大企业只有往前冲,不进则没

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2018年5月23日,中国房地产业协会金融专业委员会举办的“2018中国房地产金融论坛”在北京启幕,新城控股副总裁欧阳捷以“新时代房企成长策略与融资破局”发表了主旨演讲,提到随着融资成本进一步提高,房地产融资门槛可能会到top50。

会议间隙,乐居财经对欧阳捷进行了专访,他针对本轮去杠杆的时间、开发商的应对策略,以及三四线城市的市场规模进行了详细的说明。以下是具体采访内容。

 

融资难度分城市分区域分企业

乐居财经: 今年整个金融去杠杆,房地产融资是否很难? 



欧阳捷:从历史角度来看,可能是比较难的一个时期。难到什么程度,我觉得可能还要具体分析。目前来看,大企业获得的资源越来越多,其中包括客户资源,因为中小房企卷款跑路破产,所以大家都买大房企的房子,大企业的回笼现金就多,资金就比较好,安全性就更好,所以更容易获得融资,相反中小房企就很难获得融资。所以从长远来对大房企相对比较好,这是第一个逻辑。第二个逻辑,难在区域不平衡。比如说我们一二线城市相对来讲资金在收紧,因为政府要控制楼市火爆情况,所以贷款的放款速度,放款额度以及审批节奏等都在做调整,我们会发现在这些城市,整体融资上会比较难一些。但是在三四线城市反过来的可能就容易包括一些监管规定,在一二线城市执行的更加严格,在三线城市可能会相对偏松一些。 所以笼统得讲,整体上的融资很难,我觉得可能还不太合理。我们还是要分城市分区域分地块,甚至分企业。


乐居财经:目前,5-6是比较低的成本,如果高的话一些房企会到多少?


欧阳捷:一般来讲差一点的企业基本上要在7到8,再高一点,可能要到10以上了。但有的信托可能高达15%。那么当然你要借高利贷,那就没办法说。所以,我觉得从目前的情况来看,资金成本中枢上移是一个长期趋势。美联储加息这个不用去说了,中国其实也在定向加息。整个基准利率虽然没调,但对于房地产行业来讲,所有的利率其实都在上调,不管你开发贷还是按揭贷款,当然它是通过自由的市场定价来决定的。包括我们信托、基金,从银行渠道拿到的钱成本也在上调。整体上来看,我们现在可能还不是利率最高的时候,未来可能还会继续往上长。

 

“跌出50强可能会失去金融的支持”

乐居财经:这波去杠杆会有多久,一批冲千亿的房企会不会有很大风险?



欧阳捷:从房地产大势来讲,我们认为未来五年是房地产市场相对比较平稳发展的一个周期。可能五年,可能更长时间,过去房地产经济形势不好的时候,刺激房地产,等经济形势过热的时候又打压房地产,所以导致了打压刺激三年周期。但是房住不炒写入十九大报告,未来十九大报告管一届五年,所以未来五年整个房地产市场不会再有这种大起大落,也不会有这种强刺激。所以会尽量的保持房地产市场的整个平稳健康的发展。这个时候我们房价不会大涨,也不会大跌。那么整个房地产市场比较平稳的话,其实对于企业制定战略是更加有利。过去我们三年周期的时候,当时大家没有人能意识到这是三年的周期。如果有人意识到那很多企业都不会踩空了。未来如果是一个平稳发展对大企业来说就有机会去制定它的发展战略,发展策略,发展目标,以及匹配相应的招兵买马、融资。在平稳发展的格局下,企业还是有可能去做高速周转,去扩张的,我们讲这是第一个概念;第二个概念在这种情况下,企业怎么去做?我们觉得可能有从两个层面去做,第一个我们可能要需要去做高周转,把现金流快速回收,快速回笼之后,你就有足够的现金流,保证企业的可持续发展,同时也可以保证企业的负债还本付息。如何去做高周转?我们可以看到在一二线城市是很难做高周转。因为一二线城市的整个土地的供应量是趋势性下降的,房价也备案,而且在一二线城市目前来讲,政府的管控也是非常严厉的。 

所以在这种情况下,我们的销售的这个节点其实一一步一步往后移,包括上海市封顶才能销售,南京有的项目已经是要现房才能销售,现金流回笼越来越难。但是反观我们很多三四线城市,它销售的节点反而更快更提前,有的项目可能1/3就可以销售,有的可能是盖了两三层就可以销售,有的甚至正负零就可以销售,企业资金不是半年,可能甚至三个月四个月,现金流就可以完全回正,回正之后就可以拿这个钱再去投入新的项目。所以有现金留在手上,企业就不怕,大不了我就不投资了。在这种情况下,企业就会考虑,跑得更快一点,加速去跑,这是一个方面。另外一方面,我们企业靠自有资金财力的积累,财富的积累,很难去获得我们的更快速的发展。比如说我每年利润结余百分之十。你做100亿,留下十个亿,你全部充实为资本金再去做发展,其实对企业的发展速度助力还是比较小的。 

所以就需要有做一些杠杆,我们可以看到去年到今年,整个房地产行业的杠杆率在不断提升。120几家上市房企,平均负债率已超80%,去年只有百分之七十几。为什么大家会加杠杆?国家整个政策是大逻辑,是去杠杆,对吧?原因就是家希望加速跑。因为我们现在面临一个格局,是我们未来房地产市场会逐步走向一个寡头垄断的时代。如果企业不加速奔跑,就叫不进则没。就是你不进不是退的问题,不进,以后就没有机会。所以大家就拼命的去想办法跑。而且我们现在来看,整个的金融的资源的支持,也在向大的房企集中。

所以这些企业都在想办法拼命往前跑,提升自己的行业排名。我们去年认为未来房企的融资新门槛是50强。不是百强了。你回到百强可能没用,你有可能还要回到50强,才有机会获得融资。所以今天我们看到这个会上发布的一个这个金融能力唉房企金融能力的测评,测评恰好排了50位,从某种意义上讲,跟我们去年的判断基本一致。所以这些房企要加速奔跑,通过加杠杆来实现我们整个行业排名,目前只有你往前冲的50强,冲到30强,甚至冲到20强,你才可能确保未来在市场格局当中占有一席之地,否则你跌出50强之后有可能就会失去金融的支持,你就会慢慢慢慢不进则没了。因此我们的杠杆在不断加深。那么第三个问题,杠杆加到什么程度是合适的?这是需要有个度需要平衡。我们觉得这里面的最核心的平衡点在于你的所有现金流,能够覆盖你的正常经营成本,同时覆盖你的还本付息。换句话说,你没有债务违约风险,你就不会有大的问题。整体来讲,现金流的把控我们觉得远远比负债率高低可能更加重要。如果我们每个月回来的现金没了。哪怕你负债率再低,企业可能一样要倒。所以最最重要的,还是企业的现金流。 

所以,如何去把控我们的现金流,衡量标准就是你能够覆盖你正常的经营成本,比如说人员工资你得发;第二,你正常的施工单位的供应商一些款项你要正常的去付,哪怕稍微拖欠一个月两个月都没问题,因为行业整个可能都会延缓,但是你如果拖上半年一年,远远超出行业惯例的话,大家就会怀疑你的现金流有问题,怀疑你的供应链出现问题,所以它是一环扣一环,所以我们必须要把整个供应链安排好。第三政府那边肯定不能违约,所以你也不能拖欠土地款、规费……这些都是我们正常的经营成本。 

所以我想这是我们判断目前整个房地产形势,为什么大家现金流、这个杠杆率在不断提升,它背后的逻辑以及未来如何控制风险的一个办法。



三四线市场:棚改有三年,往后还有5-10年

乐居财经:三四线需求有多大?能够支撑这么多开发商多少年?



欧阳捷:我觉得这也是个非常好的问题。我们认为其实三四线城市还有很大的机会。习总书记在19大报告里面提出一个观点,我们正面临着人民日益增长的美好生活的需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾,所谓的不平衡不充分,在房地产上其实体现的也非常明显。比如说我们的住宅,我们越是不发达的地区,我们可以看到人均住房面积越高,越是发达的地区,人均住房面积越低,比如说南京36平方米,苏南地区常州51平方米,而我们到苏中苏北人均住房面积达到60平方米。所以越不发达地区,它反而这个住房面积越高,为什么?呢们再看看农村的人均住房面积比城镇的住房面积还要高? 

是因为他们的房价便宜,对吧?因为他们的投资便宜,所以他们的面积可以更大一点。同时我们还面临另外一个问题,不充分的矛盾。不充分的矛盾体现在于我们越发达的地区房价越高,越不发达地区房价越低,低到四五千块钱每平米的房子,这种房子其实是没有什么品质。我们接待了很多政府领导,他们十年没换过房子,我问为什么不换房子?因为他们住的当地最好的房子,他们住的什么房子是多层的,没有电梯的,当然我们也可以想象,没有地下车库,没有大堂,没有花园,景观也比较少的,所以在这样的房子里面他们有迫切有改善性的需求。

所以未来我们看到三四线城市的需求到底在哪里?

我们觉得可能有几个层面,第一个层面是刚性的婚姻性需求。就人们大家都说婚姻刚性需求,刚性需求到底是什么?其实以前没有人定。我们定位就是婚姻需求,比如说结婚的人要买房,离婚的人净身出户的要买房,还有再婚的人两个人合起来之后两套房子卖掉,再买一套新房,所以购房需求依然存在,这属于刚性需求,人们不可以改变。第二种是改善需求里面有两类,一类是属于面积改善需求,比如说我们刚才讲到在一些大的城市里面,它其实面积型改善需求是比较充分的,所以他必须要不断的去增加自己的住房面积。 

另外一类呢是质量型改善需求,比如说我们想到一些三四线城市它没有好房子,房价很低,所以它的质量改善需求的空间依然非常非常大。当地的市长们住的房子十年没换过。第三类,我们还需要有一些投资性需求,比如说我们投资房子之后,在一二线城市,那么有可能会获得一些出租的投资收益,这些需求依然是存在的。那么对于三四线城市来讲,前两类需求是存在的,会存在到什么时候?我们想刚性需求会长期存在,只要有年轻人,只要有结婚离婚再婚的这个需求始终存在,所以这个基本上属于一个衡量,跟他的整体人口是密切相关的,只要他这个人口是基本持平的,所以他这个需求基本上是稳定的;第二类,属于我们的改善需求,改善需求,我们想中西部地区的面积改需求相对来讲可能也会比较少,但是他们需要质量改善需求,而质量改善需求在这些三线是很普遍的。现在地方政府发现,还有很多城市里面它有很多的棚户区在改造,棚户区改造也是未来质量性改善需求的一个重要组成部分,当然这不完全是市场化的,这是中央去补贴的。 

那棚户区的改造会有几年时间,我们认为未来可能会有三年到五年的时间。过去棚改中央政府给了2.6万亿,改造了2600万套住房,就是相当于每一套房子棚户区房子10万块钱一套。未来中央政府明确还有1500万套,换句话说,至少还有1.5万亿以上的这个钱用于棚户区改造。所以这三年改造完了之后,我们相信加起来是4200万套,几乎可以把所有棚户区基本改造完。我们相信三年到五年时间棚改就结束了。棚改结束以后,我们这些贫困人口的住房改善需求就基本结束了。那么剩下的是什么?涉及到整个市民的正常的住房质量改善需求,那这部分量会有多少,现在还很难去预估。我们相信会是一个相当长的一个时期,可能会经历5-10年时间才能把这个改善掉。所以未来三四线城市的整个的房地产市场可能在三年之后会下一个台阶,因为棚改结束了,然后再往后5-10年时间,又下一个新的台阶。

十年以后,我们相信基本上它的质量性改善需求应该基本就结束了。这些三线城市基本上属于人口净流出的,没有人口净流入,这些城市不太可能再有新的需求爆发出来。当然还有很多人口流到一二线城市,一二线城市未来还有一个机会,所以未来一二线城市还有成长,但是一二线城市被摁住。一二线城市的需求其实会长期存在,因为人口在不断的流入,它原来的住房的品质也好,住房的面积也好,都远远不足,所以它会长期支撑我们房地产市场的发展。所以未来的天花板如果我们仔细来按照这个逻辑来衡量的话,我们可以看到未来三年三四线城市+一二线城市会在一个高位上。去年我们曾经讲过楼市是量平价稳略有增长,没有黑天鹅,所以我们最后结果看应该是基本应印证了。那么今年我们认为是大稳小乱,整个房地产市场整体是大稳的,因为政策是趋向于稳,而且政策也能够强有力的控制我们整个楼市。小乱是地方政府不同的调控政策,有的放松,有的收紧,所以市场会有小乱。但是整体金融在收缩,政策在收缩,所以整个市场今年来看不太会有再多的增长,所以我们认为今年的整个楼市基本上处于一个零增长区间,可能会有略有点正的增长,个位数,也有可能是负的。十年之后,我们可能会过渡到美国这样的以二手房为主的市场,所以如果说什么时候见到未来天花板在哪,那我想就在这三年时间。