直播：第十四届中国地产金融年会

乐居小记者 04-16 18:31

陶红兵：谢谢各位嘉宾！他们给了我一个发言稿，我也不想照着念了，总的意思就是说今年是公认的地产企业最难过的一年，我觉得还早着呢，难过还在后头呢。今天大家来我想一定会有很多的收获，听了嘉宾的分享、听了嘉宾的发言，觉得有启发，这是收获。你听了以后觉得没什么用，也是一次收获，你下次就知道不要轻信，不容易上当。

好，谢谢大家的光临，第十四届中国地产金融年会到此结束，谢谢大家！

乐居小记者 04-16 18:31

丁武：谢谢陶总。接下来我们是最后一个对话环节，这个环节有请四位演讲嘉宾上台。侯工达先生、王弢先生、叶宏武先生、何文义先生。

请每位介绍一下自己的情况和公司的情况。很简短。第二是介绍你们给开发商提供的增长极的内容以及对这方面的判断。

侯工达：很荣幸作为一个体育产业的人来参加地产的峰会，我们是北京体育产业文化集团，是北控集团旗下专门做体育和文化投资的公司，公司主要两大块业务，一块是全民健身体育场馆的投资开发和运营，另外一块是因为北控是2022年冬奥会北京延庆赛区政府出资人代表，我们有幸深入进入到冰雪产业当中来，所以有一块是以气模为建筑形式的全天候的冰雪产业乐园。    

何文义：我是2001年留在北大做文化旅游研究的时候认为，旅游是要靠文化来推动的，体育事件最多，任何一个体育赛事都是事件，从那个角度开始切入体育产业研究，一直到2007年跟央5建立了体育研究中心，后来给国家做智库，产业规划都有制定，包括北京市体育局、黑龙江省、河北省等大概六七个省市的体育产业的智慧专家，包括冬季运动中心，包括其他总局中心，担任顾问。大概是这些。    

王弢：我是王弢，目前供职于北京思源，和丁总的思源是一个大的框架，但我这个板块主要是负责智慧城市建设，我们是一个互联网企业，今天丁总来可能和我以前的经历有点关系，我以前是在北京市政设计院做城市基础设施，还包括城市规划，后来又到怀柔担任过分管城建的副区长，对地产来说我是局外人，但是参与过城市建设、城市规划有25年的经验，现在在做智慧城市、做物联网。

叶宏武：很高兴有这个机会参与这个论坛，其实要介绍我自己，我觉得我是一个比较老的金融地产人士，在产业地产这块还是个新兵。为什么这么说呢？我过往最早是做投行的，做投行的时候包括像华夏幸福等等一些并购重组是当时主要做的一些case。离开金融之后，进入到地产领域，进入地产领域，当时投资过的一个盘是奥伦达，去年我还跟咱们丁总一起参加这个论坛，还是以地产的身份来的。但是今年身份又转换了，转换到文旅产业地产里边来了，目前我是供职在中科院旗下的一家文旅产业投资平台，叫中科文旅。这家企业2016年成立，到今年刚好两周年，目前我们主要板块是集中在稀缺性的旅游景区和旅游资源的投资开发建设和运营阶段。目前我们包括形成了两条业务线，一条是城市更新，历史街区，这块我们已经落地的项目包括青岛的八大关的整个万国建筑博览会的景区的落地，这是历史更新一条线。另外是景区运营条线，目前我们和温州市政府合作打造了一个占地11平方公里的整个湿地景区的条线。所以目前来说，我们这边的主业就是围绕着文化、旅游、科技在进行相关的投资。

丁武：我是丁武，是思源软件董事长，也是新地产杂志老朋友，也是地产金融年会的见证人。因为从第一届开始我就参加，有各种各样的角色，看着这个会不断地在发展，坚持下来，非常不容易。

刚才我还跟主持人聊，我们这个会其实发展脉络也是不断在演进。最开始的时候这个会是因为融资的问题诞生的，今天的大会议程我们快结束了，但是发现金融融资的话题已经不多了，而是结合新的产业形势、新的行业发展趋势探讨新的增长极，我们这个会是与时俱进。

我们思源软件是思源旗下的一个新三板的上市公司，做了24年的房地产和物业管理信息化的工作和业务，在物业管理软件里边是排在中国的第一，全国大概有五千家物业公司在使用思源的物业的ERP系统，还有地产的公司用的一些系统，基本上是房地产和物业公司用的信息平台的供应商。

接下来进行第二轮沟通。我们各位讲一讲针对开发商能提出来的增加新的增长极的具体方案、思路以及如果有成功案例的话，介绍一下成功案例。

侯工达：从跟开发商的合作，必须从我们公司的主要的业务说起。因为刚才何教授也提到了整个体育产业的宏观方面的政策，包括消费升级。所以我们也是判断体育产业是未来整个发展周期的非常好的产业。我们通过研究发现体育有一个很大的特色，是强线下体验的产业。要是运动、活动，必须要有线下的场地和场馆。我们经过研究发现，中国根据2018年的官方数据，人均体育场地的面积是1.66平米，美国是16平米，日本是19平米。从这当中我们可以看到有一个巨大的差距。所以我们觉得这里边会孕育很多市场的机会，就是体育场馆的基础设施的开发和建设。

说到基础设施的开发建设，就很容易联想到和地产的结合。我们怎么去跟地产合作呢？刚才富龙的王总也提到了，包括最明显的例子，在崇礼，现在城里的房子限购，但是城外和产业相结合的房子是不限购的，所以现在很多地产商面临的难题就是拿地难、拿地贵，在销售的时候监管严，受到很多限制。所以你再去做地产开发的时候，要有一个优质的产业带入，包括刚才我们讲到的体育也好，医疗养老也好。

现在体育其实是国家在大力倡导发展的行业，也是各地政府特别欢迎的产业。所以从整个开发商的拿地，包括利用相关的政策去拿一些优质的地块，体育产业是一个很好的产业，所以第一点可以帮助开发商拿地。

第二点，刚才何教授也提到了消费升级，现在越来越多的人关注身体健康、关注生活品质的提高，所以很多现在的地产开发的项目都配套了相应的跟体育相关的一些会所也好，健身场所也好。所以这其实是一个刚需了。

所以我们的体育场馆和地产也是提高了居民居住的体验、生活的品质，也是为整个地产对外的销售增加了附加的价值。这是第二点。

第三点，我们和清华大学、北京体育大学等等联合要做体育场馆、体育公园、体育小镇甚至是社区型的体育场馆的权威的规划设计的专业机构。所以从这个产业的规划、产业资源的导入来讲，我们是有规划设计的能力的。包括整个项目投入之后的专业的运营，我们是可以做一个收益的保障。

所以从整个全产业链上，我们都可以给地产合作伙伴带来很多的帮助。

我们还有很现实的例子，我们现在在崇礼谈的一个项目的合作，当地政府要求必须有体育的配套，但是体育配套的场地是没有建筑指标的，但是我们集团有一个产品是气模的产品，这种场馆是不占用用地指标，可拆卸。我们的体育场馆不占用地指标。最早是从拿地开始到规划到建造到后期的运营，都可以提供帮助。

丁武：咱们都是服务商的角色，现在有没有比较好的案例？

侯工达：我们体育小镇的项目，我们有一个汽车穿越的国家森林小镇，也是96个第一批的特色小镇之一，我们给这个小镇做了整体的规划设计，帮它做了产品定位，做了一个汽车丛林穿越的小镇，我们今年8月份做了汽车穿越大赛，是国际性的赛事，通过赛事带动整个产业入驻，包括有很多改装汽车的前市场、后市场，很多企业都有兴趣入驻到这个小镇里面去。我们发现通过一个赛事可以带动一个产业进来。

丁武：现在到什么阶段了？

侯工达：一期赛道已经开发完了，我们今年做的一期比赛是小型比赛，因为时间关系，我们只开发了一段路段，但是今年年底整个路段会开发完成，这个开发完了，是国内现在独一无二的丛林穿越的赛道，里边的路况非常复杂，可以对标美国卢比肯的汽车小道。

丁武：你刚才提到崇礼冰雪方面的，这是体育方面的，等于是体育多个面你们都会涉及。

侯工达：是的。

何文义：我一开始也讲了趋势，趋势是不可逆的，不能违背趋势。我们都知道扫地哲学，老农村、老太太都知道的规律，风吹来你必须顺风扫，如果逆着风扫，怎么扫都扫不干净，白做工作了。

我们发现国家的大趋势是什么？包括我们之前讨论的问题，为什么中央会讲政策，你老在下面的政策里面倒腾是一定有问题的，必须是跟中央政策匹配，政治正确，这是毫无疑问，必须要抓的。特别是地产，地产怎么结合呢？我们从宏观来讲，发展经济的目的是以人为本，服务美好生活，之前的老百姓生活，获得不了美好生活。我们传统地产虽然做了别墅，但是下楼之后想打个羽毛球没场地，想踢个足球，没有场地，想运动一下，没有场地。这是不自由的。人的自由跟美好是关联起来的，越自由越美好。我想参与什么运动，下楼五分钟就能获得，我们传统地产的升级，必须把体育这种生活方式植入进去。这是一个。

第二，商业地产的升级，我们传统商业地产就是卖东西的，已经被互联网打劫了，现在没有人去逛街、买奢侈品了。我们必须有一种不可替代的生活方式，比如健身要去健身房，比如去柔道要去柔道馆，不可能在自己家里。所以要满足体育生活方式美好生活的空间，正好让传统的商业地产也得到升级了。

我们在支持CCTV5的第五频道的品牌，将来要建运动空间，体育是贯穿人的始终的，从生下来的小孩需要体育，青年需要体育，中老年更需要体育，但目的不一样，青少年的体育是一种教育的手段，学会一项体育技能，然后他用这项体育技能做生活方式，到中老年是为了健康，打太极也好，什么也好，目的不一样，是全能的。这样的城市是没有了，如果我周末带孩子去学跆拳道，同时要学围棋，要跑好几个地方，因为现在孩子需求很多，但是如果有一个综合体，我把孩子送到培训班里面去，我不需要坐在走道里玩手机，孩子在学跆拳道的两小时，我在旁边运动两个小时，我爱人在旁边瑜伽室里练两个小时。然后之后一起开开心心去吃个饭。

地产要升级，符合国家的政策、方向去升级，如果连这个都没意识到，那你做的是自己在做的东西，那这个增长空间是很小的。所以顺应需求，国家都围绕着人民，以人民为中心，国家需求是以人民需求来推进，你们要找到客户的需求，客户的需求是多元化的，我们怎么满足客户多元化的需求。

其实未来文化是附加价值消费，比如这个地方有我喜欢的运动场地，这个地方房价比隔壁高出一千平米，我愿意。就是这个概念。房地产也要有附加价值，不是说传统的我能住就行了，人的生活方式已经不能满足于仅仅是居住的功能了，所以要加大15分钟健身圈，15分钟健身圈老旧社区提供不了这个东西。

为什么人均的场馆面积3平米都不到，而国外是17平米、20平米了。所以这是我们地产的发展空间，把这个整合进去，国家政策绝对会倾斜，就像现在特色小镇一样，特色小镇就是满足于城市里周末出行的美好生活空间。是这么一个概念。

丁武：您的理念我完全赞同，有没有结合一些项目？

何文义：我们现在在指导第五频道在西二环边上的南国置业的物业里面，里面有儿童的、幼儿的、体育的、青少年体育的，还有一些中年人健身的空间，二三四层都有，特别火的就是小孩子的体育城堡，现在已经是一个月的收入大概50万左右，已经很火。因为这是一个市场的痛点，肯定有市场的。我们不能单纯是从物业的层面去讲。周边的物业租不出去，但是因为这个能挣钱，符合需求，那照样租出去。

丁武：把原来的业态做了大幅度的变化。

何文义：原来的商业业态对体育来说是有限制的，很多项目进不去，因为层高不够。迷你滑雪场大概得8米，它没有，篮球长层高得10米，它也没有。最好是前期规划建设植入进去。传统地产如果升级不了，建新地产的时候，必须把这些考虑进去。特色小镇也一样，我们考虑二三十个运动项目，还需要顶级体育赛事拿来做样板的用于国际传播的，要紧紧国际赛事，要让全中国全世界都知道这个地方是一个特色，如果没有传播，只是本地人自娱自乐的特色小镇，也不行。特色小镇一定是标杆的，让北京人都知道衢州有一个体育小镇，因为他知道这个项目，而且央视能看得到。

丁武：您现在提供的业务，因为我们在座都是开发商，您做的业务是给他们提供咨询吗？

何文义：咨询，我们给政府做咨询多，北京是朝阳、丰台、延庆的“十三五”体育产业都是我们做的。特色小镇评审有一个问题，按照这样的评审没有指导性，评审规则实际上就是指导规则，指导方向，你要选择什么样的项目在你特色小镇，选择什么样的媒体来传播，选择什么样的国际赛事落地，都提出了要求，有分值，按照标杆去做。基本上按照评审标准去完善了，这个特色小镇不可能是烂尾楼，将来一定是很火爆的旅游目的地，因为我们要求特色小镇是宜居宜业宜游，有体育业态，有产业业态，还要有居住业态，这几个业态要植入进去。

特色小镇必须要有资源，没有资源规划出来没有对应的资源，不能落地，央视不能转播，这都是空的，我们这方面的资源都比较丰富。

丁武：我们在座的开发商朋友们如果需要建造特色的体育小镇，可以请何老师来参与。

王弢：我想从两点来说，因为本身不是地产圈，但是从增长的角度上来说，这些年先说一个小点。地产+科技。

刚才在前面的四位嘉宾都提到了，不管是无障碍设计，还是近零排放。实际上这牵扯到地产下一步的产品的精细化，包括跟科技元素融合，实际上在地产里面，有很多科技是能够提升咱们整体的品质和水平的，提升可售卖性，充分的满足客户需求。

比方说咱们现在在秦淮以北长江以南，是中国又冷又没有供热的地方，这些地方在市政上是不修市政供热管网的，现在有一些类似的分布式供热的方式，只要有燃气通达，在那边直接做二次网，而且是常压运转。我们曾经在安徽某城市有一个项目，当时推介出来，大概每平米包括换热器、二次网，包括整个燃烧系统，每平米增加造价100多块钱。开发商因此在旁边楼盘有供热和没有供热，销售价格可以差一千块。这是科技提升价值的一个案例。

还有比如说刚才前面的张总提到了近零排放。现在随着科技的发展和进步，在六年前大概家用光伏，如果考虑到面板、储能和自用，大概每瓦在10块钱左右。现在每瓦在6块钱左右。这样从一般的家庭，用电负荷大概五千瓦，这样是在三四万块钱就可以解决一个家庭的基本的用电需求。所以这也是跟科技的融合。

包括几年前我们在古北水镇做了一个古北水镇的直饮水系统，实际上古北水镇的本身水质已经非常好，满足咱们新的自来水饮水规范，106项指标全部达标，但是为了提升品质，让我们上一套直饮水系统，我们当时也是用了比较新的技术叫纳滤技术。各位家里都有饮水机，一般要么是超滤要么是反渗透。超滤是什么矿物质都挡不住，只是把大颗粒和一些杂质挡住。反渗透是太密的筛网，什么都没有，剩下的只是H2O。而纳滤是介护超滤和反渗透之间的纳滤，是把水里面的二价离子全部隔掉，一价离子全部放过。实际上咱们说水的密度高，有水碱，实际上都是二价离子、钙镁离子。对人可能有作用的钠钾离子，这个要留下来。

再比如说化工大学一位教授，研究了单向膜，是贴在玻璃上的。我们现在很多都追求采光，好多都是落地窗，不说幕墙了，就说家庭的飘窗、落地窗，夏天来说如果玻璃本身保温性能不好的话，是一个很大的散热源。他就弄了一种单向膜，可以把热损耗，一个是外面的阳光、紫外线进不来，房间里边的冷气开的散不出去，能把这个提高25%-30%，而这样的单向膜的成本大概就是百十块钱。这反映的就是在地产行业，当然这样的技术林林总总非常多，比如我现在做的是信息技术在地产里的应用。在于地产里大到BIM，到社区的智慧社区，小到物联网的这些东西，也能够提高整个服务水平、管理水平。这是地产+科技。

第二，我想说大一点的是科技+地产。现在中国进入地产黄金期也20年了，能炒作的题材都应炒尽炒，不管是特色小镇、健康养老、文旅、体育，各种主题都已经走了一遍了。我是想因为可能是原来干科技，前几天看许小年教授说，咱们中国已经落入了所谓的“中等收入陷阱”，当然这个结论振聋发聩。但是“中等收入陷阱”陷入不陷入，它是一个国家发展基本完成了城镇化和工业化以后都要经过的。它是需要通过科技创新和整个结构转型来取得更大的增长动力。

从现在来说，科技创新肯定是中国的必由之路，从现在各地都在做自己的科学城，这个科学城咱们国家批了三个，上海的张江综合性国家科学中心，合肥的综合性国家科学中心，北京的综合性国家科学中心，包括北京的“三城一区”，中关村科学城、未来科学城、怀柔科学城、2025先进制造示范区。

科技+地产怎么做，我觉得这是地产界的朋友要深入研究的，科技地产不是科学+地产，这是我的理解。实际反观整个咱们科技发展，不管科学城也好，咱们往前面数，从30年代的斯坦福在硅谷，后来又孕育了硅谷，30年代是斯坦福在那边做了一个斯坦福产业园，从那边开始发端，培育出来整个硅谷。到现在的波士顿，波士顿有一个是MIT利用一个广场建造的美国生物医学和科技金融的核心，就是在老的传统的新英格兰地区建造的。

再看欧洲，瑞典隆德科学城，法国的格勒诺布尔科学城，德国柏林科学城。这些科学城做地产，绝对不是给科学家盖房子，而是通过科技地产是营造一个能够促进科学创新的一种氛围，怎么来让科学家一个是潜心研究，比如说您是中科院的，我跟中科院他们聊过，私下我们说中关村乱了，科学家已经没法潜心研究了。实际上一个是要一个环境，再一个是科学研究需要交流，最典型的咱们的基因的双螺旋结构怎么被发现的？不就在咖啡馆里吗。有多少科学的迸发是在互相的交流里边产生的。这时候是需要一个充分的交流环境。它还需要什么呢？现在的科技发展已经到了不依托一些大装置出不了东西了，所以以前靠一只笔在实验室里边去琢磨、去演算，那是爱因斯坦时代、麦克斯韦时代产生，现在全部要依托大的科学装置。这也就是国家投在好多地方的很大型的科学装置，比如武汉在搞、东莞在搞，还是需要装置的。

另外，要把科创成为真正的科创，还需要联合许多大学。研究型大学是为它源源不断提供新生的科研人才、劳动力的源泉，但是这样的研究型大学绝对不是咱们现在的大学城能够产生的，不管是咱们的良乡大学城、昌平大学城，不是弄十几个学校扎堆，这个大学城就会成为科创中心。反观这些成功的科学城，都是一个大学，有一个核心，在它的周边一定的距离内，像斯坦福和伯克利之间的关系，这些都可以产生。MIT跟哈佛的关系等等。所以需要大学。

再有一点，需要研究的空间。我举一个例子，在怀柔，金隅在那边有一个水泥厂，原来拉法基水泥被疏解了，疏解了之后留了大概900亩的工业用地，1100多亩的矿场，全部是国有用地。这900亩的工业上大概有十几万平米原来的厂房，后来金隅这边拿出一个方案，也是结合怀柔科学城就是要做成学术小镇，但这学术小镇里全部没有住宅，全部是工作室式的三五百平米，能够给一个核心科学家带一个小的研究团队，在那里边去做研究、做转化，利用周边的大科学装置，而且还把金隅原来的土仓、料仓作为工业遗迹保留下来，我们还准备在山上的矿场做一个四万平米的露天的音乐厅。去看了以后，就激动得一塌糊涂。

这可能是一个给大家的一点启发，就是科技+地产是怎么来的。你做地产+科技的，回归地产的本色，去提高服务、提高产品的品质。做科技+地产的时候，一定要回到科技的源头，用科技小镇，先有大科技装置，再有好的学校，这是两类，围绕它为核心。

我们说科学圈层、技术圈层、产业圈层、支撑服务圈层，是四个圈层。现在咱们国家终于把科学和技术分开了，科学圈层里边要有研究型大学，技术圈层里边要有应用型大学，提供的是不同的人才。那边提供博士、硕士，这边提供硕士、学士，一边是出科学家，一边是出工程师。大概是这些。

丁武：谢谢王弢，您是计算机博士，又在政府做领导，所以给我们上了一堂科普课。感谢王博士。

接下来是叶总，请您介绍介绍您公司的业务，能够为开发商提供的服务，可以举一个案例。

叶宏武：我来分享一下刚才丁总提到的，想让我们提到产业投资商也好，运营商也好，对于地产商能提供什么。

我第一个要分享的，看似表面上产业和地产结合一起，我们是给地产商在做服务。但其实要琢磨地产商引进产业的目的是什么，我觉得这个很简单，无论是早期的通过产业的引入，在政府圈里一块地，圈完之后，整个卖掉，或者少量一部分自持去出租，还是现在政府变成了必须先大量的自持，看看这个产业发展得怎么样，再决定后面这个地块怎么去拿。所有的问题我觉得都归根到一个问题上，还是拿地，这是非常关键的一个环节。在这个环节我认为产业地产的服务商也好和地产也好，其实共同面对的是政府。政府现在对于整个的产业地产的要求是越来越多了，不单单是原来的他想做一个体育的小镇或者音乐小镇、互联网+的小镇、金融小镇等等，已经不仅仅是让你做一个产业，还需要你引进一些科技。甚至有一些科技里面表现在新技术，互联网、区块链等等，往里面去落。甚至还包括一些政府要求要打通一些国际化的资源。

在这里面，作为我们产业地产投资商来说，从结合这两年我们拿的一些稀缺性的旅游资源和用地来说，我们和政府打交道的时候，其实是有一个模型的。我们跟政府在前期的阶段提出文化+科技+国际化的模型，为什么提这个模型呢？我举一个例子。

我们在青岛八大关的整个文创旅游景区，一年至少有六千万的人会去八大关，看八大关、看栈桥。八大关很多年以前就是国家级的历史文化街区，里面有240多栋百年老建筑，都是国家级文物保护单位。这些老建筑之前是什么状态呢？之前最早的时候很多都是被一些单位拿来做会所，后来整个清理掉之后，这些地方都闭门，不对外了。很多游客到这个地方只能拍拍外面的建筑，在这些街上走一走，并没有发挥它本身的功能。

第一个问题我们跟青岛市政府接触的时候，我们首先就围绕着先做起步区十几栋建筑，这十几栋历史文化的发掘。比如我们一期起步区大概十多栋老建筑已经开业了，在营的商业面积大概3万多方，其中有一个1907的光影俱乐部，它最早是中国前身的电影院。1908年是上海虹口，但是我们通过去德国档案馆调研，其实最早的售卖电影票的电影剧场是在青岛，我们以电影作为文化主题，把文化的根找出之后，因为政府要求要有产业，产业对应的是科技，科技是生产力。之前大家先搭一个棚，然后电影在这拍。其实整个影视拍摄在剧本有的情况下，通过一些技术根本不需要真人去演，所有模型都是事先建好了，整个剧本输进去，避免了很多情况下比如《无极》这样的片子，花了很多钱去拍，但是做审片会的时候发现口碑不太好，最后不挣钱。但是通过电影工业的技术，我们在剧本定好的情况下，通过我们院里的黑科技，通过剧本确定，整个样片demo就出来了，可以去做一些市场测试，避免投资的风险。所以我们引入了诸如配合影视的其中的一个项目，引入了整个影视科技方面的产业落在这里面。

同时，我们还要考虑国际化，国际化意味着什么呢？去年我们协助青岛拿下了第一个电影之都，目前为止全球有60个城市入选到这里面，有的是叫设计之都，比如北京和武汉是联合国评定的设计之都，还有美食之都，是成都。中国大概四五个，青岛应该是第五个还是第六个，全球第九个电影之都。通过中国文联、中国电影家协会，把华语电影节落地到这里。我们依托院里的资源和上海合作组织保持了非常紧密的联系，我们在2017年将上合组织的秘书长和俱乐部请到了青岛，把上合国家的产业创新中心落到这儿。

通过这个项目我们想说的是，政府想要的是文化+科技+国际化，通过这些再延伸出来一些能给开发商提供的就是规划、研究，包括整个产业的引入。这是第一点。

第二点，产业地产除了拿地之外，就是地价的增值，这个很好理解，而且我身边就有一个例子，因为我们今年的第二个比较大的景区的项目落地是在温州，温州这个景区项目和别的景区不太一样，这是在城市市中心的景区，离城市核心区只有十公里，旁边就是华润万象城。长沙的景区开业了，有大量的投诉，要求我们低调一点，所以我们整个景区开业没有进行任何宣传，但是效果还是非常好的，大概七天有35万客流量到我们这个景区。我当时观察到一个比较有意思的，华润万象城住宅的三期给我们做了一个示范，所以我觉得第二个很简单，对于开发商来说，他的销售价格对于政府来说，他的土地出让价格都是非常明显的一个提升作用。

第三点，我觉得现在很多地产商也纷纷去地产化，包括恒大也好、万科也好，现在大家都去地产化。大家纷纷从地产进入别的领域，我也是从一开始做金融，后来做地产，再转入产业，这两年我发现产业地产非常非常难做。我今年来的时候，看见刚才组委会的同事说我瘦了，我说对，这两年一入产业地产人消瘦。为什么呢？因为整个产业地产运营的链条非常长，打个比方说，青岛文创的园区可能只有几万方不大的体量，作为我们第一个1.0的样板项目，背后的运营团队超过了300人。我们今年做的温州11平方公里的景区项目，这个项目里面我们即使用了大量的高科技，我们院里的技术，我们称这个园区叫三无园区，我们称为无人车、无人船、无人园区，但是基础人员也有300人。所以说我觉得地产商往产业运营去转的时候，通过和产业运营商的合作，需要找到自己未来运营整个产业的模式，而且这个转型是一个比较痛苦的。但是，你一旦经历了1.0，你的投资获取2.0，你的运营模式的搭建，我认为接下来你就进入了真正的蓝海来了。

丁武：谢谢，产业难做，但是政府欢迎希望引入产业，但是跟政府谈还是比较容易的。谢谢叶总！

最后我来介绍一下我所在的思源软件能够给开发商做的事情，前面已经提到了，过去我们很多年做企业的ERP，但是这几年我们有一个新的东西，我有一些体会和感受向大家汇报一下。

什么东西？就是业主社群运营，业主社群运营，大家一听像阿纳亚就是通过业主社群运营来提升房产销量的利器。我这边也通过在北京国奥村提炼了一套低成本的运营方法体系，在此也提供给开发商，以便于提高产品附加值，从而提高销售速度。

我们这边的体系已经获得了中交房地产的认可，在5月份的时候我帮助中交房地产集团做了顶层设计，他们集团的新楼盘全部要落实运营社区运营体系，一个是新的楼盘中间有一部分场所要规划适合于业主的各种人群社团社群的活动，里面配各种各样的设施，有信息平台、运营流程等等一系列的方式，在中交集团的全部楼盘里去推广。

为什么呢？大家都说美好生活，开发商，特别是一些大的央企都说我们现在是美好生活的营造商，既然是营造商就不再是过去建好了漂亮的房子，里面还要有内容。什么是最好的内容呢？业主社群的生活就是一个非常好的内容。

大家对业主社群的理解可能不同角度不一样，我自己理解业主社群本质上是良好的邻里关系。大家都知道，幸福感的来源中间，包括最近一份研究报告，包括长寿的来源中间，这两个影响幸福和长寿的重要指标，排第一位的是好的人际关系，不是金钱、不是地位，而是好的人际关系，它是会大大增加人的幸福感和长寿的。好的人际关系首先是夫妻、亲子，第二梯队就是同学、同事、朋友、老乡、邻里。好的邻里关系一定会让大家增加幸福感，同时心情愉快，最后获得更好的长寿。所以好的邻里关系非常重要。

而在现实的生活中，我们小时候在大院里知道，邻里守望相助，关系很好，有无数感人的故事，我小时候也经历过。但是现代这些年在钢筋水泥里互相不认识，特别是工作进入到半退休状态之后就会很孤独，会减少幸福感，甚至对生命的长寿都会有影响。

如何做到这点？并不容易，因为大家看到的都是互相不来往，我们在国奥村快五年的经验提炼出一套方法论，可以快速有效地让他们迅速获得这样一套良好的人际关系。

我们为了这个东西，我提炼出了三个驱动力，凭什么大家要促进大家的交往呢？有三大驱动力，一是共同兴趣爱好者，二是解决专业问题，三是交换资源。围绕着这三大驱动力，我们设计了一系列方法论，比如说组建了各种各样的兴趣俱乐部，合唱队、舞蹈队、高尔夫队、羽毛球队等等。

第二是解决专业问题，每个人都有一定的专业问题希望求助于专家，比如说健康、法律、教育、投资等等，我们组建了十几个沙龙。沙龙的负责人是谁呢？是从业主中间找到的，包括刚才说的，我们俱乐部的头也都是从业主中找的，这样不用开发商和物业公司出钱，成本极低。

第三，大家呼唤资源，我们组建各种各样资源交换的平台，有小型团购、也有线下的跳蚤市场，还有鹊桥会。

通过这三个方式，让邻里之间互动，大量的线下交往，成为好朋友。特别是我们还采用一种众筹的模式，在国奥村我们成立了一个百老汇的众筹组织，大家一人一年出一万块钱，组建了一个会所，大家每天喝茶吃饭聚餐等等。经过这一年多的实践，这个众筹组织大家成了哥们、姐们，非常好的朋友。

我们今天来会场的就有我的一批国奥村的百老汇朋友们，我们最近在组织团购房子的，目标是什么呢？我们出去团一百套以上的购买标的，开发商一听高兴死了，要给我们打六折。同志们，六折什么概念？当然是郊区的房子，有这样的团队组织起来力量有多大。

最近还有一个投资项目，是一个大公司的D轮，我们两位邻居投B轮挣了钱了，推荐给我们，一个礼拜个人募资三千万投入一个项目。

一旦邻里交往起来之后，各种各样的社群俱乐部，大家成为了朋友之后，能做的事情是非常多的。一方面，通过这个模式可以增加开发商的产品附加值销售获得，还有一个，开发商增加多元性的收入，这里面本身就是你的消费。之前卖理财产品，人家为什么买你呢？如果你做养老，每一个版块里面可以找到相关的群主，这个群主可以影响相关的业主，把他沟通好的话，做很多事情就会轻松很多。

所以这一套体系现在我们觉得也有很多开发商认可，我们也会向他们推荐，当然这里面也涵盖了一些信息平台的内容，有方法论，信息平台、运作流程等等，我们可以提供咨询，提供信息平台，提供版块资源，可以帮助开发商做好业主社区运营。

这是我们思源现在一些新的动向，包括寻找新的增长点的举措。这是我们公司的情况向大家作一个汇报。

由于时间关系，我们这一环节的论坛到此结束，谢谢各位的参与！

乐居小记者 04-16 18:31

陶红兵：谢谢宋总的分享！地产业内的人讲的话很容易听懂，至于房地产哪些行业会继续下去，哪些行业会出局，我们也说不清，因为我们这个市场从来不是一个真正的市场，这里面有很多因素是我们无法掌控的，或者我们根本不知道将来会发生什么。用正常的市场规律是推导不出来未来的市场前景的。

下面有一个环节，我们的企业现在在做多元化，在做各种增长极，前面各位嘉宾也讲到了体育地产、养老地产、旅游地产、文化地产等等，我们请几位嘉宾分享一下他们在这方面的见解。

有请安馨养老创始人/CEO鄂俊宇先生、富龙控股集团董事长王诚先生、当代置业执行董事兼总裁张鹏先生。

我知道三位在不同的领域各自的公司做得都很有特色，从鄂总开始，他们说有些关键词让每个人来选顺序，比如说教育、医疗、养老、体育、文化、美业。你觉得排第一个是哪个词？ 

鄂俊宇：养老。 

陶红兵：干什么吆喝什么，养老不算，你是做养老的，这之外再选一个词。

鄂俊宇：医疗、教育。    

陶红兵：王总呢？你也排两个次序。

王诚：体育，像冬奥会很多专家包括学者刚才一直提一个地方，一个城市叫崇礼，富龙深耕崇礼十几年，现在富龙滑雪场是全国十大滑雪场之一，所以体育是富龙未来发展非常重要的一个产业。

陶红兵：体育之外再说一个。

王诚：包括教育医疗我们也涉足比较多，我们把海淀外国语引进到崇礼，同时我们跟和睦家医疗也进行合作，所以比较宽泛一些，小镇嘛，生活的一种方式，一些配套。

陶红兵：张总的选择呢？

张鹏：地产商，所以每一个都不能排第一个，我把它分成两类。一个叫做刚需升级类，养老、健康、教育。第二类是升级刚需型，体育、娱乐、文化。分成这么两类，但是你肯定是做刚需升级类，再做升级刚需类。

 陶红兵：这个答案特别有意思，每个人都是自己做什么，都是屁股决定脑袋，做养老的肯定是养老，然后再说医疗。做体育的就是体育，然后跟体育相关的教育、医疗。张总因为是开发商，他比较全面，他就把它全包了，反正这些活刚需的我也干，改善的也做。

现在说做产业升级，产业升级的潜台词就是过去不做产业升级，传统的开发模式走不下去了。鄂总我比较熟悉，他是传统开发商转型的代表，他之前是大名鼎鼎的在京城做开发商的老总里面应该是很多年以前非常知名的，在亿城地产做总裁，后来房地产最高峰的时候又去了鄂尔多斯，现在毅然投入到养老事业当中。而且他做的养老跟一般人做的还不一样，就是扎到养老事业的一个细分领域，就是做老人防摔倒。那次我到鄂总那参观学习，他讲一个数据我特别吃惊，说中国一年四千万老年，一年要摔倒四千万，有一半在家里摔的，带来的代价是非常大的，有没有什么方法能让他们减少摔倒，这是一个很大的产业。鄂总实际上是从传统的开发领域转型到一个新的产业领域，你已经不是把地产开发做升级了，而是已经换了一个赛道了。对这个事你怎么看？

鄂俊宇：看起来换赛道，实际上还是我们的老本行，过去我们没有为老人做主体建设过，当老龄化以后，我们发现我们建的房子对老人都是造成伤害的，包括我们很多无障碍的建筑都没有，不仅没有无障碍，还自设障碍，所谓的分区、豪华、个性，实际上老龄化到来以后，才发现我们住宅的不适老性有多么严重。某种程度来讲，我也代表老地产人做一个反哺，没盖好的房子，我们重新再做一个适老化的改造。

越做越觉得满怀敬畏，一个是它叠加了地产跟养老的产业，能够从室内的适老化改造是一种服务，我们会根据老人的身体状态、跟环境之间的适老匹配度，做适度及时的小的环境改善，实际上它是一个服务的，是一个动态的，也不是装修，也不是一个工程。

涉及到社区里面，最近我们开始往外延，就是我们社区的适老化和无障碍的改造也开始在实施。所以，也是希望能够在我们过去建的社区里面，面对老龄化这样一个大背景下，让我们的老人，我们原来的业主，因为我们很多的业主也变老了，那么依然能够享受到我们当时对他们的承诺。在一个所谓很美好的社区里面，继续享受他自己一个长者的生活。所以这是我们现在正在着力做的事情，算是换了一个赛道，同时也叠加了原来的事业。

陶红兵：我觉得鄂总特别聪明，原来把房子卖给客户了，后来发现开发商的模式一卖了之，不行，等你们老了再做一次，原来做的不对的，现在再给它改对。确实他们的产品做得非常好，非常细致，对人文的关怀，对老人的各种关怀，而且成本不高。其实我们今天在座的如果有做开发的，我倒是建议大家下来可以到鄂总那参观一下，应该对你现在的楼盘开发会带来很多启发，毕竟他干过那些错事，所以他会告诉你现在你不用再重蹈覆辙。

王总，因为马上要冬奥会了，现在崇礼张家口的冰雪特别火热。因为前面专家讲了体育产业和地产的结合，体育产业就很大，作为我们本土张家口崇礼的企业，你觉得借着冬奥会这样的契机，做体育产业有可持续性吗？

王诚：很荣幸这次被邀请参加地产金融年会，实际富龙在地产商还是一个新兵，这次来参加年会也是一个学习。

富龙控股是一个跨行业多元化经营的企业，我本人是张家口人，但是我是2007年回到张家口，同时也到了崇礼，在崇礼扎根十几年。

刚才何主任说了体育和崇礼的关系，我作为张家口本地人，对张家口的发展和滑雪的结合，我认为最主要它是付出了30几年的对环境保护和对重产业重工业的淘汰，才迎来了冬奥会。再加上崇礼有得天独厚的环境，尤其是人居住的环境，使得崇礼在体育滑雪，包括现在的养老，包括在四季小镇也正在筹划，建行养老金的养老产业也落户了四季小镇。

未来的话，作为张家口本地人，对崇礼的定位，我认为它是一个多元化，以三地体育和北京近郊关系，会导入更多的生活方式。

陶红兵：我还是想打听一下，现在崇礼还限购是吧？

王诚：现在崇礼城市的房子在限购，所有有产业的，比如说有滑雪、酒店、商业的没有。

陶红兵：这些不限购？

王诚：不限购。

陶红兵：我就是想告诉大家其实现在到崇礼买房还有机会，王总说了，限购的是城里的房子，他们开发的小镇算是城外的房子。

王诚：是这样，崇礼城区的房子，纯开发的房子现在是限购的，开发的土地也不会供给，只是有产业、有雪场，比如说未来跟冬奥相关的产业进行土地配套。总书记说了，崇礼就是崇礼，要保护生态、保护环境。未来西直门到崇礼的高铁站在2019年的8月30号开始试车，时间仅47分钟，延崇高速也会在12月底进行通车。所以，崇礼的房价目前还不算太高，我们卖得比较便宜，卖两万来块钱，还有更高的三万多、四万的都有。

陶红兵：两年多以前我去的时候才卖不到一万块钱。咱们不说房价了。张总，你是老地产人了，你觉得现在的房地产开发商的升级也好，国家给的各种升级政策也好，产业政策也好，能落地吗、能实现吗？

张鹏：我回复您问题之前先说一点感受，前面听了几位专家一直在说宏观的事。我在内部老是这么讲，个人观点，林林总总，本来地产就是大周期、中周期、区域周期、小周期都叠加到一块，专家的话可听可不听，听了更焦虑，不听你还焦虑。但是重要的，就是在这个阶段如果我们用官话讲，供给侧，大家都想供的时候，地产商就讲虚，外界讲虚的时候，你讲供，稍微错配一点，但是关键就是把自己的特色产品做出来。我认为今后的地产商就是布尔乔亚和波希米亚的区别。

我也请教宋总一个问题，评价企业指标规模、增长、收益，没有别的，没有工程质量，也没有客户，以后一定往这个方面去转型、进化。这是表达的第一点。

第二点，前三强大家都在讲规模集聚，60%以后都是前20、前10了，不都在转型吗，爱叫啥叫啥。但是，重要的是把你的生产方式要向生活方式和生活性的产业结合起来，这个逗点要点对了，在这个空间里的人，小孩、青年、中年形成互补，这些布局应该都深深地扎根下去。至于有政策就用，没政策你还能淹死吗？近几年才有政策补贴绿色建筑、健康建筑，企业没政策就不活了吗？企业总得发展壮大。

所以最后想讲，我们这几年是围绕着客户全生命周期的教育、长租、联合办公、酒店、VR、人工智能、AI社区都布局下去了，一半死一半活，你这企业就活了，就往这方面赛马。我表达的意思就是其实环境有大环境你也得做，没环境你也得做，专家讲你也得活，专家不讲你也得活。

陶红兵：我觉得张总讲得特别好，非常认可。一直说转型，一直说要找适合自己生存的道路。我觉得转的第一件事，就是开发商要把自己的考核指标先卸下来，老考核业绩、销售，如果改成考核客户满意度，产品质量、安全，可能这样的企业将来会活得更长一点。我觉得真正的转型实际上是从自己的追求开始，就是你的初心、你的A点到B点，那个B点是什么，如果B点不改，你只是改A到B的道路和路径，总是要走弯路的。

张鹏：补充一点，刚才跟鄂总下面交流，当代在加拿大收购了一个2000间的养老综合体，当然我们也不断在学习，跑到日本跟一个高管，一个团队，他们用了三天时间跟我们讲室内的无障碍的把手怎么做。我们的团队出来说别听了，你有三天时间干这个？但是，中国的地产商绝对不会干这个，什么三天去研究一个细节，研究客户怎么想。我认为今后在这些方面，我们下足了工夫，当然这个周期本身就是地产商在这方面下功夫的好时间了。我们在这方面多下点工夫，就是升级了，就是转型了。

陶红兵：就是回到自己的客户，回到这个维度，为客户提供什么。因为今天我们说探寻新增长极，做房地产的都知道，离不开政策，不管是过去的开发还是现在的调控。

最后我想每个人对政策提一个自己最希望看到的，是什么样的政策？

鄂俊宇：首先感谢大会邀请我又重回这个地产大会，因为过去五年基本上处于闭关状态，还是觉得养老这个产业不太好做，所以如果你不关闭掉原来的系统，你很难能够专注地了解这个产业，然后能够深耕下去。所以从我个人来讲，五年没有再跟地产的业务直接发生运营上的项目，但是安馨只有三年的时间，所以这五年的探索和三年的实践，我觉得给我们很大很坚实的感觉。五年前我选择做养老产业的时候，很大的一个动机就是基于这个产业可以对冲政治和经济的波动。所以现在关于政策方面，从我做养老的，我也没有特别关注养老政策本身，我特别期望的就是你所做的产品和服务是不是解决这个社会问题，是不是解决千家万户居家老人的状态和他的需求。

所以在这一点上来说，如果我们总是看政策的方向，其实现在很清楚，它就是一个剧烈波动的大的趋势和环境，它没有办法可以让你安宁安静和安心地去做事情。所以我觉得还是不忘初心，做好本分，任由政策的变通变化，你都能在这个环境里做下去，而且你做的产品和服务真的是在未来，当回归到这种本质的时候，无论政策有什么样的波动，我觉得我们这个行业都有很好的发展机会。

陶红兵：鄂总说完这个问题，我都不想问王总关于政策的问题了，咱们行业研究政策最认真的、研究得最透彻的、看到政策问题最多的其实就是任总，因为老研究政策，宏观方面特别厉害，他净操总理的心，自己的企业做得就没心思了，顾不上，所以我觉得政策就这么地了。同样的政策下，有的企业跑出来了，有的企业就掉出来了。

王总你觉得对于你们富龙控股来说，在今后这两年最重要的增长点在哪？

王诚：我们刚才说了地价，说了运营，说实话，深耕张家口崇礼12年，你说12年有多少政策变化？太多了，我认为刚才鄂总说的，做好自己，从开始你的项目落位，从你的规划、策划、运营，包括前期的工作要做到后续大数据的收集，形成你的抗风险能力。我认为最关键的我们要做每个人需要的事，需要的产业。比如说崇礼，我认为未来的抗风险能力也好，只有我们自己企业定位、产业定位和我们的团队凝聚力，才能真正抗风险。谢谢！

陶红兵：所以每个企业家对自己的企业怎么做好都有自己的见解。当代一直以来都是坚持做绿色产业、绿色环保，绿色科技，所以我觉得张总你们还真是能沉得住，你觉得今后是不是这样的企业的春天到了，传统的开发模式可能会被这个时代淘汰？

张鹏：谢谢，你不问我政策我特别开心，因为真的不知道怎么回答。但是有一句话，我跟团队天天传达，就是真正能够活下来的企业是那些对外界十分灵敏并且能够及时调整策略，但是战略坚定的公司。把这个企业放到历史的长河里看，我们再有五年十年，我相信专家上来讲的时候，就完全不一样了。所以，回到一个企业实践，最终你这个社会经济发达不发达，还是回到企业实践上来看，回到企业实践上，最近我们又要推出一款产品，叫静音能耗，成本控制住、客户容易接受、空气湿度净水都解决掉。稍微超前一点，但是我们做适应性的变化，还接着做，还把这个产品继续长板更长，但是把周边的养老教育都搭配到一起。这就是大自然的法则，你不遵循是不行的。我想大有大的好处，生态有生态的好处，灵敏有灵敏的好处，让这个房地产市场更立体，更丰富多彩，我想是我们一起追求的。

陶红兵：特别期待您这个静音建筑能够早点做出来，但是我又特别担心在您这住惯的客户到外面怎么办？睡不着了，在这儿多安静。一出差坏了，就想起张总了，就想家了，能不能到这儿也做一个这样的。因为我女儿小时候我就教育她，睡觉的时候开窗户，不拉窗帘，为什么呢？因为你从小习惯了窗户关着，窗帘拉着，严严实实地，生怕灯光刺激你，你倒是睡好了，长大到外面睡不着了。现在她皮实，到哪去什么环境都能休息好。所以我觉得整个社会都在进步，如果有更多的开发商、酒店能够做到该静音的时候要静音，该热闹的地方热闹，那可能我们这个社会就进步了。每年的进步看起来都不大，五年十年回过头来看天翻地覆。时间关系，谢谢各位嘉宾，我们的对话就到这儿，谢谢！

乐居小记者 04-16 18:31

主持人：谢谢何主任。大家在下面听着，可能都有一个共同的感受，前面一半时间我特别着急，我觉得讲得都不是体育产业，都是宏观的，而且应该是很多见解和任总、和陈淮先生还是有一比的。所以我当时想，这么讲下去得了，别讲地产了，地产也没什么好听的。结果后面一讲体育，我才发现，这么多年做地产营销的人是最能忽悠的，什么都能卖出去，什么都能讲。但是听完以后，我觉得体育产业比地产行业还要大，地产行业一年新房12万亿，体育产业也有10万亿，太吓人了。所以还是觉得和平很重要。

下面一位嘉宾也是老朋友，也是房地产行业圈里非常著名的做企业研究、做产品研究的专业型的大师，兰德咨询总裁宋延庆宋教授。有请。

宋延庆：跟谢谢陶总。很少出席地产圈的公开活动，大多数时间，我为自己定了两周出差一次，剩余时间就在公司我自己的小办公室憋着，做一些行业研究、企业研究、产品研究的工作，越研究有一些事情越上瘾。

    今天给大家分享的主题，“新一轮洗牌，谁将去留”。原来想让我讲青铜时代是不是到来了。我个人认为，黄金时代、白银时代、青铜时代，你说什么时代在房地产圈子里都是不对的。因为这个圈子有一个很有意思的现象，没有什么共识。包括我今天下午讲的这些内容，也仅仅代表我个人的一些观点。

    最近一段时间特别是9月、10月以来，前三强的房地产企业带头掀起了一轮降价高潮，让我没太想到的是，这一轮降价潮蔓延速度非常快，从郑州、厦门、天津、杭州等一些城市，蔓延速度非常快。如果这个蔓延速度继续加快的话，可能大家的日子就不一定太好过了。但是我给大家分享一下我最近这几天的想法，是不是这一轮洗牌已经开始了。我让公司的几个同事帮我做了一个很复杂的图，这个图一方面是从2011年到现在每个月的房地产开发投资增速，下面这个图是土地购置面积增速。从这两个指标上来看，从7月份以来，市场确实不太乐观。

    我个人判断，可能这一轮调整已经开始了，从2011年有一轮最初的限购限价。可能大家最为深刻、最为痛苦的上一轮的调控，2014年特别是中小房地产企业痛苦至极，2018年假设有一轮调控的话，比2014年还要痛苦。另外表达的观点是，我们从这张图上可以看出一个小规律，每一轮调整的时候，市场集中度都会跳涨。

    2014年比2012、2013年跳涨速度明显加快，2018年这一轮如果降价潮速度蔓延开来，那么2019年的市场集中度也会进一步跳增。为什么呢？道理很简单，今天上午国家有关部门公布了新的数据，已经突破了10万亿，10.4万亿销售额，同比增长是13.3%。去年总销售额是13.37万亿，哪怕未来3、5年内到了15万亿，或者再下降到了12万亿、11万亿，这个市场的容量总是有限的。大家一定要明白这个逻辑，市场的容量总是有限的。当市场发生调整的时候，总有一些企业会很痛苦，会出局。出局的这些企业离开市场以后，肯定按照常识来说会腾出地方，它所腾出来的市场空间是什么空间呢？就是优秀房地产企业进一步做大、市场集中度进一步提高的空间。也因此每一轮调整，集中度都会跳增。

    我个人的判断，到2020年的时候，有可能我们百强房企的市占率会达到65%，甚至能顶到70%。市场的老大，市占率在国际上很多国家高增长结束的时候，通常市占率的5%-7%，比如现在行业的老大目前是碧桂园，能够顶到7%。假设咱们国家比较特殊，能够顶到7%的话，假设2020年能到14万亿，那么可能一万亿人民币的销售额就是个天花板。

这个天花板到了以后怎么办？这一两年你注意恒大开始造车了，碧桂园开始做机器人，因为作为上市公司，营收、销售额总不能负增长吧，所以大家想在做主行当的同时还做点其他产业，我们称之为转型。转型的方向不是今天的话题，我们就不说了。

    如果这一轮降价潮蔓延，要调整的话，咱不是说白银时代、青铜时代，我想简单的跟大家分享一下谁会留下来、谁会出局。

    首先我们要有一个前提，出局的企业从历年、历轮来看，绝不仅是中小企业，媒体也好，咱们日常思想交流也好，通常的口头语就是中小企业怎么样，这是典型的人云亦云。其实过去的十年，我们看百强榜单，百强的淘汰率超过了60%，每年榜单的名次变换超过了80%，也就是说现在的市场其实处于一种分化和逆向分化的特征，一方面是中小企业和大房企的分化加剧，另一方面是大的房地产企业也有很多跌落的、也有很多上涨的。

    谁会出局呢？从来不取决于规模大小，这是一个常识，就像人一样。人死也不是说老人就死、小孩不死。我查了一个数据，全世界每年儿童夭折的大概是700万左右，2017年是630万，大自然也是这样。我每年大概有1个多月到一些比较野外的地方去玩，对大自然还是有一定的思考。从一年之前一直到现在，但凡淘汰的、离开这个星球的，像猛犸象，我亲自找到过猛犸象的遗骸和牙，像猛犸象、恐龙，包括现在濒临灭绝的东北虎以及咱们国家的国宝大熊猫，但凡灭绝的通常是大的一些动物，房地产企业和优胜劣汰的大自然是一样的，至少有一点大房企出局的概率或者中小房企出局的概率应当是相当的。我认为这个要回归一个常识。

    至于哪些企业会留下来、哪些企业会出局呢？简单的说五小点。

    第一，高周转的企业我判断将会活下来，并快速抢占被腾空的市场空间，而周转慢的企业将会出局。比如说这几年出事的一些企业，还有被并购的一些企业，好多都是做什么呢？做周转慢、收益率低的商业地产、产业地产以及文娱地产。今天上午有一个记者采访了我，我简单评论了一下最近比较难受的中弘股份，很好的一家企业，早年的时候做的产品也很棒，也积累了大量的原始资金。那么为什么能够走到今天？我分析有两个原因。第一个原因，它把过多的资金投入到周转率低、前期资金投入很大的文娱板块上去了。第二个原因，投入文娱也没什么问题，但是你如果有住宅现金流能够支撑，可能就没什么问题了，但是那会儿投入又多，又没有稳定的现金流支撑，导致这个企业可能只能加杠杆，加杠杆一旦出现灰天鹅一些意外的扰动，就可能出点问题。所以我个人认为，高周转的企业会活下来，而低周转的企业可能比较麻烦。

    另外，偏离主航道的可能会逐渐脱离主流。什么叫主航道呢？我们始终认为还是住宅的板块，住宅过去几年占整个房地产市场容量的65%-67%，今后有可能顶到70%以上。而商业地产23、24%有可能会击穿20%这条红线。

    高于高周转，我这几年写了很多文章。很多人把高周转理解为企业发展的高速度，真正的高周转是现金流的周转速度快，而不是企业增长速度快。

    我去年大概一年参加公开活动不超过三次，我去年在台子上说了一句话，不怕高，就怕慢。就是说不怕杠杆太高，就怕周转速度太慢。

 比较优秀的房地产企业不仅仅是周转速度快，如果是一个很优秀的企业，一个地产高手，通常是做好三项指标的平衡，哪三项指标？增长率、负债率、收益率。你们观察碧桂园、旭辉、中粮，这三个指标相对是均衡的。如果有些企业负债率过高，增长率不高，那就麻烦了。或者负债率过高，增长率很低，那可持续性也比较差。

    至于如何提高增长率，一定要有高效运营战略和高周转模式的支撑。这是第一点。

    第二，做好前瞻性布局的企业将会活下来，踩空的会出局。

    房地产市场是很怪异的，我从1993年开始做地产，做自己的企业是1999年，明年就20周年了，越看越看不太懂了，大致有一个规律，就是每三四年产品一个轮回、市场一个轮回。比如市场2011、2014、2018、2019年，可能三四年一个轮回，产品也是这样。像2011-2014、2015年的时候，是典型的刚需的天下，过了2015、2016年，过去的这几年是典型的改善性产品的天下。2018年下半年，有一个苗头就是新刚需时代已经到来了。什么叫新刚需？大概有改善性产品的标签，但是总价和面积又是刚需的特征。

    今后我个人的判断是，2019年-2020年，可能至少有两年时间新刚需产品会比较流行，这是一个判断。关于市场和大多数人的观点不太一样，我从2016年、2017年到现在始终坚定地看好三四五线城市，当初给一些客户做工作的时候我说你一定要布局三四线，很多都不听，那时候我2016、2017年写了很多文章，在微博上也讲了很多，那时候行业内认为三四线城市好的几乎没有，我就反复说、反复写。但事实证明，包括重仓三四线的，像我们的客户中粮等企业，过去两三年都跳起来了。

    过去几年，我个人认为一二线就是这样了，全国有十亿人口在三四五六线及广大农村。现在很巧合，全国有13.9亿人口，今年房地产销售额有可能是13.9或者14万亿人民币，你可以想象可能有10万亿今后在三四五六线。并不是说一二线不热、不好，而是可想象的空间越来越小了。

    我做的这个模型是我们刚研发出来的，大家可能一两句话解释不太清楚，我们建立了一个三维模型，这个X轴指的是一线一直到五六线，Y轴指的是首置刚需一直到高端豪宅，Z轴是我们现在正在研究的波段，假设这一轮调整的面扩大的话，今后有一些城市市场是上升期的，有一些是波动的，有一些是下行期的。下行期的城市应该怎么做项目？比如今年卖到2万块钱均价，明年到了1.6万、1.8万，这种怎么做呢？我们总结了鄂尔多斯、常州、营口、温州等城市，今后大家一定学会像炒股票一样做波段。市场原来的城市都是往上跑，今后的城市可能有上行期的，但是很缓慢，有大多数的特别是一二线在这个市场是一个波段，你怎么操作这个波段？内行人会一下子听明白我这句话。有一些城市房价是下行的，那么又如何操作呢？

    我记得几年之前和中粮的董事长交流的时候，我说你想在市场上崛起，你一定要会做下行期的市场，那么怎么做呢？上行期的时候楼面地价2万，卖3.2万，过的日子还挺滋润。市场不好了，楼面地价变成了1.6万、1.5万了，房价开始卖到2万多了。这个时候恰恰是快速扩张的时候，为什么？你1.5、1.6万拿的楼面地价，你卖2万，怎么卖都能把卖3万的全卖死。所以下行期一定要抓住机会。至于说到底没到底，什么时候触底？你不可能找到那个真实的底，就像这几天的股票一样。但是下行期你如果不会做，这时候你可能会放弃很多机会。

    我们还要深入的研究，把一二三四五六线城市按类型来分，比如说有一二线城市的外溢区，有旅游城市、有资源型城市、有资源枯竭型城市，把全国很多城市充分的分类。比如说旅游城市，黄山、庐山、华山、武当山，大多数都是三线城市，在旅游城市做什么住宅、做什么商业，我们现在在思考、在研究。至少这些城市和淮南、淮北、抚顺、大同等一些资源性城市玩房地产的玩法不应该一样。今后也没必要一概而论，说一线怎么样，三线怎么样，而应该把各个城市按照属性、特征、波段来进一步分类。每一类城市应该怎么做，应该有一定的规划。

    另外，对产品也一定要细分，有从首置刚需一直到顶豪，一层一层的分，每一类产品在哪些城市布局，要想清楚。这是第二点。

    第三，产品力强的企业会活下去，仍奢望救市的，可能没太有戏了。我个人判断，这一轮调整如果加剧的话，未来的产品销售格局可能就1/3的项目比较好卖，有1/3的勉强能够回本或者出货，有1/3的可能会转成现房库存和待售面积，所以大家不要忽视深度调整。

    有人可能认为宋总是不是希望库存越多越好，你们的工作会越来越多呢？其实有时候就那么回事，我们到一些城市、到一些项目去看的时候，会发现卖不出去的房子几乎都是赖房子、几乎都是很差的房子，如果相对比较好的、用心做的房子，真的是不太愁卖的。

    我经常说的一句话，八个字“产品守正，营销出奇”。你想把房子卖得好，一定要在产品上下工夫。

    第三小点总结一句话就是，产品力强的会活下去，仍奢望救市的、指望市场红利的，可能会出局。

    至于如何提升产品竞争力？我同事帮我做了一张我自己没太看明白的大图，我不展开讲了。

    第四，有特色的会活下去，效仿者、盲目效仿者、经验主义者将会出局。

    什么叫有特色的？比如做体育地产、产城地产等等，像华夏幸福等企业应该做得还可以，还是不错的。那么没有特色的，只会盲目效仿的，万科怎么做我就怎么做，前几年学万科，这几年学碧桂园，学来学去不知道自己该学谁了，你会发现停顿下来一想，我还是原来的自己，那时间就浪费了。

    另外有一点，过去多年所积累的经验能清空就清空，没多大价值，经验多了是累赘。

    最后一点，价值观端正的企业会活下去，失信于客户者会出局。

    我个人是非常非常看重这一点的，在和企业合作的时候，我也通常和公司领导交流的时候，我有我的贼招，就是问几句话。看看这个公司的价值观和老板的价值观到底怎么样。历史教训告诉我，在业内但凡是价值观不是太端正的，比如说对关联者不是太负责任，对客户不是太负责任，甚至是攀附权贵等等，总有一天会出事。价值观端正是做久企业的根本。

    再强调一点我经常说的观点，被出局的企业未必是中小房企，今后的市场就像大自然、热带雨林、森林、海洋一样，一定是生物多样性的市场，这里面既有大的房地产企业，也有中小房地产企业，类似于咱们市面上的百强房企一样，既有几乎没登过台、没接受过采访的鳄鱼，也有经常上台的百灵鸟。

    这个市场能做什么？最后送给大家一句话，鸟从来不怕树枝折断，因为它相信自己的翅膀。我们房地产企业也一样，当你有资本运营能力、产品的适销能力、产品运营能力都不错的时候，你不用担心没有市场，也不用担心出局。

    谢谢大家！

乐居小记者 04-16 18:31

主持人：谢谢王院长的解读！确实地产金融年会很少邀请房地产和金融界之外的科技人士来作演讲。刚才王院长讲的我觉得特别深入，因为我没太听懂，所以我觉得讲得特别高深。但是有一个事可能跟王院长的看法稍微有点不太一样，王院长说上午嘉宾的关键词是活下去，下午前两个嘉宾的关键词是没问题，我觉得他们讲的一直是有问题，只不过觉得自己没问题。

    刚才讲到科产城一体化，现在开发商在做房地产的时候有很多的选择，文化地产、旅游地产、产业地产等等，我们下面这位嘉宾给我们介绍一下体育产业和房地产的结合。有被北京大学中国体育产业研究中心执行主任何文义何教授来给我们带来“产业地产落地之道”。

何文义：很意外来参加这么一个地产的论坛，因为从来没参加过。体育跟地产关联的话，可能最近有一个作为我来说唯一的交集，就是去年体育总局发布了96个运动特色小镇，也号称体育特色小镇，我正好是这个特色小镇小组的组长，所以跟这个还是有点关联。我个人认为体育特色小镇必须要把地产融入进去，否则这个小镇就没法干。我们讲特色小镇是符合十九大提出来的新时代美好生活很重要的场景，如果没有这个场景的话，这个生活是不美好的。

    首先我们想强调什么是新时代，我们怎么去理解？如果说中华民族伟大复兴，我们去看一下回到汉唐，汉唐当时的国际地位，汉唐的长安城是什么，它实际上是国际中心，就好象今天的曼哈顿、纽约一样。那个时候是一个国际的中心，国际人才都聚集在这个地方，将来我们很难说若干年之后，就像俄罗斯说的，把联合国总部搬到北京来，北京有这样的空间吗？所以说是要缩减一些，并不是空着，而是打造成为一个北京作为世界之都的空间。

    当然十九大所谓的划时代，中国历史上出现过两次，1949年解放是个划时代，那个划时代是强调公平优先。到了1978年改革开放，如果我们一再强调公平优先的时候，老百姓有吃不上饭的时候，我们就必须强调效率优先。实际上真正推动社会变革最大的动力是什么？公平跟效率。改革开放的时候，小平同志提出来不管黑猫白猫抓到老鼠就是好猫，这是效率优先，让一部分人先富起来，先富带动后富，是效率优先兼顾公平。到这个时候发展生产力为第一要务的时候，大家去赚钱成为富豪是值得社会尊重的，因为这是一个指导方向。

    但是到今天十九大之前出现了一个词——去产能，生产力足够发达出现产能过剩的时候，我们再强调个人的财富凌驾于公平原则之上，这就要出问题了。所以，我们十九大提出来把主要矛盾变更了一下，变成人民日益增长美好生活诉求跟不平衡、不充分要趋于平衡的概念，要平衡、要兼顾公平。所以这个时代我们讲这是大方向。

    大趋势是要兼顾公平的大趋势，不是个人造富的时代，所以我们现在看到很多富豪们都表态要去扶贫，要兼顾公平。所以这是一个大的趋势。

    当然十九大提出来新时代中国特色社会主义思想，必须坚持以人民为中心的发展思想，使人民有获得感、幸福感、安全感，更充实，更有保障可持续。这是一个目标，所以这是一个方向，新时代引导的一切产业往这个方向转移。包括我们做地产的也一样，我们必须要为老百姓有更多的获得感、安全感，建更好的房子满足他们的需求，所谓这个时代地产要升级了。

    回归社会就是在公平效率不断地平衡、调节，社会主义必须是物质极度发达，物质文明很发达，精神文明要匹配上去。精神文明匹配的象征就是富豪们懂得需兼顾公平，懂得去帮助别人致富，这是一个社会主义所匹配的思想价值。

    当然我们讲在这个过程当中，社会主义发展生产力的目的是把人类从劳动当中解放出来，人类获得更多的闲暇时间，包括我们现在看到的一些现象，社会发展、产业发展的趋势也是这种趋势。第一个趋势，就是我们从生产足够多数量的产品到生产出有足够质量的产品。从传统服务的标准化服务到个性化服务，所谓的标准化服务，我们知道盖出五星级酒店、四星级酒店，所谓星级酒店都是一个标准。但是现在很多消费者不满足于星级酒店，他要去住茅草房，住民宿。

    从传统的静态消费，我们去看电影，未来的消费形式是互动，我必须要去崇礼滑雪，打高尔夫球。从需求上面来说，从传统的仅仅是物质产品到现在我们要生产一些纪念品，对自己有情感观念的一些精神产品。当然从产业发展的趋势也是，以后绝对没有所谓单个产业单个发展的可能，因为它没有竞争力了，必须融合发展。

    从传统的BAT往ABC发展，传统的互联网是BAT，百度、腾讯、阿里，未来是ABC，A是人工智能，B是大数据区块链，C是云计算。因为从物质发展来说，生产足够多的物质，人工智能可以生产出来，现在的富士康都有无人车间机器人，24小时加班，不用加班费。从这个物质生产来说，用科技解决物质生产。从另外一个角度来讲，我们之前讲我们要消灭剥削和压迫，用什么消灭？如果有人劳动，你消灭剥削，它是个伦理问题。只有人可以剥削机器人，足够多的机器人提供给人剥削的时候，人没有剥削人的必要，所以这个时候我们才能够进入到社会主义和共产主义，这个思想要匹配上去。

    我们看一看体育产业，体育产业也是发展中很重要的一个工具。2014年国务院发布了一个关于加快发展体育产业促进体育消费的意见，着力用体育产业拉动消费。因为经济增长要用消费来拉动。当时文化产业消费已经拉动了很多经济了，但是文化产业到2014年发生了一个变化，已经到了天花板了。我们2002年的电影票房9个亿，2014年500亿，再翻一番不可能了。

    我们看一看美国的体育产业占GDP总量的3%左右，中国是0.7%，能不能有发展空间？肯定有，制定了这么一个措施政策，为了发展经济，国家把体育产业作为一个战略选择。

第二个，政治目标。因为习近平总书记曾经提出来只有全民健康，才能全面小康。全民健康关乎到国家安全，2015年的时候，有些省市征兵，60%的年轻人征兵体检不合格，这是一个危害到安全的问题。第二，我们2015年底中国的国防军费支出是8000亿，我们医疗支出是4.5万亿，一个国家的医疗支出是军费的5—6倍，这个是不安全的，而且医患矛盾还在增加，医疗支出再这样下去国家很难承受，用什么来解决医疗支出的问题？用体育，用运动处方来解决。

    所以2016年中共中央国务院颁布了一个文件叫《健康中国2030》来解决这个安全问题，所以，如果医保不解决的话，内部不会稳定的，越来越不健康，身心都不健康。

    第三个角度来说，就是民生需求。我们讲消费升级在这个地方，所有体育运动项目，从传统的生产方式是赚钱的方式往生活方式转变的。我们都知道，高尔夫怎么来的，最多是一百多年前小孩放羊时的运动项目，这些原来的生产方式都变成了生活方式。二三十年前我们花两百块钱买一辆自行车，我们骑自行车去上班，它是我们的生产工具。到今天我们买两千块钱买辆自行车到周末去骑行，它是消费和生活工具。当发达国家的人均GDP四千美金的时候，文化大发展，达到八千美金的时候，体育休闲产业大发展。我们现在已经达到了产业升级或者消费升级的阶段。

    从家庭消费来说，很多贵族学校周边的家庭大家都知道，别墅区基本上不会周末送孩子去补课了，都是高尔夫球场、冰球场。中国古人讲穷文富武，穷困的弟子读书，富家的还是是舞刀弄枪。另外一个，教育部重视体育了，要求每个青少年掌握2—3项技能，中国的体育不发展是由于体育人口不够，是由于校园体育不发达。很多人有钱了，他想参与体育运动，中小学阶段没有培养一项体育技能，所以他除了跑步什么也不会，所以马拉松才会这么热。我们去欧洲的运动场，都是父亲带着孩子参加体育运动，父亲是孩子的体育启蒙老师，我们现在没有办法，只能把孩子送给教练，让教练跟孩子完成父子之间的互动，你把父子之间的互动权利都给剥夺了，这是教育的失败。当然，现在教育部门在改进。

    第三，体育产业的现状大概是2017年底体育产业达到了两万亿，我们的目标是到2025年要达到五万亿，我认为远不止这样，因为它可以打击游戏、医疗和博彩行业。当然增加值或者增长的速度是我们GDP增长的两倍，未来的前途很大，无论是基于制造业还是体育服务业，我们现在正在全面发展。

    最新的一个机遇是什么呢？8月30号国家发改又出台了关于特色小镇建设的文件，9月20号出台了一个关于进一步促进居民消费潜力的文件，这个里面还包括了体育、旅游等等。

    体育产业究竟怎么来发展？它是有规律的，因为我本人是学哲学的，我希望能总结出一些规律跟大家分享。首先体育产业是大文化产业，包括我们现在做地产也一样，传统地产已经不行了，必须要加入文化地产，或者体育地产、旅游地产等等这些东西来提升地产的附加价值。只有文化拉动了情感，才能带动你的附加价值的形成，所以说文化是什么？文化首先是人们在社会中习得的全部东西，包括了生产方式、生活方式、行为方式跟价值观。

    从文化艺术的形式上，有很多种形式，有绘画、雕塑、建筑、音乐、文学、舞蹈、戏剧、电影。电影是什么？电影是有胶片出现之后才有了电影，互联网出现之后有了网络游戏，网络游戏是第九种艺术形式。昨天在鸟巢开个会，很多专家批判网络游戏和电竞，我认为网络游戏是新时代的新文化，批评没有用，它是中性的，我们要引导分级规范化发展。这是个新东西。

    当然，这个文化艺术可以植入到地产里面去，比如说绘画小镇、建筑小镇、音乐小镇、舞蹈小镇、戏剧小镇、电影小镇、网络游戏小镇，都可以。

    从文化形成，它有三种形式，一种叫前喻文化，仁义礼智信这种核心价值观几千年来传下来不能动。所谓的并喻文化是什么呢？前人传到你这来，你把自己的文化加进去再形成一个新的文化。比如儒家文化的传承里面，除了核心价值观不变之外，很多的方法都在变，从孔子到孟子，孟子到董仲舒，然后到后面的一些朱熹，把礼学加进去，王阳明把心学加进去，很多方法都在变。后喻文化是年轻人创造的文化，就是时尚文化。大家都知道单板滑雪板怎么来的吗？就是夏威夷青年在冲浪的时候，把冲浪板带到山顶的雪场上去，改进形成的。80年代年轻人穿喇叭裤，90年代把头发染成红色的黄色的，这时候就影响了中老年人的生活方式，时尚的生活方式必须以年轻人为主体，体育产业是以年轻人为主体的。

    但是文化一旦形成之后，就具有保守性，是会影响创新的，但是创新必须要懂得用什么方式，懂得并喻文化，懂得后喻文化我们就懂得了创新。从这个角度来说，文化一旦形成之后，它就有价值了，它有资源的价值。在体育产业或者文化产业的发展当中，我把它分成三个环节，文化的资源环节和产品环节，还有文化的产业环节。从一块钱到十块钱到十万的概念，我们现在做的产业，我个人认为还是停留在资源变成产品变不出来的阶段。

    比如我个人认为体育资源或者文化资源是个面粉的概念，我必须把它变出很多面包蛋糕卖出去才有价值，比如说体奥动力签了80亿中超的单子，转手出去，五年到期之后，80亿一分钱不值。资源变成产品才有价值，产品变成产业什么概念呢？就是面包做出来之后，开面包店的概念。但是开面包店不是挣钱，主体产业锁定客户，关联产业来挣钱。我做出了很好吃的面包，我的这个面包店吸引十里八乡的人，但是我这里卖的是红酒咖啡，将来面包可以免费，我用这些关联产品挣的钱占主体，这就是产业。必须跳出这个主体，形成关联产业的商业模式。

    包括地产也一样，所以体育主题公园就是地产，实际上是以文化类的地产。这里有一个很经典的案例就是哈利·波特，大家都知道罗琳失业以后写了哈利·波特，作为作家来说，写完小说卖给出版社，挣完十万英镑就可以了。但是她把产业链打通了，拍成电影电视剧，搞出游戏，把道具生产授权，做出主题公园，一直到2014年的时候，罗琳夫人的个人财产达到179亿英镑超过了英国女王。如果她不把IP无限复制扩张，也就是挣十万英镑。所以产业是靠产业链、商业模式来实现价值的。未来我们做地产业一样，可能会有更多。

当然商业模式是有属性的，一种是平台属性，所谓的地产包括体育场馆、电视台都是平台属性。还有一种是内容属性，IP、版权。还有是延伸属性，我以前讲过一个土豆理论，农民种土豆，一个IP可以无限延伸使用。还有服务体系，他用了客户管理体系等一套体系去控制运行这个五星级酒店，他用自己的标准体系去复制挣钱。

    体育本身是有功能的，功能才有价值，体育产业如何跟功能产业进行融合呢？首先它有教育功能，我个人认为体育产业跟体育事业的关系，有很多人在地方政府也搞不清楚事业跟产业的关系。我个人认为，无论是体育、文化、教育、健康、医疗、卫生等等，都是以人为本的，以人为本的首先是事业，你不管做什么，它首先是事业。事业的东西有了商业模式，能挣钱了就是体育产业，如果没有商业模式，它永远是事业。体育事业跟体育产业，对具体某个体育赛事或者项目而言，它是不分的。你这个项目你做挣钱了，你就是做产业，赔钱了你就是做事业，这个关系就很简单了。

    体育的功能首先是教育功能，有核心价值观教育功能，它是健全人格的，无论是毛主席讲的野蛮其体魄，文明其精神，孔夫子的用六艺教育人，一半是体育。教育里面必须有体育，没有体育，这个教育就不完整，这个价值观，体育教育是很重要的。

    从产业的角度，我刚刚说了，校园体育不发达，孩子要去参与一项体育运动，必须送到培训机构，教育培训产业是最好的。教育培训产跟地产怎么融合呢？教育部曾经联合十一部委发布一个文件，叫研学基地，全国打造上千个研学基地，以弥补校园教育的不足。这个基地可以纳入到我们特色小镇作为一个很核心的内容。

    第三，体育娱乐。体育娱乐产业分两部分，一部分是眼球经济的，就是观赛型的，一部分是体验型。观赛型大家都知道，必须要吸引观众的眼球。体育产业最好的案例就是世界杯跟奥运会，奥运会一年的收入大概40多亿美金的电视转播权益，怎么形成的？就是眼球经济，我们做娱乐必须要搞清楚它的本质是吸引眼球。整个奥运会发展历史当中，我们都知道1976年加拿大蒙特利尔办了奥运会之后，一直到2006年加拿大政府发了公告，我们用30年的时间还清了奥运会欠下来的钱。美国人办奥运会很聪明，政府法令要求一分钱不给奥运会，结果尤伯罗斯拯救了奥运会，实际上背景是彩色电视机的普及，如果彩色电视机不普及，还像1976年一样几台黑白电视机，信号也不满足，可能只有200万人关注奥运会，当10亿、20亿人看它的时候，才有价值。所以为什么娱乐界不断地打造网红，是有目的的，因为眼球直接能变换成利益。

    第二个，体验型，培养规范的体育运动爱好之后，是终身的。一旦喜欢它，入迷之后，就会一辈子跟它走。我们讲体育里面很多鸦片，滑雪是白色鸦片，高尔夫是绿色鸦片，海钓是蓝色鸦片，会上瘾的东西肯定是暴利产业，体育产业未来肯定也是暴利产业。

    第三，体育跟健康关联。我刚才讲了，医疗产业总产量大概是十万亿左右，八九万亿。我们有没有用运动处方的模式打劫一部分过来，然后再建健康的运动处方基地，都是跟地产结合的。

    再讲跨界融合，我个人认为体育是个+，+的东西是横向整合和纵向形成网才叫+。当然我们还有一个运动项目的纵轴。体育产业首先讲的是一个产业链，关联的产业链环节有运动协会、运动学校、培训机构、明星中介、综合赛事联赛等等，我们要把产业链打通。打通产业链之后，每个环节跟横向的也可以打通。因为体育我个人认为它是属水性的，能够让任何行业得到增值，因为体育将会成为人的主要的生活方式之一，以人为本，因为人跟任何行业都有关联。

    体育跟农业可以合作，我们都知道，像黄山脚下有千亩油菜花，我们搞了油菜花马拉松，去了几千人，把农户家的鸡蛋买空了。农村如果有鱼塘，我们还可以搞钓鱼项目。包括智能穿戴设备，基本上都是最高科技最前沿的科技使用，包括它能够促进文化产业的发展，体育主题的电影、音乐等等，体育的教育、体育旅游，包括体育特色小镇等等，让空间进行升级。包括体育社区，社区生活的升级，因为丰富的体育内容、文化内容，让老头老太太跳广场舞，心情舒畅、幸福指数增加，社会就更稳定了。包括康养大数据投资等等关联产业的影响，包括小镇未来是可以叠加的模式，我们研究乌镇，乌镇实际上是一个小镇叠加的模式，未来我们做的特色小镇也必须有叠加模式，体育其实有多个特色小镇，乌镇最早是旅游小镇，后来有了互联网大会就是互联网小镇，后来有戏剧放进去变成了戏剧小镇，后来会展进去之后又变成了小镇，平安的养老基地在那里，又变成了康养小镇。以人为本，去叠加你的内容、你的平台，才能够健康可持续地发展。

    谢谢大家！

乐居小记者 04-16 18:31

主持人：突然戛然而止，觉得一桌好菜正尝得津津有味的，突然停了。陈老师是特别注重时间的，陈老师按照时间很严格的结束。对他讲的内容我们不点评了，我们不想让媒体有太多的传播。但是有几个字我觉得是可以用来评价陈老师的演讲的，叫“独立思考、逻辑缜密、妙语连珠”。非常感谢陈老师给我们带来的精彩演讲。

中国房地产发展到几十年的今天，我们发现好多东西都是在摸索，包括开发商也到国外去看很多案例，包括我们的政策调控，好像和全世界都不太一样，所以我们很多东西外国人看不懂，据说现在的英文辞典里出现一个新词叫“房闹”，汉语拼音的“房闹”，全世界没有听过，买了房子降价了，去砸售楼处，现在不砸售楼处了，在售楼处前面跳广场舞。

下面进行一个签约仪式。有请趋势股份和21世纪研究院负责人上台。

下面有请21世纪创新研究院院长王仕涛给我们带来观点的分享。

王仕涛：感谢主持人的介绍。上午我听下来就三个字“活下去”，这是很关键的一个词汇，感觉上午都是在给大家泼冷水。下午前两位听着很震撼，我看他们也是三个字，就是“没问题”。究竟是“活下去”还是“没问题”，这真是地产金融人很纠结的一个问题，这个问题究竟应该怎么思考，什么才是答案，可以先把这个问题提出来。

第二，刚才两位老师，任总和陈老师他们关于房地产的分析基本上就是工业化、城镇化的分析框架。当然工业化、城镇化我们还没有完成，工业化、城镇化对房地产的影响肯定很大、很重要，但是是不是对房地产有影响的就仅仅是城镇化？干什么吆喝什么，我今天这儿可能是少数派，大家都是干房地产的或者是干城镇化的或者是干经济的，我这个是长期在科技系统研究科技创新政策和创新发展政策。

我们这个论坛已经是十四届了，邀请科技领域的人来发言可能还是第一次，所以说我也感到很荣幸，有机会跟我们房地产领域的、城镇化领域的各位专家、各位企业家一起交流感到非常荣幸。

我觉得现在房地产包括城镇化确实是处在一个非常特殊的时间、特殊的节点，这也是我们刚才跟新地产杂志一起合作签协议的原因，我们前期讨论的时候就得出一个基本的结论，工业化可以促进城镇化，但是现在是科技化的时代，高科技的时代，高科技影响工业化，那工业化也会传导到城镇化，科、产、城融合的路径，我们能不能研究一下。这就是我们形成战略合作的一个基本思考。

我们这次论坛的主题：横盘、长效、探寻新增长极，就暗含了主办单位认为未来房地产发展的方向。横盘是横，长效核心是长，探寻新增长极核心是新。我们觉得新形势下的房地产与旧的一样，稳、长、新。这个三字经要念好，稳是前提、是心态，长是目标、是眼光，就得看远点，短平快的时代已经过去了，新是方法、是路径。我们总书记老讲“惟改革者进，惟创新者强，惟改革创新者胜”。在这个特殊的时代，对房地产来说不走创新，不新就稳不住，不新也长不了。这是一个基本结论。

上午说三个字“活下去”，下午说三个字“没问题”，为什么如此纠结、这么明确的反差？就是各个专家、各个方面对房地产的走势、房价的走势各种观点纷纷扰扰、莫衷一是，为什么会出现这种现象？其实马云有一句话特别多，不是说这个东西不好了，而是时代变了、形势变了，我们要拥抱变化。

上午生产力协会的刘理事长说了一句话我挺认同的，房地产过去有，现在有，将来也会有，不可能消失。但是这个时候对房地产是不是好的时代？我觉得现在我们肯定是新时代，这是确定无疑的。但这新时代对房地产是不是好时代。如果我们沿用旧的思维、旧的方式、旧的做法，我觉得就是会万劫不复。

新时代你抓住了就是好的时代，抓不住就是坏的时代。狄更斯说，我们面临的时代既是最好的时代，又是最坏的时代。什么都看得清楚，又什么都看不清楚。新时代你抓住了就是好时代，抓不住就是最坏的时代。就像机会一样，抓住了就是机会，抓不住就是挑战。

    所以我们觉得对于新时代的房地产对标的就是六个字，新时代、高质量。一个新、一个高，高质量和新时代的关键指标。

    在新时代其实我们有一个基本的经验，历史的经验就是这样的，在你看不清楚的时候，我觉得有两类问题非常重要。一类问题你必须要搞清楚它是什么，这类问题就是创新，我搞创新的我们一定要把创新是什么搞清楚。第二类，对于我们需要避免一些东西的东西，比如说房地产，现在我们发展了这么多年，我们需要避免一些东西，那我们一定要搞清楚它不是什么。所以我觉得搞清楚这两个问题，对于我们今天开这个会非常重要。所以说简单讲三个观点：第一，创新是什么。第二，房地产不是什么。我们只有搞清楚它不是什么，才不会掉进坑，不然我们掉进坑里了，就爬不出来了。爬得出来还好，爬不出来，我们就永远在坑里。第三，我们的创新如何驱动房地产，科、产、城，融合的方向是什么。

    对于创新我们有三个方向。啥都叫创新，我们也跟我们的企业员工说，要有创新意识、创新精神。那么什么是创新呢？有的时候我们还是要回到中央文件上，中央文件就说了两句话，第一，创新是引领发展的第一动力，表示它很重要。第二，什么是创新，怎么创新，就是要推进以科技创新为核心的全面创新。创新是第一动力，其他的也需要协同创新。

    以科技创新为核心的全面创新。创新的内容很多，除了科技之外，还有制度、商业模式等等，但是科技创新一定要摆在一个核心的位置，这就是我们科技系统对于科技的理解。当然，没有其他创新，科技创新就是镜中花、水中月，狗咬天，咬不着。

    问题的关键是我们需要的创新是21世纪的创新，这也就是我们21世纪创新研究院的核心概念。我们要的创新是21世纪的创新，是第四范式的创新。我们现在进入了大科技的时代，也是科研第四范式的时代，因为大家都不是搞科技的，所以这一点就不具体说了。但是冯小刚说过一句话，21世纪最贵的是人才，最贵的是科技，而不是模式，也不是资本。我们推动创新就是要推动以科技创新为核心的创新，就是要实现科技和人才主导的创新。

    现在我们也进入了新经济的时代，经济第四范式的时代，我们老说工业4.0，一二三产融合，新零售，这些其实就是经济结构调整、方式转变、供给改革、质量提高的要求。上午的专家包括我们国金的专家和发改的专家这方面都讲得挺多。

    我们说的创新再简化一点是什么呢？其实创新就是科技和经济的结合，科研进入了第四范式，经济进入了第四范式，科研第四范式和经济第四范式的融合就产生了创新第四范式。刚才我们说为什么我们不能仅仅以工业化的思维、城镇化的思维，工业化的思维我们现在是工业4.0，工业1.0实际上是小作坊的思维、工厂的思维。工业2.0是流水线的思维。工业3.0是互联网的思维。我们第四范式是一种共同体的思维。我们这个会就是一个共同体。

    房地产不是什么。刚才说了搞清楚一些东西很重要，搞清楚一些东西不是什么更重要。我不是房地产专家，但是我觉得一个基本的概念大家都很清楚，房地产不能变成资本，不能变成证券，不能变成纯金融，房子就是房子，地还是那个地，钱还是那个钱。

    科产城高度融合，城镇多元化发展是什么概念，其实刚才两位专家都说了，新型城镇化还远远没有结束，消费只会升级，不会降级。作为一个判断我们也不用去解释。

    科产城融合，为什么非要强调这个呢？其实我们“新地产”杂志，这三个字取得很好，“新”代表科技创新。“地”就是房地产。“产”就是产业升级。新地产是科技、经济、房地产跨界融合。现在我们都讲跨界融合，实际上科技、产业、城镇建设、城镇化、房地产也有跨界。所以我们老是说找不到房地产的空间，如果老在传统框架里、工业化框架里，传统的就是在城市里盖房子的这种框架里，我觉得现在空间是比较小。地价这么贵，刚才任总说了，地价超过房价了，哪有什么空间呢？那我们就不能走走多元化的道路，开拓一点别的空间吗？所以跨界融合一定会给我们新地产打开无限的想象空间。

    我列了一个简单的模型。科技和产业的融合，我们说的科技大家看起来虚无缥渺，但实际上我理解科技作为根本的技术其实就四个：第一，信息技术，包括智能技术、人工智能。第二，生物技术。第三，能源技术。第四，材料技术。其他所有技术都是这四类技术和其他产业的融合。四大技术和三次产业至少就形成12个产业形态，这12个产业形态必然需要物理空间的落地，物理空间的落地就是房地产的机会。

    第二，科技和地产、建筑的融合，我们也是四大技术、三大空间。我今天听了一天，我觉得大家可能讨论还是有一个小小的误区。就是大家讨论的房地产行业始终在城市，农村就没有房地产吗？我们的农业公园不算地产吗？我们的新型乡村建设不算房地产吗？这些有没有空间，需要我们专业的做房地产的进行判断。

    第三，产业和城镇华的融合，这是大家的老本行，产城融合，现在的形态已经有很多了。我觉得三个产业、三个建设的空间至少可以衍生出九种生态。

除了刚才的这三个方面之外，我觉得还有科普和地产。科产城的融合不仅仅是技术和产城融合，科学、创意、文化也是大科技的范畴。科普地产、文创地产应该也有新的空间。

    最后谈一点感受。区分新旧真伪很重要。地产到了旧地产和新地产的临界点，其实我们创新也有一个临界点。就是大家很多人都在叫创新、说创新，很多人说得是真的创新。如果你是旧地产，还搞伪创新，我觉得可能不仅仅会被政府拉黑，也会被消费者拉黑。所以我们用黑色来表示。如果你是新地产，但是不那么创新，还有这个是旧地产，还真搞了点创新，我觉得都是灰色空间，真正的未来就在于新地产、真创新、高质量。谢谢大家！

乐居小记者 04-16 18:31

主持人：这十多年我主持了很多的地产高峰论坛，光地产年会就主持了十二届，在这种会上各位嘉宾都有。我印象最深、讲话最直接、观点最犀利、最受大家欢迎的有两位嘉宾，一位是刚刚发言的任总，还有一位就是即将发言的陈淮先生。陈主任以前是住建部政策研究中心主任，那时候他的发言也很犀利，但是有一些被断章取义的报道，所以后来有很多年陈主任就拒绝接受媒体的采访。既然我不能让你不断章取义，那我就不说了。所以，很多年我们听不到陈淮先生的观点，现在他在社科院研究生院城乡建设经济系担任博士生导师，我们非常想听到他的精彩观点。

    他今天的标题我觉得好像跟任总有点对着干，任总的标题是“无法破解的难题——中国的城市化”。陈淮先生的标题是“新型城市化——中国的战略选择”。任总说无法破解的难题，其实无法破解就不用说了，挺难破解的，我们看看陈淮先生有什么破解之道。我们用热烈的掌声有请陈淮先生！

陈淮：任志强见我的第一句话是，我的时间不够用，我说没关系，我的时间匀给你。今天我们讲城镇化，中国的城镇化是值得大讲特讲的，在座这代人和你儿子那代人势必要完成对历史、对国家、对社会的一个伟大创举。是什么呢？就是把几千年大多数人住乡下的状态转变为大多数人住城里的状态，这个伟大的过程就叫做城市化、新型城镇化，这是势必要发生的。用十九大的话说，城市化、城镇化是圆每一个中国人走向美好生活之梦的必经之路。

    我们想不想让中国成为世界最强大的国家？有一天中国老百姓过上美国人过的日子，个个都开私家车，用空调，住别墅。今天中国经济与社会发展不平衡的根本原因是城乡发展不平衡的问题。

    我们是一个资源严重匮乏的国家，我们在“十五”计划末的时候，那时候我还在国务院发展研究中心工作，我们就知道进入21世纪之后我们会面对严重的资源困境瓶颈。所以在2000年党中央就发动了西部大开发，西部12省区拥有超过国土面积60%的崇山峻岭、大江大河。但仅仅三四年，我们就清楚无误的知道西部资源匮乏，有一些工业资源也远不能成为国民经济后备资源产出。解决所有这些难题，只有一副药管用，只有一条道能走，那就是积极稳妥地推进中国的城市化、城镇化。

    刚才任总给我们讲了世界城市化史，也对我们国家的城市化历史过程有过一些回顾。中华民族今天确确实实经济取得了不小的成绩，但是我们对城市仍然是处于非常陌生和了解严重不充分的状态。

    在历史上，中国的城和市这两个字搁在一块其实是个误会，中国历史上的城是贵族集聚区，是统治者占据的地方，是军事要塞。小孩画城市，先画一个城墙城门洞，北京城也是这么修的，攻城略地，有这个成语。而市场之市，交易、分工、资本、竞争，这些都远不可能在城市里面立足，城是对市极端排斥的。所以在中国的资本主义萌芽的老字号都是在前门外。

我们在最初的时候以为城市就是大工厂，东北的很多城市都是照着这个规模建的，很多三线建设的城市也是照着这个建的，就是把城市建成工厂，修一条铁路转用线，铁路西边的工厂，铁路东边的是工人新村，铁东区、铁西区。

    我们从来没有像样地建设过城市，所以有了中国的城镇化严重落后于工业化这样一个历史成因。

    可以这样说，改革开放40年来，我们今天取得的成就都和城市化战略的伟大成就密切相关，比如说深圳一座城市平地崛起，我们有了珠三角这样一个对外开放的窗口，有了国民经济增长新的带头地区，有了一个改革的试验区。

    浦东开发带动了长江下游15座城市的发展，我们有了国民经济第二带动增长地区。但是我们很多今天遇到的包括房价问题、城乡二元结构问题、大中小城市失衡问题、留守妇女儿童等很多问题都和在城市化、城镇化过程中，在改革历程中的缺陷失误有着直接的关系。

刚才任总讲了东北，东北在改革开放之后80年代初中期时，有一个调整产业结构、调整所有制结构的良好契机。但是，不知道谁给出的主意，东北地区不能发展轻工业，当时营口的钢琴洗衣机、丹东的电视机，曾经一度辉煌的名牌，说我们得发挥优势。东北什么优势呢？第一是资源优势，第二是大国企优势。结果过去几年说东北GDP增长全国垫底，城市化曾经是全国最好的地方，居然是经济发展最缺乏动力的地区。

    第二，90年代中后期有过农村工业化高潮，乡镇企业崛起。到90年代中期时，乡镇企业的产值占国民经济总量的三分之一，出口创税、国家税收总额超过三分之一。也不知道谁给出了个主意，定了个政策，叫离土不离乡，进厂不进城。农民兄弟你们搞工业挺好的，就在你们村里，千万别到城里来。让我们痛失了一次发展二三线、三四线城市、中小城镇的历史机会。

    乡镇企业当时没有品牌、没有规模、没有技术研发能力，甚至对市场信息了解得极为薄弱。生产的牛仔裤一腿长一腿短，那也能卖，因为当时中国的市场处在卖方市场，处在短缺状态。

    1998年亚洲金融危机爆发，中国的供求关系一夜之间逆转为买方市场，什么都卖不出去了，乡镇企业就此死光，几乎全部死光，除了燕京啤酒这样极少数的以外，基本都灰飞烟灭了。结果到世界金融危机的时候，我们不得不面对2500—3000万农民工被动返乡，他们经商务工只能奔北京、到上海、下广州、去深圳，一旦外向型经济遇阻，他们只好回到四川、贵州的深山老林，没有中间层次的城市可以承接，没有可以缓解的地方。这就是我们走过的城市化之路。今天我们还得往前走，中国的城市化不是走过了，走多了，而是仍然要继续走下去。

    这些年在我们的媒体上，有关于城市化、城镇化的四大真实谎言。哪四个真实的谎言呢？第一，说中国的房子盖多了，城镇里头本来这20多年都是独生子女，将来年轻的男女结婚买套房，男方爹妈女方爹妈再留一套，还有上一辈，双方的爷爷奶奶姥姥姥爷各留一套，十年之后中国最便宜的就是房子，房价马上就要断崖式下跌了。我相信在座的我们这么多信息密集人士，人人都听过这个传说，因为这是主流媒体说了很多年的故事。至少一半人相信这样的说法，其实这种说法也就是赵本山小品里蒙一蒙范伟那种智商的人。

    只要中国的城镇人口是增长，而且是快速增长，我们就一定需要建设更多的城市、更好的城市、更大的城市和更多、更好、更快地建房子。

第二个有趣的故事、真实的谎言是，今天新地产给我最初的策划案是让我讲城市化的下半场。很多媒体都问过类似的问题，咱们的城市化上半场基本上都是房地产化了，怎么避免下半场的房地产化。谁跟你说中国的城市化是房地产化？没有深圳和浦东开发，中国能有今天的国际竞争力吗？能有长三角、珠三角这两个城市群成为国民经济增长带头地区吗，我们能获得向市场经济改革转变的试验田吗？没有1.7亿农民工，2.4亿农村人口向城市的聚集和集中，我们能实现在过去几十年中的脱贫任务吗？可以这样说，从2003年到现在，农民人均纯收入的增长主要是靠经商务工的打工收入，而不是减免税费和农村直补。你从哪看出我们上半场是房地产化了？何况到今年为止，我们城市化中的老百姓住房建设并不都是温州炒房团买了，住进去的都是老百姓为主。改善住房条件的老百姓人群正在不断地扩大，分享财产性收入的人群正在不断地增加。

    第三个真实的谎言，最近的是郑东新区被媒体诟病了多年，说是鬼城。当初说浦东新区是鬼城，浦东也曾经在长达的周期内被人称为鬼城，90年代初期，1991、1992年开始进行浦东开发，到2002年的时候上海市政府出台房地产调控政策，鼓励外地人到上海买房子，不像现在严格限制外地人购房，鼓励你们来，来一个买房就给户口。浙江人、江西人到上海买房子，你儿子可以参加高考，将来可以享受上海的社保待遇，那也没人买。又动员上海人买房退税，今年的个人所得税改革，到明年1月1号买房贷款的利息部分免个人所得税。上海人多精明啊，宁要浦西一张床，不要浦东一间房，奔走相告。今年说这话的人都在卫生间打自己的嘴。

    第四个真实的谎言，说美国的底特律一美元买一套别墅，中国遍地都是底特律，用不了几天就会出现大量的城市坍塌。听起来的确有点耸人听闻，但我明确无误地告诉你，底特律是美国产业转型的成功案例，底特律曾被称为汽车之城，在21世纪到来的时候，美国采取了弃城保产业的这样一个转型战略。汽车业整个20世纪能够取胜主要靠两个诀窍，第一叫规模经济，规模越大，单车成本越低。第二是聚集效应，各个汽车企业聚集一块，分享研发信息和配套生产能力，各种好处。进入21世纪以后，聚集效应和规模经济不好使了，另外新的两条诞生了，第一条叫全球采购，经济全球化不需要就地配套。第二个本土化生产，所有汽车企业争先恐后加入到中国的市场中来，因为本土化生产才有可能获得消费者的真正认知和国际竞争以及规避关税壁垒。

    到今天为止，连媒体这样的公共舆论对城市尚且还处于一个较低水平认识，这是我们很值得反思的地方。我一开始说我们的农村人口进城是一个伟大的历史变革，但我们也得看到，中国几千年历史文化是建立在农耕文明、小农经济、手工劳动、男耕女织、自给自足、日出而作、日落而息的什么体系上的。根深蒂固的人们对竞争、你强我弱，对契约、对价格、对规则、对企业充满着恐惧与憎恨心理。一家一户农业生产，你们家吃饺子，我们家吃窝头，我吃窝头并不是因为你吃饺子而导致的，和竞争没有关系，日出而作，日落而息，我不需要红灯停、绿灯走，。我们需要重新认识城市文化，需要对城市再打量。

今天中国的城市化面对着这样几个主要的问题，第一个是城市结构失衡。什么叫城市结构失衡呢？进入21世纪之后，北京要开奥运会，上海要开世博会，广州要开亚运会，我们的时间、资金、建设力量、基础设施的投入集中在沿海屈指可数的少数超大特大城市中，导致人流也过度向这些屈指可数的少数超大城市集聚和集中。而二三线城市与沿海超大城市的发展差距在拉大，特别是地市级中心城市和县城与中心镇被忽略了，由此带来的包括房价问题，其实也和大中小城市结构的失衡密切相关。

    如果我们不能实现大中小城市协调发展，不能在21世纪第二个十年和第三个十年中，在一部分中部的省会城市，一部分地市级中心城市以及县城和中心镇有时间层次地加快发展，缩小和沿海大城市的问题，我们用限购、限贷等所有政策也不可能解决超大城市的房价问题。

    第二，城乡壁垒。刚才任总说我们的城市化率用的是常住人口，你在北京居住半年以上，不管你有没有工作，有没有劳动收入，都算作城镇常住人口。实际上我们这个常住人口，我们的城市人口存在着严重的高估和严重的低估两个方面。

    高估如刚才任总的数据中，至少17个百分点涉及2.4亿人他们远远没有真正在城市中稳定地定居落户下来，远远没有享受到正常的市民待遇、福利待遇、社保待遇，仍然和城和乡之间两极摆动。这叫城市化吗？我们的城镇化人在哪里，城乡分割，这是严重的高估。

    严重的低估，刚才说的城镇常住人口实际上还不包括流动人口，北京的流动人口在2200万之外还有四五百万人，尽管张三没有在北京住半年，张三走了李四会来，北京的公共汽车、公共厕所，吃早点的人数不是2200万，是2200万+400万，实际上大城市都存在同样的问题。也就是说我们的城市人口还存在着严重低估的一个方面。

    这些问题和刚才说的土地财政是连在一块的，土地制度、户籍制度等导致了我们城市化寸步难行，所以到今天为止，我们有城中村、小产权问题等一系列在住房制度和房地产市场中久拖未决的新难题。

    第三，我们的城市基础设施的薄弱。我们可以这样说，地表建筑我们可以和美国、欧洲任何一个发达国家相媲美，一点不逊色，如果近期大家出国旅游会发现欧洲的旅馆又老又小又破，远不如北京、上海，或者我们省级城市或者地市级的旅馆气派。而且我们的马路在过去几十年城市规划中有了很大的发展，但是基础设施、减防灾能力是很不匹配的。实际上从2003年济南第一次到过去十多年中，每年都有大量的城市内涝，所以媒体流行一句话，叫到城里去看海，你说我们城市的脆弱性是不是表现无疑。

    第四个问题，我们的城市管理水平实在不敢恭维。坦率说有相当多城市管理措施政策是用村长的眼光来管理的。某城市有180多个立交桥，我们很骄傲地跟老外设计师说，你看我们的立交桥一座桥跟一座桥不一样，不像美国人缺乏想象力，傻大粗的每个桥都长一个模样，还特简单，你看我们的桥有点像蝴蝶展翅，有的像蜻蜓点水，玉蜓桥坐上热气球在空中一看像蜻蜓点水，多有想象力，有多艺术造诣。结果被外国的建筑师大大嘲笑一番，说你知道咱们这个城市的立交桥是干什么用的吗？我们城市立交桥是用于城市立体交通体系的节点，是提高交通效率。提高效率一个最根本的法则是重复率越高，越简单，效率越高。每一个司机经过第一座桥右转弯怎么转，后面99座桥他都会了，你一个桥跟一个桥不一样，每个司机上桥都有一个重新学习的过程，一不小心过去了，再掉头回来。

    这就是我们的城市建设理念和设施，这样的例子我们能举出一百个以上，时间关系，到此。谢谢大家！

乐居小记者 04-16 18:31

任志强：

    从城市化的角度看看中国的未来发展和房地产也有关系。世界经济发展的基本条件，人类发展走到了几千年，但经济高速发展主要来自于城市化。一个国家能否进入现代化的前提是城市化的高速发展速度，人类在农耕社会的时候进入了定居的时代，但是农耕社会并没有创造更多的财富，基本上是当年生产粮食当年吃完了，没有剩余，剩余存下去就坏了。所以在城市化之后才有了工业化，因为人多了、集中了，于是工业化以后才有了经济高速发展。

    从中国的问题也可以看看要解决中国的问题，首先在于城市化的水平。当人口集中的城市化为二三产业创造了基础的时候，才能降低对农耕社会的依赖，也才能有经济的高速发展。因为农耕社会的时候，基本上是自我满足的一种生产状况。

    从几万年的人类历史发展情况看，在18世纪以前，大概只有总量GDP的5%，而95%的GDP都是在18世纪之后产生的。为什么会有这样一种现象呢？就是因为18世纪以后我们才明显看到城市化的高速发展和城市化带动了工业化而产生的经济增长。而人口同样是在18世纪之后出现了一个高速发展的变化，也就是人口高速发展的变化。从人口增长的速度可以看出来，城市化和工业化让世界的人口增长，经济增长是人口增长的基石。否则，没有经济增长，只有人口增长，就会出现马尔萨斯所说的，“当人太多了，就要靠战争来消灭人口，否则就会产生极大的饥饿，也会消灭人类”。但为什么马尔萨斯所说的东西失败了呢？就是因为城市化和工业化改变了马尔萨斯所确定的前提条件，于是人口在高速增长过程中并没有出现必须要靠战争去毁灭人类。

    从18世纪之后，到2010年，我们可以看到，世界人口是高速增长的，前面那张图是迅速向上的直线过程。全球人口增长了6倍，但我们发现在6倍增长过程中，城市人口增长了60倍，为什么城市人口增长的速度超过了人口总增长的10倍之多呢？特别是2007年以后，城市人口的总量已经超过了农村，从全球情况看，到2016年城市人口已经达到了40.27亿人，农村人口只有34亿人，这是一个巨大的差别，也就是城市人口远远超越了农村人口。

    从世界人口增长的趋势可以看，这个趋势也是在向城市集中的。不同地区人口增长的变化是不一样的，但总的趋势是人口持续增长的一个过程，而在这个发展过程中伴随的恰恰是城市化的发展速度。在1960年的时候，全世界千万级人口以上的城市只有两个，纽约和东京。因此这两个地区人均GDP和每平方公里的GDP总量是很大的。曼哈顿每平方公里2.7万人，但是GDP总量是每平方公里16亿美元，这个速度可以看出来人口集中而造成的结果。大纽约，人口是每平方公里1.65万人，产生的GDP每平方公里是11.28亿美元。

    在中国人口密度比较大的，一个是深圳，每平方公里3809人，但是我们的GDP只有1.37亿美元。1.37亿美元和纽约的大纽约的11.28亿相比，大概就是1/10。水平差得很多。中国密度最高、人口最集中而人均GDP最高的大概是上海的静安区，平均每平方公里3.1万人，高于曼哈顿，但是我们产生的每平方公里GDP只有14亿美元。换句话说，整个上海如果有6个到8个静安区就够总量了。换句话说，其他地区产生的GDP可以看出来，在人口密集度上越弱GDP越低。

    到了1970年，世界千万级人口的城市有3个，500万以上的人口城市增加了很多，而新增加的城市东京，东京国土面积只有国土面积的3.4%，人口占3.8%，GDP占到日本的30%。可以看出来在世界发展过程中，城市越大，GDP越高，人均GDP越高。

    到1978年的时候，中国500万以上的人口城市只有一个，就是上海。剩下的地区都不行。到了1990年的时候，全世界千万级人口的城市有10个，但这时候中国只有1个。可以看出来中国和世界相比，城市化发展速度很慢。

到了2014年，全球千万级人口的城市已经有了26个，这时候中国有6个。到2017年，中国500万以上人口的城市一共16个，300万-500万的城市25个，50万-300万的城市271个，50万以下的城市349个。这个数量和1978年相比是增加了很多，但是和我们城市化要求相比还差了很多。

    到2030年的时候，预计世界千万级以上的人口城市会再增加8到10个。按道理说从中国人口的总量来看，最少应该有20个以上的千万级人口的城市，否则我们就完成不了城市化的要求。但这种世界的城市化发展的趋势，中国也不能例外。如果全球的城市化都在高速发展，而中国的城市化迟迟不能发展的话，中国的经济是没有办法进步的。

    从中国现有的发展水平看，中国的城市化率是很低很低的，甚至于低于世界不甚发达地区的水平，在世界不甚发达地区2000年的时候，城市化率已经达到了40.2%，但今天2018年了，过了18年，我们中国的户籍城市化率只有42%。

    这说明什么呢？说明要想实现现代化，必须要靠高速城市化，否则根本就不可能实现小康目标。

    从世界发展情况看，城市化率的发展在超过了30%以后就进入了高速发展期，全世界都这样。中国也同样。我们1995年的时候达到29.6%，1996年是超过了30%，所以进入到一个高速发展期，超过70%以后，有些国家出现了房地产泡沫，也出现了滞缓期。但从世界的情况看，这种趋势没有发生变化，仍然在向城市化集中。

    即使后续发展得慢了，但是并不说不发展。在中国有一个巨大的问题，这里头有1234。第一个阶段是农村进入城市的阶段，我们从1983年就开始了。第二是由小城镇进入大城市的阶段，中国也发生了。但是中国没有第三个阶段，就是由城区进入郊区，为什么？就是因为中国的郊区是农村的土地，所以中国没有第三个发展阶段，也就不会有第四个发展阶段，就是郊区城镇化形成大都市圈。这两个的作用是什么呢？是把高价的房价平均化，因为向郊区转移的时候，土地的性质在中国是受限制的。而在国际上是不受限制的。所以他们能平稳的过渡，房价高涨和城市化高速发展期的障碍。但中国很难。

    中国1978年-2017年的发展情况，从总量193个城市变成了661个城市。其中地级市101个，翻了三番。县级市也翻了三番多，92个变成360，镇增加了十倍，2100多个镇变成了21000多个镇。由此可见，我们镇的发展速度是远远超于城市化的发展速度，就是说还没有完成城市化的发展要求。

    土地的限制，导致在城市化发展中我们还局限于小城镇和镇，改革以后，我们中国的城镇化进入了一个高速发展的过程，1953年我们的城镇化率只有13.26%。1978年只有17.8%，1995年达29.5%，2017年常住人口达到58%，中国的城市化是从土地承包和乡镇企业开始，当土地承包的时候劳动力才能解放出来，从农村进入城市。1983年有一个指令叫“带着干粮进城务农”，那时候还有粮票。城市化之后，人们到城市里发现效率更高，乡镇企业就没了，现在还能数出几个乡镇企业呢？没了，因为他们的运输条件、城市物资、劳动力条件都远远比城市化发展速度要慢、要差。因此，城市化的效率更高。但是城镇更低。所以城镇化是我们经济发展的一个基础。

我们可以看看，在改革之前，1949年-1978年，改革前中国关紧了城市的大门，不允许城市化。并将大量的城民赶到农村去，所以有好几次知识青年上山下乡，我们这些人都下乡了。同时还有大量的三线转移，把工业和其他的一些产业转移到山沟沟里。1978年中国GDP总量只有3679亿元，你们知道北京现在多高吗？北京现在超过两万亿。而中国那时候3679亿主要来自于谁呢？来自于沈阳。沈阳一个地区的城市的GDP占中国GDP的70%，为什么沈阳会占到70%的GDP呢？因为日本人曾在那里进行了大量的工业改革。后来我们又有苏联支援了一些工业革命，在那儿形成了工业化和城市化。于是沈阳就成了中国GDP的唯一支撑点。

    但是到了1978年的时候我们看一看这个结果。1949年中国的GDP是日本GDP的2.5倍，一个沈阳就超过了东京的GDP。但到了1978年变成多少呢？日本GDP是中国GDP的4倍，从负的2.5倍变成正的4倍，很重要的条件就是因为日本在实现高速的城市化。

    我们也看看人均，我们在1978年以前，没有城市化。尤其是没有激励机制，于是形成的结果就是我们的人均GDP不管你多努力、多无私奉献，也低于有激励机制的世界发展水平。在1949年的时候，中国和日本的GDP相比，大约是1：4，就是四个中国人干一个日本人的GDP。但是到了1978年的结果是什么呢？是38.9：1，就是40个中国人干一个日本人的GDP。1978年中国的人均GDP只有200美元一年，够你的工资吗？每天生产多少GDP呢？0.54美元。人均可支配收入一年只有171元人民币。

    我们看差异主要从哪开始呢？从1956年，为什么从1956年开始出现大量差距，就是1956年中国出现了一个政策是鞍钢宪法，告诉你的是要求职工、员工进行科技创新，所以很多员工中国很努力的做了科技创新，于是我们奖励了你的一级工资2块钱到4块钱，然后给你发了个红奖状。但日本执行的是每个员工如果你创新的话，我按公司和你个人投入的比例给你分成，这个专利归你自己。所以有的是三七开，公司拿的很少，个人拿的很多。有的是七三开，公司拿七，个人拿三。但总之是给你一个知识产权的结果，所以1956年以后，日本的小家电电饭煲、洗衣机等等迅速增长，占领了GDP，于是GDP迅速增长。

    人均增长和他们的城市化是紧密联系在一起的，我们可以看到这个巨大差距。

    在中国82宪法以后宣布了土地的城市公有，所以政府提出要自带干粮去务农，小城镇建设，所有的小城镇建设可以看到我们前面说的，由2000多个镇变成了20000多个镇。但是镇解决问题了吗？没解决，因为他们的身份和户籍还是城乡二元结构。而55号令土地制度导致的结果就是城乡二元结构越来越严重，大量的农民工进城解决了廉价劳动力的问题，城市化高速发展，但同时土地给城市解决了建设费用问题，却没有改变进城人的身份。

    当农民进入城市之后，私有经济开始出现之后，中国的经济出现了高速发展，到了1986年，我们突破了一万亿，1991年突破了两万亿，2000年突破了十万亿。到2000年的时候，东北仍然占中国GDP的53.5%。没有东北的老革命根据地和工业基础，中国的GDP更不行了。到了2006年，我们GDP总量超过20万亿，2017年，我们GDP总量超过82万亿。这就是城市化的变化所引导的。

    1978年我们财政收入只有1132亿元，到了2017年，我们突破了17万亿元。中国的GDP又回到了日本GDP的2.5倍。

    我们可以看到人均GDP，同样，2016年我们人均GDP达到8250美元，排行世界地位是第95位，仍然很落后。但是人均可支配收入达到25974元，增长了22.8倍。所以没有城市化，中国是无法发展的。中国经济和世界对比的过程中可以看出来，不值一提。

    中国的经济增长依赖于城市化，我们可以看到当城市化之后我们发生了巨大的变化，但是土地户籍制度也限制了中国的城市化，尤其是出现了与世界不同的城市中的二元结构，这个二元结构在经济取得了一定成绩以后更加突出，尤其是我们富起来的城里人在将没有富起来的农民挤出城市化，这种做法严重的违背了邓小平“先富起来的人带动后富起来的人”的做法，所以切断了二元结构融为一体的道路，大量的农民工无法转为城市人口，导致城市化率低而生产率也低。政府在利用垄断的土地权力获取了高额利润，用于城市的基础设施建设和改造。同时也极大的推动了房价。

在土地私有制的时候，基础设施靠私人投入，去过香港的人都知道，香港很多牌子上写着私家路，这个路是私人修的，但私家路必须符合公共要求，而且你得保证公共车辆的通行。虽然是私家路，你个人花钱，别人不能停，但是你得让他通行。因此公共基础设施是靠大家的努力投入。在中国不是，前几十年中国是去城市化，让城市的基础设施严重落后于城市化的标准，但城市发展之后，导致政府只能靠卖地价，用高地价和企业债去应对这个发展过程。

    所以限制房价，不限制地价，这种限制政策导致的结果就是城市化无法迅速发展。

    这是今年二季度的情况。我们可以看看地价占房价的比例从全国的情况看是高达76.2%，东部地区地价则高于房价，中部地区56.76%，西部地区63.3%，所以土地财政在严格的招拍挂之后，成为了地方的主要发展动力。我们可以看看北京、上海、广州、深圳，这些城市在财政收入和土地财政中的比例，可以看到土地财政对这些城市发展的重要支撑，没有了土地财政他们几乎难以发展。

    我们还可以看到大家讨论比较多的杭州，其实土地财政超过全城税收的已经有19个城市，意味着所有杭州人提供的税收贡献大概只有1567亿元，这是2017年。但是3%的家庭购买房子提供了多少土地出让金呢？提供了2190亿。换句话说，一个城市里每年拍卖的土地大概只够提供3%的家庭居住的房子。多一点，加上二手房交换，5%。提供的土地出让金却超过了全城人提供的财政税收。可想而知，不是中国的房地产绑架了中国的经济，而是中国的土地财政绑架了中国的经济，尤其是绑架了中国的城市化发展。这个数字你们都可以到网上去查，这是真的。

    我们和国际进行一下对比。英国在世界中曾经称霸350多年，是因为英国是世界城市化率发展最早和最快的国家，到了1951年新中国成立的时候，我们的城市化率只有百分之十几，但是英国城市化率已经达到了70%。美国、法国大概也就是50%多，不到60%的样子。可以看到，英国城市化率是超越了其他发达国家，是世界最早的。

    因此，在历史上看，英国在高速城市化发展的过程中，取得了巨大的成绩，而它的起点大概是1800年，就是10世纪的过程中，从20%以下进入到20%以上，而逐渐进入到超过30%以后进入高增长的过程。

    有人说李铁在崇礼跟我争论，英国才多少人，八九千万人，而中国14亿人。我们不要看人口的总量，要看人口的密度。按人口密度说，英国的人口密度远远高于中国，即使这样，美国、美国的人口密度很低，但城市化率却高于中国。所以城市化率和人均占有的土地面积没有直接关系，无论是人多人少，只要你高速发展了城市化，才能有经济的高速发展。没有城市化做不到经济高速发展。

    在18世纪的时候，17几几年的时候，英国面临着城市化高速发展，人都往城里跑，怎么办呢？英国政府就出台了一个定居政策，定居政策是干吗呢？第一，你缴纳一定年限的税费才能进城。第二，你工作一年以上或者多少时间才能进城。第三要有高学历，当时不叫高学历，而是教区人品的推荐信，才能进城。所以在英国城镇化率高增长的时候，和中国今天面临的问题一样，房价高涨、供给不足。于是他们也采取了一些定居政策。

    为什么英国的政策能被推翻呢？因为英国有私有产权的保护和人权的保护，让这种不合理的制度被推翻。

    对房价的调控不是目的，而限制了我们的城市化会影响到中国未来的发展，这是非常严重的问题。

    在城市化的发展过程中，由于城市化而改变了人类的生存方式，比如说提高了生产和生活的效率，也提高了设施的利用效率，提高了科技创新的能力。最简单的例子，你能够在农村叫饿了么？能送餐吗？没有人送。这种服务不可能在农村产生。你能在农村以擦皮鞋为生吗？以修自行车为生吗？都不能，只有在城市可以。因此大部分的服务业和第三产业都集中在城市，而不是农村。这个影响巨大。

    这是城市专利数量和人口的关系图。从全球情况看，人口越多的城市，专利越多，人口越集中，不断能使创新增加，也使经济效益提高。为什么？举个例子。当一个城市的医院，在农村的时候，一年可能同样的案例只有一个，但在城市里，可能有一千例或者一万例同样的案例，于是医生就可以根据这些案例的综合得出一个结论，说他应该吃什么药、采取什么样的手术、进行什么样的护理、还可能产生什么样的新药而导致这个病不出问题，制止这种病。在农村行吗？不行。哪怕有十个案例也得不出经验来。就是因为这种集中效果而导致在城市发展过程中，专利是随着人口增长而增长的。人口越集中的地方，专利越多，而如果中国没有城镇化，而且没有特大城市和大城市的集中人口，怎么可能有这么多专利呢？大家都在说为什么中国老没有诺贝尔奖，它和城市化、和思想解放是紧密联系在一起的。

    也有人说，当城市发展的时候，基础设施花的费用多了。错了。根据世界加油站在不同国家的显示可以看出来，人口越集中、越多的城市里，加油站越少，因为加油站的利用率越高。在10万和20万人口的对比中，人口差了一倍，但通常GDP会差4到5倍，如果10万和100万的人口相比，不是差10倍的GDP，而是差15倍到20倍的GDP。不信就拿中国的小城镇和大城市相比、对照。调查的结果会证明，在城市发展过程中，不是按人口的比例去增加基础设施，而是按照0.85的概念，递减的。所以大城市越集中，基础设施费用越低。比如一条很宽的马路，在农村可能只有10辆车通行，在城市可能有一千辆车用同一条马路。所以效率的提高在于城市化。

    我们再看一个简单的例子。在城市化发展过程中，调查发现，在全世界人口越集中的地方，人的节奏越快，效率越高。这张图说明在小城镇或者农村，在同样的时间，你可能走了50步、1000步、2000步，但在大城市里可以达到同样时间走6500步。从2000步到6500步，效率提升了3倍多。这个发展就是在人口集中的地区，生活节奏加速了，从每人的步行速度可以看出来，效率提升。而中国面临的恰恰是特大和大中城市的发展不足，弄了一大堆小城镇，那些小城镇人都走了，同样的时间里可能走100步，而大城市里可能走6500步。用步数来显示人的生产效率和节奏。

    中国的城市化也曾经在一段时期里出现了高速发展，很多人说有些地区房价涨得快，我们看看2001-2016年，人口增长，厦门平均7.5%，苏州平均6.3%，北京4.6%，广州3.6%，上海3.5%，深圳3.1%。人口变化已经很典型的告诉大家，随着人口变化而形成的城镇化加速，这些地区房价高的时候，GDP也高。但去年和今年发生了一些变化，就是人才政策的变化，导致人口发生了一些变化，比如郑州、西安、天津、南京、武汉，现在有些地区还特别强调要用人口基本素质，比如学历作为人落户的基本条件。

    因此我们可以看到，人口战略是未来发展的基础，只有无限制的吸引人才，才有可能实现自由竞争。只有自由竞争，才能淘汰落后，但是如果仅凭上海出了个政策，清华、北大的学生都可以接受，都可以落户。这是无法形成竞争的，任何限制城市化发展的政策，都是导致经济落后的政策。对城市化发展的控制，影响的不仅是房价，而且是城市化发展的进程。这是非常矛盾的一个东西。

    所以在任何国家进入城镇化的高速发展的时候，都会有房价上涨的问题，这是一个必然的现象。如果中国使用同样的土地制度，也许我们的房价不会有更高的上涨。但是矛盾在于，我们的土地制度与国情不同，所以我们的问题就变得更加突出。但是没有房地产去满足基本城市化的需求，你怎么可能出现高速城镇化呢？

    从法国的情况看，即使城镇化率1950年的时候已经接近60%，现在都80%多、90%多了，农业人口只有2.3%，但是仍然向大城市集中，向大城市集中的结果是什么呢？仍然是房价不断上涨。郊区、市区、城区，房价上涨速度也是不一样的，但中国只有一条线，都在城市，国有土地导致没法向郊区转移。

    纽约城市化率较高，但美国也同样在进入城市化高速增长的过程。美国农业人口只有1.7%，同样在向城市集中。纽约房价增长速度远远高于其他城市的涨幅。主要来源于城市化的结果。

    近百年的时间里，除了我们出现了一些泡沫，比如说2008年出现危机，大部分还是上涨的过程。只要城市化人口的情况不变，这种上涨是无法改变的。

    日本城市化率也很高，但是在东京这样一个3850万的大城市人口中，仍然人口聚集，还在向都市圈转移，这个变化是无法改变的情况。因此大部分实际房价上涨的过程都可以看到，它和城市化变化是紧密联系在一起的。

    在城市化高速发展的过程当中，房价的上涨并非只有中国存在。这是一个无法回避的矛盾，世界都一样。但私有地区的房价上涨是向周边城市转移而降低了房价上涨的速度。中国缺少了向郊区转移的过程，所以集中在有限的国有土地上，把房价抬得更高。在过去中国是靠福利分配制度来解决住房问题，所以土地制度和性质影响不大。

    但是我们早期这种福利分配而导致的低标准建设是很严重的问题，所以在中国有大量的棚户区改造。这种拆迁、重建，也加大了住房建设的矛盾。在捷克斯洛伐克可以看到1700年以上的建筑，但中国住建部说大概也就30多年，尤其是住房，龙须沟从解放以后就改造了好几次，前一段时间进行了第三次改造。为什么我们要连续改造三次呢？就是因为住房质量改造一次建得很差，再改造一次建得还很差，再改造一次还是不行，还得改。这种发展速度就是低标准的重复建设，尤其是限制城市人口而导致无法形成公有制土地上的城市化。

    尤其国有土地的垄断而导致供给和需求的错配，也导致了价格的变化。这种价格变化在土地垄断的时候和非垄断的情况下是非常明显的。非垄断的情况下，土地的价格随着在市中心和郊区是一条弧线形的转移过程，会随着距离城市中心的距离而做调整。但是中国的土地制度而导致形成了第二张图，它是个断崖式的发展过程。哪怕是在郊区离城市很远了，也有一个跳跃，这个跳跃就是国有土地和农村土地的土地价值差，因此中间这个巨大的差额，不但造成了城市用地的缺口，也造成了房价的增长。这种断崖式的发展恰恰是我们土地制度和户籍制度而造成的结果。

大家都说中国的土地不够用，但是我们可以看看，宅基地的发展速度是已经达到20万平方公里，但只住了6亿人。而城市的建成区5万多平方公里，却住了8亿人，只有农村宅基地的1/4多一点，这么大的差距。大量的土地没有用于城市住宅，而是用于其他基础设施建设等等。从城市和农村的耕地情况看，这张表上告诉大家，中国按人均耕地只有0.08公顷，非常非常少。农业人口的人均耕地为什么比我们更少的台湾、日本、韩国，他们人均拥有的农业耕地是我们的很多倍，日本是我们的十倍，他们的人均GDP只有我们的不到1/2，但是为什么在农村就那么多呢？就是因为城市化。当人口大量的向城市集中的时候，农村剩下的人变少了，人均拥有的耕地变多了。这是我们城市之间和国家之间的巨大差别。

    从城市发展过程中，人均拥有的耕地占用情况看也很明显，中国有极大的浪费，所以人均耕地并不增加。但是在台湾、日本、韩国都可以明显看到城市化发展的时候浪费的耕地很少，所以农村的用地大量存在。恰恰是因为我们的土地制度而造成的结果。

    因此，城市化率低才导致了人均耕地的严重不足，劳动力结构失衡，特别是公共配套设施严重不足，于是我们就有一个农村的厕所战略。公共设施不够，就建农村厕所。也导致了中国的社会保障能力极弱，最严重的问题是人均GDP很低，这个是非常非常严重的问题。前面我们讲了GDP总量我们是日本的2.5倍，但是人均GDP只有日本的1/4，为什么？我们的劳动就业人口1978年第一产业，农业劳动人口2.8亿，占比很高，占到70%，就是中国历史上是一个以农村生产为主的。二产只有17.3%，三产业只有12.2%。但是2017年我们可以看到，农村人口的占比降到了27%，但仍然有两亿多，而第二产业也是两亿多，占比28%，第三产业变成了3.4亿，占比是44.9%。劳动人口占比可以看出来，我们第一产业的总投资就是农业投资占到中国GDP总投资的多少呢？3.5，人口却占到了27%，产生GDP7%，27%的人口却产生7%的GDP，你人口GDP能不低吗？

    党中央连续几年明确提出中国经济存在的两大重要问题，一个重要问题就是不均衡发展，什么叫不均衡发展？我个人认为，不均衡发展就是城市和农村之间的不均衡发展。农村的效率太低，人均GDP太低，因为农村人口太多。一定要把农村人变成城市人，农村人进入城市靠什么生活，这就是我们的第二个问题，中央一再提出要进行高质量发展阶段。

    什么叫高素质、高质量发展阶段？只有城市化才有高素质的发展阶段。不解决这个问题，中国根本就不可能实现小康，中国也根本不可能实现现代化。衡量发达国家的基本标准就是人均GDP，所以凡是城市化率高的，人均GDP都高，凡是城市化率低的都低。荷兰也有工业化农业，你们知道荷兰的农业人口产生的境外出口占多少比例吗？占中国2.2亿农民产生的GDP，所以和农业没有关系，而是工业化的问题。

    我们还可以看到中国还有2.8亿人口处于伪城市化，就是非户籍状态的城市化，因为无城市身份导致二元结构，他们没有办法解决教育、医疗、社保等问题。2017年城乡收入差别1比2.71，一个城市人挣农民2.7个人的钱。所以，伪城市化关键就在于它设立了一堵墙，让农村人进不了城市。

    看看2016年的人均消费，城市户籍人口达到25000，城市常住人口17000，而农村人口只有10000，相当于城市人口的1比2.5。如果不让农村人口转移为城市人口，形成的结果就是这种消费结构还会持续。为什么老说中国的消费上不去？就是因为这种结构而导致了上不去。

    从中国城市化的角度看，中国的城市房子不是太多，而是不够，你以为这么多人要进城的时候能解决房子的问题吗？只能说中国的现有政策让那些想进城的人进不了城，因为有限购，住不了房子。这是我们政策而造成的。而那些抨击中国房地产的人则是明显的先富起来，同时又不希望没有富起来的人进城的人群，所以他们拼命抨击说中国的房地产够用，他们从来没有想过我们根本没有住房制度，虽然我们出台一个政策说要建立中国的住房长效机制。请问我们中国的法律和住房制度中把农村人口的住房问题放在里面了吗？   

    结论，中国如果没有城市化的发展，既不可能实现小康，也不可能实现现代化。谢谢！

乐居小记者 04-16 18:31

陶红兵：尊敬的各位来宾大家下午好！非常荣幸我来主持地产金融年会的下半场。

中国地产金融年会从2005年第一届，当时我在思源担任总裁，和新地产的主编张文豪一起参与筹备和发起了中国地产金融年会。当时有几个没想到。

一个是确实没想到这个会能办14年，到现在第十四届了，而且还有这么多人参加。

第二，当时我们想了这么久，地产金融年会的LOGO当时请一个设计师给设计的，给了他900块钱设计费，要知道办这么多年，我们应该多给点钱，设计得更好一点。

上午有很多专家，从国际经济、中国经济和金融、市场环境的层面剖析了市场环境。上午的主持人张杨说到现在地产圈有一个热词叫“活下去”，我特别纳闷，应该说活下去的是哪个行业？肯定不是地产行业。地产行业楼市一直怎么打也打不死，所以不断要打压。像隔壁的股市怎么浮也浮不起，我觉得应该说活下去的是他们，而不是我们这个行业。

现在很多券商请投资人开会，会场最多只能在二楼，楼层不能太高。你看我们这个会两边站的都是美女，他们开会两边站保镖。所以行业各不同，冷暖各自知。

下面主要是探寻新的地产增加极，其实好像这几年一直在说转型，我们现在到底是转型还是深化还是专业化还是怎么样，要有各种各样的解决方案，反正年年都在讨论，我们看看今天下午的嘉宾能给我们带来哪些精彩的观点。

下午很容易犯困，所以第一场会请一个让大家不怎么容易犯困的嘉宾做发言。

今天来参加会的人大家都知道他是谁，都是想来听的。所以我们才在中午一点多的时间段就这么多人坐在这儿等，大家都希望能听到他的声音。会务组也再三让我提示大家，不要断章取义的摘要他的观点，不要断章取义的把他的话发出去，以免带来麻烦。这个人大家都在期待已久，他的外号叫任大炮，任志强先生。

我一直觉得“任大炮”这个词是不准确的，是对他的一个不准确的描述。因为大炮有时候准头是不准的，很少见到一个大炮轰了十几年准头一直都非常准，我觉得这是导弹。所以我们有请任志强任总来给我们做精彩的分享。

乐居小记者 04-16 18:31

主持人：非常感谢黄老师精彩而又独到的观点，而且我想要不是因为我们确实会议时间有限，我们都希望今天上午各位演讲嘉宾的时间能够更充沛一些，因为他们的很多观点给各位朋友都带来了启发。

在一个漫长的上半场之后，我们进入简短的小下场，新地产年度颁奖典礼。

乐居小记者 04-16 18:31

主持人：感谢欧阳总，最重要的就是最后的二维码，每周日晚上八点，不见不散，有点像我们做节目最后说的结束语。

刚才听了欧阳总的观点，“横盘”最终横的是什么呢？我听明白了，就是心态要平衡，这个横字有很多含义，也可以理解为横下一条心，我们一起来关注这个趋势的变化。除此之外，听完了业界的声音，还有一位是这次首次来到我们新地产财经这样一个地产金融年会的现场的学者。而且他是刚刚从另外一个会场赶到我们的现场，我们听听学术界的大咖带来新的观点，掌声欢迎北京大学国家发展研究院副院长、教授黄益平先生。

黄益平：非常感谢主办方的邀请，这个会已经开到第十四届了，我确实对房地产的市场不太了解，所以我只能分析一点关于宏观经济的看法。总结一下我今天要讲的内容，大概是两句话，第一句话确实现在大家非常悲观，但我觉得可能有一点过度的悲观。第二句话，我们的经济进入了新发展阶段，我们现在面对的挑战和我们过去40年面对的挑战可能有很大的变化，这个对每个行业可能都是这样的。

今年大家都知道，我们在庆祝改革开放40周年，经济学界也在开各种会回顾我们过去40年的改革开放的政策，展望未来应该做一些什么样的事情。我个人看我们过去40年，我觉得可以把它分成两个阶段。第一个阶段就是前面30年，第二个阶段就是后面10年，中间以2008年为界，前面30年和后面10年有什么样的变化？我觉得我们几乎在2008年前后看到了宏观经济和金融表现的一个大反转，几乎是180度的大反转。

第一，我们可以看一下增长速度。在2008年以前，中国的GDP增长平均达到10%左右，2008年以后，我们的增长速度一直在往下走，今天上午公布的第三季度GDP的数据6.5%，跟第一季度的6.8%和第二季度的6.7相比，似乎还在往下走。6.5在全球来看不是一个非常低的数字，但我觉得可能我们有所焦虑和担心的问题是这个往下走还要持续多久，到底底在什么地方。

如果大家关注宏观经济分析的话，我相信大家有一个印象，我自己的印象是我们过去每过两个季度就会有人出来说经济很快会触底回升，过两个季度就说触底回升。有的时候看上去似乎是触底了，但后来发现触底之后又在下行，也就是说下行趋势似乎没有改变。这个是令人担忧的。

第二个比较大的反转是关于经济结构。在2008年以前我们一直很担心的一个事情就是经济结构失衡的问题，所谓经济结构失衡就是投资占比太高，出口占比太高，消费占比不断地下降，这是我们说的三驾马车，主要就是两驾马车在推动，这是我们过去一直担心的问题。

出口占比太高，尤其是反映到我们贸易顺差或者是经常项目顺差占GDP的比例很高，也就是说我们自己生产的产品我们自己不用，都卖到国际市场上去。这个在国外很多政客感觉是有问题的，原来大家觉得这样的数字可能反映中国的人民币被低估了，过去一直说中国的人民币被低估，要强迫中国的人民币升值。2008年以后这个问题已经过去的，去年我们的经常项目顺差只有到GDP的1.4%，今年基本上是持平，0左右。意味着我们原来一直很担心的经济结构失衡的问题一下子已经不在了，消费已经成为推动中国经济增长很重要的力量。这是第二个，从严重失衡到不断地走向再平衡。

第三个很重要的变化是2008年以前我们的金融体系大致保持比较稳定，但2008年以后，最近大家都知道，防止系统性金融危机已经成为我们经济政策很重要的任务。所以，以2008年为界，我们看到前面是增长速度很快、结构失衡很严重、金融体系相对比较稳定，但是2008年以后看到的是增长速度不断地往下走，我们的经济结构似乎出现了再平衡，但是金融风险问题成为我们最大的担忧。

我们当然要问的就是到底发生了什么？我觉得有几个方面可能值得我们关注，为什么会在这十年之间发生这么大的变化。第一个，我觉得比较大的变化是我们过去从计划经济走向市场经济的路上，我们的政策、市场化的策略其实是不对称的。不对称什么意思？就是我们的产品市场基本上放开来，由市场上的供求关系来决定价格。但是我们的要素市场，我们的劳动、土地、能源、资本，市场上的政府干预还都很多。

具体的体现有两个方面，第一个方面的体现就是把成本人为的压低，第二个体现是在资源配置当中比较偏好大型企业和国有企业。简单说这样一个政策的实质是什么？它的实质其实就是我们老百姓在不断地补贴企业、补贴投资者、补贴生产者，这就是我们过去这样一个政策。当然如果要更深一步推，为什么会有这样一个政策？我觉得是跟我们经常说的双轨制的改革有关系。

什么是双轨制改革？就是一方面继续支持国有企业的运行，保持经济政治的稳定。另外一方面，为民企非国企的发展创造更好的条件，这是我们过去的双轨制。但是在这样一个双轨制的政策下面，国企效率比较低，但要继续支持它运行，只能通过外部的政策。财政没有钱，政府采取的方法就是干预要素市场，在金融部门我们可以简单把它看成两个方面，第一个方面是银行的贷款利率非常低，第二个方面，银行信贷配置的时候比较偏好国有企业和大型企业。所以这样一种信贷和金融资源的配置，在一定意义上来说是相当于一种实质性的补贴。这个结果就是居民补贴投资者和出口商，直接导致的结果就是我们经济增长速度越来越强劲，但是经济结构失衡的问题变得越来越突出。

2008年以后我们看到的一系列变化，一方面是要素市场开始走向市场化，另外一方面是我们劳动力市场的状况开始发生改变，原来是严重过剩，到后来变成了短缺。所以，劳动工资上升，融资成本上升，大家都看到了，这个变化直接导致的结果就是我们原来推动经济增长速度很快，但是结构失衡这样一个政策机制发生了改变。现在我们看到的是增长速度不断地往下走，同时我们的经济结构已经变得更加平衡。

我们曾经提出中国经济当前正处在一个从经济奇迹向常规发展这样的一个阶段当中，在这个转变过程当中，起码有四个方面的变化值得我们关注。增长速度会下降，收入分配会有所改善，经济结构会变得更加平衡，产业升级会不断地加速。我觉得现在我们回过头来看过去这几年这四个方面的变化，似乎都在发生当中，所以这是第一个，为什么在2008年前后发生了这样的变化，其中的一个原因就是我们过去对要素市场严重扭曲的状况有所缓解，导致了我们经济和金融表现发生改变。

第二个很重要的原因，是我们人均GDP从2007年的2600美金到去年已经到了8800美金。当然从数字上听起来也听不出什么，从三千不到到九千不到，本质的差异就是过去是中低收入国家，现在一个中高收入国家。中低收入国家的优势就是低成本，在低成本的基础上，可以粗放型地扩张制造业，支持经济增长。简单的说，一个农民从农村移到城里头，他的经济效率就会提高，经济就会发展。到了今天接近九千美元的时候，我们已经进入中高阶段，成本还在不断地上升，我们需要做的就是要面对所谓的“中等收入陷阱”。简单说就是过去支持中国经济高速增长的两驾马车，一驾是支持投资的，主要是在东北、西北的的资源型的重工业。另外一驾是出口，是在东南沿海的劳动密集型的制造业。这两个行业现在都失去了竞争力，那么中国经济的下一轮增长需要我们培养和发展一大批新的有竞争力更高技术更高附加值的制造业或者服务业。这个转型正在发展当中，所以我们今天看到中国经济增长速度不断地下降，到现在还没有见底，我觉得核心的考验，什么时候能触底，真正触底回升看我们新旧动能的转换什么时候完成，我们的增长速度才有可能回升。

今天我们看到的是我们仍然在这个中等收入陷阱当中搏斗，当然核心的挑战就是我们的创新做得怎么样。我们如果看宏观的数据，这是创新研发开支在GDP当中的比重，简单一个结论就是，和其他的国家相比，中国的研发开支的增长速度是非常快的，我们现在的水平已经超过了很多同等发展水平的国家研发支出的比例。在日常的生活和经济活动当中，我们看到新技术不断地得到应用，在各个领域得到应用，这个应该是有目共睹的，也就是说创新在发生，但是创新能不能从现在开始支持中国下一轮的经济增长，现在还不是很清楚。这是第二个因素，为什么我们的增长在减速，经济结构在变化，就是我们现在遇到了所谓的“中等收入陷阱”这样一个挑战。

第三个因素，增长在减速还有一个因素，我觉得今天我们看到的这个数据，很可能是有一些短期的因素导致的。短期的因素我把它分成两类，第一类因素就是我们政府过去一直在做的叫三大攻坚战，三大攻坚战当中两大攻坚战，一个是环保，一个是防范系统性风险。如果再加上前面已经开始在做的去产能，这三个方面的政策如果是一下子全部实施下去，我认为它们是好政策，但是它可能不可避免地会导致短期的经济疲软。

简单来说，我们去一些地方调研会看到有些工厂关掉了，因为它达不到环保的标准。当然，我们从改善环境的角度来说，这是一个很好的事情。但是从短期的生产或者经济增长的角度来看，似乎是我们的动态变得相对比较疲软。在这个里头，很多人担心的当然不仅仅是增长速度还在不断地放缓，更担心的人是觉得现在我们的民营企业似乎受到了更大的打击。我个人觉得可能政府在采取这些措施的时候，并没有特意地去制定政策去打击民营企业，但可能在客观上，无论去污染、去产能、去风险这三个方面的政策，从比例上来说，民营企业、中小企业受到的影响确实会比较大一些。但是我觉得这些政策可能还是必要的，现在的问题是我们有时候在制定和落实政策时，喜欢做一些运动式的方式。运动式的方式就是要么不做，做起来力度非常大，短期造成的冲击比较大。

第二个担心的就是我们贸易摩擦对经济的影响。下一轮比较大的影响可能更多是来自于对我们的产业供应链的重组或者是产业的重新定位。

所以，总结一下看，从过去40年看，2008年先后我们的宏观和金融发生了逆转，我觉得主要是三个方面的因素。第一个方面的因素是，要素市场的市场化程度在提高，或者政策扭曲在减少。第二个因素，我们现在进入所谓的“中等收入陷阱”挑战，面对这样一个问题，我们的产业结构需要做非常大的重组。第三个，就是短期的一些政策也导致了我们经济活动的一些波动。这样短期的政策很可能过一段时间会过去，或者会缓解，或者政策会作适度的调整。但我觉得方向很可能不会改变，这就是我们未来可能要面对的一个问题。

这个对我们经济政策造成的一个困难就是我们现在确实是政策面对很多的任务，起码在短期内我们看到有三个方面的任务。第一个方面的任务是要支持产业升级换代，因为我说中国经济能不能持续增长下去，看我们能不能培养出很多新的产业来，有竞争力的产业。这样的挑战，其实我们回过头来看，亚洲四小龙在80年代、90年代就是面对这样的问题，当时他们把很多劳动密集型制造业搬到了珠江三角洲，然后开始了产业升级换代之路。当时他们也很悲观，觉得没有事情做了。现在回过头来看亚洲四小龙，香港、台湾、韩国和新加坡都成功地走过来了，而且走的路不是很一样的，韩国主要是大型制造业，台湾主要是中小企业创新和代工，香港基本上就是高端服务业，新加坡是一个组合。其实你看走的是不同的路，但是最后达到了一个同样的结果，我们中国可能要做的是同样的事情。从政策角度来说，如何支持产业升级换代？这是我们面对的一个比较大的问题。

第二个，当然我们同样会面对的，既然是宏观政策，就要支持宏观经济的稳定。增长速度如果是明显疲软，政府就要采取政策。最近我们已经看到无论是货币政策还是财政政策，都做了一定的调整。

第三个，现在我们特别担心的就是系统性金融风险。系统性金融风险在2008年以后确实在上升，原因有很多，比如说我们增长速度下降，很多微观层面的资产负债表就恶化了。比如说我们经过四万亿的刺激政策，确实是杠杆率大幅度地上升。还有，比如说我们过去的监管政策、监管框架有一些问题，因为在正规部门监管比较多，所以金融创新很多，金融创新就体现在影子银行、互联网金融、民间借贷等等都很活跃，他们都是为了支持实体经济的各种活动。问题是没有获得很好的监管，所以风险一下子就都爆发出来。所以下一轮我们的政策挑战其实是比较复杂，要支持产业升级换代，要支持宏观的经济和金融的稳定，要控制我们的系统性的风险，政策的挑战确实比较大。

在这里头当然我们其中需要做的一件事情就是重组我们的金融体系。从去年年中，中央全国金融工作会议成立国务院金融稳定发展委员会开始，我们的监管框架、我们的金融政策其实在做很多的调整。我觉得可能核心问题还是要继续走市场化的道路，走市场化的道路可能最重要的三个方面的工作。

第一个方面的工作，就是在融资结构方面，银行的比重太高了，可能要下降，实际是说我们要发展多层次的资本市场。第二个方面是来看我们现在在资源配置当中，政府的干预还是比较多，能不能落实我们十八届三中全会说的，让市场机制在资源配置当中发挥决定性的作用。第三个，改善我们的监管，其实是怎么样守住我们不发生系统性金融风险的底线，这是我们现在碰到的一个比较大的问题。

总体而言，我们现在也有很多政策讨论，这些问题有很多的争论，尤其是下一步我们民营企业有多重要，我们应该怎么样重视民营企业在经济发展当中的作用，市场机制要在下一步经济发展当中发挥什么样的作用，对外开放有多重要，尤其是现在面对这样一个挑战。

最后，作一个结论，我主要说三点。第一点，确实是中国经济已经进入了一个新常态，我用我过去研究的语言，就是已经从经济奇迹走向了常规发展。这个常规发展的一个基本特征是增长速度会下降，我们的经济结构已经在再在横。过去中国如果曾经创造过世界性的故事，一个是出口，一个是投资，出口就是在劳动密集型的出口市场上，中国曾经占到三分之一。这个投资，我们曾经在全球大宗商品市场上的购买力非常惊人，中国一去买，价格就起来。所以在这两个市场，我们曾经印证了中国买什么，什么就贵，卖什么，什么就便宜。但是这两个在慢慢变弱，我们还是很重要的市场参与者，但是相对的力量在变弱。

如果中国下一步还有一个世界性的故事，我觉得是中国消费者的故事，当我们14亿人的消费开始增长，而且在未来一段时间，我觉得消费的增长速度会超过我们GDP的增长速度。这个可能变成一个全世界都会关心的市场，这是我觉得值得大家关注的一个新的世界性的主题。

第二件想跟大家说的是我们现在确实面对很多政策型的挑战，最大的经济挑战就是有没有创新能力。世界银行提出所谓的“中等收入陷阱”这个概念，他是发现在1960年的时候，全世界有101个国家都属于在中等收入这个区间。过了50年以后，在这101个国家当中只有13个经济变成了高收入经济，其中包括日本和亚洲四小龙，剩下的88个国家或者经济仍然处在中等收入水平。这就是我们所说的所谓的“中等收入陷阱”，你可能永远都变不了高收入经济，这是我们今天碰到的问题。

为什么有的经济可以变成高收入经济，有的经济变不了高收入经济？决定性的因素就是你有没有创新能力，这个对我们来说是很重要的。前面说的民营企业如何看待市场机制，如何看待民营企业至关重要。我有一个同事做过一个研究，我们政府花了很多钱，我刚才说，研发的开支补贴非常多。但你发现绝大部分的研发开支都去了国有企业，但事实上谁做的主要的创新，基本上就是民营企业贡献了大部分的创新。所以像这样一个政策未来怎么定位、怎么做，是一个非常大的挑战。金融稳定是一个挑战，我们一直说中国过去40年来是主要新兴市场经济体当中唯一一个没有发生过系统性金融危机的国家。这样的一个纪录还能保持多久？这是值得我们关注的。第三，我们面对所谓的逆全球化和面对贸易摩擦这样的挑战，中国的对外开放还要不要持续？这是我们下一步将面对的三个挑战，我个人觉得这三个挑战做得好不好，将决定中国经济能不能够持续。

最后一点，我个人还不是那么悲观，我觉得短期内我们确实会碰到很多困难，大家都觉得比如说民营企业受到打击，金融风险有上升。我们在全球危机刚刚过去的时候，我们也看到全球危机风险一上升，民营企业开始往回撤，而国家的四万亿刺激政策一推出去，当然是支持国有企业的增长。但是你现在再回过头来看过去十年中国经济的表现，从大势来看，民营企业在中国经济当中变得越来越重要，这样的一个方向没有改变。民营企业利润率更高、生产效率更高，他们在就业、产出，在总利润当中的占比持续在上升。当然在年度之间有一些波动，这个方向没有改变。

而且我们看全国的经济，我感觉我们各个地方看中国的地图，其实是各个地方不太一样，但基本上非常明确的一条，市场机制在很好地发挥作用，企业家很活跃，他们的创新没有问题，经济的产业升级换代也没有问题，增长也没有问题。把这些因素加在一起，我的总体看法是我们现在确实碰到很多困难，有很多关键的政策因素我们需要作决策。但是往前看一段时间，我觉得我们没有必要过度悲观，我觉得中国经济还是会稳步地向前走。

谢谢大家！

乐居小记者 04-16 18:31

主持人：感谢，感谢邢总的发言，我理解翡翠未来就是让我们看到更加多姿多彩，同时更为重要的是背后的内核更为多元化的发展模式，而且翡翠是玉石，总会给大家带来更为美好的感受，这也是大家期待的。下面来听一听业界的声音，而且每一年年中论坛都可以听到他的声音，他今天的话题也很有趣，他认为“横盘”恰是可遇不可求的市场，有请欧阳捷。

欧阳捷：感谢主持人，也感谢主办方给我们提供这么一个机会跟大家去分享一下我们从企业的角度来看待整个市场。

这是我原来的一个题目，昨天晚上再思考了一下把题目改了一下，叫楼市大稳，“横盘”可期。

4月23号中央政治局会议指出要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，我们仔细想想看，这些市里面这四大市里面都是有隐患的，都是有风险的，那么风险到底在哪里？我们可以看到我们股市再现千股跌停，大家已经看不到底了。但是现在有一种期盼，期盼美国的金融危机十年一轮回再来，那个时候美国放下架子，大家共度时艰，共度时艰的时候我们的A股可能才会真正到底，如果真的到底，这段时间我们可能会遇到一个“横盘”的时代，所以现在股市不能说真正见底了。债市，我们过去说债市是中国最大的危机所在，一个项目违约就可能导致一个企业的风险，就可能导致他产品危机，如果一个企业出现了债务风险，就可能导致他所在的行业受到金融挤兑而出现一连串的风险爆发。

比如说我是一个好企业，我正常的情况下我明天可以有一笔资金，银行信贷到我帐上，我同时规划这部分一部分还债，一部分付工程款，排名前50强的一家企业突然倒下了，债务违约了，银行很可能说我今天给你的钱先放一放，明天再说，后天再说，一个好的企业，一个正常运营的企业可能出现危机，所以债务风险是最大的风险，一旦遇到债务风险怎么办？一定是抛售资产，有两类资产，第一类是股市资产，但是大家知道主要控股人持有的资产大部分被质押了，股市出现了债务违约，要抛售股市资产的时候对不起，很可能我们会导致股市的崩塌。第二如果不抛售股市资产怎么办？可能就要抛售楼市资产，抛售楼市资产的时候一旦引起大面积的楼市资产的抛售，就会带来楼市资产的大幅度下跌，就会导致楼市的崩盘，债务风险是最大的风险源，这个警报已经基本解除，因为央行会大规模的放水，我们的流动性已经合理了。我们曾经做出一个预判，那时候我们提出一线城市领涨、二线城市普涨、三四线城市止跌企稳，少数城市仍有下跌，为什么我们会做出这个预判，大家看到这个图上可以明确看到，2015年8月份我们观察到央行M2的增量，达到了12.45万亿，这是什么概念？相当于前三年的平均值12.5万亿，几乎相当于前6年的平均值16万亿。我们再想一想，2015年后面还剩5个月的时间，M2增量还会有多少，我们认为会有4万亿，是一个很巧合的数字，最后结果是16.39万亿，出现这种情况之后我们会发现我们遇到了一个2016年初，大水漫灌的时代。但是那个时候我们看看央行货币政策委员会给出的流动性口径是什么？是保持适度流动性，但是现在我们经历了保持流动性的基本稳定，维护流动性的合理稳定，到流动性的合理充裕，充裕是什么概念？我们提高了3个条度，今年1月份M2是4.4万亿，如果下半年是对等的话我们将见识一个真正的大水漫灌。

所以真正的债市上风险警报解除了，但是我们留下后遗症，我们去杠杆，我们风险越来越高了，汇市是有管制的，因为管制我们在这种情况下很难突破我们的“横盘”空间，但是最近国务院发展研究中心原副主任刘世锦说了也许我们对7.0的关口并不那么看重，意味着我们守的不是点位是制度，只要制度合理不怕点位回不来，也就是说明年我们很可能要突破7.0的关口，突破了就意味着“横盘”不在，如果股市、债市、汇市都不能“横盘”，那楼市也是我们今天说的最主要的话题，也是我们今天的主题。楼市出现了三个调整信号，第一个是土地流拍增多，今年的土地流拍比去年、前年、大前年都出现增多的趋势，今年的流拍不及去年，但是一线、二线土地的流拍都超过了去年，土地流拍是什么原因？主要是房价地价差距太低，三线城市由于我们的房价购买力不足，而我们的房价是很难再继续上涨，在这种情况下我们的盈利空间不足，房企慢慢理性了。我们曾经做过一篇微信公众号叫欧阳先声，欧阳先声每周日晚上八点发文章，我们提出来土地流拍增多不是市场下行信号，但是影响我们的市场预期，我们认为流拍增多可能市场不好，土地流拍会是一个趋势吗？我们认为不会。8月份我们可以看到土地流拍到了一个高点，但是我们预计9、10月份会下来，事实确实如此，9月份的流拍量只有8月份的三分之一多一点，10月份的流拍只有14宗地，远远低于8月份的180多宗地，土地流拍还会有，但是不会变得更多了。为什么不会更多了？原因很简单，第一我们的土地供应非常充足，我们的三四线城市也好，一二线城市也好，成交量都是大幅上涨，三四线城市增长46.6%，我们拿到了这么多地还要拿更多的地吗？当然不会了个所以土地价格高的不再受宠。

我们可以看到前20强房企，其中19家是上市公司，公布他们的土地储备面积，折算成可售的面积，规划可建面积，是19亿平方米，19家企业每家企业1亿平方米，可以卖几年呢？这些面积全部销售，相当于按照2017年的销售面积可以卖5.9年。也就是说在这5.9年当中他们不拿一块地，按照2017年的销售面积推算可以卖5.9年，如果保持20、30%的增长速度可能是三到四年时间，所以大企业拿地就变得更加谨慎。

地方政府想想你们大家都不拿地了，着急卖地吗？不着急了，但是地方政府预期没有降，所以二线城市的价格，溢价率接近为零了，大家都是在3%到4%之间，但是地价没有真正降下来。所以地方政府是不甘自降地价的，卖不掉就不卖了。所以沈阳有一块地六年前是地王，流拍了，但是6年以后充分加价再拿出来卖，价格还翻番，所以政府有足够的信心让市场获得比较少的土地，用较少的土地推高价，推出的少了流拍就多了，高价地已经是陷阱了，这种高价地多了大家就会陷到里面去。所以很多企业认为我们地价、房价两腿互相蹭已经不存在了，所以很多中小房企没有意识到这个问题，大的企业看到这个问题，小的企业没有。

所以看到今年7月31号中央政治局会议出台以后流拍有98宗，高溢价率这些土地其中80%在三四线城市，其中87.7的土地是中小房企和个人所纳。他们根本没有意识到7·31政治局会议的内涵所在，所以他们还在拿高价地，这样他们就会陷入一二线城市过去的地王被套牢的现象。如果是这样的情况下，未来这些中小企业怎么办，过去很多中小企业在2016、2017年经历了整个房价、地价的上涨之后被解套了，未来还有可能被解套吗？我们相信不会，他们会哀鸿遍野、死伤遍地。

市场出现第二个信号，就是促销降价增多，楼盘销售压力越来越大，什么原因？是我们的土地太多了，存货太多了，所以要卖了，加快卖。去年我们讲过放松限价令是不可能的，必须要消除幻想，能卖早卖，不要幻想房价可以轻易放松，但是企业没有意识到这个问题，还在不停拿地王，今年上半年还有很多企业拿了地王。为什么我们说现在企业要抢收？核心原因是有三条，第一条我们的房价已经到了高位，或者限价令下房价不再上涨，投资客退潮了。第二刚需客无力了，我们首次置业的刚需没有能力购买，所以看房人减少了，这就导致我们的改善客变得观望起来。他们预期房价未来下行，下行不下个30%他就不着急入市，如果下行10%，未来还可能再跌呢？所以不着急。所以在这种情况下我们改善客的观望导致市场预期发生很大变化。

现在回过头来看房价是不是真的会下行？其实房价未必会这样，我们在一线城市核心区域看到房价和限价令已经很低了，很难再降。看到一线城市的核心区域推出的楼盘基本可以做到推出来就卖掉了，因为政府限价，打了折之后非常划算。但是我们在远郊降价情况就不理想，哪怕小幅降价都不理想。原因就是投资客退潮，远郊客去改善，到很远的地方改善吗？投资客退潮，刚需客无力，本地客无需，改善的也不来了。

二线城市整体房价贴近重症病人的心电图，这也是一个很平的过程，外围区域降价也有一种可能性就是局部现象，三四线城市房价没有到高位的怎么降？很难降，房价已经到高位的城市，这些城市小幅降价已经没有用了，这个时候你想回过来很难。所以大幅降价可能会收回一波，比如从农村进来的，从向下进城的人，可能会吸引一波人，但是还是因为三个原因，所以很难推上去。所以长期效果值得观察，房价上很容易，但是降很难。如果我们再进行大幅度降价，我们一定会有一些企业变成枪打出头鸟，这个时候也会被政府约谈，那房企怎么办？他们就不可能按照原来的逻辑做事，大幅涨价会背上扰乱市场的罪名，这时候政府很可能会采取一些极端措施，比如关闭售楼处，比如不给备案和双向限价，都会出现，目标就是稳定楼市大局。

第三也会出现二手房房价降价增多，这个非常正常，2016年有人问我北京二手房降了您怎么看？因为限价令限制导致房价扭曲，我们说这个可能将成为市场的普遍现象，这个现象我们这两年非常普遍的看到了。所以这种情况下摇号也导致市场的预期改变，很多企业参加了摇号，摇号过程当中我们发现很多投资客进来之后会发现你的价格被限价令很低，周边的二手房远远高于一手放房的价格。这个时候就放大了购房需求。上海一二手房价的倒挂现象很严重，现在已经开始收敛了。

限价令出台的时候大家没有想到，出台的时候也没有想到，但是它的作用是倒逼地价下降，第二个作用是倒逼二手房市场下降，这两个作用已经慢慢显现出来了。

那楼市变化的触发点是什么地方？上半年房地产没有意识到市场的调整，虽然有人说未来市场可能会调整，但是从内心来讲大家没有接受这个观点。但是真正的触发点是7月31号中央政治局会议开始，坚决遏制房价上涨，大家觉得市场真的变了。所以我们资本市场受到了惊吓，股市大跌。在这个时候其实我们的市场预期发生很多改变，当然我们看到很多的行业观点，很多行业观点说市场已经悲观得不得了了，但是我们觉得在市场过热的时候我们应该给市场泼点冷水，比如地王不断出现的时候，我们说第三波地王潮已经出来，调控会出什么牌？我们已经警告大家不要拿地王，但是很多人还是不相信。现在市场部好的时候怎么办？我们其实应该给市场更多信心，我们应该让市场理解这个市场未来究竟是什么样的？所以政治局会议的真正内涵是什么？。

去年有一篇文章，中央政治局会议的话很清楚，文章中间关于经济工作，其中稳字有18个，我们足以见到它的分量，稳经济、稳就业、稳外贸、稳金融、稳地产、稳就业、稳预期和稳民生等等，这些东西都在稳，在这个过程当中房地产怎么谈？房地产市场其实是四句话，第一解决房地产放水问题，这两年我们一直在下决心，所以这句话其实等于没说，第二句话怎么解决，我们有四个办法，第一坚持因城施策，第二促进供需平衡，第三合理引导市场，第四坚决遏制房价。

这是我们这两年一直在做的吗？当然是，所以我们没有增加新的动作，换句话说中央非常认可过去行之有效的政策，但是我们没有想再增加新的调控政策了，这句话没有人解读。第三个是坚决遏制房地产上涨，过去我们说遏制房价过快上涨，给了地方政府、开发商和楼市一个预期，可以慢慢涨，现在大家要冷静下来，房价不会再涨了，泡沫不能再继续增长了。第四是加快建立长效机制，促进房地产市场平稳健康，而且要发展长效机制。所以我们房地产市场的终极目标就是平稳、健康而且还要发展。所我们今年年初做过预判，我们讲过楼市没有大起大落，房价不会大涨大跌，所以今年楼市是大稳小乱的一年，2017年预测是楼市没有黑天鹅，量平价稳略有增长，所以没有黑天鹅事件。今年是大稳小乱，中央政策要求我们楼市大稳，我们尽一切努力保证房地产市场不是炒的而是用来住的，所以我们要保持楼市的稳定。这个定论一旦定了之后我们相信会写入十九大报告，去年我们做出这个预判，十九大报告管五年，所以未来房地产市场就是平稳的。但是小乱还会有，地方政府有的在刺激，有的在打压，有的在收紧，会有小乱现象，所以我们因城施策可能会有所转向，但是不会影响。怎么衡量呢？未来楼市会有零增长的空间，就是政府在3%以内，个别少数指标在5%左右，我们认为未来这是一个主要的衡量指标。

所以我们可以看到我们的银行贷款进入负增长区间，在负2%以内。开发商的资金还在6.9%，在目前这个状态下我们认为还会往下继续走。房地产开发资金为什么往下走？一个是自筹资金增加了，自筹资金没有增加现金流，全部用来还债了，所以没有增加企业真正的现金流。那么企业的现金流的增加来自于预收款和定金，所以首付款的比例提高了，从30%提高到80%，甚至100%，所以银行的钱到位资金增多。但是市场下行信号有了之后，未来的到位资金会慢慢下来。但是有一个数据让我们吃惊了，新开工面积不降反增这是什么道理？而且我们的投资也在不降反增，呈现同样的趋势，我们仔细想了一下这里面的原因是我们在去库存，我们的待售面积下降到非常多了，杜主任图里有这个数据，我们的待售面积不足一年时间，那我们需要去补库存。

所以很多二线城市，一线城市我们的去库存的周期降到了3、4、5个月的时间，我们要加快开工，我们把库存补上之后我们的未来就不可持续的。所以土地购置面积还在增长，还是有企业盲目的扩张和拿地，还认为未来会有新的增长，我们预计未来土地增长还会下降。土地增长下降了，土地购置面积和新开工下降了，投资自然就会弱了。

销售面积在持平，一二线城市，今年一到八月份跟去年是完全一样的，没有变化，一二线城市没有业绩增长。所以回归一二线城市的房企是不可能会获得增长的，特别是调控严格的城市。那我们看看二四线城市，大家看到收缩比较明显，所以未来销售面积一定会快速回到零增长区间，现在已经从1到7月份的4.2%到8月份的4.1%。

但是如果我们回到一个零增长区间意味着什么？意味着中国经济依然是稳的，我们楼市依然是稳定中国经济的压舱石，楼市只能稳不能乱，一枝独秀的楼市如果断崖式下跌，中国楼市就很难了。中国楼市要稳，那就是一个“横盘”的阶段，“横盘”会多久？短期来看我们会认为进入一个秋凉，我们是年中到了，但是我们只是盛夏不再，我们只是进入秋凉，秋凉回暖的时间也很快，这个回暖不要指望回到2016、2017年的高速增长时代，只是说我们比较平稳了，大家预期比较稳定，心态比较好了，这是我们称之为的回暖，不是意味着销售指标大幅增长。这个回暖预计在明年的两会之后，也可能最迟到明年年底，就平稳了，大家心态就横了，就是一个“横盘”的心态。

从中长期来看未来至少是持续五年，这个图是2015年的演讲的PPT，从高增长的时代进入平稳发展期，未来五年就是平稳发展期，而且这个平稳发展期可能会延续未来10年、20年，甚至30年。楼市大稳既是政策诉求，也是形势使然，在这个时代我们的楼市是平稳的，企业就可以有战略，就可以调配资金和人力，就可以配置资源，企业就可以平衡发展。实现我们的均衡性发展，调控就是调控和控制，小幅振荡，这个时候我们讲过去的三年的刺激，火热、打压、箫条已经不再成立了，未来楼市就是稳的格局，稳就是最好的。我们就可以加速奔跑，幸福都是奋斗出来的，希望我们和大家一起共同努力来创造我们未来美好的时代。

由于时间关系可能很多问题没有完全展开，大家感兴趣的话欢迎大家关注我的个人的公众号，每周日下午八点不见不散，谢谢大家。

乐居小记者 04-16 18:31

主持人：谢谢杜主任长达40分钟的演讲，我们不免从杜主任的嗓音当中听出他对中国经济的忧虑和焦虑。但是我想提出更多的解决方案和方法，这也是我们今天上午要做的事情。

接下来继续切入到房地产相对专业的视角，下面这位来自峰会联合主办放思源地产集团的嘉宾带来的题目我觉得非常有趣“从黄金时代到翡翠未来”，听起来有点像一个艺术品投资论坛的主题，有请思源地产集团副总裁邢志刚先生。

邢志刚：感谢各位，思源地产作为年会主办方已经陪伴地产年会走过了14年的历程，在这14年里面，我们每年的主题都是切合当前比较热点的趋势和形势。

非常有感触的是2008年，距今已经有十年了，2008年我们整个地产有一个分论坛叫做破冰，跟我们今天的主题不谋而合，经过十年几个房地产周期的调控和国家的宏观政治经济周期的转型，我们仿佛又回到了原点。我们今年的主题叫“横盘”。单从字面意义上来讲，现在整个房地产形势可能不像股市，股市的横盘也横不住，所以我们原来有一个一直跟我们地产金融年会联合主办的小伙伴是来自金融界的一个机构可能去救市了，所以我们现在只剩下新地产和思源地产两家去持续跟进地产界相关的实时热点。

刚才几位专家和领导分别从宏观形势上解读了我们过去几年我们的数据、我们国民经济的一些指标所体现的我们目前出现的整个房地产形势的一些现象。但是在这之上，我今天要跟大家论述的一点就是，房地产当前叫横盘也好，十年前我们叫破冰也好，我们所面临的危机到底是危更大一些，还是机会更多一些。很多企业家，很多我们的地产界相应的知名大咖喜欢给房地产进行断代，无论是拐点，还是白银时代，还是我们前一段比较热一点的活下去。我们纷纷感觉到大家整体的心理预期都是往下走的，还有提出青铜时代的，因为我们整体房地产的从业人员可能面临的是当前信心不足的问题。

今天我想跟大家分享的是思源在近期，特别是在2011年以后，我们思源整个战略转型过程中我们接触的一些客户，接触的一些项目，我们所做过的一些重大的项目所产生的它的背后的一些深远意义，拿出来跟大家分享一些。

我们先看一下当前房地产的现象。上半年各个房地产企业都在宣传，包括截止到十一前后我们看到很多企业在宣传我们突破了一千亿，我们达到了创历史新高等等，纷纷为自己喝采，整个行业也对他们投入了比较瞩目的目光。但是销售的创新高代表不代表房地产企业的日子好过？我这里没有用大量的数据从我们的宏观领域过渡到微观领域，因为我今天更多想跟大家讲一下我们未来的机会所在的中观领域。

我接触一些客户，现在老板在组织大家开会的时候，不是过每个城市的销售额了，而是过到期债务应该如何偿还。每个月、每天为周期，我们房地产的回款部会去做，所以销售额创新高不代表日子相对来说好过。

另外，我们整体来看，很多大型房地产企业都在喊转型，当然我们思源地产也在转型。我们思源地产推出了智慧城市解决方案，北京通，包括我们正在做的雄安通，都是我们思源科技的作品。但是，整个思源集团转型过程中，思源地产作为一家服务企业并没有转型，很简单，我本人和我所在的团队并不能帮助我们的思源科技写代码，因为转型并不代表转行，我们如何在现有的我们所掌握的社会生产要素的基础上去完成我们的延续性业务相关联性的转型，是我们房地产企业、房地产从业人员应该去探讨的一个现象。

我画了一个草图，从下面来看是各项指标，房地产的销售面积、增长率、城市化率，包括如果我们把刚才几位领导所作的中国经济发展的一些动力性指标叠加上去，我们会发现我们生活的整体行业处在大小周期迭代交错的过程，经济化周期、城镇化周期、行业化周期，包括市场化周期。有三年为周期的，有五年为周期的，有十年为周期的，甚至还有30年周期的国际经济政治周期。

很不幸在2017、2018年现在这个阶段，我们所有周期的指标往下下行的趋势非常明显。也就是在过去市场周期不好的时候，我们可以用城市化的周期往上带一带，我们可以用投资周期和国民经济周期往上带一带，但是整体趋势下行的情况下，我们提出来的要留足穿越周期的能力，要留足穿越周期的资本在现在的情况下，我们已经很难了。对于行业来说，确实处在非常焦灼的状态。

但是我们非常骄傲的说，中国房地产行业在过去的二三十年时间里面，我们完成了几个转型。第一，我们首先形成了房地产行业，也就是实现了行业化的过程。从2008年到现在，我们要嫁接金融的力量，嫁接资本的力量，我们顺利地把房地产这个行业推向了金融化的手段。但是从现在整体的流动性紧缩的情况下，我们在金融领域能够给我们的支持可见一斑。他们基本上在晴天的时候送伞，阴天的时候把伞要回去了。这种情况下，我们房地产行业未来所掌握的，我们的专业、我们的技术，我们对于城市开发和土地开发的能力，我们在过去几十年的时间里面帮助中国打造了产业新城，帮助中国政府实现了城中村改造，我们现在重点研究特色小镇和棚户区改造，以及未来整个城市群的构建，我们未来的机会点在哪里，我们功勋级的对中国经济发展的贡献还能不能继续延续下去。

我们要探讨一个问题，过去我们叫做黄金时代的机会点上，我们大把地去挣钱，我们对中国经济有明显的拉动作用。但是现在中央政府对于房地产调控政策也非常明确，一方面，大型基础设施建设的持续投入主要集中在铁公基层面，十一前后我们的全行业沸腾了，朋友圈里到处都是中央政府放水了，房地产要进一步提速了等等。但是，我们会发现真真正正的放水可能不是针对我们房地产领域的，反而是抑制向房地产领域放水的。

这种情况下，我们的机会点，我们有没有行业的纵深？中国的机会点或者是中国起步和立足的地方都在中国有很深的国家级的纵那我们行业有没有纵深？我们行业纵深的机会点朝哪个方向去做？思源在过去十几年时间里，我们有两个项目作为整个中国政治经济社会环境的大事件，我相信可以拎出来作为大事件标志性的事件跟大家讲一讲。

一个是我们在2004年参与的夏季奥运会奥林匹克中心区的一级开发，奥林匹克中心区场馆的建设和土地综合开发，我们所得到的一些启示以及我待会要跟大家分享的2022年冬季奥运会申奥成功以后对我们所产生的关联性的影响在哪里。

2001年是申报夏奥中心，2003年是开始奥林匹克中心区一级开发建设，我们以小见大，对整个中国城市化的进程可以说从2004年开始做一些延伸的分析。2005年的时候，北京市开始了总投资超过三千亿的城市基础设施的建设，这里面包括了300多项公路、铁路、地铁等重点工程的建设，它其实拉动了整个城市核心区重要的包括中央商务区、政务区、所有的其他城市都开展了一系列的城市化建设。所以我们从2007年开始，随着招拍挂制度的逐渐成熟，土地市场率先回暖、率先爆棚，然后房地产市场化开启了它的黄金十年的时间。

在这个过程中，2008年作为整个房地产市场分水岭的事件，过去都是点状的，从2008年以后，我们真真正正把房地产和金融结合起来以后，形成了整个房地产行业的行业化过程。从局部核心的城市化到重点城市重点区域的城市化，到中国2008年以后四万亿的中央投资带动30万亿的地方投资的全国全面城市化的过程，也拉开了当前我们看到的中国房地产整体的销售额逐渐上涨，项目逐渐增多，价格逐渐上涨这样一个过程。

如果我们以这个为标志性事件的话，我们来看一下冬季奥运会，冬奥会跟夏奥会的联系区别在哪里？首先都是大事件带动的新一轮区域型的地方投资的增长。2015年申奥成功，2016、2017年我们可以看到我们思源参与的崇礼、延庆和北京市区唯一建设的速滑馆这样一个项目开始进入到投资阶段，都是政府先行。在2004年开始的中国快速城镇化的十年带动了中国房地产未来的一个整体前进的过程，2016年开始的政府先行的精益城镇化，也就是以都市圈的构造拉开了整个京津冀城市格局和版图，我们所谓的刚才提到黄金时代到翡翠未来的这个未来我们应该在哪个点着力，企业应该如何改进？可能是我们当前很多的企业家包括房地产从业人员核心关注的一些点。

我们先看一张图，这张图是北京市以及京津冀正在构建的环京津冀轨道交通，包括了国家铁路和城际铁路。在这里面我们可以看到，它整体把北京市周边的很多区县做了连接。这张图我们能够看到它的点，中国传统意义上有三大城市圈，长三角、珠三角、京津冀。举一个形象的例子，长三角、珠三角是用两条水系的名字命名的，也就意味着这两个城市圈近百年以来，特别是中国改革开放以来，它的生产要素的配置通过水系的运输相关的途径已经形成水乳交融，真正的城市化概念。

但是京津冀我们过去20年叫京津冀的时候，只是把北京天津、河北简单堆砌在一起，北京就是大而全，天津比北京少了一点。这个过程中，未来轨道交通将会重构京津冀城市圈大格局。我们做一个京津冀整个的版图，在这个版图里面，我们切合一下今天的主题新时代，在新的时代里面，我们新的版图、新的格局和新的房地产行业的作业在哪里？我们画了一条线，是从天津蓟县画到河北涞水，穿越北京，呈45度角把京津冀一分为二。如果熟悉京津冀的相关领导同仁可能会了解，整个这条线的左上方基本是以燕山山脉所形成的浅山区域为主要的地形地貌，而整个线的右下方恰恰是华北平原的边界。

我们对这一地区作一个判断，未来23条轨道交通线将重新构造京津冀的城市版图，它会真正意义上实现北京、天津和河北的生产要素的有效流动，而不像过去很多年时间里面所有资源支持北京。

第二，在这条线的两端分别有两个增长极，位于北部的延庆和崇礼构造的冰雪产业带的冬奥增长极和我们现在正在打造的未来的雄安新区的增长极。在这个增长极我们可以看到，蓟县、涞水一线以北方向我们作一个判断，基本都是人们日益对美好生活的向往，也就是休闲旅游度假养老等等消费，将向整条线的北部片区溢出。相信各位在这几年的这一条线的销售是不错的。

南部我们可以看到，以平原为主，未来植入轨道交通以后，将会是北京核心的一些跟首都功能定位不相关的产业外移，包括专业市场，包括一些生产制造业，甚至可能包括一些研发类的企业，将会向南部区域转移。在转移过程中轨道交通将会起到非常重要的作用。

再看一下北京市区范围，我们思源认为北京未来六环以内的房产，两个方向，高端化和政策化，政策性住房和高端性住房为主。思源有一个版块是末端销售端，我们将会在六环以内要么是帮政府做流程性的销售备案，要么是按奢侈品去销售北京市区的主要房产。而我们未来的机会将会是在环北京周边范围之内的休闲旅游度假地产和刚需的外溢。

另外一个层面，城市核心区内还有没有机会？有，它的机会在存量土地的盘活和存量资产有效的经营。所以，这样我们就构建了以北京京津冀环京为主要的一个非常形象的版图。我们思源对长三角、珠三角包括成渝、关中、郑州等等都市圈也做了相应的研究，但是今天因为我们在北京开会，我就以北京为例跟大家作一些交流和沟通。在未来，如果有兴趣的话，我们还可以就单个城市圈范围内，如何构建我们的业务发展机会和投资版图作研讨。

在城市拉开空间维度的纵深，我们把城市核心区扩展到城市，又扩展到城市圈和城市群，整个行业在空间维度的纵深拉开了，具体的产业形态和业态应该如何构造？我在这里想跟大家提出一个问题，我们原来一直房地产构建的模型和中国经济发展的模型，我们一直提到了一个中国城乡二元结构。但是我们深切的体会，中国真的是城乡二元结构呢？中国可能在城市和乡村中间还有一个城镇三元结构重塑发展格局应该如何去做？总有一批人既进不了城也回不了农村，这批人在生产、消费、休闲、度假、旅游、居住等等层面，他应该在整个城市圈的版图过程中安放在何处。

我们提出一个概念，叫城乡能量交换场，过去一段时间里面以产业新城、卫星城的形式存在。城乡能量交换场未来的重点落脚点应该在哪？如果以城市圈的角度去看的话，产业新城、特色小镇可能会变成他们的核心载体。但是如果我们按图索骥，应该沿着哪线寻找投资的机会，去寻找黄金时代以后的下一个翡翠未来？在城市里面我们如何剖析城市化的进一步纵深，也就是我们提到的城市中心和三旧改造的过程。

如果从传统的商品经济角度上来看，过去一段时间我们构造的房地产发展模型很简单，它主要集中在产权的交易上。从政府批租分割成小的所有权住宅进一步卖给居民个人消费，也就是产权的交易承载了整个房地产的商品经济化的过程。新商品经济我们如何植入体验的过程，如何植入新的对美好生活的这种向往的需求，如何以原来标准化的产权交易到现在权益权属的相关经营的过程。

新商品经济从原来我们认知的房地产相关的以投资开发交易为导向的这样一个链条，如何过渡到消费相关的需求，如何让更多人参与进来。刚才我们有一位领导提到了城市的消费是农村消费的三倍，第一，能不能让它进一步提升，第一轮的过程肯定是城市的消费是农村5—10倍的过程。但是农村的消费不是因为比例差距的拉大，我们可以进一步提升农村的消费能级，因为他的收入会进一步提高，也就是说从原来的3块钱对一块钱，变成50对10块钱这样一个比例，可能是我们挖掘行业纵深的第一步过程。

未来我们关注的新格局新版图和新模式有哪些？我想谈一谈特色小镇，在精益城镇化过程中，我们往往把很多的热点从2016、2017年我们看到的，会把热点落脚到特色小镇上。但是在特色小镇发展过程中，我们房地产从业人员的认知和理解把所有的精力放在了特色上。

我们虽然做过很多特色小镇的前期研究工作，投资商、发展商包括政府往往把特色小镇落脚在我的特色如何打造，我的IP如何打造，我到底是种桃树好还是梨树好，要给我一个IP。但是中央政府在推特色小镇上，行业纵深里面讲到特色小镇的机会点，包括刚才领导提出来的中国未来的农村集体建设用地这个问题。在精益城镇化里面呈现几个过程，第一从单一的政府供给到集体供应，包括大型的央企、国企存量地，第二新的位置，新的获取方式，三旧改造，特色小镇等模式将改变以往的招拍挂。我们可以看到招拍挂进一步，那是因为市场化的更新，政府原有的城市核心区。我们在这次冬奥延庆赛区的模式构造上，一级开发、二级开发、三级运营一次性委托招标的形式，其实一定意义上颠覆了传统的招拍挂。

刚才讲到城市化整体过程中，我们按图索骥，第一是轨道交通延展的过程，未来的投资区域大城大站所做的综合体。也就是说在北京、上海，包括一些一线城市和强二线城市，大城大站的综合体，我们往往提到京都、里昂等等综合体。未来中国高铁和轨道交通的建设如何从技术领先到开发领先到运营领先，会是轨道交通在核心城市的投资机会。我们构造新的这种模式。第二个，中城做产业园区做配套，五星高铁站做园区，在未来的城市圈范围内，新的产业园区如何构造，北京市的产业如何通过轨道交通输送属于。第三，小城小镇做小镇，它如何通过轨道交通引流，我们思源有比较系统的解决方案，在这里我就不阐述了。轨道交通是一个按图索骥的第一步。

第二步特色小镇，思源对特色小镇有别于其他的服务机构先给特色做一些定向，我们更多是从特色小镇开发逻辑本质去做，构建特色小镇开发的商业模式，有别于我们传统的土地招拍挂过程。特色小镇应该在中央政府眼里，或者在未来的中国现行土地制度下，我们如何理解特色小镇。首先特色小镇是地理空间泛化的概念，我们有很多做房地产的同行在拿地的时候会有一个概念叫红线，我们红线内的地归我们，红线外的地跟我们没有关系，我们也影响不了它。但是特色小镇从投资开发建设运营，将会是多线合一的红线绿线蓝线可能还包括天际线。

第二，管理职能跨界，未来我们将会从原来的策划到后期的管理甚至政府的一部分服务功能都落到特色小镇上。第三，提供全生命周期的客户，服务几代人。

特色小镇整体开发逻辑，土地的流转制度将会是特色小镇开发的根本前提。在土地流转制度里面包括了国有建设用地，同时也包括了集体产业用地和集体建设用地，这是构建特色小镇的硬件。但是他们不要寄希望于中国未来会把集体建设用地流转甚至买卖提上日程，经过我们的反复研讨和认知，这是不可能的，所以集体用地流转到销售到整个交易可能要经历一个漫长的过程。

另外，我们重点植入的是软件，第一步是模式的构建，商业模式如何做，特色小镇谁投资谁收益谁挣钱。一级开发，土地集体用地流转如何实现销售变现，业务模式上第一步如何跟政府交流，合作上如何跟政府签协议，包括三方共赢。

存量土地是思源在过去精益城镇化里面的去解决未开发的土地，或者是产业过剩、产能过剩的一些土地。在这里我们要解决的核心问题是产权问题，现在很多的央企和国企自身内部产权流转都不清晰，从各子公司之间的土地流转很难。但是土地一级开发，土地收储的这样一个过程可能会解决企业之间的，同一个企业各子公司土地的流转问题。

而存量资产开发的逻辑，我们在统一产权、统一经营权的基础上，如何通过数十亿投入去产生数万亿资产的增值。产权经营权不统一，我们无法对现金流进行归拢，如果现金流无法进行归拢，我们在产业链的构建上再投资的能力就会受限，在资本市场上的融资能力就会受限。所以，我们跟很多的央企做过对于存量资产经营的大型战略顾问，我们提出来一些相应的问题和开发的模型。

今天我跟大家分享的就到这里，希望我的分享能够给大家一些收获，也希望我们的行业能够从过去的黄金时代平稳过渡到我们的中国城市化进程、中国经济的发展，对于人们美好生活满足的一个翡翠未来的过程。谢谢大家！

乐居小记者 04-16 18:31

讲完国际经济形势，接下来我们关注国内，接下来这样的发言跟我们的主题也很契合，各位也会相当关注，叫做《探寻宏观经济与房地产市场的运行逻辑》，有请发言嘉宾发改委经济研究所形势分析与预测研究室主任杜飞轮先生，有请。

杜飞轮：各位领导、各位嘉宾、各位媒体朋友们大家上午好。很荣幸来到这么一个高级别的年会，有幸和大家分享一下我们近期关于经济形势的一些研究成果。

因为我们长期做政策研究的人都会感觉到怎么与市场去对接，去释放这个问题。所以我今天可能理论方面我就讲得偏少一点，就是将我们的政策以及我们的宏观经济运行，还有我们市场运行的逻辑讲一下。

那么近期，至少下半年以来整个对宏观经济的判断基本上出现了三个论调。第一个论调比较乐观一点是稳中向好，稳中有进，第二个论调悲观一点，有经济制裁论，金融危机论，政策超调论等等。

还有一种它客观描述当前经济运行的一种状态，从宣传的作用讲也好，从喊话的作用讲也好，真的是看着这个经济的运行状态也罢，都显示出了一种对当前经济形势的一种担忧。

这种担忧从何而来呢？因为今年整个经济运行的内外部环境都发生了一系列的变化。去年我们讲年底做判断的，由于从2016年的6.7反弹至了2017年的6.9，大家觉得日子好过一点的时候，大家做出了一种判断，说世界经济，包括国内经济的回暖，得益于四个经济的共同，在PPT上我不一一说了。但是今天这四个共同都发生了一些变化，这个变化大家可以看到打破了原有的运行的一些经济，完全按照去年的那种变化。

从外部来讲我们去年可能会说经济形势是在分化中优化，到今年大家可能看到的是在分化中趋向恶化。从政策的角度来讲我们不论说是供给侧结构改革还是宏观调控政策，它的边际作用有所弱化。出了很多的政策，供给侧改革也到了一个新的阶段，这个时候它的效果、效益没有以前那么明显。

第三个我们看到不论是传统的动力还是新的动力，它的增速有所回落。现在大家去看看很多的行业，刚才主持人也讲到，我们说地产企业本来还是一个亮点，突然又喊出这种话来。还有我们看我们的微观主体的预期与效益都出现了一些新的变化。那么我们沿着这个逻辑，我们要这样说，我们到底看什么、怎么去看？在大宏观里面我们觉得中国的经济的运行的方式和那些发达国家、发达经济体或者说市场经济国家的这些运行逻辑是不一样的。我大致做了一个原因分析，有四类因素来影响我们的整个经济形势。这个比例关系不一定正确，但是决定经济的增长和波动的这四个主要因素应该说方向是这么一个情况。

我们沿着这四个因素往下看我们就会发现，经济形势到底是什么样的形，到底会走出什么样的势？

我先把结论告诉大家，我的结论就是短期呈现出短调整的形态，运行的形势会是向好的。那我们为什么这样说呢？

把这个季度的经济增长拉长一点时间维度来看，大家会发现我们经济已经在6.7到6.9的区间已经持续了3年了，这个6.7比当年国际金融危机10年前的时候，我们体量只有我们现在季度的三分之一的时候，这个增速还要高。虽然我们从短期来看有调整的压力，但是放在长时间维度来看，这个是中高速发展区间，这就是我们在高质量发展中间的所谓的形成的一个稳态，增长的稳态。

短期，一个是中央二季度的公报里有一个很鲜明的词叫稳中有变，到底稳在哪里，变又变了什么？我们觉得稳所呈现的一个方面主要是在供给侧，特别是在供给侧结构性改革以后的供给侧呈现出来的新的稳，这种新的稳一方面是表现出我们在工业和服务业之间它的这种平衡增长，或者说是协调增长，你看看从原来的差距现在拉到基本上是在6到8的区间里。同时我们也会看到把它打开来看，我们一些新的增长点。比如说我们的装备制造，比如说我们的高新技术产业，比如说我们的服务业里的一些新兴服务，它的增长动力，一个方面是看整体这个行业，另外是表现出强劲的增长趋势，所以推动了整个供给面的稳，产业面的稳。那大家同时也看到这种压力来自需求面，这种需求的萎缩是很明显的，不论你是说从我们的三架马车来说，我们先讲内需这一块。内需、投资和消费，因为大家看到消费中的衣、食、住、行、游、购、娱乐等等，这些消费的增速都在回落。总体的社会消费比零售总额，商品消费又体现了一种增长中数的下移，从双位数到了单位数，而且一时半会儿还回不去的的感觉。日常生活中大家就会感到与我们生活密切相关的投资类的消费、住房类的消费等等，甚至是我要说的衣、食类的消费好象都有所萎缩和减少。所以这种情况之下，消费增速减缓、减速。但是消费因为现在在经济的比重已经超过了50%，那对经济增长的下拉效应还是比较明显。

另外一个方面说我们的投资，大家也可以看到，这种投资今年最明显的占以政府为主导的基建这一块快速下滑，而以市场主导的制造业投资占市场的三分之一，它拉不回一个快速下行，部分省份甚至出现负增长的基建类投资。整个投资的增速也出现了明显的减速这么一个过程，所以使大家越来越担心需求面的下滑，我先不说出口这个事，后面我们稍微讲一两句，刚才魏部长已经讲得很深刻了。那么我们说需求面的下滑，它会不会把稳的供给面再拉下来呢？这才是从宏观领域大家比较担心的问题。

在我们的价格总体上，价格总水平还是比较温和的状态，大家很担心近两个月由于短期的因素，由于自然灾害季节性因素，甚至外部大宗商品的一些价格的上涨，使八九月份的CPI有所回升，上涨幅度稍微高了一点，大家也会担心。大家只要想到一点，第一通货膨胀是一种货币现象，短期来讲货币是不是充足。从长期来讲我们的经济增长和我们的物价是不是相匹配，大家可以看到这一点，当我们的经济处于高速增长10%，甚至更高的时候，我们的物价基本上保持在3%左右的水平。而当前我们的经济增长到中高速的合理区间内，我们的物价基本维持在2%，这种相对的稳定的关系还是维持。

所以你从一些新涨价的因素来说，推动急剧通胀的因素是不存在的。当然我们要考虑一些中长期的因素在里面，价格还会有所增长，涨幅可能还会有所上升。但是短期认为恶性的通货膨胀就要来了，这也是值得进一步思考或探讨的。

那讲到这些已经表现的之外，我们说还有一些影响的外部的一些因素，我们可以看到外部的因素今年除了发达体之间的经济增长分化以外，新型市场经济体的分化也很严重，甚至受大的经济体影响，小的经济体出现了一系列的问题。比如说汇率的贬值，比如说政策收紧导致一系列的资本的外流，还有甚至部分国家的长期的问题积累，成为了债务危机等等。还有包括与政治密切相关的一些因素在干扰经济的稳定运行。大家看到各种各样的报道，我这里就不多解释了。

从国内来讲大家也看到，我们说我们这几年发现了新问题，新问题中又出现了新变化，比如说这两年涨得最多的，关于经济南升北降的这个问题，但是在这种中西变化中我们发现短期的国内经济的两大引擎，区域经济的引擎，长三角和珠三角它的工业经济，它的投资，它的消费，甚至最明显的就是企业效益出现了很大的变化。大家可以看看企业的亏损面占这些沿海地区在加大，上升的幅度很明显，我们先不说整体经济的既有高增长，也有中低，甚至接近微增长的这么一种分化态势，确实反映了这么一系列的问题。

那么从微观主体层面来看，上下游这种利润分配的不均等，导致了很多竞争性行业的微利，甚至月增长已经是负的，这就引发对市场形成了更加悲观的一种情绪。在这种悲观之下，我们的指数也出现了回落，我们的一些企业的投资的意向也开始减弱，所以自从下半年以来悲观情绪在各个领域，在各个层面开始蔓延，因为大家看到的都是风险。

比如金融市场来说，信贷的紧缩风险，股市的调整风险，债市的违约风险，甚至还有部分债券发不动的风险，还有贬值的风险等等，看到了这么多的点发式的不断爆出来的结构化的风险。再加上我们首要外部风险不断发酵，是感受到压力越来越大，因为现在他目前在沿海一些外贸企业已经开始显现了它的一些影响，对企业的影响。你如果单说外部风险本身直接对宏观经济的影响，大家可能从各个维度不同的去测，它的影响很小，但是它的间接影响可能比我们想象得要大。比如说它影响企业下一步的扩张的投资，对企业的生产经营造成一定影响之后的影响就业，甚至在金融业之下收入减少了，它影响了老百姓的消费。还有我们间接看到的，每次外部发出不同的声音，它就会使我们的金融市场又发生一系列的调整，它整个干扰到我们经济运行的秩序，很讨厌。

看到这里的时候，还有政策给了这么多，到了一个新的阶段，我们原来说这个回升过程，现在去的政策也好，降的政策也好，补的政策也好，这个力度。比如我们去产能到了新阶段以后，法制化、市场化的手段运用起来，它的效果就不如前面那么好了，它可能更多的是一种慢变量来推。比如说我们的房地产去库存政策已经在部分城市取消了，比如我们的成本降了一大堆，税费减了一大堆，但是企业感受到的隐性成本的增长，或者劳动力资金，还有环保等等显性成本的增加，使企业感受到减税降税犹如杯水车薪。

是不是看到这些之后一点信心都没有了呢？所有大家看到的那些都是短期问题。在这些短期因素的影响下，大家作为企业家也好，作为我们研究人员也罢，短期看到这种忧虑的是应该未雨绸缪去做一些事情，但是从中长期来看做企业也好，你不可能一天就做成很大的企业，在这个点上你应该看到下一步的大势是什么，在这个大势之下我们在这个阶段做什么，那么从长期来讲，中国的经济正在向三个黄金分割点迈进。从供给的角度来说我们的黄金分割点在哪里？就是我们服务业可能向60%以上快速推进这么一个过程，从需求维度来讲就是我们的消费在GDP的比重也在快速向黄金分割点推进。我们的这两项占GDP的比重可能不同于西方一些国家，它们的服务业，他们的消费经济和服务经济占到70%以上，我们的比例可能占到60%就很好。但是同样大家能看到就是既连着需求又连着供给的城镇化，它这种比率还有很大的空间。我们说常驻人口达到80%以上，但是常驻人口和真正的户籍人口的城镇人口还是有一定区别的，区别在哪里呢？就是如果一个农民要转化为一个市民，从投资的角度来说，我们在大中小城市，各个政府为他的公共服务，为他基础设施的投资是不一样的，大概平均需要10万块钱左右，一个人的转化。那么从消费的角度来讲，一个市民比一个农民的消费大约是3倍。如果说我们现在真的是户籍城镇化率还能提高20%的话，那也就意味着我们还有接近3亿人口要进城，给我们带来的投资也好，消费也好，从此衍生出来的服务也罢，还有很大的增长空间。所以我们这种大势，我们这种基本面是非常好的。

另外从实实在在的企业的角度来讲，我们还是从居民的角度来讲，我们的消费也好，投资也罢，我们的生产能力也好，生产关系、生产空间以及生产方式这种转型升级的大势依然步伐很坚定。时间关系，我在这里不展开讲。

所以从宏观经济运行的角度来说，我得出了一个比较粗浅的结论，供大家参考。这个结论就是宏观经济里面讲的理论问题其实很简单的可以归纳为两个，一方面是经济增长，另一方面是讲经济波动。经济增长和创新密切相关，经济波动和风险密切相关，大家可以看一看与创新相关的技术创新也好，组织创新也好，模式创新也好，甚至于制度创新也好。在当前这个阶段都是零零星星的，大家可以举很多例子，但是比如说我们的信息消费也好，手机也好，AI也好，但是它现在并没有带来如同像上一轮科技革命，甚至于产业革命那样大的变化。同时也能看到我们从风险的角度来讲，有那么多的点发式的风险，有那么多的结构化的风险，但是却不存在引发系统性风险的基础条件。

所以，当创新和风险取得一个平衡的时候，我们的上行的动力也好，下行的空间也好，它都是有限的。在这个焦灼期，这种稳态还可能得以维持。

另外一个方面，大家看到的外部风险背后的的一系列的所谓要准备的持久战也好，大家所谓探讨的危机也好，但是请大家注意一下，危机从来都是来自于外部的，比如说97年的东南亚危机，08年的国际金融危机等等，在每一轮危机过后，中国都取得了一系列的机会。在我们的经济体，我们的中国的经济从78年改革开放以后，从世界经济第10位连续赶超，现在已经处于第2位经济体了，现在在这个关口期可能又是一个新的机会，但是这个需要我们不断在这个进程中间加快改革的措施等一系列创新来推。所以短期来说大家也不必过度的悲观，经济增长依然还是会在这种转型大势之下保持在合理区间。时间有限，经济讲这些方面。

房地产今天是主题，我稍微讲一句，我的观点很简单，结论也很简单。其实我认为还没有，不是一个生死存亡的时刻，而更多的是一种夏日的降温。房地产我们说二季度工作会议讲了三点，因城施策，遏制上涨，促进供需平衡。房地产跟政策跟得很紧，大家在这种之下感受到了一系列的压力是对的，比如说房价趋于回落，比如说我们的销售和投资出现萎缩，比如说我们的土地购置和新开工面积有所减少，再比如说我们的实际困难，包括融资和债务压力的加大。但是大家看到了，其实这一轮当前为止意愿和投资并没有出现很重大的变化，只是在政策下，出于未雨绸缪也好，出于对政策的喊话也好，出于一些策略也好，具体情况也罢，有所忧虑，但是以我个人的一点拙见，在房地产这个问题上，前面几位领导，包括我们刘理事长，我们魏部长都讲了，我们觉得这个空间还是有的，但是这一轮转型升级肯定是一个洗牌的过程。政策也是这么支持的，方向也是这样，那这样的话只要没有政策过于过度的出台，或者一些严重扰乱预期的一些政策，这个市场肯定是稳的，与中央精神也是一致的，因为它是促进平衡，促进平衡也还回到我们刚才讲经济形势一样，是形成一种稳定发展的态势。我不多讲，政策从来都是因势利导、疏堵结合，大家看看从我们长期的目标也好，和我们短期的任务来看，都是围绕政策导向做一些微调，在这些微调之下无非就是给予市场和企业主动调试的时间，宏观上对标我们经济高质量发展的要求，推动经济实现平稳增长状态下的高质量。所以政策有微调，有应对，甚至是矛盾的一些内容，依然会沿着这个路数走。谢谢大家！

乐居小记者 04-16 18:31

魏建国发表演讲《中美贸易战与国际经济走势分析》。

主持人：谢谢，谢谢魏部长精彩的演讲，更多的请进来，更多的走出去，今年恰好是中国改革开放四十周年，过去四十年间中国人民取得了恐怕在全球人类史上也难以去想象的这样的巨大的飞跃和进步。恰好在这一年我们也面临着前所未有的挑战和国内外复杂的局面，所以我想需要我们用更多创新的举措才能够让我们的经济发展，让我们的人民生活可以持续提升。

乐居小记者 04-16 18:31

刘玉兰：尊敬的魏部长，尊敬的各位领导、各位嘉宾，新闻媒体的朋友们，大家上午好！

我十分高兴参加第十四届中国地产金融年会，首先我代表中国生产力促进中心协会对年会的召开表示由衷的祝贺。

这次年会以横盘、长效、探寻新增长极为主题，邀请了方面的专家、学者、政策专家们，共同探讨新形势下房地产行业的发展思路，我觉得意义十分重大，也十分必要，对于推动行业的高质量、高水平可持续发展必将起到积极的推动作用。

我国发展已进入了新的时代，这包括房地产行业在内，中国所有的行业，所有的产业发展的一个基本背景是新时代的一个基本标志，就是我国社会的主要矛盾发生了根本性的变化。我们需要更好的满足广大群众日益增长的对美好生活的需求，需要更好的解决发展不平衡、不充分的问题，鉴于这个重要的背景，地产金融行业需要更好地坚持初心，满足群众对美好生活的追求，需要我们始终坚持房子是用来住的这一初心。

住房是中国老百姓永恒的话题，解决发展不平衡、不充分的问题需要我们坚持服务实体经济这一初心，不忘初心方得始终，只要我们坚持初心一定可以找到符合行业发展规律，空间和广阔发展的项目，一定可以形成更为良性、更为健康、更好的发展的方向。

无论是顺应消费升级的需求还是推动我国新型城镇化建设进程，健康良性的发展都有着相当深厚的潜力。特别是当前我国经济已经从高速增长转向了高质量发展的阶段，培育新型产业，升级传统产业，壮大实体经济需求十分迫切。

创新是引领发展的第一动力，是建设现代化产业体系的战略支撑，无论是房地产行业，还是我们的实体经济都必须把科技作为第一生产力，把人才作为第一资源，坚定不移地走创新发展的道路。

研究表明科技创新、产业升级和城镇化的融合发展是中等收入国家迈向高收入国家的一般规律和普遍经验，房地产行业走创新发展的道路需要更加关注科技创新的问题。需要更加关注经济发展深度融合的问题。

我们要更好地支撑传统行业的转型升级，需要更加关注科技创新和城镇化的深度融合，刚才我觉得王总分享得非常好，就是城镇化的问题，还有我们房地产还有一个很好的发展空间，我们要更好地让建筑业真正赞美人的生命，真正汇集民生，中国生产力促进协会我简单介绍一下，我原来专门给魏部长汇报过生产力促进中心，当时想请他来做我们的理事长。当时魏部长给我婉拒了，我们是成立于1995年生产力是当年孙建（音）在科技部当主任的时候，那时候叫国家科委推出来的高新区孵化器和生产力，大家对高新区比较了解，现在全国有160多家，孵化器也比较知道，一共有5千多家，开发区是提供了一个发展的高新技术企业发展的一个环境，一个生态链。孵化器是提供了一物理的空间，生产力是为企业服务的，所以今天请我们来做支持单位来参加这个会我特别高兴，因为我们生产力也应该为我们的房地产行业，为我们在座的各位企业家进行服务，因为人要生病，企业也是要生病的，生病了你需要资金、需要项目、需要人才，我们生产力应该全过程地陪伴大家去创新创业。

我们的主要职责就是面向社会的各类创新企业、创新主体和创新载体，围绕着科技创新创业的转移转化，开展全方位的创新服务，我们生产力现在全国有2690家生产力，这个生产力是全世界都有机构和组织。特别是港澳台做得非常好，党建孙建主任也是借鉴了发达国家和周围国家地区的经验推起了这项工作，所以当年我们的老的主任说全国要建500家，我们都觉得太多了，因为它符合市场经济的发展规律，所以现在一下全国有2698家，从业人员有3.2万人，我们有专业队伍是3万多，我们一年服务企业是100多万家，我们从服务的企业当中，把发现的贴近民生的好项目收集过来，通过专家评审再推广下去。

这些好技术我觉得我们可以推广到我们的房地产行业，你们可以把这个作为转型，像一些绿色装配建筑，像一些不漏水的厕所，节水的厕所，节水99.8%，还有压不碎的地板砖等等，这些非常多的好项目，我们把这些好项目带到国外，全部获得了金奖听说中国的好技术他们都非常高兴。我们的中国好技术都是经过注册的，国家授权的。我们的中国好技术的项目谁要需要我们可以推出去，因为它贴近民生，我们的一个定位是贴近民生，不是高不可攀的技术，不是像芯片那么难做的技术，就是贴近老百姓的生活。

说到今天房地产业，当时王秘书长跟我说让我参加这个会，我还是很高兴，因为在80年代末，90年代初的时候，我曾经陪着我们的老局长到美国、加拿大去考察，美国生产的装配，当时我们推出星火计划，向把装备引进国内来，我们到了国外，国外的人就拿出来我们烧的红砖，歪歪扭扭的一块红砖，告诉我们你们这一把火烧了两千多年，秦砖汉瓦一直烧到现在，说的我们无话可说，那个红砖就是从国内背过去的。

所以那时候我们要他们的装备很费劲，现在遍地都是，当时我们在北京推非常难，遇到很多难题。我们说地不能再挖了，土地是有限的，当时想推动这一块的工作。所以我们从秦砖汉瓦到现在的高科技企业，我们也跟着转型升级。同时我们生产力愿意和大家一起共同提升房地产行业的科技创新水平，共同推动房地产行业的创新升级，共同服务中国实体经济的发展，房地产是一个历史悠久性的行业，过去有、现在有、将来还会有。

住房我刚才就说了是老百姓的一个永恒的话题，只有我们坚持初心，服务实体经济，重视科技、重视创新、重视人才，始终把服务亿万人民对美好生活的追求作为我们的目标，一定可以开创更加美好的前景，最后预祝我们的会议研讨取得丰硕的成果，谢谢大家！

乐居小记者 04-16 18:31

主持人：感谢波明总的精采发言，也为我们开启了今年峰会的篇章！确实14年的这样的漫长路径走过，大家回首去看的时候，中国的房地产市场，市场经济都发生了非常多变化，我们接下来一起期待接下来会给我们打开一个一个问号，王总已经提到了新的探寻新的增长极，城镇化对房地产本身来说就是一个机会。

那么在“新增长极”的探索过程中，有哪些领域是国家非常重视，同时与地产行业紧密联系着呢？我想，科技一定首当其冲！接下来有请中国生产力促进中心协会理事长、国家科技部重大项目办原巡视员刘玉兰女士上台，为我们带来精采致辞发言！有请！

乐居小记者 04-16 18:31

王波明：尊敬的各位来宾，魏部长，欢迎大家来参加一年一度金融地产年会。

年会始于14年前了，我记得其实是14年前中国的房地产市场也是刚刚起步，当时讨论的问题为什么说金融地产呢？因为当时的地产公司从融资方面来讲都是非常单一的，用房地产商的自有资金，我们当时就呼吁资金得多元化，除了银行贷款以外，我还记得那时候当时央行的副行长吴哑铃（音）来介绍，就是说房地产资金的发展和使用可以多元化，不要仅仅去依靠银行的贷款，可以多去用一些基金。我记得当时推荐大家去用信托基金，就是房地产信托基金的方式上市，使得开发房地产资金可以多元化一点。慢慢的房地产年会深入，大家又开始讨论房地产的发展趋势、热点，在这14年当中有不同的在转换。

到了今天，可能我估计在座的各位和房地产界的朋友们，可能会觉得是有点到了一个十字路口，有一定的迷盲，对于未来方向到底我们的中国房地产市场会往什么地方走，还有没有进一步发展的潜力。你若看房地产市场，它跟中国经济体制改革是有密切的关系。因为房地产的市场来自于90年代末期，当时我记得是朱总理他引导的房屋的改革，当时因为我也是在国家体改委内部，也参加了很多的讨论，跟建设部。就是讨论房子怎么能够卖给居民。我记得当时觉得很不可思议的一件事情就是代表在90年代末期人们根本就没有足够的资金去买房子，说怎么能够把公房能够私有化，卖给大家。

从那个时候，后来到了我记得稍微有点房地产市场慢慢形成，就是2003、2004年的时候。那个时候也就是我们的房地产的年会就开始的时候。这样来讲房地产的市场跟中国经济体制改革其实是有很大的关系，在前一段时间我在张家口附近的一个地方叫崇礼主持过一个年会，叫崇礼年会。当然咱们国家发改委的城市和小城镇中心的主任叫李铁（音），他跟任志强、任大炮有了一个很精彩的对话，从里头我体会到两点东西可能是对咱们房地产市场今后还有很长的路要走，但是这绝对不是粗放的，这需要房地产商的眼光。第一个就是中国房地产市场确实从大城市、二线、三线、四线城市一直到农村，但现在咱们还有一个东西改革还没有到位，就是城镇化的发展。咱们城镇化发展现在走了40年了，咱们从70年代末期，十一届三中全会开始，咱们城镇率才50%，也就是说咱们城市跟农村的比例。但是农村的比例，也就是说还有另外50%，40年走了一半。那广阔的发展的机遇，就是城市跟农村之间的关系，我觉得这里头还蕴藏着非常大的机遇。这是第一点。

第二点，他们也提出来，我觉得他们俩意见也都一样，就是现在城市通过限价，觉得资金对于大中型城市冲击，虽然现在分化了，三四线城市，但是仍然是大中型城市人口冲击，房价的涨价的压力还在。那么为什么不能把所谓叫大都市圈的周围的乡村给开放？这里头就牵扯到很大的土地制度的改革，大家可能也知道，我们北京，比如说你到大都市圈，那次是崇礼，崇礼快到张家口了。到这么一圈，就由大城市带动都市圈的发展了，这时候把城镇化的概念再拿进来。在这方面其实还有很大的发展空间，就是怎么把宅基地，农村的这些也流转起来。但是我看现在国家在这方面也在积极探索这方面的事情。所以从这点上来讲，我们的房地产市场，大家觉得还有没有可做。

其实这个道理站得住脚，再有另外的不说40年了，再有个20、30年的工夫，城镇化为中国地产业的发展带来的机遇还是存在的。

今天，这两天我们在座也有很多嘉宾、专家来给大家发言，我相信都会碰撞出火花，在这种十字路口，大家迷盲也好，有些问题看不清楚也好，我相信在这两天的会议当中，这些专家都会给大家带来很多的意见，对于未来的趋势卓见，来分享这方面的东西。我预祝这两天的会取得圆满的成功！谢谢大家！

乐居小记者 04-16 18:31

主持人：现场尊敬的各位领导、各位来宾，大家早上好！欢迎大家出席“第十四届中国地产金融年会”的现场。我是今天的主持人，来自北京电视台财经频道的张杨，非常荣幸成为本次大会的主持人。

今天我们的年会的主题，各位特别我们的大屏可以看到，分成了三段式，第一段是两个字的词汇，叫做“横盘”。

这个词其实平常在我们地产年会，甚至金融年会的主题当中用得不多，更多的是出现在证券或者股票的专业领域当中，经常出现，意思很简单。就是在一个盘整的阶段，在一个相对位置上比较稳定的，没有出现上下猛烈振荡的形势，现场很多专业人士，不用多解释。但是为什么这样的词汇出现在我们今天的地产金融年会上？我想各位如果关注一下整个近两年来中国房地产的发展形势，想必心中会有一个答案，比如最近一段时间，国庆节的前后，很多地产圈的朋友都在刷屏一个图片，一个会场，跟现在的会场差不多，甚至还再大一些，红色的大的屏幕背景当中有三个大字，叫做“活下来”。

这家公司在十年前，也巧了，虽然他们的掌门人换了，但十年前也是这家公司的掌门人提出了“拐点论”，这家公司的声音在中国房地产界，乃至在世界房地产界，我想都是掷地有声，且有影响力的，为什么有些我们的房地产带中的代表性企业在这样的时点提出这样三个字，恐怕在座都是冷暖自知。比如我们所在的，包括我个人所在的传统媒体近一年来，同样要感受到“活下去”所带来的压力。除此之外，像各位发展商，包括地产界相关行业的合作方也会面临这样的思考。我想今天的新地产财经能够把这三个字提出来，在我们的开场白当中，希望和各位交换意见，可能基于两点，这也是我们第一次合作的我的一个感受，一方面恐怕在某一些程度上确实存在着活下去的压力，但同时我们也可以理解为这是一种居安思危的表现。

除此之外第二个关健词叫“长效”，这个词大家探讨很久了，今天我们也会请诸位老师和嘉宾来给各位分享他们的观点。最重要的是最后半句话叫探索新的增长极，这是我们现在提到的创新两个字在房地产中的全新解读，这种解读是各位非常期待的，说到主办方也简要介绍一下，熟悉新地产的朋友知道，走过了十几个年头，地产杂志从2018年从6月份已经实现了全面升级，这个也是在探寻新的增加极，从传统过去我们熟悉的平面杂志转型了集合像网站、APP、微信和微博多元化的、立体化的传媒平台，并且正式更名为新地产财经，所以在此也是对各位多年来对于新地产的支持表示由衷的感谢。

接下来我们来说一说今天来到我们的现场，其实我的话应该压缩到最短，我们上午准备了干货满满的，非常精彩的发言。

    我来介绍一下到场的嘉宾他们是：

    中国国际经济交流中心副理事长、商务部原副部长魏建国先生；

    发改委经济研究所形势分析与预测研究室主任杜飞轮先生；

    思源地产集团副总裁邢志刚先生；

    新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生；

    北京大学国家发展研究院副院长、教授黄益平先生。

    以及峰会致词嘉宾：

    《财经》杂志总编辑王波明先生；

    中国生产力促进中心协会理事长、国家科技部重大项目办原巡视员刘玉兰女士；

    感谢各位的莅临！

此外，今天还要特别感谢本届峰会首席赞助商孔雀城集团的大力支持，以及一直以来的合作伙伴思源地产。

与此同时，在现场与会的还有“融创中国、新力地产、中海地产、金地集团、新城控股、阳光城集团、世贸集团、中梁控股集团、中南置地、北控集团、恒达集团、碧桂园、鑫苑集团、富龙集团、泰禾集团、龙湖集团”等企业的负责人和高管。还有五百余位来自地产界、金融界的精英及企业代表。以及来自经理人杂志、今日头条房产、中国网地产、新京报、中国房地产报、中国消费者报、中国经济报、南华早报、第一地产网、凤凰网奇点商业地产、北青网房地产频道、北京微博房产、搜狐焦点、和讯房产、《中国经济信息》杂志、乐居财经、中国证券报、每日经济新闻、国际市场新闻社的媒体同仁们。

感谢大家在百忙之中参加本次中国地产金融年会！欢迎大家的到来！

我们的峰会正在财经网、新郎微博、乐居财经、三个端口进行同步图文直播，欢迎大家随时登陆互动！

首先，请允许我为大家请上《财经》杂志总编辑王波明先生，为今天的峰会进行开幕致词！有请！

乐居小记者 04-16 18:31

主题：第十四届中国地产金融年会

地点：北京柏悦酒店宴会厅

时间：2018年10月19日  

第十四届中国地产金融年会开始啦～敬请期待，让我们接下来看看参会情况吧～

乐居小记者 04-16 18:31