第十五届中国蓝筹地产年会

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第十五届中国蓝筹地产年会

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    几米阳光

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    几米阳光

    您好,为什么看不到视频直播,只有文字直播

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  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 17:42

    主持人:恭喜以上企业,今天的论坛告一段落,再见。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 17:32


  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 17:31

    下面是颁奖环节~将要颁发的是“中国蓝筹地产年会”“蓝筹榜”和“卓越榜”的获奖企业。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 17:00

    郝炬:

    最后一个是非常值得大家关注的问题,这个数据是我们分析过来之后,我觉得还是有一定道理,主要是看上面这个数。上面这个数我们的签约销售额,我们算了一个指标,如果用收入的口径来算一定是下滑的,资产的增长速度超越了可结转收入的速度,所以我们用了签约周转额来算,也就是说效率还是在2017年比2012年实际上提升,但是2018年随着去化率的逐步下滑,我们还能不能维持一个相对较高的周转率,我想这是我们在座的所有的蓝筹地产企业需要来重点考虑,而这点最后取决于我们是否在2018年能否有更好的营收,能否带来更快的速度,这一点值得大家关注,在2017年的数据是处于高点,2018年我们预计也是在往下走。所以我们今天看到最近有很多公司在加班,很正常,充分利用抓住市场的窗口期,提高我们项目的销售是我们现在急迫要做得事情。

    对于蓝筹地产整体的数据统计,就给大家做这么简单的介绍,如果后续的时候我们会今年还依然会按照2017年的情况会总结蓝筹地产相关的数据出一本蓝筹地产的白皮书,到时候会有更细致,更具体的分析。我今天不占用大家太多时间,我的介绍到此为止,谢谢!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:59


    郝炬:

    另外一个部分就是值得大家关注的就是负债率,因为我们知道今天很多专家都谈到了,在2018年上半年开始金融的去杠杆的趋势和逐步的收紧,而我们看到我们的统计数据在2013年开始,这一轮房地产的领先企业实际上是通过加杠杆来实现了快速的发展。现在在2017年的时候,我们算下来平均的负债率,加权平均负债率达到了84.4%,这个比起五年之前,四年之前实际上增长了20%多。当然在行业高速增长的时候毋庸置疑会带来收入,但是风险敞口加宽。另外我们看到的在净负债率比较上面分化很大,部分的企业在净负债率上面,尤其2017年底的数据其实已经达到了顶风,所以我们看到可能2017年是一个非常具有里程碑式的意义,我们的增长速度地我们的盈利能力都达到了一个高峰期,同时我们的负债率,可能我们潜在未来的风险也达到了一个高点,未来的时候是逐步回转,然后降低风险的一个过程。

    这里头我们看了一下现金的持有比例,现金很好,但是我们这里头都说快速发展靠融资,后面这张现金流的图可以清楚的看到2015、2016还不错,我们叫经营性现金流是正的,2013、2014平均值都是负的。2017年我们会发现基本上持平,经营现金流基本持平,靠的是我们的融资净流入高于投资净流入,这也是蓝筹企业下一步发展的时候提了一个醒,如何合理的降低融资杠杆,使得你形成合理的抗风险能力,这是需要我们考虑的。同时我们看到这是一个统计的数据,我们把能够在年报当中大家公开披露的资金成本做了一个统计,我们看到2017年达到一个最低点,恐怕不可能再低了,未来的时候是一个上升的趋势,包括融资总额在2017年的时候达到了一个高点,这是我们看到的一个数据。因此投融资决定了,很有意思,它实际上作为房地产投资来讲它是一个先置前提,决定了我们未来能不能走得更稳,走得更好。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:59

    郝炬:

    市场占有率可以清楚的看到,其实2016年开始,2015年开始,到2016年、2017年,到现在为止是行业大整合的时期,只不过这个整合是通过项目的收购和合作来实现的。从蓝筹地产的市场占有率也是从2015年开始有一个快速的提升。签约销售额的市场占有率从23.8%上升到36%,上升了接近14个点。销售面积市场占有率从15%上升到21.8%,上升率大概7个左右。而且我预计2018年的数据依然会更快的增加。

    我们在谈蓝筹地产也好和房地产企业也好,近期快速周转,快速实现规模的增长,大家都在冲规模。我们看到很多企业定了千亿,两千亿这样的发展目标。我们在想未来的时候如何进行多元化?我们用一个很形象的词,我们叫高速发展时起飞,但起飞之后这些房地产企业怎么能真正的实现平稳着陆?安全降落?合理未来把增速降下来,这个是需要考虑的。因此我们看到很多企业在多元化,但多元化的模式不一样。其中万科做得非常好,核心业务是地产和物业,优势通过整合和并购,商业行业的前五,物流按规模应该是全球前三。另外还有探索性业务,包括我们看到其他的一些旅游、长租、教育等各个方面,我想这可能是一种,最后房地产企业平稳落地的模式是多元化的模式,可能还有其他很多种,比如轻资产,比如持有经营,比如说还有中小型企业的彻底转型,但我想这个问题在今天对于各位来讲都需要着力考虑在我们高速发展、快速往前奔跑的时候我们要想一想,如果我减速,平稳减速的时候会发生什么,怎么样能活的更持续,活的更好。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:58

    郝炬:

    房地产企业实际上在近几年的发展过程当中,土地储备的增加也是不可忽视的。我们看一下2017年的数据,2017年蓝筹地产企业整体的土地储备面积的均值增速大概在32%左右,2016年是30%左右,这个值增长的比较快。另外一个数据我们可以看一下投资额均值,2017年比2016年是略有下降,但是总投资额增长速度也看到我们其实是增长到5.8%,这个数据作为平均值来讲已经很高了,因为我们到2014年的时候新增投资速度还是比较低的,2015、2016、2017,从200多亿增加到了952亿,这个数据的增长是非常大的。当然这里头也有一个我们客观也能看得出来,全国的土地购置均价也在快速增长,所以只要土地依然要持续购置来进行开发的时候,那我想这一块的数据也是会比较大的,但是在2017年这个数据也开始有所下滑,我预计2018年会更加客观理智。

    同时我们在统计过程当中还有一个指标,衡量你的土地周转效率,我们看到从2013年开始,蓝筹地产企业土地储备的周转率是在不断地上升,比如说存量土地的库存,存量土地的周转效率是在不断上升的。另外还有一个核心的指标是业绩保障倍数,就是我已售未结的销售额,这部分除以当年可结的收入我们看到的平均指标,从2014年之后不断地往上走,就是我去年销售完了,但是由于结转的标准达不到,没法计入今年的销售收入,这样的今年蓝筹地产企业达到1,也就是2018年一分钱都不卖,只要把现有卖掉的结转已经可以保证跟2017年的收入相当,所以2018年的业绩保障上面有一个非常好的稳定性。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:58

    郝炬:

    同时我们看一下营业收入,营业收入增长实际上是稳定的有一个快速增长,这也是在规模上面有一个明显的高出行业同行的。我想在2018年上半年到2019年这个趋势依然会继续。第二个不仅仅我们在2017年蓝筹地产收入多收,而且利润也实实在在提升。首先看净利润的平均值,在2016-2017年,蓝筹地产企业净利润增长接近50%,平均数47.2%。另外我们看一下两个核心的指标,一个是毛利润从2016年的26%,上涨到2017年的29%,而净利润从2016年的11.4%,上升到2017年的14.1%,基本上我们看到的已经快接近于2013年当时的数据。所以在2017年我们的蓝筹企业不仅仅规模有增长,收入有增长,而且实实在在的创造了利润。

    同时看到收入过程当中的时候费用也在增长,尤其是三费总体从2016年的7.9%上升到8.8%,其中比较快的是人员费用大概增长了有0.7个百分点。林外就是利息费用、财务费用大概增长0.2个点,这是看到的整体的数据。同时在2016-2017年的时候,蓝筹企业销售的盈利增长一个是规模增长,另外一个是售价的合理增长,我们看到在2016、2017年整体售价平均值可能比我们预想的要低一点,稳定2016年大概在15.7%,2017年就是17%左右。

    另外就是总资产和净资产收益率,2017年总资产收益率的增长并不大,为什么?利润增长了这么多为什么总资产收益率不大?因为在2016-2017年我们看到后面数据能体现出来,蓝筹地产企业是增加杠杆,增加负债的两年,所以总资产收益率跟2016年相比略有提升,大概在5%左右,但是净资产收益率快速的提升,从2015、2016年的13%上升到15.3%,这个还是很高的,当然这是一个平均数据。我们看出部分的企业这个数据能超过25%,这是我们在净资产收益在加杠杆的过程当中,自有投资收益或者自有权益收益的大幅提升。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:57

    郝炬:

    因为每次我是最后一个讲,所以刚才跟陈主编聊我说还讲吗?他说一看时间还行,不影响大家吃晚饭,还是讲一讲。今年是我们蓝筹地产评选的15周年,我觉得是值得纪念的日子。因为2017年也是我们地产行业的一个坎。从我们统计对蓝筹地产企业的总结来讲不仅仅是多收了3那么简单,我们也看到很多有意思的事情,所以今天跟大家做一个数据的分析。

    15年来我们在评选过程当中,蓝筹地产企业一直起到了引领砥柱和责任的表率,我们看到入选的企业有在技术方面的创新,也有商业模式的探索,而且在规模和业绩的方面都处于行业领先地位。我们依然保持着绩优、稳定、创新三大核心指标,来严谨的蓝筹地产企业进行评选。

    这是我们在2017年统计完之后整体的一个总结,我们叫做持续领跑强势增长,2017年我们蓝筹地产企业整体的增长非常好,另外一个也有就是收益回暖负债承压,未来依然面临较大的压力,我们来看一些数据干货。

    第一个数很有意思,我们看一下2013-2017年蓝筹企业的销售总额趋势,和什么比较呢?和全国的房地产签约销售额还有签约销售面积比较,我们发现全国总体增长签约销售额13.7,2016、2017蓝筹地产企业平均增长额超过了50%。可以说2016、2017尤其是2017年是行业领先企业集中度大幅提升的过程,如果对比我们2000年左右的家电等行业,实际上在2016跟2017年,是行业当中一次不流血的整合。我们包括从整个规模上来讲,总资产的规模平均增长40%,净资产也达到了历年的最高。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:57

    主持人:谢谢曾总热情的邀请和精彩的分享,我们都知道这些年中国蓝筹地产评选在业内的影响力越来越大,知名度也越来越高,我想这当然离不开公正严谨的评选流程。接下来就让我们掌声有请睿信致成管理顾问有限公司董事总经理郝炬先生为我们进行中国蓝筹地产的评选点评,掌声有请!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:43

    曾晓华:

    今天我听了大家谈的乡村振兴,事实上我个人认为最好的乡村振兴就是做旅游开发,我想这也是利用国家战略一个很重要的部分。今天看了一个文件是国家旅游局要3千亿来补贴乡村的扶贫行政方案,在也是国家层面上重视这一块。从实践中也看到这一点,比如在北京周边打造的野山沟国际度假区,我们进去的时候非常贫穷,现在我们开发完以后,他附近的村庄居民各个方面都得到很大的改善。像野山沟(音)光酒店就建了两座星级酒店,还建了一座世纪桃花小镇,还有所有的配套,整个野山沟520平方公里里面所有的建筑都得到了很大的改善。所以我觉得在我们以美好生活为蓝图这么一个目标的情况下,我觉得荣盛康旅的方向是一个比较合乎当前国家战略,也符合人们需求的这么一个正确的方向。

    最后,夏天来临,欢迎各位到我们的北京周边的野山沟国际度假区,北戴河阿尔卡地亚海岸国际度假区,欢迎到河北御道口塞上草原国际度假区,也欢迎到河北郎平中美友谊示范农场国际度假区来作客,谢谢大家!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:42


    曾晓华:


    接下来说说我们为什么要做荣盛康旅这一块,我们有什么样的经济优势,大概有几个方面的优势:

    第一,大健康全产业链、全生命周期。大家看到目前市场上只有单类产品和单类产业模式,我们是要从产品优势上升到产业优势;再从产业优势上升到产业链优势和全生命周期的优势,覆盖了游养医药这么几个板块。我们的一个大目标就是要缔造健康、快乐、富有的新型生活方式。

    第二,项目选址优势。有选择的原则比如说“2533”,总体上来讲是资源稀缺、交通便利,要有独特性、优质性和丰富性,但同时来讲我们也要规模大、成本低、可持续。5个质,山、海、湖、林、园,这么几个方向来布局我们的产业。我想在不久的将来,大家只要在国内所有的名山大川,三山五岳都会有我们的项目。像现在我们布局的黄山、九华山、神农架包括以后的这些地方,我想这些资源都是非常稀缺的,也是不能再生的,也是无法复制的,我想这些地方只有我们布局了以后,我们的这种全产业链条就拥有了很好的基础,也是其他企业很难再进入的。

    第三,独特资源配置体系。我们任何一个度假区都会是一区四谷16项,开心谷、芳心谷、杨欣谷和妙心谷来不布局。再下面有16项爱普乐园、RISESUN体育世界、荣华风情街、房部分荣盛国际会议中心、度假酒店群、欢乐小镇、荣颐苑、荣爱医疗中心、东篱状元、荣悦颐养酒店、关爱小镇、荣御养生学院、怡乐公园等等。

    第四,“盛行天下”大循环整合系统。盛天下和行天下相结合,形成了“盛行天下”,基本上来说我们是采取会员制的管理,只要在我们置业就能够享受目前在22个度假区的所有的酒店、康养和其他所有的服务,在这方面我们可以说是走在了全国的最前列。

    第五,开发运营创新模式。我们创新快、节奏快、速度快,产业规模大,覆盖面大、单项目规模大。还有我们有高标准的起点、高视野的定位、高规格的规划、高品质的建造、高标准的服务、高效应的推广,这大概是我们的五大优势。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:42

    曾晓华:

    荣盛康旅成立于2015年,主要是大健康板块的承载者,涉及游养医药四大板块,涵概旅游、度假、养老、养生、康复、医疗、生物及生命工程全产业链,作为全生命周期,全产业链的生活方式运营商,打造具有世界级规模的房地产国际度假区,这大概是我们的一个目标吧。

    所以目前来讲我们基本上是以6+N为我们的战略。一是大北京、二是大黄山、三是大华中、四是大海南、五是大上海、六是大西南这几大区域为主来布点我们的战略,当然在太平洋、印度洋,包括欧洲我们现在也正在积极进入,欧洲部分我们基本上已经确定要进入奥地利,这是我们已经有签约。

    短短三年来我们也荣获了很多奖项,包括中国旅游大奖开拓创新奖,获得了中国旅游大奖品质服务奖,包括飞马奖。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:41

    曾晓华:

    很高兴有机会来参加经济观察报举办的城乡进化论与美好生活为蓝图的这么一个活动,个人来讲跟经济观察报有很多年的缘分,从创办开始就结下了很深厚的缘分,虽然我在不同的层面都跟经济观察报有非常好的合作。所以这次邀请我来参加的时候我也想过这个主题非常好,今天也刚好是致敬世界环保日,我想我们荣盛康旅刚好是比较适合这个主题的。

    荣盛康旅提出一个口号叫做“共享美丽新时代”。先简单介绍一下荣盛康旅,荣盛康旅是荣盛旗下的一个以康旅发展为主要的集团,荣盛房地产成立于1996年,2007年8月8日在深圳上市,应该说是河北省第一家通过IPO上市的房地产企业。去年、前年连续稳居中国房地产百强企业第16位、2018年沪深上市房地产公司综合实力TOP10企业运营效率10强。经过这么多年的房地产发展,每一个企业都在寻找自己的发展方向。我们还是坚持以生态文明建设为宗旨,缔造新型生活为企业理念,努力践行三个板块:一是大健康、二是大地产、三是大金融,X就是我们设置了一些新的创新型的行业,包括产业园、互联网。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:41

    主持人:感谢孔总精彩的分享,应该说可持续这三个字我们平时经常听,也经常说,但是我想听过了孔总的分享之后,大家也对可持续有了更加深刻的了解和认识。接下来我们将要请出的是来自荣盛康旅集团副总裁曾晓华先生为我们带来分享,掌声有请!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:33

    孔鹏:

    最后用一句话总结一下,经过40年改革开放,30年的房地产发展,我想我们这些开发商聚集了相当多的资源、资金和能力以及经验,所以我们有责任、有义务,更有能力,在未来为城市的可持续,为社会的可持续做出更多的贡献,谢谢!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:33


    孔鹏:

    我们希望通过我们的努力,把太原这个资源型的城市转型成为一个可持续发展的新城,希望我们能够让它成为全国能源型城市转型的一个典范,希望能够用我们最新的智慧和智能的武器来武装这座新城。所以在这个里面,我们提出了这样四点:

    第一,生态为魂。刚才我描述了这个场地的场景,所以虽然它现在看上去破,但是它的生态基础非常好,这是我们的核心资源,如果我们的任何发展破坏了这个核心资源,都是不可持续的。

    第二,创智向北,换句话说任何一个大城市都应该具有双核的产城互动,而以生态危基础的城市副中心不应该去承接生产型的产业,所以我们就向中关村和亦庄一样,我们希望在这个北部的高新区去承接创智产业。

    第三,汾河风貌,我们作为外来的开发商,我们更关注它的文脉、历史,所有的老百姓在这个里面反繁衍生息的这些延续因子,而这些都寄托于山西的母亲河上,所以在这里面我们提出要尊重文化,尊重历史。

    第四,产城融通,禅城融通的意思就是说我们不是来搞开发的,我们是来打造一座新的城市,并且运营这座新的城市,我们希望通过产城融通的方式,给这座成为带来可持续发展的未来。

    所以我们这个示范区有五大技术保障我不细读,从能源能耗、生态水体到能源利用,到生态宜居的规划到大气品质的提升,后面有一个宣传片可以和大家分享。

    再往下就是发挥旭辉的长处,因为旭辉是这样一家企业,我们无论做任何事情都要把它做得很实,所以当我们打造这座大尺度的4000恩亩的新城的时候,一定要靠所有的技术力量把它做实,所以我们建立了5大评估体系、10大控制系统、21项目分项系统,把上面4大体系下降到规划水、空气、能源能耗、智慧城市,所有这一切支撑再往下,我们所有的设计系统、技术系统、基础设施投资、分层分段的来支撑我们所有的构想。这个就是我们除了要做到产城融通以还要做到大尺度的片区内能够互融互通,尊重现在诚实的风貌现状,这是我们非常关注的一点。

    去年旭辉跟清华大学合作的机构发布了一款概念产品,叫做人工智能宅,这个人工智能宅一句话描述它通过人工智能能够把外部环境、室内环境和人连接起来,并且用最低能耗的方式使人工环境用消耗最少的能耗达到外部环境改善,以贴合人的环境,并且实现智能学习实现千人千面的这样一个房子,这个东西我们已经做起来了,做出来之后在太原的这座新城里我们把它升级,怎么升级?就是把每一个单元和细胞通过声维连接起来形成世界上最大的互联网新城。这样一个尺度的新城居住着25万人有着产业,有着历史风貌,有商业,有娱乐,同时它是高度智慧和节能环保,这才是使用我们的理想。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:32

    孔鹏:

    我的公关团队让我删了一页,那一页是什么?我描述一下,奥巴马,美国重新伟大,我们怎么理解这句话?美国是第二阶段表达方式做得最好的国家,换句话说开跨国公司到你家用你的资源,用我的品牌,用我的设计生产出产品,再卖给你,把所有东西拿走。人家玩的很少,而且一直这么玩,但是现在出现了一拨人做了第三阶段的表达。中国怎么说?OK,我们不甘于用你的设计,用你的品牌,我们想有我们自己的设计,我想有我们自己的品牌,我不甘于让你把我的资源生产加工再拿给我卖我们挣我们的钱。当我们掌握了技术,掌握了设计研发,掌握了品牌,有了过剩产能之后,我们采用更真诚的输出方式,我们的亚投行,我们的“一带一路”。其实很简单,我到你那里去,跟你共享资源,帮助你富裕,教给你技术,我们共生、共融、共长。所以基于这种情况当然有些人就不干了,我们本来挺伟大的,你这个玩法一出我们那个玩法就LOW了,LOW了之后怎么办?所以如果从这个角度分析或者思考来看,我想我们对中美的贸易战,以及我们未来终将走向的方向,以及我们跟美国的关系都会有些新的判断。

    说这么多,这么远的事,其实强调的是什么?强调的还是我们用什么样的价值观和什么样的态度来理解可持续,首先可持续是我们必须要做的事情,另外它是一件关乎认知和效率的事情。所以我们国家提出,这个很简单,说我们把批了三座可持续议程创新示范区,太原、桂林、深圳,可见可持续在很早之前就已经让中国国家战略,而且变成可持续落地的重要方向。我刚才非常高兴听到咱们教授讲OK,百元还是个不错的地方,太原、石家庄、郑州都被列为今年有机会的点。这张照片很震撼,实景,很多朋友都知道我们旭辉去年在太原拿了4000亩地,这就是这4000亩地的现状,全都拆平了,这张照片是自东向西拍,大家会看到这个情况是什么?西比锡山,东邻汾河,北边是4万亩的基本农田,而且它本身是太原的水源地,位置相当于北京的海淀区。所以在一个主流的城市首位度极高的二线省会,在城市主城区能够获得这样一个造城的机会,我想这个是一个重大的历史机遇和责任。而在这上面我们要做怎样的思考?所以我想我们的思考就跟刚才我描述的可持续的价值观是一样的,首先我们要带着正确的观念,带着认知和理解当地的文化,带着与当地共融共生的理念,去规划、去设计、去建造。其次,我们要尽可能的提升土地、提升资源、提升能源的使用效率,所以这就是我们对太原的一个认知。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:31

    孔鹏:

    所以我想我们可能没有别的办法,我们可能只有两条出路,其实从古至今我们也是这么做的,我们简单把这两条路捋一下,第一条路说白了就是我们走出去找新资源。简单来说人类社会发展到今天分了两大段:第一大段就是人类并不知道自己的资源是有限的,所以处在蒙昧阶段,这个就是没有国家出现之前,就这么一个阶段,那个时候资源很多,大家无所谓,用。再往下就是当人类意识到我们的资源是有限的,所以出现了国家,出现了民族,他最核心的目的是什么?是把握住我们的资源。而国家和民族再往下,出现在第二段里面的,可能我们又有了三个板块:第一个板块的表达方式简单说是军队和殖民,很简单,我出去抢资源就好了,我只要有强大的军队抢到更多的资源,建设更强大的军队再去抢,它主导了我们人类社会相当长的时间。第二个板块就是公司,公司化,尤其是跨国公司成为这个阶段的最主要表达方式。换句话说我把公司开到你那儿,我用你的资源来建造就行了。第三个板块是什么?第三个板块我一会儿再讲。

    另外我们再捋一条线,我们另外一条线就是当我们拥有了资源,当我们发觉到我们资源有有限的时候我们要做到精耕细作,我们要更有效的利用资源,提高资源使用效率。在这一点无论是蒸汽机的发明,电力的使用还是现在我们的互联网的应用,以及即将开启的人工智能大幕,所以这一切都是在提升我们的资源使用效率。换句话说资源很少,我们悠着用。所以我想我们无非只有这两条路,一条路就是我们要寻找新资源,一条路就是我们要提升效率,降低能耗。

    所以在这个前提下,这哥们儿我想大家也都认识,是个奇人,其实他做的所有事就是为了实现他的理想,说白了就是离开地球。他为什么要这么执着的离开地球?我想他让我看到了就是信念的力量,他也认为我们的资源不够用,资源不够用怎么办?终将到我们所在的这颗蓝色星球外去寻找新的资源,而他终其一生在践行他的想法。当然现在看起来还很遥远。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:30

    孔鹏:

    这个人我想大家都认识,去年上天了,因为像这种几个世纪只能出一个的聪明人我们都是非常尊重的,他的一句话大家也听过,600年内地球终将毁灭。我不知道大家怎么理解这句话,思考过这句话。为什么一个仅次于爱因斯坦的一个伟大的科学家说出这样一句话?他对我们有什么意义?所以我是这么理解的,这张图其实我想说明的只有一件事,就是人类两位生存繁衍在这个地球上,我们所有生产生活活动都要消耗资源的,而随着我们的能力越来越强大,我们已经超出了消耗地球的可再生资源的范畴,我们已经不是说锯几棵树,这几棵树几年就会长出来,我们消耗了这个地球几亿年,几十亿年积攒下来的资源,而这些资源终将被消耗完,当这些资源被消耗完以后我们会面临什么?可能就是霍金讲的毁灭,我们终将面临毁灭。所以在这么重大的压力下面,我怎么面临,或者我怎么去面对这样一个似乎不可逆的事实?我们要增长,我们要发展,我们的人口还在增加,在这种增长下我们怎么办?

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:30

    孔鹏:

    我在这儿首先感谢一下经济观察报给了我这样一个平台和舞台,跟大家分享。其次我感谢一下陈哲给了我这个机会跟大家做交流。第三个非常感谢现在还有60%的上座率能听到我讲,我觉得大家的坚持必须得对得起大家,所以我就认真努力讲,保证不超时,所以我下面开始我的演讲。

    下午坐在这儿主持人讲的第一句话就是可持续,紧接着徐林城市及小城镇发展衷心的主任,他的通篇演讲之后结论也是认为可持续是城市发展未来的一个必须要做的一个事情。所以今天我想我就从可持续和房地产相关的问题来谈一谈我们的一些思考和理解,后面会有一个我们企业的小案例,当然我首先从跟大家相关的事谈起。  

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:29

    主持人:感谢袁总精彩的分享。看来今天真的是一个特别值得纪念的日子,因为它不仅仅是我们第十五届蓝筹地产开幕的日子,也不仅仅是袁总刚刚转正的日子,同时还是世界环境日。说到环境保护和可持续发展,我们房企应该如何去发力?接下来让我们掌声请出旭辉集团副总裁孔鹏先生为我们带来精彩的分享,掌声有请孔总。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:13

    袁春: 

    刚刚说过有六个生态圈,这里可以跟大家说一下,这都是目前正在实际运营的:一是教育生态圈,我们为业主提供0-80岁的,包括鸿血糖、老年大学。二是商业生态圈,繁荣便民,为业主提供7×24小时不间断定制化的尊享服务。三是健康生态圈,为业主提供三大健康平台,全民健身如果去过应该知道我们在西红门有一个体育公园,体育馆、公园和商业完美融合。还有在体育国际赛事上,一个是和昆仑决一起打造的顶级的国际搏击赛事,还有花马赛事,参与的还是比较踊跃。亿润医疗是我们自己的一个医疗平台,所以也为业主提供高品质的社区生态链。四是社群生态圈,可以看到为业主提供365天的持续活跃的社区互动平台,物业格子铺,儿童友好社区包括亲亲部落。五是金融生态圈,我们有资本板块,我们有自己的鸿坤基金,也有鸿坤金服包括鸿坤财富,所以它就可以为业主提供四大金融创投平台,包括投资、理财、融资、贷款、创业、创新、产业园创业平台,我们亿润投资鸿坤金服,包括西门红创业大街和产业园集成推介,都为业主提供很大的支持和帮助。六是文化生态圈,一是鸿坤美术馆,二是乐马小镇,乐马小镇在全球仅次于太阳马戏,在德国的一个自带大IP的这么一个旅游样板。

    所以整个经过16年,通过开发运营和后期服务,我们已经形成了实际上六大生态圈的应该讲非常具体的已经落地的这么一个模式,我们也想把这个模式在我们全国化的过程当中,跟很多地方城市包括一些地方政府做一些沟通,我们也想把这个能够做到一个复制。

    最后给大家看一张图,这个跟我们今天的主题非常契合,可以看一下十年前的西红门,再看现在的一个状况,我相信这个变化是非常大的,所以也感谢大家能聆听我的分享,如果有机会的话,也欢迎各位领导和朋友,包括同行的朋友,媒体的朋友能够来我们的西红门,来我们鸿坤的金融谷、云时代,来参观,来考察,来指正,我也希望跟大家能够在这方面有一个很充分的沟通,大家一起来推进整个城市的发展,谢谢大家!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:12

    袁春: 

    我们也做很多产业投资,可以看到我们已经成功投资了50余家企业,其中10余家企业已经成功上市,这里面包括大家比较熟悉的中国民生投资股份有限公司、昆仑决(音)、优客工厂、三夫户外,目前有很多已经成功上市。

    包括产业孵化方面,我们在这块有两个相对来说可能大家会知道的一个是优客工厂还有洪泰制造,这也是由鸿坤集团开展企业孵化,我们现在已经开始逐渐落地的项目。

    这是一个数据,目前到现在为止已经有14个特色产业园,覆盖全国十几个区域,打造了14个产业园,资产管理规模差不多将近200万平米,入驻企业也有1000家,入住率70%,其中世界500强企业有8家,国家高新技术企业25家,上市公司28家,创造就业岗位差不多已经是10万个,聚集产业高端人口大概上万。区域的税收,这是完全建成后的数据,我们贡献近40亿的税收,500亿的产值。

    这是已经入园的一些企业,这是刚刚在2018年在上海整个产业园区的评选大会,我们有两个项目,金融谷获得了产业园区金项目的TOP20,云时代获得了产业集聚傍城市区域招商引资特别贡献奖,鸿坤产业集团获得是TOP30。

    最后说一下对美好生活的理解,因为今天的主题也有对这块的探讨。首先让人们住的开心,让城市充满活力,这是一直以来鸿坤集团的企业愿景和使命,这也是印在我们的宣传册的第一页上的这么一句话。

    所以针对本身我们的企业愿景和使命的话,实际上我们通过创新对城市资源进行整合优化,并构建出新的价值,使城市的综合竞争力得到提高,城市的财富增加,城市居民生活质量和幸福感得到提升,这个是我们紧扣我们的,我觉得对于一个企业来说,自己的愿景和使命一定要非常清晰,只有这样一个情况下我们才可以很多的下一步的战略发展,战略目标才可以非常清晰。

    这就是刚刚说的我们在西红门16年的深耕,实际上我们现在目前来说在西红门的发展已经远远超过了我们一个普通的开发范畴,不简简单单是一个传统的住宅开发商,可以看一下在这里面我们可以看到我们是有很多角色的,我们自己给自己定的是规划者、投资者、开发者,在后期的运营管理、投资顾问、财务顾问和基金管理,形成了一个真正的城市运营,至少通过这半年我自己的理解,我觉得这可以真正体现一个城市运营的概念。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:12

    袁春:   

    首先是创新服务生态,大家都会讲生态,但是生态是非常重要的。其实对于产业园区来说,有两方面很重要,一是空间管理,这是在开发阶段。二是空间服务,所以首先你要对你自己内部的这些在空间里的相应的关联方首先要非常清楚,所以说我们对于企业来说,对于员工包括面向社群,面向产业都必须要有非常清晰的一个定位,这样在这个园区里能够真正形成自己的生态,也能够持续的产生很大的价值。

    在这个基础上你就必须要做很多基础的投入,包括我们在做的8S互联网云平台,打造鸿坤产业园区智慧服务网络门户,在开发方面做准备,包括在服务阶段。

    还有就是搭建产业平台,为入园企业提供一站式全方位的产业服务,因为产业的用户其实和我们过往的商业用户有很大的区别,他很多时候还是需要你给他提供很强的支持,包括现在很多做成的不多就是在孵化功能上,真正一个产业园区如果能够具备为企业提供一站式的服务,同时又可以给他提供孵化甚至投资的价值,我相信这个产业园区未来的价值应该说是不可限量的。

    还有提供一个生态的互动,就是我们也为园区的企业家包括定制各种各样的互联服务。对产业的选择上,目前我们在北京的产业还是紧扣国家产业发展战略,聚焦五大创新优势产业,为区域政府提供产业升级解决方案。大家可以看到,我们在北京很多布局都是信息技术、智能制造、生命健康、能源环保、现代服务。


  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:11

    袁春: 

    这是我们目前的一个业务布局,首先肯定是深耕北京,但是已经开始辐射全国。这是有的已经运营了,包括有的了解鸿坤的话,会知道我们在亦庄云时代,包括大兴金融谷已经进入全面的开放运营状态。在去年2017年也进入了上海,目前已经在上海的闵行有了两个自己的产业园项目。还有我们在大湾区。其实从这个来看,我相信绝大部分在做产业运营的开发商,都会对地方的选择,也就是扣着现在地产相对来说大家比较聚焦的,一个是京津冀,第二个是华东,第三个是大湾区,所以在这个逻辑上来说,大家应该都是英雄所见略同。

    在产品线上我们目前已经形成了三个:一是特色园区;二是产业综合体;三是产城小镇。我们还是探索产品+主题产业上的模式创新。然后在园区的运营服务商,因为我觉得其实刚刚钟伟老师也说,我相信很多大家作为同行来说都应该有一个共识,就是目前对于很多的开发企业来说,不光凭的是开发能力,更多是运营能力,相信现在其实很多优秀的开发企业在这方面也是投入非常大,所以对于一个园区来说,开发只是一个开始,包括招商也只是一个开始,其实从企业的真正入驻以后,才是一个真正的内容的开始,所以对园区的服务其实是衡量一个园区在未来是不是成功的一个很重要的考量指标。所以在这个园区服务上,我们也是做了很多的探索,包括信息技术服务平台的引入,包括对商务办公的一些新的体验。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:10

    袁春:  

    整个架构我们在去年业整体做了一轮刷新,现在我们是四大板块,包括鸿坤资本、鸿坤产业、鸿坤文旅、鸿坤地产。因为今天的主题是城乡进化论,我们可能更重点来看一下两个特色,也跟大家做一个分享。第一是产业,第二是西红门模式,见证一个城市的进化和发展。

    首先我们自己的鸿坤产业,我们对自己的定位就是中国领先的创新产业园区运营商,在内容上我们主要有三部分:一是产业园开发;二是产业园运营;三是鸿坤资本这么多年投资了很多项目。

    到了鸿坤大概半年,也是最近可能对这个产业方面会关注比较多,自己也是一个学习的过程。对于鸿坤产业我自己有一个定位,不一定准,我觉得特别在北京的大七环和大五环,六环之内毋庸置疑今天陈总也在华夏,最有影响力的是华夏,但是如果是六环之内,真的是鸿坤的产业应该讲是最有特色的。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:10

    袁春:

    这是经过16年的发展,我们形成了两个双核发展战略,一个是都市圈,再加上一个生态圈。都市圈我们就是在大七环,大五环,然后聚焦深耕城市和城市群。在生态圈上面,因为我们目前是四大板块,一个协同也形成了一个核心的竞争力,首先多板块我们在内部是独立运作,专业发展的,在相互之间有很强的协同和突破。

    进入的城市群现在已经形成了五大产品系,包括TOP系、语墅系、原乡系、理想系、都市系,这是在住宅产品上的五大产品系。

    在生态圈里面首先我们还是以人为核心,通过多业态产业匹配客户实际需求,构建服务加上六大生态圈,这个六大生态圈,因为我们主要是在西红门的项目,其实已经经过这么多年的深耕以后,已经形成了一个六大生态圈,以我们的业主,以整个在大兴片区的这些居民,我们已经形成了这么一个生态圈。


  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:09

    袁春:


    今天主要分三部分:

    第一,还是了解一下鸿坤,虽然鸿坤是一个在北京应该讲从2002年到今年已经16年了,但是这几年其实还是做了很多探索。

    首先看一下这是我们的一个时间节点。2002年8月20日鸿坤集团成立,2007年7月20日亿润投资集团成立,发起北方第一支有限合伙基金。2012年鸿坤产业鸿坤金融谷项目启动,正式进入产业领域。2016年鸿坤文旅集团正式成立。

    鸿坤的发展战略首先肯定是起步北京,如果对鸿坤集团有所了解的我们第一个项目就是在北京大兴的西红门。起步于北京,以都市圈为战略导向深耕京津冀,2015年我们正式启动全国化的发展,进入了华东和华南。

    整个战略我们持续发展都市圈的战略,同时赋予新的战略力量。在单一都市圈我们赋予新的战略力量,产业协同,生态成长,而且坚持以价值投资为本,以价值创造为本,和以价值创造者为本。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:09

    袁春:

    各位领导、各位朋友下午好!非常感谢能再有机会接受组委会的邀请在这里给大家做一个分享。但是去年和今年的角色有点区别,去年代表的是龙湖,来的时候我还在问我看到上午龙湖的胡总来了,前后脚没碰上。今年的角色有些变化,而且加入鸿坤应该半年了,在这里首先跟大家欣慰的分享一点,就是我今天刚刚转正,谢谢大家!

    首先我觉得今天的主题是城乡进化论,我今天给大家分享的主题是“产业协同和生态成长,构筑产城运营时代下的创新生态”,也是这么多年鸿坤从2002年开始进入北京以来,其实一直在探索的,应该讲在去年整个鸿坤集团的战略也做了刷新,所以在这里也给大家做一些分享。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 16:08

    主持人:谢谢李总精彩的分享。感谢李总,什么叫美好生活,什么叫精致?我想绿城用多年的实践做了一个非常完美的诠释。接下来我们将要请出的是来自鸿坤地产集团执行董事、总裁袁春先生为我们带来分享,掌声有请袁总。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:53

    李骏:

    以运动系列为例,全运村、亚运村与普通房产项目不同,运动村项目从一开始就要不惜一切代价,整合一切资源,不计回报全程投入,绿城一做就是十年,2017年天津全运村在赛事服务方面全面布局。同年绿城签约第十四届西安全运会的开发建设。2013年绿城将领衔城建杭州亚运村的项目。

    绿城尊重每一寸土地的价值,更尊重土地上的人们追求美好生活的权利。从项目的规划设计、开发建设、生活服务都集中展现了绿城的价值理念、核心优势、产品精髓和服务品质。绿城以历史的眼光,用心月情的打磨经得起时间检验的作品,也必将用自己多年积累的丰富经验、设计和艺术的语言,把美好生活的理念变为现实,以最优秀的作品献给每一座美丽的城市,表达对生活的敬意,这就是绿城以企业公民的责任感,服务渴望美好生活的人群,让更多的人住上更好的房子。

    早在2017年,绿城在全国率先推出园区生活服务体系,开始了绿城从造房子到造生活的转变,我们认为健康是美好生活的前提,所以我们为每个业主家庭建立了健康档案,提供免费的体检服务,我们坚信,会游泳的孩子他们的世界观会不同,所以我们每年夏天都举办海豚计划,为孩子们提供免费的游泳培训。我们希望老有所养、老有所安、老有所乐,所以我们每年让园区的长者在绿城提供的舞台上焕发青春。

    业主是园区的主人,是园区生活的主体,是园区服务的核心,更是园区发展的动力。每个人都是美好生活的拥有者,也是美好生活的创造者。我们倡导业主自治、共建、共享,帮助有着共同兴趣,共同爱好的业主组成一个个社群。

    在大数据我们把社群统称为睦邻社,至今睦邻社已发展300余个社群,涉及登山、舞蹈、读书、摄影、武术等50多个兴趣门类。园区生活服务体系建立至今,在长期的服务实践过程中,服务内容不断丰富,体系不断升级,在园区生活服务体系实践的基础上,绿城形成了以教育、健康、养老、休闲运动、农业为核心的产业布局。同时在全国首创房屋4S服务,搭建房屋维修、保养、换新、增值等全系列服务链,与美好生活Box、绿城APP等一起构建完整的理想生活服务平台,全面提升园区业主和更光大人群的居住品质和生活品质。

    我们始终认为,美丽的建筑、温暖的服务、便捷的配套、有爱的社群是绿城园区独特的生活标签,也是构成新时代美好生活的核心要素。美好生活是一个没有终点的旅程,它是每一个家庭的梦想,也是绿城持续前行的灯塔。

    在城乡飞速发展的时代洪流面前,我们坚守更要立行,以真诚善意之心,传达绿城对美好生活的诠释和理解。感谢主办方的邀约,感谢各位嘉宾的聆听,绿城愿与同行一道,戮力同心,砥砺前行,在通往美好生活的道路上加速奔跑,谢谢大家!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:53

    李骏:

    2013年提出美丽建筑、美好生活的品牌主张。房子只是容器,生活才是全部,成为绿城人的共识。2015年绿城更是从战略高度,明晰理想生活综合服务商的愿景和路径。此后的三年,绿城中国进一步优化组织架构,在服务平台化、资产金融化、开发专业化的发展战略指引下,深化五位一体的格局,推进轻重并举,有质增长的经营策略,在重资产稳健运营的基础上,培育绿城管理、绿城生活、绿城房屋4S等极具潜力的轻资产板块,致力于打造理想生活综合服务商第一品牌。

    美好生活的营造必须有牢固的根基,对绿城而言就是对品质的坚守,我们坚守真诚善意之心,精研每个城市人民的习惯,甄选最适合表达绿城生活理念的环境和土地,以真诚善意的初心,以最经典,引人为傲的产品表达对生活的敬意,对产品的敬意。2018年我们坚守创新,绿城小镇系列、运动系列、杨柳郡系列、标杆系列等四大系列产品正是绿城致敬美好生活最有力的证明。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:52

    李骏:

    美好生活如何理解?城乡进化如何破题?刚才听了各位嘉宾的分享,我确实也是有很深的感触。现在请允许我以绿城20余年对美好生活的实践探索作为开篇,以绿城对品质品牌的坚守创新作为论据,来展开我的论述。

     城市和行业20多年的发展历史包含着绿城的成长轨迹。1995年绿城起步于杭州,得益于改革开放和时代的助推,经过24年的发展,足迹遍及24省,100余座城市,为80万业主家人提供优质的居住和生活服务。绿城以美好生活为蓝图,始终伴随城市化的进程,开展空间搭建和城市运营,不断适应环境,创造新的价值。绿城对美好的理解可以追溯到公司的成立之初,在最早我刚进绿城的时候所学习的绿城理念读本当中有这样一些描述,房产品是文明和文化的载体,是艺术的创造和建设者的生命价值的体现,是实现人与自然、人与人、人与自我和谐统一的、安定、美好的人居空间。围绕安定美好的居住理念,绿城开始构建房地产开发和生活服务的全产业链。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:52

    李骏:

    尊敬的各位嘉宾,各位新老朋友,各位媒体朋友,大家下午好!非常高兴有机会参加第十五届中国蓝筹地产年会,与众位专家、同行、媒体朋友进行深入交流。绿城一直强调美丽建筑、美好生活,恐怕我对自己外立面的管理恐怕还要再加强一点。本届大会的主题是城市进化论,以美好生活为蓝图。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:52

    主持人:谢谢钟老师精彩的分享。接下来我们请出绿城中国的执行董事李骏先生为我们带来精彩的分享,掌声有请李总。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:41

    钟伟:

    总结一下我向大家所汇报的房地产行业的一些基本的判断:

    第一个判断就是机会仍然在城市,在都市圈,而不完全是在农村;

    第二个判断就是运营的能力重于泰山,运营远远的,越来越比开发的能力要重要;

    第三个判断就是高周转的模式可能在今年还是没有什么问题的,但是以住宅开发为主,以三四线为主的这样一个特别高周转的高杠杆的模式,有可能面临一些挑战。机会在哪儿呢?机会在一些结构性的机会。所以对于开发企业来讲的话,我个人更期待各位能够有一个比较良好的金融能力,尤其是在负债端的久期放长的能力,另一个能够有一个掌握到优质资源之后,对这些资源进行管理运营的能力,未来的优秀的房地产开发企业越来越像一个微型的政府,而不像一个打一枪换一个地方的开发商。最后结构性的机会在我们这些优秀的首位度比较高的城市,公共基础设施有重大改善的城市和未饱和的城市,这是我们对地产行业的一些理解,不一定对,谢谢大家!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:41

    钟伟:

    我向大家汇报一下有一些热门的东西,比如说绿色建筑,它是一个好东西,可是消费者愿意买单吗?我们强调绿色建筑是为了让消费者对更高的建造成本支付价格,还是你为了通过绿色建筑去发行绿色债券,获得比较便宜和方便的融资呢?你的目的是什么?又譬如说特色小镇,特色小镇你是通过特色小镇在非公开市场拿地的,这是你的原则,还是有其他的一些想法呢?你究竟有没有在这些特色小镇上加载产业的能力?绝大部分开发商,尤其是华南的开发商,他们不具有在住宅开发上加载产业的能力。或者说目前华南的曾经最领先的开发商,目前看起来他们慢慢的有一些不再那么领先了。然后还有其他的,例如说我们看到长租公寓等等,这个领域目前的政策极其不明朗,以及我们进入这个企业以后到最后是有好处还是不利我们不清楚。

    机会大概在三个方面:一是市场未饱和的区域。比如说佛山或东莞;二是城市首位度非常高的区域,什么叫城市首位度高的区域,你只记得这个省的第一位的城市,你不记得这个省的第二位的城市。例如在成都、武汉我们就不记得这个省的排名第二的城市是谁。在首位度高的城市目前年内来看机会比较好是太原跟石家庄,以及少部分的郑州;三是基础设施改变非常大的区域,例如说我们将在沿海建立一条高铁,最早建设的就是京沪高铁,京沪的东线,它会对山东的南部,包括你比如说临沂、新沂,包括江苏北部和江苏靠近深海的一块,比如说南通到上海,这一块区域的改变会比较大,结构性的机会还有。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:40

    钟伟:

    如果我们再看一下我们的居民收入增长是能够支持房价的,有很多人可能会不喜欢这一点,前两天有的人说在1989年到1990年,北京的房价是1600一个平方,而目前北京的房价已然是NN多少万每平方,所以房价贵了,这个说法不一定是成立的。如果目前是6.8万,1989年的时候是1600块,你可以计算得出涨了多少倍,但是以北京市市民的平均工资目前大概是7000多每月,而在1989年的时候大概不到70,是68块,你可以计算得出每个月能够购买的商品房的面积。我们毫无疑问的可以这么讲,1989年的1600远远比目前的6.8万要贵得多,因为市场化的商品房的供给永远都是以市场化的方式去增加供给,推低价格而使得居民可承受。

    然后我们可以看到整个2018年不利于房地产一系列的金融方面的举措,比如说如果你在春节前发了外债就算发了,最近体也发不了了,如果你以前通过万能险、投连险还能融资,现在融不了了。又例如说从信贷或者是从信托获得一些房地产融资的难度不是在减少,而是在增加。总体上来讲融资状况不是太好,1-4月份如果我们看一下整体的房地产的运行格局,我们大概可以概括为这么几句话:第一句话就是土地出让开始停滞不前,尤其是三四线,因为土地出让收益的增长基本上在0左右;第二句话就是资金到位不断下滑,目前每个月的房地产的资金到位大概在1.2万亿,比去年来讲每个月同比已经少增长1500-2000亿一个月,房屋的销售增速跟去年打了对折,所以总体上来讲,目前年内还好,但是高周转模式能够维持多久,很难令人猜测,就不太好说了,这是我们看到的今年的总体状况,也不去说它,因为时间非常有限。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:40

    钟伟:

    第三个趋势就是高周转在目前还是暂时行得通的,但在未来行得通行不通我们不知道,尤其要提醒以住宅开发为主的目前债务负担率在85%以上的这些企业他们可能会面临一系列的问题,我并不是说高负债一定是不好的,我们要看你的负债结构,如果你发了三年期的、五年期的美元的债,然后把它兑成人民币放在国内来使用,债务期相对比较长,安全期可能会大一些,所以有的企业强调的就是跟投机制,四个月要开始开盘,五个半月就要现金流反正,这种高周转的基于三四线城市的住宅开发模式在未来能走多远,还真的很难判定。

    首先我们看到这三个趋势,然后房地产是一个城市化的现象也是一个货币化的现象,这是毋庸置疑的。三四线城市再分化,更多我们看到机会向哪儿集中?对不起,机会不是向农村,机会也不是向三四五线,而是重新回到一二线。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:39

    钟伟:

    第二个趋势就是资产的运营管理能力比你的开发能力重要。一是城市比农村重要,都市圈比农村重要。二是运营比开发重要,运营比开发重要也并不难理解,在城市当中大规模供地,大规模开发的这种余地已经不大了,更多的是你去拿到了好的地,做了一些优质资产之后,这些资产值多少钱,高度取决于你对这些资产的运营能力。如果你对一些综合体能够获得每年6-7%的回报,和你管的不好只能获得3-4%的回报,市场估值就两样了。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:39

    钟伟:

    可是风气变了,什么风气变了?领导说房子是用来住的,不是用来炒的。另外还有一些故事,例如说雄安新区,雄安跟商品房开发的关系是比较弱的。例如说海南自由港,自贸区这个概念是很多的,但自由港还是第一次被使用在某一个区域,比如说海南。那么自由港其实跟房地产开发的关系也很弱,所以总体上来讲我们相信随着多主体供给的强调,多层次需求的满足,租售并举等等一系列的口号,预示着在今后很长的一段时间,房地产市场是从单纯的市场化供给,商品房唱主角,变成了多主体供给,政府、企业,甚至有一些基层政府都有可能登台亮相,形成一个非常复杂的双轨之后的多轨制,到底怎么样双轨和多轨,现在还看不清,说不清,这是大的观感,观感上对于房地产行业不利。

    另一个就是我们得看到基本的趋势,房地产行业基本的趋势是什么?有三个大的趋势:

    第一个趋势就是城市比农村要更重要,如果现在你走向农村,相应振兴乡村的号召不一定是符合商业规则的。因为目前农村5.9亿人,城镇是7.9亿人,财富和人口都向城市集中,而不是向农村集中。那么在城市当中,你如果要去进行房地产的开发,那是以城市的更新和居民的改善需求为主的。在农村的5.9亿人人口会减少,那个地方财富会流出,在中国目前并不仅仅有城乡的差距,还有贫和富的差距,中国的居民的可投资洞察35-36%集中在1%的居民手里,剩下的99%的人拥有大概65%左右的金融资产。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:38

    钟伟:

    第三部分想大家汇报的是楼市,楼市并没有那么复杂,楼市的根本性的决定因素你首先要看领导对于楼市的观感。最近我们反复强调的是房子是用来炒的,股票是用来住的。原因是什么?如果我们看一下2008年的5、6月份,跟现在过去十年了,上证指数大概跌了10%。以北京为代表,北京在2008年大概均价是在7300-7400,目前的均价大概是在6.8万,所以你要投资股票跌10%,十年,投房地产大概能涨个7-8倍,这是过去一段时间我们能看到的情况。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:38

    钟伟:

    不仅金融如此,我们还可以看到金融的利率价格,你做企业实体经济只能获得6.2-6.5左右的回报,成本是多少?十年期国债目前的资金价格3.6-3.7,国开债的价格在4.5左右,所以信用逆差你拿6.3、6.4减掉4.5,大概就一两个点左右,这一两个点多信用过小,如果央行不能降低负债成本,企业就不可能获得便宜的融资,这个状况愈演愈烈。所以总体上来讲我们可以看到,如果你看三年的时间,人民币比美元是稳的甚至略有升值,如果看利率,利率目前的水平是高的。那么在今后一段时间,这个利率有没有下行的比较明显的空间?取决于人民银行操作的意愿,这就是我们所看到的金融。

     不仅仅我们要看到金融的目前的现状,我们还要看到金融的未来,金融的未来是什么?金融的未来第一个就是金融机构的行业集中度会提高的,没有必要存款性机构4000多家,那么多中小银行、农信社、乡村银行、村镇银行,未来没有那么大的生存土壤。未经融合,互联网金融机构也没有那么广阔的发展空间,金融机构之间彼此交错混杂的混业经营,谁都自称自己是金控这个格局也难以维系。房地产企业控制一些金融机构处于控股股东的地位未来也会受到很大的限制。所以金融机构必然是向行业集中当中去提升的,比如说银行业,工农中建的市场份额会上升,农信社、中小银行可能会下降甚至淘汰出局,然后业务呢?业务更多的是回归传统而不是回归创新,这是一个金融的明显的趋势。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:38

    钟伟:

    中国的金融行业面临着怎么样的状况?首先我们看到的是金融的货币供给包括涉融,包括广义信贷的增速的放慢,其次我们还得看到一系列因素,比如说我们看金融的杠杆,杠杆这个指标并不难,M2+外债除以GDP就是杠杆率,或者涉融减去股权投资加政府债务就是杠杆率,运行到4月份无论是央企、地方国企、地方政府、民企和居民都没钱,谁都觉得钱紧、钱贵,以地方政府为例,去年2017年由于房地产特别好,所以土地出让的收益金再加上涉及房地产的包括土地增值税、契税、企业房地产开发、企业所得税等等这些加起来,去年地方政府能从房地产行业获得10万亿以上的,大概13-15万亿的收入。今年是不行的,今年1-4月份的土地出让的收益在1、2月份非常低,3、4月份略微高一点,所以地方政府目前的财政困难比较大。同样企业也一样,如果我们再看一下还有其他的一些因素吗?也有的,比如说资管,资管新规涉及到100万亿的金融资产,从表外回到表内,从非标回到标准,这个过程是异常痛苦的,因为并不是100万亿的这些表外都能够回到表内,都能回标。其中这些百万亿的老的资产对接的两个主要的平台,一个是地方政府的融资平台,一个是房地产的平台,到2020年之前大约有62-65万亿这些老的资产要得到清理。假定其中60-70%能回表,还有30-40%回表,也就意味着30万亿不能回表,这就是金融。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:36

    钟伟:

    如果我们再看一下整个企业的状况也并不好,比如说目前的每百元工业增加值能带来的净利润的率大概是在6.2左右,比较一下6.2你的资产端的收益在负债端是什么?国开债目前的收益大概在4.6左右,所以实际上对企业来讲融资的成本,负债端的成本不断攀升,而资产端的收益没有什么显著改善,整个中国金融行业金融的盈利状况都是在恶化的。券商的利润收益能不能实现去年的一半都令人怀疑,所以总体上来看从主要的经济指标,从物价的走势,从实体经济的产出和盈利状况来看,今年中国经济增长前高后低,一个季度不如一个季度,明年更低。这是一个关于增长的状况。所以中国今年最多是一个全球经济增长的压舱石稳定为主,今年全球增长的亮点在哪里?在美国,这是一个我们看到的中国的增长状况。

    政策呢?由于增长是逐步向下的,政策会略有放松,但放松的力度还是不够的。我们看一下两会就明白了,比如货币,货币目前说是要中性的,我们看决定性的特别重要的总量指标,比如说社会融资总额,调控值是12%,目前实际执行的状况不到10%,我们担心今年的涉融总额的增速只有9-9.5,又例如说广义信贷M2,这个目标值世纪之星可能只有8-9%,如果今年经济增长6.6-6.7%,物价水平1.5-2.0,这两者相加都比M2增速要快。如果再看一下M2比GDP,在2016-2017年这个指标下降了大概6-7个百分点,所以整个货币政策就金融机构来讲是在缩表的,存款越来越少,越来越贵。

    就财政层面呢?看新闻联播还是可以看到我们为企业减轻税负,所以大家觉得名义上税率都在下降了,但是这个不重要,重要的是你看1-5月份或者至少1-4月份,财政实际收入增长远远高于GDP的增速,因此财税部门实际收到的财税费是增长的,居民和企业实际承担的税负是在增加的。减税是名义的,增税的是实际的。

    就其他的领域也可以看到,比如说我们看到居民,在我们的GDP的分配当中,实际上给企业减税当然还有一定余地,那么给企业减的时候要给谁来增加税负呢?一减一增才能保证政府的平衡,能够增加税负的部门大概只有居民部门了,居民部门典型的样板就是这几天闹得沸沸扬扬的演员的偷漏税的问题,这个都是非常明显显而易见的一些事情,这是中国经济,我已经向大家介绍了。今年的增速是下行的,政策可能放松,但是等到下半年放松的时候,也并不能阻挡今年下半年和明年全年经济增速持续下行。第二个金融,我要强调的是金融从来就没有被证明为是经济的核心,金融不是经济的核心,创新才是经济的核心。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:35

    钟伟:

    第一、中国梦跟我们实际的生活有什么关系?关系还是有的,分三个阶段:2020、2035和2050。这三个目标当中风险最大的一个阶段是2020-2035,因为这个期间不太好预测中国会发生什么。相对来说从现在到2020这个实现的可能性是比较大的,金融去杠杆,精准脱贫以及环境治理这三个目标,在2020实现的可能性很大。中国什么时候能赶上美国?如果人民币不升不遍,大概在2035-2038赶上美国。如果人民币稍微升值一点,中国大概在2025-2028年GDP超过美国,大致是这么个阶段。所以在未来的一段时间,2020-2035年这段时间的风险最大,从现在看2020年中国经济增长将比较平稳,当然增速是向下的,我们千万不要有这种幻觉,什么幻觉?就是中国经济还能奇迹般的再回到一个高速增长的阶段,这是不太可能的。从现在到2050每十年我们的经济增速继续放缓0.7-1个百分点,所以估计到2050年前后中国经济的增速大约只有4%左右,这是中国梦的一个情况。

    这是三个阶段我们可以实现的一些增长的目标,其实现在我们还没有达到全球的平均水平,这是第二个就是在2018年中国经济增长,怎么看到今年的经济增长,当然你要看新闻联播的话咱们的增长还是挺好的,实际上我们不认为2018年中国经济增长有多么的好。我可以举一些指标,指标放在那儿没有变化,比如说固定资产投资,在2017年的时候大概是在9%左右,目前是7%。比如说消费,去年大概是在10.5左右,今年掉了一个点,大概在9多一点点。但不仅如此,如果我们仔细观察一下可以看到像汽车、家电、家居,这些耐用消费品今年消费增长非常低迷,很不好。比如说物价,原来我们的预期今年的物价比如说CPI能够在2左右,实际运行来看今年下半年的物价回到2的可能性不大,大概1点几。猪肉的价格还得跌。又比如说跟消费品价格相关的另一个数字,就是PPI,原来我们预期大概4-4.5,目前实际运行3.4,这个数字在下半年是往上往下呢?继续向下。我可以举个例子,比如说钢贸,每一吨还能挣20%左右的毛利,刚毛又起死回生了,而且还不错,这种情况很难延续,所以下半年的物价继续往下走。再加上钱紧、钱贵这一系列的因素叠加起来,中国今年经济增速的增长比去年要慢。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:34

    钟伟:非常高兴有机会向大家汇报一下我的结论。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:34

    主持人:谢谢欧阳总,非常感谢欧阳总为我们带来的有关城乡进化论的深刻的诠释。我们知道实体经济的发展离不开金融的支持,房地产行业当然也不例外,接下来让我们掌声有请北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生为我们带来分享“中国梦、金融紧、楼市平”掌声有请!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:12

    欧阳捷:

    在2015年的时候我们曾经提出一个观点,叫做有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权。当时我们提出两个子观点:一是90%的中小房企会退出江湖;二是百强房企会占据市场的50%,后一个观点在去年已经兑现了。在2017年我们叫不进则默。所以我们企业必须加速跑,如果加速跑我们守在一二线城市肯定不行,必须到三四线城市,那个时候我们提出一个观点叫随心奔跑,既是随着新城奔跑也是随心奔跑。在去年我们还是全国第13名,今年已经进入到全国前10强。

    新城就是通过这种布局,现在已经进入了全国86个大中城市。在这些城市的布局我们同长三角、珠三角到环渤海到中西部城市全面扩张,只有进入更多的城市未来才有可能获得规模成长,才能获得加速奔跑。所以我们必须要判明大势才能价值在握,借用习总书记一句话幸福都是奋斗出来的,我们也希望和在座的各位伙伴、供应商和我们的同行,大家一起努力奋斗,来争取我们自己的幸福。

    因为时间关系不能够完全展开,所以我们有个人微信公众号,如果大家感兴趣的话每周日晚上8点不见不散,谢谢大家!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:11

    欧阳捷:

    第二步解决农村资产问题,农民在农村,资产不能够变现,资产没有处分权,没有资产抵押全,也没有资产交易权,所以资产捆在那儿是一个死的资产。所以现在农村住房价值非常低,全国农村住房现在国家统计局公布数字到2012年,农村住房的平均价格只有900多块钱,所以我们现在看跟城市里的房价基本上是无法相提并论,如果我们要让农村房屋资产能够交易,能够买卖,然后我们农村的收入,子民的资产收入才能够真正提升,农民有了资产收入才能够进城,进了城之后才能在城市里买房,获得资产自由流动全,所以现在我们国家整个农民政策,我们是怕农民未来在城市里面呆不下去了,他回到农村还有一块房子,还有一块资产,还能够在农村继续生存下去,但是我们恰恰忘了,我们的政策不是让他们把他们栓在农村土地上做一个保障,而是让他们进城有一个发家致富的机会。

    对于新城来讲我们应该怎么做?作为大企业来讲其实都在考虑振兴农村,振兴乡村的计划出来之后,大家是不是要往里面走?有很多企业可能在做这方面的尝试,刚才华夏幸福的陈总就分享了这方面的经验,但是作为我们来看,我们认为目前的时机还没有到,大规模的推广显然是不现实的。我们要如果固守在一二线城市也不可能获得业绩的增长,因此我们最大的市场空间依然在中小城镇,在中小城市,所以我们必须下沉三四线城市。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:11

    欧阳捷:

    现在倒过来想想城乡是不是可逆的?这种进化论不是说一定单向的?我们能不能返回到农村去?可以其实可以看到日本的农村房屋是空置的,留下的都是老人,所以未来看看中国是不是有可能?即便如果我们现在来振兴乡村,我们觉得中央出台这个文件应该是一个很前瞻性的文件,也是看到了日本这种状况,所以我们出台这个文件,当然这个文件我们认为是很理想,但且却不是现实。如果我们不能解决这三大差距,农村人会留在农村吗?城里人会到农村去吗?我们去不了,所以我们无法振兴乡村。

    所以在这个时候振兴乡村第一步做什么?第一步首先解决三大差距,进一步提高农民的收入,现在可以看到农民收入有两部分,一部分主要收入是工资性收入,是上面绿色部分。第二部分是经营性收入,农村经营性收入在不断地增加,就此提高了我们的收入。当然还要提高农村的公共服务水准。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:10

    欧阳捷:

    这个时候大城市在怎么做?大城市其实拿走了我们更多的土地出让金,全国土地出让金有74%是由前50强城市拿走的,所以他们能够吸引高更多的人,更多的钱,更多的产业,所以他们的发展进入更良性的需求。而更多的三四线城市未来可能拿到更少的土地出让金,未来慢慢土地出让金变得枯竭,人的结构弱化。所以看到乡村人口逐渐流失,渐趋荒芜,中小城镇人口质量下降,发展慢慢趋缓,大城市人口质量越来越高,争奇斗艳,所以未来的发展逻辑都是在大城市里面。所以我们在未来的城市出现了两极分化,城镇两极分化,同时我们的社会阶层也在城市中间出现了两极分化。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:10

    欧阳捷:

    虽然房价被摁住了依然很贵,而且还在上涨。这个时候很多人就买不起房,甚至买不到房。这个时候三四线城市怎么办?三四线城市农民工当然买不起房,只好走,所以三四线城市现在在抢农民。怎么抢?我们开了很多的招聘会、创业会,鼓励农民贷款,当然也让他们去房。所以很多农村人到了三四线城市买了房子,过去我们曾经讲过三四线城市去库存,现在看三四线城市库存基本上很少了,他去库存的逻辑有三大逻辑:一是减供应,只要这个城市三年五年不供应土地,再多的库存都能被减掉。鄂尔多斯我们再看看,今年或者明年就不再有库存了,很可能后年房价就涨了;二是增需求,我们通过棚改政策,棚改货币化,把房子拆了给你钱,你去买房子,所以把需求就释放出来了;三是推动房价上涨,房价一上涨供应越来越少,需求在放大,供求关系逐渐变得失衡房价就上涨了,房价越涨就带动了刚需和改善需求恐慌性入市,最后导致房价上涨速度更快。

     现在可以看看进城农民到底有多少,能带动我们整个的房地产市场的需求有多少?我们过去曾经做过统计,可以看到城镇常住人口是在增加的,农村人口在下降,即便如此到2032年,农村人口依然还有4亿人,当然我们是基于统计数据来看的。未来农村是不是真的有这么多人,我们现在其实并不清楚。其实很多城市的人口已经在下降,即便如此到2032年,城镇化率也只有70%,所以我们提升一个百分点的话,我们还有很长的路要走,也许十年之后农村还有大量的人,我们还需要进一步城镇化,所以我们城镇化可能还不会结束。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:10

    欧阳捷:    

    生活水准这个就不用说了。刚才徐林老师那张图里面,在农村里的小学的教室跟城市的教室完全不能相提并论,医院也不能比。农村要解决老人医疗生活的问题,他们希望就近在农村周边就近城市里面留下来,这个时候如果我们年轻的父母能够把这些老人安顿好,我们就可以到一些大城市去冲锋陷阵,去打拼。当然这里面还有一个安顿的是小孩,小孩在那儿可以读书,我们在农村其实就是一个读书,但是我们在大城市里有各种各样的课外学习,甚至你在课外学习的费用几倍,几十倍甚至上百倍高于我们在学校里读书的成本,所以这种时候我们在课外得到很好的教育之后,我们这些孩子就不会输在起跑线上,而农村的孩子现在有输在起跑线上的恐惧。

    但是农村孩子进城之后是不是能够找到他们的位置?不见得,因为现在一二线城市在抢人才,而不是抢农民工,这个时候但是我们的城市,土地供应是趋势性下降的。一线城市土地供应是趋势性下降,二线城市也是在下降,这种下降未来会长期持续。有两大原因,一是城市核心区无地可供,如果增加城市供应必须拆迁,把房子拆迁之后既增加了房子的成,又拖延了房子发展的更新周期。二是摊大饼模式逐渐被抛弃,最近中央明确提出来我们不再设立各类新的开发区,在这种情况下其实国务院的文件中间也有明确的规定,所有批复的城市总体规划中间,不允许设立各类新城新区和开发区,所以我们过去摊大饼建设模式已经逐渐被抛弃了,所以趋势就是在下降。大城市土地供应是趋势性下降的,住房就越来越少,这时候地价在上涨所以推动房价在上涨,所以2017年住建部曾经提出一个要求,2017年大城市的房价均价要维持在2016年10月份的水平上,但一年实施下来之后我们可以看到,几乎所有的一二线城市房价都户在上涨的,我们统计了38个一二线城市,其中只有3个城市的房价在下降,哪3个?一是广州,二是深圳,三是上海。所以大城市土地价格快速上涨也推动房价整体上涨。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:09

    欧阳捷:

    过去我们曾经有一个观点叫人往高处走,这是社会学的一个基本逻辑。当然我们以前曾经有过知识青年上山下乡的过程,我也下过乡,在那个时候大家都是响应国家的号召,广阔天地大有作为,但是其实它是违背社会学的常识的。在这个过程当中我们后来会发现很多知青回城了,回城的路径有两条,第一条通过高考,第二条就是政策放宽,放宽了一部分知青回城。这些回城的青年的生活发生了翻天覆地的变化,如果我们当时还留在农村的话,我相信我今天不会站在这儿。当然曾经留在那里的知青老婆孩子热炕头,度过了自己的余生。他们非常渴望让自己的孩子留在城市里面,这时候能够找回他们儿时的梦想。比如说我们曾经到淮北,我们进到那个城市里之后发现很多的上海知青到了淮北,到了淮北之后他们再也不能回去,这个时候他们非常希望在淮北这个城市里面能够看到上海的老石库门的这种建筑,所以我们在那儿进去之后,未来我们就会为他们打造具有上海记忆特征的这些城市建筑。

    这些城市人想回到城市里面,农村人他们不具备城市人的基因,他们依然也想进入这个城市,这个时候我们看看为什么他们向往城市?这里面其实存在着三大差距:一是城乡收入之间的差距;二是生活水准之间的差距;三是公共服务的差距。所以我们可以看到,我们的城乡的差距是在不断扩大的,而不是在缩小。我们可以看到农村的收入虽然高于城镇收入的增速,但是他们现在越来越近,我们的人均收入水平其实差距还在不断扩大,所以我们城乡城市的收入还在不断增长,而且增长的额度更高。所以在这种情况下我们农村虽然挣了一些钱,增速比以前快了一点,但是他们依然赶不上城市的发展速度。


  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:07

    欧阳捷:

    尊敬的文老师,尊敬的钟教授,尊敬的各位嘉宾,今天按照会议的命题作文我给大家汇报一下关于“城市进化论”的一个主题,我们也是在研究这个方面,刚才听了徐林老师的演讲之后,我觉得还是跟我们的思考思路比较一致。

    大家都知道,从乡村到城市这是一个渐进的进化过程,这个进化过程是源于人口的流动。全世界可以看到超过100万以上的大城市人口占比在全世界国家占比不断增加,而且我们可以看到全世界各个国家的人口当中,最大城市的人口数量也是在不断增长的。这说明一个什么问题?说明人类进城是一个大的趋势,在这个大趋势下,这是一个自然生长的力量,这是一个市场经济的规律,所以我们整体上人的流动是不能够破坏这种规律的。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 15:06

    主持人:谢谢陈总,非常感谢陈总为我们带来的华夏幸福探索的实践的分享,也为我们打开了很多新的思路。接下来让我们掌声请出新城控股高级副总裁欧阳捷先生为我们带来分享,掌声有请!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 14:55

    陈怀洲:

    基于上面的在产业发展、生态修复和机制创新方面,我们认为在乡村振兴这方面在实践过程当中总结了一些经验,经过这一年的努力,葡萄小镇首期已经初步完成了生态修复、产业样板的一系列工作,目前已逐渐进入到运营期,尤其秦皇岛从7月份开始一直到10月份,是它的暑期也是一个最佳的时期,尤其在9月份是葡萄的采摘期,在这里面我们也欢迎大家能够到我们的项目进行调研指导。这就是我跟大家分享的案例,欢迎大家共同探讨和指正,谢谢大家!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 14:55

    陈怀洲:

    在生态修复的过程当中我们秉持四大生态修复理念:生态结构完整性理念、生物群落自然演替理念、生物多样性理念、负碳发展理念。我们以国际先进的生态修复理念,通过一系列技术实现整体山体修复,目前已经变成了一个比较好的公园。这是在生态方面。

    除了生态方面,我们还在机制创新方面跟政府和原住民进行了很好的创新,我们进行了共建、共赢、共享的合作模式。我们这个共建、共赢、共享的合作模式非常重要的就是产权依然归原住民,企业在这里扮演的是经营权、管理权的角色,在这里面我们保证他们原住民的最基本的,他们过去所原有的基本的收入,我们依靠我们的增量,创造的增量来进行我们的分享,在这里面应该受到了当地的村民和政府的高度肯定,目前这个体制和机制我们还在深入的进行探讨。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 14:55

    陈怀洲:

    在全域旅游方面,为提升区域经济的水平,促进全域旅游发展,我们特别邀请了有先进经验的台湾专家进行指导,制定了民宿旅游、旅游服务等系列标准,提升整体的服务品质。这是我们在产业发展方面重点的围绕着它原有的葡萄产业和全域旅游的这个产业。

    在这个基础上实际上刚才也介绍了它的背景,面临生态破坏比较严重,碣石山是九地登顶的这么一座山,具有非常好的文化历史,但是在过往的那一段经济发展过程当中,对于这座山主要以开采石矿为主,造成了严重的生态破坏。基于此,我们在生态修复方面也做了大量的工作,我们以生态修复和艺术修复为手段,打造了32万平方米的矿坑公园,整个深体有100多万平方米的采矿山体损坏,我们首期是打造了32万平方米的矿坑公园,并实施了河道的改制计划,整体河道改制有8公里。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 14:54

    陈怀洲:

    基于这个战略规划我们在去年启动了它的首期发展起步区就是葡萄小镇,葡萄小镇位于碣石山的西侧,这个小镇拥有500年的葡萄种植历史。百年树王有几十棵上百棵,最长的百年树王有150年,就是世世代代种植葡萄,是一个非常好的地方。我们就以昌黎的葡萄产业发展为主导,全面提升发展现代葡萄种植养殖生产加工的产业,从而带动全域旅游,提升旅游产业的服务品质。

    在葡萄产业发展方面我们借鉴了台湾家庭循环农庄研制的创新型乡村产业综合体,我们提出葡萄四产院落的概念,将四产院落视为葡萄产业孵化器,引导小镇葡萄产业实现转型升级。同时建立了现代农业种植养殖葡萄研选,家庭久保的一系列标准,这是在葡萄产业发展方面。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 14:49

    陈怀洲:

    华夏幸福以产业高度集聚、城市功能完善、生态环境优美的产业新城和产业鲜明、绿色生态、美丽宜居的产业小镇为核心产品,始终坚持以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体的系统化发展理念,推进社会和谐、人民幸福。这么多年来华夏幸福坚持产业发展优先的原则,凭借4600人的产业发展团队,聚焦在电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物创医药、文化创意等10大产业,全面打造百余个产业集群。聚焦产业规划、产业导入和协助地方政府发展产业的能力,持续构建与产业创新、升级为衣领,以客户为导向,包括产业研究、选址服务、全球招商、资本驱动、行业圈层、产业政策、产业服务、产业载体八大完整的产业生态体系。

    在发展乡村振兴的战略上,华夏幸福基于自身的优势,以产业兴旺为核心推动乡村振兴。2017年,华夏幸福联合地方政府打造了碣石国家公园葡萄小镇为实践样板,下面我就对这一案例做一个具体的介绍。

    昌黎的葡萄小镇位于河北省秦皇岛昌黎,比邻北戴河黄金海岸,距离北京235公里,是属于一小时的城际交通圈。项目在建设过程当中实际上是一个什么样的背景,是一个面临着区域生态破坏严重、基础配套落后、生活环境差、产业基础薄弱的这么一个乡镇。

    我们在跟政府合作的过程当中提出碣石国家公园的概念,致力于推动整个区域的经济发展。我们倡导一个国家红卷就是一套生态文化经济协调发展的综合解决方案,包括了乡村振兴、生态修复、文化传承、产业转型、痊愈旅游五大方面。

    在实施过程当中我们邀请了法国、美国等国际知名团队和顶层专家,从顶层设计着手,形成了反复未来构建国家公园,鉴别土地潜在价值,定义国家公园政策,规划建设用地潜力,发展与自然融合的经济发展模式,创建富态生态文明,管理水体资源,促进能源自给自足,定义区域公共交通、创建区域身份定义行为的十大战略规划。


  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 14:49

    陈怀洲:

    尊敬的各位领导、行业专家、媒体朋友,大家下午好!很高兴参加中国蓝筹地产年会,在这里与大家共同的探讨与分享。本次年会主题关注城乡进化,探讨城乡关系及发展模式。5月31日的中共中央政治局会议,明确乡村振兴战略是决胜全面建成小康社会,全面建设社会主义现代化国家的重大历史任务。会议部署坚持农业、农村优先发展,按照产业兴旺、生态宜居、乡村文明、治理有效、生活富裕的总体要求,建立健全城乡融合,发展体制机制和政策体系,加快推进农业、农村现代化。今天下午我就在我们的实际实践过程当中,就我们的一个乡村振兴的案例和大家做一个分享。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 14:49

    主持人:谢谢徐主任。非常感谢徐主任为未来中国城镇化的趋势所做的权威解读,让我们受益匪浅。面对新的趋势,新的环境,房地产企业应该如何布局,接下来让我们掌声有请华夏幸福执行总裁陈怀洲先生为我们带来精彩的分享,掌声有请!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 14:48

    徐林:

    下一步中国的城市化,中国的城市发展要走一条什么样的路径呢?我觉得要更多的侧重走可持续发展之路。

    首先就是要解决城市经济发展的可持续问题。城市的经济结构和产业结构要更多的减少对资源环境的消耗和破坏,所以我们的城市未来特别是一线城市,要越来越多的关注绿色城市建设,绿色产业发展,低碳节能的发展。因为大城市,特大城市,如果你不能很好的解决这些问题的话,这些城市的资源环境,它的承载压力会变得更大,人和环境之间的矛盾也会变得更加突出。

    第二就是社会的可持续,就是要让我们这些已经进城的农民工,那些从小城市往大城市走的这些城市之间转移就业的现有城市居民,能够享受他们就业所在地、居住所在地的各项平等的城市权利。特别是要让进城的农民工充分的享受各种城市居民都可以享受的社会权利。因为这些农民工他一旦在城市就业,一旦稳定居住下来,他和城市户籍居民对当地城市经济和财政的贡献是一模一样的,他们有权利享受同等的公共服务的待遇,所以这是一种社会可持续发展的要求。

    最后就是城市建设领域的可持续。未来再走大规模城市扩张之路可能变得不现实了,因为我们现在很多城市都有各式各样的新区和开发区,这些开发区的人口密度和产值密度都不够,甚至形不成很好的商业环境,所以今后可能更多的是要把现有的城市新区、开发区,把它做得更加成熟,把它的商业密度、人口密度和产值密度都做起来,这样的城市才是繁荣可持续的。二是积极开展城市更新,因为随着时间的推移,城市越来越多的老城区,因为住宅质量的问题需要变得更多的维护、更新、加固。同时我们很多城市住宅的,特别是棚户区的改造,城市配套设施的完善,也需要我们投入更多的资源,去开展城市的更新和改造。三是提升城中村基础设施和公共服务设施,城市的发展过程中总是会存在那些边缘地区的城中村,直到深圳目前在中心地区也还有城中村,这些城中村可能在一个城市的发展过程中是必须的,因为我们城市不可能都是同样档次的居住空间,因为城市居民的收入档次是不同的,所以我们要为这些不同收入档次的居民提供不同层次的居住空间,城中村也是一种生存的空间,但是我们要不断地改善他的生存环境和质量。四是进一步强化推行建筑节能改造或者是节能建筑的建设,这个问题可能会在今后变得更加突出,中国目前大量的城市建筑是不具备节能建筑的水平,但是随着城市人口的不断增加,人民生活水平的不断提高,人均的能源消费水平还会不断地提高。我们在人均能源消费方面不可能向美国看齐,也不可能向俄罗斯看齐,但是我们最终一定会达到像目前全球能效水平最高的日本和德国的水平,只要你的收入水平上去了。那么我们和日本和德国的差距是多大呢?我们中国目前的人均能源消费量是不到3吨标准煤,就是每年人均消费量,日本和德国的水平大概是在6吨标准煤左右,所以我们现在只是人家的一半。但是这个消费水平一定可以上升的,随着中国人口进一步增加,随着中国人均消费如果没有更高节能水准的话还会翻倍,这对中国未来的城市环境,整个国家大气污染的治理都是一个问题,所以我们要不断地改善,优化能源结构之外,我觉得城市的节能是未来的重中之重,所以这需要我们在座的各位开发商,今后在从事城市建筑的时候,要更多的去投入建设,真正达到高标准的节能的建筑。

    这是我今天利用大概半个小时的时间,向各位对中国未来城市发展的趋势和格局做的一个简单的汇报,谢谢大家!


  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 14:47

    徐林:

    除了沿海这三大城市群之外,还值得关注的两大城市群,一个是西部地区的成渝城市群,这个城市群有着1亿多的人口,而且随着他们经济的不断发展,他们还有可能吸纳更多的外地人口,而且这个地区是中国水土资源条件比较好,资源环境承载条件比较好的一个城市密集地区。再就是长江中游城市群,这是三角桥,武汉、长株潭、南昌、九江,但是这一块地区目前的城市密集度还不够,之所以把它作为一个城市群地区,是因为这个地区的资源环境承载条件也非常好,他们具备条件承载更多的经济和人口。所以总的来看,从未来经济的布局、人口的分布调整来看,我觉得中国未来的城市人口还是会呈现一个向沿海和南部地区,特别是长江流域地区更多聚集的这样一个趋势,而中国的华北、北部地区,我觉得有可能会出现人口外移的趋势,因为这些地区自然环境的承载条件变得越来越差了,特别是水资源的条件不好,这是我们对未来城市发展格局的一个基本的看法。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 14:47

    徐林:

    但是未来城镇化的动力来自何处?我觉得可能不像过去一样来自大量的农业劳动力的转移。因为确实我们去农村看的话,农村现在富余的劳动力不是那么多了。那来自什么呢?今后城镇化的动力我觉得就来自于农业转移人口市民化,因为我们现在2.7亿农民工外出打工,他们的很多人不能带着他们的家属随行,所以我们有大量的农村留守的儿童,农村留守的老人,包括在农村留守的那些妇女。这些人承受的家庭分割甚至妻离子散的这样的压力,无论是对家庭的健康发展,对子女的健康成长都是不利的。随着我们到了这个阶段,未来的城镇化必须花更多的精力来解决这些农业转移人口市民化的问题,让他们的家属,特别是子女,也就是所谓的妻儿,能够和他们一起在城市就业、居住,幸福的成长,所以我们未来要花更多的精力,来解决这些农民工的落户问题,解决他们享受城市的基本权利问题,这个动力是非常大的。

    从中国未来城市化的空间格局来看,我们也有一个大致的判断,未来中国城市人口80%以上将会分布在目前20个左右的城市群甚至都市圈地区。这张图其实对各位选择做房地产是具有意义的,我觉得值得关注的是沿海的三大城市群或者是三大湾区,一个是渤海湾大湾区,这里涉及到京津冀、辽东半岛和山东半岛的城市密集地区,还有一个是大的杭州湾,就是包括浙江、上海、江苏的这一带,这是中国的长三角城市群,如果我们用湾区经济来衡量的话就是这个地区,这是中国最具有发展活力和最成熟的一个城市群地区。另外就是粤港澳大湾区这个城市群。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 14:46

    徐林:

    第二我们想来看看未来中国的城镇化会表现出什么样的趋势。从城镇化的一般规律来看,一个国家的城镇化在30-70%之间的是城镇化速度比较快的一个时期,中国现在的城镇化率是在58.5%,应该还处在比较快的发展区间之内。根据我们的预计到2020年的时候,中国的城镇化率会达到60%左右,到2030年左右会达到70%左右。我个人判断,到了2035年中国基本实现现代化的时候,中国的城镇人口是有可能突破80%的。但是也有一种声音认为中国城镇化的动力在减弱,甚至有人认为中国出现了逆城镇化的现象,从这张表来看,过去几年确实我们表现出这样一种趋势,就是农村的劳动力转移到城镇就业的数量确实在不断地减少,但是2017年有了一个新的增加,所以有人认为,中国农村富余劳动力的数量在不断地减少,所以以农村劳动力转移就业为主要特征的城镇化的速度,今后可能会降低,这是一种判断。

    但是我个人认为,中国城镇化的动力依然是强劲的,城镇化的动力来自何处?来自城乡之间的差距,来自农业与非农产业之间劳动生产力的差距,这种差距越大城镇化的动力就越强。我们来看农业与非农产业劳动生产力的差距有多大?左边这张表大家可以看出来是4倍的差距。农村人均收入和城镇人均收入的差距有多大?大概有2.7倍左右。如果我们把城市的公共服务和农村的公共服务,主要是医疗、教育等等,也包括社会保障来做比较的话,那么这种差距就更大了。所以在城乡差距这么大的情况下,我觉得人往高处走的这样一种动力就决定了中国未来城镇化的动力依然是强劲的。


  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 14:44


    徐林:

    推动中国城镇化发展的还有一股力量,就是大量的大学生,特别是农村的大学生上了大学之后,他们基本上都留在了城市工作,这样的人口每年都会有几百万。同时中国还存在一种从小地方到大地方流动的城市流动人口趋势,目前城镇间流动的人口大概有8千万,有的说有接近9千万,所以中国常住人口中的流动人口的比率,也就是他的户籍和他所居住的地方不一致的这类常住人口大概有3.6-3.7亿人左右。

    城市化进程的不断加快也使得中国城市的数量不断增加,城镇数量也在不断增加,城市规模也在不段变大。所以我们这张表通过对比,大家可以看得出来无论是一千万人以上的超大城市,还是五百万到一千万之间的特大城市,或者是一百万到五百万之间的大城市,以及五十万人口以上的中等城市,它的数量都是明显增加的。唯一减少的就是20-50万这个规模的城市的数量是减少的,这也是一种现象,说明中小城市它发展的动力似乎并没有大城市那么强大。同时中国的建制镇,也就是小城镇的数量也由2100多个增加到了2万多个。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 14:44

    徐林:

    尊敬的各位与会嘉宾,女士们、先生们,大家下午好!非常感谢新望总邀请我参加蓝筹地产年会,这是我第一次参加今天的会议,所以我按照会议的要求,向在座的各位汇报一下对未来中国城市化进程和格局演变的一些看法。

    首先我们先看一下中国过去40年的城镇化历程,今年是改革开放40年,这40年以来中国发生了很多巨变,我觉得其中最大的一个变化就是中国城市化进程的变化。从这张表可以看出,中国的城市化率,也就是城镇常住人口占总人口的比例从1978年的17.9%,提高到了2017年底的58.5%。中国的城镇常住人口也由1978年的1.72亿提高到了去年年底的8.13亿人。所以中国在过去的40年里,走完了发达国家历史上上百年才完成的城镇化的进程,这是一个非常了不起的变化。

    在这个过程中,最突出的就是中国的城镇化和工业化吸纳了大量的农民工进城就业和居住。根据这张图大家可以看出到2017年底,中国外出打工农民工的总量已经超过了2.7亿人,所以这是一个巨大的人口转移的变化。大量农民工进城打工,使得中国的脱贫进程对世界的脱贫也做出了重大的贡献,因为从现在农民人均收入的占比来看,农民收入的一半左右,是来自所谓的工资性收入,这些工资性收入实际上就是农民进城打工的收入,所以我们说中国的城市化和工业化,对农村的脱贫,对农村的发展都做出了重要的贡献。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 14:24

    主持人:尊敬的各位领导、各位来宾,女士们、先生们,大家下午好!欢迎大家来到2018中国蓝筹地产年会的现场,我是主持人杜斌。我们知道今年是改革开放40周年,也是房地产改革20周年。历经了几十年的辉煌之后,未来房地产行业将会走向何方,如何真正实现可持续发展,在今天的论坛上,我们也希望大家能够畅所欲言,共同探讨。在今天上午的主题分享当中,我相信各位一定收获满满,今天下来我们还将为大家送上更多有价值,有营养的盛筵。

    首先还是让我为大家隆重介绍一下今天光临现场的各位来临,他们是:

    国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任 徐林;

    北京师范大学金融研究中心主任 钟伟;

    华夏幸福执行总裁 陈怀洲;

    绿城中国执行董事 李骏;

    鸿坤地产集碳执行董事、总裁 袁春;

    新城控股高级副总裁 欧阳捷;

    旭辉集团副总裁 孔鹏;

    荣盛康旅集团副总裁 曾晓华;

    睿信致成管理顾问有限公司董事总经理 郝炬;

    经济观察报执行总编辑 文钊

    经济观察报副总编辑 郭宏超;

    经济观察研究院院长 新望;

    经济观察报地产版主编 陈哲。

    同时今天光临现场的还有来自行业的代表以及来自媒体的朋友们,在这里向各位的到来再次致以诚挚的谢意,谢谢大家。今天上午的主题分享当中,有多位嘉宾都谈到了城镇化这个话题,未来城镇化的格局和趋势到底会怎样,今天我们也非常荣幸的邀请到了国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任徐林先生到现场,为我们解疑答惑,掌声有请!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 14:21

    大家下午好,第十五届中国蓝筹地产年会下午场开始了,业界大咖即将为您带来深度行业解析。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 12:12

    主持人:谢谢李总,非常感谢李总给我们带来的精彩的分享,到这里我们本届中国蓝筹地产上午的议程就要告一段落,在今天下午我们还将为大家继续送上精彩的分享以及颁奖典礼,欢迎各位在下午的2点整准时回到会场,谢谢各位,我们下午再见!

    (上午直播结束)

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 12:12

    李战洪:

    第六个就是我们在美国佛罗里达中学,我们叫美国巴川,就是原汁原味的美国巴川学校。

        第七个就是我们在这个基础上又建了新鸥鹏环球教育影视中心、教育乐园。

        第八个就是我们其中两所大学,是重庆现在的房地产学院,然后是重庆建筑科技学院,重庆财经学院。

        第九个就是我们有四川外语学院,大学教育是南方翻译学院,“一带一路”上的小语种学院。

        第十个就是中国最具价值影响力的教育集团,我们两个中国驰名商标,一是把房子做成驰名商标,二是把学校也办成中国驰名商标,在中国现在我们查到的资料是唯一,还没有给第二所学校给予驰名商标。

        这里我就不展开说了,很多的教育小镇,教育城的发展都是以产城融合,我们是以产城人的融合。

        这是我们的教育产业园,解决就业人口,对城市的发展、GDP、税收、就业、产业升级。现在在建的一个4900亩的教育小镇在四川。有15个亿投资一所中学。

        这个里面就是我说未来的趋势,刚刚记者采访的时候我也再说,未来的趋势在于文教卫,我们构建什么样的产品是什么样的,宜学、宜游、宜居、宜养,我居住在这个环境里面它是未来的一个趋势。

        这张图很有意思,做房地产项目一把手剪彩基本上不来,我们做的每一个项目都是一把手亲自来剪彩,而且所有都是公开的大张旗鼓的签约。

        现在新鸥鹏教育小镇,两年以后再看新鸥鹏肯定一鸣惊人。我们整个发展模式是一年成势、三年成形、五年成城。

        最后办教育很不容易,要靠一种情怀和一种执着,所以我一直用一句话,就是新鸥鹏以一念行潜力,以一心破万卷,谢谢大家!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 12:11

    李战洪:

    第四个就是以教育为主题的就是K12+,K12就是幼儿园,就是我们叫基教,幼儿园叫6+3+3,6年小学,3年中,3年高中,+什么?第一个+,K12+4+ 3,我们现在把高等教育和研究生教育+进来了,第二个+就是我们通过学历教育再+培训教育、兴趣教育、专业教育,把0-100岁给+了。第三个+就是把国内教育和国际教育+上,第四个+就是是通过教育云突破了边界,突破了界限,可以从我们10万学生变成一千万甚至一个亿的学生。

        第五个就是中国教育:巴川中学,巴川中学做第三次,第二是先进教育理念的倡导者,科学教育方法的实践者,优秀教育成果的示范者。它的教育成果,优秀教育成果的示范者是到什么程度?在3350万的大重庆连续17年是冠军,然后我们一贯的学校,我们几千毕业生都是百分之百的进入重点高中,我们的高中像去年是百分之百的进入一本,全部进入重点高中,然后我们的进入一本的分数线比录取分数线平均高112分,而且85%考入了211、985的学校。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 12:11

    李战洪:

    第一个就是我们建了中国第一座云教育产业园,占地2.7平方公里,打造中国的教育云,类似阿里云一样的。它同时也是双创中心,创新创业中心,也是和国家战略吻合,它有12大产业集群在教育产业园里面,这是我们的一个实景,就是教育云的一个运营中心,对社会效益,对经济的拉动。

        第二个就是我们在这25年里面,我们打造了一座教育MALL,教育MALL是什么?很难理解,中国在发展、经济在发展、社会在发展,有一个东西在退步或者在消失,就是七八十年代的青少年中心,我们的教育MALL就是再造升级版的青少年中心。刚刚那个是我们的社区教育MALL。

        第三个就是我们在“一带一路”上面已经建了16个新鸥鹏教育营地,也是全球教育合作基地,全球教育一体化,沿着这条路径在走。这是在全球的布局,早五年前其实我们就完成了新鸥鹏教育小镇,但是我们一直对标万达集团、红星集团,就是标准化、可复制、全国布局,所以我们做完以后,比如说万达广场他说大连之后马上就是中国的,我们新鸥鹏做得就不一样,因为考虑到全球教育是一体化,双向的,作为重庆的马上就世界的,然后再回过头来做中国的,所以我当时把教育城,教育小镇那边做完了以后就到海外做了海外集团公司的CEO,海外布局完了以后现在又回到国内,又做这边的总裁,我们马上做完世界的以后然后现在中国的。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 12:11

    李战洪:

    在这个里面我们怎么做?就是当你的特色小镇,当你企业的产品能够搭上国家的战略,结合国家的战略,“一带一路”、创新创业,还有我们的特色小镇,这几块一旦结合起来之后,它的优势就是能量级的,它的发展也是能量级的。所以说我们早五年前,我们跟着国家开发银行就在“一带一路”上面进行布局。

     这个我就不展开讲了,我们在“一带一路”布局的时候跟着国家开发银行,我们就发现很多企业过去就在“一带一路”重什么?就是重产、重山、重地等等,那么新鸥鹏过去重人。

     这也是一个广告,就是新鸥鹏很难进。但是在国外NEWOPEN在国外很好进。新鸥鹏用过去25年时间打造了10个超级IP,就是以就业为主题的。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 12:10

    李战洪:

    十年前在博鳌论坛的时候我有一个演讲,当时他们提出来未来的蓝海在哪里?未来的趋势在哪里?我当时说了三个字,文教卫,十年以后再看,已经验证了,就是说什么叫蓝海,什么叫趋势,就是文教卫,大文旅、大教育、大健康。

    再看看小镇,10万人以下的小镇拘忌了美、德等发达国家六成以上的人口,小镇是未来的发展也是一个引擎。所以以大教育+小镇,以大文旅+小镇,以大健康+小镇,这都是一个超级的趋势性的一个优势,而且是一个超级城市符号。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 12:09


  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 12:09

    李战洪:

     明天的蓝筹有三个调整:周期性调整,在周期性调整的时候有一种现象,其实两年之前大家可以如果把握了周期性,它就可以用最便宜的钱拿最便宜的地,赚一波大周期的钱,就把握好周期性。而且现在周期性调整有一个趋势,就是周期性越来越强,以前是一年一个周期,2008年以后是两年一个周期,从去年开始基本是3-4年一个周期,在这个过程之中我们说慢周期来临,这个时候慢周期就是一个快节奏,很多企业不适应周期性调整,基本上都想生存下去,最后一个一个死掉被兼并,从8万家开发商变成5万家,5万家又变成3万家,死的开发商越来越多。

    结构性调整,主要是转型,基本全去抓药,而且结构性调整现在都往文教卫方向发展。

    趋势性调整,我们说构建趋势性的产品很重要,下面就是讲如何趋势性产品?他是一道一万亿命题。什么叫一万亿?地产15万亿、教育9万亿、大健康5.6万亿,大旅游5.4万亿,而且文教卫这三个依托于以地产为载体在发展,9万亿+15万亿,市场很大,大健康5.6万亿依托与地产15万亿,所以说现在小镇形式特别多,有健康小镇、文旅小镇、教育小镇等等。这是教育市场的细分。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 12:09

    李战洪:

    中国改革开放40年,房改20年,我们的行业经验告诉我们要在中国房地产市场继续分下去,要在中国的蓝筹地产还有占有一席之位一定要获得一个单项冠军。而且中国的地产是无法产生全面冠军,都是依靠夺取单项冠军求生存、谋发展,依靠单项冠军获取更多的政府资源、政策资源、土地资源、资金资源、市场资源、合作资源等等,所以单项夺冠很重要。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 12:09

    李战洪:

    我们行业的生态与明天的蓝筹:一、别为过去巨大成功或轻易成功而骄傲;二、中国地产会变心;三、不在断头的公路上跑,跑得越快,死得越快。都不展开了,因为时间比较紧。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 12:08

    李战洪:

    还是照例要学习一下习近平的三个阶段的思维:

        第一,2012年的时候我们比历史上任何时期都更接近实现中华民族伟大复兴的目标,比利时上人时期都更有信心、更有能力实现这个目标。

        第二,2014年中国改革经过30年,已经进入了深水区,可以说容易的、皆大欢喜的改革已经完成了,好吃的肉都吃掉了,剩下的都是难垦的硬骨头。

        第三,2017年十八大以来的五年,是不平凡的五年。过去五年,我们解决了许多长期想解决而没有解决的事情,办成了很多没有办成的事。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 12:08

     李战洪:

    主题是城乡进化论,其实新鸥鹏也经过了三个阶段:第一个阶段是做企业产品,就是造房子;第二个阶段是做城市产品,就是办学校。第三个阶段是做社会产品,开始办教育,以教育为主题的教育小镇和教育城。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 12:08

    主持人:

    接下来就让我们请出新鸥鹏地产集团总裁李战洪总为我们做分享,掌声有请!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 12:00

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 12:00

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:57

    主持人:谢谢胡总精彩的分享!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:57

    胡若翔:

    左边这张图可以看到,实际上我们发现我们的支持空间在陆续的增多,又通过物业管理服务延伸到了更多的管理空间,接下来我们要通过搭建大数据平台加深核心场景的链接与融合,构建更广阔的生态空间。龙湖集团接下来将致力于为城市发展和人居生活寻找更好的空间服务方案,携手大家一起创造美好生活,谢谢大家!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:57

    胡若翔:

    我们突然发现我们是在做人和空间的链接,我们可以看到人和人、人和物、人和信息,在过去出现并且有非常多的商机,龙湖未来将致力于做人和空间的未来企业。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:57

    胡若翔:

    实际上龙湖在过去这些年的时间一直在致力于空间的打造,这里面包括各种空间的营造,包括我们的商业,实际上我们的商业已获取的项目已经达到了700万平方米,当然算上现在已开业商业的面积是260万平米,再加上我刚刚讲的长租公寓到今年年底累计开业超过6.5万间,包括物业服务,物业现在是虽然合约管理面积超过2万平方米,仅算是实际接管面积在今年年底也会超过8千万平方米,这些空间后面对应的都是服务。同样我们发现数字化变革的年代也悄然来临,IOT正在实现无处不在的数字集成,包括现在看到的数字环境和物理环境快速融合成混合空间,另外位置、空间、体验、服务越来越重要。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:56

    胡若翔:

    这两年龙湖物业在大力发展科技物业,举个例子,像物物互联里的FM设备管理系统,这个系统就是给所有管辖小区的所有设施设备安装到传感器,小到水泵,大到电梯,我们小区物业管理电梯故障率特别低,龙湖物业通过科技物业增效和提升客户体验的物业增值服务来提升物业管理收入,实际上我们的物业服务收入的毛利率也超过了20%。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:56

    胡若翔:

     目前已经形成了三条非常成熟的产品线。再来简单看一下龙湖物业,龙湖物业目前进入了52个城市,而且是从2017年开始,龙湖物业开始了首次外街物业!我们一年时间外街1.2亿平方米,截止到去年年底龙湖物业合约管理面积超过2亿平方米,在外街的项目里面有两个比较有标志性,一是重庆西站,这是西南片区最大的高铁站。另外是位于重庆两江形成的悦来片区,龙湖物业会参与,我们除了参与其中的会展物业管理以外,对于整个片区的城市道路、绿色维护的管理工作我们也要参与。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:56

    胡若翔:

    长租公寓这是我们最新的一条主航道业务,目前来说进展也非常顺利,发展速度也非常快,去年一年我们累计开业1.5万间,进入了17个城市。截止到目前,我们原来提的目标是2018年我们要新增开业5万间,到今年年底累计开业超过6.5万间,绝大部分都会在今年年底开业,并且进入的城市也增加到26个,应该说到今年年底我们累计开业6.5万间的目标能确保完成,同时我们长租公寓获取方式是以轻重中模式并举的方式,同时长租公寓的融资管道也全面拓展开了。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:56

    胡若翔:

    这是去年6月份在重庆获取了沙坪坝枢纽项目,这是一个真正意义上的TOD项目,是高铁站和地铁站的商盖,一共有48万平米,正在建造中的TOD项目将成为以空间服务于高铁、地铁、社区轮流的综合设施,打造重庆人民的美好生活。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:55

    胡若翔:

     在商业营造方面龙湖一直致力于打造差异化的产品,因为购物中心对于龙湖而言不仅仅是建筑载体,更是一个有温度,有情感的空间,所以我们的商业项目不会做简单复制,每个项目从规划定位到空间布局都不一样,每个天街都有自己的故事剧本,每个天街都有一个超级IP,我们致力于打造龙湖商业的超级IP集群,为消费者提供极致差异化的消费体验。同时在商业化数据运营方面,通过每个商业项目建造完善的商业的网间,这里面包括探侦,人脸识别、智能化停车,WIFI等,同时进一步打通外部智能手机,包括美团、高德、大众点评,共同构建项目实际端口,以此实现商业化数据运营。这里面包括两个方面,一方面通过线上平台粉丝社群等,与消费者进行深度高频的沟通,这里面当然包括现在已有的商业400多万会员,深度洞察消费者提升客户体验和会员体验。另一方面是与租户做高频深入互动,及时洞察消费趋势,分享管理经验。我们从租户收集到的数据和信息也会返回到平台影响运营决策。经过这些年,龙湖商业精细化运营业取得很不错的业绩。同时我们商业的租金收入运营毛利率超过70%,这在行业内也是比较高的水准。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:55

    胡若翔:

    在商业的投资布局方面,龙湖高度聚焦一线和强二线,并且在这些城市坚定的做网格化和规模化布局,特别驻点布局地铁商盖项目,商业总数量70+个,已进入城市18个,已开业城市7个,总建筑面积近700万平米,总投资额超过950亿。到2020年龙湖商业开业项目会超过50个,资金收入突破60亿。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:55

    胡若翔:

    左边这个图表是龙湖上市以来每年的销售情况,2017年龙湖销售规模首次突破了1000亿,实际上龙湖是在上市前一年2018年销售规模首次突破100亿,从100亿到1000亿,龙湖用了十年的时间,相对而言这个时间并不算短,但是同时龙湖以不超过每年销售回款10%的刻度在保持了其他几个主航道的销售强度。右边这张图表是龙湖上市以来每年的运营租金收入。2017年龙虎租金运营收入46亿,包括了20亿商业运营收入和物业管理收入,长租公寓刚开始2017年租金运营收入不到20亿,今年龙湖商业运营会超过70亿,到2020年会达到150亿,有60亿商业租金收入,60亿物业收入,以及30亿长租公寓收入,按照这个增速,龙湖在运营租金收入这部分还是很有想象空间的。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:54

    胡若翔:

    在住宅开发投资布局方面,龙湖已经进入了37个城市,深耕7大城市群。实际上龙湖已经基本上完成了对全国一线和二线城市德泉布局,对这两年城市轮动日趋明显的背景下我们抓住了机会,在2017年龙湖五个销售规模突破100亿,今年我们预判会增加到8个城市。同时我们看到未来房地产市场会相对煎熬。另外从以下这三个方面可以看到目前的房地产市场不确定性因素在加大,一个是政策,现在看维持政策的常态化这个应该是大概率的事件,但是各种调控政策实际上有个叠加效应,再加上陆续出台的一些长效机制,实际上是在不断加大市场的不确定性。第二个是客户端,客户信息指数,2017年虽然热度还在,但随着市场变化而波动明显,同样具有很大得不确定性。最后是企业的资金压力,在金融去杠杆的背景下,企业的的资金压力包括融资成本都在快速增加。无论是政策、市场、客户和企业都在交互影响,共同加大市场的不确定性。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:54

    胡若翔:

    这个是龙湖集团2017年年报中的主要的指标。这是我们四大主航道业务在去年所取得的业绩,分别可以看一切。C1是住宅开发,龙湖在去年首次销售规模突破1000亿,对于这项目标我们的战略目标是稳定在行业前十。C2是商业运营,C3是长租公寓,也是刚刚确定的主航道业务,经过去年一年的发展,累计开业1.5万间,进入17个城市,对于长租公寓虽然是比较新的一条主航道业务,但是我们的战略目标还是要进入行业前十。C4是物业服务,我们规模增长比较快,截止到去年年底,对于物业我们还是希望稳定在行业前十,这是我们龙湖集团自己的战略目标。

       

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:53

    胡若翔:

    龙湖集团已经确定了这四大主航道业务:住宅开发、商业运营、长足公寓、物业服务。接下来我们会强化这四大发展,主要体现在一个客户价值的数据协同,另外是品牌协同方面。实际上我们对于创新业务也在做尝试,比如养老、产城,未来这里面也会成长出新的主航道业务,但目前这些业务都不大,还在做一些业务的打磨。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:53

    胡若翔:非常荣幸参加经济观察报组织的这次地产年会,这次想与大家分享的内容是龙虎在空间即服务战略下的多航道并进。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:52

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:39

    主持人:谢谢田总精彩的分享。非常感谢田总从朗诗绿色集团的实践出发,对于房地产的战略转型做了很多深入的思考,接下来我们将要轻出龙湖集团副总裁胡若翔先生为我们带来精彩的分享,掌声有请胡总!


  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:39

    田明:

    目前有5个主要的业务板块,朗诗永远在路上,是朗诗的企业精神,背后的这个雪山是昆仑山的主峰玉珠峰,朗诗的登山队正在攀登它的过程中,谢谢各位!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:39

    田明:

     朗诗把绿色地产更名为绿色集团,其实地产依然是我们核心业务,而且是我们绿色环保型的地产,但是我们有很多新的业务已经没办法放在地产的范围里面所以我们做了更名,从绿色地产领跑者包括了绿色生活的引领者,从一个绿色地产开发商,转型为绿色开发运营商和生活服务商。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:39

    田明:

    朗诗还做了地产金融我们叫青杉资本,年末基金存续资产管理规模150亿,其中不少于30亿用于持有型项目,包括旧楼改造或者叫存量更新,包括养老,持有型的养老,包括长租公寓。建设募投管退一体化的基金管理能力。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:39

    田明:

    同时朗诗大力的进入了养老服务业,我们叫常青藤,朗诗的常青藤完全跟地产没有关系,是养老服务业,跟长租公寓一样,利用的主要是市场上的存量资产,低效资产进行适老性改造,植入服务团队。我们有三种类型的,有长者日间照料中心,有机构型的养老,有综合型的养老机构,采用的是就近养老的理念,每一个站点都是一个规模的站点,不大也不小,然后靠近长者的家庭在一定的范围之内。我们2018年存量床位数达到6500床,2019年会达到2万床,2020年会达到5万床,这个规模在国内的养老服务业里面是遥遥领先的,我们希望成为国内最优秀的养老服务品牌。针对的人群主要是针对中高收入和高收入的人群,因为我们理解中端收入及其以下应该是社会公共服务品的范围,是政府保障的范围,需要相对机构做市场化的调节补充的,应该是中高端和高端的人群。我们针对的老人有三种健康的状态,一种是健康的老人,一种是失能失智的老人,还有一种是半失能半失智的老人。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:38

    田明:

     除了在地产业务上,进一步提高自己的差异化产品的优势,在这个基础上做小股操盘,轻资产化的这样一个模式,不是轻资产,我们还是有30%的股权。以及别把鸡蛋放在同一个篮子里面,我们分了一部分放在美国市场长期的经营。除了地产方面的这些应对举措以外,朗诗进入了长租公寓市场,目前有80个项目,房间量有2万多间,行业规模排在前五,我们全是高质量的合规物业。我们的目标是到2018年年底的时候会达到5万间,到2019年年底的时候达到10万间以上,朗诗希望进入国内的长租公寓,集中式长租公寓的主要品牌之中。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:38

    田明:

     朗诗从2013年开始进入美国市场,在美国市场目前东海岸的波士顿、纽约地区,西海岸的旧金山跟洛杉矶地区,现在大概有十四五个项目。去年朗诗美国地产在美国的开发商按销售额排名,大概排在45位,比朗诗在中国的按销售排名还要前一点。朗诗在美国全部是美国的团队,我们国内没有向美国派出一个高管,也没有派出一个财务人员,完全是按照董事会进行良好的治理,他的客户,他的银行,他的员工,还有他的合作伙伴都是美国本土的。应该说在2012年、2013年那一拨国家鼓励走出去战略当中,出海的房地产企业里面朗诗走的脚步是比较坚实的。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:38

    田明:

    朗诗这几年在总利润里面,一个新的靠自己的产品能力,靠自己的服务形成的利润,逐年在增加,已经占到了显著的位置。朗诗所有操盘项目当中自己在项目中的股东权益全部在下降,2014年提出来,2015年以后所有朗诗股东权益降到70%,2016年降到40%,2017年底降到29恩%,不会再继续降了,以后我们的主流模式就是在20-30%之间这样一个持股比例。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:38

    田明:

    朗诗的小股操盘模式带来了我们收入的多样性,原来我们只有投资回报这一个收益方式,现在我们还有开发服务费,还有产品整合费,还有超预期的分成等等,轻资产不是通过资本,而是通过自己的努力,通过自己的服务带来的收入。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:38

    田明:

    这些信息网上是可以查的,不是我吹牛,大家可以到网上去看。因为朗诗的绿色差异化的产品具有市场上卖的更快,卖的价格更高的这样一个竞争优势,所以朗诗依据对形势的分析,依据自己的资源禀赋,提出了在房地产方向上实施小股操盘,也有五五开的合作由朗诗操盘,由完全没有股权的委托开发,但是主楼部分是朗诗的股东权益不大于30%,一般在20-30%之间,这样的一种小股操盘的模式。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:37

    田明:

    朗诗做了大量的绿色环保的技术,是不是只有情怀,是不是亏本在做绿色?不是。朗诗做了这么多年的绿色科技的地产,做了这么多年的绿色建筑,给朗诗带来了非常好的发展机遇,我们不仅是赚钱的,我们的盈利效率还高于竞品楼盘。这显示的是朗诗的一手房的销售价格高于周边的竞品楼盘,其实这个现象比比皆是。朗诗的二手房,就是这个房屋已经到了业主手上交付了,业主在交易的时候,二手房的交易价格继续扩大对周边竞品楼盘的优势。三手就是租金,有些客户买了房是出租的,出租的租金市场明显的高于周边的竞品楼盘,在我们每个城市的楼盘都是这样的状况。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:37

    田明:

    左上方是一个热回收的被动房的示意,它包括高效的外墙保温系统、节能门窗系统、建筑气密性控制、建筑冷热桥设计、热回收装置。朗诗可能是国内在住宅建筑上第一个,可能也是目前唯一一个有建筑的气密性控制标准的公司。右边是朗诗的智能化的室内的控制系统,可以实现非常多的功能,包括温度、湿度,包括二氧化碳的浓度,包括PM2.5、VOC、甲醛等等都是实时控制,同时能够跟智能家居系统,跟安防系统,跟物业的可视对讲系统全面结合起来,都可以采用云技术由后台来掌控,客户也可以在APP手机上、移动终端上对家里面的状况进行掌握以及控制。朗诗最新的产品强调的第一价值点,以前我们是把舒适放在第一位,但是我们现在把健康放在第一位,我们价值诉求里面健康、舒适、环保、节能,我们现在所有的新建房屋都能达到95%的除霾率,TVOC的控制标准是国内领先的,室内甲醛的控制能够达到世界深最严苛的芬兰S1级的甲醛控制标准。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:37

    田明:

    朗诗做了大量的产品方面的探索,这个新西郊是在上海的西郊宾馆边上一个楼盘,是一个原来的存量的公寓。朗诗三栋楼从一个国外的基金手上把它收购过来,做了完全的改造,变成了一个全新的绿色化的被动式建筑。我们在天津做了被动房,北京的顺义做了华北的被动房体验中心,这个体验中心获得了世界被动房白金奖,是中国唯一一个被动房白金奖。我们做了帕多瓦住宅,有一次我在陪同国际的一个绿色建筑协会考察我们项目的时候,带队的团长跟我们说,看了这个建筑知道中国没有落伍于世界。中间的那个是布鲁克被动房,位于太湖之滨的一个小酒店,4000多平米,它是第一个真正意义上的被动式建筑,获得了德国的DGMP的白金奖,也获得了被动房最高认证。朗诗在户式化产品方面也做了大量的工作。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:36

    田明:

    首先说一下朗诗在差异化的住宅产品方面持续的探索,从2004年开始,朗诗进军了绿色科技地产,从此以后就没有改变过。朗诗的产品最初是从西欧拷贝学习过来的,在长期的发展中不断地升级迭代,1.0、2.0、3.0,到了最右边这张图,这个时候朗诗已经不再是欧洲人的学生,不是从西欧拷贝来的框架然后不断地去发展。朗诗乐府标志着朗诗的绿色建筑技术进入了自由王国,我们再见到欧洲人的时候可以是同行,而不再是师徒关系了。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:36

    田明:

    还是分享一下朗诗在这样一个对市场的预测下面,经济要转型,房地产要转型,朗诗怎么应对。朗诗成立于2001年,到2004年的时候我们就提出了聚焦绿色科技地产的差异化的竞争战略,从此以后没有改变过。到了2012年提出了深绿战略,绿色开发、绿建服务、绿色养老、绿色金融。到2013年战略展开,收购HK106,进军美国市场,成立青杉资本,探索养老业务。到2014年地产业务实施,资产轻型化、盈利多样化。到2015年转型升级战略,产品差异化、资产轻型化、市场国际化。到2016年榕树林计划与地产业务反演公升,形成榕树林般的绿色生态体系。到2017年公司更名朗诗绿色集团有限公司,成为绿色生活引领者。到2018年朗诗基本形成了中国地产开发业务,美国的地产开发业务,朗诗的长租公寓常青藤养老机构和地产金融五个业务板块。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:36

    田明:

    朗诗认为以住宅开发为主,闪售快周转这样的开发模式已经越过了顶点,中国的房地产将会迎来长时间的调整。就短期而言,当下这段时间而言,我提醒一下特别要关注我们的资金问题,中国过去大发展的时代,我们的资金都是非常充裕的,可能从现在开始进入了一个资金不断收缩的状况,而且是个长期的状况,从国内来看我们的扩张型的货币政策已经用到了尽头,已经没法儿再去加杠杆,没法儿再去大规模的印发钞票。从国际来看,金融危机以后全球主要经济体的央行都采用了货币的扩张政策,但是以美国为首的央行包括欧盟、日本等等,都在收缩回收流通性,都在加息,这是一个大的趋势。在国内跟国际的这样一个货币的大趋势下面,我们认为资金趋紧,利率上升将是一个长期的趋势,这个长期的趋势将对房地产行业产生深刻的影响,资产价格缩到底是一个货币现象,如果货币紧了,资产会受到很大的影响。我们可以认为是房价涨了,我们也可以认为是货币对于房屋资产贬值了。


  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:35

    田明:

    第一,现在各地每次开盘都是偷偷摸摸的开盘,或者是政府主导去摇号,这么火的一个市场怎么会有问题呢?其实大家应该看到,我们之所以各个城市楼盘开盘热销是因为限价,限价导致了热销。我们在很多城市都看到,因为房子本来是5万块钱你只让他卖3万块钱,只许卖3万块钱所以导致了热销。也许可以假设一下,假如我们把很多城市的这种对于价格限制,一系列的调控突然拿掉以后,没有这样的政策了,以当下的市场很有可能短期的反弹以后,接着就回归到一个正常的状态。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:35

    田明:

    有人可能会问,现在房地产的需求这么火,需要靠政府来调控。我想这里面有几个问题可能需要澄清。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:35

    田明:

    各位上午好,感谢经观的邀请。我想跟大家做一个市场化的房企对于形势怎么看,以及在这样的判断下,我们会有什么样的转型升级的战略来应对。可能跟刚才的有关专家的观念不完全一致,我们对房地产形势的看法是过去的20年这种狂飙突进的以住宅为主的高周转的房地产发展模式难以为继。后面将引用刚才周政总的观点,用了1.0的房地产模式,我也认为1.0的房地产模式要向2.0的房地产模式去转变,可能正在1.0向2.0转变的路上。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:34

    主持人:谢谢周总。接下来我们将要请出的是中城联盟第十节轮值主席、朗诗绿色集团董事长田明先生为我们带来分享,掌声有请!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:27

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:27

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:16

    周政:

    总的来说这也是中粮的一点思考,转型到今天,在这种新的发展态势下,怎么把企业的机遇与时代发展的需要进行紧密结合这也是我们的一点思考,预祝我们的年会取得圆满成功,谢谢!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:16

    周政:

    还要加速孵化,加速成长,能够把创业基金引入,通过通过加速培养。有一部分创新企业我们中粮也可以投入,也可以做培育。当然我们说有这么一个科创+双创的平台,来培育企业全生命周期进行关注。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:16

    周政:

    进一步来说不是把企业招过来就完了,还是要重度进行运营。在产业特色小镇打造当中一定要有内容,技术、人才、创新、资金,中粮在这方面就把我们的服务,共享办公、共享物业、共享服务,甚至共享的实验创新,把这个融为一体。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:15

    周政:

    另一方面就是产城融合,要有产业的带动,如果没有产业的拉动区域没有人气,郊区大片地白天没人,晚上大量的人回来,生态很好,宜养,宜居,但是这个区,比如说我们房山过去40公里,从市中心过去40公里,如果说大部分住在三环或者四环以内,如果说产业工作都是在40公里以外,甚至有很多地方都是空的,你对当地经济有很多不是正向的拉动,大城市病就是这么产生,空心化就是这么产业。所以很重要的就是定位它,农业方面农地可以流转起来,赋予它更多的基本的农业,能做的空间巨大,这就是一个非常好的资源。教育、旅游,包括与城市紧密结合,2700万城市里面近郊的缺少的就是这样的宜游、宜业的这么一个环境,把这个生态环境做好,把农业导入企业,不光光你来种,我们可以引进一些有特色的企业把它细化,这里面我们有几千亩的农业地,不一定你一家来种,各种特色农业,把花卉融到一块。然后产业做到健康科技产业园,我们自身作为龙头。同时国际国内康德、华大基因,食品类的健康营养类的同行我们欢迎他入驻,入驻来享受跟我们同样的成本,给你的优势就是你的办公楼,你的实验楼成本跟我一样。我们就是一个召集同时服务。这个今年10月份我们房山琉璃河的中粮健康科技园就可以开园,以科技创新企业为主,另外带一个双创基地。这样有了环境、有了农场、有了科技园,然后把配套公寓做起来,这里面养老的地产也可以发展,五个村通过棚改以后有大量的流转建设用地,欢迎各位朋友一起来合作,也可以通过一个嫁接的方式,所以这是一个未来我觉得企业来说可以根据企业的特点,重要的还是要把商产居景游融为一体,这样一个新的组合模式,这个小镇的建设就很丰满,政府也非常欢迎,因为有积聚效应,在减免服务上,这样的观点对于企业来说还是有一个更多的发展机会,另外重要的就是说能够带动这个产业的转型升级,是一个多方共赢的这么一个模式。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:15

    周政:

    未来的一些思考,也是一些体会。首先还是要找准自己的定位,要做新的城市地产的新的发展,尤其把产业融入进来,还是要结合自身的特点选准定位。如果中粮是搞能源的,你是搞粮油食品的,你们是重视营养研究,健康研究,按照这个里面来说房地产的开发,如果要来服务它,房地产重点做一个服务,把咱们自身对行业的理解,对自身的优势,与政府和市场还要有个结合,这个区域如果说很多大健康产业园已经做得很多你也不一定再去做了,这个里面还要与这个城市的需求,产业转型升级,我们自己一个体会就是在十九大以后,中国经济进入到一个新常态,也就是说必须要进行一个迭代升级,在这个迭代升级的过程里面企业的科技创新非常重要,一方面是新经济的创新企业诞生,一方面是传统企业嫁接着科技,嫁接着互联网,他的一个迭代的升级也是非常重要的,健康方面来说虽然是传统食品行业,但是它是人们离不开的,这个行业与新经济,与新科技一个结合,这个行业的潜力就会巨大,所以有这个优势我们从地产来说,中粮地产就来服务这个,把资源整合起来,推动行业上下游企业的垂直整合,能够通过共享创新,比如你有些资源,没必要大家都在重复建设,有的中小企业他拎包就来,工业你解决了,大的实验室你解决了,配套服务你解决了,可能他就十个人,二十个人,就可以来加入到你们这个创新产业园里面来。那么这样的过程成本低,共享优势明显,集聚效应就能形成。所以这个点就是找准定位。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:15

    周政:

    中粮在产业方面还有自身的一个特点,就是把中粮集团自身的在技术方面的优势,因为现在产业要有发展的同时,重要的各地政府非常关心,就是怎么样能够带动上下游的垂直企业,能够通过科技创新建立产业园,通过产业园的这种引入,商业的配合,经营的导入,来推动这个区域一个片区的打造。在这样的情况下,单纯的一个开发,可能这里头更多充实了它的发展内容,这一点来说因为中粮集团的一个优势就是自身有一个研究院,自身围绕食品、营养、健康的研究,这个研究就带动了我们上下游的合作伙伴,带动了同行企业,包括国际国内的企业组织分析院,在省会城市进行布局。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:15

    周政:

    第四个就是我们在探索的一个生态谷的模式,这有个雏形,目前在北京房山,这还是一个城镇化的试点项目,这个试点项目就是充分的把农业、产业、旅游、居住,真正的是商、产、居、游、学融为一体,这个概念在农业方面做了两千亩的智慧农场,科技这块原来的工业地北京这边已经不再做产业了,现在做健康科技产业园,还是科技研发中心的定位。四个自然村做一个棚改的安置,完了以后这个区就真正的做一个宜居、宜业、宜养、宜游的这么一个生态小镇。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:15

    周政:

    第三个在城市微度假方面来说在大城市的郊区我们做了祥云小镇的模式,大城市郊区我们通过合理的规划,在郊区怎么样把商住文旅怎么融合为一体,为城市的居民能够提供一个微度假,品质生活、国际化这么一个定位,使得在大城市郊区,如果仅仅是住宅没有商业的配套,那么这个产业是不丰满的,而且现在进一步我们考虑还要充实一些文化,甚至充实一些科技产业。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:14

    周政:

    第二个业态就是我们1993年在三亚做了一个亚龙湾模式,打造旅游度假综合体开发,一、二期开发18.6平方公里,建设用地达8900亩,打造爱立方滨海了万乐园旅游度假综合体、度假酒店、会展中心等多个精品项目,大家看的最大的就是瑞吉酒店、美高美酒店,当然还有旅游项目,包括住宅,是一个成片开发。


  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:14

    周政:

    大悦城经过十一年的发展,现在在现代服务业升级方面来说,在现代购物中心的领域,定位在人们的第二生活这种场所,以年轻、时尚潮流品位,定位18-35岁年轻的新型的中产阶级,重要的还是在购物中心,这不仅仅是一个购物的概念,它更多的是提供了人们生活的这种社交,交友、娱乐、文化、精神层面,所以大悦城我们从西单到朝阳大悦城,到沈阳,到天津南开、烟台,到上海静安大悦城,长风大悦城,今年年底已经开了9家,到明年年底还有3家,总共12家,重要就是通过细分市场的定位,一个大悦城能够解决400个商户,有4000个人的就业,一年的税收最高的将近6个亿,低的也在3-4个亿,这样的商业体质量还是比较高,我们重要的还是强调它的高质量的发展。现在我们一个商业出租率都是满铺,一铺难求,这样我们可以把速度控的稳一点,把定位做得精准一点,纯粹一点,就是年轻的追求潮流的这个客群,所有的商业的定位和招商都要围绕这么一个中心来发展。所以这样的概念就是把品牌、品质、品格,我们中粮所倡导的这个文化融进大悦城当中,使得我们商业体始终充满活力。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:14

    周政:

    借这个机会中粮产业实践也做一点简要的介绍。中粮现在从事地产有20多年的时间,还是业态比较全,两个上市公司,中粮地产主要是住宅型的上市公司。香港的大悦城地产,中粮是商业地产,产业地产的公司。过去在住宅、商业综合体、产业地产、旅游地产、酒店、写字楼方面都有些涉足。综合来说还是一个持有销售,双轮驱动的发展模式。当然这里面最特色的还是商业方面,就是大悦城的这种模式。


  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:13

    周政:

    对地产未来的发展也是一个市场竞争的需要。大家知道目前的土地资源,各个地方尤其是一线城市的土地资源还是非常稀缺,大家要拿一块地不容易,竞争也非常激烈。政策也在不断地变化,如果仅仅是开发这条线,现在走起来还是越来越累。进一步从企业来说有一个升级的概念,尤其房地产企业有一个升级的需求,也是必然,企业实现一个可持续的发展,可持续的发展自身要适应新时代的要求,适应竞争的要求,就不仅仅是说在城市化发展的过程当中,我们怎么在内容上,怎么能够在产业研究上,产业转型升级的研究上,怎么顺应国家的战略,怎么提高新的利润增长点,怎么创造价值,这方面因为土地资源的稀缺,过去可能购一片住宅是一锤子买卖,现在因为政府越来越多的大家也看得到,一次性税收卖完以后,这个土地的价值最多就是物业收入,很多地方还是空心化,居住方面来说就不能够持续的对这个区域能够带来经济的提高。如果说把产业导入就势在必然。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:13

    周政:

    城市的发展,刚才清华的蔡教授讲的很清楚,城市的发展,城镇化的发展,一定要解决城市居住,产城融合,城市钟摆式的这种大城市病,新城市的就业、医疗、养老、环保、商业、文化配套系列的工作。这样一个新时代的大背景下,给房地产这个行业提出了新的思考,也就是说我们如果仅仅还停留在城市化,房地产开发的环境还是不够的,因为今天讲的是城市化的进化,城市的进化一定是要减少空心化,现在目前各地政府都非常希望能够去开发化,减量化,减少开发化,减少城市空心化,减少城市病,尤其在新时代要充实新的内容,怎么样有更多的产业的导入,商业的导入,能够让新的卫星城、产城融合、支柱一体、宜居、宜业、宜养、宜游的这么一个新的城市化发展的态势,这个充分适应了人们对美好生活的追求,协调发展解决不平衡、不充分的问题,从一个层面,这是一个方面的思考。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:13

    周政:

     作为一个地产界的同仁,我也很想把中粮集团在未来十九大新时代的要求,我们对地产方面的一些思考与各位做一个分享。

    首先十九大以后,以习近平总书记的十九大报告说的非常清楚,中国进入新时代,新时代意味着高速度的增长,刚才我们北大的黄教授都说得很清楚,中国经济的增长由高速增长转为高质量的增长,转为人们生活的主要矛盾也发生变化,社会的主要矛盾由人民日益增长的美好生活的需要和不平衡、不充分之间的一个矛盾。这个也就是说人们对高品质生活的要求,对高质量的产品的要求,经济转型、企业转型,朝着一个高质量的转型。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:13

    周政:

    尊敬的各位地产界的同仁,经济日报的文总,各位朋友们,大家上午好!非常高兴我们参加经济日报举办的15年蓝筹地产的年会,也感谢经济观察报为我们地产界贡献了很多的智慧,给予了很多关心,给予了一直的关怀。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:07

    主持人:接下来就让我们掌声请出中粮集团副总裁、中粮集团董事长周政先生为我们带来“创新产业,富美生活”,掌声有请!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 11:03

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:54

    冯俊:

    我就讲这么一些,仅供大家参考,谢谢大家!请大家批评指正!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:52

    冯俊:

    当然税收的设立是一个政策决策,税收表现的形式是经济问题,但是它背后实际上是政治问题,它是政治家的政治决策。当然,我们还讲技术层面的事。我们说房地产税收起来很难,信息的不完善,但如果我们换一种方式思考问题,如果我们建立一种普遍征收依申请减免这就不难了。自然的通过税收系统就把我们这个信息不畅的问题解决了,但是有人就提出来了,现在有许多小产权,收税了以后是不是合法了?不会的,我们香港、欧美国家都明确规定了,这个房子不因为你收了房地产税而合法,这跟我们企业经营行为一样,企业交了所得税,营业税,现在交增值税,你要非法行为照查你,不合法就收回去。所以如果是这个制度方法建立的话,我们有税收征管法,几年不交滞纳金,滞纳金到了一定程度拍卖了,我相信中国老百姓在这么一个体制下,你不去主动申请减免你就做不到了。当然还有征收对象的问题,我们老想着是对产权人收,其实在好多欧美国家人家收的房子不动产税收的是承租户,如果你这个房子租出去了,承租户来交,不租出去产权人自己交,这个方法当然把我们现在市场上控制问题给减少了,人家说出得力论依据也很充分,因为你承租人在这个地区使用房子了,占用这块地了,政府要给你提供公共服务,消防、治安、医疗、教育等等给你提供,你交不动产税是很正当。所以如果我们在制度上给予一些调整,也不是说房地产税就一定不能收,当然它取决于政治家的政治决策。最近有一个学者说房地产税不能收,因为好多人持有两套房三套房是为了养老,其实这个观点也很荒谬,乍一听他挺对,但是如果说你投资房为了养老的话,他有个前提,就是住房的价格或者投资住房的收益要大于金融资产的收益。我们现在自有资产的平均收益是4.5到4.5,也就是说我们现在房价一定要保持在6%左右的增长,投资、住房、养老是合适的,要不然费那老大劲,现在不说税收的事。每年房价保持6%的增长是什么概念?十一二年以后翻一番。现在房子多了,我就觉得那个学者做学问都很奇怪,因为房价涨有一个前提,短缺、供应不足,房价才能涨,要房子多了价格还能涨吗?谁见过哪一种商品供大于求价格还能涨了?所以这种为了养老反对房地产税的理论也是不存在的,那个学者自己就没有把他的观点画圆圈。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:52

    冯俊:

    当然了,收房地产税需要五个原则:一是税收的正义性。公众不会赞成收税,是普遍现象,主要功能,公平、遏制过度投资品属性。二是完善税制,调整现有房地产税收。比如购置环节税收需要降低,持有环节税收要降低。三是保护居住权利,居住前来是人权之一。四是多数人不增加负担,当然包括税制改革内容。五是透明度。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:51

    冯俊:

    三、房地产税。

    现在好多学者也都说房地产税不该收,主要原因有两个:土地使用权出让,不能再收大数据税。我这里强调这是我本人的看法,并不代表官方。实际上中国大陆的房地产税是从香港来的,全世界实施土地出让制度的只有中国,一个是中国大陆地区,一个是香港,我们是从香港学来的。香港土地出让叫土地批租,同时香港有一个税收叫做差饷,我们土地出让是从香港学的,我们土地出让了房地产税怎么就不能收呢?说土地出让就不能收房地产税了,这个理论是不成立的。房地产税要建立在一个完整的信息系统条件下。美国人200年前就开始收了,人家怎么收的?所以我们需要完整的信息它都是理论上是不成立的。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:51

    冯俊:

     我们在住房这个问题上,现在的问题核心的是供给不足,投资需求更加剧了供应不足,投资需求一种商品能够成为投资品也有两个条件,一个是供应不充分,供应要充分的话不可能成为投资品,第二个它一定是有用。有些商品供应足的时候它也有可能成为投资品,但是是短期的,现在郁金香,荷兰的郁金香,中国的君子蓝都作为投资品,但是都是短期的,昙花一现。所以在我们整个供应不足的情况下一定是有支付能力的人决定价格,同时投资需求1吞噬食了有效供给,使得我们市场本来已经短缺的市场更加短缺了,所以这个价格上涨那也是必然的情况。当然如果投资需求买来房子以后要出租了,市场的总供给是不变的,但是事实上他没有出租,他是为了待价而沽。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:51

    冯俊:

    其实房价上涨它有内在的机理,对于一种商品如果价格能够持续上涨一定要符合五个条件,住房恰恰符合这五个条件,一是生活必需品,不是生活必需品价格再上涨人家不买了,二是需求量大,三是资源供应有限或递减,四是可替代性弱,五是产品更新升级缓慢。所以这五个要素恰恰在住房都是存在的。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:50

    冯俊: 

    现在有一个流行的观点,就是421结构会导致城市住房多起来,但是我们看看会不会。所谓的421结构指得是1982年以后只生一胎,计划生育政策只影响了一代人,就说这421结构存在我们看一下它会不会房子多起来,中国的平均生育年龄是27岁,第一代人有一个孩子到第二代人27岁以后变成54年了,再生一个孩子81年了,那时候我们说什么状况?人家说就生一个孩子,前两代的人多出房子来了,是吗?不多。北京去年的预期寿命是82岁,上海的预期寿命超过83岁了。到了81年的时候爷爷奶奶还没死,就如果说421结构假设成立的话,也就是说第三代要结婚的时候,前一代人都得死掉,实际上他死不掉。何况我们见过什么样的房子到81年以上还保留使用呢?所以这种实际上也不能导致城市住房大量过剩,我这种假设还没有机械增长,完全是城市内生的自然增长的前提下。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:50

    冯俊:

    在这类人口迁徙当中有一个非常重要的激励因素就是中国的等级制度,大家知道中国的城市就分成四个等级,县级市、副地级市、地级市、副省级市、省级市,这个等级决定了要素,人的自我价值实现的机会要多得多。我们通常衡量人的成功三个标准:财富、官衔、职称。财富我已经讲过了,要素市场导致资本的集中。官衔,那就更明显了,你在中央国家机关工作,只要你不犯错误到退休,升到处级干部一点没问题。你到县里面怎么可能当到县长,当然也有可能,但是难度就要大多了。我有一次跟县委书记开会说我们现在中央国家机关的幼儿园院长,幼儿园院长是正处级干部,你这个县里面你这个中学校长你要每年为清华北大培养一百个高考生,你这个中学校长能当正处级干部吗?所以制度等级使得我们衡量一个人的成功的标志,越到等级高的城市,自我价值实现的机会越多。我们说的通常是表现人的真才实学的职称这个问题上也同样的,正高级职称的只有省部级单位有点权利,县里面连授予中级职称的权利都没有,我们怎么鼓励人往低城去?不可能,所以这也加剧了人往大城市集中。这个短期以内我们还很难改变这么一个局面。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:50

    冯俊:

     二、大城市的住房矛盾会长期存在。

    因为我们的住房矛盾的产生就是人的流动,人的集聚产生的。我不是说农村里面没有住房问题,农村住房问题主要的矛盾是公共服务基础设施不足,而中国占有空间来说,主要的矛盾是大城市。而在大城市里面,人向大城市流动是一个不可避免的现象,尤其在中国。因为大城市里集中了要素,集中了资源。这个结论导致生产力不断地往城市里移动。我们中国的80%以上的民企是从县城里起家的,但是现在谁还见过成功了个民企还职守于县城里面?国企往大城市里面搬就不用说了。所以这个要素的集中使得资本往大城市集中,当然导致了人口往大城市集中。但是除了生产的、经济的问题以外,还有一个很重要的问题,就是公共资源的配置集中在大城市。许多学者都讲过,但是在人口流动的过程当中,有一个很重要的特点,大概农村人口向城市人口转移,前几年高一点两千多万,现在大概一千六百万,一千七百万,现在农村旧地的转移,本县里面转移提高了,将近20%。但是同时我们有一个必须注意的现象,在座的各位如果原来在北京工作但是户口不在北京。中国人口迁徙有一个很重要的特点,就是非举家迁徙,现在举家迁徙的人口家庭不到20%,这对住房人口就产生了一个现象。所以这么一个迁徙的方式要完成举家迁徙大概需要一代人的需要。所以我们在分析中国人口迁徙的时候,住房需求不能说农业人口向城市人口转移,还有城市人口向城市人口的迁徙这部分人。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:49

    冯俊: 

    现在还有一个观点就是人均使用面积超过发达国家水平了,其实建设部的统计比这个数字要低,建制镇是34.94%,我们就是36.6平方米的人均面积是不是就超过发达国家水平了吗?不是,远不是。我们这个36.6%指得是建筑面积,人家发达国家用的是有效面积,这个有效面积跟我们的使用面积多一点点。如果说按我们的建筑面积,按我们现在通常的使用面积的系数70%,实际上到不了,现在高层建筑基本上到63%、64%就不错了。就按70恩%人均同口径的面积是25.6%,所以跟发达国家不是差一点,是差远了。我这里面还包括了不成套住房,如果把成套住房再扣掉,中国的人均住房的面积还要低得多。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:49

    冯俊:

    我们看看具体数据。供求平衡跟供大于求主要的观点就是中国的套住比例超过1,完全不是这样的,从2016年数据来看,我们当时的套付比比重大概是80%左右,这几年发展下来我们最多达到82%,也就是说非成套住房占成套住房里面的比例相当大。成套住房跟居民家庭的比不是都在那儿说事,那当然是增长了。成套住房有一个很重要的指标,就是水冲式厕所,2016年,城市自来水普及率98%、县城90%,建制镇83.86%。2016年管道供水入户87.8%,居民家庭卫生厕所71.7%,总体来说我们现在还有大量的非成套住宅存在,不是说我们套数比例达到了1%以上了。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:49

    冯俊:

    第二,我们讲市场需求平衡的时候,它并不代表人民生活的需要被满足了,需要跟需求是不同的,需求和满足跟支付能力有关系,而需要的发展是我们习近平总书记提出来我们现在的社会矛盾已经转化为人民群众日益增长的美好生活的需要与发展不平衡、不充分的矛盾。有些学者说我们现在没有人住在马路上,第一不是的,在座的各位要有兴趣到北京立交桥底下看看,一定能找到晚上水在立交桥底下的人,不是说中国人都有地方住了。第二如果都以人有地方住来衡量我们中国的房子够了,中国从几千年前就可以不发展住房了,所以我觉得得出中国这个住房发展已经供求平衡甚至供大于求这个结论很荒谬,所以总体上我片断我们还是处于供应不足,局部过剩或者相对过剩这个局面。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:48

    冯俊:

    第一,中央经济工作会去年提出来我们要建立多主体供给、多渠道保障、住购并举的住房制度,如果多主体供给,如果说我们供求平衡了甚至供大于求了我们要增加多主体供给干什么?增加供给主体干什么?多主体供给两个意思,一个增加供给主体,二是增加供给。如果市场都已经饱和了,现在都足以了。我们的生产住房发展的目的是什么?我们在谈供需关系的时候,有一个误区,就把短期的市场平衡作为长期的市场平衡了,在这么一个基础上许多学者都认为房子够了。刚才蔡老师讲的时候,我说这十几年来难得听到的学者讲的供给不足这么一个命题,大多数学者都说供给足够好。对供给的问题我们看到短期里面由于收入、价值因素、支付能力的限制,可能导致短期供需平衡,但长期来说不一定是,人的需求是发展的。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:48

     冯俊:大家上午好!我对房地产市场讲三个认识。

    一、供需矛盾的判断。

    现在主流的思想是认为我们中国的房子多了,供需平衡了,甚至于供大于求了。这些年来总体被这个思想给主导了。但是我们来看一下到底是我们房子多了还是少了?我先讲两点大道理,再讲具体的数据。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:48

    主持人:谢谢。非常感谢蔡主任精彩的分享,刚才蔡主任也提到这些年城市化速度不是太快了,而是不够快,即便到现在中国农村土地使用面积仍然处于偏低的水平,这是否意味着未来房地产行业还将有非常大的发展空间呢?接下来让我们掌声有请中国房地产协会副会长冯俊先生为我们带来精彩的分享,掌声有请!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:45



  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:30

    蔡继明:

    这些我建议对物权法的改革的一些建议。关于承包制,承包权也需要改革,现在改了三权分置之后,只有经营权能流转,承包权不能流转,意味着农村仍然是这一拨人的,即使进城仍然可以保留承包权,村落就变成封闭的集体经济组织。未来的发展应该是农村居民进入了城市,就应该有一个机制退出他的承包地,外来的农民到你这来作为农民就应该变成本地农村的土地的承包经营者,这样农村才能够真正的振兴起来。

    土地管理法的修改其实还有一个上限就是宪法,我们的宪法第十条规定城市的土地归国家所有,这条如果不修改任何集体土地入市都有违宪的嫌疑,只有把城市土地的所有制改成可以国有也可以集体所有,那么集体经营性建设用地入市才有宪法的依据。所以土地管理法的修改一定要有一个顶层设计。我的发言完了,谢谢大家!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:30

    蔡继明:

    这里面我就特别强调要赋予农村宅基地完整的用益物权,农民最大的财产就是土地,土地里面最值钱的不是承包地,而是宅基地,不让宅基地流转就等于堵塞了农民获得财产的最重要的需要。我们考察一些地方试点,宅基地在本村流转通常是流转不出来的,一户一宅,很多宅基地是无偿从集体那里获得的,他干吗要用钱买你的宅基地,更何况一户一宅的情况下多买一宅是违法的。那你说既然要增加农民的财产收入,为什么不让他赚更多的钱?所以宅基地的流转,宅基地的完全的用益物权化是当前改革开放,土地制度改革重要的一环。有人说为什么农村就能到城里可以买房,就涉及到小产权房的问题,城镇居民不能到农村买房呢?有关官员说了城市的土地是国有的,所以农村有权到城市买房,农村的土地是集体所有的,城市居民无权到农村买房。这是什么逻辑?外地人怎么可能到城市里面买房、买地、建工厂、建商店呢?中国人为什么不能到农村租地建房,而且这是使用权的买卖,不是土地所有权的买卖,这不是肥水不落外人田,而是双赢、多赢,是城乡融合发展。所以在未来的土地管理法以及物权法的修改当中,一定要赋予农村宅基地完整的用益物权。


  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:30

    蔡继明:

    农村集体经营性建设用地要做动态的调整,不能仅限于静态的原有的乡镇企业用地。接下来实际上只要符合规划,农地也可以直接入市,为什么只有征收为国有才可以搞建设呢?所以土地管理法这一条看来也是肯定要修改的。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:30

    蔡继明:

    我国目前城乡建设用地的格局是一个什么状况?我们都说城市缺地,房价上升,实际上我们城市建设用地只有9万平方公里,而农村集体建设用地是19万平方公里,大量的农村集体建设用地是闲置的,而19万集体建设用地里面70%以上就是宅基地,随着大量的农村人口进入城市,农村大量的宅基地是闲置的,所以我们的土地制度的改革,应该进行调整,那个所谓的经营性建设用地入市也只占了14%,而且大量的经营性建设用地已经在使用过程当中,你让他们入市实际上并没有增加集体建设用地入市的总量,而把农村大量的闲置的宅基地哪怕拿出1/3,转变成城市建设用地,城市建设用地的总量就会增加50%,那么地价就会下降房价自然就会下降,房价下降农民工进城落户的最大的障碍就消除了。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:30

    蔡继明:

    土地管理法的第二次修正案的征求意见把那句话就改掉了,他改成了凡是涉及到以下几个方面的:第一,国防外交等国家公共管理需要的;第二,国家组织的能源、交通、水利、腾讯等基础设施建设需要的;第三,科技教育、文化、卫生、体育、生态环境保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用、园林绿化等等是公共利益;第四,政府组织实施保障性安居工程建设是需要的;第四,由政府在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的组织实施成片开发建设需要的。所以你不太好划分,因此这次强调了成片开发,不是成片开发,只要能够划分出公共利益和非公共利益,就要允许集体土地自由入市。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:30

    蔡继明:

    我们也特别注意到土地管理法的修改,关于公共利益的设定,公共利益设定是非常重要的,我们过去讲国家为了公共利益的需要才能征收农民的土地,但是实际上大家搞房地产的都有这个经历体验,所有的土地只要涉及到占用农民的一律采取的是征收的方式。所以这里面我们就特别注意到,三块地的改革的关键你说要缩小征地范围,而缩小征地范围的同时就要扩大集体建设用地自主入市。

    公共利益不能界定过宽,土地管理法修订案的第一次征求意见稿是这样说的,为了保障国家安全,促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,这一句话就把公共利益等同于促进国民经济发展。我们知道刚才黄院长也到新经济,所有这些都在促进国民经济的发展,但是它不一定是公共利益。房地产开发也促进国民经济的发展,开发区的建设也促进国民经济的发展,但是很多并不是公共利益。那么我们也注意到它的第四条谈到搬迁安置工程也要变成公共利益,搬迁安置涉及到很多并不是公共利益。三峡库区搬迁、南水北调搬迁,那当然是公共利益,你建一个小区,建一个工业园区就不是公共利益。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:29

    蔡继明:

    第三,国家只有出于公共利益的需要才能征收农民的土地,否则所有建设用地,城市建设需要的土地都应该由集体组织,自主入市,自主经营,没有理由,没有宪法依据一定要征收为国有。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:29

    蔡继明:

    第二,城乡建设用地或者任何土地都要做到同地同权同价,尤其是宅基地,我们注意到城市居民的宅基地按照物权法具有完整的用地物权,可以出租转让,但是农村寨积极只有使用权,没有收益权,不能出租,不能转让,不能抵押,目前流转也仅限于集体内部流转,这个基本上是无效的。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:29

    蔡继明:

    那么所有这些应该说都有助于推进我国的土地制度变革,我多年来研究土地制度改革,我自认为有几个原则必须坚持:

    第一,构建城乡统一的集体建设用地市场,让市场在土地资源配置中同样起决定性作用。关于这个问题是有分歧的,中央提出要市场在资源配置中起决定性作用,这本是一个全程判断,剥削土地资源,但是我们有关部门的领导马上就出来解释,土地资源的配置不能由市场来决定,那由什么来决定?由规划和用途管制来决定,而我们的规划和用途管制实际上就是计划经济的思维。真正的用途管制和规划是以尊重市场为前提的,以尊重市场为必要条件的。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:29

    蔡继明:

    同时在实践当中我们有33个县市区土改制度,有土地管理法修正案,有国土不、建设部关于利用集体建设用地建设租赁房的试点,有国务院跨省补充耕地国家统筹管理办法以及城乡建设用地增减挂钩节余跨省调剂管理办法,以及住建部、发改委等发布的关于开展特色小镇培育工作的办法,还有有关四部委关于规范推进特色小镇和小城镇建设的若干意见。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:29

    蔡继明:

    下面我说土地制度,积极推进土地制度改革,那么这里面主要就是我国城市化进程,也影响到乡村振兴的一个重要的制度障碍就是现行的土地制度。看到近年来国家已经发布了很多推进土改的文件,包括中央全面深化改革的决定,关于土地征收集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点,关于深化农村改革综合性实施方案,关于完善产权保护制度建议,关于推进农村集体产权制度改革建议,以及关于实施乡村振兴战略的意见。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:29

    蔡继明:

    下面我要谈的是土地问题。其实大城市病并不因为城市大,东京是3700万人口,北京2200万人口,北京的土地面积比东京多了2000平方公里,你怎么能说北京过大了呢?北京拥堵是什么原因?北京的地铁500公里长,东京的地铁2000公里长,市区的拥堵又是什么原因?建国门这个出口站有9个,东京新宿出口190个,中国的地铁你是把人口放在地上,日本的地铁是把地铁送到你的工作所在地。这里面还有一个城市里面居住地点和工作地点的分离度问题,这里面我就不展开说了。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:28

    蔡继明:

    多年来我们一直在限制特大城市、超大城市的人口规模,但是从世界经济发展的规律来看,从中国改革开放40年的实践来看,人口在向大城市、特大城市集聚,这是不可抗拒的普遍的规律。中国没有必要限制特大、超大城市,中国的特大、超大城市不是多了,而是少了,超过一千万人口的特大、超大城市也不过就四五个,中国最大的城市上海2400万人口,中国是世界上人口最多的国家,所以中国不是特大城市多了,而是少了,不是大了,还不够大。中国有三大都市群,京津冀、珠三角、长三角,这三大都市群他们的GDP占中国GDP的总量远远低于美国三大都市群,低于日本的三大都市群,所以加快城市化进程重要的途径是要以特大、超大城市为依托,不要人为的去限制特大、超大城市的发展,这是违反经济规律的,是逆市场在配置人口资源。刚刚黄院长说我们的要素市场不完善,其中劳动力市场就受到了这种人为的控制。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:28

    蔡继明:

    所以这些年我们注意到,有人说农民不愿意进城,农民为什么不愿意进城,人们有追求美好生活的愿望,城市使生活更美好,农民为什么不愿意进城?是因为我们的政策似乎并不欢迎农村进城,你可以进城但八要落户,你可以迁徙但不要定居。所以我国的城市化率以2015年作为一个标准,作为一个时段,在1996到2015达到最高值的时候在逐年下降,这不是一个好现象,中国工业化还没有完成,中国的城市化应该加速发展时期,出现这种情况会严重阻碍我们发展目标的进程。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:28

    蔡继明:

    我们再看一下土地资源的配置,改革开放40年来,人口从中西部大规模的向东部迁徙,每年几千万,但是我们的土地资源配置却在向西部倾斜,由原来的3:7变成了7:3,也就是说百分之六七十的城市新增建设用地是配给中西部,而东部大量的人口集聚的地方,建设用地的增加反而减少,这必然会导致东部一二线城市房价泡沫,而中西部房地产住宅出现严重的库存,甚至出现大量的空城、鬼城。

    接下来政府有关部门又严格的向着大规模的土地供给,当然这也适应了十三五期间北上广深天津提出了人口控制的总规模,500万以上的大城市要严格控制建设用地的增加。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:28

    蔡继明:

    首先我们看一下房地产,房地产十年九调,越调越高。根本原因是什么?这是指控制需求没有增加有效的供给,而有效供给之所以不能增加,不是我们建方没有能力,而是政府控制了土地。那么政府控制了土地,大量的建设用地又用于招商引资,只用少数土地招拍挂搞房地产开发,必然会造成房价上升。所以国土部有关领导还说,大城市房价上升跟土地供给没关系,这可是此地无银三百两。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:28

    蔡继明:

    所以下面我要和大家谈一下我国目前的城镇化不是太快了,而是不够快。不是太高了,而是不够高。2017年我国的常住人口的城镇化率达到了58%,但是我们户籍人口的城镇化率要低14个百分点,所以二者之间的差额就是2亿2千万农民工和他们的家属,他们是被城镇化的,并没有真正转变成城市居民。由此出现了几千万留守儿童,几千万留守妇女,几千万留守老人和流动儿童的问题。另一个方面,我国的城镇化里面包括城也包括市,我们是658个城市,2万个小镇,2万个镇的人口平均每个镇是1万那就是2亿人口,他们是镇民,他们不是市民。因此我国的真实的城市化水平实际上是低于世界平均水平的。所以到了2020年,我国的城市化发展目标是什么?国家新型城镇化规划告诉我们,到2020年户籍人口的城镇化率达到45%,常住人口达到60%,这样的标准我们是很容易达到,目前每年提高1个以上的百分点都没有问题,问题就在于即使到了2020年,我们仍然有2亿农民工在城市,他们没有城市化。我们还有2亿多镇民,他们生活在小城镇。中国的镇与市的差别远远的大于西方国家,所以我国真实的城市化率应该是按照75%,也就是0.75的比例要打折,也就是要把那个半城市化,没有户口的被统计为城镇常驻居民的人要按照0.75打折,把镇民按照0.75打折。所以到了2020年,我国真实的城市化水平应该能够达到55%,就很不错。到了2035年,到了2050年,我们要全面的建成社会主义现代化强国的时候,我国的真实的城市化率应该达到80%以至85%以上。这样说来,城市化任重而道远,不是已经完成了,不是城市已容纳不了农民了,而是我们现行的有关政策在阻碍城市化进程,这就是逆市场化的人口和资源的空间配置。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:28

    蔡继明:

    国家发改委最近也在制定相关的文件,就是城乡融合发展。我有幸看到了他的底稿,其中谈到城市使生活更美好,乡村使生活更多彩,要密切的关注和把握城镇化大趋势和逆城镇化新现象。我觉得这个提法是非常准确的。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:27

    蔡继明:

    所以这里面正确的理解乡村振兴与新型城镇化是非常重要的。总书记在多次讲话中也都谈到,要解决农民工的市民化问题,解决留守儿童、留守妇女、留守老人、流动儿童的问题这是一个方面。但是也提到了逆城市化现象,也提到了农民工返城创业,这个当然也要鼓励。我们也注意到原农办主任,先全国人大农业合农村委员会主任陈锡文同志,以及现在的农业农村部副部长韩俊(音)同志他们也都反复的强调,把乡村振兴和新型城镇化要有机的结合起来。

    问题是我们目前的主要矛盾是什么?我们是人多地少,而且农业人口占的比例比较大,历史上一位学者谈到的我们是属于第四类国家,那么这第四类国家历史上的这些现象它并不是起点,而是一个结果。我们人多地少,地是给定的,这个矛盾当中只要减少农业人口人多地少就会变成人少地多,因此解决这个问题还是要从动态的角度把新型城镇化放在矛盾的主要方面来加以考虑。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:27

    蔡继明:

    如果仅从这20字方针看,乡村振兴与新农村建设并没有本质的差别,问题就在于我们仔细看十九大报告关于乡村振兴战略里面提出了深化农村土地制度改革,特别是要加快实现农地的适度规模经营。

    所以乡村振兴战略和新型城镇化是什么关系?很明显,如果不加快农地的流转,不把农地的经营规模由10亩地提高到20亩,提高到40亩,提高到80亩乃至提高到100亩以上,实现最基本的规模经济所要求的水平,乡村振兴是不可能的,产业是不可能兴旺的,生活也不可能富裕。那么这个过程就要求把农村大量的剩余劳动力转移到非农业部门,也就是要实现向城市居民的转变。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:27


  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:27

    蔡继明:

    李克强总理也反复强调城镇化是现代化的其中应有之意,是最大的内需。今年的政府工作报告又进一步强调要提高新型城镇化的质量,今年进城落户的农民要达到1300万。我注意到国际社会对中国的城镇化给予了高度重视,著名经济学家诺贝尔经济血浆获得者斯蒂格利茨说21世纪影响人类发展和改变世界面貌的两件大事,其中一件就是城市化进程。

    但是认为可能误解的是中共十九大报告只字没有提到新型城镇化,而是在两个地方反复强调乡村振兴战略。那么乡村振兴战略能否有效的解决三个问题?这里面我们不妨把乡村振兴战略与新农村建设做一个对比。乡村振兴战略的总体要求是产业兴旺,新农村建设叫生产发展,乡村振兴讲生态宜居,乡村振兴战略讲治理高效,新农村建设讲管理民主,新农村讲生活宽裕,乡村振兴讲生活富裕。只有乡村农民没有发生变化。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:27

    蔡继明:

    所以解决三农问题的根本出路是减少农民,减少农耕的途径是加快人口的城市化。我们过去搞了离土不离乡,进厂不进城、就地城镇化、就地工业化这条路已经被实践证明走到了尽头。接下来我们又搞了新农村建设,新农村建设20字方针没有一个字涉及土地制度,涉及农业剩余劳动力的转移,更没有涉及到城镇化。因此早在12年前,我就针对这个政策认为是治标不治本。

    农民在这种情况下何以成为令人羡慕的职业?这仅仅是梦想。城镇化才是未来解决三农问题,以及经济社会发展的根本的主导战略,这在中共十八大明确的提出走新型城镇化的道路,中央也破天荒的召开了城镇化工作会议,国务院制定了国家新型城镇化的规划。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:26

    蔡继明:

    农业劳动生产率为什么这么低?低于第二产业、第三产业,原因就在于农村的人地劳动就是人多地少。我们现在农户户均耕地不到10亩地,这是在全世界超小的农业生产规模,没有办法和美国这种超大的农业规模相比,澳大利亚、加拿大也不能比,欧盟不能比,甚至韩国、日本我们都不能跟他相比。如此一个狭小的户均不到10亩地的农业生产规模怎么可能脱贫致富奔小康?怎么可能实现农业的现代化?

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:26

    蔡继明:

    我们到2020年要完成精准脱贫,这个任务看来是不会有什么问题,但是我们知道现在的贫困县是按照较低的标准确定的,那么到了2020年我们是全面建成小康社会,我们国家也挥金如中上等收入国家的行列,到了那个时候,如果我们的贫困县标准有进一步的提高,那么贫困人口仍然会大量的出现,而大量的贫困人口都是集中在农村。

    为什么贫困主要发生在农村呢?这里面主要原因就是农业的劳动生产率,严重的低于第二产业和第三产业。我们国家的农业人口占全国总人口的比重以及以及农业劳动力占全国劳动力的比重,和整个农业产值占我国GDP的比重是极不相称的。粮食的单产水平有待于大幅度的提高,我们现在的水平恐怕都低于上个世纪中期日本、荷兰以及英国、法国、韩国、德国等,他们的生产力的水平。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:26

    蔡继明:

    首先我们要明确三个问题是全党工作的重中之重,现在我们讲党政军民学、东西南北中,党是领导一切的,是全党工作的重中之重,当然也就是我们全国各个方面工作中的重中之重。三个问题的核心是什么?我想认识这个问题非常重要,我们明确三个问题的核心是人地矛盾。

    我们看一下这些年城乡居民的收入差距虽然在逐步缩小,但是缩小的根本原因并不是农业收入的增加,而很大程度上是农民进城务工收入的增加。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:26

    蔡继明:女士们、先生们,大家上午好!首先祝贺十五届中国蓝筹地产年会隆重召开。我想今年的年会的主题选的非常好,就是“城乡进化论”,辛旺(音)院长给我的短信说到中国有两块地方,一个是城市,一个是乡村,城乡都要进化,但是是不是会同步进化?在这个进化过程当中,城市与乡村哪一个是矛盾的主要方面?哪一个是因,哪一个是果?以及在城乡进化过程当中,什么是它的根本的制度保障?这就是我今天在演讲中想要和大家一起探讨的问题。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:25

     主持人:谢谢黄院长。非常感谢黄院长为我们带来的分享,也让我们对于中国经济金融的新格局有了更加深刻的了解。我们知道在新型城镇化的进程当中,土地制度的变革也是大家最为关注的问题之一,接下来就让我们掌声有请全国人大代表、清华大学社会科学学院学术委员会副主任、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明先生为我们带来精彩的分享,掌声有请!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:17

    黄益平:

    第四个方面的解读是我们现在的监管框架有一些问题,金融监管框架的主要问题是我们过去是一行三会,现在是一行两会,分业监管,但是我们的金融实践所看到的一些现象都在看到的不同的变化,一方面是混业经营,交叉业务变得越来越活跃,另一方面是我们很多创新的金融业务正在不断地发展,这样的话过去的金融分业监管的框架制造了很多漏洞,导致了很多问题,尤其是比如说一些跨界的,跨行业的业务,没有得到很好的监管,有一些新兴的业务没有得到很好的监管,最后变成了一个风险源。所以从去年7月份开始,全国金融工作会议成立国务院金融发展与稳定委员会,今年两会的时候又对金融监管框架做了一些调整,我觉得它所有的这些措施主要都是为了应对我们未来要面对的一些新的系统性风险的爆发。

    所以总结一下来看,我们的经济金融新格局,我今天讲的经济金融新格局,核心来看就是和过去30年的表现完全不一样,完全不一样主要体现在三个方面:一是增长速度在不断地下行,下行到什么时候完全取决于我们的新旧动能转换能不能完成。下一轮支持中国经济增长的必须是新经济,但是这个新经济我刚才说的,可以是最前沿的,最前端的新技术或者是新产业,也可以是旧经济旧产业的不断地升级换代。二是我们的经济结构已经变得非常平衡,特别有意思的是中国的消费者已经成为推动中国经济增长的一个很重要的力量,假如说我们相信中国在过去40年制造过两个世界性的经济故事,第一个故事就是中国劳动密集型的制造品的出口,第二个是中国大宗商品的进口,这两个背后其实应对的一个是我们的出口马车,另外一个是我们投资这个马车。这两架马车现在的力量正在不断地减弱,如果下一轮还有一个新的中国经济故事,这个故事必定是中国的消费者的故事,14亿人的收入水平往上涨,他们的消费需求增加,我觉得应该是成为下一个全世界企业家都会关心的一个问题。三是经济金融新格局,就是我们现在系统性风险上升,过去只要完全通过高增长和政府隐性担保来支持的金融稳定难以为继,下一轮我们进一步的金融改革和金融开放可能会引发一些新的不稳定的因素,但是系统性的风险上升,系统性风险遏制,更多的是需要第一是市场化的改革,第二是监管的进一步完善,但是在这个过程当中,产品越来越多的产品会出现违约,越来越多的企业和机构会破产,会倒闭,要有思想准备,这样的风险点的释放恰恰是支持我们下一轮整体的金融保持相对稳定的一个很重要的条件。

    谢谢大家!

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:13

    黄益平:

    那么这样的一个系统性风险上升这是我们所做的中国系统性金融风险的指数。大家可以看到,从2007年以来这个系统性风险一直在上升,如果我们直观的来观察中国经济的一些变化,我们也可以看到在过去五六年其实是金融风险在不同的领域之间游走。比如说一开始的股票市场,然后到债券市场、理财产品、信托市场、互联网金融、地方政府融资平台,后来我们看到的外资资本外流,汇率市场,系统性的风险似乎是看起来在不同的领域之间游走。为什么会出现这样的情形?我觉得有四个方面的解读。第一个方面的解读是因为我们的经济增长在持续的减速,经济增长持续下导致的结果就是微观层面的资产负债表在不断恶化,所以金融风险开始上升。

    第二个方面的解读是我们过去很多金融稳定其实是通过的政府隐性担保来支持。但我刚才说了,政府的政策空间已经在不断地收缩,要持续的担保其实已经不再可能。我们最近这一段时间政府一再提出来要防范处置系统性风险,其中的一个举措就是要释放局部的风险点,也就是说有问题尽可能让它爆出来,爆出来的好处是可以保证总体金融系统变得更加稳定。我们确实也看到了一些领域,包括最近在我们的债券市场,尤其是信用债的市场违约率可能在上升,会不会演变成更严重的问题值得我们关注,但是这样的问题爆发出来,我觉得从长远来看,对于强化市场纪律,对于加强总体金融体系的稳定是有好处的。

    第三个方面的解读是我们的大市场当中有大量的流动性,我们市场上的流动性比较多,集中的体现在广义货币跟GDP的比例在全世界已经处于最高水平之一,也就是说钱很多,钱很多所应对的另一个问题是我们可投资的资产不够多,这是我们今天面对的一个比较大的挑战,钱很多但是能投资的资产不多,最后造成的一个结果就是资金在不同的领域之间游走,去一个领域去很容易把这个领域给炒出来,炒起来就有人担心泡沫,资金就会撤出来,到另外一个地方去。这是我们现在面临的比较大的系统性的问题,简单一句话就是钱很多,但是可投资的资产非常有限。这个因素在一定意义上来说我觉得过去到目前为止也是支持了房地产市场繁荣包括房地产价格上升一个很重要的因素,怎么化解我们今天碰到一个比较大的挑战。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:13

    黄益平: 今天早晨我在想房地产行业同样有这样一个非常有意思的特征,假如说我们只是用过去传统的方式支持房地产的发展来支持经济增长,它可能是旧经济的一个部分,但如果房地产行业的发展支持我们新的城镇化,支持新的消费增长,支持产业升级换代,它就有可能是新经济的一个部分。技术已经在不断地改变,我们的经济,我们看到了很多各种领域的变化,社交网络、网络销售、生产自动化、互联网金融、共享经济已经很多,到目前为止我们还碰到了一个比较大的问题,是我们的生产力还没有明显的上来,也就是说我们似乎看到技术到处都在落地,但是我们的生产效率没有提高。

    我在这上面的这张图我们称作为叫编辑资本产出率,每生产一个单位的GDP需要多少个单位的新增加的资本投入,这个数在2007年的时候是3.5,到2016年的时候是6.3,这个数字的上升意味着三个事情,第一个事情是意味着我们资本产出回报率在下降,效率在下降,第二个意味着我们再要通过支持投资来保增长会变得越来越困难。第三个事情意味着我们经济当中的投资回报在持续的下降,除非是这个指数重新往下走,当然有没有可能往下走,我觉得有可能,这个就取决于我们新旧动能能不能真正转换,转换过来了资源效率提高了,也许我们的这个指数就开始下降,生产力可以进一步的提高,但是如果转不过来,这个指数一直往前走,对我们经济增长前景是很悲观的。这个指数往上走还有一个含义,它意味着我们今天面对的一个金融问题,这是国际清算银行在几年前提出来的一个概念叫“风险性三角”,这个“风险性三角”说的是三个事情同时发生,一是政策空间收缩,二是生产率下降,三是杠杆率上升。

    右边这个图其实反映的就是生产率在下降,杠杆率在上升这个似乎大家都已经看到,中国杠杆率上升是我们今天面对的一个重大的经济金融风险,政策空间在收缩那其实是我们2008年四万亿以后,无论是财政政策还是货币政策,进一步宽松的空间已经非常小了,所以拿国际清算银行的这个“风险性三角”这样一个框架来概括中国今天的宏观经济形势应该说还是比较恰当的。这样一个格局意味着对金融是什么意义?金融意味着我们今天的系统性风险在不断地上升,这是我们今天要面对的一个重大的挑战。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:11

    黄益平:当然我们现在看增长不断地减速,减速持续到什么时候?现在看到GDP的增长速度在不断下降。有不同的解释,有的是周期性的变化,有的是趋势性的变化。我个人更注重新旧产业之间的博弈。简单来说因为过去低成本优势很突出,帮助我们构建了一个庞大的制造业,但是在过去十年成本高速上升,我特别要提出来的是我们现在的成本上升,一方面是因为收入增长了,经济发展了所以成本提高了。但同时还有一个很重要的因素,就是我们过去的扭曲政策在慢慢的退出,劳动力市场变得短缺,户口市场慢慢改革,金融、能源、土地,所有的要素市场都在不断推进市场化改革,这些过程意味着我们的成本上升会远远快于很多其他发展中国家的成本上升的速度,这也意味着对于我们今天企业的挑战可能是初步形成的。

    当然从另外一个角度来看,这样一个成本上升的直接结果,就是要求我们产业升级换代必须加速,或者我们经济学界把它称之为叫中等收入陷阱,就是在低成本基础上建立的一系列的产业,今天不再有竞争力,我们需要建立一系列的新的产业,来支持中国经济增长,这是我们今天面对的一个问题。当然新经济不一定仅仅是指那些人工智能、新能源、新材料这样的一个新型的产业,也可能是包括一些传统产业的升级换代。比如说食品、家电、大型机械装备,这是一些比较传统的产业,但是也能增加附加值,也能沿着技术链往上走。

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:11

    黄益平: 所以简单的做一个总结,我们过去30几年,40年的改革政策,其中一个很重要的机制,就相当于是政府通过对要素市场的干预,实现了资金或者是由中国的居民在不断地补贴中国企业的这样一个机制。也就是说过去30几年,我们中国的企业投资者、出口商和生产者,都是在受到各种变相的补贴,这个导致的直接结果:一是增长速度越来越快;二是我们的经济结构失衡的问题变得越来越突出,所以出口占GDP的比例越来越高,投资占GDP的比例越来越高,但同时我们看到的是消费占GDP的比例不断地下降。这是我们做的一个研究,我们出了一本书,结论就是要告别中国经济奇迹,就是说我们过去中国经济做得非常好,其中因为我们原来的改革开放政策释放了很多能量的原因,也有我们过去的成本比较低,所以我们的竞争优势很突出这样的因素。但是我刚才说的这个不对称的市场化改革,在一定意义上来说,夸大了我们的成本优势,其实放大了我们的经济奇迹,所以这样的政策必然会过去,过去之后我们将迎来的就是中国的经济奇迹必将过去。

    奇迹过去以后会迎来什么新的发展?现在说新时代,我们当时的结论是中国经济即将从过去的经济奇迹走向常规发展,在这个发展过程当中,有四个方面的改变可能会出现:一是增长速度不断地会持续放缓;二是收入分配可能会改善;三是产业升级会显著的加速,这里头会有一些新经济的出现;四是经济结构会变得更加平衡。我们已经看到了,消费已经变成中国经济增长的一个主要的推动力量,这个语言我们是在2011年的时候,在研究当中的一个结论。客观来说我们今天看中国经济发生的变化,这四个方面都已经在出现,这也是我在一开始讲的中国经济为什么出现一个大反转,在一定意义上来说,是可以用我们过去的改革政策一个特殊的改革政策,尤其我把它称作为不对称市场化的改革来解释的。


  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:10

    主持人:谢谢,今天光临我们现场的有很多都是中国蓝筹地产的老朋友,刚才这段温馨的短片也唤起了很多老朋友心中的记忆,当然也感谢各位朋友对于中国蓝筹地产衷心的祝愿。首先还是掌声有请经济观察报执行总编辑文钊先生致词,掌声有请!

     文钊:尊敬的各位来宾,各位朋友,大家上午好!首先我代表经济观察报对各位莅临今天的活动表示衷心的感谢和热烈的欢迎。看到刚才的视频,我个人也是非常感慨的,当镜头一个个闪刚,看到一张张熟悉的面孔。首先我想说的是感谢,感谢各位朋友15年来的陪伴。我们仍然能够想起15年前的那个夏天,经济观察报提出让中国真正优秀的地产企业为人瞩目,我们致力于与行业中最主流、最活跃和最能代表未来的公司共同成长。那个时候,人们讨论的话题是房地产是否能够担当起支柱产业这样一个职责,那个时候最大的房地产公司一年的销售额还不到一百亿元。那时候越来越多的中国人开始拥有一个住房梦。我清楚的记得,那个时候我住在北京三环外的平房区,一个月房租500元。其实我想说的是我特感谢那个时代,容的下像我一样万千北漂的梦想。所以我们今天年会的主题城乡进化论,以美好生活为蓝图,也可以说是对过去20年中国房地产市场的总结。

    宏观来看这是波澜壮阔的城乡进化史,站在每一个家庭和个体的角度去看,也是人们努力奋斗,追求美好生活的20年。当然在这个进程中我们对美好生活的定义正在发生深刻的变化,我们要向在座的嘉宾致敬,作为重要的城市建设者,你们以各自的方式参与了这一伟大进程。我们也要向每一个奋斗者致敬。过去20年来,正是他们对美好生活的渴望和不懈的追求,深刻的改变着城市和房地产市场,改变着与房地产相关的所有产业。

    今天作为一个有机体,城市的发展内涵已远远超出物理空间建设本身,它包括了衣食住行和生老病死等各个方面,也正因为如此,城市对发展主体的资源整合和持有运营的能力提出了更高的要求,着眼于未来,我们相信无论是城市还是乡村,可升级和更新的空间都是巨大的。但可以肯定的是,城乡的进化将始终指向城乡一体被合理科学的规划,土地和空间被充分有效的利用,更丰富便宜的产品和服务被政府和企业供给。所以产品和服务最终的指向就是如何让城市容得下更多朴素的梦想,就是让人们更健康、便捷、快乐、和谐的生活。

    今天中国蓝筹企业正处在重要的迭代及爹,我们也期待各位为城乡进化提供更多的价值。20年的房地产市场正在完成自己的成人礼,走过中国地产蓝筹年会也有着更丰富的价值诉求。一方面我们坚持让中国优秀的地产企业为人瞩目,致力于与行业最主流、最优越的公司共同成长。另一方面,我们秉承建设性的理念,坚持高品质的内容,看待这一重大变迁,关注当下的探索和发展。经济观察报愿意一如既往的在市场、企业和政府之间搭建沟通的桥梁,与各位一道一起为美好的生活需要贡献自己的力量。

    最后预祝本次活动圆满成功,谢谢大家!

    主持人:谢谢文总,下面请几位重量级专家学者为我们送上一场智慧学说。接下来有请央行货币政策委员会委员、北京大学国家发展研究院副院长黄益平为我们带来分享,掌声有请!

    黄益平:谢谢主持人,也非常感谢主办方给我的邀请,说实话我很少参加房地产问题的讨论,因为我对房地产问题不熟,但是主办方说请我来给大家分享一下对于宏观问题的看法,我说这个可以做一下。我今天跟大家分享关于中国经济金融新格局的一些思考和一些看法。

    首先我给大家看一个最简单的对比,我觉得今年正好是一个非常特殊的年,2018年,中国改革开放40周年,也是全球危机正好是10周年。假如说我们以全球危机2008年作为一个分界线,我们会发现中国的经济和金融格局正好出现了一个大反转。在2008年以前,中国的经济金融格局的基本特点:一是经济高速增长;二是经济结构失衡非常严重;三是金融体系相对稳定。

    今天我们再来看中国的经济,应该说几乎是出现了一个180度的大反转。一是增长在不断地减速;二是很奇怪的是经济结构已经变得在平衡了。过去我们担心消费疲软,投资过度,出口太多,今天看这些指标都已经反过来了;三是过去金融体系保持相对稳定,但今天我们大家最担心的就是中国的系统性的金融风险。为什么会出现这样一个大反转?这个在十年之内过去的很多宏观问题,过去的优点变成了过去的缺点,过去担心的问题今天这个问题反而是过去了。

    那我个人的看法这个和我们经济增长的发展阶段有关系,但是很核心的一个内容是我们在改革开放初期,或者是头30年执行的一个所谓的叫不对称的市场化改革,所谓的不对称的市场化改革主要是指我们在产品市场全面放开,但是要素市场还普遍的扭曲。什么是要素市场普遍扭曲?劳动力市场的户口制度,金融市场的各种政府对金融体系的干预,对利率、对汇率、对资金配置,包括对于跨境资本流动的各种干预,能源、土地各种市场,政府都有很普遍的干预。平均而言,大多数政策干预集中体现为一是人为的压低要素成本,二是尽可能的影响资源的配置,当然是偏好国有企业,大型企业。



  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:09

     

    主持人:尊敬的各位领导、各位来宾,女士们、先生们,大家上午好!欢迎大家来到2018中国蓝筹地产年会的现场,我是主持人杜斌。我们都知道今年是改革开放40周年,也是房地产改革20周年。回望过去感慨万千。这40年来从农村改革到企业改革,再到城市改革,应该说是改革激发了城乡的活力,有了我们今天美好的生活。今天我们不仅要聚焦优秀的地产企业,更是要唤起行业的责任和担当。

    今天是世界环境日,我们也相信,我们的地产行业已经不再是冰冷的钢筋混凝土,不再是野蛮的生长,我们有更美好的情怀和追究。首先还是请允许我向大家隆重介绍一下今天光临现场的各位来宾,他们是:

    央行货币政策委员会委员、北京大学国家发展研究院副院长 黄益平;

    全国人大代表、清华大学社会科学学院学术委员会副主任、清华大学政治经济学研究中心主任 蔡继明;

    中国房地产协会副会长 冯俊;

    中粮集团副总裁、中粮地产董事长 周政;

    中城联盟第十节轮值主席、郎诗绿色集团董事长 田明;

    新鸥鹏地产集团总裁 李战洪;

    龙湖集团副总裁 胡若翔;

    睿信致成管理顾问有限公司董事总经理 郝炬;

    经济观察报执行总编辑 文钊;

    经济观察报副总编辑 郭宏超;

    经济观察研究院院长 新望;

    经济观察报编委、地产版主编 陈哲;

     同时今天光临现场的还有来自行业的代表以及来自媒体的朋友们,在这里向各位的光临一并表示谢意,谢谢大家!


  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:06

  • 资深编辑 乐居小记者 06-05 10:06

    蓝筹地产年会正在火热进行~下面让我们一起来看看吧

年会主题:城乡进化论  以美好生活为蓝图

中国蓝筹地产暨第十五届(2018)中国蓝筹地产年会

 

年会举办时间:2018659:00-17:00

年会举办地点:北京 中国大饭店

 

主题阐释:

 

在城市和房地产漫长进化长河中,新的宏观环境给房地产行业注入了某种拐点式的危机:城市化后劲提前透支、资本倾斜周期结束、监管决心和动力。然而,进化由适应和创造组成。我们重新审视房地产行业,发现并非负面。

 

伴随着城市化进程,房地产商本质上通过空间搭建和城市运营。作为有野心的建设者,前期调动了大量的人、建筑材料和资本。在短时间里满足了城市化对空间的基本需求,并且不断地调整自己的主力客群、产品策略和市场区域。后期又将商业、产业、文化和物流资源承载在建筑空间中。

 

城市是文明的容器,是美好生活的承载空间。但决定它进化的,又是城市人需求的进化。回顾整个中国的发展,城市的进化曾经、正在、又将带给房地产企业诸多机遇。“以美好生活为蓝图”,单纯的个人住房改善或者资产增值保值,转向更加协调和平衡的居住需求。如何健康、便捷、快乐与和谐地生活则是更具前景的需求。以上种种,都构成了企业伴随城乡进化而进化的题中应有之义。


第十五届(2018)中国蓝筹地产年会流程

时间:6月5日  地点:中国大饭店

【8:30】

入场签到

【9:00】

开场



主持嘉宾

中央电视台主持人

杜  斌

先生

【9:05】

开篇:诗和远方

视频“致敬房地产改革20年,致敬世界环境日”播放

【9:10】

致辞



致辞嘉宾

《经济观察报》执行总编辑

文  钊

先生

【9:15】

第一篇章:责任



演讲嘉宾

央行货币政策委员会委员、北京大学国家发展研究院副院长

黄益平

先生

全国人大代表、清华大学社会科学学院学术委员会副主任

清华大学政治经济学研究中心主任

蔡继明

先生

中国房地产业协会副会长

冯  俊

先生

中粮集团副总裁、中粮地产董事长

周  政

先生

中城联盟第十届轮值主席、朗诗绿色集团董事长

田  明

先生

龙湖集团副总裁

胡若翔

先生

                                               新鸥鹏地产集团总裁

李战洪

先生

【11:30】

休息

【14:00】

第二篇章:引领




国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任

徐  林

先生

北京师范大学金融研究中心主任

钟  伟

先生

华夏幸福执行总裁

陈怀洲

先生

绿城中国执行董事

李  骏

先生

鸿坤地产集团执行董事、总裁

袁  春

先生

新城控股高级副总裁

欧阳捷

先生

旭辉集团副总裁

孔  鹏 

先生

荣盛康旅集团副总裁

曾晓华

先生

【16:30】

评审说明



点评嘉宾

睿信致成管理顾问有限公司董事总经理

郝  炬

先生

【16:35】

颁奖典礼

      【17:00】

会议结束