第三届中国房地产租赁领袖峰会

乐居小记者 04-19 13:54

第三届中国房地产租赁领袖峰会暨2018iHoBand寓新榜发布活动圆满结束，一起期待明年再见～

乐居小记者 04-19 13:54

主持人：

快速发展的长租公寓正成为最适合智能家居科技大规模应用的场景之一，而智能化家居的良好应用，也在提升着长租公寓智能化管理水平，我们相信科技的赋能力量，必将促进长租公寓运营模式的转型升级。感谢我们的嘉宾带来这么全面的分析和见解！再次掌声感谢嘉宾们！美好的时间总是过得短暂，长达一天的知识汲取不知道在做的观众们对我们今天的内容是否满不满意？"创聚变·寓未来"，第三届中国房地产租赁领袖峰会暨2018iHoBand寓新榜在此圆满结束！再次感谢与会嘉宾及观众的支持，期待我们的下一次相遇！朋友们，我们下次再见！

乐居小记者 04-19 13:54

第四场圆桌对话主题：创智未来，长租公寓的智能生活与生态圈构建

主持人：魔方金服/寓加科技创始人凌骏

对话嘉宾：麦家公寓董事长曾添、果加智能COO赵永波EO 段方华、Cozystay CTO 王志常、海尔集团海寓生活总经理何卫 、寓多多联合创始人兼副总经理张朋寓多多CEO 魏良庆

凌骏：感谢在场的各位坚持到现在，我记得2013年寓多多张朋讲了满满的情怀，第二届我提出公寓走证券化的融资方向，当时很多人觉得不太可能。今天已经从ABS到并购阶段，非常快。今天我主持这场论坛很意外的，以前最后一场论坛智能硬件与生态圈比较枯燥。我研究生态圈包括物联网发现，这个环节恰恰是未来公寓领域最有希望、最有机会，而且能够解决当下很多问题重要的部分。今天公寓最后一个论坛请各位嘉宾自我介绍一下，我会提相关的问题，有请曾总。

曾添：大家好！我是麦家公寓的曾添，我们麦家公寓主要立足于杭州，在杭州目前是体量最大的。2016年底、2017年初拿到保利后融资做了转型，很多开发商入局行业。我们自己给自己探讨，来自杭州，杭州是科技之城，有这个基因。我们大量招聘了阿里以前口碑网团队到时候我们公司，我们从本身体系里面，以前有卖家租房APP，这么一个平台，打造线上线下整块的生态系统。也给我们自己麦家公寓做了一个定位，一是智能无人公寓，公寓给大家未来做得更多可能性赋能的影响。我们自己也做系统也做平台，我们自己研发区块链的技术。

整个体系里面除了线上系统平台之外，还叠加了很多线上线下的服务在里面。跟何总海尔落地整个海尔智能生态系统这块。包括最早期我们在2015年、2016年跟美的确立智能化的智能生态系统。我们跟赵总，这块智能化的生态系统，我们已经有软件的对接，包括除了智能电表、门锁以外更多的可能性。

今天我们讨论这些内容的时候，我们这个行业不是各谈各的，确实更多合纵联盟的事情，更多我们卖家考虑的事情。

凌骏：谢谢曾总。他说合纵联盟是区块链最核心的部分，下面请果加智能的赵永波讲讲。

赵永波：大家好！我是果加智能的赵永波，果加智能2014年成立，2015年公寓慢慢兴起，2014年时很多人对智能信息化完全没有概念，包括现在对智能信息化有完全不同的理解。果加智能是2014年做软硬件一体化，提供智能化解决方案的解决方案。如何做集中式供应，从用户入住线上用户线条信息化，包括提高人效比、屏效比。扎根长租公寓，慢慢延伸，我们下一家做短租民宿、政府公租房项目、地产商项目这都是目前服务比较大的客户群体。确实能感受到，整个公寓发展是和未来数据化价值一起同步起来，我们希望果加智能给整个行业提供更高效的管理工具。

凌骏：这是Cozystay的王总，他是区块链创业的合伙人，听王总介绍他们做了什么。

王志常：我们公司叫Cozystay，我们公司是2016年创办的。总部在海外，我们有海外的房源，主要客源、房源在北美。对国人出境这块我们接触比较多，目前对于区块链方面。因为短租行业跟长租行业有很多差别，长租一个客人会住比较长的时间。短租的话，像酒店客人单位待的时间会比较短一些，更多可能会出现一些重复预定，客人很快入住，还有房间的评价怎么样。这种问题在短租行业可能碰到更多一些。

针对这些问题，我们也对区块链去中心化的特性还有不可篡改的特性就应用我们这个行业上做了一些处理。比如对于评价系统，比如说目前的评价可能会有很多虚假成分在里面，因为是一个中心化的平台。中心化的平台你觉得如果有负面评价，运营方是把它删除的也可以修改。相对而言区块链来说，只要是有效的评价，写在链里面不能篡改，这是一个例子。

如果重复预定，两个客人订同一间房子，区块链有共识机制。利用共识机制很好地避免这种情况的发生。类似这种场景我们考虑若干个入住协议，从入住到付款到评价下一次的信用方面都有尝试。

凌骏：谢谢王总。接下来是海尔集团海寓生活的何总。今年我去海尔参观很有启发，海尔开放式内部创业机制小微的生态。请何总介绍一下，长租公寓体系有保理的、金融的、系统平台的、有家电的。

何卫：谢谢主持人！我应该也是老面孔了。海尔集团分为三大板块，我们是海尔家电产业板块。我们在2012年开始，整个海尔家电关注长租公寓行业，从2012年开始深入在这个行业进行合作。海尔也是2016年时，在全国家电行业第一个成立工业事业部，专门负责服务于长租公寓企业。

这么多年做下来之后，又因为整个行业供应链水平确实比较低、比较慢。像海尔是在整个智能化、物联网，家庭领域零售市场端走在非常前面。在租售行业能推动租赁行业帮助运营商提高效率、降低他的运营成本。这几年做下来之后非常累，目前整个行业发展没有到一定阶段，包括用户认知、接受度等等方面，还有成本非常难以接受。

海尔在2015年左右推出“创客所有制”。2017年底在原有海尔工业部基础上开始进行孵化，小微公司。这个小微公司叫海寓生活。我们解决两个事情，第一，给行业智能化赋能，帮助公寓运营商把成套，智能门锁、智能家电等产品，快速在行业铺下去。第一是智能化赋能。

第二个叫金融赋能。刚刚说这个行业缺钱，成本首先考虑。大家都想用好的产品，怎么铺下去？我们依托海尔金控，通过工业金融的手段跟很多机构合作，把海尔好的产品尽快铺下去。这是物联网赋能和金融赋能这两个目的。

凌骏：感谢何总。最后请寓多多的张总介绍一下。

张朋：寓多多是立足于上海分散式的长租公寓，公司是从2015年年底开始做，在两年的时间，目前规模是在一万间。我们房源主要分布在上海中环、内环之间，沿地铁线做房源的开拓，目前我们出租率在98%。今天这个论坛谈到智能化，作为长租公寓尤其是分散式的我感触很深，和果加智能的赵总我们是战略合作。从最初刚开始做一个简单的，所有的工作全部靠人力往上面做，excel表格、钥匙、门禁，所有的东西成本往上叠加。最后促成智能门锁、水表、电表所有智能设备的投入使用。以及我们用半年时间打造公司自己的房源系统和开发了我们自己的客户APP。

目前，我们从线上导客到客户的签约以及到最后客户的退出流程，全部在往智能化这块转。整个公司运营成本包括自动化设备，包括系统投入目前也在做很大的节省。

凌骏：感谢张总的分享，一年时间做一万间确实业内做得非常优秀的企业。接下来第二个环节，每个嘉宾我都有简单的了解，会根据每个人情况做专项专门的提问。先跟曾总这边做一个交流，我在几个月前看到麦家公寓我说是噱头吗，他说不是。它里面有三大特点，通过智能化设备，无人公寓的设备，让它里面员工进行成本降低。员工人工很贵，第二，员工是持续有成本，智能设备是一次性投入，他算这个账，这是降低成本。

第二，通过无人公寓的品牌，让年轻租客更喜欢，觉得很时髦，愿意住这个公寓。

第三，相比周边非智能化公寓价格可以定得更高。

不知道我的了解是不是真实的，曾总给大家讲讲真实的无人公寓的情况，你们为什么做无人公寓及未来的规划？

曾添：凌总听到的跟我们的差不多，我们做这个转型做更多赋能的东西。刚刚凌总讲到杭州智能版本，基本实现无人公寓的服务。我们从三个维度，从安全性方面，首先是公寓提倡的，最终给到客户，最基本的从安全层面。从文字、人脸识别、到使命认证、到监控采纳这些方面。第二，人效比的降低，行业里面常规人效比，我们做到1：120，我们管家朝九晚五，其它事情通过后端智能化解决。第二，客户客服习惯、消费习惯慢慢培养，对智能化一些实际习惯上面有一些提高，慢慢培养一种忠诚度。

确实1.0版本的店，我们旁边是红普（音），比他高一千多，有些面积比它还小。我们最小面积大概12平方，同样的我们可以租到三千八，红普大概在二千六。这是真实的数据，同一个小区里面不同的楼，一个C幢或B幢这样的差别。

不管从噱头、还是从体验感，智能化是比较不错的方向。我们现在持续开发2.0的版本，我们整个从智能化的使用，从电器家居设备窗帘全部能实现。现在能实现更大的智能化社区的概念，是3.0版本在落实。

凌骏：非常期待麦家公寓最新的产品能够尽早面试。第二个问题，果加智能的赵总，果加智能我非常熟悉。我跟段总老朋友了，我最近跟段总见面，段总分享数据我大吃一惊，说果加智能管理公寓70万间，这个数据非常庞大。我了解国内链家房源不到70万。想问赵总这个数据真实吗？第二，果加智能如何能做到这么大的规模？果加智能跟园丁、科技侠差别是什么？市场份额分享一下。

赵永波：感谢凌总。给了我们一个做广告的机会，70万间数据不是很震撼，更震撼的是月收获量达到10万，背后每个月有10万间房源信息。最新定单信息我们达到10万出货量，未来一年可以做到100万间的房源信息。这是很大价值的数据信息，我们可以利用起来，整个行业公信力的问题。70万间是历史时代，今年至少奔100万间。

第二，我们最大的客户群体，集中式公寓设备已经带来品牌溢价、品牌增值空间，确实是品牌高地必须做得标配。分散式公寓做的价值更大，分散式公寓能做到人效比1：30不错了，我们可以做到分散式1：60、1：70，非常大地节省人的成本。达到一定量以后，必须利用智能设备，提高管理绩效，整体提升线上运营化。以前不能做成智能门锁，还要物理交互比如钥匙。

第三，智能设备可以很好做好风控。比如房间出现房源异常情况，比如有的租客退租都可以做系统风控。包括我们合作方，当时只用一半智能设备，突然有一天发现某个区域房间全部被盗，我们初步判断某个店长把钥匙复制了。之后是做成绑定，这个人一离职所有功能都没有了。

我们公司30%多全部是软件开发，这部分人未来希望把数据沉淀下来，给行业做更多共享。很有可能到明年的时候，果加智能里面房源数量很可能超出大家预期。价值足够大时，能产生更大的数据价值，这也是我们未来追求的。

凌骏：非常感谢赵总。智能设备的发展对公寓行业的发展超出我的想象，它将来对行业的变化是会有很多改变的。接下来请王总讲一下，用区块链这个东西，哪些地方可能对租房这个生态带来改变。现在设想一下展望一下，如果租房都用到区块链技术是怎样的？

王志常：区块链技术刚才说两个特点，去中心化、不能篡改。基于这两个特点，租房很多问题都能得到解决。首先它能实现传统所有系统实现的功能，刚才赵总说的智能门锁，区块链能解决这些问题。进一步的在区块链上面来说，这些数去它将不能被改动的，在您这个场景下，如果系统出了一些问题，比如黑客入侵系统，系统本身发生错误，会造成批量性的问题出现。在区块链里面，因为数据已经是沉淀的，不能再改动了，这种情况更加安全一些。这是第一。

第二，短租行业更多会在意房源的评价和用户的评价。目前来说，这些评价是能够被运营方改动的，之前有很多报导Airbnb会删除一些房源不利的评价，不管这些评价是真是假，删除它保证房子租得更好。在区块链这个场景下，因为评价的记录会被写入到链上去，之后不能改的，用户就能看到更加真实的，对于某一个房源信息的评价。

我们自己本身，基于区块链协议体系，比如我们做了信用的协议。用户和房东的信用由于它过往在去内的贡献所约定的。显而易见不能被篡改，基于这个特点，我们可以选择租房给信用更好的人，或者租信用更好的房子，对整个生态会有正向的提升。

凌骏：谢谢王总。我了解过区块链技术是很好的，不可篡改，解决过程中的成本问题，但道路是很漫长的，希望王总多跟我们交流，传达行业最新的进展。接下来是何总，何总刚才分享了海尔这么大的公司对公寓行业的关注，到专门有各体系支撑这个行业。我听说海尔也有自己公寓这块的产品在打磨，就您这边看长租公寓，你们一直做配套供应商还是也会成为全方位的战略布局？

何卫：这个问题对我来说听难回答的。其实从海尔的角度来看，我们围绕满足用户这个角度，来布局整个业务体系。刚才说了集团三大板块，我们三大板块都有给这个行业赋能做服务。更核心的是，现在我们围绕整个用户我们叫租客这个群体。现在我们也是在规划整个全产业链服务体系在做。从整个金融的角度，从整个智能化的角度，从整个包括配套、服务体系，其实我们都在做的。但是我们最核心的、最重的，我们叫做S To B、S To C模式在做。通过我们服务运营商，通过运营商服务租客，最终给租客给年轻人带来美好生活的体验。这是我们最核心的一个诉求和规划。

凌骏：非常感谢。回答得非常好。接下来一个问题是寓多多的张总，在上海这个圈子里做公寓的非常多，因为上海竞争非常激烈，前面张总讲了寓多多通过智能硬件合作，让他们管理能够降低成本。你们为什么能在这么短时间里面做到一万间，扩张速度是比较快的。有什么独特的地方？

张朋：谢谢凌总。凌总的问题问到核心了，首先上午论坛时有几位嘉宾谈到公寓行业痛点就是人才，在上海市场这个行业竞争尤其激烈，人才竞争也比较大。我们今年骨干一个没有流失，这些人是创业之初一直伴随着公司走到现在。通俗一点讲叫公司的亲兵。亲兵特点是执行力特别强，当公司做了决策时，他们会义无反顾地执行公司的决定，这是第一点。

第二点，论证。因为这批人是伴随着公司从刚开始一步一步走到现在，所以当公司做决策的时候，会和公司每一个阶层的代表，论证这个决策是否科学、是否符合现在的市场。

最后一点，我们不断反思。看得清市场才能做出正确的决策。就像长租公寓它的窗口期很短，如果你不抓住这个窗口期，后面即使你有再大的资金、在多资源，已经没有你可发展的前景了。我一万间房子是在2017年差不多7、8个月左右集中进来的。归根到底一句话就是我们的团队是最大的优势。

凌骏：谢谢张总。大家还有什么想分享的，给大家一到两个机会。没有的话我们就到这里。谢谢各位！

乐居小记者 04-19 13:54

主持人：

感谢各位嘉宾倾囊而出的精彩演说与分析！近年来，房地产市场的火热，以致智能家居及物业配套设施也在快速拓展，随着互联网+思维在长租公寓的落地，利用智能化硬件以及互联网化的软件系统，实现智能设备设施及智能家居的大规模应用、日常运营管理与租赁服务智能化的智能长租公寓，正在成为长租公寓向"2.0版"进化的方向之一。与此同时，大数据、物联网、区块链等前沿技术也开始尝试将租赁作为应用场景，针对行业传统痛点提出创新性解决方案。

接下来，让我们掌声有请本场圆桌论坛主持人：魔方金服/寓加科技创始人凌骏与圆桌嘉宾：麦家公寓董事长曾添、果加智能COO赵永波EO 段方华、Cozystay CTO 王志常、海尔集团海寓生活总经理何卫 、寓多多联合创始人兼副总经理寓多多CEO 魏良庆张朋！掌声有请！

乐居小记者 04-19 13:54

凤晓龙：从你们目前版图拓展当中，你们有没有计划做更进一步的拓展，比如是不是进入长三角区域甚至北京区域。如果有的话，你们投资的想法大概是什么方向？

首先感谢主办方，我介绍一下创寓，合富1995年进入房地产，2004年在香港上市。在今天已经涉及到代理、金融、物业管理、资产管理等等一些金融各个环节房地产服务型的企业。我们是2016年进入到长租公寓领域，感觉到房地产向公寓转变的过程。之前跟晓龙沟通今天有没有话题的限制，你说可以敞开说。我们讲到资本金融的问题，资本应该是在长租公寓发展过程中起到非常关键的作用。长租公寓本身是重资产的一个生意模型，回收周期比较长。所以资本在中间起到非常重要的作用。

第二个观点，在华尔街有一句很著名的话，世界上最聪明的是资本。刚才屈总也讲到这个问题，最近几年来说，整个资本市场对长租公寓这块的关注，包括从国家层面还是整个金融市场层面，这个关注度还是非常高的。并且有很多创新的方式，包括早期资产证券化在中国是很难实现。从去年开始包括一些尝试的方式。创寓有自己的考虑，有自持物业的改造。IBS要求达到一定规模才能做，创寓因为规模还不够，我们现在在快速扩张过程中，未来也会考虑到租赁十年下来的这种物业。

另外还有一个很重要的融资渠道，我们目前在做的，有位置比较好的项目，我们会单独成立项目公司，在外面引进单独的资金在做，这也是一种渠道。现在包括屈总他们也是一种融资方式。整个市场对长租公寓的青睐还是比较明确的。最后一个点，资本它是一个天使但它同时也是一个魔鬼。整个未来的运营很良性的时候，很好时，资本会不断投。现在有一些品牌为了盲目去融资，但是计划不明确，或者他的运营能力没有跟上时，可能未来会出现断崖式的下跌，也很有可能。

凤晓龙：徐总目前把长租公寓中融资几个方式讲了一些，包括也提到一些困惑。目前的困境，到底为了融钱还是融钱，还是为了项目扩大融钱。我们这一环节缺了一位嘉宾，希望这个环节进行比较快一点，时间给到最后一个圆桌。青客陆陆续续融资，我查应该有1亿美金，青客作为轻资产代表，目前比较能获得投资机构的青睐。我之前也参加过很多活动，也跟机构做一些交流，到底是轻资产方式好还是重资产方式好？

在融资当中有重资产偏好，融资方相对更容易一些。像以轻客以轻资产为代表可以获得更多认可。请屈总跟我们分享一下，长租公寓的看法是什么点位。包括青客等等，你们的感受包括互动能不能给我们做一些分享，这点对在座很多企业是有帮助的。

屈成才：谢谢主持人。我先接一下徐总的话题，投资人既是天使又是魔鬼，你好时百般好，他不好他会突然变脸，也许天使变脸也是因为你做得不够好。我的经验从创始开始到现在经历5、6轮融资，专业的资本会让你变得越来越好，这点是肯定的。他们不断把你原来做得不够好的地方挑出来帮你改善。专业的投资人对一个企业成长帮助是非常大的，这点毋庸置疑。

其次，长租公寓还有没有获得大部分资本认可的机会。小的公寓，相对从0开始起步的话，这个事情可能已经过了窗口期。市场上这个赛道里面，出现十万间以上的，青客、蛋壳，已经出现规模比较大的企业，资本在找投资标的的时候，今天也有像一房，行业投资人，他们也会找行业头部企业。融资对刚起步的企业会越来越困难，如果要有一点点经验的话，我一直跟行业里面可能规模没那么大，但也不小，跟这些企业聊的话，会和他们聊这么一个观点。专业投资人对你的帮助到底在哪里？往往你会觉得非常难受，他们每次来带许多企业来。四大会计师审计所的，法律这块，还有包括各种IT方面的，包括整个管理咨询方面的，他们会花数十万美金甚至数百万美金看成本够不够。这跟他们投入有关联度，他们会用很多专业人士帮你挑毛病，看这家企业到底什么样。过程中会让你感到很不舒服。挑出你做得不好的地方，对创业企业、创业团队，确实现在做得不够，但人家指出来不是要抵抗对抗，在市场大的环境下，如果对你有帮助应该坦然接受。之前包括一些专业的投资机构会投你但说你很多不好，但不说你不好但不投你。

青客是很轻资产的公司，连装修都不投。装修是很重的，20亿投资装修一点不轻。持有好还是类似青客这样5年以上包住。有钱当然持有好，一方面赚资产的升值，另外一部分赚运营方面的钱，没钱当然要轻。根据不同企业不同情况判断。小而美也不错，我们之前讨论主题时聊到这一点，公寓的企业千万不要从创业之初想着，我快速跑规模，总有一天大的企业会不会有兴趣把我并掉，哪怕亏得多一点也没关系。奉劝大家不要这么干。对今天行业头部讲他对你没有兴趣，你做几千间、几万间对他没有兴趣。

凤晓龙：并购窗口期目前是一个节点或一个拐点。

屈成才：首先让自己能够活得下去，这个非常重要。千万不要想我快速跑一点规模，做几千间、几万间是不是有并购的价值，可以很负责任跟大家讲，这种机会非常少。除非有一些包括有钱，只是借你一个通道。我今天中午吃饭还跟朋友聊，将来有大规模并购可能性，要么无耻、要么无知。无耻是用你的资产骗更多的钱。第二个是无知，他根本不知道这个壳有多大。大家要保持非常清醒的头脑，首先让自己活下去是很关键的。

凤晓龙：屈总有两个点非常清晰，第一，要保持战斗力活下去，第二，并购窗口期目前也面临关联的状态。接下来石总，刚才屈总已经给了他的一些观点。您的观点我们一方如果进入，还要做大，你们的做法跟你们的逻辑简单给我们讲一讲。

石胜强：我们最开始的基因是做小微企业金融起家的，我们有时很偏爱中小规模的企业。这种企业通常在中国每个行业里面和美国不一样的，美国很多行业投资机构非常专业，他要判断你在赛道里面能不能跑到最前面，能不能上市。但在美国通常企业在一个行业里面排名五名开外，几乎没有人找你，也不会投你。刚才屈总讲得非常中肯。我们国家有一些自己的国情，我们国家在很多行业里面，第一名、第二名被投了，第五名也被投了，第十名也有人投，有的一百名开外的企业也有人投。

长租公寓行业里面，有的企业比较拿了关键性地段物业资源不会死掉，有一定价值。也许在巨头或投资机构看来也许没有价值。刚才讲这里面的资本，非常有智慧的资本，或者说天使或者说魔鬼。我觉得资本是中性的，因为他一半是聪明的钱，还有一半是傻钱。长期看是中性的概念。但每个行业里面或者每个领域里面都有非常顶尖、非常好的，但也有平庸的和比较差的。在这个行业里面我非常同意屈总刚才的就是活着。我用另外一个诠释就是灵魂，灵魂不要死掉。

我们要建一个好的生态，一个好的生态里面有好的、有不好的，如果这个生态全是好的没有差的，我觉得这是不健康的生态，这个话可能极端，分享给大家。每个人都有一个机会，并不是你完全没有机会，你要想清楚你的灵魂是什么。谢谢！

凤晓龙：最后，邵总和徐总。请邵总用一分钟回应一下，给并购企业几点建议。

邵万权：从我们了角度，刚刚谈并购的布局和原则，这是决策的问题，我们从实操。实操我们一般关注并购的目的是什么，我们交易有不同的触发或引发的并购，有的是追求业绩规模的扩大，包括地产企业很明显，每年都会有排行榜。我注意到租赁行业也在公布这样一些榜单，都会有他们持有量的扩展，这是追求量的扩大，追求扩张。

还有追求业态的改变，这个比较典型的是房企从业态开发到租赁，业态布局是他的一个原因。当然也有资金链断了，或市场不太看好、不太认同，这些都是引起并购的原因。确定这个原因，了解双方交易的目的后，我们可以有针对性设计架构。有一些并购涉及短期持有将来卖出，更多考虑是交易的顺便，保证安全性。但有一些并购相对持有并长期运营，他可能更多在架构中考虑是不是满足融资管理的需求。这是我们比较关注的基本的点。

凤晓龙：企业不同的目的需求，并购的标的会有差异性。

邵万权：影响并购方式和交易的架构。

凤晓龙：具体可以下来跟邵主任做沟通。最后问一下徐总，一分钟分享一下您的观点，因为你们有接触到房企的情况，你们做创寓相关资产有没有一些计划，刚才讲需要扩大规模，有没有一种可能性通过合作做ABS然后退出？

徐书芳：这种方式是我思考的，长租公寓有一个企业融资的渠道。我怎么组合融资渠道，ABS未来通过并购方式快速扩大规模。刚才讲到并购的问题，我花一点点时间，我自己的感觉，未来的并购一定会成为一个常态。每一个行业的发展都是这样，它未来不断地发展它的品牌，高度集中。有很多企业可能它会根据自己的需求以及自己的实例，快速实现规模化。

但第二个观点，我在深圳广州那边也接触很多，规模一千多套、两千多套，几千套的品牌公寓。并购是为了趋势，我们做企业时不能把并购当成未来自己的唯一出路。刚才屈总讲到一个观点是这样，你要并购要有值得并购的理由，首先有很好的运作基础，有自己的利润，未来才能成为优质的资产。

可能在这个行业里面，在深圳流行代运行公司。很多做长租公寓的公司，帮某个企业代运的，等着收购、并购的方式。合富是上市公司有一定的融资平台，未来并购类型里面，我们是深思熟虑的。对这些资产是不是很优质？未来风险怎么样？这个肯定会做全方位的评估。

凤晓龙：谢谢徐总。融资跟我们这个环节节奏是一样的，有些时候错过就错过的，有的时候如果踩对就踩对了，梦想与现实美好与痛苦是相伴的，我们比较期望这个行业不要出现，有媒体说长租公寓是不是下一个共享单车的投资格局？我认为是不会的。希望台下从业者及在座大佬能做得蒸蒸日上，也期待我们明年还能在这里相聚。最后感谢台上几位嘉宾的真知灼见，请大家掌声予以鼓励。谢谢！

乐居小记者 04-19 13:54

第三场圆桌对话主题：融资收购动作频繁，长短租公寓市场或迎大整合

主持人：中国房地产金融杂志主编凤晓龙

对话嘉宾：青客公寓副总裁 屈成才、一房科技集团投资总监石胜强、建维律师事务所副主任邵万权、汉能投资董事总经理杨旋旋、合富辉煌创寓负责人徐书芳

凤晓龙：前面谈服务、谈创新，前面几个环节主持人也讲，我们这个环节比较重要，要么生死之争要么是惜命的状态。这个环节关于长租公寓收购、融资并购中探讨的问题。

今年上半年一直到现在7月份，长租公寓整个品牌公寓方，在融资中看到很多先例。ABS这块是很庞大的一块有很大提升。从2016年起项目获批得比较多。特别是去年年底及今年上半年政策的利好，整个公寓相关、公寓相关整个资产受到很多市场的追捧。另外我们也看到以开发商系为主的融资工具，在银行及去杠杆监管的背景下，融资是比较紧张，租赁相当于打开另外一扇窗。

开始我们这一轮的环节。我们比较感兴趣在2017年到2018年，现在是2018年到2019年，在这个环境中，我们所处各家机构融资机构是什么样的看法，包括对环境。青客相对是比较好的，由屈总先开始。我们自己也做了几轮融资，从自己我们目前对市场现状怎么看？你们相对比较乐观一些，大家各自理解可能有些偏差。从屈总先开始。

屈成才：大家好！融资环境这几年资本市场各方面对整个长租公寓都是非常不错的，自从2015年开始，从政策、从各种金融工具的推出、创新，然后对整个长租公寓行业来说应该是不错的。青客也一样，今年上半年刚刚完成了C轮。论大几千万美金融资在公寓行业并不在少数，应该说是比较好的一个现象。

其次大家也看到，最近像蛋壳上礼拜规模虽然不大只有两个亿IBS在上交所也不错。青客一直以来在讲，资本金、银行授信加债权，这三个青客融资渠道上的平衡。这不光对我们行业，可能对任何行业都是需要的，这样才能保证比较健康稳固的发展。

凤晓龙：石总。

石胜强：感谢凤总。谈一下我们并购的思路。现在公寓这个行业，从我自己的理解，每家做公寓的它的基因也不一样。因为分得比较细，有房产开发商系的，也有国企的，还有互联网的，还有玩金融的，还有房地产中介等等。之前涉及到租房子，现在做公寓。公寓已经符合好几个行业，作为一个投资并购方要关注两个事情。第一个，它自己的基因是什么。第二个，时点的问题。所有的基因它的生态变化的过程都有一个时间，开始大家全部进去，进去以后会有一个分化，有一个变化的过程，到一个好的阶段并购才会出现。

如果互联网企业做并购，比如像美团做并购，或者金融集团做并购、腾讯做并购，大家讨论的点是完全不一样的。有的企业要选择跟他基因能够贴合、能够互动起来、能够诞生出更加优秀基因的机会。他会在里面去选择。对我们来说的话，所有的投资人最后都要涉及退出的问题。退出，所有的企业家头痛一点，很多投资人上来问标准化的东西。都是问对标未来上市公司的要求提很多要求，并购的角度产品服务端做出灵魂出来，肯定有机会生存下来。就怕自己没有灵魂、没有方向，做到最后并购机会来时你还是没有机会。

凤晓龙：邵主任从法律角度谈一谈。

邵万权：各位嘉宾好！今天非常高兴有这个机会参加地产租赁行业的盛会。时间已经是下午了，现在留下来的人都是真爱，也借这个机会分享一下，我们法律服务行业对于今天所讲主题的看法。从我这边的身份来自于律师事务所，可能跟在座租赁行业，地产租赁的大佬们不太一样。我们关注更多是事务方面、实操方面的问题。比如上个月7月份，在上海我参加了地产投资的峰会。很有趣，那个峰会主题也是融资和并购，跟我们今天这个环节讨论的话题不谋而合。

从事地产这块，无论大的房子或租赁这块，地产本身追求高增长，但占用资金比较大，所以融资对它也有需求。到我们今天所讨论地产租赁的行业，因为它是要求自持，但前期投入非常大。这个行业相比较地产开发行业来说，它的需求更大。融资对我们租赁来说是非常迫切的需求，包括我们这个环节所探讨的主题资产证券化。

就是因为我们租赁行业可以用到一些融资杠杆渠道比较少，所以我们要通过这样一些相对而言比较新兴的融资渠道来操作。包括租赁收益权IBS、包括抵押贷款的债券CMDS等等去操作。我们更关注是不是有相对应介入的标准，比较清晰的路径。目前来说这两年一点点的政策，包括各地规定出台了。去年原来是有负面清单，当时负面清单出来之后，业内也在关注。里面有一条，项目在建或未开发体量超过10%，应该列入负面清单。是不是暗示这个项目是在建工程，哪怕没有建成是不是可以通过资产证券化方式操作？

刚刚讲并购，无论开发企业租赁行业都会有并购的需求，这个并购的操作，目的不同大家关注的点不同。租赁板块可能有资产证券化操作。我在选择并购项目时，如果我通过资产证券化操作来做的，哪些硬指标是必须要引的。包括住建部文件还提到，叫“产权清晰”，不是说有产权，而是说产权清晰。因为他已经考虑到融资的需求是提前的介入。如果有比较明确的，施工规划、工程规划、施工许可文件有可能也是一个渠道。这些内容相对是我们从实操角度更关注的。

今天时间有限并购中探讨具体问题不再一一讲，更多我这边想要表达的，刚刚也有很多大佬探讨服务理念、投资方向等等。但具体这些如果要落地，在实操的层面，我们更多关注的是合法合规，以及怎么把操作路径设计出安全的交易架构。这是我这边关于融资、资产证券化、包括并购等一些内容。

乐居小记者 04-19 13:54

主持人：

感谢大家带来这么全面的分析和见解！再次掌声感谢嘉宾们！在房地产市场进入白银时代之际，开发商纷纷将目光投向存量市场，加上政策的推动，长租公寓成为企业争相进入的蓝海。而业内统计，随着资本的涌入，长租公寓市场很快将迎来整合期，各类收并购将成为今年行业发展的关键词。接下来的圆桌对话，嘉宾们将围绕"融资收购动作频繁，长短租公寓市场或迎大整合"这个话题展开深度讨论，掌声有请圆桌主持人：中国房地产金融杂志主编凤晓龙与圆桌嘉宾：青客公寓副总裁 屈成才、一房科技集团投资总监石胜强、建维律师事务所副主任邵万权、汉能投资董事总经理杨旋旋、合富辉煌创寓负责人徐书芳！掌声有请！

乐居小记者 04-19 13:54

辛明：我给大家解释一下，我们是做服务式公寓。服务式公寓强调服务式的运营，这是今天主要的课题。刚才郝总说了好多是每一个人都知道的，我们做物业的，物业拿低价格便宜自然而然盈利空间就大，这是谁都知道的话。你凭什么做出一家，举个例子铂顿拿地一块钱，别人拿不到一块钱，说明拿地的能力强。你在这个城市可能有关系拿得好，能证明你的运营能力吗？这是两码事。

第一，今天说的是运营，另外拿地是拿地的能力，包括刚才你说到资产怎么销售、怎么样对资产判断。理发馆的理发师要做的事情是把头剪好。说运营专注在运营商，人不能太贪婪，中国人总以为什么事情都能做，每个事情真正做下去太深了。所以我觉得第一个，有资产做投资的人，风投资产管理的人去看。第二怎么拿地，政府官员去协调。今天的话题讲的是运营，回过来实实在在讲干货，运营怎么做出相对价值，这是实实在在的东西，怎么规避风险。

第二，运营是什么叫品牌。刚才咱们一直在说，什么叫品牌？品牌不是我自己起一个名字叫品牌，是市场认可叫品牌。为什么市场对品牌有认知，因为品牌一说所有思路全部在那里。

第三，服务行业做溢价。服务行业溢价代表赚钱，赚什么钱？刚才黄总说三千元跟三万元人要求完全不一样，说明收费高。第二，提供服务的人怎么控制成本。在做酒店行业或服务式公寓行业也好，请的所有人很大一部分是没有受到大学教育，很多是保安，占大部分人。让拿三千元收入提供四万元服务，这才是根上的运营。

陈昱彤：刚才各位都讲过了，行业从名词解释的角度也解释了什么叫服务式公寓，宏观运营也做了分析，不多重复这块，不赘述了。今天这个话题我挺感兴趣的，正好跟我过去15年的工作经历非常相关，我做酒店出身，而且是做外资的，我做了10年洲际和香格里拉。我知道外资是怎样一种模式，而且当年在10年前我们做香格里拉的时候，在很多城市把雅士格服务式公寓也作为竞争对手，那时没有太多服务式公寓进入中国。雅士格也做日租，只知道我的客户可能选择它可能选择我。当时酒店有服务式公寓基因在的，这样客户选择在一个城市住一个月、两个月、半年甚至更长时间，他选择不多，就选择住在酒店。追溯到那个时间，我十几年前接触服务式长租公寓业务，只是在酒店行当。

今天讲外资和本土企业。我做了十年外资后后来去了恒大地产，负责恒大全国酒店市场运营，从外资变为很典型的民营企业。我知道外资有外资的做法非常好的经验，包括十几年前香格里拉给我一个词我记到今天叫“品牌基因”。刚才辛总也提到品牌要有基因，不止是一个名字而已。这是外资一个好的东西，可以给到民企，包括我现在创业，创业系需要承袭好的精髓，毕竟几十年、上百年可以接受过来。

同时本土企业，这边几位创业系，包括我自己也是创业的。创业系要接地气走，我们没有富爸爸在后面也没有外资的亲戚在旁边，只能靠自己。

说点干的，源涞国际很多人没有说过，我们只是在上海，2013年底到2014年初扎根上海，快五年还没有迈出其它城市的步子。为什么扎根上海呢？我们首先有自己的定位，定位是中高端人群。可能跟逸兰不太一样，你们是金字塔顶端我们做中高端。我们做1.3万到3万这部分客源。这部分客源在中国上海这部分市场更大，显然这块市场在二三线城市不太现实，只有在一线和新一线城市。所以我们把大本营放在上海，考虑总部经济。很多五百强企业会把中国区总部放到上海。即使将来进入其它一线城市，可以再从上海总部着手扩张。

模式是我和在座几位都不一样的。大家基本以集中式为主，我们主营是分散式，分散式+集中式。集中式只有两到三栋，分散式房源有几千套。不能跟自如这样上来十几万套，我们只有几千套。因为整租没有分隔，因为中高端人群不能分隔。我们会在上海选定CBD核心区域主力楼盘只进这部分区域，偏离CBD的区域是不进的。我们在这部分区域采取进入到这个区域，用社区化进行切入。

我会在高端的小区物业办公室旁边会有一个我的服务，我的租赁中心。进到社区之后服务这一片区，有几十套、上百套整个在这个小区。我的对标人群我发现有很多种高端人群因为工作的关系或创业的关系来到新的城市像上海。但是有很大一部分人群，他们有携家带口需求的。

比如现在在上海几千套房源出租率达到90%以上恒定在这个水平。我的客群70%以上是来自于全球500强以上企业CEO、COO。他们能负担得起整租雅士格这样的水平，为什么选择我们，他们要带太太、孩子包括养几条狗、宠物，他只能在高端公寓实现，住不了整栋式的。上周有一篇报导，预计将来服务式公寓蓝海会出现在分散式。我们做中高端分散式的服务公寓目前在市场上算比较少，同质化的竞争没有出现太明显。

我们没有盲目扩张的需求，现在几千套每个月新拿进100套，要求出租率恒定90%，这样实现利差。出租率来看，最起码一套房子利差在30%以上，这是最根本的我的基准线。分散式它流转得比较快，一套房子进来进行装修、进行家具配置等等平均时间是9天。拿进来一般都有流转期。流转过程中我们赚到利润比较好，也是为什么我们公司一直这么多年，至少在分散式能够支撑到我们慢慢扩张的速度。

我们花了两年时间在做SOP，这是本土很多公寓企业尤其创业系当中，是很难想象的一件事情。花了两年时间，结合香格里拉、结合洲际酒店模式做了一些减法，不是每项都是适合公寓服务的。参照恒大这样的企业做了加法，我花了整整一年时间，每个星期跟我的租客、老外、高管跟他们聊，知道他的需求点到底在哪里，然后打造更多的服务。我们做了很多接地气的工作，有一个词精耕细作，为什么一直走不出上海，内功没有修炼好时，就在上海，把SOP做好，把客户口碑做好。原来上海500强企业中，国际这个牌子比较有可信度，IBM、西门子等大的公司都是我们非常稳定的客户。

第三点，最后一点我说的是打造服务。我的服务有一些我自己可以提供，有些是借助外力，不是这个公司什么都能做，高净值人群要求相当高。刚才几位讲我为什么花两万、三万租你的房子，因为我要服务。这个服务是一个闭环，以前做酒店行业食住行游购娱，旅游业六大要素。除了住之外，食行游购娱是不是都能满足用户，企业才会把高管放到我的公寓来。我是本土品牌没有国外基因，为什么能在外资企业心目中能有非常好的口碑和可信度。简单讲一下闭环，比如打扫服务，我有一个基础，两万块钱的租金，含入住、退房的打扫。每周要打扫要加钱。我有保姆服务、翻译服务，是内部员工可以提供的。有些提供不了的，海外搬家，有些老外搬到中国来，其它城市搬到上海，或浦东搬到浦西，需要全程非常高规的搬家服务。还有办证，老外到中国，可能需要居住证等等我们都可以办到的。我是可以打造这个产业链的闭环，这是我们一个独特的竞争力。

最后的竞争力，我把这个闭环扩大了。有这个闭环不仅可以服务我的租客，还可以服务我上游房东端。我们跟整栋不一样，集中式只有一个大业主，几千套只有一个业主，在上海买得起千万豪宅也属于中高端的人群。这部分人也有服务需求，他的潜力也是巨大的。不管从服务，包括金融，他都是非常好的高净值人群，这块是我们和集中式完全不一样的地方，有了这个产业链想要去深耕的。我们不在乎盲目扩张多快，但想把目前手里捧着金饭豌里的东西好好做好。这是打造我们的很大的竞争力。

陈方勇：谢谢陈总。关于分布式公寓、服务式公寓，包括标准化服务，您的模式有两大对手。上海有很多城市民宿凡舍（音）做得很好，老外更喜欢，还不是像这种小区。小马快装在服务公寓组里面好像有点格格不入，因为你是快装品牌，这些讲的是服务慢的东西。我想快装在服务公寓里面你们的优势在哪里？请钱总。

钱敏燕：先谢谢主办方和主持人给我一个机会，让小马快装从后台走向前台，跟甲方爸爸们一起发票我的观点。不管服务式公寓、长租公寓逃不开快装服务。小马快装一直以快代表我们核心标准，快代表时间，早交付一天省一天租金。像我们的第一个项目，有344间，149天全部交付。而且通过我们整个技术和项目的排期，先交付其中一部分，让他们提前两个月进入市场。这是我们从业主角度为他们提供比较高品质的服务。

今年5月份我们在上海参加过一次峰会，朗诗寓赵伟总，当时讲装饰板块的需求，甲方爸爸的需求提到，他们特别想找到很懂长租公寓的快装服务商。小马快装从建筑工程传统行业转到快装行业，我们想能更懂业主需求，结合“快”字，天下武功为快不破，都是“快”字。我们解决很多硬装的痛点。比如防火性、隔音性、防火防潮、材料耐久性、包括环保性。我们想通过技术和工艺解决这些问题，然后通过我们自身管理的效能，来提高这个速度，这是我们一直思考的途径。

就像互联网行业里面有一句话，产品几服务，服务即体验，体验即口碑。我们也是从这些点考量我们为各业主提供的服务。过去我们做得比较多的是长租公寓，现在慢慢有服务式公寓，开始做战略上的合作和项目上的推荐。在这个过程，我是产品总监，我更偏向于技术层面。说一下什么是个人观点？什么是艺术，艺术是材料、工艺做到极致产生的美是艺术。服务式公寓更加注重空间艺术感和体验感，在硬件上怎么实现？像我们现在小马快装今年成立了自己室内装配研究中心，我们一直在做什么事情呢？怎么把传统装修依赖传统工艺的方式彻底改变。用工艺化的精致、精准体现最后的发展方向。

因为服务式公寓更注重设计、更注重空间的感受，也会有更大决心再准备硬件投入上面会花更多的资金和时间精力。我们在做工业化内装这块，也是想彻底改变传统装饰行业比较low的状态。布匹尽量在工厂加工，到现场快速安装。布品跟原来墙面是分离的自成体系，不会受建筑原始状况影响。耐久性、环保性、成本控制都是能非常有效控制的，这肯定是未来的发展方向。虽然陈总说会提比较犀利的问题，恰恰是我最舒适的问题，因为这是我们一直在思考的一个事情。

陈方勇：谢谢钱总，用小马快装结尾很恰当，我个人喜欢金庸的独孤求败，他的武功“快”我想到你。小马快装解决快的问题，解决工艺品质标准化的问题。你的品牌要认知什么，而不是我能谈更便宜的租金是什么。凭什么？凭背后的认知、品质。麦当劳吃什么？星巴克吃什么？这是中国品牌、刚才说外资品牌，品牌的基因在哪里？希望用这个做本场结尾，从快，到后来化到骨子里的东西，服务行业要代表的示范。未来大家都在讲资产等等，客户说了算，客户买单。未来客户不看外资、内资，看谁提供服务更多、更符合客户需求。像辛总传统的需要进化，你提的东西符合实在的需求符合更多服务。国内品牌非要向外资学习是你得沉淀，你的品牌需要让大家知道寓居是什么、源涞是什么、铂顿是什么，咱们的品牌跟长租公寓真不一样。你既然说“服务”两个字，把服务的精髓说到点上。谢谢大家！

乐居小记者 04-19 13:54

陈方勇：谢谢辛总。中国房地产贵，因为中国印的钞票很多，咱们担心它大水漫坡，国家想了政策冻起来，看起来全国有几百万亿资产，但是这个东西是能够持久的吗？大家都值这么多钱吗？这是存量时代必须思考的问题。地产还属于这个逻辑，再增量持有，资产都值钱吗？做的小镇都值钱吗？做了这么多各种新的商业综合体都值钱吗？未必。黄总有发言权，美国大量购物中心在倒闭在各种转，中国也在各种转，所以才有城市更新浪潮出来。请后面黄总可以从国外的角度给我们带来一些思路。

黄锦硕：首先我跟弗兰克看法有一点不一样，奥克伍德历史那么长，我们才20多年，公司不一样。我在中国有一点时间，看到房地产的发展。我对政府的政策有一点意见，首先长租公寓跟服务式公寓有很大分别。基于两个理由，长住大家最终的目标都是提供给他们的客户群一个生活环境，或者他们喜欢的希望有的一个社交平台。基本上公寓这个东西，本来我觉得一定是集中的，它没理由分散。如果分散平台基本没有存在。

如果这是一个基础的因素，服务式公寓跟长租公寓最大的区别，咱们提升服务满足自己住客的要求。另外很简单，两万多租金到六万租金，跟两千多租金到六千租金的，所有住客需求是不一样的。生活各方面，清洁、环境、空气、空间大小、床，他每天见到的一起住的人，大家对话的话题都不一样。

所以整体一个产品走出来，整个程序就是不一样。完全按照租客的要求做出来的。回看服务式公寓跟长租公寓会发现，我觉得服务式公寓差不多百分之百是地产发展行为，不想赚钱就不会有长租公寓出现。在现实来说，长租公寓包括可能青年公寓、男人公寓等等绝大多数是来自政府行为。我在香港，大约50年前左右，两个地方房子发展过程都是一些政府主动的廉租屋。从前香港是以家庭为主的，可能是两夫妇一家人一个小孩，找比较便宜的房子给他们租。给他们10年15年的时间，去挖掘他们第一桶金。大家知道几十年来香港房租已经相当高。那时基本不一定有出钱买得起房子，像现在中央一样出资帮他一下是很应当的。社会财富不均匀分配，有不良的影响，所以行为不是完全一样。如果服务式是为了做生意是赚钱的，像我不同意辛明的说法，价格有多少完全看项目。可以把租金，可以把房子的价钱提升多少的问题。

陈方勇：非常谢谢黄总！黄总从香港来的，当时我有一个高管是香港的，他在香港租房子，2003年百万年薪很高了，所以他们有一个习惯。两位代表外资品牌的逻辑，跳开钱总，先从刘总开始。到了国内品牌服务中心有一个问题，比他俩问题更多。到服务公寓，外籍人士住服务公寓有习惯愿意为高端公寓买单。但中国，付起来没多少年，土豪的话愿意买楼，年轻人愿意租更便宜的人，刚才辛明说可以往更低端去走。中国品牌做服务公寓更有难点，中国的服务人群，怎么培养市场？后面希望您来讲各自的不同，您跟外资的不同，您各自的不同，特别犀利的法宝，先从刘总开始。

刘斌：一直在听，刚才辛总、黄总在讲时大部分代表的是传统的服务公寓。先从价格上三万到六万，辛总是两万以上一直到六万、八万都有。寓居服务的开始也是外企，他们需要房子传统的渠道达不到，我到市场上其它渠道找房子，形成包租。在这附近有三家店，美国大使馆旁边80%全是外资。他们对服务公寓价格达不到，住到我们小区，我们形成物业管理。这几年国内服务预算涨起来，国外美国、韩国的客户陆续回到国内。现在整体在北京的客户有六到七成是中国人，只有三到四成是外国人，这是我们的转型。

我们想做非传统想颠覆传统的服务式公寓。在2013年开始，把之前做的公寓的产品做了转型，在2015年底、2016年才整体我们项目做打包形成寓居。在做项目同时，其实根据周边客户群体在定位的，我们的产品有了客户再去开发项目，带着客户的需求做项目。价位上我们现在在北京做一万五到三万间的产品比较多。

回答陈总刚才的话题，服务式公寓和其它公寓的区别。首先是选址上，我们现在目前做的是商务区，其它的也类似都在商务核心区，这是跟传统、其它公寓不一样的地方，白领公寓位置稍微偏一点有摩拜。但服务式公寓第一是位置，要很好的地段。

第二，产品具备几个功能，第一是传统的住，第二它有商务功能。比如每个服务式公寓配套类似于酒店，但有的没有酒店那么完善，但跟酒店比较接近，像星级酒店管家服务、健身房、餐厅等等配套都有，这是服务式公寓与其它公寓不同的地方。主要是这几点。

陈方勇：谢谢刘总。星巴克教会喝咖啡的，降维打星巴克有点这个逻辑。后面看铂顿公寓，名字很高大上，请郝总介绍一下。

郝磊：我刚才跟刘总下面讲一个事，今天论坛变成名词解释。服务式跟长租公寓的区别，这是第一个问题；第二个问题是外资品牌的服务式公寓和内资企业服务式公寓的区别。我想讲这些，企业家的对话就说企业家的事，管理者对话说管理者的事，大家关注内容不一样。我们更关注在市场上的生存、发展和怎么运用整个社会的资源，来把我们的品牌、把我们的规模做起来，这是我们关心的话题。既然有机会在这里跟大家分享，对所有听众还是讲话的人代表我们的一个态度。

首先避开现在的市场去谈经营和运营是不对的。因为任何一个企业的发展、任何一个时代的发展它有它的背景，在这个背景下可以造就英雄，也可能导致一些企业的衰退。做企业的人如果看不到市场的变化，看不到形势的变化，是不可能的。就像我们集团的，因为我们是东城集团名下的品牌。我们已经有3000多家门店，但是酒店集团背景下的服务式集团公寓，我们非常讲究盈利、创利。我们总裁在会议上讲的那些话很深刻，他说现在的企业，如果6个月在选择、战略上出现问题可能万劫不复。当然你是做数一数二的。

我们很尊重传统的公寓品牌，包括奥克伍德它是走过来的，它成为品牌溢价非常高的国际品牌，它在市场上代表品牌形象。但现在国内更多面对什么样的形式？我跟大家分享我个人的看法，我们现在面临，如果环境来讲是三个层次。第一个，房地产存量开始以后，大家去存量的需求是非常大的。这个去存量有两个层面，第一，原来在消费未来的住房，大家都知道房地产，已经在消费未来的住房，国家为了抑制住房，为了形成房地产的长效机制，让房地产商在拿房的时候必须保证有很大一笔物业要支持，要成为公寓。

支持之后，这个房也要去掉。怎么办？资金怎么回笼？我们都很清楚，房地产实际上在一个项目面前是没有钱的，之所以有钱是拿项目作为启动，从银行金融机构融资，融完资启动一个项目。最后把项目干成，把钱圈回来再还供应商、建造商的钱赚钱。这是中国房地产商开发模式，不是拿自己的成房开发。房卖不出去怎么成？资金怎么赚？国家为了房地产不是断崖式的下跌，就提出租赁贷，融资这种金融贷款的模式。大量的我们现在和房地产合作遇到的就是这样的问题，他们很愿意，我愿意在这个场合把机遇跟大家分享。

刚才说房地产存量状况下，消费者的需求也在提升，这是底层的状态。上层是国家的政策导向，还有政策导向牵引下金融机构对这个领域的支持。没有金融机构，始终后面的发展是有限的。中间的价值传递是什么？我们现在目前有两种运营商，在我看来只有两种简单的运营商，一个是陈总的运营模式，一个是我和刘总的运营模式。陈总是重资产的运营模式，我们是轻资产的运营模式。

我们角色是不一样的，他们通过自己持有资产、运营资产、交易资产获得巨大收益，他们也讲求产品、讲求运营能力。但轻资产运营模式是没有物业可以交易的，怎么办呢？只能做自己的服务、做自己的产品、做自己的创意、做自己的设计和产品。这样的情况下，双方的合作，重资产的运营商和轻资产的运营商的结合。当然使公寓市场价值往下传递下去重要的状态。

作为资产运营商，很多东西都是资产运营商，公寓是资产运营商，酒店是资产运营商，服务式公寓是资产运营商，理发店、美甲等都是资产运营商。我们今天没谈这些，我们谈的是公寓，公寓是资产运营商。资产运营商是帮助公寓升值，第一要有市场眼光，懂得看到商业的机会，了解到在这个情况下资产可不可以获取，不管租赁还是买卖。获取后因为未来有溢价空间才会购买，未来有租金的成长阶段才会购买。买来之后要进行投入，投入包括通过设计、装修和品牌的注入，让这个产品脱离原来的形象。

举个简单例子，我们一家酒店做服务式公寓。在我们广州的区域里，我不说公司的品牌最早经济型连锁酒店，2003年、2004年的经济酒店，80间客房左右。拿下来以后，通过设计把它转化成未来生活的产品。我们引入智能化，人工智能AI技术，把它的办理入住的模式，把它的客房体验全部转换。然后它的价值可以说马上做到重生。科技来了，智能化、人工智能这个领域将来对公寓冲击是巨大的。如果我们一直谈通过服务叠加、通过服务投入、人工投入来获取相对高溢价的话，我们想未来会面临另外的选择是，没有人服务，也称之为服务式公寓。这个服务是机器人服务的，或者半人半机器人提供的也可能。

通过设计、美化和产品可以提高我们的品质和价值。在运行过程中，大家说我很难生存，因为租金越来越贵，我告诉大家怎么拉低租金？一种方法叫天才。途家在十几年前开始介入到酒店式公寓市场领域时，他们是商业的天才，我来夸奖我们的同行，因为他抓住了商业空白点，那时连租金都不需要。那时拿了房子发展商每间房倒贴几千元，拿了房不要租金，赚了钱是你的，亏了钱是业主的。第二种情况，我们做轻资产的运营商。要在自己身边捆绑各种资源，跟资源一起去拿项目。

陈方勇：郝总您讲轻资产逻辑大家都了解，您是CEO咱们聊比较干的，铂顿本身自己特点在哪里，它有什么定位，能用数据说话吗？

郝磊：刚才正好要说这个话题，我不是天才但选择做交际人才。我跟不同的社会资源结合，去跟相关的机构拿最低廉的租金，我就有钱可以赚了，长租市场就可以做了。怎么拿其实国家的政策都在，只是大家懂不懂去研究。即使懂得研究大家懂不懂去捆绑，商业机构三万、五万拿下来，你去拿五千元钱的怎么跟我比租金，这是我的模式。拿到之后通过我们的运营、通过我们的产品把它做好，然后再去运营。

乐居小记者 04-19 13:54

第二场圆桌论坛主题：房地产存量时代的新服务构想

主持人：佰仕会创始人、城智更新研究院院长陈方勇

对话嘉宾：北京奥克伍德华庭公寓总经理辛明 、逸兰公寓管理集团中国区运营总监黄锦硕、小马快装产品总监钱敏燕、寓居 CEO刘斌、铂顿公寓CEO 郝磊、源涞国际总裁陈昱彤

陈方勇：上一轮刘洋总说不够炸，我列一些比较炸的环节。关于公寓的论坛，原来我参加跟房地产关系不太大，更多是二房东的会，那个会提得更多是生死问题，大家考虑怎么活下去。大家说现在国家队进场了、开发商进场了，拿房越来越难拿，装修越来越贵，竞争越来越激烈，房租也不涨，是很难活下来的话题。前两天我组织关于联合办公的讨论，那帮哥们说联合办公好像还能赚钱，公寓基本赚不了钱。这是公寓行业生死的问题。

刚刚上一个话题，包括这个话题是关于房地产的话题，包括坐在这边两位地产商说得很现实，不care二房东的价值，有的运营商说赔钱十年仍然能干几百套的公寓。房地产商不管运营的价值，我关心能圈多少地，地的价值。包括今年，我比较关注金融，长租公寓变成电商的融资公寓。开发不到钱把电商当做融资公寓来做，很好地造血。

我们把题拉回来“存量时代的新服务构想”。从存量到增量，我个人理解从制造业向服务业的转型。今年有一个事件，大家关注碧桂园事件，前段时间碧桂园集体道歉。我个人认为那是增量时代的结束，从万科到碧桂园，碧桂园把高速做到极致，但极致出现问题没有办法走下去。这时大家考虑存量时代真正的玩法不是比谁快而是比谁慢、比谁做得好。

我们这组谈生死时不关心服务，谈融资时不关心服务，过了生死关、过了服务观才有融资的价值。希望在我们这组把题说到。先问各位做服务公寓的几个问题，刚刚前面已经说了，都叫公寓，咱们这种公寓跟长租公寓合伙的公寓有什么区别？大家共性的先问一下。还有一点，很多人问我，这个公寓今天有什么区别，YOU+、轻客区别在哪里？除了创始人我很难回答具体区别，希望各位回答出来。最后提一个也是关于生死的问题，服务式公寓两端，低是长租公寓层面，高一点是酒店的逻辑。这两端我们知道大部分都不赚钱。

原来这端更多是外资的，像奥克伍德华庭公寓等，但外资酒店做得不是那么迅猛。现在有那么多长租公寓出来他们往高端走。你们怎么看，长租公寓有它特别的地方。先请辛明。我印象很深刻，到底服务是什么？服务怎么赚钱？相信过了一个月你是不是想明白了？

辛明：谢谢大家！大下午又是周末，大家能在一起讨论长租公寓在中国的发展趋势。首先，刚才咱们说生死攸关的事情，包括金总、杨院长，上来都是说大家能够很好地活下去明年还能够看到各位。我这边代表了一个老不死的企业，奥克伍德到目前为止做服务式公寓已经有60年历史，根植于美国。司马懿军事说过一句话，不管做得好不好，能够坚持下去活到时候最后就成功了，奥克伍德活了60年，它活了60年有很多原因在。

我因为2004年做酒店行业，2007年作为奥克伍德中国区第一个服务代表做服务式公寓。今天特别开心可以看到有蓝森、雅士格等企业起来。但2007年时没什么人知道长租公寓，大家都在谈喜来登等各种各样的豪华酒店。当大家投资酒店时，中国一直有一个逻辑，一直钱在推动事情。以前为什么做酒店呢？没有人在乎酒店投资频效怎么样，没有人在乎酒店怎么做，没有在乎酒店市场范围，大家觉得酒店可以带动房地产升值，所以做这个事情。

现在在长租公寓角度而言，同样的情况在发生。大家在做长租公寓的时候，第一个点，长租公寓基本的盈利点在哪里？或者它什么样是合理的利润空间，或者他的回报空间有没有人想。这么多房地产开发公司做公寓，公寓做3到5年，多少人会坚持下去不把楼甩掉。做二房东第一期把园区搞起来，租金每平方米2元钱，经过很长时间运作，把平均租金从2元钱涨到3.5元钱。重新租时小业主会给你怎样的价格，在这个价格出来之后是否还能有这个事情？

都是公寓有什么不同？根本的不同是产品。从三年前我参加论坛，一直到现在，长租公寓只是一个功能的载体。“公寓”是翻译，N+1就是民房，现在也叫公寓的词在这里。长租概念工期的长短跟短租区分的，一定要定义盈利点在哪里，长租是模式不是盈利点。不知道其它公寓怎么做？回过来奥克伍德做服务式公寓，盈利点在服务。很多人做酒店式公寓，盈利点在酒店式。酒店式跟服务式区别在哪里？酒店式公寓按照酒店的设施、酒店的服务提供公寓的每个晚上升值的溢价。服务式提升溢价通过服务提升，怎么样提供好的服务，刚才大家在说，说回来任何一个东西投资要投赛道，国家大力发展租售并举、租赁地产。租售房子一定是大的赛道，我自己看下来只有两个地方是特别赚钱的地方。一个行业是低频高销，相当于我们做的服务式公寓。我一个平方米32平米的房子可以做到一万八千元在北京。5万平方米楼一年营业额可以做到1.4亿。为什么做到这么高？因为把它的溢价做出来，单位平方米房子平效做出来。

第二种，相当于刚需没有选择。没有选择时它也一定是可以盈利的点。奥克伍德是坚定走上面一个点的，通过服务产生溢价。它为什么存活60年？存活60年不是看房地产周期的，因为60年房地产周期已经有两三轮过去了，有高的时间、有低的时间，像刚才说把蛋糕做大要做上面的奶油。他做的是服务，单独跟房地产分开。房地产是房地产，房地产增值是房地产的事情，不是我关心的。关心的是每个项目做时，能够实现正的盈利。在正的盈利当中对比其它的物业，做公寓是一致，做养老又是一样。为什么把每平方米平效赚钱，你做养老是两元钱，我可以做到三元钱，我做到三元钱，开发商选不选择做这个产品，这是它存活60年根上的东西。

要把一个东西做好要把产品做好。论坛里产品在哪里我看得不是很清晰。我们这些嘉宾都是有产品的，真正有自己产生溢价的地方，产品一定是能让别人看到这个东西理解你卖什么，一句话能够说清楚的才是好的产品。都是公寓区别在哪里？奥克伍德是做服务式公寓的。第二，它跟别人区别在哪里，奥克伍德不在乎房地产周期，要涨大家都涨，要跌大家都跌。奥克伍德专注的是怎么样运营产生平效最高，运营的效率最好，这是我们的优势。第三，我们的产品非常清晰也非常简单。提供服务，赚钱。提供的服务是低频、高销，赚这部分的溢价。

乐居小记者 04-19 13:54

主持人：

感谢各位嘉宾倾囊而出精彩纷呈的精彩演说与解读与分享分析！当下的中国房地产市场，已经从"增量时代"转向"存量时代"，房地产市场的运行机制和逻辑也因此发生了很大的变化。如何在地产存量时代把握先机，是房地产从业者需要共同思考的问题。接下来让我们掌声有请本场的圆桌主持人佰仕会创始人、城智更新研究院院长陈方勇，以及我们本场的圆桌对话嘉宾：北京奥克伍德华庭公寓总经理辛明 、逸兰公寓管理集团中国区运营总监黄锦硕、小马快装产品总监钱敏燕、寓居 CEO刘斌、铂顿公寓CEO 郝磊、源涞国际总裁陈昱彤！掌声有请！

乐居小记者 04-19 13:54

杨洋：谢谢几位！我非常喜欢圆桌几位代表的企业，有以持有性消费为主的开发性企业的两位代表，江苏和浙江的两家龙头企业。有早就开始做运营的，以持有物业租赁运营的形式做服务的斯维登和V领地。YOU+早期做运营服务，现在抛开运营的基础做运营服务的服务内容的，包括财务也是安永我们合作内容做原创，都属于为运营做锦上添花或运营做内容三个代表我都非常喜欢。

并且在听到几位老总领袖的发言之后，我姑且认为大家是认同我对于刚才说到新时代的产生原因大家积极向右转的动力，在国家经济发展消费唯一主动力、突出主动力的挤压下，不得不将人均居民投资持有固定资产的习惯，或者说把这当成第一观念的方式，逐步去逼迫他，向以租赁消费。怎么理解呢？我买房子，到目前为止，我相信90%以上的国人肯定是会以投资房地产作为自己资金、资产保值增值的首要目标。如果说到租房子住是我的生活方式，或者不买房空余资金拿去做其他消费甚至投资，本身在国人的心目中此举应该是有较大风险的。

刚才刘总也有提到，7年前大家一小撮人聚到一起，试图让这个行业壮大，现在大鱼小虾在一起试图让行业壮大。要靠市场消费者，去年10月份中央出手，23条落地。租售并举，通过解决民生问题，试图让国人理解到，或逐步理解到，不一定通过持有性投资固定资产，然后获取关系生成中必要生产资料。也许通过租赁形式，同样满足生产资料的获取方式。并且通过这样的政策引导使得消费力释放。这是目前中央政策的偏向性。

我想知道在这样政策偏向性下，是不是真的有助于各位在此刻的时间点，因为房地产企业面临转型的情况下，某些政策也不仅限于我刚才提到的政策，或者有没有一些台下也有一些政府领导能听到企业的呼吁。是不是给企业有一定的助力，让协助政策方一起让市场转变加快，让消费品有利的部分加快。请赵总！

赵伟：这个环节想回答两个问题，第一，回刘总刚才的观点，然后再回答杨洋的问题。关于刘总刚才讲运营产生的价值，开发看来长租公寓不是一个独立的行业。我们认为长租公寓是开发商从地产开发商到地产服务商转型过程中地产行业的一个细分，可以是长租公寓，也可以是养老公寓，也可以是仓储物流，也可以是青年公寓。我们国家需要从这个点到那个点。从开发商到服务商的过程中，一个东西会激化，龙头管退，管是现在的长租公寓，管是能产生价值的，刘总认为是向下游边际收益。在开发商来看更看重管给资产带来的价值，当下经济环境融和退不成层级，举步维艰，不能完全实现。现在国家金融改革正在朝这个方向发展，像保险资金入资产持有的模式。开发商并不认为这是独立的行业，这是整个开发商有这个行业的认知。

关于杨洋刚才提的问题，国家一系列政策和这种措施，其实就要固化一个概念，西方的那种概念，我们现在的长租公寓，大家对长租公寓的认识，消费者对长租公寓的认识永远是过渡型的产品，我这辈子一定要买房，不会在这个地方住太长，三年、五年我会买房、成家。但在西方社会长租公寓就认为是固化的，一辈子在这住，不需要通过买房的行为适应生活状态。所以国家一系列政策，包括租售并举、政策鼓励，就是慢慢固化我们国家年轻人的这种生活和消费的观念，使之成为一种长期的生活状态。这对于长租公寓的发展，对于整个社会的发展都是有利的，对于控制房价都是有利的。

刘洋：我要回应一下赵总，论坛就要有不同观点。第一个我们非常清楚管是给资产带来价值的，所以把我们取费的模型和生存的模型是定在蛋糕上以上的奶油，我要蛋糕变成奶油的价值，而我取奶油的价值。这群人居住在场景里面的其他消费，是我天天在研究，已经研究两三年，而且我们有非常多的已经落地非常好。地块多少钱你跟着涨或跟着跌，如果能形成聚集更多年轻人很有活力、很有组织的，那这栋楼价值一定是不同。风水好实际是把阴气变阳气，把房子装满生龙活虎的年轻人，这栋楼自然有它的价值。

YOU+帮助房地产商实现更高的价值，用我的社群吸引更好的人、更有意思的人住在这，他们更有消费力，来赚他日常消费的钱。通过我们不收的管理费，我的管理是不收费用的管理，因为我有我奶油的滋养可以让我生存，又能给房地产带来资产升值的价值，我并不在资产增值上跟它分利。

杨洋：竞合。

刘洋：这就是竞合关系。

杨洋：请陈总。

陈驰：说政策做短租很麻烦，我四个区的法人每天晚上接电话，一接电话就荒，为什么？公安局请我喝茶。在政策上还有很多要讲的。刚刚刘洋哥说这个事我也想说一句。我个人觉得我们每个企业背景和DNA是不一样的，做事情出发点和立场也不一样。从开发商的角度来讲，我同意赵总的意见，更多的我们在做的事情，我把它理解就是一个地产开发。只不过以前的地产开发做完房子以后直接卖掉了，我现在做开发租赁市场时，同样做市调、规划、产品定位，完了以后一样做蓄水，过去是蓄水给租客，现在是蓄水给买房子的人。现在叫租赁市场开发，为什么我们名字叫暖屋租赁发展有限公司，我们不是向工业角度看。刘洋哥你们前面已经把坑趟完了，把经验教训共享，非常欢迎。

刚才主持人讲租售同权的事，租售同权刚下来各省市没有完全落地。主要在广州有租户拿着房子入学的事，后来没下文。更多租售同权在于现在租户和住户享受的基础不一样。先想一想，我们自己在开发时遇到这个问题，因为滨江是做豪宅定位，主要是中高端产品，豪宅为主。我们现在支持的物业里面，有一部分是要拿去租赁的。旁边楼是五千元、七千元装修的房子，要它买一栋房子一千多万。就算杭州租得再好不到上海的2/3，租金是很低的，这种情况两个阶层是有问题在。我不能拿着六千块装修的房子去做租赁，这个时候租和住户最基本的居住体验是不一样的。

当前我们首先要解决双方居住体验的不一致，然后接下来才能达到租售同权是其它附加值权利能够一致的过程，而不是上来就讲附加的学区、教育或医疗马上得到一致。首先想一想怎么让我们的租户能够得到同样居住的体验，能够让他们在这里觉得房子租起来挺好。刚才赵总说的，让他觉得国内有一种方式不用买房子可以租房子，这时有基础了，再谈其它增值的权益。我们也呼吁国家主管部门或政策，可以有这样高瞻远瞩的政策出来。更多的是不是也关注一下现在直接做产品上的一些规范、一些指导，这可能是我们更加需要的。

杨洋：有政策，要落地。谢谢陈总。胡总。

胡隽：政策只是助推器，首先讲市场规律和经济规律。我们之前做短租，今天我们具备这个能力，不管短租、长租，包括经营业态有集散式、服务式、集中式的。说到市场规律，现阶段我个人认为，Airbnb这样的企业诞生的时点，全球市场上发生的变化，导致大家需要更有性价比的产品，他快速推出B&B的模式，推动酒店住宿有快速的发展。像途家斯维登在2011年消费市场快速成型有一个发展，市场规律要遵循。

现阶段，房地产市场包括住房租赁市场，市场在一个阶段必然会出现的，但在这个阶段有效利用好政策，一定是快速获取好的项目，包括具体项目上如何保证更高的收益。这点其实要回到经济规律，任何一个行业，或者说任何一个模型都需要有一个盈利模式。刚才说到住宅租赁和长租公寓完全是两个概念，住房租赁指存量资产包括新增的资产需要用租赁方式进行消化。长租公寓我个人理解是市场上目前对于集中式重新获取的物业，或者专门针对年轻人的住宅的租赁的形式。

刚才讲斯维登未来到底在行业中能干什么？或者我们为什么参与到长租行业领域中来？对于集中式长租公寓它的盈利模式，按照现阶段拿房成本、装修成本分摊下去，及市场可接受的程度，所谓租金剪刀差这种模式不可持续也无法盈利，这是我想所有做长租公寓的企业或创业公司面对的共同的问题。如何解决这个问题？这一点刚才说了，不是单纯的政策引导或市场向好能解决的，必须回归经济的角度考虑，如何把单店模型能成立。我们探讨集中式结合的长短租的模式，不同房间长短租的切换，及有非常长的线上运营的能力。使得长期空闲时段通过短租的方式能够有效补充它的方式。

在新一轮租赁大市场发展过程中，我们会作为长租公寓的供应商，帮助大家一起完善单店的商业模型。这是在政策指引下，每个企业都要做好自己的定位，及清晰地推进自己公司的发展。

杨洋：政策千千万，赚钱最重要。汤总。

汤哲辉：对于租赁市场的确政府推了很多政策出来，对中国人来讲，要想改变一个消费习惯。比如我租住房，一辈子不买房这是很困难的。租赁市场更多还是能够帮助、协助有住房需求者一段时间住房的改善。当然这些政策推出来，包括租售同权，通过这个政策让租房者也有相应的尊严，他可以享受相应的社会的福利、就业，包括医疗或者升学，当然这方面政策真正落地也是很困难的，我看上海这方面矛盾也是很大的，虽然说政策是从顶层角度做了构想，真正能够落地是需要时间的。

包括上海，也不得不推出做大租赁市场的方法，包括大量国有企业拿公租的地去建房。否则住宅成本太高了，人才待不住，包括陆家嘴大量金融民工，哪怕个人单独租一间房子，一半工资拿去用于房租，只能合租用N+1的模式。住到这种房子里面去才能保证他的生活质量。政策让更多的资本进入这个行业，也是解决政府遇到的一些难题。

我们行业运营结构分三段，一段是资产端的增值，无论To B还是建筑物的增值，随着时间推移一定会有的。第二段，运营端产生一些些的利润。第三段，我归类是增值类的，你也可以把他跟运营端利润合在一起，我是分开，分三段的。为什么这样说呢？这个行业无论像乐乎模式做轻资产的，像刘洋总做社区型的盈利模型，还是跟资产端大环境、大结构放在一起的。大环境、大结构放在一起证明什么呢？货值还是要靠房子，无论是小镇还是公寓还是养老，任何一个东西都是要有房子、有土地的，这个资产是很大的。

大到什么地方呢？有数据说美国有多少万亿，中国有多少万亿，请记住万亿级是没有任何一家PE公司能够完全控制的，也不可能有任何一家公司完全控制的。包括美国，EQR市值有多少查查就能知道，不可能有一个土地市场上全部占有掉。大家共同拿出资源创造这个行业。土地资源谁有资源呢？无论是开发商还是国家的，这是一个共赢。这是有基因的，后面一段开发商模型的基因缺一点点，由专业机构已经沉积7年，像我们沉积5年，包括其它品牌做得很多年，我们共同做奶油蛋糕，或奶油蛋糕下面一层皮。

我完全赞同刘洋总的方式，每个企业有不同基因，我们公司基因深耕运营，把运营做透。然后开始尝试拥抱两端，当然重资产端也会touch，同时也会跟社交活动等拥抱它。这个市场很大，想一个人做做不了，一定大家在合作共赢的基础上把这个行业才能做好。这是补充刘洋总说的话。

第二，关于政策。刚才安永同志说了关于政策知易行难。这个行业应该有政策，哪怕政策执行是螺旋型上升的。其实最怕的是没有规则，到时政府一刀切，某一个突然事件造成这个行业急速地（并购）是一个制约。包括消防，像上海的事件，安全是最高级别的，如果死了人挣更钱有什么用？如果没有政策是恐惧的，有了政策反而我是开心的。

有一次在上海市领导的座谈会上提到过这个问题，问大家有什么问题吗？我们希望经常加快沟通，把政策执行情况讨论，看看政府端的思考是什么？企业思考是什么？客户思考一又是什么？大家共同完善体系，螺旋性地完成体系。无论底层消防要求，公安要求、税务要求、金融配套杠杆管控要求，都希望把这个行业健康快速地发展下去，为存量资产的运作添砖加瓦。

杨洋：非常感谢几位嘉宾在以上两个问题中讨论了本次圆桌谈新时代的主题，以及在新时代集体向右转过程中大家怎么转得有理有据、有节有操。

后半段“创新发展”，希望以上各位嘉宾在不同蛋糕工种，不同生意层级过程中，相信各位同仁也听出来，接下来发展创新一定是互相互补竞争竞合的关系。最后我受中国房地产金融杂志金砖传媒尤优的委托，邀请各位报名中国房地产创新研习社，9月在上海证券交易所开班仪式上大家再相聚。谢谢！

乐居小记者 04-19 13:54

第一场圆桌论坛的主题：房地产新时代，租售并举下的创新发展

主持人：江苏房地产协会租赁专委会秘书长杨洋

对话嘉宾：朗诗绿色集团朗诗寓副总经理赵伟、滨江集团暖屋总经理陈驰、斯维登集团副总裁 胡隽、安永会计师事务所合伙人汤哲辉、V领地青年社区副总裁宋豪炜。

杨洋：各位领导、各位同行大家下午好！非常有幸跟大家一起探讨行业的发展。现在进入本次圆桌的主题“房地产新时代 租售并举下的创新发展”说到房地产新时代不得不提到国家大的经济环境，不知各位是什么样的处境，但网上流行的一句话说，眼睛不太好，打开支付宝看不到钱了。为什么这样的处境呢？国内经济发展有明显萎缩的态势，我学经济学的出身，简单理论学出发，拉动经济的三大马车，投资、消费、进出口。

投资刚才冯会长有提到，房子如果投资属性太强，它的居住属性就会被挤压。在十九大之后，习大大的领导下，要强调房屋居住属性弱化投资属性。这本质上在国内经济发展过程中，是萎缩的第一针。

第二是进出口贸易战，充分展示了国内生产力的落后。我们可能在劳务密集型产业上突出，加大国内消费、加大内需，基本上是人尽皆知的一个话题。在我一个比较浅薄的角度来看，房地产所谓的新时代，是这样一个经济环境背景下，不得不去激发国内居民消费能力的分散和多元化，而产生一个大的背景。

这是我的一个初步理解，不知道几位业内领导、同行怎么看待房地产新时代的产生？并且在这样的产生下，稍候请各位做一下自我介绍，各位来自于三种不同企业属性的类型。在自己所在企业类型中如何迎合这个时代？请赵总开始。

赵伟：各位大家下午好！我是来自朗诗寓的赵伟。就刚才杨洋的问题作一个回答。现在房地产公司，我们是典型一家房地产公司做长租公寓的。现在长租公寓在房地产公司业务比重是越来越大的，但整个房地产公司之所以要做这块业务，跟房地产公司现在转型是密不可分。其实中国的房地产已经走到当下这个地步，转型是非常急切的，而且大部分房地产公司已经开始转型了。有的转得早、有的转得迟的，特别大的不好转，小的不一定调头灵活。

从我们角度看，房地产的转型是必然的，这是什么样的转型呢？其实是我们业内的一句话，我们正在从房地产开发商向房地产服务商去转型。现在的房地产公司是一种什么样的模式呢？更多的是开发、销售、快流转的模式，但长远房地产模式是健康的、平稳等一系列支撑的商业模式。

陈驰：我是滨江集团暖屋总经理陈驰，今天过来看到很多老朋友，今天的身份是新的身份。滨江算区域型地产公司，销售规模达到整个行业前30位左右，但我们更多聚焦于一个市场。我们自己来看地产行业的转型，更多是水到渠成的事情，而不是刻意为之。从滨江的角度讲，从去年开始我们有一些土地拍下来有一部分是自持的，自持的商品住宅性的物业。

第二，我们在当地村级留用地，杭州有10%的村级留用地，这个我们有4、5项已经拿到。我们在整个地产开发过程里面，整个的市场环境和土地的获取方式有所变化，同时我们自己主动进行获取资源的方式及调整，有一些存量的，或者有一些支持以后，顺着这个方向过来，我们开始在去年时设计长租公寓这个事情。

从我们现在来看，从今年来讲，我们转型做这个事情，更多的还是叫产品先行。更多的是以产品打造，配套资源设计等等，以这个为主导做的事情。可能跟我们市面上的公寓管理公司，或者说纯粹的资产管理公司还是有些区别。我们的转型方向，内部提的未来三个主要发展方向，1/3主要是原来的传统地产，1/3是长租公寓，还有1/3是服务。我们的转型我认为是顺其自然、顺势而为的过程。谢谢！

胡隽：很高兴跟大家有机会在一起交流。首先介绍一下斯维登集团大家比较陌生，但途家大家比较清楚，斯维登是从今年途家分支出来的公司，有1200个项目在筹建和签约过程中。另外和近1000家房地产商有合作。在房地产上一阶段，更多和旅游地产项目合作。通过托管的方式，能够给住房业主提供非常好的管家式服务，同时通过途家平台把房屋进行交易，这样让业主在享受资产增值的同时享受管理收益的提升。

今天在房地产新形势下，之前跟整个地产圈也有非常多的合作。刚才大家有很多是地产商转型过来长租公寓的。国家要求自持项目越来越多，排名前100位地产商基本都会自己着手进行长租公寓团队的组建，但100名以后还有非常多的地产商，斯维登经过过去的发展，我们拥有了品牌、系统整个比较强的组织体系以及培训，这样我们能够更多的为地产增持的项目提供资产增值的一些新的服务。

汤哲辉：大家好！我是来自安永会计师事务所合伙人汤哲辉，我是负责开发商资本市场融资的。从我的观察来看，事实上对开发区类型房地产企业转型不得已而为之，经过那么多年发展，对开发商最快的是做高周转，快速拿地、快速卖房子实现快速盈利。这些年不少开发商不得不自持一部分物业，转型慢慢开始。从2002开始，不少做多元化，不少企业失败了亏了。到2016年、2017年政策越来越紧了，住房不能炒，只能是持有型，不能炒、不能卖住房。这一轮下面，感觉政府政策引导下面，包括长租公寓发展是非常快。这轮转型也是整个政策调控的结果。

当然从市场来看，目前来讲，整个开发量像去年到13万亿、14万亿左右。未来市场增长空间有限，整个增量有限，对开发商来讲不得不考虑做一些转型，而且现在开发商要么做得很大，现在越来越大的开发商出现。要么退出市场，开始玩其它的行业，这是目前我们观察的一个主要的现象。

宋豪炜：大家好我是宋豪炜，我来自上海V领地青年社区。我公司原来在新疆做房地产开发的。目前全国30个社区近2万间房间，一半以上是800间以上的。我们转型以后不是拿地，而是通过土地租赁、建筑物的租赁改造来进行运营。我们对市场判断是这样，基于几个条件。

一是刚才几位说得一样，增量部分的供应量，一定会在近期或未来达到一个顶峰，这是供应量的问题导致的房地产转型的必要条件。当然还有的是金融管控、金融管理的诉求、要求。还有一方面，从国际上的经验来看，譬如前段时间我去了美国，纽约大家都觉得很繁华，其实他很多的建筑物都是做过改造来完成的，这是一个客观和历史变化的经验，我觉得这是一个大势所趋。

只有积极拥抱变化，对存量市场进行长期有效的管理，无论资管还是运营端的收益才会对未来房地产起到很好的作用。

刘洋：大家好！我跟在座的各位房地产行业的人非常不同，我是YOU+国际青年社区的创始人刘洋，跟在座各位事先都认识，公寓这个行业近几年非常频繁地让我们聚会。真搞不明白房地产行业论坛上为什么没有会让人都炸起来的一些消息和事情，还有一些观点？刚才中午午餐的时候跟几位领导，我们反而会谈出一些比较好的、很有炸点的一些观点，我觉得特别好。

非常容幸能有这样的机会，到这样一个平台上跟大家一起分享。我是7年前做青年公寓，应该算中国最早的社交型的，现在目前有大厅的这种模型的青年公寓是YOU+最早在探索和研发出来。我谈一谈我的基本感受。在座的各位都是原先海里的大颚，都是地产背景，途家是非常牛的公司，胡总是工程师出身，做体系化管理绝对非常牛，我的偶像。

在这个过程中，在整个房地产中所有的地产行业现在做公寓的，都是像之前在一个洋流里面，有鲸鱼、有鲨鱼等等各种各样非常庞大的体系。后来发现大家在同一个起跑线上，没有大与小、没有快与慢，只有谁率先把头转过来看好目标率先跑过去。YOU+跟原先行业里讨论过多次，密谋如果房地产的人过来我们怎么办。两年前出了好多想法，今天作为反方跟大家好好聊一聊，找出一些炸点。当时发现两种人，一种人非常恐惧，当时拿了风投上亿资金的还觉得自己不错，但实际上跟房地产上百亿进军的行业所有人都是毛骨悚然。

还有另外像我这种特别开心，当年7年前做公寓只有YOU+、魔方、未来寓只有两三家在做，我们天天混在一起，想办法把这个行业折腾大一点，害怕国家下通杀令。合租房、群租房一大堆政策消防等管着我们。我2013年去万科分享过YOU+的模型，但很多人不理解、不懂怎么做公寓。到现在整个行业欣欣向荣，会长刚才说有1000多家品牌，中国共12000个注册公寓的品牌。现在目前看，整个这个公寓市场已经完全不同了，集体向右转，到底谁能跑得快？体型庞大的不一定会快，一定是真正的目标明确，而且在快速发展中找到自己的定位，我认为才会有未来。而且未来的赛道里面，可能不一定分大小、不一定分快慢，分看谁有绝招。

YOU+在这个时候我们重新做了定位，做在租赁市场里面这块房地产打造的蛋糕上YOU+决定做奶油。我去年一年没有开发任何项目，整个全线锻炼我们内部的运营，然后能把出租率做到100%，连续半年以上100%。锻炼排队系统，去练习在那上面如何把人的消费在日常场景中转换过来。我选了另外一条路，就是我选择上岸。我爬到蛋糕上面去做奶油，然后把所有在座各位房子里面那群人的其他消费，看看能不能在  这个场景里实现出来。

而转换这种消费之后，我们可以跟物业进行分配利益。这个办法一做出来之后，我用了三个月的时间签了4万间房。大家都渴望赋能，都希望在没有利润剪刀差的房租以外，能让这群消费人群能有更好的服务体系，更好地在这消费，能换取其它的收益。长租公寓里面能做到10%以上收益的基本非常少，尤其在大家一起抢物业的时候，回过头看蛋糕上奶油时我发现利润非常好。找时间把这个跟所有愿意合作赋能部分的人细谈。YOU+已经跟所有细分行业拥抱了，我们已经跟几十家公寓行业品牌合作，我们开始赋能，包括YOU+公租房，包括这些房地产里面所有的伙伴们。谢谢大家！

乐居小记者 04-19 13:54

主持人：

再次恭喜我们的获奖企业，感谢我们的颁奖嘉宾！谢谢您！

接下来，让我们将目光转回到接下来的演讲中吧！自2014年起，利好于住房租赁市场的各项政策就已不断出台，"租售同权""租售并举"等新型住房制度在政策的支持下正加速推进落实中。特别是近期，国家金融监管机构密集出台支持住房租赁发展的相关政策，大大利好企业多渠道融资，成为了加速住房租赁制度建设的催化剂。房地产新时代，租售并举下如何创新发展？掌声有请我们的圆桌主持人江苏房地产协会租赁专委会秘书长杨洋以及我们的圆桌嘉宾朗诗绿色集团朗诗寓副总经理赵伟、滨江集团暖屋总经理陈驰、斯维登集团副总裁 胡隽、安永会计师事务所合伙人汤哲辉、V领地青年社区副总裁宋豪炜，掌声有请他们！

乐居小记者 04-19 13:54

再次恭喜我们的获奖者！也感谢我们的颁奖嘉宾！谢谢您！接下来要颁出的奖项是我们iHoBand寓新榜的最后一个奖项--2018年度iHoband寓新榜领袖服务企业奖，让我们共同揭晓他们是谁呢？恭喜小马快装、海尔家电产业集团、果加智能、众签、寓加科技、多彩投、58同城、华平投资、展银投资、建维律师事务所！恭喜他们！掌声有请企业代表上台领奖，并由颁奖嘉宾中国房地产业协会副会长兼秘书长 《中国房地产金融》杂志社长 冯俊中国房地产业协会副秘书长 胡安东一房科技集团董事长沈剑女士颁发奖杯，有请！

2018年度iHoband寓新榜领袖服务企业

乐居小记者 04-19 13:54

再次恭喜我们的获奖企业，感谢我们的颁奖嘉宾！谢谢您！接下来要颁布的奖项是2018年度十大领袖人物奖，让我们共同见证他们的诞生吧！他们是旭辉领寓CEO张爱华、城家公寓董事长兼CEO金辉、YOU+国际青年社区董事长刘洋、蛋壳公寓CEO高靖、魔方生活服务集团CEO柳佳、未来域CEO王宇、自如CEO熊林、青客公寓董事长金光杰、雅诗阁中国区董事总经理陈志商、窝趣公寓创始人刘辉！掌声欢迎他们上台领奖，掌声有请颁奖嘉宾中国房地产业协会副秘书长 胡安东中国房地产业协会副会长兼秘书长 《中国房地产金融》杂志社长 冯俊为我们的获奖者颁发奖杯，有请！

 2018年度十大领袖人物

乐居小记者 04-19 13:54

主持人：

再次恭喜我们的获奖者，未来的他们一定会更加耀眼更加闪亮！感谢我们的颁奖嘉宾！谢谢您！让我们再次回到我们的颁奖环节，接下来要公布的奖项是2018年度十大领袖企业，究竟是哪些企业榜上有名呢？恭喜BIG+碧家国际社区、旭辉领寓、蛋壳公寓、未来域、YOU国际青年社区、魔方生活服务集团、自如、相寓、城家公寓、雅诗阁中国榜上有名！掌声有请企业代表上台领奖，并由颁奖嘉宾中国房地产业协会副会长兼秘书长 《中国房地产金融》杂志社长 冯俊颁发奖杯，有请！

2018年度十大领袖企业

乐居小记者 04-19 13:54

主持人：感谢冯会长带来的精彩解析，希望可以为现场的观众们带来新的思路与建议！接下来便是大家期待已久的2018iHoBand寓新榜特别榜单的颁奖时间！从2016年至今500多天、全国近32个城市、200+企业，从线下调研到线上分析的综合评判，iHoBand联合《中国房地产金融》杂志、公寓最前线、公寓最前研对行业公寓运营商运营现状、品牌、产品、市场认可度等多个方面进行综合评判，并最终形成综合排行榜单--iHoBand寓新榜！首先我们要揭晓的奖项是2018年度十大新锐企业，让我们一起来期待一下究竟是哪些企业榜上有名呢？恭喜麦家公寓、方隅公寓、抱家公寓、协信家、招商公寓、朗诗寓、优粒公寓、寓居集团、保利公寓获此殊荣！掌声有请企业代表上台领奖，并由颁奖嘉宾中国房地产业协会副秘书长 胡安东中国房地产业协会副会长兼秘书长 《中国房地产金融》杂志社长 冯俊颁发奖杯，有请！

2018年度十大新锐企业

再次恭喜我们的获奖企业，感谢我们的颁奖嘉宾！请冯会长留步！接下来要颁布的奖项是2018年度十大新锐人物奖，让我们共同见证他们的诞生吧！他们是上海方隅公寓管理有限公司副董事长、方隅资本董事兼总经理陈坚、协信地产资产管理公司常务副总经理徐锋、麦家公寓董事长曾添、朗诗绿色集团朗诗寓总经理章林 、舒格资管CEO李锦猛、寓居集团CEO刘斌，掌声欢迎他们上台领奖，掌声有请颁奖嘉宾中国房地产业协会副秘书长 胡安东中国房地产业协会副会长兼秘书长 《中国房地产金融》杂志社长 冯俊为我们的获奖者颁发奖杯，有请！

2018年度十大新锐人物

乐居小记者 04-19 13:54

我国发展租赁住房有几方面的意义。

一是改善住房供应结构，或者说在房地产供应侧改革中是补短板。我们现在全国的解决住房问题的方式，大概全国是通过买房子来住的家庭接近70%，租房的家庭是30%，大致是这个水平。全国平均租房占24%左右，而发达国家城市住房占50%，我们租住结构不合理，我们改善租售结构。

二是减弱住房投资品属性。它很重要的弊端，把住房投资属性补强了，大家现在买了房子变成第二银行，租房子确实能保值增值，如果把租房子作为保值增值为目的的话（就不对了），总书记说房子是用来住的不是用来炒的。如果房子作为投资品存在它有条件，短缺，如果不短缺就不会成为投资品了。现在城市里面调节的做法，居民家庭购买第二套住房不限购。那就是说这个粮票是过期作废的，鼓励老百姓一定把粮票用掉，如果不买第二套房子就亏了。最后结果是如果每个家庭都有两套住房，中国租住比达到2：1，50%家庭有能力买两套住房，售租比达到1.5：1，市场是平衡的。短缺才能作为投资品，如果售租比比达到1.5：1不可能作为投资品。在这个发展思路下，房地产市场一定会快速跑。买房子再租出去在经济上是不合理的，所以相对会削弱它的投资售租比属性。

三是促进住房租买选择机制形成。现在市场主要是买这么一条途径，单一的途径使大家对住房价格上涨预期很困惑。我们现在好多价格的上涨是对预期的恐慌而导致的。如果我们租赁市场是发展的，相对来说能解决住房问题吗？对售价的上涨不会那么敏感，恐慌性不会那么强。

四是完善住房市场的自我调节功能。租赁市场发展不一定有自我调节功能，实际上是非常强烈的。同样的如果北京房子一套500万，价格波动10%，对一个家庭来说远远超过它的年均家庭收入，影响很大。反过来说在北京租一套房子好一点的七八千，价格波动10%，七八百，对价格波动小多了。即使租金是同样价格幅度的变动，对老百姓影响波动小得多。刚才主持人说好多国企、好多房地产企业都已经向租赁市场试水，这是好的现象。要调节缓解房地产市场供应的矛盾，房地产市场发展对经济的损害是非常大的。

租赁住房有一个很重要的任务就是改善租赁住房的供应结构。国外租赁住房供应四个来源，私人、政府、房地产商、社会组织。私人市场占到整个租赁住房市场50%-60%的水平上，而中国租赁市场是要占到90%多。这些年政府搞公租房、廉租房多点的政府比重在上升，但是整体上占绝对的数量。而社会组织、房地产企业从数量上微不足道几乎没有。

我们现在出现一些社会组织是搞长租公寓，绝大多数也是收储的或者整合的是私人市场的房源，真正由自己供应的不多。在座各位可能搞长租公寓的企业家不少，我不是对你们工作表示否定。实际上你们好多工作是提高了私人市场的房源的效率，或者说提高了租赁市场的效率，但是没有增加或者数量不多租赁市场的供给。因为私人房源就存在，整合起来有效率提高了，但数量没有提升。当前租赁市场发展两个很重要的任务，第一增加供给，第二增加供给主体。去年中央经济工作会提出多提供供给、多提供保障这样的思路。

增加租赁住房供给有几方面，第一多种方式新建租赁住房，有一部分高效的，有一部分低效和无效的。长租公寓，专业机构从事这部分活动，市场是低效的。通过这样新建、利用、整合专业的运行增加租赁住房的供应。

前面讲到私人市场占最大的比重，总体上个人房占97.5%，其它的只占2.5%，这个比重是非常不合理的。有一次在一个论坛上，有些专家说我们面临着租赁大时代，大时代还早了。真正要使得整个租赁市场供应结构、供应主体结构发生变化，还有漫长的路要走。列出来一些企业，这些企业虽然能够搞得很火，但是在整个总量供给当中占得比重还是很低。当然指数越低才需要我们去呼吁，才需要我们努力发展。如果大家都已经搞得很多了，不需要我们再去努力发展，不需要再去研究了。

而在我们租赁市场发展过程中，有一个很突出的矛盾就是，供需不匹配。链家有一个数据调查，我们供需比每个月的租金大于六千的，需求是供应的一半，就是供大于求，这个状况已经非常突出的；三千到六千的需求就要比供给大了；而小于三千的，需求是供给的一倍。现在整个租赁市场缺的是满足中等收入和较低收入家庭的住房。当然在售租比那么高的情况下，在座的各位肯定你的客户对象首先是瞄准收入高的人群。但在收入高的人群里面供大于求这个状况已经明显表现出来。

去年有一位领导问我，住房售租比那么高，投资从经济上是不合理的，为什么有那么多企业家搞长租公寓呢？我想了想说三个原因，第一个，当然企业家有为社会发展的社会责任心是基础，不交税；第二个，靠高收入人群的服务，我们搞长租公寓的企业家，他的收入主要不是通过住房租金来的，通过住房延伸服务来的；第三个，编个故事，引进风投，把风险转嫁给别人。

当然我概括得不一定对。在座各位心里很清楚，搞长租公寓本身从经济上来说压力是很重的。我们现在售租比那么高，但是租赁市场有租赁市场的特点，他跟一般的买家居家居住是不同的，租赁市场主要针对年轻人，年轻人工资比较低，工作流动性强，租期比较短。有调查有约的平均租赁期是2.6年。

年轻人生活特点以快节奏为主，不是家庭私密性强的社交为主，他相对是公开的生活为主。相对炊事比较简单，居家生活是回家做饭，这是乐趣，但年轻人把做饭作为负担不是乐趣。住在长租公寓住在其它住房里的人，和家庭生活的人的住房特点是不一样的。所以空间结构和配置都不一样。举个例子，两室两厅、三室两厅，厅有用吗？现在年轻人谁会把亲戚朋友拉到家里来？大家都去酒吧。现在出现北京N+1的局面，把厅隔了，租赁住房和一般住房格局不一样。因为投资短，设施、可灵活隔断比较大，比如两三年旧的和新的换过的不一样，室内设备可修可改。同时年轻人工作压力比较重，他的居家服务，比一般人的生活方式服务要多。

从几个方面解决问题。

第一，考虑租金收入比的制约条件，简单的靠面对高端客户人群，很难长期大规模发展，必须跟老百姓的支出能力相适应。

第二，税收的优惠。营改增以后，对租赁住房部门收的增值税是6%，但6%比原本增值税5.6%要多，租赁住房增值税抵扣达不到。实际税负比营改增以前高。

第三，需要长期融资。

第四是长期融资，像北京土地出让金利息都高，没有长期住房资金投入，资金成本很高。

第五是风险。投资和撤出。

高质量发展，第一绿色、健康；第二是节约资源、减少浪费，所以在生产、在精装修过程中都要节约资源、减少浪费；全寿命经济、适用，空间可变，SI体系，适老等要求。面对年轻人住房发展有一个问题，年轻人有阶段性的矛盾，再过20年、30年，住房矛盾是不是还是这些年轻人？如果不是了，这个租房固化的空间怎么办？有些同志很担心现在是小户型的租赁住房，将来变成贫民窟租不出去怎么办？也许将来也会有年轻人租房子。如果长期考虑把几个单元合并，适老化，或将来老年公寓这样的思考，这样资源被浪费的可能性就会减少；第四居住生活全过程服务。住房不仅仅为人提供休息的六边体，最关键是由住房居住生活而延展的生活全过程服务。

这些方面都要通过数字化的系数在设计、生产、施工过程当中，包括部件生产、材料生产，每一个阶段、每一个程序都是高质量的，保证分布得最优加上集合的最佳，才能形成最多产品的最优。

我就讲这些观点仅供大家参考。谢谢大家！

乐居小记者 04-19 13:54

中国房地产业协会副会长兼秘书长、《中国房地产金融》杂志社社长冯俊：

大家下午好！住房租赁是去年以来房地产的热点，我讲几点供大家思考。在讲住房租赁题目以前，我讲一下当前我们对房地产市场发展风险一定要充分地认识。我们现在居住住房杠杆率已经超过30%，这个比率跟发达国家比不高。但必须注意到两个现实，发达国家城镇化水平已经达到90%水平，而我们城镇化水平是56%。住房的贷款基本都是城市人口形成的，反过来说56%的人口承担了整个住房的债务。相比较而言，我们房地产住房杠杆率跟发达国家比并不是不高，如果我们拿每年贷款余额跟城镇总收入比，比值超过70%。所以居民家庭杠杆率过高，这是我们当前房地产发展过程中非常严峻的问题。

第二个，在这些数据做比较时必须看到一个问题。我们恩格尔系数这些年虽然有很大的下降，但是跟发达国家比还是相对比较高的。所以在这个情况下，我们如果不断的在住房供给上加杠杆，将会对我们经济社会发展是很大风险。经济上，房地产过高利润的追逐，使经济脱实向虚的趋势很难改变。我曾经跟几个企业家，大家都知道美国人对中国人贸易战，有一个很重要的内容就是高科技人家对我们的限制。大家都知道芯片是我们发展的瓶颈，在座如果有10亿元投资芯片还是投资房地产呢？企业家没有一个人说投资芯片。房地产发展趋势使得我们要改变脱实向虚的局面显得非常困难。在这个情况下我们系统性风险在不断发生。

第二方面，对社会方面现在放假及收入比全国平均超过30%，北京、上海都要达到70%左右。这么高房子收入比老百姓显得压力很大。大学生一个月工资不足以支付一套两居室的住房的租房。我们进行不断调控，每一次调控没有取得预期的成效，当然政府部门说成效很好，实际上没有达到实际的成效。很多学生说调着调着变成空调了，这样老百姓对政府公信力的认同就产生怀疑了。

在这种情况下，我们如果不认真正视房地产风险，始终希望房地产保持两位数增长，这是非常糟糕的事情。当前认识房地产风险有一个很重要的任务，就是改变房地产的供给。

改善供给的情况下，这段时间稍好一点，前一段时间主流思想是供大于求。但是我个人的观点一直主张，现在还是总量不足，局部过剩或相对过剩的局面。讲供求关系必须注意到两点，第一，短期适当平衡并不等于长期的适当平衡，因为需求是在发展的，人的生活水平是在提高的。第二，需求市场供求平衡，并不等于人的生活需要在满足了。习近平总书记在十九大提出来，我们现在社会矛盾已经转变为人民群众日益增长的对美好生活的需要与发展不平衡、不充分之间的矛盾。大家注意到，这是不断增长的美好生活需要，不能拿短期市场上的空置、库存来判断供应满足，这是完全不同的概念。

改善供给有一个很重要的任务就是要高质量发展，这是中央今年人大会上提出来。中国经济都要高质量发展，而房地产的高质量发展我们很少讨论过，抛砖引玉，提出五个方面怎么实现高质量发展。

第一，供需平衡，既不短缺，也不过剩。但这句话说起来太理想了，我们生活当中什么事情也不可能既不短缺，也不过剩，马克思主义思想说平衡是相对的。

第二，杠杆合理、风险可控。经济发展过程中没有杠杆不可能，但杠杆过高风险过大。

第三，供应体系完善，价格稳定且与群众的支付能力相适应。并不是价格越高越好，现在好多同事把房地产价格上涨作为地方经济繁荣的标志。有一次跟市一些正确领导讨论问题，人家说我们这个地方还是有增长的空间。我说为什么把房价上涨作为自己的目标呢，怎么不能把老百姓生活指数、幸福指数提高作为自己的目标呢？实际生活中包括我们业内的人也把住房价格上涨作为目标。住房的价格上涨一定要和老百姓支付能力相合理，包括住房的保障。

第四，需求管理到位，总书记讲住房是用来住的不是用来炒的，合理地限制。住房价格增长快于银行贷款利率，这是政策的现象。但投资属性过强，它会导致整个市场房地产基本属性被扭曲，也会产生大量闲置资源产生。在我们市场发展中，需求管理到位，使得闲置资产能够利用起来。

第五，提供优质产品。在房地产市场中住房是主要的产品，建设住房要满足绿色健康等等的要求。房地产领域在这几年推进数字化技术，或者我们说信息技术也有很大的发展。但我们必须有一个清晰的认识，我们在推进数字化的过程当中，主要是用于营销领域，把它卖好了。我不是说这个没有用，这还是有用的，把消费者跟客户跟供应商之间的关系拉近，把信息更充分当然是有作用的。但是真正要使一个产业做强，它一定是在生产领域的数字化，而不仅仅是在营销领域的数字化。我们现在房地产与对生产领域的数字化，确实数字利用是很薄弱的，或者我们没有充分的认识。

今年或以后几年，房地产主要基点是去杠杆、防风险、控房价。现在是直截了当地说遏制上涨。

改善住房结构，住房供应主要的方式是购置。中央提出来建立以租购并举的政策，这个政策主要出发点是考虑到住房矛盾。新就业职工的住房困难，我不大愿意说“农民工”这个群体，比较倾向于“新移民”的概念。新移民两方面，农村人口向城市人口的转移，第二是城市人口的转移。现在农村人口转移稍微少一点，在波动。城市之间人口转移800万。城市人口转移使人口总量提高。比如城市人口数量当中在城市化数量当中，比如到上海工作，他们需要住房。这部分新移民生活有一个很重要的特点，就业不稳定。而且是新移民主要流向是低级城市向高级城市流动。譬如说县级市向地级市，地级市向省会城市，省会城市向北京市、上海市这样的直辖市流动。流动后房价会比比较高，他们面对高房价这个现实。支付能力不足明显表现出来。

第二，新就业职工，积累少，就业流动性大。这些困难主要针对新移民和新就业职工，这部分人群通过买房解决问题是不可能的，我讲了他们的特点了。

解决好这部分人群的住房问题，是我们在今后一段时间发展一个基本的命题。当然有些人说，房价高了可以不来，其实不是那样的。城市的活力很大程度上是依赖于新移民、新就业职工的。或者说城市净增长能力主要因素是新移民、新就业职工他们创造的动力。不仅仅是高科技领域，许多方面也是这样的。像在北京、上海，扫马路的、打扫卫生的没有他们上海、北京一定是瘫痪的。当然还有包括其它好多领域，包括开饭馆的大家吃早点。不仅仅是高科技领域，高科技领域更多都是外地人，从事简单劳动的也是外地人为主的。

这部分人群，他们是城市发展一个非常重要的动力，也是城市活力的所在。解决了他们住房问题，在改革开放中有获得感、幸福感，是我们发展非常重要的一个内容。

乐居小记者 04-19 13:54

中国房地产业协会副会长兼秘书长、《中国房地产金融》杂志社社长冯俊正在带来主题演讲“改善租赁住房供给”。

乐居小记者 04-19 13:54

支持人：

大家下午好！欢迎来到“创聚变·寓未来”，第三届中国房地产租赁领袖峰会暨2018iHoBand寓新榜的下午场活动现场。

2017年，长租公寓市场可谓是风起云涌，经过数年的潜心发展，终为世人所熟知。自7月广州推出租售同权后，数十个省市相继推出了适合本地区的住房租赁新政，而开发商和一众国企也开始将经营领域逐渐向住房租赁领域倾斜。近两年来，中国房地产业的发展正在经历着深刻变化。一方面，主要体现在增量市场发展的各个指标。另一方面，我国的存量房市场规模越来越大，不管是二手房置换还是房屋租赁市场，其中的巨大发展潜力已经吸引了各路资金。其中，作为房租租赁市场的一部分，长租公寓市场近年来正处在爆发期。今天我们邀请了多位重量级嘉宾共同探讨长租公寓的未来。我们期待理性声音，期待你的参与和讨论。本次活动由中国房地产业协会指导，iHoBand主办，中国房地产金融媒体主办、金砖传媒公寓最前线联合主办，一房科技集团特别支持，中国房地产存量资产暨城市更新理事会承办，感谢直播媒体地金网、新浪财经、乐居、房天下以及独家照片直播平台谱时图片直播；感谢合作伙伴永安会计师事务所、建纬律师事务所、和信租咪、房脉动、大都会品牌策划、一房网、嗨居家居平台、优粒公寓、小马快装、果加智能。同时感谢北京卫视、深圳卫视、第一财经、新华社、网易房产、中新网、野马财经、北青报等媒体提供大力支持。

首先，非常荣幸为大家介绍莅临今天到场的各位嘉宾，他们是：

中国房地产业协会副会长兼秘书长 、《中国房地产金融》杂志社社长冯俊；中国房地产业协会副秘书长  胡安东 ；金砖传媒董事长 郁瑶珺；金砖传媒总经理 尤优；中国房地产金融杂志主编 凤晓龙；公寓最前线 CEO 林正建；江苏房地产协会租赁专委会秘书长 杨洋；朗诗绿色集团 朗诗寓 副总经理 赵伟；滨江集团 暖屋 总经理 陈驰；斯维登集团副总裁 胡隽；安永会计师事务所合伙人  汤哲辉；V领地青年社区 副总裁 宋豪炜；佰仕会创始人、城智更新研究院院长  陈方勇；北京奥克伍德华庭公寓总经理  辛明；逸兰公寓管理集团中国区运营总监 黄锦硕；小马快装产品总监  钱敏燕；寓居 CEO 刘斌；铂顿公寓CEO 郝磊；源涞国际 总裁 陈昱彤；青客公寓副总裁 屈成才；一房科技集团投资总监 石胜强；建纬律师事务所 副主任  邵万权；汉能投资董事总经理 杨旋旋；合富辉煌创寓 负责人 徐书芳；魔方金服/寓加科技创始人  凌骏；麦家公寓董事长  曾添 ；果加智能COO赵永波；Cozystay CTO 王志常；海尔集团海寓生活总经理  何卫 ；寓多多联合创始人兼副总经理张朋。以及来自北京卫视、深圳卫视、第一财经、新华社、网易房产、中新网、野马财经、北青报、乐居、搜房网、地金网、新浪财经的新闻媒体朋友们。请允许我代表主办方向今天莅临论坛的各位嘉宾／机构代表和媒体朋友们致以最热烈的欢迎。

首先掌声有请第一位演讲嘉宾中国房地产业协会副会长兼秘书长、《中国房地产金融》杂志社社长冯俊带来主题演讲“改善租赁住房供给”。

乐居小记者 04-19 13:54

下午的活动即将开始，请大家持续关注！

乐居小记者 04-19 13:54

支持人：

掌声恭喜获奖企业以及感谢我们的颁奖嘉宾！"创聚变·寓未来"，第三届中国房地产租赁领袖峰会暨2018iHoBand寓新榜上午场的活动到这里就结束了，下午我们还将在这里为大家呈现不一样的精彩演讲、头脑风暴同时发布ihoband寓新榜其他奖项，欢迎有大家参加，让我们共同期待吧！

乐居小记者 04-19 13:54

支持人：

掌声恭喜获奖企业以及感谢我们的颁奖嘉宾！胡秘书长请留步！接下来我们要颁布的是iHoBand寓新榜2018服务式TOP10，让我们恭喜以下企业：雅诗阁、奥克伍德华庭、途家盛捷、恺信亚洲、万豪行政公寓、寓居服务公寓、逸兰服务式公寓、铂顿国际公寓、源涞国际、优帕克，掌声有请企业代表上台领奖，并由请中国房地产业协会副秘书长 胡安东颁发奖杯，掌声有请！

2018年度服务式公寓TOP10

乐居小记者 04-19 13:54

主持人：

掌声恭喜获奖企业以及感谢我们的颁奖嘉宾！谢谢您！接下来我们要颁布的是iHoBand寓新榜2018分散式TOP10，让我们恭喜以下企业：自如友家、相寓HOME、青客公寓、蛋壳公寓、美丽屋、建业魔飞公寓、寓多多、寓见公寓，掌声有请企业代表上台领奖，并由中国房地产业协会副秘书长 胡安东颁发奖杯，掌声有请！合影留念；

2018年度分散式公寓TOP10

乐居小记者 04-19 13:54

主持人：

首先颁布的是iHoBand寓新榜2018年度集中式公寓TOP30，由于获奖企业数量较多，我们将分2组上台领奖，请看大屏幕：让我们一起恭喜以下获奖企业，有请第一组获奖企业他们是：魔方公寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、YOU+国际青年社区、乐乎城市青年社区、未来域、城家公寓、安歆公寓、世联红璞公寓，掌声有请企业代表上台领奖，并由中国房地产业协会会长 刘志峰会长颁发奖杯，掌声有请！

2018年度集中式公寓

掌声恭喜获奖企业以及感谢我们的颁奖嘉宾！刘会长请留步。接下来有请iHoBand寓新榜2018年度集中式公寓第二组获奖企业上台领奖，他们是：麦家公寓、窝趣公寓、V领地青年社区、BIG+碧家国际社区、抱家公寓、招商局公寓、朗诗寓、湾流国际共享社区，舒格资管、合富创寓、自如寓、V+SPACE国际青创社区恭喜他们，掌声有请企业代表上台领奖，并由中国房地产业协会会长 刘志峰会长颁发奖杯颁发奖杯，掌声有请！

2018年度集中式公寓

乐居小记者 04-19 13:54

主持人：

感谢大家带来这么全面的分析和见解！再次掌声感谢嘉宾们！

接下来便是大家期待已久的2018iHoBand寓新榜的发布时间！从2016年至今500多天、全国近32个城市、200+企业，从线下调研到线上分析的综合评判，iHoBand联合《中国房地产金融》杂志、公寓最前线、公寓最前研对行业公寓运营商运营现状、品牌、产品、市场认可度等多个方面进行综合评判，并最终形成综合排行榜单--iHoBand寓新榜！

乐居小记者 04-19 13:54

印小伟：谢谢徐总。下面请各位老总尽量讲干货。

王宇：目前集中式公寓我们做了8年，返观，第一个企业困惑来自于认知。这个认知来自于政府对行业的认知、同行对行业的认知，我们自己的认知，包括合作方对我们认知、用户对我们认知都不一样。因为标准不一样带来的事情，最早大家觉得公寓谁都可以做，有没有系统都一样，如果关系过硬就能搞定消防干起来。怀着非敬畏进入这个领域的，会踩无数的坑，这个过程非常复杂。

跟徐总一样，这个行业未来一定偏微利的行业，不能不赚钱，但也不会赚很多钱。资本路径、政策路径嫁接也是比较重要的。刚才第一个话题很重要，咱们怎样让从业者安安心心就业。到今天为止每一个城市、每一个区属游戏规则都不一样，希望第一件事情能够明确，到底什么样目的性质，什么样合法合规建筑工程条件，能够让公寓行业拿到牌照，这个事情是最简单、最基础的事情。

第二个，什么样有专业能力的运营机构，包括从业经验、从业人员的素质、包括规范运营的方法和制度，能够匹配专业运营资质的授牌包括性质慢慢确定的标准的规范，不是所有人都可以做长租公寓。这个行业需要专业分工，资本的做资本的，开发的做开发的，投资做投资的，服务做服务。未来会越来越细分，像徐总在细分领域做员工公寓，我们在细分领域做人才公寓。人才公寓又有细分，有专家公寓有普通合租公寓，有普通的人才公寓，男女公寓是在人才公寓的第四个，不是跟普通人才公寓一样的。在产品频效比上也有很多内容。

刚才说到人才公寓相互挖人，我们自己圈子里有公寓创始人群。我们在上季度工作会里，探讨建立人员配备机制，可以挖人，但挖之前问一下他的操守和做法。我们在行业竞争中，站在行业开放者的角度，问自己一些问题，所有困难不如自己强大。如果大家在行业走下去，从专业深度入手，不要过度浮躁，不要过早通过资本方式退出，没戏。我做了快十年时间，没有坚韧之心不要参与这个行业，不如给更多合规合法的企业更多机会。我们希望通过群力能够把  这个行业更加规范、更加标准。谢谢！

印小伟：每位讲两到三句痛点。

童鑫：困难与挑战应该是两个平衡一个根本。第一个平衡，包括几个大佬都谈到规模与效益的平衡。大家认为高规模可能带来大效益，也可能带来大风险，运营不成熟、系统不成熟或条件不成熟前提下，不断扩充规模，带来大的风险。

第二个，供产销的平衡，拿房和出房。规模产生之后，势必产生很多管理成本、管理压力，也产生上下游压力。供应商供给是否足够，旺季会面对断货的情况。

最后，出房可能是出租率的管理。什么时候加价？什么时候降价？这是所有做公寓的人应该思考的问题。

这是两个平衡点。

最后还是一个根本。根本我觉得每家企业面对困难和挑战想清楚，自己做公寓到底自己的收益和运营模式通道到底是什么？我个人认为，如果做公寓本身就是赚中间差钱，租金差自己本身不能产生差价的同时，再讲附加值，比如金融、商业、增值服务这些都是空谈。

我觉得在未来困难和挑战中，还是第一想明白平衡点平衡掉，第二把自己根本发展模式想清楚，我觉得会发展得很好。

崔岩：我觉得是这样，坐在这边谈论政策、谈论资本、谈论盈利模式时，忽略掉一个点，恰恰需要我们关注的是住在我们屋子里这个人、这个用户。随着各家运营公寓企业体量不断增长，所持资产规模越来越大、住在房子里用户也越来越多，怎么样给他们舒适满意的产品，怎么提供让用户可以接受舒适合理的服务，是公寓真正往后走大家应该思考和得出答案的一个东西。

杨稷：时间有限说讲干货，我跟徐总跟王总也是同感，在这个行业里面，我们作为运营公司不是做拿钱的，当然对人才的需求要求得更迫切。这个行业挖角看来避免不了，把自己的人才培养体系建好。我们自己有一些心得可以分享给大家。

第一，我们比较早做内部培训制度，特别运营体系里面，不止由运营培训，而是整个公司里面各个职能模块都要给运营人员培训。我们要求必须是职能部门的第一负责人做培训，不能由下面的人。这样确保每个部门的产品、文化的特色能够灌输到整体的运营的一线。

第二，我们除了是单向培训，其实我们是双向的，我们在培训过程中为了保证人员对公司、对文化、对产品、对服务有很好的理解，包括导师培训质量足够高，我们也推行称之为培训学员对导师的打分制。每次培训完都会把打分公布出来，如果得分太低导师会要求整改，整改不好甚至禁止他来培训。我们其中有高管打分太低没有机会给这些人培训。

行业里很多人在做系统。我们在做整体运营系统里面，我们最早是从酒店板块，把酒店模型搬了一部分在公寓里面，发现不太合适，我们自己做。自己做中间，就遇到一个，我相信原来酒店里面很多人会遇到的问题，现在在公寓里面也会遇到飞单。很多公寓有很多房间，管家自己把房子占有他对外出租。怎么解决这个问题呢？系统帮我们解决运营效率，我们用智能水电表控制每个房间的水电，一旦发现这个房间他说没租出去，发现水电又在动时我们会预警，会有人稽查，这样确保房间不会被飞单。

另外，社区文化，我知道很多公寓品牌在做社区文化，通过系统把社区文化做成标本的模板，固定的模型，每个社区固定执行，能确保整体运营上面做到最轻量，减少运营成本。我跟大家分享的就这几点。

印小伟：感谢各位老总，崔总从用户角度，各位老总从企业发展角度讲。资本投资角度，我们的困境，很多公寓企业面对资金的压力。我们的挑战是我们能否找到钱，今天也邀请建行董事长坐在台下默默聆听各位的心声，邀请建行董事长聆听也是为各位老总们找到接盘侠。刚刚王宇总讲，王宇总已经从事集中式公寓十年了，我觉得这个行业必须带着爱去从事，不能短期内指望拿完A轮做B轮，拿完B轮做C轮炒作上市，这个阶段已经过了。大家一定要带着爱去做公寓行业。谢谢大家！ 

乐居小记者 04-19 13:54

印小伟：下面是杨总，杨总比较有代表性，杨总背后是锦江集团做酒店起家的企业，请杨总讲讲从酒店起家的企业做公寓的感受。

杨稷：窝趣是首家品牌托管的公司，我们很早之前做传统的、家庭模式的公寓托管的时候，当时行业包括王宇总很多老总来我们公司交流，大家觉得不太可行。市场上面二房东把房子拿回来简单一装修就可以推到市场上面获利，为什么需要你帮他托管呢？当时我们做的思考，酒店行业有很多投资人追求资产管理，他也希望有一些更专业的人，帮助他把这个事情做得更好，让他能够更轻松地把资产管理好，我们当时基于这个动机来做了。做了以后很快在市场方面获得投资人的认可，很快拿到第一个项目。

整体上今天说到政策，国家最近颁布很多政策都是在支持租赁，特别推出大量租赁用地的时候。就看得见，未来整个市场上面对于品牌运营托管的需求会越来越旺盛。为什么？因为现在真正有钱的人进来了，很多有钱的一些国家队、国企背后是拿了国家的资金进来干这件事情。但是市场上真正稀缺的反而是在运营能力，他对运营能力的需求会越来越多。因为有很多国企希望找我们跟我们合作，希望跟我们合作中间把他们的资产能够获得更高的收益。

而在这个中间的运营，我们也有不同的理解。可能传统上面大家认为这种公寓的运营是在房间，主要把这个房间运营好。而我们认为整体运营叫全链条运营，从你开始拿房源时，要思考未来怎么运营，怎么提升频效，究竟匹配什么样的产品更合理，达到运营最大化，包括选取多大的房量。包括中间产品怎么设计布局，让运营效率更高、频效更高，我们在思考这个问题。包括再到后端，除了出租，我们认为出租只是第一步，还有更重要的后面称之为住客的维护。通过社群活动，是不是给住客有很好的黏性，让他们在里面有很好的生活体验感。他就愿意通过他的口碑带他的朋友来入住。

另一方面，前面金喆总也提到关于品牌，我也是做品牌的，所以这边也提一点。有一个“品牌先行”，很多人认为品牌是不是有一个LOGO有一个商标，打很多广告就称之为品牌。我们的理解，我们品牌找到合适的价值主张，跟消费者取得共鸣，让价值主张落地在产品里面，让他感受到你的产品品牌独特的地方。最终创造出来的真正品牌的溢价是能打破他原来的思维惯性。我们知道很多公寓租客选择住哪个公寓时是地理位置，地理位置是不是离上班地点特别方便，然后选择公寓住哪个品牌。如果你的品牌做得好的时候，你是可以把很显性的需求打到后面去，因为我选择这个品牌而体验你，我愿意选择位置更远的。

在我们公寓租客里把地理位置放在比较次要的位置，排序排到第四位，这是通过品牌给他创建一个好的能力。

另一方面，讲到政策上面还有一点，因为我们除了在做白领的长租公寓，我们还有一块业务是做服务式公寓中高端的。以往在这层面没有太多政策，更多是地产商的项目，收购返租的产品，原本卖给各个小业主。现在很多城市已经规定了不能再分割销售，必须由企业或者是机构来买，这样就带来更强的对托管的需求。

在困惑上面，因为大家很多都是做长租的，确实在长租的集中式公寓里面，有一些政策是特别不清晰的。关于国家宏观层面，国务院已经颁布要鼓励把厂房、存量资产去改造可以拿来做公寓。在地方政府上面，确实大家执行标准非常不一样。举简单的例子，在广州厂房改造这块，基本广州政府是默许的，当然没有说直接允许；但在深圳会遇到不一样的地方，深圳有些区，譬如保安是禁止的，只要把厂房改了就扒掉，但有些区是默许的。

希望协会是不是可以在这个层面上帮助我们推动，这些政策是允许，真正落地到这些厂房的改建是合法的。特别像我们也希望在各种的安全标准上面也合乎国家规范的情况下，变成可以真正合法经营，减少行业从业人员的损失。特别很多人已经投资把这个做好了再扒掉。

印小伟：今天很多嘉宾很有代表性，杨总酒店背景起家的，还有蓝领公寓做得最好的徐总他们，在这样的情况下不能让各位嘉宾光沟通政策，想听听各位嘉宾讲点干货。大家在目前这样一些，不管从政策层面、资本环境，包括新的竞争者进来的情况下，我们各自在这个行业面临最大的困境或者挑战是什么。

徐早霞：这个话题挺大的。

印小伟：徐总一定要讲干货，您现在安歆公寓做得非常了不起的，但您目前面对最大的困扰、挑战，可以是人才、资金的短缺或政策方方面面的事情。

徐早霞：这个话题特别大。我还是想迎合今天的主题，政策确实我们目前面临最大的问题，其次才是运营，运营环节也很多。我只想说人的问题，人是行业最难的问题，大家都在挖来挖去。政策的问题，我们在政策没有完全落地的情况下，怎么跟当地的政府也好、检查人员也好去沟通。包括怎么能够让我们在目前住了5万人，未来10万、100万人的时候，能让自己的企业，让住在这里的员工，让住在这里员工的企业感觉安全。

我们从安全入手。安歆在做什么？人员登记是最重要的，你应对的是公安的检查，人员登记一旦不动态、不真实，公安来检查一定是关掉的。所以我们在三年前安歆开发了这个系统，我们坚决做到一客一登记，而且是跟当地派出所或人口办一定要深度联系，我们主动去联系。一定要让公安的人觉得，虽然你住了那么多人，但管理的是井井有条的。这是一个在人口登记上。

第二，在消防上。安歆所有的门店现在100多家9个城市，没有一家店是工业厂房性质，我们全部都是商业性质。为什么要拿商业性质呢？其实成本很高，就是为了能够拿消防。拿消防的前提，第一个你的物业合法合规，第二你按照酒店的标准，在目前公寓标准没有落地的情况下全部按酒店标准在做消防。甚至因为做的蓝领公寓，我们人更多、我们消防标准会比一般的单间更高。高在哪里呢？今天大家熟悉我的人都知道，我来肯定讲干货。

第一，除了烟感那都是标配，更多是人防、消防和技防，技防都能做到。每个房间都配备消防灭火器，人多时能把隐患杜绝掉。灭火器在了，设施到了会不会用的问题。这是安歆整个运营成本花了很多钱，我们聘请消防退伍兵，专门在每个门店每天巡视消防设施设备，第一个是不是在有效期内，第二个压力是不是在正常范围内，最重要的是我们要确保每个月组织住客、组织员工进行消防演练，做到人人会用灭火器。这个是我们在消防上做的一些事情。

我们刚刚还说了除了技防还有其它的，因为我是从医院里出来的，我原来做的是护士。在医院有三查房制度，在安歆也有。安歆管理人员比其它业态多。我们的前台、我们的管家必须进房间查房，查有没有拖线板、有没有大规模电器、有没有陌生人进入等等。这是安歆每天必须做的事情，只有这样的情况下才能确保安全落地。这个资料也会送到当地的消防，而且会主动邀请当地消防管理人员帮我们一起组织消防演练。

第三个，在拿到物业之前，一定跟拿到物业的消防先做沟通。在你不做沟通的情况下，消防首先面子上过不去，第二，他来检查物业未必是拿得下来的。我们现在接手很多其它品牌，开一半开不下去都是因为消防问题。因为前期良好的沟通，很多消防对安歆的管理非常认可，所以我们开出很多其它品牌，开除门店。

接下来最最重要的是，安歆有两条红线，第一条红线是安全红线。在安歆所有的管理人员，都跟安全指标挂钩。如果门店一旦出现一起安全事故，所有门店的前台、管家、店长，包括运营总监甚至是我，绩效都是要被扣掉的，这是悬在我们头上一把剑。

第二条安全红线是财务安全红线。在安歆不许职工拿与职务不相关的任何一分钱，如果拿了，不管什么职位一定被开掉。安歆是微利，微利的前提是成本的控制，如果成本不控制很难盈利。

安歆第一个点是安全，第二个点是人才。安歆在蓝领公寓这个行业，我特别不愿意让大家把员工公寓叫成蓝领公寓，我对外很少说我们服务的蓝领公寓。我服务的人群很多时候不是蓝领，他是基层员工，他是刚刚毕业的大学生。每一个人在刚刚起步的时候，有可能进入的是服务业，但不是蓝领。蓝领贴标签的行为就是对这个人群的不尊重。所以在所有公众场合我说我们做的是员工公寓，不是蓝领公寓。今天蓝领已经分成城市新蓝领及工厂蓝领，传统意义上蓝领更多的是流水线上的那些蓝领。

在做这样行业的过程当中，其实我在这个行业做了有十年。早前这个行业前身叫求职公寓，更多是为刚刚毕业的大学生提供临时性的住宿。在十年的从业过程当中，给我最大的困惑是没有人才。这个人都得自己培养，首先宿舍这个行业从来就没有社会化的人来运营过，它更多的原来是公司或者是单位的福利分房，没有人去管理。它更多的管理其实是在企业最不着眼的位置，用一些能力最不强的人，仅仅给你一把钥匙、一间房你租吧，没有人管你。今天我们把它作为标准化、规模化、正规化的运营，你的标准怎么建？你的系统怎么搭？你的人怎么管？很多白领公寓有房就有人，但对做员工公寓的人来说，一间房可能住一个人、可能住三个人、可能住六个人，甚至不住人。系统怎么搭？

我们在做这个行业的过程当中会发现，大家都没有经验，摸着石头过河。事实要靠人来做的，人在哪里？我们目前的核心团队是各行各业的人组成的，大家都用自己的智慧去想着怎么培养自己的团队。所以我们在两年前成立了安歆学院自己培养店长。我们今年店长外聘的比例大概是70%，但是我给团队的目标是2019年只能50%外聘，到2020年所有的店长要自己培养。为什么要自己培养？因为做多人公寓跟做单人公寓理念不太一样，而且更苦、更累。因为你们一套房里面住一个人，我们一套房里面住六个人，一百间房住100人，我600间房里有600个人，600间房怎么管？非常繁琐。如果团队是有玻璃心的人、对系统不理解的人，人才分分钟会走。人才是我最焦虑的事情，我们团队是最骄傲的团队，我们团队有来自阿里的、也有来自肯德基的、也有来自迅雷的，各行各业的人都加入到安歆。这对我是非常大的振奋，说明所有头部企业员工认为长租公寓是一个赛道，是未来的发展机会，所以愿意把自己的智慧投入到这些行业中。

但要留住这些人，所有创业公司给不起钱，我们没有房地产的爸爸，我们靠着都是自己，特别安歆是草根团队。这时怎么样留住这些精英呢？工资不可能比别人开得高，怎么办？安歆整个做法是，第一个，我们不断给高管有学习的机会。我们每个月会从交大聘请非常好的教授带着整个团队成长；第二个，团健花了非常多的功夫，用情感留人、用未来留人。在做的过程中我们团队一传一、一传百，慢慢会把他身边朋友吸引过来。

一个真正好的企业，不是不断从外部其它公司挖人，真正好的团队是培养一批人、稳定一批人，用  这批人影响一批人，这样你的团队是最健康的。每一个长租公寓都有自己不同的企业文化，到其它公司的人虽然是有经验的，但进入你的企业特别特别难。

我今天的分享就这样，如果大家有兴趣的话，我很开放，愿意跟我单独沟通的我可以知无不言。我知道今天很多人都愿意想尝试一下员工公寓，这个市场很大，希望更多的人有一个很好的初心，跟安歆一起提供一张真正有尊严的床给所有的基层员工。谢谢大家！

乐居小记者 04-19 13:54

童鑫：我来自优粒集团优粒芒果的童鑫。关于政策这块三个方面。第一，国家租售并举大的战略，成为国家战略，一是在长租公寓领域引入很多新鲜的血液，政策颁布之后包括开发商、国家队，甚至银行、投资方都扩是关注这个领域。因为这样的原因也给很多长租公寓发展引来资金、产品的支持。

第二，政策对优粒芒果我们这块发展的支持。刚才徐总提到蓝领，王总提到人才公寓，优粒芒果最大特色是做社区化运营，这是我们最大的项目。置家是我们主打的公寓，开发区共9栋楼的物业，融合养老、蓝领、外资、白领，公寓产品非常齐全，还有一个中间商业体是9栋物业组成的整体。

没有政策支持和政策扶持的话，我们想在公寓里把产品线融合在一起，包括在社区里实现衣食住行、吃喝玩乐可能是有很大难度的。也是因为国家政策对租赁导向的扶持，所以我们现在可以在这个园区里把几方面人群，刚才杨博士提到2亿多人口，我们是不是只关注白领人群或蓝领人群，把租住需求的人集中在一起，让他们有很好的沟通。这是我们对政策导向一个正面的形式。

政策更多是供给方，包括现在落地的，更多规范的消防、安全等，有条件的开放，包括工厂建设主体公寓，还有N+1的落地，可能在供给方给到更多支持。但是在需求方并没有很多人才公寓补助政策，包括税收政策并没有落地很多。也造成一个现象，供大于需，这样反而我觉得反而会给市场带来压力，这块是我们优粒芒果对政策导向的理解。谢谢！

主持人：谢谢童总。崔总应该是今年最春风得意，感觉到暖风。蛋壳年初刚刚获得1.1亿美金的融资，想看看蛋壳公寓对政策方面的理解。

崔岩：谢谢印总。我是蛋壳公寓的崔岩。我们今年融了将近2亿美金。政策层面，我刚刚想这个问题政策层面对我们的影响。从2015年蛋壳开始做这件事情开始，到今天为止，最直接的影响，或者说最直接的体现在于这周刚发出来的消息，过几天会在上交所挂牌，首单企业授权的ABS产品。所有这些从中央精神、十九大精神，落地关于租赁这些具体的举措，我们整个在这次ABS发生过程中，不管交易所层面、资本市场层面、中介机构、担保公司层面，确实大家相对比较看重租赁市场，这就让我们有了比较直接的体现。整个过程当中，大家给了很多正面的或者说正向的支持，让我们能够顺利地把这件事做好，这件事情不仅对蛋壳、对整个行业，对长租公寓提供了借鉴的作用。让我们能够通过资本市场、交易所的渠道，能够直接获取未来发展需要的流动性资金。

其它的东西，像刚才童总讲的，徐总也讲到，税务层面、其它政策层面的落地。真正在公寓运营企业落地的时候我们感受没有那么强烈。包括每次开行业会的时候大家都会提到这一点，希望方方面面的主管部门能够更好的，有一些更实际的落地的政策，在几方面得到一些体现。谢谢！

乐居小记者 04-19 13:54

第二场圆桌会议主题：政策暖风下的困境与挑战

发言嘉宾：蛋壳公寓 CEO 高靖

安歆集团CEO徐早霞

窝趣公寓创始人刘辉

未来域创始人王宇

优粒芒果总经理童鑫

蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩

窝趣联合创始人&品牌副总裁杨稷

印小伟：我是来自展银投资的印小伟，虽然到10年了也没能退出。我相信未来会有大规模的退出。我上个月拜访我的邻居，他在上海做公寓很低调自己在做，去年因为政策原因，全部是自有资金，去年他在某个区公寓就被关掉了，损失了五千万。今年和上个月慢慢调整过来慢慢恢复。他们全部是自有资金在投入，在座大佬拿到投资，但感觉到未来不确定性的压力。请各位嘉宾谈谈目前区域性的特色，对各位老大们对各企业方方面面的影响。先请徐总开始。

徐早霞：大家好！我是来自安歆公寓的徐早霞，可能未来非常大的市场叫蓝领公寓，安歆做了四年多，碰到的大部分问题，大部分时候我们做这个业态时都把我们和群租划等号，我们谈政策真的都是泪。首先在去年广州，非常感谢广州行业协会，把蓝领公寓定义为宿舍型公寓，后来鼓励做蓝领公寓，杭州未来打造四万套蓝领公寓由政府打造。北京大概在5月20日发布一个政策，我见过落地最快的政策，“租赁式集体宿舍”真正发布在20日，这是我见过政府政策发布最快推进效率最高的，源于跟领导的沟通。

我们今天在北京，今年顺义的那场大火，让很多领导感觉到压力。在于这次大火北京大约有三万底层的所谓大家觉得是蓝领人群搬离北京，北京快递、服务业受到很大影响。但这个人群是需要住宿的，如果这个人群不给他住在合法公寓里，要么在多合一、要么是小区群租房。小区群租房危害大家都知道。

在政策出台密集的基础上，我们似乎能感受到政策的春风，但是在具体落地执行过程中其实是有这样那样的问题的。因为它的执行细则根本没有下来，如果你真的要执行细则下来，不仅仅是住建部发布一个政策而已，要相关的公安、消防，包括工商会有这样那样的问题。我们大区总昨天在处理门店具体事情，不断跟相关主管部门解释我们是什么业态，我们跟群租房到底有什么区别。政策制定下来5平方、4平方是不是合理，会有很多问题。

不知道单间白领公寓是不是有政策的困境，对蓝领公寓最大两个难点，第一是政策风险，第二是运营的难度。因为人很多，更需要精细化的运营、落地，能够让蓝领公寓这些人，首先他们能安全地住在一张有尊严的床上，这是核心中的核心。

印小伟：谢谢徐总，我看见徐总在北京大火还有上海大火，火灾后发表看法，的确徐总做了一件了不起的事情，希望有机会会后跟徐总请教。看到王宇总特别高兴，神交很久一直没见过。王宇总是中国集中式长租公寓最早一批从业者，想听听王宇总的想法。

王宇：之前一直跟印总处于神交关系。其实包括在座的各位我们认识的人有大半，我在这个行业里面从业了10年时间，未来域创办时间8年时间，我做不动产大概18年，2000年做不动产。对房地产变化有所了解。最早做集中式公寓大家没概念认为是二房东的生意。政策出台因为包括安全隐患的出现，包括火灾、有人跳楼等等安全隐患的出现。

最早讲物业性质的问题，最早物业性质只能用商业性质做集中式公寓，后来慢慢开放住宅也可以进行参与。后来部分有些城市区域的研发和工业厂房，通过申报和一些模式也能做集中式公寓。集中式公寓最早导致公寓发展成本非常受限。面对运营者最大风险来自于消防和安全，这块也是运营商的底线。任何行业、任何品牌在出现安全隐患时可能把企业打回原形。我们在最早前物业性质、消防安全、房屋承载结构，包括具像的承载力，房子结构外立面、顶部渗水等等会牵涉到很多方面的问题。

政策这几年还是给行业带来了很多正面的消息，这些消息要从业者能够安稳地睡觉。光从业者安稳睡觉没用，真正的居住者包括我们有些托管的房东，他们也有很多的顾虑，他们也不知道运营商在运营能力、政策变化上面能给资产带来价值是否被延续。居住者担心房子出现政策隐患、安全隐患导致他流失失所。我们花了很多精力研究，可能给行业带来未来长期好的政策的措施，能够提供给我们的从业者和地方政府。

我们企业还有一个身份，我们在江苏省租赁住房协会第一任会长单位，我们在江苏省最早前做的一件事情，顶着很多压力，结合很多领导要求，汇总了江苏省内租房的规范，推动长租公寓产品标准化的落地。我们希望给行业带来好的方向，在国家编制政策和合法合规内容里，有基于长期长租公寓运行给我们带来的经验。

像徐总一样，她把精力放在蓝领公寓，和我们把精力放在人才公寓是一样的道理，我们集中精力为社会解决问题。每一个城市吸引人才时，必须给年轻人找来很便宜地段不是很偏远的房源。这些房源分很多档次，有专家公寓、蓝领公寓、人才公寓。包括利好的条件，包括有些运营商选择上都是有标准的。人才公寓跟蓝领公寓不太一样，面积上，基本我们签约的是5000万平米。5000万平米分在13个城市，给不同城市不同人才服务了很多内容，并且实际解决一些问题。

我们在后面也希望在人才公寓政策和标准上面能结合实际情况，得到地方政府的支持。希望中房协跟领导关注这个行业，能够给这个行业更多的支持。谢谢。

乐居小记者 04-19 13:54

主持人：

感谢各位嘉宾倾囊而出的精彩演说与分析！其实住房租赁的发展离不开政策的支持，自2014年起，住房租赁市场的各项利好政策不断出台，"租购同权"、"租售并举"等新型住房制度在政策支持下，正加速推进落实中。据不完全统计，目前全国超过50个城市已发布住房租领的支持性政策。这些政策给住房租赁行业带来极大的促进作用，并给行业中的长租公寓运营商带来巨大的发展机遇。而机遇的背后也有着困境与挑战，接下来是我们第二场圆桌环节，围绕"政策暖风下的困境与挑战"，期待一下我们的嘉宾会带来什么样的惊喜呢？

掌声有请本次圆桌环节主持人展银投资董事长印小伟以及圆桌嘉宾，他们是：蛋壳公寓 CEO 高靖、安歆集团CEO徐早霞、窝趣公寓创始人刘辉、未来域创始人王宇、优粒芒果总经理童鑫、蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩、窝趣联合创始人&品牌副总裁杨稷，掌声欢迎！

乐居小记者 04-19 13:54

胡安东：我听得最激动的是盈利了，做什么事情没有经济效益谈不上社会效益。下面金总我第一次见他时想你们为什么起“魔方”这个名字，后来想生活就是万花筒。金总是公寓集团的老总，你们在这方面应该很有感受，请您分享一下。

金喆：谢谢胡秘书长，胡秘书长第一次见到我时，魔方有六个面，生活多姿多彩也有六个面，帮我们想好很多品牌宣传的内容，感谢胡秘书长对我们一直的支持。我们叫魔方生活服务集团，目前是集中式长租公寓的领头羊，目前进入20个城市、300间店。讲到运营是很好的题目，罗总很有感触，昨天晚上想着是不是把罗总约出来大家痛哭一下。我讲的不是负面的，是讲行业怎么运营。

我认为公寓发展有三个阶段，个人观点。第一个阶段在运营。第二阶段，大家都在做运营你的品牌到底是什么？西方人比较擅长做品牌，像洲际酒店、四季酒店等等，躺着赚钱，不管业主是不是赚钱，它的奖励管理费照样收，为什么？它有品牌。中国人做的是运营，中国人可以把中低档酒店运营得非常好，我们运营水平非常强。希望我们做好运营的同时不断向品牌这方面推进度。

刚才我也介绍了魔方，希望下次来不要介绍魔方，像星巴克的人来不需要介绍星巴克的历史大家都知道。

第三阶段可能是金融化。我认为一个行业的成熟一定是指所有金融工具都会投入这个行业当中来，然后这个行业才能加速发展。所以在运营方面这三点。

另外胡秘书长也说生活服务集团，上次我参加了阿里云栖大会，有人问我你这边有什么场景、什么数据，我知道客户48小时里至少有24小时在我的公寓里面。公寓里面8-12小时有这么多时间接触到客户，可以利用信息化手段，知道他有没有点过外卖、有没有出国门、今天电视看了多少都可以知道。如果有客户说有没有做广告推销，其实不是，广告是指他不需要时给到信息，如牙膏用完京东上下单最快3、4个小时京东速递。如果你的公寓提供产品在他需要时给到他，是非常好的生态。

为什么叫魔方生活服务集团？希望把整个综合生态链建立起来，这个生态链建立不是那么简单。要了解客户不是在公司放几台智能售货机提供洗衣服等等就是生活形态，不是的。一定要知道根据每个店、不同客群需求集中给到他，他需要服务，提升他的体验，这才是真正的生活服务。谢谢！

主持人：刚才四位老总讲了长租公寓的看法，其实已经超越一般运营的概念。有一个现象，前一段时间公布世界500强，我们国家有6家房地产企业进入500强。美国一家都没有房地产开发商，进来很多，有很多是互联网新经济的，它很大一部分是生活服务公司，卫生医疗、社区服务，包括食品和民生有关的。所以对我的冲击很大，可能是中国房地产确实不能做增量资产，确实要做增量、存量方面的服务。我想用这个例子给大家提很简单一个问题，用一句话，从现在开始你们更愿意做开发商还是愿意做服务商？

解云航：自如今天成立资管平台，这个资管平台有非常明确愿景叫专业分工、协作共赢。从这句话来说，我们肯定凭自己能力、自己的资源。我们更希望开发商拿地或地产公司买地，希望在这个基础上把物业运营好。对物业运营我们总结几个字，第一，希望物业赚到钱，第二，希望业主省心，第三，希望他安心，能够感到放心。所以我们讲专业分工，协作共赢。

主持人：我讲的是公寓的整体运营。

解云航：我再多说两句，自如是比较奇怪的公司，从公寓的投资来讲，会从集团重资产的布局及重资产的租赁、轻资产的运营都会做。无论重资产购买、轻资产租赁、运营底层支撑是三点，自如有对产品设计能力、对服务标准化能力及延展能力，及对系统控制能力。自如整个做IT的差不多500人，我们希望通过自己IT能力把平台流量做出来，能够支撑上面这几种模式。

罗意：乐乎创业是平台商的定位，目前乐乎一个月增加3000间房，但70%是从开发开始。从拿到项目之后对接资金然后再生产。我们想做一个很轻的轻资产服务模式，往往不得不为吃一碗面条从种小麦开始。专业的人做专业的事情，乐乎能回到上游资产管理，理想的市场进一步成熟，目标是既定的、方法是可选的，这是我的想法。

张多：胡秘书长的问题有点深入。我大概理解一下，从相寓做得比较轻，我们保证装修的墙都是一个颜色。刚才胡秘书长讲是否愿意从前段开发开始，这个角度我们具备这个能力。但实际现实问题刚才罗总讲的现实是很骨干的，大部分涉及到投资的开发项目，跟所谓的集中式划分的项目，这类项目有很多机会因素在里面，竞争比分散式激烈多得多。分散式竞争包括杨博士讲的例子，一个房间2家、3家公寓，几个个体。但一旦上升到大型的物业已经是几个团体，竞争还是蛮激烈的。大家都会往前伸一点，有策划的能力、有顾问的能力，又有相关金融供应搭建的能力，把相关金融产品做出来，甚至把金融一部分包销项目也引进来。这个项目像生态城一样，可以拿出几栋做这样的产品，拿出几栋做那样的产品，做打包解决方案。实际现实中发现不是一般的骨干是非常消瘦的情况。很多家已经具备这样的能力，但做的过程中大部分选择比较轻的模式。

乐居小记者 04-19 13:54

圆桌访谈主题：存量时代公寓企业运营管理路径

主持人：中国房地产业协会副秘书长  胡安东 

对话嘉宾：YOU+国际青年社区董事长刘洋、自如资管平台总经理解云航、乐乎城市青年社区 CEO罗意、相寓副总经理总裁张多、 魔方生活服务集团副总裁金喆。

胡安东：刚才讲了宏观方面的东西，包括现在一些形势的分析。现在进入这个主题是公寓管理运营方面的，可能更具像一点。来之前我女儿说要给公寓的几位老总好好问好，因为她也是租户，她刚从国外在租一间公寓。对房地产企业开发企业正处在暴风和漩涡之间，大家说公寓是在避风港里面，我跟公寓的老总接触很多，其实做得很清苦。做公寓得有前卫的思想，同时要有设计的理念，还得有北京电影学院设计、构图的水平，这是起码的，另外还得有中财大财务管理的技能，更重要的是有蓝翔技校民工的精神，他们做得很辛苦。

讲到运营，四位老总是最有发言权的，我只是从面上了解一下，第一个问题问谢总，谢总主要是资管的计划可以跟大家分享一下。

解云航：各位来宾大家好！我是自如资管平台的解云航。上午刚刚听了杨院长，杨总的演讲特别有感触，杨总我们自如可以帮你维权。我准备刚才袁总讲的公寓里，我觉得这里充满人文关怀。自如在整个运营房子的时候一直跟大家分享，前面签到板上讲分散式、集中式的。我们在各个场合不断沟通一个概念，对公寓确实不能分集中式、分散式，实际上我们提供一种居住环境。

第二种，对运营方来说，无论集中式、分散式，它的背后三个最关键的因素，产品、服务、系统。在  这三点上来说，我们一直努力打造后台的管理体系，而且这些管理体系，真的无论分散式、集中式都是一样的。我们的产品可能从年轻人一直发展到住宅，刚才杨院长也介绍，未来展现在我们面前波澜壮阔的场面是未来的集体用地，我们最高参与到集体用地小需求的建设。租住只是生活的开始，我们延伸了搬家、保洁、维修一整套的服务。希望把我们服务理念跟整个租住生活无缝对接在一起。

第三点是系统。线上引流，包括中台管理、后台管理，我们把整个住宿搬到线上。运营来说我们始终  围绕产品、服务和系统三个理念。后面有时间交流的话还是把时间留给其他嘉宾。

主持人：罗总您讲讲运营方面，经验可以和大家分享。

罗意：谢谢胡秘书长，我是罗意，说运营这个话题非常大，我跟大家分享我近来的蜕变，我个人的想法。乐乎是非常早期长租公寓的运营商，乐乎创业之初不太懂情怀傻大粗的公司，早期不太讲社群的故事。拿完B轮我们有大的焦虑，在我看来定位女性、定位男女，未来差异会越来越小，大家会相互串别人的领地，这是完全可以预见的。包括城中村的事情我们都做了都有落地。真正的我们护城河在什么地方呢？不管轻资产、重资产都会问到提效的问题。

乐乎互联网化的改造，这个问题2014年、2015年就在讲这个故事，那时我不太相信。近来我对这个事情非常笃定，把我们以前平台中心信息化团队成立了独立的互联网事业部，而且给了他们三个核心指标。第一是人房比，下一步是人效比。以前做传统长租公寓是220间，为了倒班需要，作为企业家没有太强提高人效的想法，倒班总是需要那么多人。但未来运营的主要资产可能是2000间、3000间、10000间，包括整村。广州黄浦村里里已经10000套房，基本全行业是1：80。给他们提了要求今年年底要做到1：100，到今年6月份做到1：150，有没有做得到？可能做得到。把事务型的事情通过互联网方式响应客户、打通、把它标准化，这是互联网提升运营的第一个指标。

第二个指标是获客成本。今天讲3000间、50000间、80000间，房子的运营瓶颈，相信贝壳会进入大的长租领域。乐乎以前是给员工发提成员工自己打广告，这是我们早期企业最高效的方式，未来要不要延续这个方式。乐乎青年公寓一年期获客成本是780元（含员工提成）。我们提明年年初时能不能做到400元，这是第二层努力。

第三层努力是真正的非租金收入。这个故事看上去特别美，互联网VC、互联网这种资本很喜欢听我们讲这种故事，把房客圈起来未来的价值。我们To VC也讲这个故事但不信，我们签约数量27000，开业数量18000几，六个月的纯利润。要看到了才能把它提起来，我在各种场合讲，今天说运营，老生常谈的事情不讲了。确实把互联网产业全部拉齐，不仅上信息化那么简单，以前传统信息化追着传统运营在走。今天能不能从互联网出发，包括产品、运营，以前线下有一群搞酒店的人运营，还有社群运营，两张皮。现在把互联网产品和线下室内设计产品打通，运营上面也打通，这是我们在做的运营的尝试。谢谢！

主持人：罗总故事讲得还是很灵动的。我突然发现公寓行业进了很多女性老总，这可能跟女性的细腻有关系。公寓面对的是年轻的群体，也是层次比较高的、接触新生事物比较多的群体，所以张总从女性角度分享一下我们的经营、管理怎么做。

张多：胡老师可能被外表欺骗了，其实我是女汉字，从事公寓行业的女生会有感触，不认为自己是女生，而且周边很多人不认为你是女生。互联网大概的感觉，女生当男生用，男生当牲口用。

您刚才提的话题简单介绍一下，我是相寓的张多，相寓是我爱我家集团旗下，我爱我家是A股目前唯一上市的经纪行业的公司。我们上市公司的审计是安永做的，在会计四大中安永相对来说对这个行业理解是最深的。坦白说上市的过程挺痛苦的，我们是第一个吃螃蟹，第一个走在路上的，我们有很多过程做了非常大量的沟通。

到目前为止在全国落地的城市有14个，还有一个城市现在已经注册完毕但还没有进入，如果加上这个就是15个城市。在全国管理的规模到6月底的数字是超过30万套。这里有一个概念，我们跟其它公寓不太一样，其它公寓在统计自己管理规模时都按间来说，我们很少按间说，非得折成间的话，大概是60多万间，不算客厅，不+1的情况。这里有理念的区别。

得说相寓是怎么来的？相寓是2001年随着我爱我家打理业主演变过来的。我们给自己使命定位是房屋的资产管理。出租有不同的形式，包括政府允许的合租及整租的形式。对客的服务只是服务交易环节中的一环。内部看管理规模时基本都是按套来统计，然后又分成不同的产品线，有的产品线是看间的。

第二个，谈到运营我挺尴尬的，我们内部经常有争议在问自己一个问题。长租公寓，市面上讲的长租公寓不盈利尤其是分散式是怎么形成的？又应该怎么被打破？很尴尬我们还是盈利的，我们也在问自己，大部分市场上我们了解的情况是，当规模在一定体量时，比如我是二房东我管理几十套甚至几百套挺赚钱。但是规模变上千套、上万套不盈利，什么原因带来的？我没有看过其它家的数据，我们自己挺困惑，我们自己挺忐忑的，是不是赚钱赚错的，是不是不应该这样。

心里也有一个声音认为，商业正常的本质绝对不是慈善。通过不同模式把价值体现出来，价值体现其中一种形式就是你要有自给自足要赚钱的能力。只是这个体现是在今天还是在明天，是在很久的未来还是在当下，是在通过直接经营的形式还是通过其它的，通过上市也好、融资也好、二级市场也好，或其它的衍生服务也好，但它都是模式中的一个环节，都是必走的一个路程。如果没有这一步的话，我觉得公寓行业不太是女生还能当男生用，可能女生直接抗大包这种活都得上了。我简单先跟大家分享这些。谢谢！

乐居小记者 04-19 13:54

主持人：

感谢袁总带来的优雅演说！一个伟大的企业背后，必定有一个伟大的梦想，袁总很好的为我们诠释了这个概念，再次掌声感谢袁总！长租公寓除化解了传统租房领域的痛点外，也有着区别于传统租赁房的运营模式。长租公寓不仅包含分散式公寓、集中式公寓、服务式公寓等多种类型，公寓产品也多种多样。而运营模式与产品是长租公寓企业的核心本质，更是制约长租公寓发展的关键因素。接下来将是我们本次论坛的第一场圆桌环节，大家准备好了吗？

掌声有请本次圆桌主持人中国房地产业协会副秘书长胡安东先生以及本次圆桌的发言嘉宾，他们是：YOU+国际青年社区董事长刘洋、自如资管平台总经理解云航、乐乎城市青年社区 CEO 罗意、相寓副总经理总裁张多、魔方生活服务集团副总裁金喆，掌声有请！

乐居小记者 04-19 13:54

优粒智寓CEO 袁培：

亲爱的业界朋友们大家上午好！非常开心但是也非常紧张，跟在领导和博士后面作为首发嘉宾站到这，代表我们的公寓运营商之一发表今天的演讲。我知道下面坐着非常多的公寓行业的前辈、业界的大咖，小女不才，先抛砖引玉，作为第一个演讲嘉宾，也是有原因的，因为优粒智寓和iHoBand的寓新榜隶属于同一家集团，所以我们主场优势肯定夹带点私货，我占点先计抛砖引玉先跟大家做一个分享。

刚才领导、博士都分享了很多，在国家政策高度上，在整个全世界租赁行业的维度上，给到大家很多新的观点和他们在行业里面研究的成果。其实在座的大家都知道，公寓叫“新瓶装旧酒”。这个行业应该说在有租赁需求那一刻开始它就已经存在了，只是说由于国家宏观政策、经济政策以及对房地产政策的调整，就把我们的公寓作为一个行业推到了风投浪尖。另外把公寓放在金融行业的语境里边，公寓是非常优质的资产，也受到了资本争相的追捧。今天我们非常有幸，作为公寓行业的践行者，我们一起欢聚在这个会场，我们互相交流和探讨。

我们优粒智寓是隶属于一房科技集团，一房科技集团是先锋集团的子公司。先锋集团是一家集在金融、互联网、科技深耕了15年的公司。一房科技集团5年前开始专注于精耕房地产全产业链的金融服务商，在房地产领域精耕5年。优粒智寓也一样叫“老将挂新帅”。基于一房科技集团在房地产行业及房地产服务行业的精耕，我们3年前通过并购、自建、自营的方式，在全国的北京、上海、厦门、青岛、武汉，通过这些方式投资了以及并购了一系列的经纪公司和公寓。

时至今日，我们大概拥有公寓资产6万间的管理规模，同时我们的产品覆盖了像集中式、分散式、园区式、服务式、酒店式公寓这样不同的产品形态。我们在布局线下的同时，我们自己公司也赤字5000万+以上的量级打造了智寓管理系统及线上互联网装修平台及大量公寓分期，围绕全产业链的布局和发展。到今天为止，之前拥有一定规模，在去年年末开始做了一轮品牌的梳理和升级，所以有了今天的优粒智寓。

谈到我们自己的经营理念，大家看到我演讲的名称，我们叫“预见优粒智，一场优雅的城市芭蕾”。为什么这样提呢？刚才领导包括博士都提到关于租房品质的问题，在政策的领导下已经将公寓行业定位为服务行业，而不再把它划在房地产的领域。如何践行我们的服务理念呢？并且能够让我们自身公寓的经营，把这个服务渗透进去？于是我们就选择了一个角度，我们把从容、优雅的生活方式注入到我们优粒智寓整个的运营理念里面。

我们认为生活就是一场城市芭蕾。现在大家都有体会，现在都市人每天不分白天黑夜穿梭在不同城市甚至不同国家。我们像芭蕾舞者一样保持高度的职业化，并且我们紧绷着精神也紧绷着肉体。为了追求我们的梦想在茫茫人海中汇聚着追逐梦想的脚步，但在保持脚步不零乱的同时，还希望可以拥有从容而优雅的仪态。我想这有是为什么定位我们自己的一个方式和这样的一个形容，我们希望生活的每一步都是优雅之行。

这可能是我们渴望的一种生活，希望我们将要抵达另外一座城市时，在飞机起飞之前，就已经在手机上选好自己心仪的房子轻松地下单；我们渴望生活变成一场旅行，渴望日常生活像旅行一样轻松惬意，我们到达彼岸时住所已经轻松搞定；入夜了陌生的城市正在迎接它新的主人；当看到公寓前台如同看到我们的梦中情人；随时带我们看房的管家是不折不扣的品质派；智能门锁、智能家居会让我们忘掉烦恼，比如丢了钥匙等等；我们的生活不是奢华的，但是最符合你心意的；每次保洁服务都能打开心扉；我们希望工作有志同道合的伙伴在一起；当我们在生活和服务有需求时，只需要指尖触动屏幕就可以解决一切问题；住友更是我们的派对朋友，讲到这我想起《爱情公寓》说的，最好的朋友就在身边，最爱的人就在对面；我们可以通过住房分期来忘掉月底的尴尬。

这就是优粒智寓ULIVE想带给城市人居住的温度，属于优粒自己的温度。我们优粒想通过平台、产品、智能、服务、生活、金融六大方面来去构建我们自己的生态体系。这是我们整个优粒智寓的图谱，我们会围绕整个发展方向精耕细作。

最后，希望我们为城市的青年创造有温度的家，为你们打造智慧的生活、智慧的家。优粒智寓我们的愿景是希望所有的城市移民忘掉独在异乡为异客的那种尴尬和仓皇，能够找到今日他乡是故乡的温度和温暖。

“优粒”点燃你的生活！谢谢大家！

乐居小记者 04-19 13:54

主持人：

谢谢杨院长为我们带来的精彩解析！行业火热，带给长租公寓企业巨大的发展契机，但是也有人担心长租公寓"走不远"。投资回报率、空置率等行业痛点，制约了长租公寓的发展。经过几年探索，长租公寓也不乏有着不俗成绩的优秀企业。

接下来要为我们带来主题演讲的是优粒智寓CEO 袁培，演讲题目是遇见优粒，一场优雅的城市芭蕾，掌声有请！

乐居小记者 04-19 13:54

贝壳研究院院长 杨现领带来主题演讲——租赁市场发展的趋势与风险：

大家好！非常容幸有机会在这跟大家做一个交流。我是三年前最看好租赁市场的，我们当时做了一份报告叫《租赁崛起》，看起来误导了一大批人进入这个行业。大概从每一次开会的时候，我都会跟我的朋友说，租赁其实没有想象中那么大的空间，也没有那么大的未来像我们想象那样。圈了两年也没圈住，感觉进来的人越来越多了。特别我们这个行业也经过这两年来政策的推动，也有新的变化，今天正好借这个机会跟大家做一个分享。

这个图是我介绍很多次的一张图，租赁市场到底是什么样的驱动的力量？从这张图上讲，中国房地产市场经过过去20年的发展，应该说到了一个非常大的转折点。这个转折点最大的特征就是，从增量向存量的转移。以增量开发为主导的阶段，今天逐步过渡到以存活盘活、流通、改造、装修为一体的阶段的转化。总体上结果就是新房交易量占比会下降，存量交易量占比会上升，同时存量中还有大量的房屋老破小需要得到更好的照顾、更好的装修，才能进一步进入租房市场。

今天我们看到，无论上海还是北京，包括二线重点城市都存在大量房源房龄比较长、地段很不错、周边配套还可以，就是房子质量太差。怎么样让这些存量房源进入市场？相信这是一个非常有价值的命题。这也是过去7年分散式的公寓和集中式的公寓，包括中国大量的二房东，我们为中国房地产市场创造非常大的价值所在。

有人一直说二房东都是黑二房东，每次要整治租赁市场的时候都要打着打击黑二房东、打击黑中介的名义清理他们。实际上我认为中国二房东们正面角度推动了中国流动人口住有所居、推动中国流动人口城市化，这是非常重要的。刘部长刚才也讲在大量的城中村，在大量老破小集中的区域，医院附近、城郊区域等等，因为二房东提供的好的，第一是可支付的服务，让流动人口有一个睡觉的地方，这是非常大的一个成绩。总体上，当从增量时代向存量时代过渡的时候，它背后暗含最重要的基调，住房从投资转化为消费，从投资品变为消费品。

今天最大的变化，今天实际上中国经济内外也在经历非常大的压力。我相信今年下半年肯定不是最困难的时候，各种外部的压力会在明年逐步释放。所以在压力大的时候，我们怎么样才能够发挥房地产对宏观经济的拉动作用。这点非常重要的是，我一直有一个观点，我们有一个庞大的房地产市场，实际上有一个非常小的房地产消费的市场。中国房地产市场看起来非常大，交易额很大、开发商也很大，看起来都很大。实际围绕住房的消费很低，中国有一个庞大的房地产交易市场，但只有非常小的房地产服务和房地产消费市场。消费里面最重要的就是租赁的消费，除了租赁之外还有围绕房屋的装修、搬迁一系列的围绕房地产的服务今天都没有做起来，这是我们今天承担的使命所在。我们这个行业经过七年的发展，从最大的品牌公寓成立到今天，今天坐在第一排的包括包括魔方等等这些企业经历6、7年的发展，到今天总体上形成行业的基本框架。什么叫行业基本框架？第一，有一批相对来说已经经历过市场考验的，被洗礼过的对消费者相对认可的一批相对成熟的品牌，这是今天我们能够在这开会的原因。因为今天有大量品牌已经成长起来了，第一个是有一批成长的、基本成熟的、被认可的品牌，这是第一点。

第二，到今天为止，我们这个行业已经基本形成一个产业链相对比较完整、布局相对比较完整的一个全产业。今天从做软件的做SaaS的、做装修的、做智能门锁的等非常多，这个产业已经形成以居住为核心的各种各样的丰富的角色。总体上这是一个进步，今天相对来讲品牌机构不是孤军奋战，是全产业链在整体的协同，虽然今天协同能力还不是特别好。总体上我们出现初见雏形，产业链基本具备一定的服务能力。

第三，整体品牌开始多元化。既有分散式的品牌，也有集中式的品牌，既有开发商也有中介，既有大量二房东也有规范的品牌等等。这个行业品牌多元化和产品多元化，基本上进入相对比较完善的，未来发展会更加快速的阶段。

总体上我认为这三个原因，使得我们这个行业可以称之为一个行业。在过去，我们很难把自己称之为一个行业，今天我相信所有的从业人员，企业家也好、产业链的服务者也好、租客也好、房东也好，从房东到租客，从品牌运营机构到产业链的运营商，总体上形成产业链初步的闭环，这是我们行业过去6、7年发展下来非常不错的成果。

第四，今年出现了一批不错的企业家，这些企业家到处出来站台、到处出去演讲，还能忽悠投资人的钱，未来可能上市。未来成为中国房地产上市企业中非常重要的新兴的力量。从数据上观察，一个行业成熟的标准是上市公司里面，它的主题会多元化。今天上市公司主题几乎都是开发商，未来我认为有越来越多的比例会使运营机构、中介机构，还有各种各样的房地产金融机构都是很正常的。

大概是这四个内容，我对过去7年整个租赁市场有一个简单的总结，就是说我们经过7年的尝试、探索，我们在盐碱地上种出了庄稼。所以也可以非常明确地说，过去这7年，一定是大家最困难的时候，也是最难的时候。如果过去这7年你没死活到今天，未来想死也死不了，因为投资人也不答应。基本我们进入正常来说发展逐步规范的阶段，这是第一个简单做一个回顾。

下面想从几个维度跟大家做一个简单的交流。

第一点，租赁市场驱动力的变化到底未来是什么？这个市场今年1万亿的租金，未来可能有3万亿也可能有5万亿。这里的驱动力主要有几个。

一是租赁人群结构的迁移。过去这么一段时间，驱动自如和一大批分散式公寓发展的核心驱动力就是群租向合租的转化，就是N+1就是单间。存量房大量房子三居室、四居室的。我们看到这个租金价格今天在北京，是单一消费者无法承担的，我们需求单间为主。这些企业基本干掉一件事情，N+1的产品标准化，满足大量青年白领人群的需求。这是一个驱动力。

未来我认为这个市场，相对来说今天是比较成熟的。比如今天上海市场N+1规模总体上100万间。粗略算个账，自如超过10万件，轻客年底超过10万间，加上蛋壳，规模在几千间以上的还有中等规模企业，应该说市场已经比较集中，基本是三分天下的格局。头部的供应品牌TOP3家站在一起已经30%，还有30%中间现在力量比较均匀的，可以说不是品牌，但是在水面之下，它在那存在着，规模相当大又不是二房东，这类中等企业有30%。还有30%是职业化的二房东，应该加上“职业化”，未来职业化二房东应该有更专业的名词“房屋管理专家”，今天的二房东就是这些被认证的房屋感觉专家，虽然还有一些坏蛋，但整体上是挺好的。我经常看到二房东进来开着宝马车，后面放着拖把打扫卫生去了。这就是这帮人，通过非常不错的、及时的响应和服务，为消费者提供很多可承担的服务。

在N+1的合租市场集中度比较高，上海是相对典型的案例，如果是北京集中度更高。北京N+1合租市场是120万间到150万间，自如等两家超过50万间，蛋壳也有超过10万间，三家机构加在一起60万间，占比50%以上。今天N+1市场已经打得比较激烈。最近网上比较流行的是自如和蛋壳抢市场，某某小区业主觉得我的房子值7500元，蛋壳承租人说给8000元，另一个承租人说给9000元。这个市场已经从蓝海变成红海，N+1的市场如果没有足够资本的支持，大家要小心一点。一旦市场价格过高后面出租不出去压力比较大。合租市场背后的群体是因为合租向群租的结构性转移，这是支持未来市场发展的很大的动力。

未来整租的转型向单间模型、向整租模型的转型，未来会有越来越多的家庭，结了婚的，包括男女朋友，甚至结了婚已经生小孩的，都有可能会进入租房的市场，而且今天这个速度在加快。为什么？因为买房子越来越难了，以前在北京、在上海我们还能攒一点钱，靠父母资助、朋友借一点能买老破小。今天在北京首套门槛已经非常高了，我靠自己勤奋打拼攒首付，攒够首付需要花的时间是25年。现在在北京买房的大概率是父母提供大块的资金转移，比如在武汉的房子卖了，在北京买房。如果没有父母提供大块的资金转移，我们的核心是租赁。所以整租是未来一个空间，过去几年我们基本把N+1打穿了，未来很长时间会把整租市场真正为住房市场提供替代品。我们能不能让今天买不起房子的租一个靠谱的房子，能够住的时间长一点，这是我们需要思考的。就是从单间模型向整租模型的迁移，会催生下一波的机会。这是第二个驱动力。

第三个驱动力是租金市场的稳步上涨。房价变化与金融变化有紧密关系，杠杆变化、利率变化都是短期内影响房价最重要的原因。但是租金市场相对比较稳定，租金市场涨幅相对每年收入大概一线城市能保证在8%-10%，二线城市5%左右，三线城市不怎么涨。租金涨幅跟收入涨幅之间有一个稳定的系数，一线城市系数在1.2%-1.5%，二线城市在0.5%-0.8%，三线城市基本是负的。做租赁这个，三线城市一定要尽量规避，在一线和重点二线。因为只有这样的市场租金才有可能持续地、稳定地上涨。这是第三个驱动力租金的上涨。

还有第四个驱动力，这个图里也有，今天我们的品质还是非常差的。即便N+1今年也是满足了基础的需求，整租不用说的，品质还是非常差的。租客最大的痛点就是房子装修太差。自如这些企业过去很多年大概是解决这个问题，我们把住房标准化程度提升上来，把产品服务提升上去。还有租期太短业主违约，今年在北京最明显，我今年在北京被业主赶出三次。今年又被赶出一次因为业主想卖房子，他完全不按租约履行合同的。我要卖房子，怎么办呢？不搬的话经常有人到我这房子看房，最终没有办法只能搬家。原来我住了好多年自如合租的，后来稍微收入高一点不合租整租了，后来整租通过链家找房子。虽然通过链家找房子，但不能通过链家维权，经常被业主赶来赶去，今天租房的权益存在很多问题。

另外，缺少基本的服务。还有一个很重要的，没有在上面显示出来。最近在上海做调研，上海租客三大痛点，第一，房屋质量太差、装修太差；第二，支付方式有问题，今天押一付三的方式，怎么给消费者提供相对灵活的支付方式。今天刚入社会的大学生他要押一付三要付四个月的租金是比较大的压力。今天住房分析的产品一般不太靠谱，利率太高，渗透率不高。如果利息这个费用要由租客来承担，今天我们看到分期产品的渗透率很难突破20%。实际上今天住房分期变成To B的产品，是因为机构想快速回流现金流，甚至有人做假合同忽悠金融机构。今天我们怎么样踏踏实实站在消费者的角度，为我们的租客提供有价值的租房分期的产品。建行等进来做租房分期的会有大的压力，你们要做靠谱的时间，产品端要给消费者提供更有价值的服务。这是几个核心痛点。

今天我们租金回报率还很低，未来相信慢慢的会有一个上升空间。今天一线城市租金回报率只有1.3%左右，东京、纽约大概都在5%左右。为什么我们回报率有这么大差异？核心就是因为，我们的需求总体上以群租跟合租为主，当你的需求结构向整租转移时，分子整个水平会有所上升。同时未来我们看到，房价的涨幅相对趋于平缓，租金涨幅相对有一个上升，这样两个的力量会使得我们租金回报率向正常水平逐步靠拢。

我们也看到今天我们租客的支付能力，因为群租和合租的原因，我们消费是不足的，所以租金收入比比较低。正常情况下租金收入比贫困县标准是30%。也就是说作为一个个体或者作为一个家庭，如果我的租金收入比没有超过30%，基本是可支付的。但今天中国的现状，虽然我们觉得租金已经比较贵了，从现实情况观察，租金收入比对流动人口、对大部分年轻人来讲，今天相对还是没那么高的。这个图也是说租金回报率的问题，跟东京可比地段房价大致相等的情况下，我们的租金水平只有别人的1/3。

还有这个数据刚才也说到，我们因为房价太高等多种原因未来越来越多的人进入租赁市场。租赁市场核心驱动力大概是这几个因素。第二，我们做城市的整租的选择上，不是每个城市都适合做租赁，看租金增长水平、流动人口城市增长的水平等原因。我选了最简单的指标，流动人口的占比。我们看到过去很多年人口持续流入的市场、房价高的市场、租金上涨一直是相对比较稳定的。

这个图在说一件事，不同的城市其实是不同的生意。北京和成都租金基本差3倍，同样是合租同样是N+1，生意模型、现金周转周期、拿房出房、收入占比成本都不一样。看起来是做N+1的生意，不同市场、不同规模之间差异很大，我们要小心不能呈现很大的差异。

我们在不同人群，前面满足两个人群，后面整租的很多需求没有被满足。分散式养老，我们去日本发现日本人的养老方式非常值得我们借鉴，他们的模式跟自如有点像，不过是自如做的年轻人，他们做的年老的人。把房子重新改造装修，适合老年人的生活习惯，改造完再出租给老年人，这是老年人分散式租赁市场也是值得挖掘的市场。

核心一个是产品、一个是服务，老年人服务跟青年人服务有很大差异。今年服务上有白领市场，家庭整租市场没有做，年轻人市场、老年人市场没有做，长租市场、短租市场也没有做。这里空间很大，比如杭州有一个案例，有人在爱上租租房子，房子租进来之后再变成按天分时租赁，把长租变成短租，这种套利也很牛。随着酒店价格越来越高之后，这种产品会有相应生长空间，长短怎么结合的问题。无论从人群上、从产品上、从租约上，这个产品租赁市场今天还有很大的未来迭代的空间。

最后一点，我一直认为未来最大的红利在2亿流动人口。集体建设用地做租赁的开发，这是新一次房改最重要的内容。未来时间怎么为2亿流动人口通过集体建设用地的盘活提供租赁住房。今天流动人口家庭化流动、定居时间长、城内流动高，标准化的蓝领工位空间非常大，我们做得非常有限。今天是一个大市场，2亿人口，但今天供给非常弱。

这个图一开始讲北京、上海房源品质差，老旧房子多，西城、东城等40%以上是老破小，发展空间还是比较大的。我就说这么多，希望在座各位每年都能开这样的会，说明你们活得都还挺好的。

乐居小记者 04-19 13:54

主持人：

感谢刘部长带来的精彩致辞！“房子是用来住的，不是用来炒的”，加快建立多主体更改、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，逐渐成为住房市场的共识。租购同权的政策落地，加之国内支付能力、消费能力的提升、租赁需求的不断升级让住房租赁、长租公寓有着良好的发展前景，同时有着巨大的发展机遇，风险便也随之而来。未来中国房地产租赁又有哪些趋势和风险呢？

让我们掌声有请贝壳研究院院长 杨现领带来主题演讲——租赁市场发展的趋势与风险，有请杨院长！

乐居小记者 04-19 13:54

中国房地产协会会长刘志峰：

（三）全面推进住房租赁，建设美好居住生活。住上新房、好房固然是美好生活的一部分，但是租上一处舒适宜居的住房，也能获得幸福感。从本质上说，美好居住生活是发展的，它的内涵也应该是丰富的。

首先，美好居住生活是广大老百姓的权利保障  。根据1996年联合国人居议程和伊斯坦布尔人居宣言中提出人人享有居住的住房。

其次，美好居住生活既要在精神文化方面满足人民群众住好房的愿望，又要在租金稳定等方面满足群众要求。

第三，美好居住生活是多样化、多层次的。既允许有个性化的转型，也允许有包容性的存在。这一点租房同样能满足多方面需求。

第四，美好居住生活是高品质、可辨认、可能论证的。要以新工艺、新技术、新材料、新的设计改造成高品质的租赁产品。同时这一产品应该是绿色、低碳、智能、环保、健康的。同时城乡结合部城中村大量住房出租，人居环境差，火灾等事故时有发生。政府要对这些承租方质量安全严格检查，不符合质量安全的出租房不允许出租。这方面我呼吁，各地方、各城市都应该有所贡献。对租房人群要负责。对不符合安全条件的租赁住房，就是要规定它不能出租，必须要达到什么样的条件，政府要拿出标准。拿出这个标准进行改造，经过验收合格以后才能出租。否则光收钱出租出了事故政府兜底，哪儿有这样的好事？

同时，要加强对出租人的教育和管理。按照住房租赁和质量安全标准改造装修，待条件具备以后再投放租赁市场。要大力推进城市更新和旧房改造。近两年我国城镇租房供应结构发生变化，存量住房总量接近2.5套。二手房交易总量和比重逐年加大，同时，全国城镇住房总量保守估计280亿平方米，住房空置率近20%。有的讲18.2%，有的讲19%，大数20%。空置的面积相当于3年的交易量。一边是许多新移民、新就业职工没有合适的住房，一边是大量的住房空置造成浪费，也就是说炒房造成的。

要通过城市更新、资源盘活和研究有关政策，是控制住房能够政策利用起来，服好务。城市更新、老旧街区及旧民区和城中村的住房进行改造提供租赁空间很大，这也是美好生活必不可少的一部分。

总之，要通过租售并举，尽快补上我们在租赁方面的短板。使租售这两条腿更为平衡，在房地产健康发展中间发挥各自的作用。我就讲这些。谢谢大家。

乐居小记者 04-19 13:54

中国房地产协会会长刘志峰：

（二）以人为本，服务就业，提升租赁的综合品质

    没有生活氛围的营造，住房租赁的功能和价值就会大打折扣。当前，要在外来人口比较多的城市，特别是世界城市做好以下几个方面工作。

    第一，发展品质好、性价比高的中小户型住房。如今年上半年上海租赁住房户型基本以中小户型为主。10户户型占15.1%，20户占40.7%，30户以上的户型仅占10%，第二。说明中小户型深受市场和承租人的欢迎。

    第二，发展适应年轻人的生活方式，生活习惯的租赁住房。重点是对年轻人、创业人群的住房困难提供相应的产品。中央政治局会议在部署下半年经营工作时提出，稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。在“六个稳”中间将稳就业放在首位。稳就业以加快住房租赁，尤其是长租公寓有很大关系。安居才能稳业，当前年轻人尤其是90后已成为租房的主要人群。如北京市2013年承租人平均年龄为30.89岁。2017年下降到35.11岁，预计未来5年承租人和平均年龄将更年轻化。估计32岁左右。为使针对他们的居住需求，提供交通便利、配套完善的租赁住房，方便他们创业和就业。

    第三，高校和科研院所、科技园区、产业聚集区、商务聚集区以及交通枢纽周边的要加大供应，要提供方便创业的人员办公场所，引入无人零售、餐饮文化和管家式服务。办公的最大好处就是共享办公，年轻人喜欢，又能降低租赁成本。

    第四，逐步培育租赁品牌。我国住房租赁品牌化程度不高，大量租赁住房在城中村村民和个人房东手中。像深圳住房租赁人口占到75.8%，绝大多数都住在城中村和城乡结合部农民盖的房子里面。这个房子10几年前我去看过，有的11层楼都没有电梯。那时万科开发到哪儿，他的环境做得比较好，开发来讲万科的品质还是不错的。农民房建到哪儿，也不太符合规划、也不太符合建设标准。

    从发达国家的情况来看，美国十大公寓品牌企业管理的房源占全国7%，日本为31%，而我国这一比例不到0.2%。深圳搞公寓品牌管理的房源不到0.2%。为此要鼓励大型房企向市场提供品牌产品，支持专业化的租赁机构打造品牌公寓，满足一定的中高端和海外人才的需求，要为长租公寓、青年公寓、人才公寓提供包括互联网、医疗点、图书馆、综合市场等服务，提高公寓住房的居住品质，实现长片长租公寓、宿舍的社区化管理。在培育品牌和提升租赁整体形象方面，专业化的租赁机构要负起应有得罪人责任。

乐居小记者 04-19 13:54

中国房地产协会会长刘志峰发表《引导住房租赁服务美好生活，促进长租公寓高质量发展》的演讲。

刘志峰：各位来宾、新老朋友们，大家上午好！

首先，我代表中国房地产业协会对周末放弃休息来参加第三届中国房地产租赁领袖峰会的所有来宾、媒体朋友们，表示热烈欢迎！

在为峰会提供支持的一房科技集团表示衷心感谢！大力发展住房租赁市场，支持专业化租赁机构发展，建立住房租赁服务平台，为群众尤其是新移民、新就业人群提供稳定的租赁住房，是建立“租购并举”住房制度的重要部分，也是调整、完善住房供需机构，解决住房不平衡、不充分的矛盾，倡导美好居住生活的主要途径。

今天峰会的主题是秉承专业精神，提升租赁品质，倡导美好生活。下面我接着这个主题谈三点意见。

（一）专心、专注做好住房租赁的建设、运行和服务

在座的大部分企业是专业化住房租赁机构，是培育租赁住房的供应主体。2016年3月份，国务院办公厅在《关于加快培育和发展住房租赁市场若干意见》里面就针对市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范等问题，提出做好住房租赁的关键是专业化运营管理。今年在中央工作会议又指出，发展住房租赁市场，特别是长住租赁，主要是支持专业化、机构化的住房租赁企业发展。专业化运营管理首先要有专业化态度和专业化精神，建设运营租赁住房不同于房地产开发，在工业地产、商业地产、写字楼甚至仓库改造、运营和服务等，以及在人的行为学、心理学、社会学的研究和掌握。而且在土地供应、投融资方面也有不同。其次要专注、专心。

目前，长租公寓发展较快，无论是运营商还是供应商都要有专业化的整合能力，建立高品质的产业能力。不光通过整体收购实现房源集中的魔方，还是分散的集中房源出租公寓楼，以及其它服务商、供应商，都要尽可能多运用工艺创新、服务创新、材料创新。

第三，要强化标准规范，把住房租赁产业规划、产品分类、运营管理、后续服务等方面填补空白，要严格管理，在租赁住房的各个等级、安全生产、消防设施等方面有更多标准。切实把好安全质量关。

第四，拓展投融资渠道。加快房地产信托投资基金，资产证券化的创新。在上海证交所和我们就住房租赁税收加快证券化合作等方面进行探讨。三方商定共同为加快住房租赁提供更专业化的服务。

乐居小记者 04-19 13:54

支持人：

首先有请中国房地产业协会会长 刘志峰会长

带来致辞：引导住房租赁服务美好生活，促进长租公寓高质量发展

有请刘部长！

乐居小记者 04-19 13:54

主持人：

本次活动由中国房地产业协会指导，iHoBand主办、中国房地产金融媒体主办，金砖传媒、公寓最前线联合主办，一房科技集团特别支持，中国房地产存量资产暨城市更新理事会承办，同时感谢直播媒体地金网、新浪财经、乐居、房天下；独家照片直播平台：谱时图片直播；合作伙伴：永安会计师事务所、建纬律师事务所、和信租咪、房脉动、大都会品牌策划、一房网、嗨居家居平台、优粒公寓、小马快装、果加智能。同时感谢北京卫视、深圳卫视、第一财经、新华社、网易房产、中新网、野马财经、北青报、等媒体提供大力支持。

首先，非常荣幸为大家介绍莅临今天现场的各位嘉宾，他们是：

中国房地产业协会会长 刘志峰；

中国房地产业协会副秘书长  胡安东 ；

金砖传媒董事长 郁瑶珺；

金砖传媒总经理 尤优；

中国房地产金融杂志主编 凤晓龙

公寓最前线 CEO 林正建；

贝壳研究院院长 杨现领；

优粒智寓CEO 袁培

YOU+国际青年社区董事长 刘洋 ；

自如资管平台总经理 解云航；

乐乎城市青年社区 CEO 罗意；

相寓副总经理 张多；

魔方生活服务集团副总裁 金喆；

展银投资董事长 印小伟

蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩 ；

安歆集团 CEO 徐早霞；

窝趣联合创始人&品牌副总裁杨稷；

未来域 创始人 王宇 ；

优粒芒果总经理  童鑫 ；

以及来自北京卫视、深圳卫视、第一财经、新华社、网易房产、中新网、野马财经、北青报、乐居、搜房网、地金网、新浪财经的新闻媒体朋友们。请允许我代表大会主办方向今天莅临论坛的各位协会领导、公寓运营商、房地产企业、产业链企业、投资机构和媒体朋友们致以最热烈的欢迎。

乐居小记者 04-19 13:54

主持人：

近年来，我国房地产市场正在经历深刻的转变，由“轻租重售”的格局逐步向“租购并举”的方向转变，租赁市场已成为新型住房体系的重要组成部分。租赁行业的快速发展，吸引众多企业入局，同时也得到了资本的青睐。自2016年以来，以长租公寓运营商为代表的众多租赁企业获得了融资。数据显示，仅2018年1月至今，长租公寓就吸引了包括股权融资、资产证券化在内的近万亿资金注入。房地产市场格局的转变以及资本的大量入场，让长租公寓呈现爆发式增长。如何引导住房租赁服务美好生活，促进长租公寓高质量发展？租赁市场又有哪些发展趋势与风险？房地产新时代，租售并举下如何创新发展等相关问题将在我们本次论坛中为大家一一解答。我们期待理性声音，期待你的参与和讨论。

乐居小记者 04-19 13:54

直播现在正式开始，让我们一起来看看！

乐居小记者 04-19 13:54

嘉宾已经陆续到达会场，让我们一起期待！

乐居小记者 04-19 13:54

直播即将开始～