为何长租公寓成万科核心业务?

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主持人:潘宇凌    乐居财经主编

嘉    宾:朱文策    知名自媒体人

嘉    宾:张晓玲    21世纪经济报道高级记者


8月20日晚间万科发布2018年半年报,21日上午万科在深圳举行了新闻发布会,郁亮没有出席。整体来看万科上半年业绩比较稳定,保持前三。销售金额3047亿元;销售面积2036万平方米。但两者同比增幅大幅度放缓,有媒体以“万科失速”为题进行报道。万科是否真失速?如何解释它新拿项目117个?为何半年报首次把长租公寓列为核心业务?该如何评价,郁亮缺席,祝九胜主导的万科半年报发布会?


谈业绩:确实降速明显,但谈增长放缓还早


潘宇凌:我们直接进入讨论环节,就整体来看,万科上半年的销售情况,是否显示销售增长趋缓?因为销售金额同比增9.9%。销售面积同比增8.9%。相对之前幅度比较小,是不是跟当前宏观大环境相关?


张晓玲:万科上半年销售增速不管是横向还是纵向来看肯定降速了。2017年全年万科的销售额5298.8亿,增45.3%;销售面积3595.2万平方米,增30%。这是他去年的销售增幅。从全行业来看万科的这个销售增幅也不高。已经公布财报的大概有32家房企上半年的销售合计同比上涨的幅度是35.4%。从3000亿级别房企看,万科落后于碧桂园,碧桂园上半年销售同比增幅是43%。


今年上半年的楼市宏观环境,虽然调控非常严厉,从中央到地方都不停出台新调控政策,但是上半年房企的销售还是大幅增长的,尤其是二三线的房企增长更快。比如说,上半年龙光地产实现销售是354.7亿,同比增83.7%。


总体看,万科上半年销售增幅或者说规模扩张不是特别强烈。但可以说万科仍然是表现最稳定的房企,他对销售市场的控制能力仍然很强。万科在34个城市的销售是位列当地市场的前三,显示他们深耕区域的策略明显见效了。这保证销售能够持续增长,企业能够长远发展的一个重要方面。


如果预测到下半年,在七月底中央出台调控策略:坚决遏制房价上涨。影响力非常巨大,应该会在下半年体现。我觉得上半年万科是有意在控制节奏,它的下半年应该依然会表现平稳,但下半年更多房企的销售必然会放缓。


从超大型房企销售表现来看,碧桂园上半年令人意外,4100亿的销售比排万科高出了1000亿。当然,碧桂园在中报也提到了降速。


朱文策:万科的这个销售的变化,我个人还是稍微有些意外。坦白讲是有一些偏低。能不能做出万科增长趋缓的判断呢,可能要从全年来看,从当前的一个市场宏观环境来看,这样解释是比较有说服力的,还是跟现在的市场的大环境有关系。


我认为这个可能更多反映出万科对待急售型住宅的一个态度。未来会主动性的寻求一个稳定的增长。我认为这个行业的高速增长期其实已经过去,虽然大家看到碧桂园今天的这个业绩是非常不错。但是我希望大家能看到杨国强的一个致股东信,也在谈到他要主动地降低快周转。所以我们看万科有可能提早放慢了脚步导致他的这个增长增幅明显落后于或者说是低于这个行业整体水平的。但是并不意味着有什么大的问题。


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