装修期,装修期去哪里办公呢?这样的空间刚好适合它。发展型企业的灵活办公,发展型企业不知道明年会发展到什么程度,可以先租一个办公室,将来发展好了再扩租。

  • 乐居财经北京报道 12-05 11:56

    李雪瑞:在我们看来,共享办公是企业资产配置的灵活解决方案。自从我们做联合办公之后,很多同行都会问我们,你认为联合办公会取代写字楼吗?中海认为联合办公是个伪命题吗?我特别想说联合办公也好,传统写字楼也好,只不过是办公市场的需求细分而已,不会取代它。了解中海商业的都知道,我们在北京和全国做了很多写字楼,中海商业最大的板块就是商办资产,我们在13个城市,已经做了很多年。很多租户就说我送你们一个外号“懂空间又懂办公”。其实我想说与其说懂办公,还不如说我们懂企业。因为现在中海商业服务的企业数量超过了几千家。通过对这些企业的服务,我们看到了很多企业的诉求,尤其是今年,在经济环境不确定的情况下,企业的经营比较艰难。企业经营规模的伸缩、企业成本的考虑、企业经营发展的平台是企业非常关注的问题。不管是写字楼的租赁也好,购买也好,对企业经营来说,会占据很大的现金流。联合办公的出现只不过给企业提供了更加灵活的资产配置方式。

  • 乐居财经北京报道 12-05 11:56

    李雪瑞:现在共享空间的定义越来越广泛,我们怎么看待呢?我想从企业、办公者、行业、城市四个维度来分析。

  • 乐居财经北京报道 12-05 11:55

    上午最后一位演讲嘉宾是来自中海商业OFFICEZIP全国招运总监李雪瑞女士。中海商业OFFICEZIP以全域商办资产管理品牌旗舰品牌-中海商务COOC 为依托,专注为大型企业团队、独角兽、创业精英提供全域服务联合办公、都市商务会客厅和社交社区的运营商。OFFICEZIP于2016年在上海正式发布,定位为“未来办公实验室”,创建至今,已完成北京、上海、成都、济南、武汉、雄安等多地的规模化布局,与中海系写字楼形成客群互补、产品互补的商务生态价值圈。

  • 乐居财经北京报道 12-05 11:47

        王晓鲁:随着规模的扩张,我们也在接触越来越广泛的客群。与传统联合办公不同的是我们自己的客群不仅是小微企业、创业公司、成长性团队,其中也包括很多独角兽公司、世界500强企业、国企,类似于中粮、滴滴、头条、铂涛、联想这样的公司都是我们的客户。我们自己的智效办公体系也输入到其他企业,成为我们办公服务产品的延伸。今年开始,梦想加进行了品牌的全面升级,从服务于空间的联合办公品牌升级到综合的办公服务品牌。我们自己不仅是做联合办公、企业办公和消费性办公的办公空间提供。同时,我们也希望将我们自己的智能办公体系推广给更多的企业,让不在梦想加办公的企业也可以享受办公服务的升级。

        通过这样的升级可以实现空间价值升值、业态价值升值、客户价值升值,帮助用户体验流畅的科技办公,让管理者可以更好的管理好自己的写字楼、管理好自己的空间、管理好自己的办公室。

  • 乐居财经北京报道 12-05 11:45

    王晓鲁:我们把智能办公分为四个不同的场景,分别是智能通行、智能会议、智能办公、智能展示。这四个场景不是每一个点的智能化,而是整合成流畅的办公体验。我印象比较深的是在2016年初刚刚开始发布只能办公的时候,我们参加了腾讯全国的众创空间智能改造投标。当时跟我们一起竞标的有很多大型软件公司、开发公司,我们作为刚刚起步的联合办公品牌,也是刚刚涉足科技办公的团队,我们赢得了腾讯全国众创空间改造的工程。实施完以后,腾讯团队给我们的反馈,从技术角度来说,腾讯的实力已经很强了,但腾讯更重视的是梦想加对办公场景的理解。也就是怎么样更好的理解人们的办公需求、怎么样更好的理解办公场景。利用技术、软件和硬件,将办公场景串联起来,为大家提供一个流畅的办公体验。

  • 乐居财经北京报道 12-05 11:44

        王晓鲁:下班以后的活动、聚会、培训、交流、沙龙活动,怎么样满足这类办公需求呢?

        我们的解决方案是OaaS,翻译成中文也就是办公即服务。这个体系包含了三个部分。第一部分是空间设计。通过我们的设计,打造高品质的办公体验。第二部分是智效办公,通过物联网设备,形成流畅的办公体验。第三部分是空间的运营。结合设计和智能,通过高效的运营管理,实现整个空间标准化的优质服务。结合设计、智能、运营三个部分,我们共同打造了整合科技、颜值、体验并存的未来办公升级的服务,为不同类型的企业,从自由职业者到中小企业、成长型公司、大型企业的分支团队,甚至于是对公司总部提供完美的解决方案。

        这个解决方案整合了产业链中不同的节点,相比传统公司自己做这些事情可以节约40%的运营效率和40%的运营成本。

  • 乐居财经北京报道 12-05 11:44

    王晓鲁:我们自己理解办公的需求可以分为三个维度。一是重度的办公需求。也就是传统的,我们自己需要一个固定的办公位,需要有一个归属感的专属空间。二是中度的办公需求。很多企业需要有非常灵活的办公位,或者是灵活的会议需求。很多的中介机构、会计师事务所、投资银行、公司的商务部门,每周只有周一和周五开例会的时候是在办公室,其他时间都是在客户那边。这些人的日常办公需求,以前经常是在酒店、咖啡厅,并没有实现很好的办公需求的匹配。怎么样满足这类人的办公需求也是我们思考的方向。三是轻度的办公需求。包括我们今天所在的场景,大家今天到这边来开会,其实也是工作的一部分。这类的办公需求,包括很多办公和生活的结合,

  • 乐居财经北京报道 12-05 11:42

    王晓鲁:我们自己理解,随着时代的快速发展,随着科技的进步,随着办公方式的改变、生活方式的改变、企业合作方式的改变,人们的沟通方式、合作方式,以及人们利用写字楼、利用办公的场景、利用办公的工具,这些方面都发生了很大的变化。现在人们的衣食住行都是用微信去完成,而不需要用传统方式去解决。对公司来说,不管是快速成长型的创业企业,还是大规模的互联网公司,以及很多传统的世界500强,包括很多的国企和央企,他们面临时代的变化,自己的业务发展、团队的构成、组织的形式也在发生快速变化,以应对时代的发展。怎么样应对快速灵活的变化,我觉得未来办公解决方案也应该发生很大的变化。

  • 乐居财经北京报道 12-05 11:40

    接下来的嘉宾是梦想加创始人王晓鲁先生,梦想加是专注科技办公体验,并面向初创公司、微小型企业以及自由职业者和大型公司外设团队提供办公服务的联合办公空间。与众多知名开发商达成合作,2018年9月份完成1.2亿美金C轮融资,目前在全国经营41个空间,分布在北京、成都、上海、杭州、南京、重庆。

  • 乐居财经北京报道 12-05 11:37

        刘焕丽:通过这些信息的分析,我们对全国主要城市的城市商务园发展竞争力进行了排名。我们的排名主要考虑三个维度,分别是产业发展和基础设施指数、人才和创新指数、市场成熟度指数。

        全国16个城市的综合排名,北上深广这几个一线城市名列前茅。左边的数据,最下面的横轴是城市现有的竞争力和成熟度。不难看出北京和上海依然处于领先地位,毋庸置疑。有意思的是竖轴,靠上的四个城市,杭州、成都、南京、武汉发展潜力会很大,预计会成熟。在我们的白皮书里还有更详细的信息和具体案例分析。

  • 乐居财经北京报道 12-05 11:36

        刘焕丽:商务园区发展到今天不仅吸引了企业导向的客户,而且它对传统写字楼客户也有越来越大的吸引力,尤其是传统大面积的写字楼商户对商务园区更加青睐。

        首先,成本是一定会考虑的因素。我们对全国几大主要城市的租金进行了对比。浅色部分是主要城市写字楼的租金,深色部分是主要城市主要商务园区的租金。一线城市的租金比超过了60%。

        第二是基础设施的改善。在交通、配套设施两个方面,我们提取了北京和上海的地铁通达性的数据。2005年到2020年,北京的地铁有10倍的增长。上海从2005年到2020年增加5倍。2005年到2015年10年间,基础设施配套在非核心区域的发展远远大过核心区域。随着科技的增长和发展,传统写字楼租户是不是一定要在中心区办公?是不是可以在配套完善、交通便捷的新兴区域办公?

        第三是对人的重视程度。上面说到的配套不仅是考虑基础要求,我们会考虑有没有电影院、图书馆,有没有社交场所?牵涉到家庭,是不是有母婴设施?是不是有幼儿园、有效?从基础需求到上层需求、从属需求,商务园区可以使周围的配套更加人性化、合理化,以达到吸引人才、留住人才的目的。

  • 乐居财经北京报道 12-05 11:35

    刘焕丽:以办公为主导的园区发展到今天,它背后有哪些驱动力。

        一是来自于制造业企业的需求。传统制造业基础是以组装制造产品为主。随着产业升级,制造业的公司和企业会想到前期是不是可以把设计部分和研发部分并入进来?前期、中期做到了,是不是还可以把销售中心、展示中心、服务功能整合到一起?这就大大促进了制造业企业对商务园区的办公需求。

        二是TMT类的企业,通讯、传媒、科技类型的企业,我们统称为高科技企业。近三年,随着科技创新政策的逐步发布,高科技企业高速发展,对办公楼的需求也是迅猛增长。我们在这里列举了一些城市的政策发布。

        三是城市和政策的推动。全国几个主要城市从2014年到今年逐步推出了城市更新政策,使得商务园区有更多的空间去改造、升级、发展和完善。这页PPT有意思的一点是北京不在上面。因为北京是从第二阶段发展起来的,就像我们知道的中关村科技园区,它是以研发设计为导向而设置的园区,不是简单的工业厂房升级改造而成的。

  • 乐居财经北京报道 12-05 11:34

    刘焕丽:什么是商务园区?它和传统的写字楼有什么区别?写字楼是相对单一的,它是位于城市最好的位置。写字楼的业主心态很简单,是不是可以租到好的租金、物业是不是可以卖到好的价格。租赁物业会考虑租户组合是不是优化.产业相较于写字楼,会更加注重多元化。首先,商务园区是强调依托产业导向发展。它的位置一定是位于非核心区、新兴区域和产业园区之内。它的功能形态非常多元化,包括办公、研发、培训、数据中心、展示中心、呼叫中心等等。

  • 乐居财经北京报道 12-05 11:33

    刘焕丽:今天我跟大家分享的是世邦魏理仕2018年商务园区解读白皮书。到底什么是商务园区?商务园区的特点是什么?什么样的客户对商务园区感兴趣?接下来我跟大家分享的信息可以让大家找到答案。

  • 乐居财经北京报道 12-05 11:28

    接下来进入了论坛的第三部分,主题演讲环节。演讲嘉宾是CBRE世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽女士。刘焕丽女士多来年一直保持着相当傲人的业绩,在她近20年的职业生涯中,帮助众多跨国企业和中国企业成功实现房地产目标的同时,与客户和业主建立了长期友好的合作关系。她领导世邦魏理仕华北区的顾问及交易服务办公楼团队,为各大跨国公司及中国公司提供战略顾问服务以及交易型服务。

  • 乐居财经北京报道 12-05 11:22

    欧阳捷:未来的宏观政策调控有几个层次。一是我们认为限购令可能放开,但不会全面放开,而是适度放松。二是限售令很难放开,而且也不宜放开。三是限贷令不会放开。四是限价令,大家不要幻想会放开。

  • 乐居财经北京报道 12-05 11:20

    欧阳捷:今年,中央政治局会议有两个部分。一部分是讲的纪律,我们不谈。另一不讲经济工作,其中重要的内容就是稳字,稳经济、稳就业、稳外贸、稳投资、稳金融、稳地产、稳民生、稳预期,分量足够重。所以,中国的房地产就是要稳。

  • 乐居财经北京报道 12-05 11:03

    作为开幕演讲环节的第二位嘉宾新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生。欧阳捷先生是知名的房地产专家,曾主张以前瞻解析、用数据说话。站在行业发展的客观角度,理性客观地解析住宅与商业地产形势与趋势,提出行业发展建设性意见。

  • 乐居财经北京报道 12-05 10:46

        陈淮:最后我想说说房地产行业。之所以能够有今天的发展是因为房地产业顺应了客观规律。客观规律如何促进房地产业的发展,或者说房地产业如何顺应了客观规律。我分享四点认识。

        在一个相当长的历史时期内,甚至到今天为止,我们认为生产才是善,消费是恶。

        工业化初期,它的规模、技术先进性以及集聚能力、资源共享能力、市场开拓能力等决定了社会的发展。工业化的中后期,消费成为经济发展的主导性因素。社会发展的主要障碍已经从生产领域转移到了消费领域。

        今后一个相当长的历史阶段,中国的主要矛盾是生产发展不平衡不充分与老百姓对美好生活的向往之间的矛盾。我们扭转了生产与消费的关系。重视消费是中国实现长治久安、经济发展最重要的关键,而不是如何形成更大的生产能力。

        今天,十九大报告提出的满足人民对美好生活的向往就是满足当下现世,这辈子活的好点儿。人们买房发展,房地产业的兴旺顺应了无论人们主观意志都不可扭转的客观趋势。

        如果说全面的小康社会用一句话以概之,其中一个最重要的标志之一就是让人人都是无产者的国家有越来越多的人民群众拥有资产。这就是房地产业所顺应的客观规律,它的发展前景、信心来源。

        以上认识是我反思我们改革开放40年来的一点心得,也是对房地产未来信心之所在。


  • 乐居财经北京报道 12-05 10:46

        陈淮:产业园的发展对中国有两大历史贡献。它给我们提供了体制改革的试验区。最终让我们解决了城市和产业关系出路的问题。写字楼也是一样,尽管写字楼的发展有诸多被媒体所诟病,但是,它依然是功不可没,使城市格局、城市功能从简单的办工厂、住人到成为参与国际竞争、满足信息流、资金流、高科技产业发展的新型产业。

        世界的城市都走过了这条道路。到今天为止,大家所讨论的联合办公、分享办公都是写字楼发展的贡献,否则我们无法进入到与世界城市相媲美的阶段,不能忘记产业园区和写字楼在中国城镇化、城市化过程中的历史贡献,而且有浓墨重彩的一笔。今后一段时间,它仍然是中国城市化、城镇化中的领军形式。


  • 乐居财经北京报道 12-05 10:23

        

        陈淮:我讲三个问题,形势、写字楼和产业园、房地产。

       形式方面:今年我们确实面对前所未有的挑战和困难。如同几周前中央政治局会议提出的经济增长的下行压力在加剧。经济增长下行是从2014年开始,到2016年末,经济学界达成基本的共识,中国经济经过了长期高速增长以后,会出现大写的L型。到2016年末,L型基本走到底。2017年以后,虽然不会很快的回升,但也不会继续增速下行。现在看来,2018年差不多已成定局,可以大致判断还是会继续下滑。

        通过三件事情可以看到面临的形势比较严峻。一是股市和汇率。二是习主席召开民营企业座谈会,对民营企业进行了前所未有的鼓励,提出要求要给予更多的政策支持。三是在G20峰会上,在与美国的双方谈判中,美国人几乎没有任何让步。

        尽管美国贸易战对我们的经济增长、出口,甚至是对过去若干年来一直致力于的产业结构升级都造成了巨大的挑战和阻碍。因为全世界国际分工格局变化,自然对中国产业结构、产业选择产生重大影响。但是,唯一影响不了、改变不了的是中国的城市化、城镇化的历史进程。

        如果说中国经济有一个长期的经济增长的支撑点,就是中国的城镇化和城市化。城市功能分区严重滞后。

  • 乐居财经北京报道 12-05 10:17

    启动仪式后,开幕演讲:开始宏观经济形势与房地产市场解读。

    中国社科院研究生院城乡建设系陈淮主任演讲主题:房地产业仍是国民经济支柱产业。

  • 乐居财经北京报道 12-05 09:57

    9:40 进入本次论坛的开幕启动仪式环节。

  • 乐居财经北京报道 12-05 09:52

        随后,全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长刘凯先生致辞。

        刘凯:房地产新时代的基本特征是由高速增长转向高质量发展阶段。从最大的增量开发转向深度的存量改造,从简单的商办功能转向未来的生态智能。目前,商业办公行业面临需求变化,商办物业大资管时代已经来临;企业租户不再满足于企业空间的租赁,对企业交流、资源共享有巨大的需求;越来越多的科技产品应用于日常生活及商业办公中。

        站在今天的角度看未来比较长的一段时间,我们认为未来的商办地产行业将发生三个转变。一是开发模式由重资产到轻资产的转变。二是空间模式由任务驱动向科技产品的转变。三是运营模式由简单的收租金到金融化改变。

        未来已来,谁能引领未来的办公,谁就掌握了办公生态的未来。

  • 乐居财经北京报道 12-05 09:44

    首先,全联房地产商会秘书长赵正挺先生登台致辞。

        赵正挺:中国写字楼产业园发展论坛源于2004年,目前已经成功举办了十四届年会,由房讯网发起并联合全联房地产商会权威主办,目前是中国房地产行业规格最高、规模最大、影响最广的行业论坛之一。

        2018年以来,中共中央政治局会议强调坚决遏制房价上涨,为房地产政策走向定下总基调。各地调控政策密集出台,完善限购政策,受各地政策持续深化影响,购房者预期出现转变,市场开始逐步调整。一线城市受调控影响,写字楼的开工销售降温。数据显示,2018年上半年,全国办公楼新开工面积走低,2738万平方米,降幅7.4%。办公楼销售面积1949万平方米,降幅6.1%。目前商办项目面临诸多问题和挑战,诸如产品品质同质化严重、客群单一、租售比难以达到投资回报等等。商办地产行业标准的制定和运营管理创新无疑是亟待解决的主要问题之一。

        今明两天我们将和在座各位一道从中国经济发展形势着眼,聚焦商办地产发展历程,与房地产界、金融界、政府机构的专家和行业领袖们齐聚一堂,探讨商业办公地产的发展趋势、创新模式、行业企业转型等行业热点,就突破困境、转型升级与典型案例展开系列研讨和对话,搜寻全新路径及广泛深入合作机会。同时,记录并见证中国商办地产历史轨迹、推动行业健康发展。

  • 乐居财经北京报道 12-05 09:28

    9:20 主持人宣布:中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会正式开始。

  • 乐居财经北京报道 12-05 08:59

    8:50 邀请嘉宾陆续签到、入场


  • 乐居财经北京报道 12-05 08:58

    12月5日,中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会在北京盛大举行。论坛由房讯网发起并联合全国工商联房地产商会共同主办,以"标准与创新:美好商办新时代"为主题,积极探索中国商办市场发展的道路与方向,引领标准、引领创新。

中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会

标准与创新:美好商办新时代

                   

主办单位:全联房地产商会  房讯网FUNXUN

承办单位:全联房地产商会写字楼分会  全联房地产商会节能门窗分会

协办单位:商业办公建设与运营标准课题组  中耀盛世(北京)房地产顾问有限公司

年度合作伙伴:中粮置地广场、北辰实业、远洋地产

首席合作伙伴:中粮广场、首创深圳、金地商置、保利发展、首汇广场、哇棒传媒

战略合作伙伴:中海地产、当代置业、首钢地产、城建地产、新城控股、佳兆业

                华润置地、中信和业、绿地集团、华贸商业、德必北京、电子城

                北京万科、北大资源、米兰之窗、坚朗五金、星太集团、红金龙

 

 

2018年12月5-6日

北京富力万丽酒店